Scenario's voor huurverhoging bij energiebesparing

Transcriptie

1 1 Scenario's voor huurverhoging bij energiebesparing Atriensis b.v. Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze rapportage mag worden verveelvuldigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand of openbaar gemaakt, in enige vorm en op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opname of op enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Atriensis b.v.. Atriensis b.v. Pastoor Petersstraat Postbus AV Eindhoven T F I E info@atriensis.nl KvK Oost Brabant ABN AMRO

2 Inhoudsopgave 1 Energiebesparing bestaande voorraad 3 2 Huurverhoging 6 3 Illustratie 10 2

3 1 Energiebesparing bestaande voorraad Woningcorporaties voeren de komende jaren op relatief grote schaal plannen uit voor energiebesparing in de bestaande woningvoorraad. In het Convenant Energiebesparing Huursector van 28 juni 2012 staat als doelstelling dat eind 2020 de gemiddelde energie-index van een sociale huurwoning 1,25 (energielabel B) bedraagt. 1.1 Actuele praktijk 3 Waar staat de gemiddelde woningcorporatie op dit moment? Aedes meet middels SHARE jaarlijks de gemiddelde energie-index. De laatste meting dateert van medio De gemiddelde corporatiewoning in Nederland scoorde in deze meting energielabel D met een energie-index van 1,79. Volgens SHAERE beschikte anno ,1% van de sociale huurwoningen over het groene energielabel A, B of C. Oudere woningen scoorden uiteraard beduidend slechter en jongere beter. Een verbetering met maar liefst 30% is nodig om de gemiddelde energie-index te verlagen van 1,79 naar 1,25. Momenteel zijn er drie processen zichtbaar, waarmee corporaties de gemiddelde energie-index verbeteren: a) Door sloop en verkoop van energetisch slechte woningen en door energiezuinige nieuwbouw b) Door inpassing van duurzame energie in de bestaande voorraad, met name de introductie op klantgestuurde wijze van zonnepanelen c) Daarnaast realiseren woningcorporaties uiteraard besparende maatregelen in bestaande en in exploitatie te houden woningen. Ontbrekende dak-, vloer- en muurisolatie worden in de periode 2020 aangebracht, enkelglas vervangen door HR++ beglazing en alle woningen hebben uiterlijk 2020 een HR107 ketel. Voor iedere corporatie zijn andere maatregelen nodig om de gemiddelde energie-index van 1,25 te halen. Als er sprake is van relatief weinig sloop, verkoop en nieuwbouw in combinatie met ouder woningbezit, dan zijn geregeld verdergaande investeringen in de bestaande voorraad nodig. Alleen het aanbrengen van ontbrekende dak-, vloer- en muurisolatie en vervanging van enkelglas door HR++ beglazing inclusief een HR107 ketel is vaak onvoldoende. Aanvullende maatregelen zijn vereist. Denk aan vervanging van al aanwezig dubbelglas door HR++ beglazing, dikkere isolatiepakketten, vraaggestuurde mechanische ventilatie en zonneboilers en panelen.

4 1.2 Investering gedekt? De meeste corporaties startten hun aanpak met het formuleren van ambities op het gebied van energiebesparing in de bestaande voorraad. Hier rolden vervolgens concrete bouwkundige en installatietechnische ingrepen voor de bestaande voorraad uit inclusief de wijze en het moment van uitvoeren. In financieel opzicht handelt het om meerkosten ten opzichte van de exploitatiekosten in de situatie dat die ingreep niet zou plaatsvinden. Er spelen op financieel gebied meerdere vragen: 4 Subsidies om de hoogte van de meerkosten te beperken Wat betekent de energiebesparing voor de vastgoedwaarde Wat betekent de energiebesparing voor het rendement op het vastgoed Zijn meerkosten te financieren Gevolgen voor financierbaarheid en bedrijfswaarde Dit rapport behandelt alleen die laatste vraag: Heeft de ingreep een positief of negatief effect op de kasstroom en daarmee de financierbaarheid? Weegt de opbrengst uit extra huur tegen de meerkosten op, ofwel wat is het effect op de bedrijfswaarde? Bij meerkosten gaat het in dit rapport alleen om de meerinvestering en niet om gestegen variabele exploitatielasten. De aanname is immers dat reguliere energiebesparing zoals bouwkundige isolatie of verwarmingsketels met het HR 107 rendement niet tot verhoging van variabele exploitatielasten leidt. 1.3 Leeswijzer Hoofdstuk 2 beschrijft de wijze waarop de huurverhoging bij zittende huurders en bij mutaties te bepalen. Vertrekpunt is complexgewijze doorvoering van maatregelen ineens, waarbij baten ontstaan door huurverhoging ineens bij zittende huurders en aanvullende baten op een later moment door verdere huurverhoging bij mutaties. Dit laatste ook in het licht van het in 2011 aangepaste woningwaarderingsstelsel. Juist bedoeld om verhuurders te stimuleren energiebesparende maatregelen te treffen. Uitgangspunt dus is dat de huur jaarlijks bij zittende huurders met de inflatie stijgt en bij mutaties op basis van een vraaghuurpercentage afgeleid van de maximaal redelijke huurprijs op basis van de woningwaardering. Ten slotte volgt in hoofdstuk 3 een illustratie. Op welke wijze huurverhoging voor zittende huurders vast te stellen en vervolgens de aanvullende huurverhoging bij mutaties voor nieuwe huurders? Wegen opbrengsten op tegen meerkosten voor woningcorporatie voor die energiebesparende maatregelen? En wat is het effect op de kasstroom?

5 Bij dit rapport hoort een rekenblad (121210(DN)Scenario s voor huurverhoging bij energiebesparing (bedrijfswaarde en kasstroom)) in Excel. Dit blad is niet geschikt voor gedetailleerde berekeningen en gevoeligheidsanalyses. Wel is het bruikbaar voor inschattingen op hoofdlijnen. Dus bij voorkeur op voorraad- of deelvoorraadniveau en niet op complex- of adresniveau. Aan welke knoppen draaien en hoe risico s en kansen op de langere termijn inschatten? De berekeningen bij de illustraties in dit rapport zijn uitgevoerd met dat Excelblad 1. Dit rekenblad stelt Atriensis aan corporaties ter beschikking. Mail om het te ontvangen naar info@atriensis.nl. Atriensis is benieuwd naar reacties van gebruikers. Dit leidt mogelijk tot verbetering en uitbreiding van mogelijkheden. Overigens fungeert hoofdstuk 3 ook als handleiding op dit rekenblad. 5 1 Hoewel bij het ontwikkelen van dit Excel rekenblad door Atriensis de uiterste zorg is nagestreefd, kan voor eventuele rekenfouten of onjuiste interpretaties niet worden ingestaan en neemt Atriensis BV geen enkele aansprakelijkheid.

6 2 Huurverhoging Door de grote onzekerheid over de haalbaarheid van de voornemens van de huidige regering Rutte II gaat dit rapport uit van de huidige regelgeving. De plannen om de maximaal redelijke huurprijs te koppelen aan de WOZ-waarde en om verhuurders in staat te stellen bij zittende huurders een meer dan inflatievolgende jaarlijkse huurverhoging in rekening te brengen zal grote gevolgen op de rekenmethode in dit rapport hebben. Een woningcorporatie heeft in principe twee momenten om een huurverhoging te realiseren ter dekking van de meerinvestering van energiebesparing: 6 Bij de zittende huurder (2.1) Op een later moment door (aanvullende) verhoging bij mutaties (2.2) Huurverhoging bij zittende huurders is gebruikelijk afgeleid van de hoogte van de verwachte energiebesparing. Dit sluit ook aan bij de afspraken van het Convenant Energiebesparing Huursector van 28 juni Toestemming van individuele huurders is vereist om maatregelen door te voeren. Vanaf een deelname van 70% zijn er volop mogelijkheden om de overige huurders tot deelname te verplichten. Zolang de huurder vervolgens op hetzelfde adres blijft wonen, stijgt de huurprijs jaarlijks op 1 juli met de inflatie van het voorgaande kalenderjaar. Bij de aanvullende verhoging bij mutaties is er geen instemming van de individuele huurder vereist. De nieuwe huurder accepteert de woning immers wel of niet. Bepaling van de huurprijs gebeurt nu over het algemeen aan de hand van een vraaghuurpercentage van de maximaal redelijke huurprijs gebaseerd op de woningwaardering en niet aan de hand van de in een verder verleden doorgevoerde energiebesparing. De huurtoeslaggrens vormt normaal gesproken de bovengrens. De nieuwe huurder heeft in zijn woning bovendien geen vergelijking met eerdere energienota s op datzelfde adres. 2.1 Zittende tende huurder Berekening huurverhoging Er zijn meerdere manieren om de huurverhoging voor zittende huurders te bepalen. Zo zijn er corporaties die een link leggen tussen meerkosten en huurverhoging. Of corporaties hanteren een huurverhoging per labelstap. En weer andere corporaties leggen een link tussen de huurverhoging voor zittende huurders en extra woningwaarderingspunten. Meest gebruikelijke methode is toch om de huurverhoging vast te stellen als percentage van de berekende en dus ook verwachte gemiddelde energiebesparing. Voordeel hiervan is dat mits

7 goed berekend- zittende huurders gemiddeld op complexniveau per saldo geen hogere woonlasten (huur plus energielasten) krijgen als gevolg van de ingreep. Dit sluit ook aan bij artikel 3 lid 1 van het Convenant Energiebesparing corporatiesector: Figuur 2.1 Artikel 3 lid 1 Convenant Energiebesparing Huursector (28 juni 2012) 7 Aedes, Vastgoed Belang en de Woonbond zich ervoor in dat de energiebesparende maatregelen na de ingreep (op complexniveau) tot lagere woonlasten voor de huurders leiden. Dat wil zeggen dat de afname van de maandelijkse kosten voor elektriciteit en gas als gevolg van de ingreep groter is dan de toename van de huur, gemiddeld op complexniveau. Dit is vormgegeven in een woonlastenwaarborg waarin zo objectief mogelijk inzichtelijk wordt gemaakt dat op complexniveau de gerealiseerde besparing op de energiekosten groter is dan de huurverhoging die voor de maatregelen in rekening wordt gebracht. Hierbij wordt uitgegaan van de berekende besparing op de energiekosten voor gebouwgebonden energiegebruik, uitgaande van een genormeerd (gestandaardiseerd) verbruik. Van groot belang is om de verwachte energiebesparing zorgvuldig te bepalen. De gebruikelijke rekenmethode volgens de ISSO 81.1, de basis voor energielabels, levert in veel situaties te hoge theoretische verbruiken op en daarmee een te positieve verwachting van besparingen. Deze berekeningen dienen bij voorkeur gefit te worden op basis van inzicht in de werkelijke energieverbruiken in de bestaande en ongeïsoleerde toestand. Hoe deze te achterhalen? Enkele opties: Bij eigen collectieve installaties zijn verbruiksgegevens bij de corporatie zelf bekend Geanonimiseerd opvragen van verbruiksgegevens bij het netwerkbedrijf, of Opvragen van afrekeningen bij bewoners zodat een betrouwbare steekproef ontstaat Benadering zittende huurders De wijze van presenteren van het aanbod aan zittende huurders is erg bepalend voor de vraag of de corporatie handen op elkaar krijgt. Enkele adviezen. Toon bij voorkeur aan zittende huurders alleen de totale en ongedeelde huurprijs en verwachte energiebesparing voor het totale aanbod voor hun eigen woning. Dus niet opknippen: noch in het plan, noch in bedragen voor huurverhoging en verwachte besparing. De huurverhoging gaat gelijktijdig in bij alle woningen van een complex met ingang van de eerste maand volgend op de maand waarin de laatste woning van het complex opgeleverd wordt. Twee overwegingen hierbij: Toekenning in bepaalde situaties van een ongemakkenvergoeding Hantering van een soort huurgewenning. Bijvoorbeeld het eerste jaar kwijtschelding, het tweede jaar 50% en ingaande het derde jaar 100%. Dit vanuit het argument dat huurders zich in de overgangsperiode kunnen laten overtuigen van comfortvoordelen en energiebesparing, eventueel in combinatie met een vorm van woonlastenwaarborg

8 Als huurgewenning afwezig blijft, vindt verlaging van het voorschot voor de energienota bij voorkeur plaats op het moment dat de huur verhoogd wordt door de woningcorporatie met hetzelfde bedrag als die huurverhoging. Bij eigen collectieve installaties heeft de corporatie dit zelf in de hand. Betrekken huurders energie van derden, dan dienen zij die voorschotverlaging zelf bij hun energieleverancier aan te vragen. Soms vervalt de bij een NUTS-bedrijf gehuurde geiser of elektrische boiler. Ook hiervoor geldt dat huurders deze in principe zelf moeten opzeggen. De corporatie kan hierbij ondersteunen of faciliteren nadat bewoners op de akkoordverklaring hierom verzocht hebben. 8 Door huurverhoging is het denkbaar dat sommige huurders recht krijgen op huurtoeslag of meer huurtoeslag. Dit dienen zij zelf bij de Belastingdienst aan te vragen. Ook hiervoor geldt dat de woningcorporatie hierbij kan ondersteunen of faciliteren nadat bewoners op de akkoordverklaring hierom verzocht hebben. Garantie voor huurders op de verwachte energiebesparing? De woonlastenwaarborg garandeert dat de besparing hoger is dan de extra huur voor de gemiddelde woning in een complex. Voor deze optie moeten jaarlijks de gemiddelde gas- en elektraverbruiken bij het netwerkbedrijf opgevraagd worden.. Het is namelijk de bedoeling dat op complexniveau het gemiddelde gas- en elektraverbruik gedurende de periode van het laatste volledige meetjaar voorafgaande aan de start van de ingreep tot en met het eerste volledige meetjaar na afloop van de oplevering van de laatste maatregelen opgevraagd wordt. Daarnaast is het verstandig om een protocol op te stellen hoe met de woonlastenwaarborg om te gaan. Mogelijk kan aangesloten worden bij de bestaande klachtencommissie. 2.2 Mutaties In 2011 is de wijziging van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte ingegaan. Wat betekent dit op hoofdlijnen? Een groen label levert een forse bonus in de vorm van extra woningwaarderingspunten. Doel is eigenaren te stimuleren om te investeren in energiebesparing. De extra punten voor groene labels leiden tot hogere huren en daarmee tot dekking van investeringen in energiebesparing. Hoe gaat het in zijn werk? Onder blok 3 komen alleen nog maar twee punten per verwarmd vertrek voor en 1 punt per overige ruimte met een maximum van vier overige ruimtes. Alle overige tot 2011 van toepassing zijn de punten vervielen. Daarnaast kent blok 4 nog maar één cijfer, gebaseerd op enerzijds het energielabel en anderzijds de vraag of het een eengezins- of meergezinswoning betreft. In de periode tot 1 januari 20 is er een aantal overgangsmaatregelen.

9 Figuur 2.2 Woningwaardering gekoppeld aan bouwjaar en energielabel 9 Label Punten eengezins- woning met energielabel Punten meergezins- woning met energielabel A A A B C D 11 E 8 5 F 4 1 G 0 0 De woningwaardering voor energiebesparende maatregelen speelt bij zittende huurders meestal geen rol. De huurverhoging is gebruikelijk afgeleid van de verwachte energiebesparing. Omdat het aantal extra punten voor de groene labels dermate fors is, blijkt vaak dat ondanks de huurverhoging- de gemiddelde puntprijs bij zittende huurders daalt. Anders ligt het bij mutaties. Vaak bepalen corporaties de nieuwe huur als percentage van de maximaal redelijke huurprijs. Bepaald kan worden wat het aantal extra punten is als gevolg van het verbeterde energielabel. Door de extra punten te vermenigvuldigen met de gewenste puntprijs ontstaat de huur voor de in het verleden doorgevoerde energetische ingreep voor nieuwe huurders op het mutatiemoment. Uiteraard moet hier nog de extra huur die al bij de zittende huurder in rekening gebracht is afgetrokken worden. Een voorbeeld. Op basis van een ingreep betaalt de zittende huurder van een eengezinswoning maandelijks 10 extra. Dit is 50% van de verwachte besparing van 20 per maand. Het energielabel verbetert van D naar C, waardoor er 8 extra woningwaarderingspunten ontstaan. De corporatie hanteert 4 per punt per maand als streefhuur. Bij mutaties in de verdere toekomst wordt daarom de huur voor het aspect energiezuinigheid opgehoogd van 10 per maand naar 32 per maand (prijspeil heden). Bij dergelijke prognoses en verschuiving van baten naar de toekomst spelen inschattingen van de huurhoogte in relatie tot de lokale woningmarkt en de huurtoeslaggrens uiteraard een grote rol.

10 3 Illustratie 3.1 Toelichting rekenmodel Bij dit rapport hoort het rekenblad (121210(DN)Scenario s voor huurverhoging bij energiebesparing (bedrijfswaarde en kasstroom)) in Excel. Gebruik alleen het eerste tabblad: Invoer plus resultaat. Alle overige tabbladen bevatten tussenrekenresultaten. In het eerste tabblad staat de kleur blauw voor in ieder geval in te vullen velden, de kleur oranje staat voor eventueel te overschrijven velden en de kleur groen staat voor resultaten en niet te wijzigen velden. Alle bedragen zijn per woning, inclusief btw en zijn op jaarbasis als het om variabele baten of lasten gaat. 10 Dit blad is niet geschikt voor gedetailleerde berekeningen en gevoeligheidsanalyses. Wel is het te gebruiken voor inschattingen op hoofdlijnen. Dus bij voorkeur op voorraad- of op deelvoorraadniveau en niet op complex- of adresniveau. Aan welke knoppen draaien en hoe risico s en kansen op de langere termijn inschatten? De berekeningen bij de illustraties in dit hoofdstuk zijn uitgevoerd met dat Excelblad. Bij de kosten is alleen gekeken naar de meerinvestering van de energiebesparende maatregelen en niet naar eventuele gestegen variabele exploitatielasten. Uitgangspunt is dat er minstens een restant levensduur van 15 jaar moet zijn op het moment van de energiebesparende ingreep. Daarnaast zijn een disconteringsvoet van 5.25% en een jaarlijkse huurverhoging van 2,00% aangehouden. Het rekenblad groepeert de labels A, A+ en A++ voor de eenvoud allemaal tot de waarde van energielabel A. De labels A+ en A++ zijn voor de bestaande voorraad redelijk uitzonderlijk, terwijl de extra woningwaarderingspunten ten opzichte van energielabel A niet meer in verhouding staan tot de besparing ten opzichte van level A. Voor wat betreft de financiering van de meerinvestering is uitgangspunt dat deze onderdeel maakt van de totale financiering van de corporatie. Deze geschiedt daarmee vanuit het totale (geborgde) faciliteringsvolume van de corporatie zoals verstrekt door het WSW middels de opgave van de corporatie via de dpi. Het rekenmodel gaat uit van een annuitaire lening. Momenteel is een maximale looptijd van 25 jaar gebruikelijk bij een rente met opslagen van ongeveer 4%. Door in het Excelblad met de cursief over de grafieken te bewegen zijn per scenario de exacte cijfers zichtbaar.

11 Essentie van de benadering is dat de corporatie aan zittende huurders een bepaald percentage van de theoretisch berekende energiebesparing als huurverhoging vraagt en deze bij mutaties ophoogt aan de hand van de gestegen woningwaardering, volgens het sinds 2011 geldende woningwaarderingsstelsel. Antwoord volgt op twee vragen: 1. Wanneer in de tijd bezien weegt de netto contante waarde van de huurverhoging opweegt tegen de meerinvestering 2. Welk effect heeft de rente en aflossing van de meerinvestering na aftrek van subsidies versus de baten van de huurverhoging op de kasstroom van de corporatie Niet aan bod komen vragen als: 11 Zijn er subsidies om de hoogte van de meerkosten te beperken Wat betekent de energiebesparing voor de waarde van het vastgoed Wat betekent de energiebesparing voor het rendement op het vastgoed 3.2 Illustratie: : huurhoogte bij zittende huurders als vraag Gegevens Een woningcorporatie verbetert een eengezinswoning van energielabel E naar energielabel C. De meerinvestering is Er is zicht op ongeveer aan subsidies, maar zekerheid ontbreekt. De theoretische besparing is 300 per jaar, maar de corporatie verwacht dat dit in werkelijkheid 20% lager en dus op 240 per jaar ligt. Al jaren ligt de mutatiegraad op ongeveer 8%. Bij mutaties verzilvert de corporatie de extra punten (van E naar C), waarbij het uitgaat van een de huidige gemiddelde puntprijs van 3,80. Dit leidt bij mutaties tot een huurprijs van 638 voor de energiebesparende maatregelen. Voor bepaling van de verhoging bij mutaties moet de eerder doorgevoerde verhoging bij zittende huurders van dat bedrag afgetrokken worden. Hierdoor blijft de gemiddelde puntprijs na mutaties gelijk met de huidige gemiddelde puntprijs. Vraag De corporatie wil onderzoeken wat het effect is van de huurhoogte bij zittende huurders op enerzijds de dekking van meerkosten en anderzijds de kasstroom. De verwachte besparing is 240 per jaar. Maar welk percentage hiervan als huurverhoging aan zittende huurders te vragen? Daarom wordt bekeken wat opbrengsten en kasstromen zijn als bij zittende huurders 0%, 25%, 50%, 75% of 100% van de berekende besparing als huurverhoging gevraagd wordt. Bij mutaties wordt dit bedrag hoe dan ook opgehoogd naar 638 per jaar ( punten maal 3,80 per maand maal 12 maanden).

12 Resultaat Figuur 3.1.a Invoer Uitgangspunten 12 Variant 1 Door te belasten meerinvestering Eventuele subsidie Type: e=eeng. en m=meerg. (kleine letter) e Energielabel oude situatie (A;B;C;D;E;F;G) E Energielabel nieuwe situatie (A;B;C;D;E;F;G) C Energiebesparing prijspeil heden per jaar 240 Rente/ disconteringsfactor (percentage) 5,25 Inflatie cq jaarlijkse huurverhoging (percentage) 2,00 Mutatiegraad (percentage) 8,0 Vraaghuur per punt bij mutaties (per maand) 3,80 Financiering Waarde Startjaar 20 Rente (fractie) 0,04 Looptijd lening (jaar) 25 Annuiteit (fractie) 0,0640 Figuur 3.1.b Huurscenario s Huurverhoging bij zittende huurder prijspeil heden per jaar Huurverhoging bij mutatie prijspeil heden per jaar Scenario 1: 0% Scenario 2: 25% Scenario 3: 50% Scenario 4: 75% Scenario 5: 100%

13 Figuur 3.1.c Dekking Scenario 1: 0% Scenario 2: 25% Scenario 3: 50% Scenario 4: 75% Scenario 5: 100% Meerinvestering Meerinv. na aftrek event. subs. Als de corporatie aan zittende huurders 50% van de verwachte energiebesparing in rekening brengt, dan dekken de baten na ongeveer 20 jaar de meerinvestering van per woning. Mochten subsidies verzilverd worden, dan is dat moment al na ruim 15 jaar bereikt.

14 Figuur 3.1.d Kasstroom Scenario 1 Scenario 2 Scenario 3 Scenario 4 Scenario 5 Als de corporatie aan zittende huurders 50% van de verwachte energiebesparing in rekening brengt, dan is er de eerste vier jaren een negatieve kasstroom, waarna deze omslaat in een positieve kasstroom. Hierbij is rekening gehouden met het verkrijgen van subsidie.