Amsterdamse afspraken bij renovatie en sloop Handleiding voor huurders

Transcriptie

1 Amsterdamse afspraken bij renovatie en sloop Handleiding voor huurders Amsterdams Volkshuisvestingsoverleg juni 2012

2 Amsterdamse afspraken bij renovatie en sloop Dit boekje met Amsterdamse afspraken bij renovatie en sloop is een praktische vertaling van de Amsterdamse kaderafspraken bij vernieuwing en verbetering. De kaderafspraken gelden tot eind 2014 en horen bij de overeenkomst Bouwen aan de Stad II, , ondertekend door de deelnemers aan het Amsterdams Volkshuisvestingsoverleg (AVO). Dit zijn: Huurdersvereniging Amsterdam, de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, de stadsdelen en de Dienst Wonen, Zorg en Samenleving. De bedoeling van de kaderafspraken is een duidelijke rechtspositie voor Amsterdamse huurders die te maken krijgen met een renovatie- of sloopproject. Aan dit boekje kunnen geen rechten worden ontleend. Wel kunnen rechten worden ontleend aan de kaderafspraken. Het hele document staat op de website van de Huurdersvereniging Amsterdam (onder downloads) en op Amsterdam.nl. Uitgever avo Tekst Bernadette de Wit Illustraties en vormgeving Buro Blauwbrug Dit boekje is gedrukt op milieuvriendelijk papier in een oplage van

3 Inhoud Woord vooraf 5 Hoofdstuk 1 Oriëntatie op de toekomst: moet er iets gebeuren? 6 Hoofdstuk 2 Starten met verder onderzoek 8 Hoofdstuk 3 Wat betekenen de plannen voor u? 10 Hoofdstuk 4 Het plan is in de maak 13 Hoofdstuk 5 De uitvoering gaat beginnen 17 Hoofdstuk 6 Regelingen voor stadsvernieuwingsurgenten 20 Bijlagen Amsterdamse afspraken en adviezen op een rij 22 Meer informatie en ondersteuning 25 Woord vooraf Dit boekje is voor iedereen die in Amsterdam te maken krijgt met renovatie en vernieuwing van de woning. Het schetst hoe een renovatie- of sloopproject tot stand komt en de rol die de bewoners daarin spelen. Renoveren en slopen is ingrijpend voor de mensen die er wonen. Daarom zijn duidelijke afspraken nodig tussen de verhuurder en de huurders. De Amsterdamse kaderafspraken bij vernieuwing en verbetering zijn hierbij een houvast. Dit boekje is de korte praktijkversie. Dit boekje kan helpen bij een breed gedragen aanpak. Maar ook als de verhuurder en de huurders het niet eens worden, zijn de kaderafspraken een steun in de rug bij een correct verloop van het proces. Lees In het eerste en tweede hoofdstuk is de woningcorporatie bezig met de voorbereidende stappen. Ze kijkt of er iets moet veranderen aan het woningbezit met het oog op de toekomst. De bewoners en het stadsdeel hebben daarin een belangrijke rol. De corporatie gaat na wat mogelijk is en of dat ook haalbaar is. Hoofdstuk drie beschrijft welke gevolgen de verschillende soorten aanpak voor u als huurder hebben. In hoofdstuk vier maken de corporatie en de bewonerscommissie samen het plan. Het kan nu twee kanten opgaan: de huurders mogen blijven zitten of ze moeten verhuizen. Ook gaan we in op de onderwerpen die in het plan en het sociaal plan staan en hoe het gekwalificeerd advies in zijn werk gaat. Hoofdstuk vijf gaat over de uitvoering van de werkzaamheden. Ook hier bespreken we apart hoe het gaat als u mag blijven zitten of als u moet verhuizen. Hoofdstuk zes gaat nog iets dieper in op de regelingen voor stadsvernieuwingsurgenten. Tot slot zijn er enkele bijlagen met aanvullende informatie. We hopen dat dit boekje nuttig is bij de in projecten. Hoe ver die gaat, hangt behalve van de woningcorporatie ook af van de ambitie van de bewonerscommissie. Participatie is maatwerk. Succes!! 4 5

4 Hoofdstuk één Oriëntatie op de toekomst: moet er iets gebeuren? Renovatie, sloop of vernieuwing gaat in stappen. Die zijn weergegeven in een tekening in hoofdstuk vier en vijf. Hoofdstuk één en twee gaan over de eerste stap. Er gaat iets gebeuren. De woningcorporatie oriënteert zich op de vraag of er iets moet gebeuren met de woningen. Zijn deze in de toekomst nog wel geschikt voor de wensen van de klanten? De corporatie kijkt vijfentwintig tot vijftig jaar vooruit. Soms is de technische staat van de woningen niet meer goed genoeg en moet de corporatie er iets aan doen, soms is het nodig om een ander soort woningen te maken. De corporatie nodigt de bewoners uit om mee te praten over de voorbereiding. Bewonerscommissie Natuurlijk krijgen alle individuele huurders regelmatig informatie over de stand van zaken. Maar het is niet praktisch als de corporatie met alle huurders moet overleggen. Daarom richten de huurders een bewonerscommissie op. Dit is een afvaardiging van de huurders die tijdens de verdere onderzoeken en het maken van het plan de gesprekspartner van de corporatie is. Bij het oprichten van een bewonerscommissie kan de huurderskoepel, het Wijk Wonen en/of de woningcorporatie advies en ondersteuning geven. Het is in elk geval aan te raden om contact op te nemen met deze organisaties voor extra informatie. Zo kunnen zij u vertellen of er bij uw verhuurder aanvullende afspraken zijn voor bewonerscommissies, bijvoorbeeld over de hoogte van de vergoeding voor te maken kosten. Hoe werkt de bewonerscommissie samen met de corporatie? Daarover maken zij vooraf samen afspraken. Die afspraken leggen ze vast in het Participatieplan. Dit is het eerste resultaat van hun samenwerking. In hoofdstuk vier staat meer over het plan. Ook niet. U hebt rechten die in de wet zijn bepaald. De bewonerscommissie en de woningcorporatie zijn partners die samen praten over de hoofdlijn van het renovatie- of sloopproject. Zowel de bewonerscommissie als de woningcorporatie houden regelmatig alle huurders op de hoogte. Ook zullen er af en toe bijeenkomsten zijn waarvoor u een uitnodiging krijgt. En de bewonerscommissie vraagt op zeker moment alle huurders om hun mening over het plan. Die mening heeft de commissie nodig om een advies te kunnen geven aan de corporatie. De bewonerscommissie staat er niet alleen voor tijdens dit overleg. Ze kan rekenen op professionele ondersteuning. De kosten hiervoor worden vergoed. Meer informatie hierover is te krijgen bij de huurderskoepel of het Wijk Wonen. Rechten Het woord rechten is gevallen. Wat zijn de huurdersrechten, wat is er allemaal geregeld rond renovatie en sloop? Er zijn wetten die voor alle Nederlandse huurders gelden en er zijn Amsterdamse afspraken. Het gaat om de volgende wetten, regels en afspraken: het huurrecht (Burgerlijk Wetboek 7:4) het Besluit Beheer Sociale Huursector (bbsh) de Wet op het overleg huurders-verhuurders (Overlegwet) de Amsterdamse afspraken en adviezen (zie de bijlage). Nu er een bewonerscommissie is en het overleg met de woningcorporatie loopt, beginnen ze samen aan de eerste stap. Beslist de bewonerscommissie over de rechten van de individuele huurder? Nee. Beslist de woningcorporatie over de rechten van de individuele huurder? 6 7

5 Hoofdstuk twee Starten met verder onderzoek De corporatie denkt dat er iets moet gebeuren met de woningen. Ze onderzoekt wat er haalbaar is, praat met de bewonerscommissie en maakt bekend welk plan haar voorkeur heeft. Als de corporatie denkt dat een ingreep nodig is, bijvoorbeeld vanwege de technische staat van de woningen, neemt ze eerst intern een startbesluit. Daarmee zegt de corporatie eigenlijk: we gaan onderzoeken of een ingreep nodig is en we kijken wat de mogelijkheden zijn. De corporatie stelt direct daarna de individuele huurders, de bewonerscommissie, de huurderskoepel, het stadsdeel en het Wijk Wonen op de hoogte. De direct betrokkenen krijgen een uitnodiging om mee te denken. Als de resultaten van deze onderzoeken binnen zijn, neemt de corporatie een opdrachtbesluit. Hiermee stelt de corporatie vast welk scenario haar voorkeur heeft. Nu is er meer duidelijkheid over het geplande verloop van het project. Het is daarom een belangrijk communicatiemoment. Vanaf dit moment begint de uitwerking van het daadwerkelijke plan. Het kan ook voorkomen dat de corporatie in het opdrachtbesluit zegt: we zien er toch maar vanaf. Of: we doen voorlopig even niets. Hierna gaan we ervan uit dat de corporatie zegt: we willen binnenkort aan de slag met deze woningen en we denken op dit moment aan dit of dat plan. Vanaf het startbesluit is het belangrijk dat de verhuurder en de huurders een gedeelde kijk hebben op wat er gaat gebeuren. Want als ze dit overslaan en er ontstaat later een verschil van mening, dan kan het overleg mislopen. Duidelijkheid Na het startbesluit onderzoekt de corporatie of het haalbaar is wat ze wil en wat dit kost. De corporatie gaat na welke afspraken er zijn bij het stadsdeel: onder andere de woonvisie en het bestemmingsplan. Ook kan ze een bewonersonderzoek houden om een beeld te krijgen van de sterke en de zwakke kanten van de woningen. Vaak is een technisch onderzoek nodig omdat de corporatie of de bewoners vermoeden dat de fundering slecht is. Het is aan te raden om samen op te schrijven wat er precies onderzocht moet worden en waarom. Door deze gezamenlijke aanpak voorkomen de partners dat er later een verschil van inzicht blijkt te zijn. Leidt een technisch onderzoek niet tot het nodige inzicht, dan kan een second opinion uitkomst bieden. 8 9

6 Hoofdstuk drie Wat betekenen de plannen voor u? Worden de woningen gerenoveerd of gesloopt? Of is onderhoud en een kleine aanpassing voldoende? Als er plannen zijn voor uw woning, is het belangrijk om te weten wat voor u de consequenties zijn. In het overzicht op de volgende bladzij geven we de belangrijkste gevolgen weer. U komt daarin niet de woorden sloop of renovatie tegen. In plaats daarvan ziet u de juridische term dringend eigen gebruik. We leggen dit even uit. Van dringend eigen gebruik is sprake als de eigenaar u de huur opzegt omdat hij de woning zelf dringend nodig heeft, bijvoorbeeld om deze te slopen, of samen te voegen met een andere woning. Bij dringend eigen gebruik ziet de corporatie geen andere mogelijkheid dan het huurcontract met u op te zeggen. U moet dan naar een andere woning verhuizen. Bij sloop is er bijna altijd sprake van dringend eigen gebruik, maar in theorie kan sloop en nieuwbouw ook met behoud van het huurcontract. Bij renovatie kan het huurcontact vaak blijven bestaan, maar niet altijd. Als er sprake is van dringend eigen gebruik kunt u nooit in uw woning blijven. Maar ook als het huurcontract behouden kan blijven, moet u soms tijdelijk naar een wisselwoning, of u kunt er zelf voor kiezen definitief naar een andere woning te verhuizen. Beslissingen Dringend eigen gebruik? Tijdens bewoning? Gevolgen Stadsvernieuwingsurgent? Wisselwoning? 2 Tegemoetkoming? 3 1 Ja Nee Ja Nee Nee Nee Ja Ja, als u niet terug wilt keren Nee Ja, als u wel terug wilt keren Nee, maar soms een logeer-of douchewoning of zie blz zie blz zie blz. 18 Als u kunt blijven wonen, dan is het vervolg van de samenwerking tussen bewoners en corporatie vooral gericht op de veranderingen in de woning en het zoveel mogelijk beperken van de overlast. Als u niet kunt blijven wonen, dan is het vervolg van het traject vooral gericht op het bieden en vinden van vervangende woonruimte. Een corporatie kan niet zomaar van u verlangen dat u verhuist om een ingreep in de woning mogelijk te maken. Wilt u meer weten over uw rechten en plichten, kijk dan in de kaderafspraken of vraag om meer informatie bij uw ondersteuner. Welke situatie geldt, is onderdeel van het plan en het overleg tussen de bewonerscommissie en de corporatie. Het kan ook gebeuren dat in één complex meerdere situaties van toepassing zijn

7 Participatieladder Hoofdstuk vier Het plan is in de maak De tweede stap heet planontwikkeling. Bewoners en corporatie gaan nu echt samenwerken. Tijdens de tweede stap gaan de corporatie en de bewonerscommissie echt samenwerken. Ze wisselen veel informatie uit en ze overleggen met elkaar om op één lijn te blijven. Hoe dat overleg verloopt, staat beschreven in het plan. Als dat er nog niet is, dan wordt het nu gemaakt. Dit is ook de stap waarin er een ontwerp wordt gemaakt waarin staat wat er met de woningen gaat gebeuren. Ook bespreken de samenwerkingspartners het sociaal plan, waarin onder meer de vergoedingen en voorzieningen voor de bewoners omschreven staan. Samen heten deze twee stukken het projectplan. Participatieplan Het eerste wat de bewonerscommissie en de corporatie doen als er iets gaat gebeuren, is dat ze samen een plan opstellen. In het plan bekrachtigen de samenwerkingspartners dat ze gezamenlijk met dezelfde basisafspraken werken. Ze leggen formeel vast hoe de eruit komt te zien tijdens het ontwikkelen van het plan. Ze kunnen er ook voor kiezen dit al eerder te doen als zij dit nodig vinden. In een plan kunnen de volgende onderwerpen worden opgenomen: beschrijving van (de identiteit van) het complex en de buurt doel van de renovatie of de sloop doelstelling in dit renovatieproject rol en verantwoordelijkheid bewonerscommissie (zie de ladder) rol en verantwoordelijkheid woningcorporatie rol overige belanghouders (stadsdeel) beschrijving informatievoorziening, communicatie en methoden per fase niveau per fase tijdsplanning van het project, besluitvorming en adviestraject 12 13

8 de wijze waarop de corporatie de inbreng van de bewoners(commissie) betrekt bij de besluitvorming hoe te handelen (overleg) bij wijziging van plannen tijdens de uitvoering de mogelijkheid tot ondersteuning van de bewonerscommissie, betaald door de corporatie afspraken over de evaluatie van het proces. Bij het Wijk Wonen, de huurderskoepel of de Huurdersvereniging Amsterdam kunnen bewonerscommissies een voorbeeld opvragen. Ontwerp Het plan is klaar. Het maken van het ontwerp begint. De bewoners praten mee als ervaringsdeskundigen. Hun inbreng verschilt per project. Als u in de woning kunt blijven, of via een wisselwoning kunt terugkeren, dan is het van belang dat de bewoners invloed hebben op wat er in de woningen gaat gebeuren. Als er gesloopt wordt en u kunt niet in uw woning terugkeren, dan kan het overleg gaan over de vervangende nieuwbouw wanneer daar woonruimte beschikbaar komt. Sociaal plan Na het ontwerp is het sociaal plan aan de beurt. Hierin maken bewonerscommissie en corporatie afspraken om het project zo soepel mogelijk te laten verlopen. Het sociaal plan beschrijft de aanleiding voor het project en behandelt de planning en de begeleiding van de bewoners. Ook het sociaal plan verschilt per project. Bij een renovatie terwijl u in uw woning blijft, is het belangrijk welke voorzieningen er zijn en hoe hinder zo veel mogelijk kan worden voorkomen. Als u niet terug kunt keren, is het belangrijk dat is vastgelegd welke rechten u heeft op het vinden van een andere woning. In het sociaal plan kunnen de volgende onderwerpen worden opgenomen: Welke rechten u heeft als stadsvernieuwingsurgent. De netto huur van de huidige woning gaat na de peildatum niet omhoog. Dat soms inwonende kinderen vanaf 23 jaar ook in aanmerking kunnen komen voor een vervangende woning. Dat de corporatie de inschrijving in Woningnet verzorgt en de jaarlijkse verlengingskosten betaalt. Of u kunt doorschuiven naar nieuwbouwwoningen in de buurt. Hoe het is geregeld met wisselwoningen of andere voorzieningen bij renovatie van bewoonde woningen. Voor welke verhuiskostenvergoeding of andere vergoeding u in aanmerking komt. Welke mogelijkheden er zijn voor een huurgewenningsbijdrage. In welke gevallen er een vergoeding is voor zelf aangebrachte voorzieningen. Corporatie Bewonerscommissie i.s.m. corporatie Onderbouwing Bewonerscommissie Drie stappen als huurders blijven of terugkeren, al dan niet met behoud huurovereenkomst 70% huurders moet instemmen met redelijk voorstel Startbesluit Haalbaarheidsonderzoeken Opdrachtbesluit: Voorkeursscenario Participatieplan Ontwerp + Sociaal Plan Projectplan Gekwalificeerd advies en bewonersraadpleging Individueel renovatievoorstel Bouwvergadering 14 15

9 Bewonersraadpleging en advies bewonerscommissie Als laatste stap in de uitwerking van het plan vraagt de corporatie aan de bewonerscommissie om een oordeel over de hoofdlijnen van het ontwerp en het sociaal plan. Dit heet een gekwalificeerd advies. En dat is meer dan alleen maar: we zijn vóór of we zijn tegen. Het is een goed onderbouwd verhaal. Om het voor de bewonerscommissie gemakkelijker te maken, heeft de adviesaanvraag van de woningcorporatie een vaste opzet. De corporatie vraagt het oordeel van de bewonerscommissie over: het projectplan als geheel de opgegeven grond voor de renovatie en de gevolgen voor de bewoners het sociaal plan, met daarin specifiek aandacht voor - de herhuisvesting (indien van toepassing, zie overzicht op blz. 11). En als u in uw woning kunt blijven, of u kunt terugkeren: of uitvoering van de werkzaamheden in bewoonde staat plaatsheeft het renovatievoorstel de afspraken over huurprijzen na de renovatie. Belangrijk bij het advies is dat de bewonerscommissie eerst de mening van de overige huurders vraagt. Dit heet een bewonersraadpleging. Een enquête waarin uw mening wordt gepeild, is een belangrijk moment voor alle huurders. Nu kan de bewonerscommissie een onderbouwd advies uitbrengen. Hoe de raadpleging eruit ziet, bepalen corporatie en bewonerscommissie samen. Ook kiezen ze samen een onafhankelijke deskundige om de raadpleging uit te voeren. Volgens de Overlegwet heeft de bewonerscommissie ten minste zes weken om gekwalificeerd advies uit te brengen. Die tijd heeft de commissie ook wel nodig om haar achterban te raadplegen. Als het advies binnen is, moet de corporatie binnen twee weken een reactie geven. De corporatie mag alleen beargumenteerd van het advies afwijken. De bewonerscommissie en de corporatie komen bij elkaar om het advies en de reactie door te spreken. Het stadsdeel en de corporatie kijken samen of het project van start kan gaan. Daarna wordt het projectplan officieel vastgesteld en kan de uitvoering beginnen. Hoofdstuk vijf De uitvoering gaat beginnen In de uitvoering van de werkzaamheden maakt het nogal wat uit of het nodig is dat de bewoners verhuizen of niet. Uitvoering zonder noodzaak te verhuizen Huurders zijn verplicht om mee te werken aan een renovatie waarbij ze in hun woning mogen blijven of het recht hebben terug te keren. Maar de corporatie moet dan wel eerst een redelijk voorstel hebben gedaan. Hoe gaat dit in zijn werk? De corporatie doet aan iedere huurder een individueel renovatievoorstel en vraagt de huurders hiermee in te stemmen. Renovatievoorstel In het renovatievoorstel staat: wat er gaat gebeuren hoe lang het naar verwachting gaat duren welke gevolgen het heeft voor de huurprijs. In de wet is bepaald dat het renovatievoorstel redelijk is als ten minste 70 procent van de huurders van een complex ermee instemt. Ook de andere bewoners (de 30 procent) moeten dan meewerken. Voorbeeld: een corporatie wil een complex van honderd woningen renoveren. Acht woningen staan leeg en twaalf zijn tijdelijk verhuurd. De corporatie doet het renovatievoorstel aan tachtig huurders (= 100 procent). Van de aangeschreven huurders kruisen er 58 JA aan op het formulier. Dit is 72,5 procent, voldoende om te mogen starten. Een huurder die hier niet mee instemt, kan naar de rechter. Dit moet binnen acht weken na ontvangst van het bericht van de verhuurder dat de aanpak doorgaat

10 Wisselwoning of definitief verhuizen Als de renovatie niet in bewoonde staat kan gebeuren, maar u kunt als het klaar is wel terugkeren, dan biedt de corporatie u voor de duur van de werkzaamheden een wisselwoning aan. Maar u kunt Corporatie er, als u toch uw huis uit moet, ook voor kiezen om in één keer naar een andere woning te verhuizen. U wordt dan stadsvernieuwingsurgent, Bewonerscommissie i.s.m. corporatie net als de mensen die een te slopen woning huren. Voor u gelden dan dezelfde rechten en voorzieningen Onderbouwing als voor de mensen die een huuropzegging krijgen. U vindt deze rechten in hoofdstuk 6. Bewonerscommissie Huuropzegging als u niet terug kunt keren (dringend eigen gebruik) Als de corporatie ervoor kiest om de huur van alle bewoners op te zeggen, kunnen zij daarna als stadsvernieuwingsurgenten verhuizen naar een andere woning. Om u niet te overvallen, stuurt de corporatie eerst een vooraankondiging. Bewoners die niet reageren op de huuropzegging, krijgen een herinneringsbrief. En uiteindelijk kan de corporatie een juridische procedure starten om de resterende huurovereenkomsten te ontbinden. Startbesluit Haalbaarheidsonderzoeken Voorkeursscenario Sociaal Plan Opdrachtbesluit: Participatieplan Ontwerp + Vergoedingen Als de renovatie gebeurt terwijl u in uw woning blijft, krijgt u een vergoeding van 500 als de renovatie korter dan twee weken duurt en 1500 als Drie stappen als huurders blijven of terugkeren, al dan niet met behoud huurovereenkomst Projectplan het langer dan twee weken duurt (de bedragen worden eens per vier jaar aangepast). Als u definitief, of tijdelijk (via een wisselwoning) uit uw woning moet, dan krijgt u een vergoeding van (prijspeil 2012). De corporatie maakt de helft aan u over nadat u akkoord bent gegaan met de huuropzegging dan wel het renovatievoorstel. De andere helft ontvangt u nadat u de woning leeg hebt achtergelaten. Zelf aangebrachte 70% voorzieningen De huurders komt moetin bepaalde gevallen in aanmerking voor vergoeding voor instemmen een zelf aangebrachte met redelijk voorziening in de woning. Dit verschilt per corporatie. voorstel Verhuur stopt Twee jaar voordat de corporatie verwacht met de werkzaamheden te beginnen, kan zij besluiten om de verhuur van leegkomende woningen stop te zetten en de woningen in de tijdelijke verhuur te doen. Als dit geen uitkomst biedt, Gekwalificeerdkan de corporatie, Individueel om een Bouwvergadering dichtgetimmerde straat te voorkomen, woningen advies en bewonersraadpleging via een gebruiksovereenkomst in gebruik renovatievoorstel geven. In het volgende hoofdstuk gaan we verder in op stadsvernieuwingsurgenten. Corporatie Bewonerscommissie i.s.m. corporatie Onderbouwing Bewonerscommissie Drie stappen als huurders weg moeten (huuropzegging) Stop verhuur of tijdelijke verhuur Startbesluit Haalbaarheidsonderzoeken Opdrachtbesluit: Voorkeursscenario Participatieplan Ontwerp + Sociaal Plan Projectplan Gekwalificeerd advies en bewonersraadpleging Peildatum Individueel voorstel huuropzegging Beheermaatregelen Woning zoeken en Verhuizen 18 19

11 Hoofdstuk zes Stadsvernieuwingsurgenten Sommige zaken zijn alleen van toepassing als u moet of wilt verhuizen. Kortom, als u stadsvernieuwingsurgent wordt. In het overzicht op blz. 11 kunt u zien wanneer u moet verhuizen en wanneer dat niet hoeft. Het gaat dan om sloop of samenvoegen van woningen of om renovatie die niet in bewoonde staat kan. Als u uit uw woning moet, of als u zelf kiest voor verhuizen, dan vraagt de corporatie een peildatum aan bij de gemeente. Waarom is dit belangrijk? Met de peildatum bepaalt de gemeente de ingangsdatum van de stadsvernieuwingsurgentie. De bewoners kunnen dankzij die stadsvernieuwingsurgentie vanaf die datum met voorrang reageren op sociale huurwoningen elders. De werkzaamheden zullen naar verwachting één tot anderhalf jaar na de peildatum beginnen. Inkomen boven de Woningcorporaties mogen de meeste woningen alleen verhuren aan mensen met een inkomen onder de (prijspeil 2012). Maar voor stadsvernieuwingsurgenten wordt een uitzondering gemaakt. Iedereen met een inkomen tot mag naar een andere sociale huurwoning verhuizen. De mensen met een hoger inkomen, moeten naar een duurdere woning. Geldt dit voor u, neem dan zo snel mogelijk contact op met uw verhuurder om te overleggen over een voor u passende oplossing. Huurgewenning Als uw nieuwe woning meer dan 50 duurder is dan uw huidige woning én u heeft een belastbaar jaarinkomen tussen de huurtoeslaggrens en (prijspeil 2011), dan kunt u mogelijk, net als de mensen met een lager inkomen, in aanmerking komen voor huurgewenning. Maximaal kan dit een vergoeding van zijn om aan de hogere huur te wennen. U kunt de huurgewenning aanvragen tot zes maanden nadat u bent verhuisd. De gemeente wil de peildatum alleen afgeven als echt duidelijk is dat binnen anderhalf jaar met de sloop of renovatie kan worden begonnen. Daarom vraagt de gemeente altijd advies aan het stadsdeel. Het stadsdeel gaat onder andere na of de bewonerscommissie gekwalificeerd advies heeft kunnen uitbrengen over het projectplan. Verhuizen als stadsvernieuwingsurgent Als u moet of wilt verhuizen, dan zoekt u zelf een andere woning via Woningnet. De stadsvernieuwingsurgenten gaan vóór alle andere woningzoekenden, dus uw kansen zijn goed. De corporatie kan u helpen zoeken. Als u vijf jaar of langer in uw stadsdeel woont, gaat u ook in uw stadsdeel voor andere stadsvernieuwingsurgenten, die er korter wonen. Soms maken de huurders en de corporatie afspraken over mogelijkheden om door te schuiven. U kunt dan met voorrang in aanmerking komen voor bepaalde nieuwbouwwoningen of gerenoveerde woningen die bij u in de buurt worden opgeleverd

12 Bijlage 1 Amsterdamse afspraken 1. De informatieplicht en het adviesrecht uit de overlegwet hanteren de Amsterdamse corporaties ook bij kleinere projecten (wettelijk alleen >25 woningen). 2. Lukt het niet om een bewonerscommissie op te richten, dan neemt de huurderskoepel de formele rol van bewonerscommissie in een complex gedurende het renovatieproject op zich zolang er geen bewonerscommissie is. In dat geval maken de huurderskoepel en de corporatie afspraken over de manier waarop de huurderskoepel haar vertegenwoordigende rol namens de huurders tijdens het project verzekert. 3. In een plan leggen de corporatie en de bewoners vast hoe de er uit komt te zien. 4. Via het plan bekrachtigen de corporatie en de bewonerscommissie de stedelijke kaderafspraken. 5. In het sociaal plan leggen de bewonerscommissie en de corporatie de afspraken vast over de positie van de bewoners in het renovatieproject. 6. Om een onderbouwd gekwalificeerd advies te kunnen uitbrengen, organiseert de bewonerscommissie een bewonersraadpleging. Bewonerscommissie en corporatie bepalen samen de invulling en uitvoering van de raadpleging. 7. De corporatie en de bewonerscommissie kiezen samen een deskundige derde partij om de achterbanraadpleging uit te voeren. 8. In Amsterdam doet de corporatie een adviesaanvraag tot gekwalificeerd advies bij de bewonerscommissie. 9. Voordat de corporatie start met de realisatie van het project komen bewonerscommissie en corporatie bijeen om het resultaat van gekwalificeerd advies en reactie op dit advies door te spreken. 10. Kiest de corporatie ervoor de renovatie met behoud van huurovereenkomst niet in bewoonde staat uit te voeren, dan doet de corporatie een voorstel voor het gebruik van een wisselwoning. 11. Indien de renovatie met behoud van huurovereenkomst niet in bewoonde staat plaatsvindt kan de bewoner gebruik maken van de mogelijkheid om als stadsvernieuwingsurgent definitief te verhuizen. 12. Indien de renovatie in bewoonde staat plaatsvindt, dan legt de corporatie in samenspraak met de bewonerscommissie in het sociaal plan vast dat de bewoners een financiële tegemoetkoming ontvangen ter compensatie voor het ongemak en eventuele onvermijdelijke herinrichtingskosten als gevolg van de renovatie. De tegemoetkoming bedraagt 500 (prijspeil 2011) voor verbeteringen in de woning met een duur tot twee kalenderweken (onafgebroken). Voor verbeteringen in de woning met een looptijd langer dan twee kalenderweken staat een bedrag van (prijspeil 2011). Als de ingreep bijvoorbeeld uitsluitend het plaatsen van nieuwe kozijnen (dubbel glas) of het vervangen en/of aanbrengen van centrale verwarming betreft, dan is er geen recht op een financiële tegemoetkoming. Vaak kunnen verschillende verbeteringen niet op dezelfde dag worden uitgevoerd. De corporatie spreekt daarom ook met de bewonerscommissie af hoe start en einde van de verbeteringen te bepalen. 13. De bewoner krijgt een stadsvernieuwingsurgentie om één tot anderhalf jaar met voorrang te zoeken naar een sociale huurwoning. 14. De Amsterdamse corporaties bieden huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tot de mogelijkheid om met een stadsvernieuwingsurgentie vervangende woonruimte te zoeken. Dit geldt tevens voor semi-stads vernieuwings urgenten. Huishoudens met een belastbaar jaarinkomen boven hebben geen recht op een stadsvernieuwingsurgentie, tenzij de corporatie anders beslist. 15. De corporatie bevriest de netto huurprijs van de lopende huurovereenkomst vanaf de peildatum. 16. Inwoners en inwonende kinderen vanaf 23 jaar kunnen, onder voorwaarden, een semi-stadsvernieuwingsurgentie krijgen

13 17. Om met de stadsvernieuwingsurgentie een woning te kunnen zoeken dient de huurder een inschrijving bij WoningNet te hebben. De corporatie verzorgt de inschrijving in WoningNet en de jaarlijkse verlengingskosten van stadsvernieuwingsurgenten. 18. De Amsterdamse corporaties stellen een huurgewenningsbijdrage beschikbaar voor huurders met een inkomen tussen de huurtoeslaggrens en een belastbaar jaarinkomen tot (prijspeil 2011) die na verhuizing naar een sociale huurwoning te maken krijgen met een huursprong van meer dan 50 per maand. Bijlage 2 Meer informatie en advies Handige informatie over huurders www. Amsterdamse adviezen 1. Een onderzoek naar de technische noodzaak tot vernieuwing is veelal onderdeel van het haalbaarheidsonderzoek en is beschikbaar voor de bewonerscommissie. Voor het vervolg van de planvorming is het belangrijk dat er sprake is van een gedeelde probleemstelling bij bewonerscommissie en corporatie. Waar mogelijk betrekt de corporatie de bewonerscommissie bij de opdrachtformulering van het onderzoek. Mocht dit niet lukken en leidt het onderzoek tot verschil in inzicht over de noodzaak tot vernieuwing, dan kan de bewonerscommissie aan de corporatie vragen een second opinion te laten uitvoeren. Stemt de corporatie hier mee in, dan maken de corporatie en de bewonerscommissie samen de opdrachtformulering van deze second opinion. 2. De corporatie en de bewonerscommissie verschillen van inzicht over het beroep op dringend eigen gebruik. Dat kan in een later stadium van het vernieuwingsproject tot conflict leiden, het betekent immers beëindiging van de huurovereen- amsterdam komsten. Beide partijen kunnen het verschil in inzicht samen ter beoordeling (artikel 96 rv) voorleggen aan de kantonrechter. amsterdam 3. Om de huurder niet te overvallen met de opzegging van de huurovereenkomst sturen de Amsterdamse corporaties een vooraankondiging. amsterdam 4. De corporatie registreert de instemming van de huurder of stuurt een herinneringsbrief. amsterdam amsterdam amsterdam wonen.amsterdam amsterdam FOUT wonen.amsterdam amsterdam FOUT huurdersverenigingamsterdam.nl wonen-leefomgeving wonen-leefomgeving/ buurt-bewoner/ wonen.amsterdam FOUT amsterdam amsterdam amsterdam FOUT wonen.amsterdam wonen.amsterdam FOUT wonen.amsterdam FOUT wonen-leefomgeving/ buurt-bewoner/ wonen.amsterdam wonen.amsterdam FOUT wonen.amsterdam FOUT

14 Huurdersorganisaties (belangenbehartiging) Huurdersvereniging Amsterdam (stedelijk) Nieuwezijds Voorburgwal RZ Amsterdam SBO (Ymere) Nieuwezijds Voorburgwal RC Amsterdam Huurdersplatform Palladion (de Alliantie) info@huurdersplatform-palladion.nl Westmallepad PP Amsterdam Huurdersvereniging Arcade (de Key) info@hvarcade.nl Berkenplein CM Diemen Huurgenoot (Stadgenoot) info@huurgenoot.nl Nieuwezijds Voorburgwal RZ Amsterdam Bewonersraad Rochdale bewonersraad@rochdale.nl Postbus AR Amsterdam HBO Argus (Eigen Haard) info@hbo-argus.nl A. van der Horststraat 2 hs 1065 GX Amsterdam Duwoners (DUWO) info@duwoners.nl Eerste Ringdijkstraat BC Amsterdam Ondersteuning De wijken wonen helpen alle Amsterdamse huurders, bewonersgroepen (in oprichting) en woningzoekenden. Centrum centrum@wswonen.nl Nieuwe Doelenstraat 55 Elandsgracht 70 Kleine Wittenburgerstraat Nieuw-West nieuwwest@wswonen.nl Groenpad 4 Jan Tooropstraat Noord noord@wswonen.nl J. Drijverweg Oost oost@wswonen.nl Wijttenbachstraat 34 hs West west@wswonen.nl Eerste Helmersstraat 106d Zuid zuid@wswonen.nl Gerard Doustraat 133 Rijnstraat Zuidoost zuidoost@wswonen.nl Bijlmerdreef Voor alle dertig adressen en openingstijden: Woningcorporaties Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (afwc)