Gemeente Bladel Bladel Casteren Hapert Hoogeloon Netersel

Transcriptie

1 Gemeente Bladel Bladel Casteren Hapert Hoogeloon Netersel IIIIII1IIIIIIIII1IIİIIII1İİİIII Economisch hart van de Kempen Nummer : R Onderwerp : gebiedsontwikkeling Egyptische Poort Bladel Aan de raad Samenvatting Uw raad heeft tijdens de raadsvergadering van november 2017 twee visies gekozen voor het gebied Egyptische Poort. Daarnaast heeft u als een van de randvoorwaarden meegegeven dat het gebied budgettair neutraal ontwikkeld moet worden. Voorts is het uitgangspunt voor de ontwikkeling van het gebied dat private partijen met ideeën moeten komen die passen binnen de visie (uitnodigingsplanologie). Het oorspronkelijke gebied is uitgebreid tot aan de Leemskuilen. Wij hebben scenario s laten ontwerpen waarin de gekozen visies samengebracht worden. Deze zijn in woord en beeld als bijlage bij dit voorstel gevoegd. Wij vragen in dit voorstel of u vindt dat in de scenario's de visies goed zijn samengebracht, en of u onze keuze voor het voorkeursscenario deelt. Het wordt dan de opdracht voor het college om zich in te spannen om tot realisatie ervan te komen. Voorgesteld besluit 1. De scenario's zoals in de bijlage omschreven vast te stellen als goede vertaling van de gekozen visies. 2. De voorkeur uitspreken voor het scenario Groene Poort waarbij een brede verbinding 3. Het college de ruimte te geven dit scenario verder uit te werken, en te starten met de ontwikkeling, waarbij het uitgangspunt kostenneutraal gehandhaafd blijft. 4 Wanneer blijkt dat dit scenario niet kostenneutraal haalbaar is, terug te komen met alternatieve voorstellen. 1. Inleiding In de periode van 2015 tot en mei 2017 zijn er met de gemeenteraad een aantal sessies geweest onder begeleiding van Architectuur lokaal". Deze sessies hadden als doel om de Raad feeling te laten krijgen met een andere aanpak van plan- en gebiedsontwikkeling. In navolging van deze sessies is in mei 2017 een ontwerpatelier opgestart met als doel het genereren van een visie voor het plangebied De Egyptische Poort. De gemeenteraad heeft tijdens de raadsvergadering van november 2017 een keuze gemaakt uit twee van de vijf gegenereerde visies en een viertal amendementen aangenomen. De twee gekozen visies De Toren van Bladel" en De Kempische Poort" en de amendementen zijn samengevoegd en uitgewerkt tot één overall scenario. Het scenario is een soort groeimodel waarbij de vorm en omvang van de verbinding over de N284 verschilt. Van een eenvoudige fietsbrug tot een brede verbinding over een verdiept aangelegde provinciale weg. Er is binnen het project De Egyptische Poort gekozen voor uitnodigingsplanologie. Daarbinnen is het de bedoeling dat particuliere initiatieven (ontwikkelaars, bedrijven en particulieren) met voorstellen komen om binnen de visie, het gekozen overall scenario, aan de slag te gaan. Deze initiatieven moeten voldoende inkomsten genereren om de uitgaven van de gemeente in het plangebied te dekken (budgettair neutraal). De ontwikkeling van de Egyptische Poort loopt parallel met het project om de doorstroming van de N284 te verbeteren. Afhankelijk van het scenario van de Egyptische Poort levert dit een kleine of grote bijdrage aan de doorstroming. Elk scenario biedt ook andere ontwikkelmo- Team: ONT Behandelend ambtenaar: Anne-Marie van Bree Telefoonnummer:

2 gelijkheden. Soms verdeeld over beide zijden van de N284. Ontwikkeling van het gebied is met deze uitgangspunten een opgave met vele onbekende variabelen die nauw met elkaar samenhangen. Ter illustratie twee extremen: Een eenvoudige verbinding over de N284 is goedkoop, en er hoeft dus weinig verdiend te worden in het gebied om dit te compenseren. De bijdrage voor de verbetering van de doorstroming op de N284 is klein, subsidie in dit kader in verhouding (klein). Het meest ambitieuze scenario is het duurst. Er moet meer verdiend worden in het gebied. De bijdrage aan de doorstroming N284 is groot, de kans op een subsidie in dit kader in verhouding (groot). Omdat er zoveel mogelijkheden zijn en zoveel samenhang is, is het onmogelijk alle varianten uit te werken en naast elkaar te leggen. Het kan ook niet in tijd want andere processen, zoals de N284, lopen door. Wij willen in eerste instantie proberen het mooiste scenario te realiseren, en als blijkt dat dit te ambitieus is (niet budgettair neutraal te realiseren), bij u terug komen met een concreet voorstel wat wel binnen de kaders past. 2. Relevante (wettelijke) beleidskader - Wet ruimtelijke ordening - Gemeentewet - Verordening Ruimte 3. Doelstelling/effecten Concrete richting geven aan de ontwikkeling van het gebied, bij de gesprekken over de N284, en voor gesprekken met ontwikkelaars en particulieren. 4. Argumentatie college advies 1.1. De scenario's zoals in de bijlage omschreven vast te stellen als goede vertaling van de gekozen visies. Wij hebben de visies en de amendementen laten uitwerken in een aantal scenario's. De drie gepresenteerde scenario's 'groeien' van een eenvoudige verbinding over de N284 naar een brede verbinding over een verdiepte N284. Voorts wordt in de scenario's een eenduidige keuze gemaakt voor de verschillende functies in het gebied. Dit is nodig om duidelijkheid te geven aan initiatiefnemers en voor onderdelen die de gemeente moet uitwerken (openbare ruimte). Wij menen dat deze scenario's een juiste vertaling zijn van de gekozen visies en voldoende richting geeft voor verdere uitwerking. 'rĩt^ LINEAIR PARK De drie overall scenario's van bureau Buur ļjşąşy Tf íp * aas GROENE LADDER uxaa E POORT 2.1. De voorkeur uitspreken voor het scenario Groene Poort waarbij een brede verbinding Het meest verregaande scenario waarbij een brede verbinding over een verdiepte N284 wordt gecreëerd is het meest ambitieuze. Deze variant betekent een enorme kwalitatieve versterking van het hele gebied rond de huidige kruising van de N284, aan beide zijden behoort bij R

3 van de weg. Aan beide zijden van de provinciale weg worden nieuwe mogelijkheden gecreëerd en het hele gebied Egyptische Poort wordt onderdeel van de kern. De ongelijkvloerse kruising draagt zeker ook sterk bij aan de doorstroming van de N284. Deze variant is, ook binnen de gestelde financiële kaders niet bij voorbaat onrealistisch. Wij willen ons daarom graag inspannen om het te realiseren. nieuwe busstation.w«imûífíňţ*»»i 3.1. Het college de ruimte te geven dit scenario verder uit te werken, en te starten met de ontwikkeling, waarbij het uitgangspunt kostenneutraal gehandhaafd blijft. Groene Poort, het ideale scenario, is alleen haalbaar als er ook voldoende opbrengsten in het gebied gegenereerd kunnen worden. Een belangrijk deel van de kosten voor de verdieping van de N284 en de verbinding erover, moet komen uit de middelen voor de doorstroming van de N284. Zonder die bijdrage is het scenario niet haalbaar zonder de visie voor het gebied geweld aan te doen (te veel bouwen). Wat niet uit de middelen voor de doorstroming komt, moet betaald worden uit de grondexploitatie. Het saldo van de kosten en baten in de grondexploitatie van Egyptische Poort, zonder de verbinding over de weg, moet daarom voldoende positief zijn om dit te betalen. Dit betekent eenvoudig, dat in een deel van het gebied voldoende verdiend moet worden. Bouw van woningen is het meest voor de hand liggend. Maar marktpartijen kunnen ook voor andere functies (recreatie) in het gebied investeren. Het werkt ook positief voor de exploitatie als initiële investeringen van de gemeente, bijvoorbeeld in het water, terugverdiend kunnen worden. Zulke investeringen werken als katalysator voor de ontwikkeling van het gebied. Nu al kun je zeggen dat elke initiatiefnemer die in het gebied grond wil afnemen tegen marktwaarde, voor het realiseren van een passend plan, bijdraagt aan een positieve grondexploitatie. Het is voor dit soort initiatieven niet nodig dat die nog wachten op de uitkomst van het geheel. Wij willen bestaande en nieuwe initiatiefnemers daar dan ook niet op laten wachten. Vanzelfsprekend geldt dit alleen voor de kleinere initiatieven die niet afhankelijk zijn van het uiteindelijke scenario. Daarnaast blijft uw gemeenteraad betrokken bij de initiatieven doordat voor vrijwel elk plan de bestemming aangepast zal moeten worden. Tot slot komt in een plangebied altijd een deel van de kosten voor rekening van de gemeente: de openbare ruimte. Zoveel mogelijk beperken van deze kosten draagt ook bij aan het saldo van de grondexploitatie. Kortom er zijn vele knoppen waaraan we kunnen draaien die het saldo van de grondexploitatie bepalen. We hebben beperkte tijd om dit proces van tekenen, rekenen, initiatieven beoordelen enz. te doorlopen. Vanwege de samenhang moet parallel aan het project N284 duidelijk worden of het scenario Groene Poort haalbaar is. behoort bij R

4 4.1 Wanneer blijkt dat dit scenario niet kostenneutraal haalbaar is, terug te komen met alternatieve voorstellen. Nadat met het vaststellen van het voorkeurscenario gewerkt gaat worden aan de concrete invulling (deelprojecten (Zwem)water, Wonen, N284 en Sociale tuinen) kan steeds concreter en nauwkeuriger een grondexploitatie uitgewerkt worden. Ook zal langzaam duidelijk worden welke bijdrage aan de doorstroming van de N284 wordt geleverd en wat hier financieel tegenover staat. Zodra duidelijk wordt dat scenario Groene Poort niet budgettair neutraal haalbaar is, komen we bij u terug. Als er voldoende inzicht is om deze conclusie te kunnen trekken is er ook voldoende inzicht hoe groot de frictie is en wat wel haalbaar is. 5. Alternatieven 1.1. Het scenario niet vast stellen Als u van mening bent dat de gekozen visies, en de opmerkingen die daarbij in de vorm van amendementen zijn gemaakt, niet goed in het overall scenario zijn verwerkt kunt u besluiten het niet vast te stellen. Wanneer het om een klein onderdeel gaat dat in uw ogen ontbreekt of onjuist is geïnterpreteerd kunt u dit in een amendement toevoegen of via een motie aandacht voor vragen in het vervolgproces Geen voorkeur uitspreken voor het scenario Groene Poort waarbij een brede verbinding U kunt de voorkeur geven aan een van de twee andere scenario's. Het gaat dan om een inhoudelijke afweging tussen de scenario's. Niet om de vraag of u meent dat deze eenvoudiger te realiseren zijn binnen de financiële randvoorwaarden. Als ons voorkeur scenario niet haalbaar blijkt zullen wij naar u terugkomen en inhoudelijk moeten verschuiven naar de andere scenario s Het college niet de ruimte te geven dit scenario verder uit te werken, en te starten met de ontwikkeling, waarbij het uitgangspunt kostenneutraal gehandhaafd blijñ. Nog geen toestemming geven om te starten met het toelaten van (kleine) initiatieven in het gebied. 6. Financiën In het raadsprogramma is de ontwikkeling van Egyptische Poort als beleidsaccent opgenomen, waarbij financieel gezien gekozen wordt voor een kostenneutrale realisatie. Alle uitgaven en investeringen die de gemeente ná beëindiging van de overeenkomst met Ballast Nedam in het gebied heeft gedaan moeten minimaal terugverdiend worden. De grondexploitatie voor het gebied Egyptische Poort kan opgestart worden op het moment dat er een bestemmingsplan of omgevingsplan voor het gebied in voorbereiding is. Voordat dit plaats kan vinden zullen een aantal onderzoeken uitgevoerd moeten worden. In de perspectiefnota 2019 wordt gevraagd om rekening te houden met eenmalige voorbereidingskosten voor de gebiedsontwikkeling van de Egyptische Poort. Deze kosten zijn in 2019 geraamd op C ,- en worden vooralsnog geactiveerd onder de immateriële vaste activa. De grond van Egyptische Poort is in de balans opgenomen onder de materiële vaste activa. Als Egyptische Poort niet voor 31 december 2019 in exploitatie genomen is (bestemmingsplan en kostenbegroting zijn vastgesteld) dan dient uiterlijk in de jaarrekening 2019 een marktwaardetoets uitgevoerd te worden en kan mogelijk afwaardering van grond de plaatsvinden. 7. Risico s Aan de besluiten in dit voorstel zijn geen directe risico s verbonden. 8. Communicatie en participatie In de maanden januari en februari zijn er gesprekken gevoerd met verschillende verenigingen in het gebied. Deze gesprekken zullen in de komende periode voortgezet worden. Het doel van de gesprekken is het meenemen van de sportverenigingen in de planvorming en het bespreken van eventuele bezwaren en opmerkingen. Daarnaast zijn er gesprekken gevoerd met mogelijke initiatiefnemers is het gebied. behoort bij R

5 In de komende periode worden gesprekken opgestart met het waterschap en de provincie over de planvorming en de te volgen procedures. De stakeholders, belanghebbenden en omwonenden van het gebied worden op dit moment op de hoogte gehouden van de planvorming en het proces d.m.v. schríftelijke communicatie. Er wordt aangegeven wanneer de raadsvergadering plaatsvindt en na afloop van de raadsvergadering wordt een informatieavond gepland. Daarnaast vindt actieve informatievoorziening plaats via de website van de gemeente om zo ook belangstellenden en belanghebbenden die niet in het vizier zijn de kans te geven op de raadsvergadering en informatieavond te komen. Uw raad wordt tijdens het verdere proces op de hoogte gehouden middels raadsinformatieberichten en via de jaarrekening van de gemeente. Indien wenselijk houden wij u op de hoogte met presentaties of, indien nodig, raadsvoorstellen. 9. Planning Scenario Groene Poort moet parallel lopen met het project N284. De planning van het project N284 is als volgt: - Visie verkeer project N284 oplevering eind Opstellen verkeersvisie met Provincie incl. bestuurlijke vaststelling uitwerken en uitvoering vanaf 2020/2021 tot max Bladel.19 maart Burgemeester ejr wethouders van Bladel, de secretaris, de burg* Bijlage(n) 01. Ontwerp-besluit (R ) 02. Presentatie gemeenteraad commissie grondgebied d.d. 25 februari 2019 behoort bij R19.041