VOORBEELD. Woningwaarderingsstelsel Tekst en uitleg voor huurdersorganisaties. over het vernieuwde Puntenstelsel. Eerste druk, oktober 2015

Transcriptie

1 Woningwaarderingsstelsel 2015 Tekst en uitleg voor huurdersorganisaties over het vernieuwde Puntenstelsel Eerste druk, oktober 2015

2 WONINGWAARDERINGSSTELSEL 2015 Eerste druk, oktober Nederlandse Woonbond Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. De brochuretekst bevat een vrije weergave van de wettelijke bepalingen. Bij een geschil kan op deze brochure geen beroep worden gedaan. Raadpleeg in dat geval altijd de wetten en regelingen zelf. samenstelling Gisèle Holdert eindredactie Kees de Jong vormgeving Rutger Schuijff drukwerk Roto Smeets GrafiServices Utrecht uitgever Nederlandse Woonbond Postbus AD Amsterdam ISBN / EAN NUR 823 Staats- en bestuursrecht

3 1 Inleiding De geschiedenis 1.2 Leeswijzer 2 Waarom een woningwaarderingsstelsel? 2.1 Woningwaarderingsstelsel? 2.2 WWS voor geliberaliseerde woningen? 2.3 Liberalisatiegrens = huurtoeslaggrens 2.4 Wat telt mee? 2.5 Wat was er al veranderd voor 1 oktober 2015? 2.6 Hoe komt je aan de puntentelling van je woning? 3 De wijzigingen in het woningwaarderingsstelsel per 1 oktober Inleiding 3.2 De WOZ in het WWS WOZ-waarde? Rekenen met de WOZ-waarde in de puntentelling Wat verandert er aan de huurprijzen door deze berekening? Bezwaar maken tegen de WOZ-waarde? Uitzondering nieuwbouw en geliberaliseerde nieuwbouwwoningen 3.3 Servicekosten zijn zorgwoningen geworden 3.4 Welke rubrieken zijn er per 1 oktober 2015 vervallen? 3.5 Beschermd monument of beschermd stads- of dorpsgezicht 4 De ongewijzigde rubrieken 4.1 Oppervlakte van vertrekken 4.2 Oppervlakte van overige ruimten 4.3 Verwarming 4.4 Energieprestatie 4.5 Keuken 4.6 Sanitair 4.7 Woonvoorzieningen voor gehandicapten 4.8 Privé-buitenruimte 5 De gewijzigde puntentelling en het huurbeleid 5.1 Huurprijsbeleid en puntentelling 5.2 Betaalde huur 5.3 Harmonisatie 5.4 Jaarlijkse huurverhoging 5.5 Overleg met de verhuurder n.a.v. wijziging puntentelling 5.6 Overleg over de prestatieafspraken 5.7 Huisvestingsverordening 5.8 Evaluatie van de wet na twee jaar Bijlagen 1 Het woningwaarderingsstelsel per 1 oktober De maximale huurprijstabel per 1 oktober

4

5 I n l e i d i n g 1.1 De Geschiedenis Op 1 oktober 2015 is het vernieuwde Woningwaarderingsstelsel (WWS), ook wel Puntenstelsel genoemd, in werking getreden. Al in het Woonakkoord, dat de regering in februari 2013 sloot met gedoogpartijen D66, ChristenUnie en SGP, was het afgesproken: het WWS moest op de schop. In lijn met andere maatregelen van het kabinet op het gebied van de woningmarkt, moest het ook hier eenvoudiger en vooral marktgerichter. Het idee achter de maatregelen van het huidige kabinet is dat door de huren meer marktconform te maken, huurders die in goedkope huurwoningen zitten zullen doorstromen naar een woning buiten de sociale huursector en dat investeerders meer bereid zullen zijn om te investeren in de bouw van duurdere huurwoningen. De Woonbond heeft deze manier van denken steeds afgewezen. Huurders die een wat duurdere huurwoning zouden kunnen betalen stromen niet door, omdat die woningen er niet zijn. En ook vanuit het oogpunt van een gevarieerde inkomenssamenstelling in een buurt is het niet altijd wenselijk. Bovendien komt door de forse huurverhogingen van de afgelopen drie jaar de betaalbaarheid steeds meer onder druk te staan. De verhuurdersheffing die de (ver)huurders moeten opbrengen, is daarbij een stimulans in de verkeerde richting om de huren te verhogen. De belangrijkste wijziging van het WWS is de invoering van de WOZ-waarde. De Woonbond is hier geen tegenstander van. Sterker nog, in 2012 heeft de Woonbond, samen met Aedes, Vereniging Eigen Huis en de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) een eigen woningmarktplan voorgesteld: Wonen 4.0. Dit plan was bedoeld als oplossing voor de problemen in de héle woningmarkt, waarbij ook de hypotheekrenteaftrek afgebouwd zou worden. In dat plan werd het woningwaarderingsstelsel zelfs helemaal vervangen door de WOZ-waarde. De maximale huur zou worden vastgesteld op 4,5% van de WOZ-waarde. Dit plan zou ertoe heb- N E D E R L A N D S E W O O N B O N D 5

6 inleiding ben geleid dat in met name de krimpgebieden de huur omlaag zou zijn gegaan, en dat ging het kabinet te ver. Er is nu gekozen voor een gedeeltelijke invoering van de WOZ-waarde in de woningwaardering. Een belangrijk uitgangspunten van de huidige wet is dat de verdiencapaciteit van de verhuurders in stand moet blijven: de totale huurruimte mag niet kleiner worden. De huurruimte is de optelsom van alle maximaal toegestane huren. In die huurruimte zijn ook de zogenaamde schaarstepunten (Donnerpunten) (zie 3.4) meegeteld. Ondanks dat ze in het vernieuwde stelsel zijn afgeschaft, tellen ze dus wel nog steeds mee in de totale huurruimte. De schaarstepunten zijn daarmee als het ware uitgesmeerd over het hele land. De Woonbond is hier niet blij mee en heeft ervoor gepleit om de huurruimte zónder de schaarstepunten vast te stellen. Dit is helaas niet gebeurd. Deze brochure heeft als doel om de wijzigingen in de woningwaardering en de effecten ervan duidelijk te maken voor huurdersorganisaties die gesprekspartner zijn van de verhuurder over het huurbeleid (en die betrokken zijn bij het overleg over de prestatieafspraken). Maar ook individuele huurders en bewonerscommissies kunnen hier informatie vinden over deze belangrijke wijziging en bekijken wat de effecten ervan zijn op hun eigen situatie. 1.2 Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt uitgelegd wat het nut is van het Woningwaarderingsstelsel en in welke gevallen het van toepassing is en in welke niet. Hoofdstuk 3 gaat over de wijziging per 1 oktober 2015: De WOZ in het WWS. Wat is er nieuw en wat is er verdwenen? Wat betekent de invoering van de WOZ voor de mogelijkheid om als huurder bezwaar te maken tegen de hoogte ervan? Wat moet je doen als blijkt dat door de wijziging uw huur hoger wordt dan wat is toegestaan? U vindt hier ook wat de wijziging van serviceflat naar zorgwoning inhoudt. Ook in dit hoofdstuk een overzicht van de rubrieken die zijn verdwenen per 1 oktober Hoofdstuk 4 behandelt de ongewijzigde rubrieken in de puntentelling. In hoofdstuk 5 besteden we aandacht aan het Woningwaarderingsstelsel in relatie met het huurbeleid en de rol van de huurderorganisatie daarbij. De huurdersorganisatie overlegt met de verhuurder over het huurbeleid, maar zit ook aan tafel met de gemeente en woningcorporatie(s) voor het maken van de lokale prestatieafspraken. Dat is sinds de invoering van de Woningwet 2015 verplicht en geeft huurdersorganisaties veel meer zeggenschap. Wat zijn de aandachtspunten als het gaat om deze wijziging? In de bijlagen ten slotte vindt u een overzicht van het nieuwe woningwaarderingsstelsel met de bijbehorende huurprijstabellen. N E D E R L A N D S E W O O N B O N D 6