Investeringskosten energiebesparing gedekt

Transcriptie

1 Datum 28 september 09 Afdrukdatum Investeringskosten energiebesparing gedekt Atriensis b.v. Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze rapportage mag worden verveelvuldigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand of openbaar gemaakt, in enige vorm en op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opname of op enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Atriensis b.v.. Atriensis b.v. Insulindelaan 122 Postbus AV Eindhoven T F I E info@atriensis.nl KvK Oost Brabant ABN AMRO

2 Datum 28 september 09 Inhoudsopgave 1 Investeren 3 2 Woningwaardering 5 3 Dekking meerkosten 9 4 Bijlage: toelichting Excelblad 19 2

3 Datum 28 september 09 1 Investeren Woningcorporaties ontwikkelen op grote schaal plannen voor energiebesparing in de bestaande woningvoorraad. In het Convenant Energiebesparing corporatiesector van najaar 08 staat als doelstelling om in de periode van 08 tot en met 18 % besparing te realiseren. 1.1 Praktijk 3 Waar staat de gemiddelde woningcorporatie nu? De energie-index van de totale bestaande sociale voorraad schommelt rond 1,8 ofwel middel in energielabel D. Oudere woningen scoren uiteraard beduidend slechter en jongere beter. De verwachting is dat het energielabel het komende decennium met ruim % verbetert naar gemiddeld energielabel C. Dat geschiedt door sloop en verkoop van energetisch slechte woningen en door energiezuinige nieuwbouw. Daarnaast realiseren woningcorporaties uiteraard besparende maatregelen in de bestaande en in exploitatie te behouden woningen. Ontbrekende dak-, vloer- en muurisolatie wordt het komende decennium aangebracht, enkelglas vervangen door HR++ beglazing en alle woningen hebben in 18 een HR107 ketel. Inmiddels zijn er steeds meer corporaties die voor hun totale voorraad het gemiddelde energielabel B als ambitie vaststellen. Dit houdt veelal een verbetering met maar liefst 30 tot 40% in. Het compleet isoleren van woningen in combinatie met een HR107 ketel is niet meer voldoende. Aanvullende maatregelen zijn vereist. Het al aanwezige dubbelglas vervangen deze ambitieuze corporaties door HR++ beglazing, waardoor in 18 alle beglazing de HR++ kwaliteit heeft. Voor het gemiddelde energielabel B zijn daarnaast aanvullende installatietechnische maatregelen vereist. Dit vormt uiteraard maatwerk per complex. Te verwachten oplossingen gezien de stand van de techniek anno heden zijn de toepassing van vraaggestuurde ventilatie en benutting van zonne-energie. Inmiddels stimuleert de overheid de realisatie van minimaal energielabel B. Dit gebeurt enerzijds met het naar verwachting medio 10 in te voeren aangepaste

4 Datum 28 september 09 woningwaarderingsstelsel. Hierin is een forse bonus voor de energielabels A en B verdisconteerd. Anderzijds is er de tijdelijke mogelijkheid om subsidie te ontvangen in de vorm van vermindering van vennootschapsbelasting. Hiervoor dient een woningcorporatie met minstens twee maatregelen een verbetering met minstens twee labelstappen te realiseren of de energielabels A of B Investering energiebesparing gedekt? Veel woningcorporaties zijn inmiddels al flink op weg met de bepaling van hun ambitie op het gebied van energiebesparing in de bestaande voorraad. Hier rollen concrete bouwkundige en installatietechnische ingrepen voor de bestaande voorraad uit inclusief de wijze en het moment van uitvoeren. In financieel opzicht handelt het dan steeds om de meerkosten ten opzichte van de exploitatiekosten in de situatie dat die ingreep niet zou plaatsvinden. Hoofdstuk 2 beschrijft de gevolgen van het aangepaste woningwaarderingsstelsel. Tenslotte behandelt hoofdstuk 3 de vraag hoe meerkosten te dekken vanuit extra huuropbrengsten. Welke benaderingswijzen zijn mogelijk? En hoe bepaal je of die opbrengsten opwegen tegen de meerkosten? De berekeningen bij de illustraties zijn uitgevoerd met een Excelblad, dat zich baseert op de voorgenomen wijzigingen in het woningwaarderingsstelsel. Dit Excelblad stelt Atriensis aan corporaties ter beschikking. In de bijlage is een korte toelichting opgenomen op dit Excelblad.

5 Datum 28 september 09 2 Woningwaardering Op 2 juli 09 heeft VROM in een brief aan de Tweede Kamer een forse wijziging van het woningwaarderingsstelsel voorgesteld. Doel is om vooral verhuurders van woningen te stimuleren tot het treffen van energiebesparende maatregelen. De energielabels A en B worden fors beloond. Deze brief is te downloaden via onder het nieuws van 18 juli 09: Flinke rugwind energiebesparing. De geplande invoeringsdatum is 1 juli 10. Vanwege de instemming van Aedes en de Woonbond is de verwachting dat deze planning realistisch is. 5 Uit de huidige woningwaardering verdwijnen onder blok 3 Centrale verwarming de punten voor de ketel. De punten voor verwarmde vertrekken blijven bestaan. Daarbij verdwijnt het verschil tussen stadsverwarming en centrale verwarming met gasketels en de punten voor thermostatische radiatorkranen vervallen eveneens. Er resteren alleen twee punten per verwarmd vertrek en 1 punt per overige ruimte met een maximum van vier overige ruimtes. Uit de huidige woningwaardering vervallen onder blok 4 Warmte-isolatie alle punten voor dubbelglas, spouw-, vloer-, dak- en gevelisolatie. Hiervoor in de plaats komt één cijfer gebaseerd op het energielabel en de vraag of het een eengezins- of meergezinswoning betreft. Ook zijn er twee noemenswaardige overgangsmaatregelen. Ten eerste is er tot 1 januari 12 geen sprake zijn van huurverlaging als de huurprijs van woningen door een lager puntenaantal als gevolg van het (eventueel ontbrekende) energielabel boven de maximaal redelijke huurprijs uitkomt. Ten tweede zal voor woningen zonder bij SenterNovem afgemeld energielabel vanaf 1 januari 12 het label gebaseerd worden op het bouwjaar van de woning. Tot die tijd geldt nog het oude woningwaarderingsstelsel.

6 Datum 28 september 09 Schema: Woningwaardering gekoppeld aan bouwjaar en energielabel 6 Label Punten eengezins- woning met energielabel Koppeling bouwjaar eengezinswoning zonder afgemeld energielabel vanaf 12 aan energielabel Punten meergezins- woning met energielabel Koppeling bouwjaar b meergezinswoning zonder afgemeld energielabel vanaf 12 aan energielabel A A A en later en later B C D E F G of ouder of ouder Illustratie Een eengezinswoning heeft als bouwjaar De kale huur is 450 per maand en het puntenaantal conform het bestaande woningwaarderingsstelsel is 150 (najaar 09). Dit is 66% van de maximaal redelijke huurprijs. Onderdeel hiervan zijn 6 punten voor de in 07 geplaatste HR107 combiketel plus 9 punten voor de warmte-isolatie. Dit laatste cijfer is gebaseerd op 6 punten voor het in 1992 geplaatste dubbelglas (15 m 2 à 0,4 punt per m 2 ), 2 punten voor de dakisolatie ten tijde van de bouw en 1 punt voor de spouwisolatie die eveneens tijdens de bouw al aangebracht is. De corporatie overweegt om zonder huurverhoging gecombineerd met de reeds geplande schilderbeurt in 10 bij zittende huurders alle ruiten te vervangen door HR++ beglazing en om de vloeren te isoleren. Welke situaties ontstaan er dan?

7 Datum 28 september 09 Huidige situatie zonder extra isolatie met afgemeld energielabel Het bij SenterNovem af te melden is energielabel D. Dit levert 14 punten op in plaats de van 15 punten uit het oude woningwaarderingsstelsel. Kortom de totale woningwaardering verlaagt vanaf 10 per saldo met 1 punt tot 149 punten en de gemiddelde puntprijs van 3,00 per maand wijzigt slechts marginaal. Dit is 66% van de maximaal redelijke huurprijs. Huidige situatie zonder extra isolatie en zonder afgemeld energielabel 7 Omdat de corporatie niet over een bij SenterNovem afgemeld energielabel beschikt, geldt tot en met 11 de huidige woningwaardering van 150 punten. Vanaf 1 januari 12 geldt het energielabel G gebaseerd op het bouwjaar Dit strookt met 0 punten, waardoor de woningwaardering op dan daalt met 15 punten naar 135 punten. De gemiddelde puntprijs bedraagt op dat moment op basis van prijspeil najaar 09 naar 3,33, ofwel 73% van de maximaal redelijke huurprijs. Nieuwe situatie met afgemeld energielabel De woningcorporatie vervangt begin 10 alle bestaande isolatieglas door HR++ beglazing en isoleert tegelijk de vloeren door de kruipruimtes te vullen met schelpen. De corporatie stelt meteen een nieuwe energielabel op en meldt dit af bij SenterNovem. Dit fraaie label B levert 32 punten op, waardoor de woningwaardering uitkomt op 167 punten: 15 punten eraf en 32 punten erbij. Omdat in dit voorbeeld zittende huurders geen extra huur betalen, daalt de puntprijs naar 2,69, ofwel ongeveer 59% van de maximaal redelijke huurprijs. De corporatie kan er natuurlijk voor kiezen om bij mutaties de puntprijs weer op te trekken naar 3,00 per maand. Dit correspondeert met een maandhuur van ongeveer 500, ofwel een verhoging van 50 per maand. Nieuwe situatie zonder afgemeld energielabel Stelt dat de corporatie deze HR++ beglazing en vloerisolatie begin 10 doorvoert zonder een energielabel op te stellen. Conform het bestaande woningwaarderingstelsel zijn er tot 1 januari 12 alleen 2 extra punten voor de vloerisolatie. Hierdoor stijgt de totale woningwaardering naar 152 punten. Als er geen huuraanpassing is, daalt daarmee de gemiddelde puntprijs beperkt naar 2,96 op basis van prijspeil najaar 09. Vanaf 1 januari 12 wordt op basis van het bouwjaar 1974 het energielabel G aangehouden, wat strookt met 0 punten, waardoor de woningwaardering daalt met 17 punten naar 135 punten. De gemiddelde puntprijs stijgt daardoor op dat moment op basis van prijspeil najaar 09 naar 3,33, ofwel 73% van de maximaal redelijke huurprijs.

8 Datum 28 september 09 De illustratie toont aan dat de gewijzigde woningwaardering zal grote gevolgen hebben: 8 De labels C en vooral de labels B en A leiden tot een fors puntenaantal. Dit betekent dat de gemiddelde puntprijs van reeds energiezuinige woningen met afgemelde energielabels zijn flink daalt. Corporaties die bij mutaties de huren aanpassen tot een bepaald percentage van maximaal redelijk kunnen in deze woningen een flinke verhoging doorvoeren. De vraag is natuurlijk of dit gezien het huurbeleid wenselijk is. Daarnaast spelen de begrenzingen van bereikbaarheid en huurtoeslag. De gewijzigde woningwaardering leidt bij energieonzuinige woningen in veel gevallen tot een lager puntenaantal als energielabels opgesteld en afgemeld worden. De gemiddelde puntprijs stijgt. Woningen die zich nu al kort bij de maximaal redelijke huurprijs bevinden, komen mogelijk hierboven uit, waardoor er vanaf 12 eventueel zelfs sprake is van huurverlaging. Energiebesparingsprojecten die tot sprongen richting energielabel B of zelfs A leiden, leveren een flink aantal extra punten op door energielabels op te stellen en af te melden. Bij zittende huurders daalt daarmee de gemiddelde puntprijs aanzienlijk. Corporaties die bij mutaties de huren aanpassen tot een bepaald percentage van maximaal redelijk, kunnen in deze energetisch verbeterde woningen een flinke huurverhoging doorvoeren. De vraag is natuurlijk of dit gezien het huurbeleid wenselijk is. Daarnaast spelen de begrenzingen van bereikbaarheid en huurtoeslag. Het niet opstellen en afmelden van energielabels vóór 1 januari 12 is een onwenselijke situatie. In veruit de meeste woningen ouder dan vijftien jaar, leidt dit tot een beduidend lagere woningwaardering dan op basis van een afgemeld energielabel te verwachten is. Het gaat daarmee om ongeveer 90% van de corporatievoorraad. Dit leidt tot allerlei discussies, mogelijke gemiste huuropbrengsten en een moeizaam proces om tot verantwoord huurbeleid te komen.

9 Datum 28 september 09 3 Dekking meerkosten 9 Corporaties hebben dekking nodig voor de extra kosten door de energiebesparende maatregelen ten opzichte van de situatie zonder die maatregelen. In feite handelt het dan om de complete exploitatielasten en niet enkel om de investeringskosten. In de praktijk wijzigen de variabele exploitatiekosten van het vastgoed amper door de energiebesparing. De onderhoudslasten, verzekeringen en belastingen zullen niet stijgen. Daarom volstaat het om de investeringskosten te spiegelen aan de extra opbrengsten en kunnen de variabele exploitatielasten buiten beschouwing te laten. Uitzondering hierop zijn compleet nieuwe installaties, die met name extra onderhoudslasten met zich meebrengen. In dat geval moeten corporaties zich afvragen of ook de gestegen variabele exploitatielasten betrokken moeten worden bij de bepaling van de te realiseren opbrengsten. Uiteraard streeft elke corporatie een zo optimaal mogelijke energiebesparing bij een zo beperkt mogelijke meerinvestering na. Toch kan op enig moment de vraag opdoemen op welke wijze die extra investering door opbrengsten gedekt zal worden. Natuurlijk zal zo goed mogelijk een beroep op subsidies gedaan worden. Maar uiteindelijk blijft in de meeste gevallen de vraag op welke wijze een deel of soms zelfs de totale meerkosten vanuit huuraanpassing gedekt kunnen worden. We gebruiken voor de verduidelijking van de mogelijkheden dezelfde woning als in het vorige hoofdstuk. Deze eengezinswoning heeft als bouwjaar 1974 en heeft een kale huur is 450 per maand. De woningwaardering bedraagt volgens het bestaande stelsel 150 punten, waarvan 15 punten voor de verwarmingsinstallatie en isolatie. De woningwaardering bedraagt op basis van het afgemelde energielabel D (15 punten eraf en 14 punten erbij) in de huidige staat totaal 149 punten. De corporatie overweegt om gecombineerd met de reeds geplande schilderbeurt in 10 bij zittende huurders alle ruiten te vervangen door HR++ beglazing en om de vloeren te isoleren. Het energielabel B (32 punten) is het resultaat, waardoor de woningwaardering stijgt naar 167 punten indien dit label ook daadwerkelijk afgemeld wordt. De meerkosten bedragen per woning De corporatie verlangt dat vanuit extra huuropbrengsten per woning gedekt wordt. In de boeken staat het einde van de exploitatie op 35. Volgens ramingen daalt de energienota per maand. De mutatiegraad is 9%.

10 Datum 28 september 09 Ter verduidelijking komen hierna drie scenario s aan bod om de meerinvestering te dekken vanuit huuraanpassing in dit complex: 1. Volledige huuraanpassing bij zittende huurders (3.1) 2. Geringe huuraanpassing bij zittende huurders en verhoogd bij mutaties (3.2) 3. Volledige huuraanpassing bij mutaties (3.3) De berekeningen zijn uitgevoerd in het Excelblad dat Atriensis aan corporaties ter beschikking stelt. Aan het einde van dit hoofdstuk volgt een vergelijking op hoofdlijnen van die drie scenario s (3.4). 3.1 Volledige huuraanpassing bij zittende huurders 10 Bij alle zittende huurders is een huurverhoging vereist van ongeveer 15 per maand, ofwel zo n 180 per jaar. Dit ligt iets onder de verwachte besparing. Bij mutaties wordt de huur niet verder aangepast. De gemiddelde puntprijs daalt doordat er maar liefst 18 extra punten gerealiseerd worden op basis van afgemelde labels: van 149 naar 167 punten. Schema 1: Uitgangspunten Door te belasten meerinvestering prijspeil (heden) Bouwjaarklasse (vul cijfer in volgens klasse-indeling rechts) 1 Maandhuur bestaande situatie 450 Woningtype: e=eengezins en m=meergezins Woningwaardering totaal oude situatie (zie schema rechts) 150 Punten installatie en isolatie oude situatie 15 Energielabel oude situatie (A++;A+;A;B;C;D;E;F;G) Energielabel nieuwe situatie (A++;A+;A;B;C;D;E;F;G) Energiebesparing prijspeil 09 (heden) per jaar 240 Huurverhoging bij mutatie prijspeil 09 (heden) per jaar 180 Huurverhoging bij zittende huurder prijspeil 09 (heden) per jaar 180 Rente (percentage) 6 Stijging energietarieven (percentage) 2,25 Inflatie cq jaarlijkse huurverhoging (percentage) 2,25 Mutatiegraad (percentage) 9 Jaren na heden dat huuropbrengst eindigt 25 e D B

11 Datum 28 september 09 Schema 2: Resultaten dekking investering Netto contante waarde huurverhoging tijdens exploitatie Ongedekte investering 151 Netto contante waarde energiebesparing tijdens exploitatie Schema 3: Resultaten huur (grenswaarden, zie schema rechts) Huur bestaande situatie (per maand) 450 Nieuwe huur voor zittende huurders (per maand) 465 Nieuwe huur na mutaties (per maand) 465 Schema 4: Analyses woningwaardering, puntprijs en percentage maximaal redelijk Woningwaardering Gemiddelde puntprijs Verhouding t.o.v. max. redelijk (%) Oude situatie zonder afgemeld energielabel tot en met ,00 65,61 Oude situatie zonder afgemeld energielabel vanaf ,33 73,31 Oude situatie met afgemeld energielabel 149 3,02 66,08 Nieuwe situatie zonder afgemeld label zittende huurder (vanaf 12) 135 3,44 75,75 Nieuwe situatie met afgemeld energielabel zittende huurder 167 2,78 60,59 Nieuwe situatie zonder afgemeld energielabel na mutatie 135 3,44 75,75 Nieuwe situatie met afgemeld energielabel na mutatie 167 2,78 60,59 De huurverhoging ligt 25% onder de voorspelde besparing. Toch zal de corporatie alles uit de kast moeten halen om huurders tot deelname te overtuigen. De managementinspanning zal daardoor hoog zijn. De kans is natuurlijk aanwezig dat de corporatie niet komt tot een 100% deelname en de juridische afdwingbaarheid is geen zekerheid. Doorvoering van energiebesparing bij zittende huurders op basis van een huurverhoging vraagt om een gedegen voorbereiding. Aan de andere kant zal een dialoog met huurders tot grotere intrinsieke motivatie van huurders bij het thema energiebesparing leiden. Mogelijke bouwstenen voor een succesvolle doorvoering van besparingsmaatregelen bij zittende huurders op basis van een huurverhoging zijn:

12 Datum 28 september 09 Figuur: Bouwstenen voor energiebesparende maatregelen op basis van huurverhoging 12 Maak afspraken met de overkoepelende huurdersorganisatie Faciliteer in deskundige ondersteuning voor de overkoepelende huurdersorganisatie Overleg met bewonerscommissies vooraf Werf per complex één van de bewoners als energie-ambassadeur Overleg transparant met bewoners op complexniveau Overweeg een modelwoning Beperk overlast door de uitvoering Overweeg een woonlastenwaarborg Communiceer op woningniveau de verwachte energiebesparing versus de huurverhoging Ondersteun bij de aanvraag van verlaging van voorschotnota energiebedrijf Hulp bij het aanvragen van huurtoeslag bij de belastingdienst Heb aandacht voor een comfortabel, veilig en gezond binnenklimaat Verleen waar nodig praktische hulp voor bewoners rondom de uitvoering Stel een vast aanspreekpunt binnen de corporatie voor bewoners beschikbaar Verzorg gezamenlijk positieve publiciteit Evalueer de resultaten na afloop

13 Datum 28 september Geringe huuraanpassing bij zittende huurders en verhoogd bij mutaties Bij alle zittende huurders is een huurverhoging vereist van ongeveer 10 per maand, ofwel zo n 1 per jaar. De is slechts de helft van de verwachte besparing. Bij mutaties wordt de huur verder aangepast tot een totale verhoging van ongeveer per maand, ofwel zo n 240 per jaar. Dit is gelijk aan de verwachte besparing. Een nieuwe huurder heeft echter geen vergelijking met de oorspronkelijke situatie van vaak jaren terug. De gemiddelde puntprijs daalt doordat er maar liefst 18 extra punten gerealiseerd worden. 13 Schema 1: Uitgangspunten Door te belasten meerinvestering prijspeil (heden) Bouwjaarklasse (vul cijfer in volgens klasse-indeling rechts) 1 Maandhuur bestaande situatie 450 Woningtype: e=eengezins en m=meergezins e Woningwaardering totaal oude situatie (zie schema rechts) 150 Punten installatie en isolatie oude situatie 15 Energielabel oude situatie (A++;A+;A;B;C;D;E;F;G) D Energielabel nieuwe situatie (A++;A+;A;B;C;D;E;F;G) B Energiebesparing prijspeil 09 (heden) per jaar 240 Huurverhoging bij mutatie prijspeil 09 (heden) per jaar 240 Huurverhoging bij zittende huurder prijspeil 09 (heden) per jaar 1 Rente (percentage) 6 Stijging energietarieven (percentage) 2,25 Inflatie cq jaarlijkse huurverhoging (percentage) 2,25 Mutatiegraad (percentage) 9 Jaren na heden dat huuropbrengst eindigt 25 Schema 2: Resultaten dekking investering Netto contante waarde huurverhoging tijdens exploitatie Ongedekte investering 92 Netto contante waarde energiebesparing tijdens exploitatie 3.799

14 Datum 28 september 09 Schema 3: Resultaten huur (grenswaarden, zie schema rechts) Huur bestaande situatie (per maand) 450 Nieuwe huur voor zittende huurders (per maand) 460 Nieuwe huur na mutaties (per maand) Schema 4: Analyses woningwaardering, puntprijs en percentage maximaal redelijk Woningwaardering Gemiddelde puntprijs Verhouding t.o.v. max. redelijk (%) Oude situatie zonder afgemeld energielabel tot en met ,00 65,61 Oude situatie zonder afgemeld energielabel vanaf ,33 73,31 Oude situatie met afgemeld energielabel 149 3,02 66,08 Nieuwe situatie zonder afgemeld label zittende huurder (vanaf 12) 135 3,41 74,94 Nieuwe situatie met afgemeld energielabel zittende huurder 167 2,75 59,94 Nieuwe situatie zonder afgemeld energielabel na mutatie 135 3,48 76,57 Nieuwe situatie met afgemeld energielabel na mutatie 167 2,81 61,24 De verhoging voor de huidige huurders is met 50% fors lager dan de voorspelde besparing. De corporatie zal de nodige overtuigingskracht nodig hebben om huurders tot deelname te overtuigen. De managementinspanning zal daardoor nog wel flink zijn, maar minder hoog al dan bij het vorige scenario. De kans is blijft aanwezig dat de corporatie niet komt tot een 100% deelname. Aan de andere kant zal een dialoog met huurders tot grotere intrinsieke motivatie van huurders bij het thema energiebesparing leiden. Doorvoering van energiebesparing bij zittende huurders op basis van een huurverhoging vraag om een gedegen voorbereiding.

15 Datum 28 september Volledige huuraanpassing bij mutatie Bij zittende huurders is er geen huurverhoging. Bij mutaties wordt de huur aangepast middels een verhoging van ongeveer 30 per maand, ofwel zo n 360 per jaar. Dit is meer dan de verwachte besparing. Een nieuwe huurder heeft echter geen vergelijking met de oorspronkelijke situatie van jaren terug. De gemiddelde puntprijs daalt doordat er maar liefst 18 extra punten gerealiseerd worden. 15 Schema 1: Uitgangspunten Door te belasten meerinvestering prijspeil (heden) Bouwjaarklasse (vul cijfer in volgens klasse-indeling rechts) 1 Maandhuur bestaande situatie 450 Woningtype: e=eengezins en m=meergezins e Woningwaardering totaal oude situatie (zie schema rechts) 150 Punten installatie en isolatie oude situatie 15 Energielabel oude situatie (A++;A+;A;B;C;D;E;F;G) D Energielabel nieuwe situatie (A++;A+;A;B;C;D;E;F;G) B Energiebesparing prijspeil 09 (heden) per jaar 240 Huurverhoging bij mutatie prijspeil 09 (heden) per jaar 360 Huurverhoging bij zittende huurder prijspeil 09 (heden) per jaar 0 Rente (percentage) 6 Stijging energietarieven (percentage) 2,25 Inflatie cq jaarlijkse huurverhoging (percentage) 2,25 Mutatiegraad (percentage) 9 Jaren na heden dat huuropbrengst eindigt 25 Schema 2: Resultaten dekking investering Netto contante waarde huurverhoging tijdens exploitatie Ongedekte investering 26- Netto contante waarde energiebesparing tijdens exploitatie 3.799

16 Datum 28 september 09 Schema 3: Resultaten huur (grenswaarden, zie schema rechts) Huur bestaande situatie (per maand) 450 Nieuwe huur voor zittende huurders (per maand) 450 Nieuwe huur na mutaties (per maand) Schema 4: Analyses woningwaardering, puntprijs en percentage maximaal redelijk Woningwaardering Gemiddelde puntprijs Verhouding t.o.v. max. redelijk (%) Oude situatie zonder afgemeld energielabel tot en met ,00 65,61 Oude situatie zonder afgemeld energielabel vanaf ,33 73,31 Oude situatie met afgemeld energielabel 149 3,02 66,08 Nieuwe situatie zonder afgemeld label zittende huurder (vanaf 12) 135 3,33 73,31 Nieuwe situatie met afgemeld energielabel zittende huurder 167 2,69 58,64 Nieuwe situatie zonder afgemeld energielabel na mutatie 135 3,56 78, Nieuwe situatie met afgemeld energielabel na mutatie 167 2,87 62,55 De corporatie zal relatief weinig overtuigingskracht nodig hebben om de huidige huurders tot deelname te overtuigen. De managementinspanning zal relatief beperkt zijn. Zonder extra huur is er een besparing op energielasten. Het is een zekerheid dat alle maatregelen ook daadwerkelijk doorgevoerd zullen worden. Aan de andere kant zal het ontbreken van een dialoog met huurders niet tot grotere intrinsieke motivatie van huurders bij het thema energiebesparing leiden.

17 Datum 28 september Vergelijking Eerder onderzoek van Atriensis wees uit dat een verbetering van ongeveer % op de energetische kwaliteit in de bestaande voorraad tot ongeveer aan meerinvestering per woning leidt (Perspectief energiebesparing sociale voorraad, Atriensis, april 09). Corporaties zullen normaal gesproken nastreven om tot zoveel mogelijk energiebesparing tegen zo laag mogelijke kosten te komen. Vervolgens kan dekking van kosten nagestreefd worden zonder de huur te verhogen. In veel gevallen is vervolgens toch nog een huurverhoging nog voor een gezonde exploitatie. Hiervoor bestaan drie scenario s. In het onderstaande schema zijn deze onderling vergeleken voor een aantal aspecten Volledige huuraanpassing bij zittende huurders 2 Geringe huuraanpassing bij zittende huurders 3 Volledige huuraanpassing bij mutaties en verhoogd bij mutaties Meerinvestering (euro) Energiebesparing (per maand) Verhoging zittende huurders (per maand) Verhoning totaal bij mutaties (per maand) Managementinspanning invoering Hoog Gemiddeld Laag Bijdrage aan intrinsieke motivatie huurders Hoog Gemiddeld Laag Zekerheid 100% doorvoering maatregelen Laag Gemiddeld Hoog Voor een verantwoorde scenariokeuze spelen natuurlijk nog veel meer aspecten. Denk aan de liquiditeitspositie, verwachtingen ten aanzien van mutatiegraad, het huurprijsbeleid, de visie op communicatie met zittende en nieuwe huurders of de duur van de restant exploitatieperiode. Zo biedt een hoge mutatiegraad extra kansen om inkomsten pas te gaan realiseren via de nieuwe huurders. Indien de restant exploitatieperiode slechts jaar is, biedt realisatie van inkomsten via huuraanpassing bij mutaties minder soelaas. Omgekeerd biedt een relatief lange restant exploitatietermijn juist weer weel veel kansen voor huurbeleid op het mutatiemoment. Het eerste scenario van de volledige huuraanpassing bij zittende huurders vraagt om de hoogste managementinspanning, leidt bij succes tot veel draagvlak, maar heeft het hoogste risicoprofiel. Het derde scenario van de volledige huuraanpassing bij mutaties leidt juist tot de minste managementinspanning, geeft natuurlijk minder draagvlak bij zittende huurders voor energiebesparing, maar leidt tot gegarandeerde doorvoering van alle maatregelen.

18 Datum 28 september 09 Tenslotte de opmerking dat bij de bepaling van de extra huur het zaak blijft om volkshuisvestelijke aspecten als de grens van de huurtoeslag en de verdeling van het woningbezit over de categorieën goedkoop, betaalbaar en duur te blijven bewaken. 18 Grens huurtoeslag Goedkoop Betaalbaar Duur Indicatieve maandhuur 650 euro <350 euro >350 en <550 euro >550 euro

19 Datum 28 september 09 4 Bijlage: toelichting Excelblad Hoewel bij het ontwikkelen van dit Excel rekenblad door Atriensis de uiterste zorg is nagestreefd, kan voor eventuele rekenfouten of onjuiste interpretaties niet worden ingestaan en neemt Atriensis BV geen enkele aansprakelijkheid. Atriensis is benieuwd naar reacties van gebruikers van het Excelblad. Dit leidt mogelijk tot verbeteringen en uitbreiding van mogelijkheden. Mail naar info@atriensis.nl. Tabblad 1: Invoer plus resultaat 19 Schema 1: Uitgangspunten (blauw) De gebruiker vult alleen in schema 1 gegevens in. Alle berekeningen per woning invullen. Dit kan dus zowel een individueel adres zijn, een gemiddelde woning in een complex of de gemiddelde woning van de corporatie. Het rekenmodel bepaalt alles in bedragen van eind 09 en gaat er ook vanuit dat een energiebesparende ingreep per heden doorgevoerd wordt. Bij punten installatie en isolatie gaat het om de punten die verdwijnen vanuit het bestaande woningwaarderingsstelsel. Uit de huidige woningwaardering verdwijnen onder blok 3 Centrale verwarming de punten voor de ketel. De punten voor verwarmde vertrekken blijven bestaan. Daarbij verdwijnt het verschil tussen stadsverwarming en centrale verwarming met gasketels en de punten voor thermostatische radiatorkranen vervallen eveneens. Er resteren alleen twee punten per verwarmd vertrek en 1 punt per overige ruimte met een maximum van vier overige ruimtes. Uit de huidige woningwaardering vervallen onder blok 4 Warmte-isolatie alle punten voor dubbelglas, spouw-, vloer-, dak- en gevelisolatie. Hiervoor in de plaats komt één cijfer gebaseerd op het energielabel en de vraag of het een eengezins- of meergezinswoning betreft. Bij de huurverhoging bij mutatie gaat het om de totale verhoging. Dus hier zowel de huurverhoging invullen die bij zittende huurders doorgevoerd wordt als de extra verhoging op het mutatiemoment. Stel dat een corporatie bij zittende huurders 10 per maand in rekening brengt en geen extra bedrag bij mutaties, dan handelt het in beide velden (huurverhoging bij mutatie en huurverhoging bij zittende huurder) om 1. Schema s 2, 3 en 4 met resultaten (geel) De resultaten zijn gepresenteerd op basis van prijspeil najaar 09 en zijn bedragen per woning. Rechts van deze drie schema s zijn de indicatieve begrenzingen van de huurtoeslag en de indeling van huurwoningen naar de klassen goedkoop, betaalbaar en duur weergegeven.

20 Datum 28 september 09 Tabblad 2: Berekeningen De gebruiker vult hier niets in. Hier rekent het blad voor de restant exploitatieperiode de huuropbrengst vanuit de extra huur bij zittende huurders en vanuit de extra huur bij mutaties, rekening houdend met de jaarlijkse huurverhoging. De totale extra huuropbrengst wordt bepaald aan de hand van de mutatiegraad. De eerste regel met cijfers presenteert de netto contante waarde over de totale exploitatieperiode. Tabblad 3: Woningwaardering De gebruiker vult hier niets in. Er is een vijftal schema s: Schema 1: Woningwaardering gekoppeld aan bouwjaar en/of energielabel Schema 2: Woningwaardering bij woningen zonder energielabel vanaf 12 Schema 3: Woningwaardering behorend bij energielabel invoer in dit blad Schema 4: Woningwaardering behorend bij bouwjaar invoer in dit blad Schema 5: Maximaal redelijke huurprijs per juli 09