Scenario's voor huurverhoging bij energiebesparing

Transcriptie

1 1 Scenario's voor huurverhoging bij energiebesparing Atriensis b.v. Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze rapportage mag worden verveelvuldigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand of openbaar gemaakt, in enige vorm en op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opname of op enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Atriensis b.v.. Atriensis b.v. Insulindelaan 122 Postbus AV Eindhoven T F I E info@atriensis.nl KvK Oost Brabant ABN AMRO

2 Inhoudsopgave 1 Energiebesparing bestaande voorraad 3 2 Huurverhoging 5 3 Illustraties 10 2

3 1 Energiebesparing bestaande voorraad Woningcorporaties voeren de komende jaren op relatief grote schaal plannen uit voor energiebesparing in de bestaande woningvoorraad. In het Convenant Energiebesparing corporatiesector van najaar 2008 staat als doelstelling in de periode van 2008 tot en met % besparing op het gasverbruik te realiseren. 1.1 Actuele praktijk 3 Waar stond de gemiddelde woningcorporatie anno 2008, het startjaar van het Convenant Energiebesparing corporatiesector? De gemiddelde energie-index van de bestaande sociale voorraad schommelde destijds rond 1,9 ofwel het energielabel D. Oudere woningen scoorden uiteraard beduidend slechter en jongere beter. Anno heden is de verwachting dat daadwerkelijk het energielabel vóór 2018 met ruim 20% ten opzichte van 2008 verbetert naar gemiddeld energielabel C. Dat geschiedt door sloop en verkoop van energetisch slechte woningen en door energiezuinige nieuwbouw. Daarnaast realiseren woningcorporaties uiteraard besparende maatregelen in bestaande en in exploitatie te houden woningen. Ontbrekende dak-, vloer- en muurisolatie worden in de periode van 2008 tot 2018 aangebracht, enkelglas vervangen door HR++ beglazing en alle woningen hebben vóór 2018 een HR107 ketel. Inmiddels stellen steeds meer corporaties voor hun totale voorraad het gemiddelde energielabel B als ambitie vast. Dit houdt veelal een verbetering met maar liefst 30 tot 40% ten opzichte van de huidige situatie in. Het compleet isoleren van woningen in combinatie met een HR107 ketel is dan niet meer voldoende. Aanvullende maatregelen zijn vereist. Deze ambitieuze corporaties vervangen al aanwezige dubbelglas door HR++ beglazing, waardoor in 2018 alle beglazing de HR++ kwaliteit heeft. Bij het gemiddelde energielabel B horen bovendien aanvullende installatietechnische maatregelen. Maatwerk per complex uiteraard. Te verwachten oplossingen gezien de stand van de techniek anno heden zijn toepassing van vraaggestuurde ventilatie en benutting van zonne-energie. 1.2 Investering gedekt? De meeste corporaties startten hun aanpak met het formuleren van ambities op het gebied van energiebesparing in de bestaande voorraad. Hier rolden vervolgens concrete bouwkundige en installatietechnische ingrepen voor de bestaande voorraad uit inclusief de wijze en het moment van uitvoeren. In financieel opzicht handelt het om meerkosten ten opzichte van de exploitatiekosten in de situatie dat die ingreep niet zou plaatsvinden.

4 Er spelen op financieel gebied meerdere vragen: Subsidies om de hoogte van de meerkosten te beperken Zijn meerkosten te financieren Wat betekent de energiebesparing voor de vastgoedwaarde Wat betekent de energiebesparing voor het rendement op het vastgoed Weegt opbrengst uit extra huur op tegen meerkosten Dit rapport behandelt alleen die laatste vraag: weegt opbrengst uit extra huur tegen meerkosten op. Bij meerkosten gaat het in dit rapport alleen om de meerinvestering en niet om gestegen variabele exploitatielasten. De aanname is immers dat reguliere energiebesparing zoals bouwkundige isolatie of verwarmingsketels met het HR 107 rendement niet tot verhoging van variabele exploitatielasten leidt Leeswijzer Hoofdstuk 2 beschrijft beschrijft de wijze waarop de huurverhoging bij zittende huurders en bij mutaties te bepalen. Vertrekpunt is complexgewijze doorvoering van maatregelen ineens, waarbij baten ontstaan door huurverhoging ineens bij zittende huurders en aanvullende baten op een later moment door verdere huurverhoging bij mutaties. Dit laatste ook in het licht van het aangepaste woningwaarderingsstelsel. Op 8 maart 2011 stemde de Tweede Kamer in met wijziging van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Ten slotte volgen in hoofdstuk 3 twee illustraties. Op welke wijze huurverhoging voor zittende huurders vast te stellen en vervolgens de aanvullende huurverhoging bij mutaties voor nieuwe huurders? Wegen opbrengsten op tegen meerkosten voor woningcorporatie voor die energiebesparende maatregelen? Bij dit rapport hoort een rekenblad (110309(DN)Scenario s voor huurverhoging bij energiebesparing) in Excel. Dit blad is niet geschikt voor gedetailleerde berekeningen en gevoeligheidsanalyses. Wel is bruikbaar voor inschattingen op hoofdlijnen. Dus bij voorkeur op voorraad- of deelvoorraadniveau en niet op complex- of adresniveau. Aan welke knoppen draaien en hoe risico s en kansen op de langere termijn inschatten? De berekeningen bij de illustraties in dit rapport zijn uitgevoerd met dat Excelblad 1. Dit rekenblad stelt Atriensis aan corporaties ter beschikking. Mail om het te ontvangen naar info@atriensis.nl. Atriensis is benieuwd naar reacties van gebruikers. Dit leidt mogelijk tot verbetering en uitbreiding van mogelijkheden. Overigens fungeert hoofdstuk 3 ook als handleiding op dit rekenblad. 1 Hoewel bij het ontwikkelen van dit Excel rekenblad door Atriensis de uiterste zorg is nagestreefd, kan voor eventuele rekenfouten of onjuiste interpretaties niet worden ingestaan en neemt Atriensis BV geen enkele aansprakelijkheid.

5 2 Huurverhoging Een woningcorporatie heeft in principe twee momenten om een huurverhoging te realiseren ter dekking van meerkosten bij energiebesparing: Bij de zittende huurder (2.1) Op een later moment door (aanvullende) verhoging bij mutaties (2.2) 5 Huurverhoging bij zittende huurders is gebruikelijk afgeleid van de hoogte van de verwachte energiebesparing. Toestemming van individuele huurders is vereist om maatregelen door te voeren. Vanaf een deelname van 70% zijn er mogelijkheden om de overige huurders tot deelname te verplichten. Bij de aanvullende verhoging bij mutaties is er geen instemming van de individuele huurder vereist. Deze accepteert de woning immers of niet. Bepaling van de huurprijs gebeurt nu over het algemeen aan de hand van de woningwaardering en niet aan de hand van de in een verder verleden doorgevoerde energiebesparing. De nieuwe huurder heeft in zijn nieuwe woning bovendien geen vergelijking met eerdere energienota s op datzelfde adres. 2.1 Zittende tende huurder Berekening huurverhoging Er zijn meerdere manieren om de huurverhoging voor zittende huurders te bepalen. Zo zijn er corporaties die een link leggen tussen meerkosten en huurverhoging. Of corporaties hanteren een huurverhoging per labelstap. En weer andere corporaties leggen een link tussen de huurverhoging voor zittende huurders en extra woningwaarderingspunten. Meest gebruikelijke methode is toch om de huurverhoging vast te stellen als percentage van de berekende en dus ook verwachte gemiddelde energiebesparing. Voordeel hiervan is dat zittende huurders gemiddeld per saldo geen hogere woonlasten (huur plus energielasten) krijgen als gevolg van de ingreep. Dit sluit ook aan bij artikel 3 lid 1 van het Convenant Energiebesparing corporatiesector:

6 Figuur 2.1 Artikel 3 lid 1 Convenant Energiebesparing corporatiesector Aedes en de Woonbond spannen zich ervoor in dat de energiebesparende maatregelen direct na de ingreep op complexniveau tot lagere woonlasten voor de huurders leiden. Dat wil zeggen dat de afname van de maandelijkse kosten voor elektriciteit en gas als gevolg van de ingreep groter is dan de toename van de huur, gemiddeld op complexniveau. Dit wordt vormgegeven in een woonlastenwaarborg waarin zo objectief mogelijk inzichtelijk wordt gemaakt dat op complexniveau de gerealiseerde besparing op de energiekosten groter is dan de huurverhoging die voor de maatregelen in rekening wordt gebracht. Hierbij wordt uitgegaan van de berekende besparing op de energiekosten voor gebouwgebonden energiegebruik, uitgaande van een genormeerd (gestandaardiseerd) verbruik. 6 Van groot belang is om de verwachte energiebesparing zorgvuldig te bepalen. De gebruikelijke rekenmethode volgens de ISSO 81.1, de basis voor energielabels, levert te hoge theoretische verbruiken op en daarmee een te positieve verwachting van besparingen. Deze berekeningen dienen bij voorkeur gefit te worden op basis van inzicht in de werkelijke energieverbruiken in de bestaande en ongeïsoleerde toestand. Hoe deze te achterhalen? Enkele opties: Bij eigen collectieve installaties zijn verbruiksgegevens bij de corporatie zelf bekend Bij individuele installaties kunnen verbruiksgegevens geanonimiseerd opgevraagd worden bij het netwerkbedrijf, of Opvragen van afrekeningen bij bewoners zodat een betrouwbare steekproef ontstaat Benadering zittende huurders De wijze van presenteren van het aanbod aan zittende huurders is erg bepalend voor de vraag of de corporatie handen op elkaar krijgt. Enkele adviezen. Toon bij voorkeur aan zittende huurders alleen de totale en ongedeelde huurprijs en verwachte energiebesparing voor het totale aanbod voor hun eigen woning. Dus niet opknippen: noch in het plan, noch in bedragen voor huurverhoging en verwachte besparing. De huurverhoging gaat gelijktijdig in bij alle woningen van een complex met ingang van de eerste maand volgend op de maand waarin de laatste woning van het complex opgeleverd wordt. Twee overwegingen hierbij: Toekenning in bepaalde situaties van een ongemakkenvergoeding Hantering van een soort huurgewenning. Bijvoorbeeld het eerste jaar kwijtschelding, het tweede jaar 50 % en ingaande het derde jaar 100%. Dit vanuit het argument dat huurders zich in de overgangsperiode kunnen laten overtuigen van comfortvoordelen en energiebesparing, eventueel in combinatie met een vorm van woonlastenwaarborg Als huurgewenning afwezig blijft, vindt verlaging van het voorschot voor de energienota bij voorkeur plaats op het moment dat de huur verhoogd wordt door de woningcorporatie met

7 hetzelfde bedrag als die huurverhoging. Bij eigen collectieve installaties heeft de corporatie dit zelf in de hand. Betrekken huurders energie van derden, dan dienen zij die voorschotverlaging zelf bij hun energieleverancier aan te vragen. Soms vervalt de bij een NUTS-bedrijf gehuurde geiser of elektrische boiler. Ook hiervoor geldt dat huurders deze in principe zelf moeten opzeggen. De corporatie kan hierbij ondersteunen of faciliteren nadat bewoners op de akkoordverklaring hierom verzocht hebben. Door huurverhoging is het denkbaar dat sommige huurders recht krijgen op huurtoeslag of meer huurtoeslag. Dit dienen zij zelf bij de Belastingdienst aan te vragen. Ook hiervoor geldt dat de woningcorporatie hierbij kan ondersteunen of faciliteren nadat bewoners op de akkoordverklaring hierom verzocht hebben. 7 Garantie voor huurders op de verwachte energiebesparing? De woonlastenwaarborg van Aedes en de Woonbond garandeert dat de besparing hoger is dan de extra huur voor de gemiddelde woning in een complex. Deze optie vergt volgens veel corporaties een forse papierwinkel. Het is namelijk de bedoeling dat van alle woningen per complex de energieverbruiken gedurende de periode van het laatste volledige meetjaar voorafgaande aan de start van de ingreep tot en met het eerste volledige meetjaar na afloop van de oplevering van de laatste maatregelen bijgehouden moeten worden. Geen sinecure. Ook omdat verkrijging van de juiste gegevens bij netwerkbedrijven momenteel op veel plaatsen in den lande zeer lastig is. Een alternatief is om uit te gaan van een woonlastenwaarborg achteraf. Niet anders dan het voorstel van Aedes en de Woonbond. Maar het initiatief ligt bij bewoners, die na afloop het gevoel hebben dat de gemiddelde besparing in hun complex lager is dan de gemiddelde huurverhoging. Uitwerking is mogelijk in een protocol. De uitvoering kan neergelegd worden bij bijvoorbeeld een bestaande klachtencommissie. De papierwinkel is naar verwachting beduidend minder, terwijl de bewoners in feite van dezelfde garantievoorwaarden gebruik maken. 2.2 Mutaties Op 8 maart 2011 stemde de Tweede Kamer in met wijziging van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Wat betekent dit op hoofdlijnen? Een groen label levert een forse bonus in de vorm van extra woningwaarderingspunten. Doel is eigenaren te stimuleren om te investeren in energiebesparing. De extra punten voor groene labels leiden tot hogere huren en daarmee tot dekking van investeringen in energiebesparing. Hoe gaat het in zijn werk? Uit de huidige woningwaardering verdwijnen onder blok 3 Centrale verwarming punten voor de ketel. Punten voor verwarmde vertrekken blijven bestaan. Daarbij verdwijnt het verschil tussen stadsverwarming en centrale verwarming met gasketels. Punten voor thermostatische radiatorkranen vervallen eveneens. Er resteren alleen twee punten per verwarmd vertrek en 1 punt per overige ruimte met een maximum van vier overige ruimtes. Ook vervallen uit de huidige woningwaardering onder blok 4 Warmte-isolatie alle punten voor dubbelglas, spouw-, vloer-, dak- en gevelisolatie.

8 Hiervoor in de plaats komt één cijfer gebaseerd op enerzijds het energielabel en anderzijds de vraag of het een eengezins- of meergezinswoning betreft. Als een bij Agentschap NL afgemeld energielabel ontbreekt, wordt de woningwaardering afgeleid van het bouwjaar van de woning. Dit leidt in veel gevallen tot een ongunstige woningwaardering. In de corporatiepraktijk zal dit niet vaak voorkomen omdat de meeste sociale huurwoningen van een bij Agentschap NL afgemeld energielabel voorzien zijn. In de periode tot 1 januari 20 is er een aantal overgangsmaatregelen. Dit houdt in sommige gevallen in dat tijdelijk op de oude berekeningswijze teruggevallen kan worden. Die gewenning houdt in andere gevallen weer in dat alleen huurbevriezing en nog geen huurverlaging mogelijk is. Vanaf 1 januari 20 geldt in alle gevallen de gewijzigde woningwaardering. 8 Figuur 2.2 Woningwaardering gekoppeld aan bouwjaar en energielabel Label Punten eengezins- woning met energielabel Koppeling bouwjaar eengezinswoning ing zonder afgemeld energielabel aan energielabel Punten meergezins- woning met energielabel Koppeling bouwjaar meergezinswoning zonder afgemeld energielabel aan energielabel A A A en later en later B C D E F G of ouder of ouder De woningwaardering voor energiebesparende maatregelen speelt bij zittende huurders meestal geen rol. De huurverhoging is meestal bepaald op basis van een percentage van de verwachte energiebesparing. Omdat het aantal extra punten voor de groene labels dermate fors is, blijkt vaak dat ondanks de huurverhoging- de gemiddelde puntprijs bij zittende huurders daalt. Anders ligt het bij mutaties. Vaak bepalen corporaties de nieuwe huur als percentage van de maximaal redelijke huurprijs. Bepaald kan worden wat het aantal extra punten is als gevolg van het verbeterde energielabel. Door de extra punten te vermenigvuldigen met de gewenste puntprijs ontstaat de huur voor de in het verleden doorgevoerde energetische ingreep voor nieuwe huurders op het mutatiemoment. Uiteraard moet hier nog de extra huur die al bij de zittende huurder in rekening gebracht is afgetrokken worden. Een voorbeeld. Op basis van een ingreep betaalt de zittende huurder van een eengezinswoning maandelijks 10 extra. Dit is

9 50% van de verwachte besparing. Het energielabel verbetert van D naar C, waardoor er 8 extra woningwaarderingspunten ontstaan. De corporatie hanteert 4 per punt per maand als streefhuur. Bij mutaties in de verdere toekomst wordt daarom de huur voor het aspect energiezuinigheid opgehoogd van 10 per maand naar 32 per maand (prijspeil heden). Bij dergelijke prognoses en verschuiving van baten naar de toekomst spelen inschattingen van de huurhoogte in relatie tot de lokale woningmarkt en de huurtoeslaggrens een grote rol. 9

10 3 Illustraties Bij dit rapport hoort het rekenblad (110309(DN)Scenario s voor huurverhoging bij energiebesparing) in Excel. Gebruik alleen het eerste tabblad: Invoer plus resultaat. Alle overige tabbladen bevatten tussenrekenresultaten. In het eerste tabblad staat de kleur blauw voor in ieder geval in te vullen velden, de kleur oranje staat voor eventueel te overschrijven velden en de kleur groen staat voor resultaten en niet te wijzigen velden. Alle bedragen zijn per woning, inclusief btw en zijn op jaarbasis als het om variabele baten of lasten gaat. 10 Dit blad is niet geschikt voor gedetailleerde berekeningen en gevoeligheidsanalyses. Wel is het te gebruiken voor inschattingen op hoofdlijnen. Dus bij voorkeur op voorraad- of op deelvoorraadniveau en niet op complex- of adresniveau. Aan welke knoppen draaien en hoe risico s en kansen op de langere termijn inschatten? De berekeningen bij de illustraties in dit hoofdstuk zijn uitgevoerd met dat Excelblad. Bij de kosten is alleen gekeken naar de meerinvestering van de energiebesparende maatregelen en niet naar eventuele gestegen variabele exploitatielasten. Uitgangspunt is dat er minstens een restant levensduur van 15 jaar moet zijn op het moment van de energiebesparende ingreep. Daarnaast zijn een disconteringsvoet van 5.25% en een jaarlijkse huurverhoging van 2,25% aangehouden. Het rekenblad groepeert de labels A, A+ en A++ voor de eenvoud allemaal tot de waarde van energielabel A. De labels A+ en A++ zijn voor de bestaande voorraad redelijk uitzonderlijk, terwijl de extra woningwaarderingspunten ten opzichte van energielabel A niet meer in verhouding staan tot de besparing ten opzichte van level A. Essentie van de benadering is dat de corporatie aan zittende huurders een bepaald percentage van de theoretisch berekende energiebesparing als huurverhoging vraagt en deze bij mutaties ophoogt aan de hand van de gestegen woningwaardering, volgens het nieuwe woningwaarderingsstelsel. Antwoord volgt op de vraag of de benadering van de huurverhoging opweegt tegen de meerinvestering. Niet aan bod komen vragen als: Zijn er subsidies om de hoogte van de meerkosten te beperken Zijn de meerkosten te financieren Wat betekent de energiebesparing voor de waarde van het vastgoed Wat betekent de energiebesparing voor het rendement op het vastgoed De eerste illustratie (3.1) gaat in op effecten van het variëren met de huurhoogte bij zittende huurders. De tweede illustratie (3.2) toont effecten van het variëren met de vraaghuur bij mutaties.

11 3.1 Illustratie 1: 1 : huurhoogte bij zittende huurders als vraag Gegevens 11 Een woningcorporatie verbetert een eengezinswoning van energielabel E naar energielabel C. De meerinvestering is Er is zicht op ongeveer aan subsidies, maar zekerheid ontbreekt. De theoretische besparing is 300 per jaar, maar de corporatie verwacht dat dit in werkelijkheid 20% lager en dus op 240 per jaar ligt. Al jaren ligt de mutatiegraad op ongeveer 8%. Bij mutaties verzilvert de corporatie de extra punten (van E naar C), waarbij het uitgaat van de actuele gemiddelde puntprijs van 3,00. Dit leidt bij mutaties tot een huurprijs van 504 voor de energiebesparende maatregelen. Voor bepaling van de verhoging bij mutaties moet de eerder doorgevoerde verhoging bij zittende huurders van dat bedrag afgetrokken worden. Hierdoor blijft de gemiddelde puntprijs na mutaties gelijk met de huidige gemiddelde puntprijs. Vraag De corporatie wil onderzoeken wat het effect is van de huurhoogte bij zittende huurders op met name de dekking van meerkosten. De verwachte besparing is 240 per jaar. Maar welk percentage hiervan als huurverhoging aan zittende huurders te vragen? Daarom wordt bekeken wat opbrengsten zijn als bij zittende huurders 0%, 25%, 50%, 75% of 100% van de berekende besparing als huurverhoging gevraagd wordt. Bij mutaties wordt dit bedrag hoe dan ook opgehoogd naar 504 per jaar ( punten maal 3 per maand maal 12 maanden). Resultaat Figuur 3.1.a Invoer Uitgangspunten Variant 1 Door te belasten meerinvestering Eventuele subsidie Type: e=eeng. en m=meerg. (kleine letter) e Energielabel oude situatie (A;B;C;D;E;F;G) E Energielabel nieuwe situatie (A;B;C;D;E;F;G) C Energiebesparing prijspeil heden per jaar 240 Rente/ disconteringsfactor (percentage) 5,25 Inflatie cq jaarlijkse huurverhoging (percentage) 2,25 Mutatiegraad (percentage) 8,0 Vraaghuur per punt bij mutaties (per maand) 3,00

12 Figuur 3.1.b Huurscenario s Huurverhoging bij zittende huurder prijspeil heden per jaar Huurverhoging bij mutatie prijspeil heden per jaar Scenario 1: 0% Scenario 2: 25% Scenario 3: 50% Scenario 4: 75% Scenario 5: 100% Figuur 3.1.c Dekking Scenario 1: 0% Scenario 2: 25% Scenario 3: 50% Scenario 4: 75% Scenario 5: 100% Meerinv. na aftrek event. subs. Meerinv. na aftrek event. subs. Als de corporatie aan zittende huurders 75% van de verwachte energiebesparing in rekening brengt, dan dekken de baten na ruim 20 jaar de meerinvestering van per woning. Mocht subsidies verzilverd worden, dan is dat moment al na ruim 15 jaar bereikt. Geen huurverhoging bij zittende huurders vergemakkelijkt wellicht de invoering. Echter de baten dekken bij de gegeven mutatiegraad pas na ongeveer 28 jaar de meerinvestering van per woning.

13 3.2 Illustratie 2: 2 : huurhoogte bij mutaties als vraag Gegevens Een woningcorporatie verbetert een eengezinswoning van energielabel E naar energielabel C. De meerinvestering is Er is zicht op ongeveer aan subsidies, maar zekerheid ontbreekt. De theoretische besparing is 300 per jaar, maar de corporatie verwacht dat dit in werkelijkheid 20% lager en dus op 240 per jaar ligt. Met de bewonersorganisatie is overeengekomen dat huurders 50% van de verachte energiebesparing als huurverhoging betalen, dus 120 per jaar. Al jaren ligt de mutatiegraad op ongeveer 8%. Bij mutaties zijn er extra punten (van E naar C). De huidige gemiddelde puntprijs is 3,57 per maand. 13 Vraag Vanwege onzekerheid over de toekomstige vraag naar huurwoningen door bevolkingskrimp wil de corporatie onderzoeken wat het effect is van het hanteren van verschillende puntprijzen voor de extra woningwaarderingspunten voor het energielabel bij mutaties. Als eerste wordt bekeken wat het effect is als de huur helemaal niet verder verhoogd wordt bij mutaties. Dit komt overeen met een puntprijs van 0,71 (immers punten maal 0,71 maal 12 maanden is 120). Bij de overige scenario s wordt het effect onderzocht van stapsgewijs een steeds hogere puntprijs tot maximaal de huidige gemiddelde puntprijs van 3,57 Alle scenario s hebben daarmee in ieder geval het effect dat de totale gemiddelde puntprijs van de woningen dalen of hooguit gelijk blijven ten opzichte van de ongeïsoleerde situatie. Resultaat Figuur 3.2.a Invoer Uitgangspunten Variant 2 Door te belasten meerinvestering Eventuele subsidie Type: e=eeng. en m=meerg. (kleine letter) e Energielabel oude situatie (A;B;C;D;E;F;G) E Energielabel nieuwe situatie (A;B;C;D;E;F;G) C Energiebesparing prijspeil heden per jaar 240 Rente/ disconteringsfactor (percentage) 5,25 Inflatie cq jaarlijkse huurverhoging (percentage) 2,25 Mutatiegraad (percentage) 8,0 Vraaghuur per punt bij mutaties (per maand) Variabel

14 Figuur 3.2.b Huurscenario s Huurverhoging bij zittende huurder prijspeil heden per jaar Huurverhoging bij mutatie prijspeil heden per jaar Scenario 1: 0, Scenario 2: 1, Scenario 3: 2, Scenario 4: 2, Scenario 5: 3, Figuur 3.2.c Dekking Scenario 1: 0,71 Scenario 2: 1,43 Scenario 3: 2, Scenario 4: 2,86 Scenario 5: 3,57 Meerinv. na aftrek event. subs. Meerinv. na aftrek event. subs. De figuur laat zien dat het verder ophogen van de huur bij mutaties vereist is om binnen een afzienbare periode voor dekking van de meerinvestering te komen. Bij het derde scenario geldt een puntprijs van 2, per maand. Hierbij is een periode van ruim 30 jaar nodig nog de meerinvestering te dekken. Mochten subsidies verzilverd worden, dan loopt dit terug naar amper 25 jaar.