Kwaliteit bezit. kwaliteit woningen. Uitgaven onderhoud. 28,8 mln 26,8 mln. Niet planmatig. 55,6 mln. Nieuwbouw huur 18,5 mln

Transcriptie

1 5 Kwaliteit bezit Visie en doelstellingen kwaliteit bezit De kwaliteit van de woning is cruciaal voor het thuisgevoel van de bewoners. We zetten in op verduurzaming van het bezit onder de voorwaarde dat de betaalbaarheid niet in het geding komt. Duurzaamheid uit zich in het beperken van energieverbruik (kenmerken van de woning en gedrag van de bewoner), het gebruik van milieuvriendelijke materialen en het aanboren van duurzame energiebronnen. We beogen daarmee de CO2-uitstoot terug te dringen in combinatie met het verbeteren van het comfort en de betaalbaarheid voor de bewoners; Met het oog op veiligheid zijn per eind 2017 alle open verbrandingstoestellen vervangen; We streven naar een voorraad die bestaat uit gezonde en veilige woningen. In de periode brengen we minimaal woningen op basiskwaliteit. kwaliteit woningen Uitgaven onderhoud Planmatig Niet planmatig 28,8 mln 26,8 mln Aantal woningen waar open verbrandingstoestellen zijn vervangen (doel 1.500) Totaal Investeringen Nieuwbouw huur 18,5 mln Verbeteringen / Renovatie 36,1 mln 55,6 mln Aantal woningen op basiskwaliteit gebracht (doel 800) Verwijderen asbest 2,8 mln (doel 3,0 mln) Tevredenheid huurder over dagelijks onderhoud 7,4

2 5.1. Duurzaamheid Staedion heeft in 2016 het Beleidsplan duurzaamheid : Hoe Staedion samen met bewoners het energieverbruik verduurzaamt, de energielasten verlaagt en het thuisgevoel vergroot opgesteld. Staedion wil samen met bewoners het energieverbruik verduurzamen, de energielasten verlagen en het thuisgevoel vergroten. Wij richten ons in de aanpak enerzijds op verbruik en anderzijds op duurzame materialen en bronnen. De basis waaruit het plan is opgesteld is samenvattend: Samen met bewoners: Bewonersgedrag is mede bepalend voor de mate van besparing We investeren in energiebewustzijn van bewoners Bewoners hebben keuzevrijheid We ondersteunen initiatieven van bewoners Energieverbruik verduurzamen: Inzetten van duurzame bronnen, zoals zon en wind Gebruik van duurzame materialen Slimmer omgaan met energie Energielasten verlagen: Woningen naar een betere energie-index Bij veranderingen in de woning aandacht voor goede voorlichting Aandacht voor woonlasten (verlaging van energielasten mag niet leiden tot verhoging van woonlasten) Betaalbaarheid blijft prioriteit Thuisgevoel vergroten: Comfort is belangrijk Een buurt waar mensen zich thuis voelen is duurzamer Ons strategisch kader bevat de doelstelling dat onze woningen in 2040 klimaatneutraal zijn. In 2020 hebben onze woningen gemiddeld label B. Bij planmatig onderhoud verbeteren we daarom de Energie Index (EI) en bij renovatie zorgen we voor een EI kleiner dan 1,39 (oud label B). Door onder meer het aanbrengen van hoogrendementsglas, het isoleren van daken en gevels en het vervangen van geisers door hoogrendementsketels is de energiezuinigheid van een deel van het woningbezit verder verbeterd.

3 duurzame woningen Indeling van het bezit naar energielabelklasse Energielabelverdeling eind 2016 Energielabelverdeling eind 2015 A+ 1% A+ -% A 9% A 8% B 20% B 18% C 32% C 30% D 20% D 23% E 10% E 12% F 6% F 7% G 2% G 2%

4 Zonnepanelen Naast verbetering van het huidige woningbezit streven we ernaar om onze woningen aan te sluiten op duurzame bronnen. Dit levert een flinke beperking van CO2 uitstoot op. Er is hard gewerkt aan de uitrol van drie pilots met zonnepanelen voor individuele bewoners. Deze worden naar verwachting opgeleverd in Twee complexen waar wij werken aan het plaatsen van zonnepanelen zijn pas gerenoveerde appartementencomplexen (Nettelhorststraat en Robertaland). Daarnaast zijn er drie complexen van 287 eengezinswoningen geschouwd. Hiervan komt ongeveer driekwart in aanmerking voor minimaal zes zonnepanelen. In het eerste tertaal van 2017 zoeken we een samenwerkingspartner om over te gaan tot het plaatsen van zonnepanelen. Doorkijk 2017 In 2017 gaan we door met onze aanpak om te zorgen dat in 2040 onze woningen klimaatneutraal zijn en in 2020 gemiddeld label B hebben. Onderdeel hiervan is dat wij in 2016 met samenwerkingspartners (Vestia, Haag Wonen, gemeente Den Haag, GGD en duurzaam Den Haag) een onderzoek zijn gestart naar een gerichte aanpak voor energiebesparing en gezond wonen voor onze bewoners. In 2017 gaat de eerste pilot van start waarbij bewoners direct zijn betrokken Kwaliteit van onze woningen Onderhoud In 2016 hebben we de volgende bedragen geïnvesteerd in onderhoud: Bedrag (x 1.000) Service- en mutatieonderhoud Planmatig onderhoud Subtotaal De technische staat van onze woningen is zeer belangrijk voor het thuisgevoel van onze bewoners. De basis moet op orde zijn, wat betekent dat onze woningen heel en veilig zijn. In 2016 hebben we dan ook veel woningen naar basiskwaliteit gebracht. Basiskwaliteit is de lat waar een woning aan dient te voldoen na onderhoud. De woning is dan veilig, functioneel en schoon. 412 woningen zijn zowel aan de binnenkant (onder meer sanitair, installaties en wanden) als aan de buitenkant (onder meer glas, ventilatie en gevel) op basiskwaliteit gebracht. Daarnaast zijn woningen aan de binnenkant gemoderniseerd bij mutatie en bij 364 woningen is de buitenzijde aangepakt. Hiermee zijn we hard op weg om in 2020 in totaal woningen op basiskwaliteit te brengen. Veiligheid De veiligheid van onze woningen verbeteren wij door ultimo 2017 alle open verbrandingstoestellen (OVT) te vervangen. In 2016 zijn bij woningen de OVT s vervangen door een cv of warm tapwater voorziening. Bij een woning met een OVT bevindt zich ook een koolmonoxidemelder (CO-melder). Bij de verwijdering van alle OVT s in een woning, verdwijnen ook de CO-melders. Naast de vervanging van OVT s door een cv of warm tapwater voorziening zijn bij 800 woningen oude cv ketels vervangen. Ook asbest speelt een rol bij de veiligheid in onze woningen. In 2015 is een inschatting gemaakt van het aantal asbestelementen op basis van een 10% inventarisatie. Deze globale inschatting fungeert als waarschuwing naar bewoner, medewerker en (onder-) aannemer. Bij onderhoud en renovatie kijken we

5 nauwgezet naar de aanwezigheid van asbest en vervangen waar nodig en mogelijk. In 2016 hebben we 2,8 mln. besteed aan de verwijdering van asbest. Ruim de helft van dit budget is bij niet-planmatig onderhoud besteed, de rest bij grootschalige woningverbeteringsprojecten. Verbeteringen In 2016 heeft Staedion diverse complexen verbeterd en is ook begonnen met de voorbereiding van nieuwe woningverbeteringsprojecten. Bij de werkzaamheden ging het onder meer om het aanbrengen van kozijnen met HR++glas, nieuwe keukens, badkamers, toiletten, centrale verwarmingsinstallaties en het aanpakken van bouwkundige gebreken (slecht voegwerk, scheurvorming, etc.). Bij een groot deel van de woningen waar een ingrijpende woningverbetering plaatsvond, is de energiezuinigheid en het binnenmilieu verbeterd door het aanbrengen van HR++glas, mechanische ventilatie en hoogrendementsketels. Overzicht met uitgaven aan verbeteringen: Woningverbeteringen Bedrag (x 1.000) Aantal woningen (totaal verbeterproject) Haverkamp Robertaland Moerweg Nettelhorststraat Renswoudelaan Couperus - Ypenburg Westhovenplein Pretoriusstraat/Paul Krugerlaan Boekhorststraat Van Swindenschool Rijnauwenstraat Maasstraat Open verbrandingstoestellen (OVT) Moderniseren (diverse complexen) Overige Totaal Vocht en schimmel In 2016 is er vanuit de landelijke media aandacht gevraagd voor gezond wonen en gezonde binnenmilieus. In Den Haag heeft Omroep West een meldpunt voor vocht en schimmel geopend. Hier zijn tientallen klachten binnengekomen. Een aantal klachten betrof woningen van Staedion. Wij hebben de klachten aangegrepen om, naast preventieve maatregelen, ook onze reactieve maatregelen te verbeteren. Zo introduceerden we een schimmelpreventieteam. Als bewoners een melding maken van vocht en schimmel inspecteert ons schimmelpreventieteam de woning op de oorzaak van een slecht binnenmilieu. Is er een gebrek aan de woning, dan lossen we het probleem, voor zover mogelijk, op. Soms wordt een klacht veroorzaakt door bewonersgedrag. Wij informeren de bewoners dan over wat zij zelf kunnen doen om de vocht- en schimmelproblemen te voorkomen. Onze preventieve maatregelen ter verbetering van het binnenmilieu zijn bijvoorbeeld: het vervangen van OVT s, het optimaliseren van mechanische ventilatie, het aanbrengen van dubbel glas en de grootschalige investeringsprojecten.

6 Serviceabonnementen Een groot deel van onze huurders heeft een serviceabonnement. Hierdoor zijn zij ervan verzekerd dat tegen een vast bedrag per maand technische gebreken in de woning vakkundig en veelal zonder extra kosten worden gerepareerd. In 2016 hadden huishoudens een serviceabonnement. Dat is bijna 80% van alle huishoudens van Staedion. Resultaat De conditiescore van onze woningen, een checklist waarmee de technische staat van een gebouw kan worden gemeten, komt uit op een 1,73 volgens de NEN Dat betekent dat de conditie van onze gebouwen tussen uitstekend (1) en goed (2) ligt. Belangrijk is dat onze bewoners tevreden zijn. In 2016 hebben wij onze klanttevredenheid met betrekking tot het dagelijks onderhoud stabiel weten te houden. We scoren een 7,4 ten opzichte van een 7,2 in Doorkijk 2017 en verder De komende jaren intensiveren wij ons investeringsprogramma. Wij verwijderen alle OVT s in 2017 en verbeteren meer woningen. Komend jaar herijken we wat basiskwaliteit inhoudt en brengen we nog meer woningen op deze basiskwaliteit. Ook in 2017 zal Staedion focus leggen op de aanpak van vocht en schimmel. Begin 2017 heeft Staedion samen met de gemeente Den Haag, GGD Haaglanden en de woningcorporaties Haag Wonen en Vestia een overeenkomst gesloten voor de aanpak van vocht en schimmel. Speerpunten uit deze overeenkomst zijn: Samen met GGD Haaglanden voorlichting geven aan bewoners; Werken aan een snellere afhandeling van klachten en problemen; Inschakelen van een onafhankelijke vocht- en schimmelexpert als blijkt dat de oorzaak en oplossingen complexer zijn (in de loop van 2017).