Perspectief energiebesparing sociale voorraad

Transcriptie

1 April Perspectief energiebesparing sociale voorraad Atriensis b.v. Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze rapportage mag worden verveelvuldigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand of openbaar gemaakt, in enige vorm en op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opname of op enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Atriensis b.v.. Atriensis b.v. Insulindelaan 122 Postbus AV Eindhoven T F I E info@atriensis.nl KvK Oost Brabant ABN AMRO

2 Inhoudsopgave I Investeren in energiebesparing: kiezen! 3 2 Huidige energetische kwaliteit 7 3 Verbeterscenario s 13 4 Conclusies 17 2

3 I Investeren in energiebesparing: kiezen! Vanaf 1 januari 2009 ontvangen nieuwe huurders bij de sleuteluitreiking een energieprestatiecertificaat. Een nieuwe taak voor corporaties. Van de meeste woningen ligt het certificaat op de plank. Leuke informatie voor de huurders. Maar wat zijn de gevolgen voor het vastgoedbeleid? In dit eerste hoofdstuk komen in het kort alle terreinen van energiebesparingsbeleid aan bod. In het vervolg van dit rapport staat energiebesparing in de bestaande woningvoorraad centraal Naar energiebesparingsbeleid Krijgen verhuurmedewerkers straks verontwaardigde huurders aan de balie met oranje of rode labels in de hand? Hoe te reageren als ze vloerisolatie of een zonneboiler eisen? Wijzen op extreem ongunstige terugverdientijden, technische belemmeringen of het strategisch voorraadbeheer dat dergelijke maatregelen niet verstandig acht? Ook voor vastgoedmedewerkers levert de verplichte energetische informatie een stortvloed aan vragen op. Welk verbeteringseffect hebben reeds voorgenomen energiebesparende maatregelen op de labels? Welke investering maakt de door Aedes in het Convenant Energiebesparing corporatiesector (oktober 2008) toegezegde besparing van 20% mogelijk? Sommige woningcorporaties bezien de klimaatcrisis vanuit de leunstoel. Een hype, een overheid die spelregels aanhoudend wijzigt, een beleidsomgeving die om volstrekt andere prioriteiten vraagt. Weer andere corporaties vallen op bezielde wijze de krediet- én klimaatcrisis op alle denkbare terreinen aan met een scala aan initiatieven. Isolatie van de bestaande voorraad. Energieneutrale nieuwbouw. Voorlichtingscampagnes richting huurders. Aanschaf van bestelbusjes voor de servicedienst met energielabel A. Tot zelfs de ontwikkeling en exploitatie van groene energieproductiebedrijven.

4 4 Die luie leunstoel is geen optie. Energiezuinigheid is nu eenmaal meer en meer een cruciaal aspect van de vastgoedwaarde. De markt straft te zijner tijd hoe dan ook energetisch slechte producten af. Het gewijzigde woningwaarderingsstelsel laat niet lang meer op zich wachten. Afwaardering van rode labels en opwaardering van groene labels. Verstandige woningzoekenden betrekken zeker in krimpgebieden- de energienota bij de beoordeling van de totale woonlasten. En door de aanscherping van de nieuwbouweisen neemt het komende decennium de kwaliteitskloof met de bestaande voorraad verder toe. De aanval is de beste verdediging. Maar jammer genoeg hebben corporaties over het algemeen onvoldoende zicht op het milieurendement van hun maatregelen. Welke maatregel levert hoogste milieuwinst op? En hoe zit het met kosten en baten? Een illustratie. Een woningcorporatie exploiteert ongeveer woningen. Er is een vijftal beleidsvelden waarop energiebesparing mogelijk is: 1. Realisatie van 20% besparing in de periode tot en met 20 in de bestaande bouw. 2. Nieuwbouw 20% energiezuiniger dan volgens de eisen van het Bouwbesluit. Het handelt in deze illustratie om 100 woningen per jaar, ofwel gedurende het komende decennium. 3. Gedragsbeïnvloeding. De corporatie weet 25% van de huurders te bereiken. Deze huurders besparen ieder gemiddeld jaarlijks 10% op hun gas- en elektraverbruik. 4. Duurzame energie. De corporatie uit dit voorbeeld heeft vooral eengezinswoningen en investeert daarom in PV-panelen op de hellende daken. 5. Alle werkprocessen worden duurzaam ingericht. Van een vervoersplan voor de medewerkers, aanschaf van hybride busjes voor de servicedienst tot energielabel A voor het eigen kantoor en bewustwordingscampagnes voor kantoorpersoneel.

5 Figuur: Vijf beleidsvelden voor de energiebewuste corporatie 1 Bestaan- de bouw Aantal Bespa- Vertreksituatie Besparing Besparing Besparing Besparing Invest. Terug- Inves- wo- ring gas/ jaar elektra/ in euro/ in ton tot. (in verdien- tering ningen jaar jaar CO2/ / jaar milj. ) tijd (jaar) per kilo CO % gas 1500 m3 gas , NieuwN ieuw- bouw % gas 500 m3 gas , Gedrag 4 Duur- zame energie 5 Werken % gas en elektra kwh/m m3 gas kwh 4 m2 PVpaneel per woning, totaal dus m , , Totaal , De spreiding in resultaten per beleidsveld is enorm. Zo vraagt de jaarlijkse terugdringing van uitstoot van één kilogram CO 2 bij nieuwbouw om een aanvullende investering van 83. Een andere optie is duurzame energie: benutting van afvalwarmte, plaatsing van PV-panelen of warmtepompen. De reductie per kilogram CO 2 kost in het geval van PV-panelen 8. Dit bedrag ligt bij energiebesparing in de bestaande bouw nog maar op 6. Meest rendabel is echter gedragsbeïnvloeding. Iedere euro levert jaarlijks de reductie van één kilogram CO 2 op. Iets geheel anders is de besparingspotentie voor een corporatie. Nu liggen de cijfers anders. Het aandeel nieuwe woningen is uiteraard relatief gering ten opzichte van de bestaande voorraad. En ook de ontwikkeling van duurzame energie vraagt om een lang tijdpad, terwijl de realistische kansen beperkt zijn. De figuur bij de illustratie maakt duidelijk dat deze corporatie tweederde van zijn milieuwinst boekt door verbetering van bestaande voorraad. Op de tweede plaats komen maatregelen op het gebied van gedragsbeïnvloeding en duurzame energie. Nieuwbouw komt op de laatste plaats en draagt amper bij aan vermindering van milieubelasting.

6 Een afwachtende houding op het gebied van energiebesparing is voor een corporatie funest. De vastgoedwaarde vermindert en de verhouding tussen prijs en kwaliteit verslechtert door stijging van energietarieven. Wel is een verstandige mix nodig in de in te zetten maatregelen om tot zo n optimaal mogelijk milieurendement te komen. Overigens zijn -mits kleinschaligmaatregelen met een geringe impact en laag milieurendement zeker niet per definitie af te raden. Onderschat het belang van het uittesten van nieuwe technieken en de voorbeeldwerking niet Energiebesparing in de bestaande voorraad In het vervolg beschrijven we alleen het eerste van de 5 mogelijke beleidsterreinen voor woningcorporaties: energiebesparing in de bestaande voorraad. Atriensis heeft voor ongeveer 40 woningcorporaties in totaal woningen energielabels opgesteld en afgemeld in de database van SenerNovem (2008). Deze data zijn geanalyseerd met behulp van software van Vabi: de module Energie & CO 2 beleid. Hiermee handelt het om ongeveer 4% van de totale sociale voorraad. In hoofdstuk 2 analyseren we deze voorraad. Is deze voorraad representatief voor de totale voorraad? Hoofdstuk 3 schetst energetische verbeterscenario s voor de sociale sector. Tenslotte presenteren we in hoofdstuk 4 de belangrijkste conclusies.

7 2 Huidige energetische kwaliteit 7 Atriensis heeft in opdracht van ongeveer 40 woningcorporaties in totaal zo n energielabels volgens de ISSO 82.1 opgesteld en afgemeld in de database van SenterNovem. Hiermee handelt het om ongeveer 4% van de totale voorraad van ongeveer 2,4 miljoen sociale huurwoningen. Mag dit als betrouwbare steekproef voor het totale landelijke sociale bezit beschouwd worden? Het aandeel corporaties op het platteland versus in stedelijke gebieden wijkt in deze steekproef niet substantieel af van het totale landelijke sociale bezit. Hetzelfde geldt voor het aandeel grondgebonden versus gestapelde woningen. Belangrijkste aspect voor een betrouwbare steekproef is de leeftijd van de woningen. Immers de eisen aan energiezuinigheid zijn de afgelopen decennia fors gestegen. De blauwe lijn in de grafiek geeft het aandeel woningen als percentage van het totale aantal sociale huurwoningen dat in de betreffende tijdsperiode opgeleverd is (bron: Sectorbeeld realisaties woningcorporaties verslagjaar 2007, CFV 17 november 2008). De rode lijn grafiek geeft het aandeel woningen als percentage van het totale aantal huurwoningen uit de steekproef van Atriensis dat in de betreffende tijdsperiode opgeleverd is. De verschillen blijven relatief beperkt. Daarom is het aannemelijk dat conclusies uit deze steekproef van 4% geëxtrapoleerd kunnen worden naar de totale sociale sector van 2,4 miljoen woningen. Figuur: Spreiding woningbezit naar bouwjaarklasse (% van totaal) < >=2000 CFV Atriensis

8 2.1 Gemiddelde energie-index index per corporatie Volgens de methode van de ISSO 82.1 zijn voor ongeveer zelfstandige huurwoningen van zo n 40 woningcorporaties de energie-index en het bijbehorende energielabel bepaald. Het verband tussen energie-index en energielabel is als volgt: Figuur: Energielabel en inergie-index 8 Energielabel Energieindex van tot A 1,05 B 1,06 1,30 C 1,31 1,60 D 1,61 2,00 E 2,01 2,40 F ,90 G 2,90 Door de aanscherping van isolatie-eisen ten tijde van de bouw zullen corporaties met gemiddeld jonger woningbezit een betere energieprestatie bezitten. Immers tot medio jaren zeventig gerealiseerde woningen bezitten in hun oorspronkelijk staat het rode energielabel G. In de jaren tachtig gerealiseerde woningen bezitten in hun oorspronkelijke staat energielabel D of E. Woningen uit de jaren negentig energielabel B of C en woningen van na 2000 energielabel A of B. In 3 decennia verbetert vanuit de bouwvoorschriften de energie-index van ongeveer 3,0 (energielabel G) naar ongeveer 1,0 (energielabel A). Een verbetering per jaar vanuit aangescherpte bouwvoorschriften van 0,067. De aanscherping van de EPC zal het komende decennium de energie-index van nieuwe woningen verder drukken. Overigens zal nagenoeg geen enkele woning van voor 1990 nog de oorspronkelijke energetische staat bezitten. De verwarmingsinstallatie van het opleveringsmoment is er niet meer. En in bezit van voor 1980 hebben corporaties op aanzienlijke schaal energiebesparing in de gebouwschil doorgevoerd. Kortom gemiddeld ouder bezit zal een lagere energie-index opleveren. Maar onderhoud en investeringen van corporaties zwakken dit effect af. Vanuit de resultaten van de afzonderlijke ongeveer adressen van de steekproef is de gemiddelde energie-index voor elk van de corporaties bepaald. Hoe groot is dit effect?

9 Figuur: Gemiddelde energie-index naar gemiddeld bouwjaar per corporatie (2008) 2,40 2,20 2,00 1,80 1,60 9 1,40 1,20 1, Energie-index 2008 Lineair (Energie-index 2008) De gemiddelde energie-index is 1.8, ofwel middel in energielabel D. Corporaties met een gemiddeld bouwjaar van 1970 scoren ongeveer een energie-index van 2,0: de grens tussen de energielabels D en E. Corporaties met een gemiddeld bouwjaar van 1983 scoren ongeveer een energie-index van 1,6: de grens tussen de energielabels C en D. Per jaar verbetert de energie-index dus met ongeveer 0,031. Eerder zagen we dat vanuit de bouwvoorschriften zonder onderhoud of verdere verbeteringen een verschil per 0,067 te verwachten zou zijn. Dat dit in werkelijkheid 0,031 slechts bedraagt, is te verklaren vanuit energiebesparende maatregelen van de corporaties, die dit verschil weer terugbrengen. 2.2 Gemiddelde energie-index index naar bouwjaar Vervolgens kijken we naar de gemiddelde energie-index naar bouwjaar van de totale steekproef van ongeveer woningen.

10 Figuur: Gemiddelde energie-index naar woningtype en bouwjaarklasse 3,0 2,8 2,6 2,4 2,2 2,0 1,8 1,6 1,4 10 1,2 1,0 0,8 < >=2000 Eengezins Gestapeld Gemiddeld Bouweis De totale gemiddelde energie-index is 1.8, ofwel midden in energielabel D. De verschillen tussen grondgebonden en gestapelde woningen zijn beperkt. Het gemiddelde energielabel bij vooroorlogse woningen is F. Bij vroeg naoorlogse woningen (tot 1970) is het gemiddelde energielabel E. Woningen uit de zeventiger jaren van de vorige eeuw scoren gemiddeld energielabel D en uit de jaren tachtig en negentig energielabel C. De eerste woningen uit de eenentwintigste eeuw scoren gemiddeld energielabel B. De allerjongste woningen bereiken al energielabel A. De zwarte gestippelde lijn geeft indicatief aan welke energie-index de woningen zouden hebben indien corporaties geen energetische verbeteringen doorgevoerd zouden hebben, ofwel de energieprestatie vanuit de bouwvoorschriften.

11 2.3 Gemiddelde technische kwaliteit naar bouwjaar Hoe staat het met de energetische kwaliteit van de gebouwschil? De dichte gebouwschil bestaat uit vloeren, daken en gevels. Gemiddeld handelt het per woning om ongeveer 120 m 2. In het tot 1970 gerealiseerde sociale bezit komt gemiddeld per woning maar liefst nog zo n 70 tot 100 m 2 dichte geveldelen voor, die beperkt tot niet geïsoleerd zijn (rood in de figuur). Het gaat om zowel daken, vloeren als gevels. In het sociale bezit uit de zeventiger jaren gaat het gemiddeld om 40 m 2 dichte geveldelen. Hier handelt het vooral om vloeren. 11 Met name in de jaren zeventig en tachtig van de vorige eeuw de opstartfase van energiezuinig bouwen- zijn veel constructies naar inzichten van heden matig geïsoleerd (oranje in de figuur). Een verstandige aanpak is lastig. De besparing door extra isolatie is relatief gering, terwijl de kosten hoog zijn. Figuur: Isolatiekwaliteit gebouwschil naar bouwjaarklasse (in m 2 per gemiddelde woning) < >=2000 Rc<= <Rc<= <Rc<=2.50 Rc>2.50

12 De individuele combi-installatie is het meest voorkomende installatietype. Het aandeel ketels met verbeterd rendement maakt snel plaats voor ketels met hoog rendement (HR107). Woningen uit de jaren negentig van de vorige eeuw beschikken nog vaak over de oorspronkelijke ketel met verbeterd rendement. Corporaties vervangen ketels na 15 tot jaar. Je mag daarom verwachten dat in 20 er praktisch geen ketels met verbeterd rendement meer voorkomen in de sociale sector. Op beperkte schaal met name in vooroorlogse woningen- komen er nog gaskachels en keukengeisers voor. Bij mutaties vervangen in principe alle corporaties deze door individuele combi-installaties met een ketel met hoog rendement. Ook dit aantal zal richting 20 dus vanzelf verminderen. Daarnaast komen op bescheiden schaal collectieve installaties voor: van kleinschalige blokverwarming tot grootschalige blokverwarming en stadsverwarming. Bij blokverwarming handelt het praktisch altijd over ketels met hoog rendement. Figuur: Installatietype naar bouwjaarklasse (%) % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% < >=2000 ind. VR-combi ind. HR-combi overige installaties

13 3 VerbeterscenarioÊs 3.1 Plannen corporaties Bij tweederde van de ongeveer 40 deelnemende corporaties is in overleg geïnventariseerd wat de meest waarschijnlijke energetische situatie van hun woningbezit in 20 is. Hierbij zijn de sloop- en verkoopplannen, de nieuwbouw én de energetische verbeteringen aan het bestaande en in exploitatie te houden bezit betrokken. In die bestaande en in exploitatie te houden woningen wordt volgens de corporaties het komende decennium ontbrekende dak-, vloer- en glasisolatie aangebracht en alle woningen hebben in 20 een HR107-ketel. 13 De gemiddelde verbetering van de energie-index bedraagt ruim 20%. De meest corporaties komen gemiddeld in energielabel C terecht. De aanvullende investering ten opzichte van bestaand beleid bedraagt voor deze corporaties ongeveer inclusief per gemiddelde woning. Deze kosten schuilen voornamelijk in de schilisolatie en niet in de ketelvervanging. Dit laatste hebben corporaties al voorzien in de regulier woningexploitatie. Corporaties met gemiddeld ouder bezit scoren in 20 iets ongunstiger, maar de verschillen worden kleiner. Figuur: Gemiddelde energie-index naar gemiddeld huidig bouwjaar: opgave corporaties 2,40 2,20 2,00 1,80 1,60 1,40 1,20 1, Energie-index 2008 Energie-index 20 Lineair (Energie-index 2008) Lineair (Energie-index 20)

14 3.2 VerbeterscenarioÊs rscenarioês Voor de steekproef van ongeveer woningen is een tweetal verbeterscenario s opgesteld. De scenario s komen neer op toepassing van de volgende voorzieningen indien nog ontbreken en ook technisch mogelijk zijn: Figuur: Verbeterscenario s (groen: aanwezig; oranje: afwezig) 14 Maatregel (indien dit nog ontbreekt) Vloerisolatie (100 mm) Dakisolatie (100 mm) Spouwisolatie Paneelisolatie (50 mm) HR++ beglazing i.p.v. enkelglas HR++ beglazing i.p.v. dubbelglas Kierdichting draaiende delen Zonneboiler HR107 combi-installatie Isolatie cv-leidingen (onverwarmde vertrekken) Isolatie warmwatercirculatieleidingen Warmteterugwinning ventilatie Gelijkstroomventilator (i.p.v. wisselstroom) Individuele bemetering Verbeterscenario 1 Verbeterscenario 2 Bij verbeterscenario 1 gaat de gemiddelde energie-index van ongeveer 1,8 maar ongeveer 1,4. Een verbetering van ruim 20%. Bij verbeterscenario 2 daalt de gemiddelde energie-index verder naar ongeveer 1,25. Een verbetering van ongeveer 30%. Het verschil met de opgave van de corporaties zelf in de vorige paragraaf schuilt in het gegeven dat corporaties ook verbetering gaan boeken door sloop en verkoop van energetisch slechte woningen en de bouw van energetisch goede nieuwe woningen. De verbeteringen in deze paragraaf richten zich volledig op het bestaande bezit en niet op sloop, verkoop en nieuwbouw gedurende het komende decennium. De verbetering is bij oudere woningen uiteraard veel groter. Het effect van dergelijke energie-investeringen is dat de energetische kwaliteit van woningen van verschillende bouwperioden convergeren: de verschillen nemen af. Gemiddeld bereikt het woningbezit energielabel C bij verbeterscenario 1 en energielabel B bij verbeterscenario 2.

15 Figuur: Gemiddelde energie-index per woning per bouwjaarklasse naar verbeterscenario 3,0 2,8 2,6 2,4 2,2 2,0 1,8 1,6 1,4 15 1,2 1,0 0,8 < >=2000 Bestaand Verbeterscenario 1 Verbeterscenario 2 Welke aanvullende investeringen brengen de beide verbeterscenario s met zich mee? Bij verbeterscenario 1 bedragen de investeringskosten inclusief btw per gemiddelde woning Bij verbeterscenario 2 bedragen de investeringskosten inclusief btw per gemiddelde woning 9.000, ofwel meer ten opzichte van scenario 1. De spreiding is investeringskosten naar bouwjaar is uiteraard hoog. Bij verbeterscenario 1 van nihil in de jongste tot inclusief btw in de oudste sociale huurwoningen. Bij verbeterscenario 2 van inclusief btw in de jongste tot inclusief btw in de oudste sociale huurwoningen.

16 Figuur: Gemiddelde investeringskosten per woning per bouwjaarklasse naar verbeterscenario < >=2000 Verbeterscenario 1 Verbeterscenario 2

17 4 Conclusies Energiebesparing in de bestaande voorraad is slechts één van de vijf velden waarop corporaties kunnen bijdragen aan terugdringing van de milieuproblematiek. Een energiebeleidsplan helpt corporaties om balans aan te brengen tussen die gebieden. Investeren in energiebesparing in de bestaande voorraad is over het algemeen zeker rendabel. De terugverdientijden van de meeste strategieën voor de bestaande voorraad zijn overzichtelijk en het levert een directe bijdrage aan het onder controle houden van de woonlasten. De investering per bespaarde kilogram aan CO 2 uitstoot is gunstiger dan bij bijvoorbeeld investeringen in extra besparingen in nieuwbouw of duurzame opwekking van energie. 17 De gemiddelde energie-index van de bestaande sociale voorraad schommelt rond 1,8 ofwel middel in label D. Oudere woningen scoren uiteraard beduidend slechter en jongere beter. Corporaties met gemiddeld ouder bezit scoren daardoor ook slechter. Is het gemiddelde bouwjaar ouder dan 1970, dan is een energie-index van meer dan 2,0 waarschijnlijk, ofwel label E. Corporaties met gemiddeld jonger bezit scoren uiteraard beter. Is het gemiddelde bouwjaar jonger dan 1980, dan mag je een energie-index van lager dan 1,6 verwachten, ofwel label C. Corporaties verwachten zelf het energielabel het komende decennium meer dan 20% te zullen verbeteren. Dat realiseren zij door sloop en verkoop van energetisch slechtere woningen en door energiezuinige nieuwbouw. Daarnaast realiseert men uiteraard besparende maatregelen in de bestaande en in exploitatie te behouden woningen. Ontbrekende dak-, vloer- en glasisolatie wordt het komende decennium aangebracht en alle woningen hebben in 20 een HR107 ketel. De aanvullende investeringskosten per gemiddelde woning raamt men op inclusief btw. Dit bedrag richt zich op de bouwkundige isolatie. Het vervangen van ketels ziet men als reguliere exploitatie. Op alle ongeveer woningen is uniform een tweetal verbeterscenario s losgelaten, zonder rekening te houden met eventuele sloop, verkoop en nieuwbouw. Het eerste scenario behelst het aanbrengen van reguliere isolatie aan dak, vloer en gevel als deze nog ontbreekt en als het technisch mogelijk is. Ook valt vervanging van enkelglas door HR++ beglazing onder het eerste scenario. Als er nog geen HR107 ketel aanwezig is, wordt deze aangebracht. De extra investering inclusief die voor de ketelvervanging- bedraagt per gemiddelde woning. De energie-index verbetert dan van ongeveer gemiddeld 1,80 (energielabel D) in de huidige situatie naar ongeveer gemiddeld 1,40 (energielabel C): een verbetering van ruim 20%. Uitgaande van een gemiddeld huidig aardgasverbruik van m 3 per woning per jaar levert dit een jaarlijkse besparing op van zo n 300 m 3 aardgas ofwel ongeveer 200 bij een tarief van 0,67 per m 3 aardgas. De terugverdientijd is daarmee ongeveer 17 jaar. De reductie van CO 2 uitstoot bedraagt per woning 540 kilogram per jaar. Deze getallen betekenen voor de hele

18 sector met 2,4 miljoen woningen een aanvullende investering van 8,4 miljard het komende decennium. De CO 2 reductie is daardoor 1,3 miljoen ton op jaarbasis. Het tweede scenario behelst aanvullend ten opzichte van het eerste scenario het vervangen van dubbele beglazing door extra isolerende HR++ beglazing, toepassing van gebalanceerde ventilatie met warmteterugwinning en zonneboilers. De totale investering van dit scenario bedraagt per gemiddelde woning. De energie-index verbetert dan van ongeveer gemiddeld 1,80 (energielabel D) in de huidige situatie naar ongeveer gemiddeld 1,25 (energielabel B): een verbetering van ongeveer 30%. Uitgaande van een gemiddeld huidig aardgasverbruik van m 3 per woning per jaar levert dit een jaarlijkse besparing op van zo n 450 m 3 ofwel ongeveer 300 bij een tarief van 0,67 per m 3 aardgas. De terugverdientijd is daarmee ongeveer 30 jaar. De reductie van CO 2 uitstoot bedraagt per woning 810 kilogram per jaar. Deze getallen betekenen voor de hele sector met 2,4 miljoen woningen een aanvullende investering van 21,6 miljard het komende decennium. De CO 2 reductie is daardoor 1,9 miljoen ton op jaarbasis. De conclusie luidt dat verbeterscenario 1 voor de gehele corporatiesector absoluut realistisch is. Uiteraard handelt het om woningen die nog minimaal 15 jaar regulier in exploitatie blijven. De terugverdientijd van verbeterscenario 1 valt daarmee binnen de restant exploitatieperiode. Wel is het zaak om de maatregelen op korte termijn door te voeren, zodat er ook nog een ruimte restant exploitatieperiode overblijft. Actueel inzicht in het strategisch voorraadbeleid is hierbij noodzakelijk. Gebleken is dat de meeste corporaties al opteren voor verbeterscenario 1 en dat zij de kosten iets lager inschatten omdat ketelvervanging al in de exploitatie voorzien is. Berekeningen wijzen op ongeveer per gemiddelde woning, corporaties gaan uit van ongeveer per gemiddelde woning. Sommige kosten vallen in hun ogen al onder de reguliere exploitatie en vormen geen investering. De verlaging van de gemiddelde energieindex gaat overigens eerder richting 25%. Dit heeft te maken met het gegeven dat sloop, verkoop en nieuwbouw eveneens een gunstig effect hebben op de gemiddelde energie-index. Het toekomstige woningwaarderingsstelsel beloont groene labels. Hierdoor zal op termijn een deel van die investering via de huur en dus bedrijfswaarde terugvloeien. Omdat ook huurders bij verbeterscenario 1 gemiddeld ruim 20% besparen behoort ook een directe verhoging van de huur tot de mogelijkheden. Een vorm van woonlastengarantie zal dat proces vergemakkelijken. Ook het gelijktijdig met de verhoging van de huur verlagen van het voorschot van de energienota is nuttig. Realisatie van verbeterscenario s die verdergaan dan verbeterscenario 1 vormt in alle gevallen maatwerk en geldt niet generiek voor het totale corporatiebezit. De terugverdientijd zal in veel gevallen de restant exploitatietermijn overschrijden, een eventuele huurverhoging is niet interessant genoeg meer voor huurders in relatie tot de energiebesparing of de overlast door de ingreep is te fors voor het woongenot. Toch zijn forsere ingrepen zijn zeker wel denkbaar in combinatie met groot onderhoud, renovatie of herstructurering. Mutaties vormen ook een interessant moment. Verlenging van de restant levensduur is een must. En tenslotte biedt klantgestuurde energiebesparing mogelijkheden. Zeker voor plug and play voorzieningen.