H.A.W.M. Daandels/G.A.J. Adams Ruimte en wonen M.A.N. (Nicole) Gerards i.o.v. Peter van Vuuren

Transcriptie

1 Raadsvoorstel Onderwerp Onderhandelingsresultaat Wisseveld Raadsvergadering 13 december 2011 Agendapunt Portefeuillehouder Afdeling Ambtenaar H.A.W.M. Daandels/G.A.J. Adams Ruimte en wonen M.A.N. (Nicole) Gerards i.o.v. Peter van Vuuren Samenvatting Eind 2010 en begin 2011 hebben wij met u in werksessies gebrainstormd over de visie op Wisseveld. Een soortgelijke sessie heeft op ambtelijk niveau plaatsgevonden en ook GBB is gevraagd een visie te geven op het gebied. Uit deze overleggen en sessies zijn een visie en uitgangspunten gekomen. Daarnaast is gebleken dat de gemeente een regierol (faciliteren vanuit haar publiekrechtelijke rol) beter past dan een ontwikkelende rol (als samenwerkingspartner van GBB). Dit heeft ertoe geleid dat met GBB de onderhandelingen zijn gestart met het doel de huidige samenwerkingsovereenkomst te beëindigen. In de periode mei november 2011 is hierover onderhandeld en is een onderhandelingsresultaat bereikt. Dit onderhandelingsresultaat ligt vertrouwelijk voor u ter inzage. Het onderhandelingsresultaat moet nog worden verwerkt in een Beëindigingsovereenkomst. Met GBB is een akkoord bereikt over de eindwaarde van een gezamenlijke grondexploitatie. Volgens de samenwerkingsovereenkomst dragen beide partijen ieder 50% van het resultaat. Verder is overeengekomen dat de gemeente de (her)inrichting van de infrastructuur van de openbare ruimte in het plangebied Wisseveld voor haar rekening neemt. In de gezamenlijke grondexploitatie is hiervoor een bedrag van 3,9 miljoen geraamd. De gemeente moet hiervoor een voorziening treffen om op termijn gefaseerd de kosten te kunnen betalen. Op basis van de verhouding moet er tussen beide partijen een verrekening plaats vinden omdat de boekwaarden van door partijen tot op heden gepleegde investeringen niet gelijk zijn. Vanuit de cash-flow betekent dit dat GBB een bijdrage betaalt van 1,8 miljoen. In het verleden heeft de gemeente voor afwikkeling/beëindiging van het project Wisseveld al een voorziening getroffen van 8,125 miljoen. Er dienen nog kosten te worden gemaakt in het kader van het vervullen van onze publiekrechtelijke rol, waarvoor het nodig is dat onder andere beleidsinstrumenten worden vastgesteld of geactualiseerd en een juridische scan kan plaatsvinden. Dit zorgt ervoor dat er (beter) gestuurd kan worden op ontwikkelingen in het gebied, waaronder woningbouwaantallen per typologie, verdichting, beeldkwaliteit, kwaliteit van de openbare ruimte etc. en dat onze positie (objectief) in kaart wordt gebracht en op een juiste manier wordt vertegenwoordigd. Voor de volgende fase 2011/2012 is dit bedrag geraamd op ,--. Concreet dient de bestaande voorziening van 8,125 miljoen te worden verhoogd met 1,775 miljoen, zodat een voorziening ontstaat van 9,9 miljoen in totaal. In dit voorstel wordt verzocht om in te stemmen met het bereikte onderhandelingsresultaat en ook de middelen voor de eindafrekening met GBB hiervoor beschikbaar te stellen en verder om ,-- beschikbaar te stellen voor het op- en vaststellen van beleidsdocumenten en een juridische scan die het mogelijk maken onze regierol succesvol uit te voeren.

2 Pagina 2 Waarom naar de Raad? Het onderhandelingsresultaat heeft dermate vergaande (financiële) consequenties dat u om wensen en bedenkingen moet worden gevraagd. Daarnaast dient u de bestaande grondexploitatie te sluiten. Verder is er een krediet benodigd van ,-- voor de uitvoering van werkzaamheden om in de positie te komen onze regierol op een juiste manier te kunnen uitvoeren en in de ontwikkelingen te kunnen sturen. Doelstelling en beoogd effect Met de vaststelling van het onderhandelingsresultaat wordt bereikt dat het afsprakenkader tussen de gemeente en GBB in werking treedt en uitgewerkt kan worden in een beëindigingovereenkomst en later exploitatieovereenkomst. Het onderhandelingsresultaat ziet op het voorkomen en wegnemen van bestaande risico s, als ontwikkelpartner in het gebied, het zeker stellen van een juiste ontwikkeling in de toekomst en te sturen vanuit onze regierol. Argumenten en alternatieven Argumenten 1. Tot de kerntaken van een gemeente behoort in principe niet het ontwikkelen en/of realiseren en/of exploiteren van vastgoed. Zeker niet in een markt waarin het risico hoog is en de kans op succes klein. Een regisserende rol past de gemeente Grave in deze beter. 2. Door de samenwerkingsovereenkomst uit 2005 te beëindigen kan de gemeente zich terugtrekken uit die ontwikkelende rol. Een zeer belangrijk gevolg daarvan is dat de gemeente daarmee ook de risico s tot een minimum beperkt. Het al dan niet slagen van het project Wisseveld heeft dan geen financiële gevolgen meer. Wel is de gemeente nog verantwoordelijk voor het realiseren van de openbare ruimte. Hiervoor dient een voorziening te worden getroffen. Vooralsnog wordt dit bedrag geraamd op 3,9 miljoen. Eventuele aanbestedingsvoordelen zouden tot een lager bedrag kunnen leiden. 3. In de samenwerkingsovereenkomst is de gemeente samenwerkend ontwikkelaar en deelt zij voor de helft mee in de verliezen en winsten in de grondexploitatie. In de opstalexploitatie is zij geen partij en is enkel GBB gebaat. Dit betekent dat de belangen van partijen niet dezelfde zijn. In het verleden heeft dit tot discussie en vertraging geleid en dit zal bij voortzetting van de samenwerkingsovereenkomst in de huidige vorm niet zijn uit te sluiten. Bovendien betekent dit, bij voortzetting van de samenwerkingsovereenkomst in de huidige vorm, telkens opnieuw onderhandelen over de invulling van delen van het plangebied en/of de uitvoering van de samenwerkingsovereenkomst. Door beëindiging van de samenwerkingsovereenkomst kan GBB plannen ontwikkelen en tot realisatie brengen, zolang deze passen binnen het planologisch kader. 4. De samenwerkingsovereenkomst omvat het gehele plangebied Koninginnedijk, waardoor de gemeente deelt in het resultaat van het gehele gebied. Het is wenselijk dat de gemeente teruggaat naar haar regierol (voor het hele gebied). In de onderhandelingen is overigens uitgegaan van het principe dat enkel de thans in bezit zijnde gronden in de afrekening van de grondexploitatie worden betrokken. Hierdoor wordt het negatieve resultaat tot een minimum beperkt. Zie ook baten, lasten en dekking. 5. Blijven participeren in de ontwikkeling betekent dat de gemeente meedeelt in de verliezen (er is geen positieve exploitatie meer te verwachten en diverse onafhankelijke onderzoeken hebben dat (her)bevestigd). De hoogte van het negatieve resultaat kan mettertijd wijzigen. De verwachting is dat dit enkel zal stijgen, alleen al gelet op de rentecomponent. Door afrekening en beëindiging van de samenwerkingsovereenkomst wordt een verder oplopend negatief resultaat voorkomen.

3 Pagina 3 6. Bij de (her)inrichting van de openbare ruimte kan het resultaat aan de gemeentezijde nog (positief) worden beïnvloed door bijvoorbeeld gunstigere aanbestedingen, ontvangsten van subsidies, en bij verdere invulling van het plangebied door exploitatiebijdragen voor de overige gebieden (niet in eigendom gemeente of GBB) en een doelmatige ontwikkeling van het openbaar gebied. 7. Ondanks het teruggaan naar een regisserende rol kan er toch afdoende gestuurd worden op de ontwikkeling van het gebied. Hiervoor is het wel nodig dat diverse beleidsdocumenten worden opgesteld. Dit bevordert de regie in het gebied en voorkomt dat de gemeente en GBB telkens in gezamenlijkheid besluiten moeten nemen over de inrichting, opbrengstpotentie, inbrengwaarde, planning etc. Hoe gaan we dat bereiken en is evaluatie nodig? Het onderhandelingsresultaat wordt vertaald in een beëindigingovereenkomst. U wordt verder van de ontwikkelingen op de hoogte gehouden in het Projectenbulletin. Daarnaast wordt u te zijner tijd om besluitvorming gevraagd in het kader van de ruimtelijke visie en bestemmingsplan die worden opgesteld voor het gebied en krijgt u verder de mogelijkheid om wensen en bedenkingen te uiten ten aanzien van op te stellen overeenkomsten en visie- en/of beleidsdocumenten. Communicatie Er is proactief gecommuniceerd via een persbericht. Dit vanwege de complexiteit van dit dossier en de daarmee gepaard gaande financiële consequenties. Kosten, baten en dekking Deel 1 : onderhandelingsresultaat In de onderhandelingen is als resultaat bereikt dat GBB de in bezit zijnde gronden gaat ontwikkelen met uitzondering van de hoofdinfrastructuur. De nog te maken kosten voor hoofdinfrastructuur bedragen 3,9 miljoen. Samen met de boekwaarde van 8,2 miljoen en de vanuit de onderhandelingen met GBB bepaalde bijdrage van 1,8 miljoen bedraagt het resultaat 10,3 miljoen negatief. De totaal benodigde voorziening bedraagt 9,9 miljoen. Deel 2 : Vervaardigen sturingsdocumenten In deze opstelling is nog geen rekening gehouden met de door de gemeente te maken kosten om de regierol te kunnen vervullen die noodzakelijk is om de met GBB beoogde ontwikkeling van de (deel)gebieden mogelijk te maken. Deze kosten worden geraamd op ,-- en dit budget dient door u beschikbaar te worden gesteld. Dekking van dit bedrag moet worden gevonden in de vrije algemene reserve. In deze kosten is o.a. opgenomen: - het opstellen van een ruimtelijke visie, met een verdieping van de eigendomslocaties, EMAB, Oranjebastion en Achter Maaszicht en eventueel de locatie Maertens; - het opstellen van een kwaliteitshandboek voor de openbare ruimte; - het opstellen van exploitatieovereenkomsten; - kosten projectondersteuning vanwege de doorlooptijd van het dossier; - kosten juridische scan.

4 Pagina 4 De instrumenten zijn nodig om vanuit onze publiekrechtelijke rol te kunnen sturen in de ontwikkeling van het gebied. Deel 3 : Vervolg In verband met de beëindiging van de samenwerkingsovereenkomst zal het grondexploitatiecomplex Wisseveld zoals deze op dit moment loopt, in de jaarrekening 2011 worden afgesloten. Het negatieve resultaat wordt gedekt uit de voorziening verliesgevende projecten nadat deze tot het vereiste bedrag van 9,9 miljoen is opgehoogd. De ophoging is ten laste van de vrije algemene reserve. De verdere ontwikkeling van het plangebied Wisseveld, voor wat betreft de deelgebieden van GBB en naar aanleiding van toekomstig andere particuliere initiatieven, zal vanuit de regisserende rol op projectmatige wijze binnen de lijnorganisatie worden opgepakt. Hetzelfde geldt voor de toekomstige (her)inrichting van de openbare ruimte. Besluitvorming U wordt voorgesteld om: 1. In te stemmen met de beëindiging per 31 december 2011 van de grondexploitatie voor het complex Wisseveld; 2. Voor de financiële afwikkeling van het complex en de eindafrekening met GBB een budget beschikbaar te stellen van 9,9 miljoen; 3. In de voorziening voor verliesgevende complexen van de grondexploitatie een extra bedrag te storten van 1,775 miljoen en dit bedrag ten laste te brengen van de vrije algemene reserve; 4. Het benodigde budget van 9,9 miljoen te dekken uit de voorziening voor verliesgevende complexen uit de grondexploitatie; 5. Ten laste van de voorziening voor verliesgevende complexen een voorziening van 3,9 miljoen te vormen voor (her)inrichting openbare ruimte plangebied Wisseveld; 6. Een krediet te voteren voor een bedrag van ,-- voor het vervaardigen van onder andere documenten en stukken voor een goede uitvoering van de gemeentelijke regierol en het bedrag te dekken uit de vrije algemene reserve. Informatie Voor informatie kunt u zich wenden tot de projectleider, de heer P. van Vuuren. Bijlagen: Stukken ter inzage: de op dit voorstel betrekking hebbende stukken liggen VERTROUWELIJK voor u ter inzage op de kamer van de raadsgriffier. Grave, 1 december 2011 Burgemeester en wethouders van Grave, G.J.A.F. Hubers, secretaris S. Haasjes-van den Berg, burgemeester

5 Pagina 5 Onderwerp: Onderhandelingsresultaat Wisseveld DE RAAD VAN DE GEMEENTE GRAVE; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d.: 1 december 2011, Gelet op de relevante artikelen uit de Gemeentewet, Overwegende dat: - in het kader van deze beëindiging besluitvorming door gemeenteraad is vereist, zulks in het kader van haar budgetrecht; - geen wensen en bedenkingen (op grond van artikel 169, vierde lid Gemeentewet) zijn geuit ten aanzien van het bereikte onderhandelingsresultaat ten aanzien van de beëindiging van de samenwerkingsovereenkomst met GBB, zoals gepresenteerd op 22 november 2011 en behandeld in de commissievergadering van 12 december 2011; Besluit: 1. In te stemmen met de beëindiging per 31 december 2011 van de grondexploitatie voor het complex Wisseveld; 2. Voor de financiële afwikkeling van het complex en de eindafrekening met GBB een budget beschikbaar te stellen van 9,9 miljoen; 3. In de voorziening voor verliesgevende complexen van de grondexploitatie een extra bedrag te storten van 1,775 miljoen en dit bedrag ten laste te brengen van de vrije algemene reserve; 4. Het benodigde budget van 9,9 miljoen te dekken uit de voorziening voor verliesgevende complexen uit de grondexploitatie; 5. Ten laste van de voorziening voor verliesgevende complexen een voorziening van 3,9 miljoen te vormen voor (her)inrichting openbare ruimte plangebied Wisseveld; 6. Een krediet te voteren voor een bedrag van ,-- voor het vervaardigen van onder andere documenten en stukken voor een goede uitvoering van de gemeentelijke regierol en het bedrag te dekken uit de vrije algemene reserve. Aldus besloten in zijn openbare vergadering van 13 december De raad voornoemd, De griffier, J.A.M. Roelofs De voorzitter, S. Haasjes-van den Berg