Resultaatgericht Samenwerken werkt! Tien corporaties aan het woord over RGS-projecten in de praktijk

Transcriptie

1 Resultaatgericht Samenwerken werkt! Tien corporaties aan het woord over RGS-projecten in de praktijk

2 Inhoud 22 Pag 30. Renoveren met lagere ontwikkelkosten en kortere doorlooptijden Pag 34. Uitsluitend schilderonderhoud à la VGO-keur bij corporatie Woonbron Pag 38. Beperking huurverhoging door resultaatgericht samenwerken Pag 6. Kwaliteit en budgetzekerheid bij resultaatgericht samenwerken 14 Pag 10. Omnia Wonen: RGS logisch vervolg op ketensamenwerking Pag 14. Resultaatgericht samenwerken verdient zich dubbel en dwars terug Pag 42. Resultaatgerichte renovatie: 100 procent garantie zonder meerkosten Pag 46. VGO-keur Pag 18. Betere corporatieresultaten met resultaatgericht samenwerken Pag 22. Elan Wonen: alleen winnaars met resultaatgericht samenwerken Pag 26. Met RGS naar betaalbare huren voor nu en in de toekomst 2 3

3 Resultaatgericht Samenwerken werkt! Opdrachtgevers aan het woord Resultaatgericht samenwerken (RGS) is een andere manier van samenwerken bij vastgoedonderhoud waarmee inmiddels al zo n 20 jaar ervaring is opgedaan. Het begon in het schilderwerk en installatieonderhoud, maar de afgelopen jaren zorgt RGS ook voor doorbraken bij renovatie en onderhoud van vastgoed. Van de complete buitenschil inclusief daken tot en met installaties, badkamers en keukens. Inmiddels doen steeds meer corporaties ervaring op met deze manier van werken. Het levert namelijk aantoonbare kostenbesparingen op, namelijk 20% op de directe kosten en 50% op de indirecte kosten! Bovendien verbetert de kwaliteit, verkort de doorlooptijd van projecten en neemt de bewonerstevredenheid toe. Diverse onderzoeken hebben dit aangetoond en steeds meer corporaties ervaren dit aan den lijve. In deze publicatie vertellen tien corporaties aan de hand van concrete projecten over hún ervaringen met resultaatgericht samenwerken bij renovatie- en onderhoud. Het is een bundeling van artikelen die in de afgelopen 1½ jaar zijn verschenen in de vakbladen Corporatiebouw en Renovatietotaal. Deze bundeling van deze artikelen schetst een beeld van de manier waarop RGS op dit moment in de praktijk wordt toegepast. RGS verspreid zich als een olievlek over Nederland Inmiddels hebben meer dan 50 corporaties, met een totaal gezamenlijk bezit van meer dan 1 miljoen woningen, ervaring opgedaan met deze manier van werken. Van groot tot klein, van randstad tot het noorden en zuiden van het land. Het onderstreept dat resultaatgericht samenwerken de pioniersfase voorbij is en zich inmiddels als een olievlek over Nederland verspreid. Het is een methode die zich meer en meer bewijst en niet meer is weg te denken bij onderhoud en renovatie van woningen. Vanwege de grote voordelen voor zowel opdrachtgevers, onderhoudsbedrijven als bewoners promoot OnderhoudNL deze manier van werken bij zowel opdrachtgevers en onderhoudsbedrijven. Onder andere door goede praktijkvoorbeelden, zoals gebundeld in deze publicatie, te verspreiden. Daarnaast is OnderhoudNL mede-initiatiefnemer en medeoprichter van de Stichting RGS. Via deze stichting werkt OnderhoudNL samen met opdrachtgevers en kennisinstellingen aan het verspreiden, beheren en doorontwikkelen van het RGS-gedachtegoed. Zie voor meer informatie OnderhoudNL-bedrijven: Dé partner voor RGS-projecten! Leden van OnderhoudNL zijn dé geschikte partners bij uitstek voor resultaatgerichte samenwerkingsprojecten bij renovatie en onderhoud van vastgoed. Zij vormen de koplopers en passen deze methodiek al vele jaren met succes toe in de praktijk. Geen enkele andere branche heeft zoveel ervaring met het uitvoeren van dergelijke ingrijpende projecten in bestaand én bewoond vastgoed: bewonersvriendelijk en met voortdurende aandacht voor innovatie en communicatie met klant en bewoner. Uitgevoerd met deskundige vakmensen en naar volle tevredenheid van de opdrachtgevende corporaties. Veel OnderhoudNL-leden zijn bovendien in het bezit van het VGO-keurmerk. OnderhoudNL is er trots op dat opdrachtgevers zo enthousiast over hun ervaringen met resultaatgericht samenwerken (RGS) vertellen. Het zorgt ervoor dat collega s elkaar onderling enthousiast maken. Hopelijk prikkelt het ook u om u verder te (laten) verdiepen in deze werkwijze. En er ook daadwerkelijk mee aan de slag te gaan. Veel van uw collega s gingen u immers al voor! We wensen u veel leesplezier. Okke Spruijt Directeur OnderhoudNL 4 5

4 Kwaliteit en budgetzekerheid bij resultaatgericht Met resultaatgericht samenwerken doen we méér met minder onderhoudsgeld en dan hebben we ook een betere kwaliteit. samenwerken 6 7 Hugo Meijwaard, manager vastgoed bij corporatie Woonlinie te Zaltbommel Bij woningbouwcorporatie Woonlinie te Zaltbommel krijgt de aannemer bij eennieuwbouwproject te horen dat het schilder- en onderhoudswerk moet worden overgelaten aan een onderhoudsbedrijf op basis van een resultaatgerichte opdracht. Dan zijn we er honderd procent van verzekerd dat onze panden er de komende vijftien jaar uitstekend bij staan, aldus Hugo Meijwaard, manager vastgoed. Niet minder belangrijk is de budgetzekerheid: voor vijftien jaar staat vast hoeveel geld we aan onderhoud kwijt zijn.

5 Het is zo n vier jaar geleden dat het roer om ging bij Woonlinie, dat over zo n huurwoningen beschikt in de Bommeler- Vijftien jaar lang zijn wij daarvan verzekerd door het onderhoudsbedrijf. Vijftien jaar Mikken op de laagste prijs betekent interen op kwaliteit. Bij ons staat kwaliteit voorop, benadrukt Hugo Meijwaard nog werken zijn de onderhoudsintervallen opgerekt naar minimaal zeven tot acht jaar. Qua kosten verdient resultaatge- waard en het land van Heusden & Altena. weten we tot op de eurocent maar eens. Met minder onderhoudsgeld richt samenwerken zich dus ook dubbel Er waren te veel slechte ervaringen met nauwkeurig hoeveel geld we proberen we als corporatie juist méér te en dwars terug. het goed en juist beglazen en het goed aan het onderhoud kwijt zijn. doen. Dankzij resultaatgericht samen- en vakkundig schilderen. Met als resul- Een begroting maken is een taat dat de nieuwbouwwoningen de begroting realiseren. De com- corporatie meer - en vooral veel eerder - binatie van kwaliteit en bud- geld gingen kosten dan op voorhand getzekerheid is wat ons betreft was begroot. echt een schot in de roos. De kentering kwam tot stand doordat één van onze vaste schilders- en onderhoudsbedrijven actief met ons ging meedenken, weet Meijwaard zich nog goed te herinneren. Nadat wij aangaven wat we precies wilden, kregen we verschillende scenario s voorgeschoteld waaruit we konden kiezen. Zo namen we notie van resultaatgericht samenwerken. En vooral van de onmiskenbare voordelen die dat voor ons als corporatie oplevert. Vijftien jaar zekerheid Woonlinie wilde financieel niet meer onaangenaam verrast worden. Tegelijkertijd is er de corporatie veel aan gelegen om ook met de onderhoudsstatus van de huurwoningen, variërend van eengezinswoningen en appartementen tot aan zorgcomplexen, uit te stralen dat er bewust voor kwaliteit wordt gekozen. En dan is resultaatgericht samenwerken precies wat we willen, zo vat de manager vastgoed het heel kort samen. Voor de komende vijftien jaar leggen wij vast hoe de huurwoningen er uit moeten zien. De combinatie van kwaliteit en budgetzekerheid is wat ons betreft echt een schot in de roos. Meer met minder Inmiddels volgden er meer resultaatgerichte onderhouds afspraken na de oplevering van zo n driehonderd nieuwbouwwoningen. En met resultaatgericht samenwerken zal Woonlinie zeer zeker doorgaan. Ook maar eigenlijk vooral omdat de corporatie wat minder budget heeft gekregen voor onderhoud. Het is wel bekend dat het de corporaties financieel gezien wat minder voor de wind gaat. De vraag is hoe je daarmee omgaat. Resultaatgericht onderhoud voor het woon-zorgcomplex Citadel te Woudrichem 8 9

6 Omnia Wonen: RGS logisch vervolg op ketensamenwerking HARDERWIJK - Bij corporatie Omnia Wonen wordt er sinds 2009 qua onderhoud gewerkt met vijf vaste partners en met vooraf geselecteerde leveranciers. Resultaatgericht samenwerken is nu een logisch vervolg op deze ketensamenwerking. We starten in 2015 met de eerste pilotprojecten, zegt procesmanager Mark Drost. Resultaatgericht samenwerken hanteren we straks voor al het buitenonderhoud aan onze huurwoningen. Want we zien het als onze maatschappelijke verantwoordelijkheid voor onze huurders om het juiste te doen tegen het juiste geld. Mark Drost, procesmanager bij corporatie Omnia Wonen te Harderwijk Het is een genot dat niet de prijzen centraal staan, maar juist wél het samen steeds beter willen presteren voor onze huurders

7 Het loslaten van aanbesteden en kiezen voor ketensamenwerking leidde tot opzienbarende resultaten. De onderhoudskosten daalden van 18 miljoen euro in 2008 naar 8,7 miljoen in Dat betekent 1.160,- in plaats van 2.500,- per huurwoning. Ook steeg de klanttevredenheid van een 7 naar kunnen we de daken probleemloos vervangen. Zijn we klaar? Op naar het volgende dak. Zo besparen we enorm op het op- en afbouwen van steigers. En het levert ook veel minder huurdersoverlast op omdat we de doorlooptijd we- Het bovenste deel van de steiger is verrijdbaar zodat er efficiënt gewerkt kan worden bij een renovatieproject in Nunspeet om het ene dak na het andere te vervangen een 8. Dat is het resultaat van dezelfde ten te halveren. Al met al gaan werkwijze voor ieder project door een we van energielabel F naar B, vast team. Het is een genot dat we kijken kost het ons 10 procent minder hoe we samen de kwaliteit tegen de en is er 8 procent minder afval. juiste prijs keer op keer kunnen verbeteren, aldus de procesmanager Bouwen & Onderhouden. Prijzen voeren niet de boventoon omdat onze kwaliteitseisen en marktconforme eenheidsprijzen voor alle projecten bekend zijn. Dat komt omdat we als ketenpartners investeerden in ander gedrag. We volgden workshops, namen adviseurs in de arm en stelden als keten een fulltime begeleider keten- Over een paar jaar doen we niet meer anders dan resultaatgericht samenwerken. Pilotprojecten Nu heeft Omnia Wonen beslo- En daarvoor gaan we natuurlijk de vijf pilotprojecten gebruiken! Om zo qua resultaatgericht samenwerken nog meer van elkaar te leren. Over een paar jaar doen we niet meer anders. Dat hebben we Winst van ketensamenwerking al besloten. Reden waarom we van onze partners dan ook gaan verwachten dat ze in het bezit komen van het keurmerk voor resultaatgericht samenwerken, te weten het VGO-keur. Verzekerd van resultaat met een VGO-bedrijf samenwerking aan. ten om onderhoud via resul- De onderhoudskosten daalden Met resultaatgericht samenwerken Verrijdbare daksteiger taatgericht samenwerken nog meer neer te leggen bij markt- van 18 miljoen euro in 2008 naar 8,7 miljoen in 2013 kun je tot wel 20% besparen op directe kosten en tot wel 50% op Zelfs de grootste corporatie-criticaster partijen, die weten dat er van Dat betekent 1.160,- onder indirecte kosten. Deze werkwijze wil nu niet anders meer. Want met de hen afscheid wordt genomen houdskosten in plaats van leidt ook nog eens tot een betere nieuwe werkwijze dalen de kosten als ze onder de maat preste ,- per huurwoning kwaliteit, een snellere doorlooptijd en en nemen zowel de kwaliteit als het ren qua kwaliteit, meedenken De klanttevredenheid steeg van een hogere bewonerstevredenheid. werkplezier toe. Een mooi voorbeeld is en innovatie. In 2015 staan rapportcijfer 7 in 2008 naar een Voor vastgoedonderhoudsbedrijven, een project in Nunspeet, wil Drost er er vijf pilotprojecten in de 8 in 2013 die de kunst van het resultaatgericht graag aan toevoegen. Eén van de vaste begroting. Wij en de partners Het resultaat van dezelfde samenwerken verstaan, bestaat een leveranciers, een dakdekker, dacht actief gaan samen naar de cursus werkwijze voor ieder project erkend keurmerk. Dat is het VGO-keur. mee hoe we de renovatie zo slim mogelijk resultaatgericht samenwerken door een vast team Op vindt u alle ter hand konden nemen. Wat leverde dat van Savantis. En weet je wat zo details én vastgoedonderhouds- samen nadenken op? Een vaste steiger bij mooi is?, vertelt Drost met een bedrijven met het VGO-keur bij u een rij woningen met daar boven op een grote glimlach. Je moet dan in de buurt. verrijdbare steiger. Ongeacht het weer zelf cases aanreiken

8 Resultaatgericht samenwerken verdient zich dubbel en dwars terug Chris Cockx is sinds ruim een jaar manager van de afdeling Vastgoedbeheer bij corporatie AlleeWonen met zo n huurwoningen in de regio s Breda en Roosendaal. Voor een wijkdeel in Oosterhout introduceerde hij resultaatgericht samenwerken. De corporatie sparde met een onderhoudsbedrijf over de beste aanpak voor de komende 25 jaar. We zijn nu tot 20 procent goedkoper uit en de langere onderhoudscycli pakken natuurlijk beter uit, ook voor onze huurders want zij ondervinden minder overlast, aldus Cockx. Bovendien zijn we 25 jaar verzekerd van een uitstekende kwaliteit. Chris Cockx, manager afdeling Vastgoedbeheer bij corporatie AlleeWonen te Breda en Roosendaal Resultaatgericht samenwerken verdient zich dubbel en dwars terug

9 De teammanager wil niet bezig zijn met onderhoud, maar vooral met beheer. Bij onderhoud denk je in de trant van de woningen zijn weer klaar voor de komende vijf jaar en daarna zien we wel weer verder. Beheer betekent dat je er een lange termijn visie op nahoudt voor de slimste en meest efficiënte onderhoudsaanpak voor de exploitatieperiode per type vastgoed, legt hij uit. Anno 2013 brak Cockx bij AlleeWonen als nieuwe werkgever een lans voor resultaatgericht samenwerken. Daarvoor leenden de 76 maisonnettewoningen in de Pieter Stokstraat te Oosterhout zich bij uitstek. Tot dusverre was er om de vier jaar schilderwerk nodig, vooral vanwege houtrot van de kozijnen. AlleeWonen maakte nu geen bestek, maar ging op zoek naar kennis bij onderhoudsbedrijven om de onderhoudskosten voor een termijn van 25 jaar beheersbaar te maken. Impressie van de duurzame renovatie van de huurwoningen van AlleeWonen Beste scenario kiezen Het onderhoudsbedrijf kwam vervolgens met verschillende onderhoudsscenario s waaruit de corporatie kon kiezen. Samen namen we de opties door voor een duurzame aanpak voor de gevingerlaste kozijnen, waarbij vrij snel scheuren optreden en vocht vervolgens vrij spel krijgt. We onderzochten de opties van kozijnvervanging, zowel van aluminium als hout. Een grondige sanering met uitfrasen viel financieel als de beste keuze uit de bus, vervolgt hij. Gecombineerd met steenachtige afdeklatten, die niet kunnen rotten en ook nog eens voor goede ventilatie zorgen van de houten kozijnen. Nu het project klaar is, ziet het onderhoudsbedrijf er de komende 25 jaar via monitoren op toe dat de huurwoningen in dezelfde staat blijven. Onverwachte extra onderhoudskosten zijn namelijk voor rekening van het onderhoudsbedrijf. Goedkoper & beter Het onderhoudsbedrijf staat, zoals Het bestuur van AlleeWonen is gezegd, 25 jaar garant voor de huidige enthousiast over de resultaatgerichte kwaliteit. Daarmee lopen we dus geen onderhoudsaanpak in de wijk van risico meer. Verder is de onderhoudscyclus verlegd van vier jaar naar zes jaar. Oosterhout. Vooral bij andere probleemcomplexen zal nu vaker gekozen worden Dat betekent ook minder overlast voor voor deze werkwijze. Financieel pakt het onze huurders. Tip: stop met alleen maar beter uit dan traditioneel aanbesteden aanbesteden en azen op de laagste prijs. omdat je zo n 10 tot 20 procent goedkoper Met een marktconforme prijs voor uit bent, zo somt Cockx de voordelen op. resultaatgericht samenwerken ben je We weten voor 25 jaar waar we financieel veel beter uit. Dat verdient zich dubbel aan toe zijn. en dwars terug. Vanwege resultaatgericht samenwerken werd houtrot zeer grondig aangepakt 16 17

10 Betere corporatieresultaten met resultaatgericht samenwerken Resultaatgericht samenwerken stimuleren we graag bij collega s als de werkwijze van de toekomst. ENSCHEDE Het roer ging vier jaar geleden om toen Dennis Strikker bij corporatie Domijn verantwoordelijk werd voor álle onderhoudskosten. Inspanningsverplichtingen maakten plaats voor resultaatafspraken. Zo voerden we ook voor schilderwerk resultaatgericht samenwerken in omdat het leidt tot lagere kosten, een betere kwaliteit en een hogere huurderstevredenheid, zegt de teamleider vastgoedbeheer. We krijgen nu een 7,6 als rapportcijfer, terwijl dat voorheen een 6,8 was Dennis Strikker, teamleider vastgoedbeheer bij corporatie Domijn te Enschede

11 Eén van de vijf vaste onderhoudspartners die resultaatgericht schilderwerk uitvoert voor corporatie Domijn bij huurwoningen in Enschede De eerste klap werd gemaakt met het onderhoud aan de CV-ketels bij de ruim vijftienduizend huurwoningen. Strikker sloot met één marktpartij een contract af voor de komende achttien jaar. Aan de eenheidsprijs per CV-ketel waren resultaatafspraken gekoppeld voor de verwarming bij de huurders. Dat leverde een directe besparing op van ,-, herinnert hij zich nog exact. Maar ook een uiterste waardevolle samenwerking met een bedrijf dat actief met ons meedenkt. Het is namelijk een gemeenschappelijk belang dat de kosten laag blijven en de klanttevredenheid stijgt. De resultaten zijn ernaar. Want er wordt geïnvesteerd in een goede verwarming in ónze huurhuizen. En het aantal klachten is de afgelopen jaren teruggelopen van 68 procent naar slechts 33 procent. Schilderondergrens De resultaatgerichte aanpak is ook doorgezet naar schoonmaakkosten. De kosten daalden met zo n 5 procent niet zo spectaculair als de 12 procent bij de CV-kosten. Maar ook in dit geval kreeg Domijn er een partner bij die slimmer wil werken voor tevreden huurders. Inmiddels is zo n driekwart van al het onderhoudswerk in totaal jaarlijks goed voor zo n 35 miljoen euro - op een resultaatgerichte aanpak gestoeld. Zo n twee miljoen euro wordt besteed aan schilderonderhoud. Maar ook dit zakt nooit meer door een bepaalde ondergrens heen. De tijd is voorbij dat wij bestekken schrijven en bepalen welke verf en welke kwast moet worden gebruikt, aldus Strikker. En dat de goedkoopste aanbieder ermee weg loopt, erna steken laat vallen waardoor we toch weer duurder uit zijn. Onderhoudscoöperatie De beste werkwijze wordt nu overgelaten aan vijf onderhoudsexperts. Deze resultaatgerichte samenwerkers nemen 104 van de in totaal 515 onderhoudsclusters voor onze woningen voor hun rekening. Jaarlijks komen daar circa tien tot vijftien onderhoudsclusters bij. Stuk voor stuk gaat het om 25-jarige contracten met resultaatafspraken. Dat voedt de wil om het net zo goed te doen als bij je eigen huis, zegt de teamleider. Met extra oog voor details want elke klacht komt weer op het bordje terecht van het onderhoudsbedrijf. Ook hier verbetert de kwaliteit en stijgt de tevredenheid. Ook hier zien we doorontwikkeling: de vijf onderhoudspartners trekken nu samen op als één coöperatie met één bedrijfsbureau, één aanspreekpunt, één logo en één werkwijze

12 Elan Wonen: alleen winnaars met resultaatgericht Bij woningbouwcorporatie Elan Wonen lopen meerdere pilotprojecten qua resultaatgericht samenwerken bij 750 van de circa huurwoningen. Drie onderhoudspartners voeren de werkzaamheden uit die gebaseerd zijn op complexstrategie. Voor de komende 25 tot 30 jaar staan ze daarvoor garant. Dat betekent budgetzekerheid, kostenbeheersing, een optimaal rendement en de zekerheid van goede en betaalbare huurwoningen voor nu én in de toekomst, zegt Maurice Stoffers-Merz, projectleider bij Elan Wonen. samenwerken Het seniorencomplex waarbij bewonerswensen zijn meegenomen zoals kleurstelling, veiligheid, brandwerende deuren, rookmelders, LED-verlichting, lichtkoepels en zonnepanelen 22 23

13 R uim twee jaar geleden kondigde Elan Wonen aan met resultaatgericht samen- de onderhoudspartner aan de bewoners hoe zij de leefomgeving ervaren en welke specifieke wensen zij zélf hadden. werken te willen starten. Van de tien partijen bleven er Bewonerswensen drie over die beschikken over Zo werd de bewonerswens gehono- het VGO-keur, het keurmerk reerd om de woningen energiezuiniger voor resultaatgericht samen- te maken via vloerisolatie, dakisolatie, werken. Samen met hen zijn HR++-beglazing en zonnepanelen. onderhoudsscenario s op- De algemene lasten daalden ook gesteld aan de hand van de door de komst van lichtkoepels en complexstrategie. Bijvoorbeeld LED-verlichting. Op speciaal verzoek voor de 28 huurwoningen van een seniorencomplex in Heemstede, dat nog 25 jaar moet meegaan. Nieuw is dat de onderhoudshistorie goed in kaart werd gebracht om het noodzakelijk onderhoud binnen vijf jaar aan te pakken met binnenshuis maximaal tien dagen bewonersoverlast. De investering moest zo rendabel mogelijk zijn, zonder kapitaalvernietiging, zo licht Stoffers-Merz de aanpak toe. Balkonhekken, de cv-leidingen en de lift, die bij regulier onderhoud vervangen zouden zijn, voldeden nog. Anders dan gebruikelijk vroegen we via een woonconsulent van van de senioren is er in iedere woning brandwerend glas geplaatst. In de gangen, waarbij de bewoners ook inspraak hadden in de kleur van de wanden en de vloerbedekking, kwamen brandwerende deuren en rookmelders. Veel van de extra voorzieningen, zoals een andere entree, konden we financieren omdat we flinke besparingen realiseerden door goed samen te werken met de onderhoudsaannemer, aldus Stoffers-Merz. Vanwege resultaatgericht samenwerken, met lagere directe en indirecte kosten dan bij regulier aanbesteden, zijn er alleen maar winnaars: tevreden huurders qua comfort en huurprijzen, een onderhoudspartner met werk voor de lange termijn en als corporatie krijgen wij de kwaliteit en de waardevermeerdering waarom wij vragen. Maurice Stoffers-Merz, projectleider bij corporatie Elan Wonen te Haarlem, Heemstede en Velsen Alleen maar winnaars met resultaatgericht samenwerken. Maurice Stoffers-Merz 24 25

14 Met RGS naar betaalbare huren voor nu en in de toekomst Vivare heeft zo n huurwoningen in Arnhem en de aanpalende gemeentes Duiven, Elst, Renkum, Velp en Westervoort. Zo n 10% van die woningen wordt al via resultaatgericht samenwerken onderhouden. Ons uitgangspunt is dat de huurder centraal staat. Met resultaatgericht samenwerken qua onderhoud realiseren we betaalbare woningen schetst Leo Lussenburg. Met minder kosten, een betere kwaliteit en een hogere bewonerstevredenheid, voegt de bedrijfsleider vastgoedbeheer er aan toe Leo Lussenburg, bedrijfsleider vastgoedbeheer bij Vivare te Arnhem

15 In 2009 begonnen de eerste experimenten met resultaatgericht samenwerken bij de eerste huurwoningen van corporatie Vivare. Met als directe aanleiding dat iedere euro waardevol ingezet moest worden. De omslag richting resultaatgericht samenwerken vroeg wel om een andere houding van onze kant. We waren niet anders gewend dan voor te schrijven aan een schilders- en onderhoudsbedrijf wat er gedaan moest worden om vervolgens op prijs te selecteren, erkent de bedrijfsleider vastgoedbeheer. Nu is het samen vormgeven, samen bespreken wat wij willen met onze complexen en samen bekijken welk onderhoudsscenario daar dan het beste bij past. Zo zijn we voortdurend in dialoog met schilders- en onderhoudsbedrijven op basis van onderlinge gelijkwaardigheid. We hebben wantrouwen ingeruild voor vertrouwen. Winst Wat begon als een experiment, is sinds 2012 uitgebreid naar een wijkaanpak. Vivare werkt nu samen met zes vaste onderhoudspartners, die geselecteerd zijn op kwaliteit. Zowel de corporatie als de onderhoudspartners denken samen na over de vraag hoe de huren nu en in de toekomst betaalbaar blijven, de overlast wordt beperkt en de huurderstevredenheid wordt vergroot. Van onze huurwoningen is 10% via resultaatgericht samenwerken aangepakt, aldus Lussenburg. Dat leverde alleen maar winst op. Zo weten we dat we de komende tijd 148 per huurwoning per jaar minder kwijt zijn aan onderhoud voor dezelfde kwaliteit. De onderhoudscyclus is bijvoorbeeld opgerekt van zes naar tien jaar. Per cyclus maken we ook een slag qua kwaliteit. Zo staat zwart op wit dat er geen sprake is van houtrot. Speelt dat toch op, dan zijn de kosten voor de partner. Kwaliteit Leo Lussenburg benadrukt dat de winst van resultaatgericht samenwerken zich niet alleen vertaalt in klinkklare munt. Voor de huurders is de overlast beperkt nu er minder vaak in en rondom de huizen wordt gewerkt. Maar dat is niet de enige reden waarom er grote stappen gezet zijn bij een hogere bewonerstevredenheid. Bij ons is liefde en aandacht een belangrijk punt, vertelt hij. En juist dat zien we ook terug als één van de onderhoudsbedrijven aan het werk is. Neem nu bijvoorbeeld het renovatieproject in de Goudakkerstraat te Dieren, waarbij ook daken, badkamers en keukens vervangen werden. Onderhoudsmedewerkers vragen of ze daar voor ons mogen werken. Zo fijn vinden ze het om in overleg te gaan met de huurders, die zelf mogen kiezen of ze in hun woning blijven wonen of tijdelijk elders onderdak krijgen. Ook dat is extra kwaliteit. Twee labelsprongen gemaakt bij een resultaatgericht renovatieproject bij 25 woningen in de Goudakkerstraat te Dieren (2014) Twee labelsprongen gemaakt bij een resultaatgericht renovatieproject bij 52 woningenin de Kloosterstraat te Arnhem (2013) Winst dankzij RGS 148 per huurwoning per jaar minder onderhoudskosten. De onderhoudscyclus is opgerekt van zes naar tien jaar. De corporatie betaalt geen kosten voor meerwerk. Onderhoudsbedrijf staat garant voor dezelfde kwaliteit. Minder bewonersoverlast voor de huurders. Hogere bewonerstevredenheid (ook door extra aandacht)

16 Renoveren met lagere ontwikkelkosten en kortere doorlooptijden Renoveren kan beter én het moet goedkoper. Juist daarom stapte de Alphense woningcorporatie WonenCentraal af van traditioneel aanbesteden. Om inzicht te krijgen in een betere en goedkopere aanpak via resultaatgericht samenwerken, zijn we een viertal pilot projecten gestart, vertelt Tom Hoekveld als manager vastgoed. We doen bewust niet alles zelf, maar nemen alleen plaats in de regisseursstoel. Ik kan nu al zeggen: deze werkwijze heeft de toekomst. Tom Hoekveld, manager vastgoed bij corporatie WonenCentraal te Alphen aan den Rijn Deze werkwijze heeft de toekomst

17 In de Alphense edelsteenbuurt staat de flat De Hoge Diamant, de plek waar van september 2013 tot april 2014 één van de pilotprojecten werd gehouden bij zeventig appartementen. Vast stond dat het ging om een forse bouwkundige ingreep. Over de aanpak liepen de meningen uiteen bij de corporatie. Totdat een onderhoudsbedrijf alles ging inventariseren: wat moet er gebeuren om de komende vijftien jaar vrij te zijn van grootschalig onderhoud? Wat kost het als we dat voor de komende dertig zouden willen?, vervolgt de manager vastgoed. Toen besloten we om ons alleen te richten op onze kerntaak: goed onderhouden woningen tegen een betaalbare prijs. Het uitvoerend werk laten we helemaal over aan het onderhoudsbedrijf, dat ons op dat punt ontzorgt. Zo doen we bewust niet meer alles zelf, maar nemen we alleen plaats in de regisseursstoel. Scenario s Eerst werd de onderhoudsstatus van het complex gecheckt. Daarna bespraken de corporatie en het onderhoudsbedrijf de prestatie-eisen qua kosten, opbrengsten, woonlasten en kwaliteit. We lieten het onderhoudsbedrijf drie scenario s uitrekenen: het complex nog vijftien jaar laten bestaan en dan slopen, na vijftien jaar de levensduur met nog eens vijftien jaar verlengen óf gelijk kiezen voor een levensduur van dertig jaar, verklaart Hoekveld. De laatste optie rolde bij deze appartementen als beste uit de bus bij het balanceren tussen kosten, opbrengsten, woonlasten en kwaliteit. Het was vervolgens nog wat schaven na experimenteren met een proefwoning. En we lieten de begroting nog extern toetsen om zeker te weten dat het om marktconforme prijzen gaat. De uitvoering begon dus pas na een intensief voortraject, waarin het maken van weloverwogen besluiten centraal stond. De flat De Hoge Diamant, waar resultaatgericht gerenoveerd wordt. Keukenrenovatie in één van de in totaal zeventig appartementen Knop om Bij WonenCentraal is de knop om. Vergeleken met regulier aanbesteden bleken de ontwikkelkosten veel lager en de doorlooptijden veel korter uit te pakken. Daar waar twee renovatieprojecten per drie jaar gangbaar was, konden er nu vier renovatieprojecten binnen een half jaar lopen. We doen bewust niet alles zelf, maar nemen alleen plaats in de regisseursstoel. Afgezien van het feit dat er met resultaatgericht samenwerken meer mogelijk is, zijn we net zo blij dat de communicatie met de bewoners zeer voortvarend ter hand is genomen door het onderhoudsbedrijf. Zo ging maar liefst 96% van de huurders akkoord met een huurverhoging vanwege de renovatie, terwijl dat minimaal 70% moet zijn. Terwijl nieuwe keukens, badkamers, toiletten, isolatieglas werden geplaatst, was een bewonerscoördinator het aanspreekpunt voor de huurders. Deze nieuwe manier van werken heeft de toekomst. En het is bij ons dus niet eenmalig

18 Uitsluitend schilderonderhoud à la VGO-keur bij corporatie Woonbron Met resultaatgericht samenwerken maak je een kwaliteitsslag en reduceer je kosten. Sinds drie jaar krijgt langdurige resultaatgerichte samenwerking de voorkeur bij het uitbesteden van schilderonderhoud aan álle huurwoningen bij Woonbron. Uiteindelijk levert deze manier van werken een betere kwaliteit op voor onze klanten én werken wij tegen lagere kosten, zo licht general manager planmatig onderhoud Martijn van Baarsen de strategische keuze toe. Daarom doen we alleen nog maar zaken met schildersbedrijven die over het VGO-keur beschikken; het keurmerk voor resultaatgericht samenwerken Martijn van Baarsen, general manager planmatig onderhoud bij Woonbron te Dordrecht

19 Woonbron heeft woningen en overige vastgoedeenheden in Rotterdam, Delft, Dordrecht en Spijkenisse onder haar hoede. De voorganger van Van Baarsen was degene die de overstap richting resultaatgerichte samenwerking in gang heeft gezet. Een uitgebreide analyse over de winst in de vorm van extra kwaliteit en lagere kosten gaf de doorslag om op het gebied van aanbesteding bij schilderwerk het roer om te gooien. Exit aanbesteden voor de korte termijn en op naar langdurige samenwerking met nu acht geselecteerde schildersbedrijven. Het was in het begin wel even wennen, erkent Van Baarsen. Je neemt afscheid van vertrouwde bedrijven en gaat werken met nieuwe bedrijven met het VGO-keur. Maar je weet wel waarvoor je het doet. Het hogere doel is om een goede woning aan te kunnen bieden en daarmee een goed oog voor kwaliteit te houden. Onze klanten kunnen we zo beter bedienen. Met resultaatgericht samenwerken maak je een kwaliteitsslag en reduceer je kosten. Eenheidsprijs Hoe werkt het? Per onderhoudsactiviteit wordt een eenheidsprijs aangehouden, die eens per drie jaar getoetst en opnieuw vastgesteld wordt. Daarnaast wordt gekeken naar de geleverde kwaliteit van het werk. Prijs en kwaliteit leiden tot een gesprek waarbij er mogelijk afscheid genomen kan worden van een schildersbedrijf. Nogmaals: de intentie is langdurige samenwerking om zo te profiteren van de voordelen van resultaatgericht samenwerken, benadrukt Van Baarsen. Met resultaatgericht samenwerken maak je een kwaliteitsslag en reduceer je kosten. De VGO-bedrijven worden beoordeeld op de vooraf afgesproken onderhoudsprestatie door onze opzichters of door een externe deskundige van het Verf Advies Centrum. De bewonerstevredenheid en de samenwerking met Woonbron tellen bij ons net zo zwaar mee. Als onze klanten aangeven dat het uitgevoerde werk onder de maat is, dan gaat die beoordeling boven onze wens tot langdurige samenwerking. Gemeengoed Na zes jaar wordt bij Woonbron de balans opgemaakt van de beoogde kwaliteitsverbetering en kostenreductie. Van Baarsen dicht de resultaatgerichte werkwijze nu al een grote toekomst toe. Eenheidsprijzen voor onderhoud aan bijvoorbeeld centrale verwarmingen zijn al bijna standaard geworden bij corporaties. Denk bij de prestaties waarop we toetsen aan de storingsgraad, de uitstoot van koolmonoxide, de klachtenafhandeling en het telefonisch contact met huurders, schetst hij. Ik denk dat het een kwestie van tijd is voordat we op alle onderhoudsonderdelen resultaatgericht gaan werken. Weet je: in 1996 zat ik al te brainstormen over resultaatgericht schilderonderhoud en cv-onderhoud. Nu ben ik daar zo n vijftien jaar later in de dagelijkse praktijk mee bezig. Kwestie van een lange adem, maar het resultaatgericht samenwerken wordt wat mij betreft gemeengoed. Schilderwerk aan huurwoningen van Woonbron vindt uitsluitend plaats op basis van langdurige resultaatgerichte samenwerking met schildersbedrijven die over het VGO-keur beschikken 36 37

20 Beperking huurverhoging door resultaatgericht samenwerken ZWIJNDRECHT Ondanks een verhuurdersheffing en het meebetalen aan de schulden van noodlijdende corporaties, blijft de hoofdpijler van het beleid bij corporatie Woonkracht10 in Zwijndrecht dat er geen extra huurverhoging naast inflatie wordt doorgevoerd. We snijden in onze eigen organisatiekosten om er te kunnen zijn voor onze huurders, zegt Wim van den Herik, vestigingsdirecteur te Papendrecht. We kiezen voor resultaatgericht samenwerken om zo efficiënter om te gaan met de onderhoudskosten. We kiezen voor resultaatgericht samenwerken om zo efficiënter om te gaan met de onderhoudskosten

21 In 2012 is Woonkracht10 zich gaan heroriënteren. Hieruit volgde een duidelijke kernopdracht: Woonkracht10 geeft thuis door het bieden van voldoende betaalbare, goede en duurzame woningen Zij werkte vanuit drie lokale vestigingen in Alblasserdam, Papendrecht en Zwijndrecht. Deze organisatiestructuur laat de corporatie los om onder andere geen extra huurverhoging door te hoeven voeren aan huurders met een inkomen tot ,-. Daarom staan de verhuisdozen nu klaar om met de medewerkers naar het centrale kantoor in Zwijndrecht te verhuizen, aldus Van den Herik. We bezuinigen liever zelf dan dat we de zwakste schouders nog meer huur laten betalen. Afgezien van de verhuizing, werken we op dit moment hard aan een efficiënter ingerichte organisatie en een volledig digitale dienstverlening. Onderhoudsbesparing Onderhoud is de tweede grote kostenpost. Daarop gaat Woonkracht10 nu 2,5 miljoen euro besparen. Een onderzoek wees uit dat de woningen van Woonkracht10 qua onderhoudsstaat ver boven het gemiddelde lagen. Nu neemt de corporatie genoegen met een 6,5 als rapportcijfer om net waardevermindering te voorkomen. Aan de andere kant kiezen we voor resultaatgericht samenwerken om 20 procent te besparen op de directe kosten, zo wordt de tweede strategische zet toegelicht. Niet minder belangrijk is dat we met onderhoudsscenario s zowel grip hebben op de huidige als de toekomstige kosten. Tot voor kort kwam het te vaak voor dat de daadwerkelijke kosten te veel afweken van de onderhoudsbegroting. We werken eraan om deze afwijkingen minimaal te laten zijn. Energetische opgave In 2014 is Woonkracht10 gestart met twee onderhoudsbedrijven met vier pilotprojecten voor resultaatgericht samenwerken bij zo n driehonderd woningen. De externe marktkennis blijft de corporatie aanwenden als het om de complexe opdracht gaat om alle woningen binnen tien jaar minimaal over energielabel C te laten beschikken. Energiebesparende maatregelen combineren we het liefst gelijk met schilder-, gevel- en dakwerkzaamheden, zodat de huurders maar één keer overlast hebben, voegt de vestigingsdirecteur er aan toe. Bij de helft van onze woningen gaan we in 2015 resultaatgericht samenwerken met vier onderhoudsbedrijven. De eerste twee bedrijven met wie we in 2014 de pilots deden, maken twee nieuwe bedrijven wegwijs. Op deze manier hanteren ze alle vier het hetzelfde format

22 Resultaatgerichte renovatie: 100 procent garantie zonder meerkosten Corporatie Woonveste kiest voor resultaatgericht samenwerken bij risicovolle projecten. Een goed voorbeeld daarvan is de renovatie van 65 monumentale huurwoningen in het vestingstadje Heusden. Met deze woningen kunnen we nu weer 25 jaar vooruit, aldus Jürgen Dekkers als teamleider onderhoud. Dankzij resultaatgericht samenwerken kon dat tegen minimale kosten en met minimale huurdersoverlast. Plus ook nog eens honderd procent garantie zonder meerkosten. Jürgen Dekkers: Liever een resultaatverplichting dan een inspanningsverplichting

23 Het project in Heusden was risicovol omdat ieder huis anders is. Dus ging het per definitie om maatwerk. Expertise Vanwege de complexe opdracht is niet voor de Tegelijkertijd lag er een fikse opgave om gebruikelijke weg gekozen: energiebesparing door te voeren zonder een hoofdaannemer die weer dat er ook maar iets veranderd mocht onderaannemers inschakelt. worden aan de monumentale aanblik. Zelfs niet aan het kleinste detail van een authentiek stopverfrandje in een hoek van 45 graden ten opzichte van de kozijnen. Je kunt het zien als het onverenigbare moeten verenigen, vervolgt Dekkers. Neem nu het glas en het timmerwerk. Al het enkelglas moest worden vervangen door veel breder dubbelglas. Dus kwamen er nieuwe ramen in de bestaande, die dus per huurhuis anders waren. Maar de uitstraling en het aanzicht moesten vanwege de stringente De vakkennis van een onderhoudsbedrijf achtten we van onschatbare waarde, aldus de teamleider onderhoud. Maar wel eentje die dan vervolgens samen met andere uitvoerende partijen de onderlinge expertise aanspreekt. Om zo met het beste plan te komen met zo min mogelijk kosten en zo min mogelijk huurdersoverlast. En die samen vanuit de ketensamen- Afwerking van de duurzame ondergrond van de monumentale huurhuizen eisen van de Monumentencommissie exact hetzelfde blijven. Vind dan maar eens een partij die garantie geeft op betaalbaar maatwerk. werking verantwoordelijk Extra energiebesparing door enkelglas te vervangen door HR++ isolatieglas zijn voor de keuze en het uiteindelijke resultaat. Dat geeft ons de absolute zekerheid van honderd procent garantie zonder meerkosten. Het project in Heusden is inmiddels naar volle tevre- Vooraf is besproken wat te doen met de beglazing, de ventilatie en de detaillering van de raamkozijnen. Na de afronding van het project is inzichtelijk gemaakt wat we qua budget moeten reserveren denheid afgerond. Niet in de laatste voor de eerste vervolgbeurten in 2017 en plaats voor de huurders die nu van 2024 om de gewenste kwaliteit in stand meer comfort genieten en beduidend te houden.voor de lange termijn staat het minder aan energiekosten betalen. onderhoudsbedrijf contractueel garant Voordelen voor de vooraf afgesproken kwaliteit. We zien alleen maar voordelen. Wat ons Het werk zit er op voor het onderhouds- betreft, is het zeker voor dergelijke bedrijf dat als regisseur alle werkzaam- risicovolle projecten exit inspannings- heden coördineerde. Bij Woonveste is verplichting om plaats te maken voor exact bekend wat hen in de toekomst resultaatverplichting. te wachten staat. Alle onderhoudsrisico s zijn tot in detail met ons doorgenomen door het onderhoudsbedrijf, verklaart Dekker

24 VGO-keur VGO-keur levert de volgende zekerheden op: 1. Onafhankelijke en objectieve toetsing door Kiwa op basis van meetbare criteria. Opdrachtgevers hoeven dus niet meer zelf te toetsen. Voor vastgoedonderhoudsbedrijven, die de kunst van het resultaatgericht samenwerken verstaan, bestaat een erkend keurmerk. Dat is het VGO-keur (keurmerk vastgoedonderhoud), beheerd door een onafhankelijke stichting waarin alle belanghebbende partijen vertegenwoordigd zijn: opdrachtgevers, onderhoudsbedrijven en onafhankelijke deskundigen. Het keurmerk is van toepassing op gevels, daken, installaties en interieur (badkamers, keukens en toiletten). Daarmee is het keur multidisciplinair en kan het worden gebruikt bij onderhouds-, renovatie- en investeringsprojecten. Het keurmerk sluit 2. Het onderhoudsbedrijf is een financieel gezonde en stabiele partner, waarmee zonder risico een lange termijnovereenkomst kan worden aangegaan. 3. Het onderhoudsbedrijf is zowel technisch als organisatorisch in staat om resultaatgericht samen te werken bij investeren en onderhouden vanaf ontwerp tot en met uitvoering en instandhouding. 4. Het onderhoudsbedrijf haalt op het gebied van opdrachtgeverstevredenheid een score van minimaal drie-en-een-half op een schaal van een tot vijf. 5. Het onderhoudsbedrijf beschikt over tevreden medewerkers en voert een personeelsbeleid, gericht op kwaliteit en continuïteit via het behoud van de kennis en ervaring van de eigen onderhoudsspecialisten. 6. Het onderhoudsbedrijf voert projecten uit op een efficiënte, overlastbeperkende, bewonersvriendelijke en duurzame manier met voortdurende aandacht voor innovatie en communicatie met klant en bewoner. 7. Het onderhoudsbedrijf is een integere en marktconforme partner, waarmee een-op-een relaties vanaf het prilste begin mogelijk zijn, zodat onderhoud resultaatgericht kan worden uitgevoerd op basis van de kwaliteitsuitgangspunten van de opdrachtgever. Voor meer informatie, zie aan op de Leidraad Resultaatgericht Samenwerken bij Investeren en Onderhouden

25 Koninklijke OnderhoudNL, vereniging van (restauratie-)schilders- en (totaal-)onderhoudsbedrijven, industriële onderhouds- en glaszetbedrijven Coenecoop PG Waddinxveen - Postbus AA Waddinxveen - Telefoon Fax Kamer van Koophandel IBAN NL03INGB Btw-nummer NL B01 info@onderhoudnl.nl, Internet Februari 2015 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand en/of openbaar gemaakt in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of op enige andere manier zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever.