gemeenteraad Zitting van 27 juni 2011

Transcriptie

1 gemeenteraad Zitting van 27 juni 2011 Besluit GOEDGEKEURD A-punten AG VESPA Samenstelling De heer Patrick Janssens, burgemeester-voorzitter De heer Robert Voorhamme, schepen; de heer Philip Heylen, schepen; de heer Ludo Van Campenhout, schepen; mevrouw Leen Verbist, schepen; de heer Marc Van Peel, schepen; de heer Luc Bungeneers, schepen; de heer Guy Lauwers, schepen; mevrouw Monica De Coninck, schepen; de heer Staf Neel, raadslid; mevrouw Hilda Vienne, raadslid; de heer Johan Van Brusselen, raadslid; de heer Bob Hulstaert, raadslid; de heer Filip Dewinter, raadslid; mevrouw Nahima Lanjri, raadslid; de heer Jan Penris, raadslid; mevrouw Tanja Smit, raadslid; mevrouw Ann Coolsaet, raadslid; de heer Hugo Verhelst, raadslid; de heer Erwin Pairon, raadslid; de heer Claude Marinower, raadslid; de heer Gerolf Annemans, raadslid; mevrouw Kathleen Van Brempt, raadslid; mevrouw Freya Piryns, raadslid; mevrouw Caroline Drieghe, raadslid; de heer Youssef Slassi, raadslid; de heer Wim Wienen, raadslid; mevrouw Suzette Verhoeven, raadslid; de heer George Ver Eecke, raadslid; de heer Ergün Top, raadslid; de heer Staf Wouters, raadslid; mevrouw Chris Calluy, raadslid; de heer Hugo Coveliers, raadslid; mevrouw Anke Van dermeersch, raadslid; mevrouw Fauzaya Talhaoui, raadslid; mevrouw Maya Detiège, raadslid; de heer Karim Bachar, raadslid; de heer Bart De Wever, raadslid; mevrouw Güler Turan, raadslid; de heer Jurgen Verstrepen, raadslid; de heer Bruno Valkeniers, raadslid; de heer Sener Ugurlu, raadslid; mevrouw Fatma Akbas, raadslid; mevrouw Greet van Gool, raadslid; de heer Bart Martens, raadslid; mevrouw Eva Mangelschots, raadslid; de heer Frank Hosteaux, raadslid; mevrouw Suzy Lismont-Cools, raadslid; de heer Toon Wassenberg, raadslid; mevrouw Peggy Pooters, raadslid; de heer Jo Vermeulen, raadslid; mevrouw Eva Wuyts, raadslid; de heer Seppe De Blust, raadslid; de heer Wim Van Osselaer, raadslid; de heer Kris Luyckx, raadslid De heer Roel Verhaert, stadssecretaris Iedereen aanwezig, behalve: De heer Staf Neel, raadslid; de heer George Ver Eecke, raadslid; mevrouw Chris Calluy, raadslid; de heer Hugo Coveliers, raadslid; de heer Bart De Wever, raadslid; de heer Jurgen Verstrepen, raadslid; de heer Frank Hosteaux, raadslid; mevrouw Peggy Pooters, raadslid _GR_00871 Lange Gasthuisstraat Verkoop Open Onderwijshuis - Goedkeuring Motivering Aanleiding en context Op 28 april 2006 (jaarnummer 5052) keurde het college van burgemeester en schepenen de uitgangspunten goed voor de centralisatie van de stedelijke administratie in het Bell-gebouw ( den Bell ) en besliste onder meer om de eigendommen in de Lange Gasthuisstraat 15 en Desguinlei 33 te verkopen. De verkoop van het eigendom in de Lange Gasthuisstraat was niet voorzien. Op 18 december 2009 (jaarnummer 18572) keurde het college de overstap van algemeen onderwijsbeleid naar den Bell goed. De bijkomende infrastructuur voor externe vergaderfuncties in het Open Onderwijshuis in de Lange Gasthuisstraat was niet langer nodig gezien het algemeen 1 / 8

2 onderwijsbeleid beschikt over de vergaderfaciliteiten in den Bell. Omwille van de dringende nood aan extra capaciteit voor het basisonderwijs, besliste het college op 2 april 2010 (jaarnummer 4245) om het pand Desguinlei 33 toe te wijzen aan het AG Stedelijk Onderwijs voor toekomstig onderwijsgebruik, voor het onderbrengen van het centrum voor leerlingenbegeleiding van het Stedelijk Onderwijs en voor de centrale diensten van AG Stedelijk Onderwijs. Het pand in de Lange Gasthuisstraat komt hierdoor volledig vrij eind Op 17 december 2010 (jaarummer 15859) gaf het college opdracht aan AG VESPA om het pand gelegen aan de Lange Gasthuisstraat te valoriseren. In de begroting is voor de valorisatie van het pand een bedrag opgenomen van ,00 euro. Dit bedrag wordt aangewend voor een deel van de financiering van de aankoop van de Desguinlei 33 door AG Stedelijk Onderwijs. Op 10 december 2010 keurde de raad van bestuur van AG VESPA de nota AG VESPA, een speler op de vastgoedmarkt goed, waarin de hernieuwde missie van het bedrijf vervat zit. Hierin wordt onder meer bepaald dat AG VESPA als expert en ondernemer werkt aan kwaliteitsvolle en duurzame vastgoed-, bouw- en stadsprojecten. Op 28 maart 2011 (jaarnummer 349) keurde de gemeenteraad de vernieuwde beheersovereenkomst tussen stad Antwerpen en AG VESPA goed. Op 15 april 2011 (jaarnummer 4188) besliste het college om een aantal diensten van de Lokale Politie tijdelijk te verhuizen naar de Lange Gasthuisstraat Het Open Onderwijshuis is gelegen te 2000 Antwerpen, Lange Gasthuisstraat Het betreft een gebouw op en met gronden en aanhorigheden bij het kadaster gekend onder 3e afdeling, sectie C, perceel 0969 B, met een kadastrale oppervlakte van m² en een laatst gekend kadastraal inkomen van 7.605,00 euro. Het betreft een monumentaal classicistisch herenhuis opgetrokken in 1789 op gronden die behoorden tot het Sint-Elisabethgasthuis. Het eigendom werd in 1907 door de stad aangekocht en fungeerde vanaf 1911 als stedelijke normaalschool. Sinds 1999 huisvestte het schoolgebouw de stedelijke onderwijsdiensten en stond het gekend als het Open Onderwijshuis. De personeelsleden van Stedelijk Onderwijs verhuisden op 4 oktober 2010 naar den Bell. De gebouwen zijn volledig verlaten sinds de verhuis van de Antwerpse studiewijzer eind december Het gebouw is niet beschermd als monument maar werd opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed. De tuin met gekasseide binnenplaats is sinds 1950 opgenomen in het beschermde landschap van de Oude Kruidtuin, gelegen aan de Leopoldstraat. Gelet op de monumentwaarde van de tuin en de aansluiting op de Oude Kruidtuin, werd een erfdienstbaarheid van openbaar nut opgelegd voor de ontsluiting van de binnentuin en het verlenen van een doorgang van de Lange Gasthuisstraat naar de Oude Kruidtuin. Het gebouw en binnentuin omvat volgende richtinggevende bruto oppervlaktes: Gebouw Footprint Bouwlagen Bruto vloeroppervlakte hoofdgebouw 378 m² 3 + kelder/zolder m² m² poortgebouw links 67 m² 1 67 m² poortgebouw rechts 71 m² m² zijgebouw 163 m² 3 + kelder 446 m² m² achterbouw + bijgebouw 438 m² 3 + kelder/zolder m² m² binnentuin m² 2 / 8

3 TOTAAL m² m² m² Het gebouw ligt volgens het BPA Antwerpen Binnenstad in de zone voor gemeenschapsuitrusting. Hoofdbestemming is gemeenschapsuitrusting, maar ook woningen en hotels zijn toegelaten. Verzorgende bedrijven op buurtniveau, restaurant-cafés en kleinwinkelbedrijven zijn enkel toegelaten op het gelijkvloers. Grootwinkelbedrijven en kantoren zijn niet toegelaten functies. De binnentuin ligt in de zone voor open ruimte en tuinen. Deze dient integraal bewaard te worden als open ruimte. Volgens het in opmaak zijnde RUP Binnenstad ligt het gebouw in de zone voor centrumfuncties publieksgerichte gebouwen (Ce5). Woningen, vrije tijdsvoorzieningen, gemeenschapsvoorzieningen, openbaar domein, hotels en detailhandel op het gelijkvloers zijn toegelaten. Restaurant-cafés zijn toegelaten op het gelijkvloers, met een maximum van 300 personen. Kantoren worden in deze zone toegelaten tot een maximale bruto vloeroppervlakte van m². Niet toegelaten functies zijn groothandel en bedrijvigheid, industrie, logistiek en opslag. Daarnaast ligt het gebouw volgens het RUP Binnenstad eveneens in de zone overdruk detailhandel. Dit betekent dat detailhandel ook mogelijk is in de kelder en op de eerste verdieping. De tuin ligt in de zone voor groen en dient bijgevolg integraal bewaard te worden als open ruimte en tuin. Door AG VESPA werd een herbestemmingsonderzoek uitgevoerd. Dit toont aan dat een herbestemming van de classicistische voorbouw naar winkels/handelszaken en van de achterbouw naar horeca en woningen tot de mogelijkheden behoort. Er is geen parkeermogelijkheid op de percelen. De binnentuin blijft integraal bewaard. Verder onderzoek is noodzakelijk om uit te wijzen welke de meest optimale herbestemming is. De renovatiekosten in functie van de herbestemming worden geraamd op ca ,00 euro, inclusief erelonen, projectcoördinatiekosten en btw. De renovatie omhelst het vernieuwen van de technieken, het plaatsen van nieuwe ramen, het herstellen en isoleren van daken, het uitvoeren van de nodige aanpassingen naar brandveiligheid, het verbeteren van de binneninrichting en het opfrissen van de buitengevels. De venale waarde van het pand werd door AG Vespa geschat op ,00 euro, op basis van vergelijkingspunten en onderbouwde huurschattingen. Argumentatie Het Open Onderwijshuis in de Lange Gasthuisstraat is een strategisch gebouw, gelet op: het historisch karakter van het gebouw en de beschermde binnentuin; de ligging in een bouwblok met aanzienlijk veel ander stedelijk patrimonium (zie bijlage 1); de locatie in de toekomstige commerciële winkel-lus tussen de Leopoldstraat, de Lange Gasthuis-straat en de Sint-Jorispoort (de zogenaamde gouden driehoek ); de hoge potentie naar mogelijke meerwaarde op lange termijn. Gezien het strategisch karakter wordt geadviseerd om het voormalig Open Onderwijshuis niet te verkopen aan derden maar het in portefeuille te behouden bij de groep stad Antwerpen. De missie 2021 van AG VESPA bepaalt onder meer dat AG VESPA als ondernemer verantwoordelijk is voor eigen vastgoedprojecten, waarvoor het zelf de risico s draagt en sturend optreedt. AG VESPA bouwt een strategische en duurzame vastgoedportefeuille uit en verhoogt de kwaliteit en het rendement van deze portefeuille. Dat gebeurt door de opwaardering en renovatie van het eigen vastgoed en door een selectief en strategisch verkoop- en aankoopbeleid. Het voormalig Open Onderwijshuis past volledig in dit strategisch aankoopbeleid. Daarom wordt voorgesteld dat AG Vespa het pand koopt van de stad Antwerpen aan volgende voorwaarden: AG VESPA betaalt de aankoopprijs van ,00 euro gespreid in drie schijven: 3 / 8

4 ,00 euro in 2011, ,00 euro in 2012 en ,00 euro in Indien de reële huuropbrengsten na renovatie meer bedragen dan de raming van ,00 euro/jaar (anno 2011, te indexeren aan de gezondheidsindex) dan betaalt AG VESPA een éénmalige opleg bovenop de aankoopprijs. Deze éénmalige opleg wordt berekend in verhouding tot de effectieve meeropbrengsten die worden gerealiseerd bij de verhuring na renovatie op basis van volgende formule: opleg aankoopprijs = reële jaarlijkse huuropbrengsten ,00 euro (te indexeren) netto aanvangsrendement van 3,3% De opleg is éénmalig en bedraagt maximaal ,00 euro. Indien de reële huuropbrengsten meer bedragen dan ,00 euro/jaar (anno 2011, te indexeren aan de gezondheidsindex) dan worden de meeropbrengsten volgens een verhouding verdeeld tussen de stad Antwerpen en AG VESPA. Bij een eventuele toekomstige verkoop door AG VESPA wordt volgende meerwaardeclausule afgesproken: de gerealiseerde meerwaarde bij verkoop ten opzichte van de aankoopprijs, de eventuele opleg en de gerealiseerde investeringen (te indexeren aan de gezondheidsindex) wordt door AG VESPA terugbetaald aan de stad Antwerpen AG VESPA verzekert de realisatie van een publieke doorgang voor de passanten in de omliggende straten en het toegankelijk maken van de binnentuin voor bezoekers van de Oude Kruidtuin. AG VESPA legt hiertoe een recht van doorgang ten laste van een deel van de gelijkvloerse verdieping en de tuin op aan de toekomstige gebruikers van het pand. De verkoop van het pand Lange Gasthuisstraat kadert in de verhuis van de administratieve diensten naar den Bell. De valorisatie van het pand en de eventuele deelname in meeropbrengsten door de stad worden aangewend voor de financiering van de aankoop van de Desguinlei 33 door AG Stedelijk Onderwijs. Door de verkoop aan AG Vespa worden deze inkomsten voor de stad verzekerd. AG VESPA staat in voor de tijdelijke verhuur van het pand aan de Lokale Politie, de renovatie en de verhuur in functie van de nieuwe bestemming. Via een recht van doorgang voorzien de nieuwe gebruikers de ontsluiting van de beschermde binnentuin en de aansluiting naar de Oude Kruidtuin. Het strategisch gebouw blijft op deze manier in eigendom van de groep Stad Antwerpen. Financiële gevolgen Ja Algemene financiële opmerkingen De opbrengst van deze verkoop, zijnde minimum ,00 euro, wordt geboekt als inkomsten via AG VESPA, gebouwen, buiten valorisatielijst. De ontvangst is voorzien gespreid in drie schijven: ,00 euro in 2011, ,00 euro in 2012 en ,00 euro in Bijkomend wordt een éénmalige opleg ontvangen van maximaal ,00 euro betaald, indien de reële huuropbrengsten na renovatie hoger zijn dan geraamd. Deze éénmalige opleg wordt berekend in verhouding tot de effectieve meeropbrengsten die worden gerealiseerd bij de verhuring na renovatie. Deze opbrengsten worden aangewend voor de financiering van de aankoopsom van het eigendom Desguinlei 33 door AG Stedelijk Onderwijs in het kader van de verhuis van de administratieve diensten naar den Bell. De geraamde huuropbrengsten na renovatie bedragen ,00 euro/jaar, de geraamde onderhoudskosten exclusief btw bedragen ,00 euro (prijspeil anno 2011). Het netto rendement op 5 jaar bedraagt 3,3%. Dit netto rendement houdt rekening met de jaarlijkse 4 / 8

5 onderhoudskosten en het feit dat geen huurherziening plaatsvindt. De restwaarde van grond en gebouw wordt hierin niet verrekend. De cash positie van AG VESPA laat momenteel toe om de betaling van de aankoopprijs en de renovatiekosten volledig te realiseren met eigen middelen. Indien nodig wordt beroep gedaan op externe financiering. Optioneel wordt daarom aan de stad Antwerpen een stadswaarborg gevraagd voor het geval de betaling van de aankoopprijs en/of renovatie alsnog geheel of gedeeltelijk zou plaatsvinden via externe financiering. Besluit De gemeenteraad keurt bij monde van de fractievoorzitters volgend besluit goed Stemden ja: sp.a, CD&V/N-VA, Open VLD Stemden nee: Groen! Hebben zich onthouden: Vlaams Belang-Vlott Artikel 1 De gemeenteraad keurt de verkoop aan AG VESPA van het Open Onderwijshuis op en met grond en aanhorigheden gelegen te 2000 Antwerpen, Lange Gasthuisstraat 29-31, kadastraal gekend of gekend geweest onder Antwerpen, 3de afdeling, sectie C, perceelnummer 969 B, met een kadastrale oppervlakte van m² tegen een verkoopprijs van ,00 euro goed. Artikel 2 De gemeenteraad keurt goed dat de verkoop van de Lange Gasthuisstraat plaatsvindt onder volgende voorwaarden: AG VESPA betaalt de verkoopprijs van ,00 euro gespreid in drie schijven: ,00 euro in 2011, ,00 euro in 2012 en ,00 euro in Indien de reële huuropbrengsten na renovatie meer bedragen dan de raming van ,00 euro/jaar (anno 2011, te indexeren aan de gezondheidsindex) dan betaalt AG VESPA een éénmalige opleg bovenop de aankoopprijs. Deze éénmalige opleg wordt berekend in verhouding tot de effectieve meeropbrengsten die worden gerealiseerd bij de verhuring na renovatie op basis van volgende formule: opleg aankoopprijs = reële jaarlijkse huuropbrengsten ,00 euro (te indexeren) netto aanvangsrendement van 3,3% De opleg is éénmalig en bedraagt maximaal ,00 euro. Indien de reële huuropbrengsten meer bedragen dan ,00 euro/jaar (anno 2011, te indexeren aan de gezondheidsindex) dan worden de meeropbrengsten volgens een verhouding verdeeld tussen de stad Antwerpen en AG VESPA. Bij een eventuele toekomstige verkoop van de Lange Gasthuisstraat door AG VESPA wordt volgende meerwaardeclausule afgesproken: de gerealiseerde meerwaarde bij verkoop ten opzichte van de aankoopprijs, de eventuele opleg en de gerealiseerde investeringen (te indexeren aan de gezondheidsindex) wordt door AG VESPA terugbetaald aan de stad Antwerpen. AG VESPA verklaart te weten dat het eigendom bezwaard is met een erfdienstbaarheid van openbaar nut tot bescherming van monumenten, stads- en dorpsgezichten en landschappen. AG VESPA verzekert de realisatie van een publieke doorgang voor de passanten in de omliggende straten en het toegankelijk maken van de binnentuin voor bezoekers van de Oude Kruidtuin. AG VESPA legt hiertoe een recht van doorgang ten laste van een deel van de gelijkvloerse verdieping en de tuin op aan de toekomstige gebruikers van het pand. 5 / 8

6 Artikel 3 De gemeenteraad ontslaat de hypotheekbewaarder van het nemen van een ambtshalve inschrijving naar aanleiding van de overschrijving van de verkoopakte. Artikel 4 De stadsontvanger regelt de financiële aspecten als volgt: Omschrijving Bedrag Boekingsadres Bestelbon Ontvangst verkoopprijs Lange Gasthuisstraat ,00 budgetplaats: NVT te 2000 Antwerpen euro Valorisaties in het kader van stadspanden verlaten door verhuis naar den Bell ,00 euro ,00 euro budgetpositie: 221I functiegebied: TDPO060206A00000 subsidie: SUB_NR fonds: intern begrotingsprogramma: budgetperiode: 1100 Artikel 5 Het college geeft opdracht aan: Dienst Taak AG het verkoopsdossier verder administratief afhandelen. VESPA/TRA FI/OBM/ABH het eigendom Lange Gasthuisstraat na verkoop afboeken van entiteit 1112 Open Onderwijshuis op de vastgoedklasse voor een bedrag van ,81 euro en op de vastgoedklasse voor een bedrag van ,30 euro. Entiteit volledig uitverkocht. Bijlagen 1. Bijlage bij dit besluit: CBS AA AG VESPA PRO KCO Lange Gasthuisstraat Verkoop_BOJ_01.doc 6 / 8

7 7 / 8