A.J.P. van Neijenhof/J.J. Démoed Begeleidende brief bij Koersdocument Braassemerland

Transcriptie

1 Aan de gemeenteraad datum ons kenmerk uw brief van uw BSN uw kenmerk behandeld door onderwerp bijlage(n) 7 juni 2012 A.J.P. van Neijenhof/J.J. Démoed Ja Geachte leden van de raad, Hierbij bieden wij u aan het Koersdocument Braassemerland. Hierin zit verwerkt het resultaat van de aanbesteding via de concurrentiegerichte dialoog. In deze brief geven wij u een toelichting op het Koersdocument en de samenhang die het heeft met de aanbesteding. Daarnaast gaan wij in op het vraagstuk van het afwaarderen van gronden in relatie tot de jaarrekening en de exploitatiebegroting van de gemeente. Deze brief kan fungeren als leeswijzer bij het Koersdocument. Aanleiding project De gebiedsontwikkeling in Braassemerland moet worden bezien in de ontstaansgeschiedenis door de jaren heen. Omdat het belangrijk is om deze gebiedsontwikkeling in historisch perspectief te zien, zit bij het Koersdocument een chronologisch overzicht van de genomen raadsbesluiten (bijlage 5 bij het Koersdocument). Belangrijk is het startmoment van het project. De provincie Zuid-Holland heeft met de herziening van het Streekplan Zuid-Holland West op 19 februari 2003 Roelofarendsveen Zuid in zijn geheel aangewezen als te transformeren gebied. Dit houdt in een opdracht om te komen tot functieverandering van verouderd glas naar wonen, recreatie, water en natuur. De provincie koppelde daaraan de opdracht de kassen te saneren en te komen tot een nieuwe duurzame gebiedsontwikkeling op basis van de genoemde functies. Het streekplan gaf verder aan dat de karakteristieke verkavelingstructuur daarbij zoveel mogelijk behouden moest worden. Pagina 1 van 7

2 Het project Roelofarendsveen Zuid vindt dan ook zijn oorsprong in de provinciale opdracht in het streekplan van Met de vaststelling van het streekplan heeft de provincie gekozen voor Roelofarendsveen Zuid als geheel, dus inclusief Geestweg-Floraweg. De gemeente is vervolgens aan de slag gegaan met het opstellen van het Gebiedsplan Roelofarendsveen Zuid. Op 17 mei 2005 heeft de gemeenteraad van Alkemade dit plan vastgesteld als uitwerking van het streekplan. De raad heeft daarin gekozen voor het huidige plangebied Braassemerland met Noord- en Zuideinde. De provincie heeft dit gebied vervolgens met een besluit binnen de contouren van het streekplan gebracht. Vervolgens heeft de provincie ook een beleidswijziging toegepast voor het deel Geestweg- Floraweg door de status van transformatiegebied aldaar te wijzigen in duurzaam glastuinbouwconcentratiegebied. Vanaf dat moment is gewerkt aan de provinciale opdracht daarvoor een nieuw bestemmingsplan te ontwikkelen gericht op duurzame tuinbouw in dit deel van Roelofarendsveen Zuid. Deze bestemmingsplanprocedure is uiteindelijk vanwege de financiële onuitvoerbaarheid vernietigd door de afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Na een periode van onderzoek wordt nu gewerkt aan een nieuw bestemmingsplan, mede op basis van een haalbaarheidsstudie in samenwerking met de provincie Zuid-Holland en het Hoogheemraadschap van Rijnland. Fundamentele keuze meer markt, minder overheid Met de start van de nieuwe organisatie na de fusie is een koerswijziging ingezet, die vorm heeft gekregen met de titel: meer markt, minder overheid. Hiermee heeft de gemeente willen kiezen voor een ander risicoprofiel in het project, op basis van een risicodeling met de markt. Iedere partij doet waar hij goed in is. Voor gezamenlijke rekening en risico wordt de grondexploitatie gevoerd. De markt geeft inhoud aan de vastgoedontwikkeling in het plangebied en draagt de daarmee samenhangende risico s. De gemeente regisseert het proces en het faciliteert de procedures rond bestemmingsplan en vergunningen. Er is ruimte voor de markt binnen door de gemeente geformuleerde kaders. Hiertoe zijn verschillende samenwerkingsmodellen beschreven en met de markt besproken. In deze benadering is ook uitgesproken dat in beginsel niet meer wordt gekozen voor een traditionele rol waarin de gemeente op basis van actief grondbeleid verwerft, bouw- en woonrijp maakt en vervolgens de gronden uitgeeft. Met de keuze voor de koers meer markt, minder overheid is er voor gekozen om het primaat voor de gebiedsontwikkeling bij de samenwerking te leggen. Risico s van de grondexploitatie worden gedeeld en het risico van de vastgoedontwikkeling wordt volledig aan de markt overgedragen. De gemeente heeft hiermee gekozen voor een faciliterende overheid. De markt neemt de verantwoordelijkheid voor de gebiedsontwikkeling en de realisatie van vastgoed. De gemeente faciliteert door het uitvoeren van overheidstaken. De volkshuisvestingstaak speelt daarin uiteraard een belangrijke rol. Pagina 2 van 7

3 Tegelijkertijd betekent deze keuze ook dat gemeente en markt samen moeten nadenken over de juiste randvoorwaarden om het project te kunnen realiseren. Het eenzijdig opleggen van eisen is niet realistisch als de gemeente van marktpartijen vraagt risico s te delen en over te nemen van de gemeente. De markt zal dan zelf ook aan de knoppen willen draaien om een goed resultaat in doelen en financieel resultaat te kunnen behalen. Gelijkwaardigheid in samenwerking tussen markt en overheid is dan ook een vereiste. Doel marktbenadering In de lijn van meer markt, minder overheid is een marktconsultatie gehouden, waarna aansluitend het proces van de concurrentiegerichte dialoog is gestart. Een vorm van Europese aanbesteding, die gefaseerd komt tot een uitvraag aan een beperkt aantal marktpartijen. In deze benadering staat centraal het verminderen van de risico s van gebiedsontwikkeling voor de overheid, door een samenwerking tussen overheid en markt met een evenwichtige risicoverdeling in de grondexploitatie. De realisatie van vastgoed blijft in deze benadering te allen tijde een verantwoordelijkheid van de markt. Met het starten van de concurrentiegerichte dialoog heeft de gemeente commitment willen zoeken bij de markt voor samenwerking. De voorgestelde samenwerking is gebaseerd op een Gemeenschappelijke Exploitatiemaatschappij (GEM) voor het plangebied van de aanbesteding, zijnde het noordelijk deel van Braassemerland. De samenwerkingsovereenkomst is hiervoor de basis. Gemeenschappelijke Exploitatie Maatschappij (GEM) In het kort de uitgangspunten van een GEM. Als definitie hanteren we: een gebiedsgerichte vorm van publiek private samenwerking in de vorm van een joint-venture, met als kaders de grondexploitatie (financieel) en een ruimtelijk plan (kwaliteit en beleid). Het is een juridisch zelfstandige entiteit met als doel te komen tot integrale ontwikkeling van openbare ruimte en vastgoed. Belangrijke redenen om te kiezen voor een GEM zijn: - De terugtredende overheid door een meer faciliterende rol te nemen. Iedere partij laten doen waar die goed in is (procedures en planvorming); - Een politieke wens om de kennis van de markt in een vroegtijdig stadium te betrekken; - Het toepassen van een zakelijke weg voor de gebiedsontwikkeling (behoefte aan continuïteit in koers bij de markt); - Het respecteren van de belangen van projectontwikkelaars en grondeigenaren; - De spreiding van risico s over meer partijen; - Partijen die elkaar aanvullen en dat maximaal benutten; Pagina 3 van 7

4 - Bedrijfsmatige aansturing van het project door een bijpassende besluitvormingsstructuur, zichtbaarheid van de samenwerking tussen partijen voor de buitenwereld en financiële transparantie waar het gaat om de verslaglegging. Werkwijze van de aanbesteding De aanbesteding werkt met drie fasen: een selectiefase, een consultatiefase en een dialoogfase. Het is een formeel proces, waarin de uitvraag van de gemeente wordt geconcretiseerd mede op basis van de inbreng van partijen. In deze aanbesteding wordt gewerkt met minimumeisen en gunningcriteria. Het college is de opdrachtgever van het aanbestedingsproces, maar de keuzen die in de fasen worden gemaakt raken zo direct de bevoegdheden van de raad dat vanaf het eerste moment is gekozen voor een gezamenlijk proces van college en raad. In de dialoogfase zijn drie momenten van inschrijving opgenomen. De eerste inschrijving was in november 2011, de tweede inschrijving in april 2012 en de definitieve inschrijving is 25 mei 2012 ontvangen. De derde inschrijving is de definitieve inschrijving op basis van een definitieve uitvraag. Over de definitieve inschrijving kan niet worden onderhandeld. Met het indienen van de definitieve inschrijving leggen de marktpartijen een voorstel op tafel voor de samenwerking op basis van de definitieve uitvraag. Het is aan de gemeente om te beoordelen of partijen in formele zin voldoen aan de aanbestedingsvereisten om vervolgens de afweging te kunnen maken of het aanbestedingsproces ook leidt tot een gunning. Het karakter van deze aanbestedingsvorm is dat de gemeente in de eindfase kan gunnen of hiervan afziet. Het college heeft het resultaat van de definitieve inschrijvingen geanalyseerd en legt deze voor in een go/no go moment voor de raad. Op basis van het besluit van de raad is het aan het college om al dan niet te gunnen. Ons college heeft eerder aangegeven dat het hierin de lijn van de raad volgt. Scope van de aanbesteding Het object/onderwerp van de aanbesteding is van belang om te kunnen bepalen waar de aanbesteding betrekking op heeft. Met de start van de aanbesteding is het noordelijk deel van Braassemerland als uitgangspunt genomen (exclusief Centrum, Veilingvaart en West End). In het traject van de aanbesteding hebben marktpartijen de gelegenheid gehad om de scope af te stemmen op de overige voorwaarden van de gemeente over de gewenste risicoverdeling voor het project. Uiteraard spelen de marktomstandigheden daarin een belangrijke rol. Voor deze leeswijzer is van belang dat de scope gelijk staat aan het object van de aanbesteding, ofwel het plangebied waarover de aanbesteding gaat. Lopende het traject van de aanbesteding is de scope nader geconcretiseerd op basis van de dialoog tussen marktpartijen en gemeente. Pagina 4 van 7

5 In het Koersdocument wordt gesproken over de scope van de aanbesteding en over deelgebieden, die zelfstandig worden ontwikkeld. De deelgebieden die zelfstandig worden ontwikkeld zijn: Centrum, Veilingvaart en West End. Voor Centrum en West End is voor zelfstandige deelgebieden gekozen omdat er afspraken lagen uit het verleden die rechtvaardigden dat specifieke partijen de eerste kans krijgen op ontwikkeling. Waardecreatie In de stukken zult u aantreffen het begrip waardecreatie. Het is van belang dit begrip te omschrijven om de rol van waardecreatie in het proces van gebiedsontwikkeling te kunnen plaatsen. Braassemerland is een gebiedsontwikkeling voor een groot aantal jaren. Bij de start van het proces ligt er een ontwerp voor de ontwikkeling van het gebied dat tot stand is gekomen in een zeer slechte economische tijd en woningmarkt. Alle reden om te blijven sturen op toevoegingen die de waarde van het gebied in financieel opzicht maar ook kwalitatief vergroten. Bij een aantrekkende markt kunnen nieuwe functies een extra inkomst opleveren voor het gebied en het financieel resultaat. Gebiedsontwikkeling staat niet stil, het plan moet zodanig veel flexibiliteit hebben dat je ook kunt inspelen op nieuwe ontwikkelingen die extra waarde toevoegen. Hier ligt een duidelijke sturingstaak voor de gemeente. Het blijven zoeken naar functies die waarde opleveren voor de ontwikkeling (financieel) en de waarde voor de inwoners (maatschappelijk-kwalitatief). We illustreren waardecreatie aan de hand van een voorbeeld: de gebiedsontwikkeling is van start gegaan overeenkomstig het stedenbouwkundig ontwerp en de grondexploitatie. Tijdens het proces komt de gemeente tot de conclusie dat het dubbelgebruik van het water nieuwe inkomsten kan opleveren en tevens meer beleving op het gebied van recreatie geeft. Deze optimalisatie zien wij als waardecreatie. Een permanente opdracht waar wij als gemeente door het hele proces op blijven sturen om de vele kansen te benutten. Waardecreatie is een instrument dat in langjarige gebiedsontwikkeling succesvolle combinaties heeft opgeleverd. Doel van het Koersdocument Naast de schets van het formele aanbestedingsproces ligt er de vraag op basis van welk toetsingskader college en raad komen tot een besluit over de aanbesteding. Bij een evenwichtig besluit komen alternatieve scenario s en oplossingen aan de orde, worden de gevolgen van de varianten inzichtelijk gemaakt en wordt de afweging geplaatst naast de gestelde doelen van college en raad. Kortom: het Koersdocument vormt het afwegingskader voor college en raad om te komen tot een aanpak voor Braassemerland. De aanbesteding is geen doel op zich, maar een middel. In het Koersdocument wordt antwoord gegeven op de vraag hoe het resultaat van de aanbesteding opweegt tegen andere ontwikkelstrategieën die wij zien voor het gebied. Het Koersdocument is de basis voor besluitvorming en de aanbesteding is daar een onderdeel van. Pagina 5 van 7

6 Dit betekent dat een besluit over de aanbesteding (al dan niet gunnen) een resultaat is van de besluitvorming over het Koersdocument. Er is daarom een volgorde in de discussie. Eerst een besluit over het Koersdocument en daarna een go/no go over de aanbesteding door de raad, waarna het college het aanbestedingsproces formeel kan afwikkelen. Het aanbestedingsproces is zodanig ingericht dat er een gestanddoeningstermijn van zes maanden is opgenomen. Dit betekent dat het college die periode de gelegenheid heeft om te komen tot een ondertekende samenwerkingsovereenkomst. Opbouw van het Koersdocument Het Koersdocument kent een groot aantal onderdelen die in samenhang worden gebracht. Allereerst wordt in ruime mate aandacht besteed aan de koers van de afgelopen tijd. Er is een chronologisch overzicht van de raadsbesluiten en de oorsprong van het project. In dat verband wordt ook ingegaan op de mate van consistentie in het licht van de koers meer markt, minder overheid, die direct na de fusie is ingezet. In de tweede plaats wordt in ruime mate stilgestaan bij de ontwikkelingen in de woningmarkt en een analyse van de effecten voor Braassemerland. De effecten van de economische crisis raken vele grondexploitaties in Nederland. Het is goed de gevolgen in algemene zin en specifiek voor Braassemerland te duiden in relatie tot de ontwikkeling van de VON prijzen van de woningen en de afzetbaarheid naar de consument. Derde hoofddoel van het Koersdocument is om de aanbesteding in een breder kader te plaatsen naast andere ontwikkelstrategieën en scenario s. Zoals aangegeven: een goed raadsvoorstel voor besluitvorming kent keuzemogelijkheden met effecten. Het vierde doel van het Koersdocument is de koppeling naar de financiële strategie van de gemeente in relatie tot het project Braassemerland. Het project Braassemerland staat niet op zichzelf en staat in verhouding tot de andere grondexploitaties en de reguliere exploitatiebegroting van Kaag en Braassem. Daarom is het van belang inzicht te krijgen in de vraag wat het financieel resultaat van dit voorstel betekent voor de financiële huishouding van onze gemeente. Het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) geeft aan op welke wijze de gemeente moet omgaan met grondexploitaties (GREXen) en niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG s). In het kader van de jaarrekening moet worden bezien wat de actuele marktwaarde is van de gronden ten opzichte van de waarde waarvoor de gronden genoteerd staan (de boekwaarde). In dit proces moet de definitieve inschrijving van de markt worden gezien als waardering van de gemeentegrond binnen de boekwaarde voor het project Braassemerland. In het Koersdocument wordt de financiële strategie integraal opgepakt met de ontwikkelstrategie voor het project. Hier ligt ook een relatie naar de Jaarrekening 2011 van onze gemeente. In de jaarrekening moet de gemeente conform het Pagina 6 van 7

7 BBV een actuele waardering van de grondcomplexen opnemen en waar nodig een verliesvoorziening treffen. Varianten ontwikkelstrategie hoe werkt deze scenariomethodiek? Voor de ontwikkelstrategie hebben we verschillende scenario s uitgewerkt om deze tegen elkaar te kunnen afwegen. De scenario s zijn op hoofdlijnen te verdelen in doorgaan met de ontwikkeling, de ontwikkeling uitstellen of stoppen met de ontwikkeling. Indien er gekozen wordt om door te gaan met de ontwikkeling, zijn er verschillende ontwikkelstrategieën mogelijk. Om de afweging zo helder mogelijk te maken hebben we de ontwikkelstrategieën teruggebracht tot bouwstenen. Door deze bouwstenen op verschillende wijze in te vullen en met elkaar te verbinden ontstaan er goed vergelijkbare strategieën. Door het verkennen van deze scenario s kan uw raad een afgewogen keuze maken, waarna het college deze verder in uitvoering kan nemen. burgemeester en wethouders van Kaag en Braassem, de gemeentesecretaris, de burgemeester, M.E. Spreij mr. K.M. van der Velde-Menting Pagina 7 van 7