meen te JBlcidel. Economisch hart van de Kempen lllllīillílliliľlliílll lil:

Transcriptie

1 meen te JBlcidel. Economisch hart van de Kempen lllllīillílliliľlliílll lil: Nummer : R Onderwerp : woningbouw Hoogeloon Aan de raad Samenvatting In de Structuurvisie Bladel is aangekondigd dat op basis van het op 22 mei 2008 vastgestelde ruimtelijke casco voor ieder dorp een ontwikkelingsplan zal worden opgesteld waarin wordt aangegeven waar het ruimtelijk functioneel woningbouwprogramma wordt gerealiseerd. In het raadsprogramma staat dat in de kern Hoogeloon onvoldoende (inbreidings)locaties voor handen zijn. Voor de kern Hoogeloon is een verkenning gemaakt van diverse locaties die in aanmerking komen voor toevoeging van woningbouw. Op basis van de uitgevoerde verkenning wordt u thans een voorstel gedaan voor de invulling van het woningbouwprogramma in de kern Hoogeloon tot 2025 en daarin de keuze te maken voor drie locaties, namelijk de locatie De Ster/Akkerstraat, de locatie Hofveld en de locatie Valensplein Voorgesteld besluit het woningbouwprogramma voor de kern Hoogeloon tot 2025 vast te stellen door als locaties aan te merken: de locatie De Ster/Akkerstraat de locatie Hofveld de locatie Valensplein 1. Inleiding In de Structuurvisie Bladel is aangegeven dat een viertal documenten gefaseerd in de tijd zal worden opgesteld. Het betreft achtereenvolgens: a. Het ruimtelijk casco dat voor ieder dorp in de gemeente Bladel is vastgesteld op 22 mei 2008 b. Het ruimtelijk functioneel programma voor de korte en middellange termijn (de volkshuisvestingsvisie, welke separaat aan u wordt voorgelegd) c. Het ontwerpen van een ontwikkelingsplan voor de korte termijn (waar plaatsen we het programma?) d. Beschrijven van een uitvoeringsplan voor de korte termijn (deel B van de Structuurvisie, vastgesteld op 23 december 2010 In het IDOP Hoogeloon wordt aandacht gevraagd voor een goede woningbouwplanning. Hoogeloon moet aantrekkelijk blijven voor de vestiging van jonge gezinnen om zo de voorzieningen in stand te kunnen houden. Ook in de toekomstvisie van de gemeente Bladel wordt voor de kern Hoogeloon hiervoor aandacht gevraagd. In het raadsprogramma is vermeld dat in de kern Hoogeloon onvoldoende (inbreidings)locaties voorhanden zijn. Daarom is Hoogeloon als prioritair aangemerkt. De opgave voor Hoogeloon past in het hiervoor vermelde onderdeel c van de planning van de Structuurvisie Bladel. Het voorstel voor een ontwikkelingsplan voor de woningbouw in Hoogeloon moet worden geplaatst tegen de achtergrond van de woonvisie, welke eveneens in uw vergadering aan de orde komt. De woonvisie is richtinggevend voor het kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwprogramma. Voorliggend voorstel beoogt een keuze te doen op welke plaatsen het woningbouwprogramma voor Hoogeloon vorm dient te krijgen. Team: ONT Behandelend ambtenaar: Peter Engelvaart Telefoonnummer:

2 Bij het doen van een keuze zijn uiteraard het ruimtelijk casco en de onderzochte woningbehoefte in de kern Hoogeloon het primaire kader. Daarnaast geeft dit voorstel eveneens uitvoering aan de zogenaamde ladder voor de duurzame verstedelijking. Op basis van deze ladder dient primair te worden onderzocht wat de werkelijke behoefte is in de kern Hoogeloon, afgezet tegen de regionale behoefte. Vervolgens dient te worden onderzocht of deze behoefte kan worden opgevangen binnen het bestaand stedelijk gebied in Hoogeloon of elders in de regio door het opvullen van open plekken maar bijvoorbeeld ook door middel van herstructurering. Doel van de ladder is om leegstand in bestaand stedelijk gebied te voorkomen. Het kan dus bijvoorbeeld niet zo zijn dat extra woningbouwmogelijkheden in Hoogeloon worden gerealiseerd, terwijl bijvoorbeeld in de kern Bladel nog heel veel woningbouwmogelijkheden beschikbaar zijn. Ook moet er primair worden gekeken naar bestaand stedelijk gebied, voordat de keuze wordt gemaakt voor uitbreiding. De provincie Noord-Brabant hanteert de Verordening ruimte als toetsingscriterium. Hierin wordt onderscheid gemaakt tussen bestaand stedelijk gebied en zoekgebied verstedelijking. Binnen de kern Hoogeloon is de structuur erg duidelijk. Er zijn binnen de kern Hoogeloon zowel aan de westzijde als aan de oostzijde gebieden aangewezen voor verstedelijking. Deze gebieden kunnen pas worden aangewezen als is aangetoond dat het bestaand stedelijk gebied voldoende is benut. Daarbij bestaat niet de eis dat alle open gebieden binnen bestaand stedelijk gebied moeten worden bebouwd maar moeten worden volgebouwd, maar er moet een gezonde balans zijn tussen uitbreiding en inbreiding. Bij het onderzoek naar inbreidingsmogelijkheden binnen bestaand stedelijk gebied hebben wij ons dan ook in ruimtelijke zin laten leiden door het ruimtelijk casco dat is vastgesteld op 22 mei 2008 maar ook door het rijksbeleid (ladder duurzame verstedelijking) en het provinciale beleid (Verordening ruimte 2014). De behoefte aan woningbouw voor de kern Hoogeloon is vanuit regionaal kwalitatief woningmarktonderzoek en de provinciale prognoses berekend en betekent in absolute zin een aantal van 85 woningen voor de komende 10 jaar. Momenteel zijn 36 woningen in voorraad, zodat een opgave resteert van 49 woningen. Het is belangrijk dat er de komende tijd voldoende grond beschikbaar is om aan deze behoefte aan woningen te voldoen. Daarvoor hebben we de mogelijkheden in bestaand stedelijk gebied onderzocht en zijn daarbij tot de conclusie gekomen dat niet de totale behoefte voor de komende 10 jaar kan worden ingevuld in bestaand stedelijk gebied. Er blijft behoefte aan een uitbreidingslocatie. Wij streven daarbij wel naar een combinatie van herstructurering en uitbreiding. Op die manier worden de doelstellingen uit het rijks- en provinciaal beleid maximaal benut, maar wordt een goede invulling gegeven aan de werkelijke behoefte in de kern Hoogeloon. We hebben alle mogelijkheden binnen het bestaand stedelijk gebied tegen het licht gehouden alsmede de locaties die zijn aangewezen als zoekgebied verstedelijking. Op basis van dit onderzoek hebben wij besloten om de locatie de Ster (die is gelegen in het bestaand stedelijk gebied) aan te kopen en deze locatie te gebruiken voor herontwikkeling in samenhang met de aankoop van het achtergelegen gebied. Op grond van de voorlopige exploitatieberekeningen kan met de ontwikkeling van dit gebied een kostendekkende exploitatie worden gerealiseerd. De locatie biedt voldoende ruimte om in de behoefte aan woningen voor de komende 10 jaar, maar biedt daarnaast voldoende flexibiliteit om in te spelen op gewijzigde marktomstandigheden de komende tijd. 2. Relevante (wettelijke) beleidskader Wet ruimtelijke ordening Besluit ruimtelijke ordening (Bro) Verordening ruimte 2014 van de provincie Noord-Brabant Raadsbesluit van 22 mei 2008 en raadsprogramma Relatie toekomstvisie, klimaatvisie en dorpsontwikkeling Toekomstvisie: In de toekomstvisie is aangegeven dat het in Bladel prettig wonen is met alle voorzieningen bij de hand (inclusief zorg) en dat er gebouwd wordt voor de behoefte. Deze uitgangspunten spelen een rol bij de besluitvorming op dit verzoek. behoort bij R

3 Klimaatvisie: Nieuwe bebouwing dient te voldoen aan de steeds strenger wordende eisen ten aanzien van energiebesparende maatregelen. Dit draagt bij tot het behalen van de gestelde doelstellingen inzake het klimaatbeleid. 4. Doelstelling/effecten 5. Doel is om met het uitspreken van een keuze voor de meest gewenste woningbouwlocaties te voorzien in de behoefte aan voldoende en de meest geschikte woningbouwlocaties in de kern Hoogeloon 6. Argumentatie college advies 1.1. Voorgestelde invulling voldoet aan het ruimtelijk casco uit de Structuurvisie In de Structuurvisie Hoogeloon is een streefbeeld opgenomen voor de ruimtelijke ontwikkeling. De ruimtelijke structuur van Hoogeloon is beschreven. Het historische lint is hierin benoemd en het belang van groene verbindingen en doorzichten naar het buitengebied. Dat verklaart meteen al dat de "open gaten" in de kom die dit doorzicht naar het buitengebied bieden, niet zonder meer mogen worden dichtgebouwd. Ook de groene verbindingen vanuit het historische lint zijn kenmerkend voor de kern Hoogeloon en dienen te worden gerespecteerd. Tenslotte is en blijft er het belang van het historische lint Evenwicht tussen bestaand stedelijk gebied en zoekgebied verstedelijking dient te worden gezocht. In de Verordening ruimte 2014 van de Provincie Noord-Brabant is een beschrijving gegeven van het bestaand stedelijk gebied en het zoekgebied verstedelijking. Het zoekgebied verstedelijking bevindt zich aan de westzijde van het dorp (locatie de Ster en de locatie de Panrijt) en aan de zuidoostelijke zijde van het dorp. Alleen binnen die twee gebieden mag verstedelijking plaatsvinden. In het zoekgebied verstedelijking is het mogelijk verstedelijking te bieden, mits de mogelijkheden van het bestaand stedelijk gebied voldoende zijn benut. Onderzocht is, uitgaande van het behoud van een goede kwaliteit en met inachtneming van de beleidslijn in het ruimtelijk casco welke mogelijkheden er zijn in bestaand stedelijk gebied en welke in de daarop aansluitende zoekgebieden. Wij zijn daarbij tot de conclusie gekomen dat de mogelijkheden in bestaand stedelijk gebied uitgeput zijn en dat het voor een goede en gezonde ontwikkeling van het dorp noodzakelijk is om inbreiding en uitbreiding te combineren. Verder vinden wij het belangrijk dat voor de komende 10 jaar voldoende woningbouwmogelijkheden aanwezig zijn, waardoor de woningbouw tussentijds niet op slot komt te zitten en er een voldoende mate van flexibiliteit kan zijn die erg belangrijk is voor het behoud van de leefbaarheid van het dorp Locaties bieden voldoende ruimte voor het te realiseren woningbouwprogramma Ten behoeve van de toevoeging van 49 woningen dient een locatie te worden gevonden die voldoende ruim is, waardoor de woningbouw de komende 10 jaar gefaseerd kan plaatsvinden en er na verloop van enkele jaren weer een nieuwe locatie moet orden gezocht. Op die manier ontstaat het risico van tijdelijk stilvallen van de woningbouwopgave, hetgeen voor een continue ontwikkeling van het dorp niet gewenst is. 1.4 het ontwikkelen van een uitbreidingslocatie in aansluiting op de locatie de Ster levert een dekkende grondexploitatie op Door de aankoop van de locatie de Ster en het achterliggende gebied ontstaat voldoende ruimte voor een toevoeging van circa 50 woningen. Uitgaande van een uitgifte in een periode van 10 jaar en uitgaande van een gedifferentieerd programma kan er een financieel sluitende grondexploitatie worden gerealiseerd. De verwerving van de locatie geeft de garantie dat de komende 10 jaar voldoende kan worden voorzien in woningbouw. De locatie is een ideale mix van herstructurering en uitbreiding. 1.5 Locaties Hofveld en Valensplein zijn kwalitatief goede toevoegingen voor het realiseren van de woningopgave. Gecombineerd met de bouw van een nieuwe school aan het Hofveld is er ruimte voor de bouw van 7-9 woningen, afhankelijk van de precieze invulling van deze locatie is dit later nader te bepalen. behoort bij R

4 Aan de noordwestzijde van het Valensplein is een plan gepresenteerd voor de realisatie van 10 woningen in combinatie met commerciële voorzieningen. Daarmee kan ook uitvoering worden gegeven aan de in het IDOP bepleite centrumfunctie van het Valensplein. De ontwikkeling aan deze zijde van het plein houdt de toevoeging van 10 woningen in. Deze 10 woningen zijn nog niet opgenomen in de huidige woningvoorraad. Als dit plan doorgang vindt, dan zal dit dus afgaan van de beschikbare 49 woningen voor de gehele kern Hoogeloon. 1.6 Het bieden van voldoende mogelijkheden voor woningbouw is een essentiële voorwaarde voor het behoud en de versterking van de leefbaarheid en het behouden van een basisvoorzieningenniveau in de gemeente Vanuit de dorpsraad Hoogeloon is bij het gemeentebestuur stelselmatig aandacht gevraagd om in voldoende mate te voorzien in woningbouw. Ook het voorzien in de behoefte aan woningbouw voor starters en senioren is essentieel. Wij vinden het uitermate belangrijk dat ook in de kleine kernen voldoende woningbouw kan plaatsvinden, zodat deze kernen hun eigen identiteit en saamhorigheid kunnen behouden en versterken 7. Alternatieven Bij het onderzoek naar alternatieve mogelijkheden om te voorzien in woningbouw zijn de volgende criteria gesteld: a. Mogelijkheden voor een financieel sluitende grondexploitatie b. Ruimtelijke kwaliteit c. Provinciaal beleid In dat kader zijn (naast locatie de Ster, Hofveld en Valensplein) de volgende woningbouwlocaties onderzocht: 1. Hallen Meulenbroek/Sol Bij de verschillende invullingsmogelijkheden is gebleken dat geen haalbare grondexploitatie kan worden gerealiseerd (criterium a) 2. Houthandel Gooskens Een herontwikkeling in de vorm van woningbouw op deze locatie is niet haalbaar vanwege de hoge verplaatsingskosten van dit bedrijf die met de opbrengst van woningbouw niet kunnen worden goedgemaakt, (criterium a) 3. Ontwikkeling locatie Gooskens Zuid De ontwikkeling van de locatie Gooskens Zuid is op de eerste plaats niet haalbaar vanwege de milieubeperkingen op deze locatie vanwege de aanwezigheid van de noordelijk van deze locatie gelegen houthandel, (criterium b) Eventueel zou een combinatie van woonwerklocaties en een herinvulling van dit terrein tot de mogelijkheden kunnen behoren. Dit wordt nader onderzocht. 4. Hoofdstraat 63 Deze locatie betreft een herinvulling in de vorm van 6 starterswoningen. Wij hebben medewerking verleend aan deze ontwikkeling en hiervoor in het programma ruimte gereserveerd. 5. Heuvelseweg/Hoofdstraat Deze locatie wordt vanuit ruimtelijke kwaliteit minder gunstig beoordeeld voor woningbouw. Het gebied ligt ingepakt tussen bebouwing, waardoor het moeilijk bereikbaar is. Verder is de eigendomssituatie versnipperd en moeten voor de bereikbaarheid van het gebied een aantal aankopen worden gedaan. Daardoor is een woningbouwontwikkeling financieel ook niet haalbaar, (criterium a en b) 6. De Panrijt Het gebied De Panrijt is een uitstekende uitbreidingslocatie. Vanwege de wens van herontwikkeling van de locatie de Ster, de combinatie van inbreiding en uitbreiding en de toepassing van de ladder kiezen wij echter thans niet voor deze locatie. Voor de toekomst blijft deze locatie evenwel geschikt als uitbreidingslocatie. Het ontwikkelen van zowel de locatie de Ster en het achterliggende gebied als de locatie de Panrijt is gelet op de beperkte behoefte niet mogelijk, (criterium c) 8. Financiën Ten behoeve van de herontwikkeling van de locatie de Ster ca. is een aankoopbudget nodig. Het aankoopbudget dat hiervoor kan worden benut door ons college van C ,- is met aankoop van de locaties De Ster en het achterliggende gebied uitgeput. Wij stellen u voor dit aankoopbudget aan te vullen tot dit bedrag en dit opnieuw ter beschikking te stellen voor komende grondaankopen. Het bedrag dat door ons is aangewend valt binnen de spelregels van het grondbeleid, dat wil zeggen een aankoop die past binnen de getaxeerde waarde en past binnen de ter plaatse te realiseren grondexploitatie. behoort bij R

5 9. Risico's Procedurele risico's bestaan in de bestemmingsplanprocedure. Wij zullen de plannen zo goed mogelijk bespreken met de dorpsraad van Hoogeloon en de directe omgeving. Ook zullen wij aandacht besteden aan een goed vooroverleg met de Provincie Noord-Brabant. 10. Communicatie en participatie Over dit voorstel hebben wij contact gehad met de Dorpsraad Hoogeloon. In het kader van de Ladder van duurzame verstedelijking zal eerst aangetoond moeten worden dat gebouwd wordt naar behoefte. In de kleine kernen zijn de locatieverenigingen een perfect middel om invloed te hebben op woningbouw in hun kleine kern. De locatievereniging kan een volwaardige partner zijn van de gemeente en dit instrument kunnen gebruiken bij de onderbouwing van de behoefte van alle doelgroepen, starters, senioren, overigen, gehandicapten, zowel in de koop- als in de huursfeer 11. Planning Na vaststelling door uw raad van het plan voor de woningbouwontwikkeling in Hoogeloon tot 2025 zal voor de diverse locaties een bestemmingsplan worden opgesteld en zal tot daadwerkelijke ontwikkeling van woningbouwplannen worden overgegaan uiteraard binnen de uitgangspunten zoals die zijn neergelegd in de Woonvisie Bladel, 10 mei 2016 Burgemeester eri wethoud ers v /ajrbìadel, ladel, (dje secretaris/ f rlfi hurner ( 7 7 Bijlage(n) a. Ontwerp-besluit (R a) behoort bij R