KOERSDOCUMENT BRAASSEMERLAND

Transcriptie

1 KOERSDOCUMENT BRAASSEMERLAND BEANTWOORDING TECHNISCHE VRAGEN JUNI 2012

2 Inleiding Bij behandeling van het Koersdocument Braassemerland tijdens de politieke avond op 18 juni 2012 zijn er door de fracties van VVD en SvKB technische vragen gesteld. In dit document zijn de vragen en antwoorden opgenomen. 2

3 Financiën: 1. Vraag VVD: Als de gemeente de infra en de gronden inbrengt voor 50 mln. en V/V een bedrag voor de grond betaalt wat (veel) lager ligt? In alle mogelijke ontwikkelstrategieën legt gemeente de hoofdinfrastructuur zelf aan. De risicodeling ziet op de ontwikkeling van de gronden in Noord-Akkers, Poelen en Waterpark. Hier is sprake van reële risicodeling. De grote noodzakelijke afboeking ziet op de boekwaarde uit het verleden die blijkt niet meer terugverdiend te kunnen worden met de ontwikkeling van de uitgeefbare grond in Braassemerland, los van het feit of gemeente de ontwikkeling laat plaatsvinden in een GEM of dat zij deze zelf ter hand neemt. De boekwaarde is opgebouwd uit verwervingen, bewerking van de gronden, plankosten, aanleg infra en rentekosten. 2. Vraag VVD: Als V/V al een voorzichtige bieding heeft gedaan in relatief lage VON prijzen en relatief hoge kosten? Het feit of de ontwikkelaar met de risicodeling daadwerkelijk een prikkel ervaart tot voortgang en tot gezamenlijk belang om steeds de grondexploitatie te optimaliseren, wordt bepaald door de hoogte van de waardering van de gemeentegronden. Ten opzichte van de ontwikkelstrategie dat gemeente de ontwikkeling zelf ter hand neemt, is de waardering van de gemeentegronden van V/V behoudender door uit te gaan van lagere VON-prijzen en hogere kosten dan gemeente op basis van haar marktonderzoeken. Met de hoogte van de waardering door ontwikkelaar in haar definitieve inschrijving is sprake van daadwerkelijke risicodeling. De behoudender waardering door V/V maakt het risicoprofiel van deze grondexploitatie lager. Over het af te sluiten contract: 3. Vraag VVD: Wat vindt het college ervan om de inhoud van de overeenkomst door een onafhankelijke specialist/jurist te laten beoordelen? Het contract is opgesteld door een gerenommeerde vastgoedjurist van het bureau Straatman Koster (top 10 vastgoedjuristen van Nederland zoals gepubliceerd door Property NL). Over de juridische juistheid heeft het college daarom geen twijfel. Onderwerp van de beoordeling zal dan eerder de inhoud van het contract zijn en de risico s hierin voor de gemeente. De inhoud heeft het college goed beoordeeld en haar dunkt dat met dit risicoprofiel de juiste balans is gevonden tussen zekerheden voor de gemeente enerzijds en flexibiliteit voor de markt om de gemeentegronden hoger te kunnen waarderen anderzijds. Een beoordeling door een onafhankelijke jurist lijkt het college daarom van minder toegevoegde waarde. Indien de raad dit desalniettemin toch graag ziet gebeuren, staat het college hier uiteraard voor open. 3

4 4. Vraag VVD: Hoe lang is de aanbieding van nu geldig? M.a.w. wat is de uiterste datum waarop contract wat nu klaar ligt getekend moet worden? 6 maanden 5. Vraag VVD: Krijgt de raad voorafgaand aan eventuele ondertekening van het contract de kans om zelf kennis te maken met de verantwoordelijke medewerkers van V/V? En een toelichting van hen op het plan? Dit is nog niet gepland, maar V/V heeft reeds toegezegd dat na gunning zo n kennismakingsbijeenkomst zal worden ingepland inclusief een presentatie door V/V ter informatie. 6. Vraag VVD: Zijn er bij andere gemeente referenties gecheckt van V/V? En zo ja, hoe waren de ervaringen vooral in de eindfase als het op afrekenen aankomt? Zo nee, waarom niet? In de selectiefase is V/V geselecteerd voor deze aanbesteding op basis van referenties van afgeronde projecten bij andere gemeenten. Een goede financiële afwikkeling van een project in de eindfase vindt de basis in heldere, eenduidige en meetbare afspraken in de samenwerkingsovereenkomst. Over eventuele uitstel van 5 jaar: 7. Vraag VVD: Waarom is hier een extra incidentele kostenpost van 1,9 mln. euro opgenomen bovenop de structurele component. Graag een rekenvoorbeeld. De algemene reserve van de gemeente bedraagt 53,1 mln. Voor de variant uitstellen moet een voorziening worden getroffen van 55 mln. De incidentele kostenpost in 2012 dient voor dit tekort van 1,9 mln. in de algemene reserve. Deze komt bovenop de structurele bezuiniging van 1,9 mln. per jaar vanaf Vraag VVD: Kan er over (of binnen) 5 jaar een nieuwe aanbesteding worden gestart? En zo, zijn daar dan regels c.q. juridische beperkingen aan verbonden? En wat is dan de positie van V/V? De jurisprudentie hierover is beperkt, deze ziet met name op kleinere periodes dan 5 jaar. Het lijkt aannemelijk dat over 5 jaar een nieuwe aanbesteding kan worden gestart zonder positie van V/V. Juridische zekerheid is hierover echter niet volledig te geven. 4

5 Over de samenwerking in de GEM: 9. Vraag VVD: Hoe wordt de boekhouding in de GEM gevoerd en gecontroleerd? en door wie? De boekhouding wordt door GEM uitgevoerd en gecontroleerd door een accountant. GEM zal hiervoor de organisatie optuigen. De kwartaalrapportages en jaarstukken worden aan de aandeelhouders van GEM voorgelegd. 10. Vraag VVD: Welke controle heeft de gemeente over de kosten die door V/V aan de GEM worden toebedeeld? GEM voert de grondexploitatie. V/V is vennoot en heeft als ontwikkelaar geen actieve rol in GEM en kan dus ook niet eigenstandig kosten aan GEM toedelen. De aandeelhouders van GEM zullen de organisatie van GEM optuigen met een directeur en projectorganisatie die vanuit het projectbelang de ontwikkeling van Braassemerland op zich neemt. Mogelijke frictie van belangen legt deze directeur voor aan de aandeelhouders. De financiële voortgang wordt, afhankelijk van de exacte inrichting van de organisatie van GEM, in het dagelijks bestuur van GEM besproken en indien nodig bediscussieerd. Als vennoot heeft gemeente inzage in alle bedragen die door GEM worden uitgegeven. 11. Vraag VVD: De GEM zorgt uiteindelijk voor bouw-/ woonrijpe kavels die door de ontwikkelaar worden afgenomen. De ontwikkelaar is zélf verantwoordelijk voor de opstal exploitatie. Klopt het bovenstaande? Dit is een juiste weergave: De ontwikkelaar is zélf verantwoordelijk voor de opstalexploitatie. Divers: 12. Vraag VVD: Graag een overzicht maken met punten waarop het tijdens project De Bloemen in de samenwerking met BEMOG is fout gegaan. Deze punten afzetten tegen de samenwerkingsovereenkomst die nu voorligt en beoordelen of dit nu wel goed is afgedekt voor de gemeente. Zie onder Samenwerking in GEM 13. Vraag VVD: Advies van Fakton: Fakton heeft de gemeente geadviseerd over de voorwaarden en de aanbesteding van Braassemerland. Werkt Fakton altijd voor overheden of zit Fakton ook wel eens namens een ontwikkelaar aan de tafel bij een gemeente? M.a.w. in hoeverre kan Fakton zich verplaatsen in de gedachten en beweegredenen van een ontwikkelaar? 5

6 Fakton adviseert zowel overheden als marktpartijen (ontwikkelaars, beleggers, financiers, woningcorporaties) in een verhouding van grofweg 50% overheid en 50% marktpartijen. Fakton ziet deze diversiteit in opdrachtgevers als één van de belangrijkste elementen die haar toegevoegde waarde voor opdrachtgevers bepaalt. In de dialogen met de marktpartijen was de inbreng van deze kennis en ervaring nuttig. 14. Vraag SvKB: Het is ons niet duidelijk waarom de onderliggende ontwikkelingsschets niet kan worden toegevoegd en toegelicht. De onderliggende ontwikkelingsschets is één van de belangrijkste onderdelen van de inschrijving van de ontwikkelaar. Met de ontwikkelaar is afgesproken dat alle informatie uit zijn inschrijving vertrouwelijk blijft, om zo de ontwikkelaar de mogelijkheid te geven het achterste van zijn tong te kunnen laten zien. Dit heeft de gemeente op deze wijze ook in de aanbestedingsstukken vastgelegd. Zo lang het besluit tot gunning niet is genomen, moet de gemeente de informatie die door de inschrijvende ontwikkelaars in hun inschrijvingen aan de gemeente is overgedragen, vertrouwelijk behandelen. Inmiddels is met de winnende ontwikkelingscombinatie VolkerWessels Vastgoed en Verwelius Bouwen besproken dat zij een schets voor de raad beschikbaar zullen stellen. 15. Vraag SvKB: Ook is niet duidelijk welke woningcategorieën en in welke prijsklassen deze worden gerealiseerd. In hoeverre wordt aangesloten bij het advies van Colliers pag. 5 van hun advies. Op bladzijde 37 van het koersdocument is in een tabel aangegeven wat de woningdifferentiatie is bij ontwikkelstrategie 1, samenwerken in de GEM. Deze is als volgt: Woningdifferentiatie West End, Centrum, Veilingvaart fase 1 GEM-gebied Totaal Sociaal 32% 30% 30,5% Middelduur 45% 42% 43% Duur 22% 28% 26,5% Aantal woningen Vraag SvKB: Wordt het mogelijk gemaakt dat via MGE constructies (maatschappelijk gebonden eigendom met Koopgarant als alternatief ) de sociale koopwoningen voor modale inkomens bereikbaar worden. De GEM ontwikkelt de gronden in het plangebied, waarna de ontwikkelaar de woningen realiseert. Er zijn voor de verkoop van de woningen geen specifieke eisen gesteld die zien op MGE. 6

7 17. Vraag SvKB: Welke initiatieven neemt het college voor de afstemming met het regionale woningaanbod en wordt de raad tijdig geïnformeerd over de resultaten. Binnen Holland Rijnland maakt deze locatie deel uit van het regionaal woningbouwprogramma voor de periode tot Afstemming vindt plaats tussen de locaties onderling. Zo is deze locatie door de beschikbaarheid van infrastructuur en een onherroepelijk bestemmingsplan eerder uitvoerbaar dan andere locaties, zoals bijvoorbeeld Valkenburg. 18. Vraag SvKB: Hoe gaat het college om met het advies van de aanbestedingscommissie om meer in te zetten op (collectief) particulier opdrachtgeverschap. Het college heeft meer ingezet op (collectief) particulier opdrachtgeverschap ((C)PO). Tijdens de aanbesteding is aan de marktpartijen onder meer naar aanleiding van overleg met de aanbestedingscommissie de eis opgelegd dat minimaal 10% van de kavels als vrije kavels bestemd voor (C)PO moeten worden verkocht. Hiermee wordt aangesloten bij het advies van marktonderzoeksbureau Colliers. Colliers stelt dat de consument enerzijds keuzevrijheid wil, maar anderzijds niet te veel gedoe van het zelf moeten bouwen en organiseren van het bouwproces. Ontwikkelaars spelen hierop in door in hun woonproducten meer en meer keuzevrijheid te bieden. Een voorbeeld hiervan is het Wooniversum in Nieuwegein waar VolkerWessels vastgoed de consument de mogelijkheid biedt virtueel haar nieuwe woning in te delen en direct het resultaat daarvan te zien. 10% vrije kavels voor (C)PO lijkt daarom een goede balans tussen de tendens van behoefte aan meer keuzevrijheid voor woningconsumenten en de keuzevrijheid die de ontwikkelaars bieden. 19. Vraag SvKB: Wanneer legt het college aan de raad de strategie voor over de ontwikkeling van Braassemerland Zuid. Het college zal de komende periode werken aan het ontwikkelen van een visie voor het gebied Braassemerland Zuid. Concreet houdt dit in dat er met inachtneming van verkeerskundige uitgangspunten voor het Zuideinde een nieuw ontwikkelkader wordt geformuleerd en daaropvolgend een stedenbouwkundig inrichtingplan. E.e.a. zal juridisch uiteindelijk afgehecht / verankerd worden in een nieuw bestemmingsplan voor het zuidelijk deel. Tenslotte kan opgemerkt worden dat over het voorgaande qua strategie, processtappen en planning uw raad binnenkort (na raadsvergadering 2 juli a.s.) schriftelijk geïnformeerd gaat worden. 20. Vraag SvKB: Kan het college aangeven hoe deze vertegenwoordiging in de GEM wordt ingevuld. externe deskundigheid lijkt ons noodzakelijk en bestuurlijke vertegenwoordiging door de voorzitter van de raad Nadat de gemeenteraad op 2 juli heeft besloten over een ontwikkelstrategie, zal het college de organisatie van de GEM vanuit gemeentezijde invulling geven. Het college onderschrijft het belang van een deskundige en bestuurlijk krachtige aansturing van de GEM. 7

8 21. SvKB is van mening dat meer informatie eerder met de burgers kon worden gedeeld. Het college begrijpt deze behoefte heel goed. Gezien de zakelijke positie van de gemeente in het aanbestedingstraject én de noodzakelijke vertrouwelijkheid met betrekking tot informatie in het hele aanbestedingstraject echter, kon helaas niet eerder in openbaarheid worden gecommuniceerd over deze grote bedragen. 22. Door SvKB: Het college en de andere partijen zijn schromelijk tekort geschoten om de burgers op een fatsoenlijke manier informatie te verstrekken. Het college betreurt deze constatering. Het college heeft ondanks de noodzakelijke vertrouwelijkheid gezien haar zakelijke positie, het uiterste gedaan om de gemeenteraad gaandeweg de aanbesteding telkens van volledige en realistische informatie te voorzien. Inderdaad was dit geen informatie in openbaarheid. Hier heeft het college moeten kiezen tussen twee kwaden: de zakelijke positie van de gemeente versus een volledige transparante informatievoorziening aan de burgers. De kans was aanwezig dat bij eerdere openbare informatiewisseling in openbaarheid, de aanbesteding procedureel was gestrand danwel dat deze tot een slechter resultaat had geleid. 23. Vraag VVD: Wat betekent het uitstellen of afstellen van de ontwikkeling voor de bestemming van het gebied? In het koersdocument is aangegeven dat de grondwaarde dan moet worden afgeboekt tot agrarisch. Dit lijkt echter theoretisch boekhoudkundig, gezien het ontbreken van het stellige voornemen tot ontwikkeling. Het bestemmingsplan loopt tot 2018 en blijft tot die tijd vooralsnog ongewijzigd. Grondeigenaren kunnen echter niet zomaar zelf gaan ontwikkelen. Dit vraagt om een uitwerkingsplan voor het betreffende gebied. Indien een verzoek door een grondeigenaar wordt ingediend om een uitwerkingsplan te maken dan zal aan de hand van dat concrete verzoek afgewogen worden of een uitwerkingsplan opgesteld wordt. Een belangrijke bottleneck is de ontsluiting. Zonder nieuwe ontsluitingswegen zijn slechts zeer beperkt nieuwe ontwikkelingen mogelijk. 8