Thema: De nieuwe realiteit van werken, wat is de invloed op de vastgoedmarkt? Sprekende Cijfers Kantorenmarkten

Transcriptie

1 Thema: De nieuwe realiteit van werken, wat is de invloed op de vastgoedmarkt? 15 Sprekende Cijfers Kantorenmarkten

2 2 Plaatsnaam Kantorenmarkten 2015

3 15 de Nieuwe Werkelijkheid van de kantorenmarkt Sprekende Cijfers Kantorenmarkten

4 Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2015 Een uitgave van Dynamis B.V. Copyright 2015 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden gekopieerd en/of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm openbaar gemaakt worden zonder schriftelijke toestemming van de eigenaar Dynamis B.V. Deze rapportage is verkrijgbaar bij: Dynamis B.V. Afdeling Research Orteliuslaan BA Utrecht dynamis@dynamis.nl Kantorenmarkten 2015

5 Voorwoord Voorwoord Geachte relatie, Hierbij presenteren wij met trots het negentiende jaarrapport Sprekende Cijfers Kantorenmarkten. Deze rapportage geeft u inzicht in de marktontwikkelingen binnen de kantorenmarkt van Nederland op zowel landelijk als regionaal niveau. Het uiteenzetten van de regionale kantorenmarkten is onmisbaar gezien de verschillende marktontwikkelingen in de regio s. De makelaars van Dynamis beschikken ruimschoots over deze regionale kennis. Hierdoor zijn wij in staat u het marktgevoel, door middel van een cijfermatige interpretatie en een marktbeschrijving over trends en ontwikkelingen, van de 24 onderzochte regio s als ook over Nederland te geven. Traditiegetrouw wordt in deze rapportage, aansluitend op voorgaande edities, ingegaan op de ontwikkelingen binnen de kantorenmarkt en daarnaast een actueel thema. Dit jaar beschrijft Dynamis ten behoeve van het themakatern De nieuwe realiteit van werken en de invloed op de vastgoedmarkt. Ruud de Wit, oud-hoofdredacteur van de Vastgoedmarkt, heeft voor het thema-artikel diverse vooruitstrevende partijen gesproken om aan u het kantoor van de toekomst te beschrijven. De kantorenmarkt in 2014 wordt gekenmerkt door de behoefte aan verbetering van de huidige kantoorlocatie. Diverse bedrijven vervangen hun oude locatie voor een kwalitatief beter kantoor met een betere prijs/kwaliteit verhouding. De vraag naar kantoorruimte komt derhalve tot stand door de verplaatsingen van bedrijven en nauwelijks door effectieve vraag. Wederom wordt meer kantoorruimte aan de markt terug gegeven dan wordt onttrokken. Het aanbod is als gevolg hiervan licht toegenomen. Voor 2015 wordt een verdere toename in de vervangingsvraag, een beperkt nieuwbouwbeleid en opnieuw een stimulering van kantoortransformaties verwacht. Graag bedanken wij alle researchmedewerkers en makelaars bij de dertien partners in Dynamis voor hun medewerking aan de totstandkoming van deze negentiende editie Sprekende Cijfers Kantorenmarkten. Door middel van ons landelijke netwerk, een uniforme werkwijze en de nauwkeurigheid en lokale marktkennis van onze partners is wederom een volledig, betrouwbaar en marktonderscheidend rapport gerealiseerd. Wij hopen dat dit jaarrapport u een nog beter inzicht geeft in de Nederlandse kantorenmarkt. Rest ons u veel succes te wensen met alle vastgoedactiviteiten die u in 2015 gaat ondernemen! Met vriendelijke groet, Namens het bestuur van Dynamis: Tjeerd van der Veen MRICS RT Voorzitter Vereniging Dynamis Shirley Bröcker MSc RE Research Manager Dynamis Kantorenmarkten 2015 Voorwoord 5

6 6 Kantorenmarkten 2015

7 Inhoud Voorwoord 5 Thema: De nieuwe realiteit van werken, wat is de invloed op de vastgoedmarkt? 9 1. Nederland in Regio Amsterdam en Almere Regio Den Haag Regio Rotterdam en Drechtsteden Regio Utrecht en Amersfoort Brabantse stedenrij (Eindhoven, Den Bosch, Breda, Tilburg) Knooppunt Arnhem-Nijmegen Groningen, Leeuwarden en Assen Apeldoorn, Deventer en Zwolle Twente (Enschede, Hengelo) Maastricht, Parkstad Limburg/Heerlen en Sittard 139 Bijlagen: 151 I Doel en aanpak onderzoek II Begrippen Kantorenmarkten 2015 Inhoud 7

8 8 Kantorenmarkten 2015

9 de Nieuwe Thema: De nieuwe realiteit Werkelijkheid van werken, van wat is de invloed op de de kantorenmarkt vastgoedmarkt? Kantorenmarkten 2015 Thema 9

10 Thema De nieuwe realiteit van werken, wat is de invloed op de vastgoedmarkt? De problemen in de Nederlandse kantorenmarkt, gekenmerkt door een leegstand van ruim 15% en wezenlijke afboekingen op de beleggingswaarde, rechtvaardigen de vraag hoe de kantorenmarkt er over pakweg vijf tot tien jaar uitziet. Voormalig hoofdredacteur van Vastgoedmarkt Ruud de Wit, legt de vraag over de kantoorhuisvesting van de toekomst voor aan marktpartijen en bespeurt een voorzichtig optimisme. De vraag naar kantoorruimte neemt waarschijnlijk verder af, maar krijgt vooral een andere dimensie. Het zijn de wensen van de eindgebruiker die de doorslag geven. De rol van de makelaar en adviseur blijft in het spel van vraag en aanbod onverminderd belangrijk. Maar zeker is ook dat voor het overgrote deel van de kantorenleegstand van dit moment geen toekomst meer is. Door Ruud de Wit De Nederlandse kantorenmarkt bevindt zich al enige jaren in een diep dal, mede als gevolg van een langdurige economische malaise. Dit heeft in Nederland onder meer gevolgen gehad voor de waarde van het (kantoren)vastgoed, de leegstandscijfers en het opnameniveau. Niet alleen beleggers en financiers hebben daarvan de gevolgen moeten ondervinden, maar ook vastgoedontwikkelaars, adviseurs en gemeenten. Ruud de Wit, auteur thema-artikel Olaf Nieuwenhuis De kantorenmarkt tot nu De harde cijfers laten de negatieve ontwikkeling in het commercieel vastgoed, met name in het kantorensegment, duidelijk zien. Tussen 1974 en 2014 is het aanbod aan kantoormeters in Nederland gestegen van rond één miljoen vierkante meter naar 7,3 miljoen vierkante meter. De opname daarentegen nam de afgelopen veertig jaar slechts gering toe en kwam alleen begin deze eeuw en in 2005 en 2006 boven twee miljoen vierkante meter per jaar uit. Inmiddels is de opname weer gedaald tot circa één miljoen vierkante meter. De dalende tendens lijkt zich ook de komende jaren niet te herstellen. De kantorenleegstand wordt op dit moment geschat op een percentage dat ligt tussen 15% en 17% van de totale voorraad. De groeiende discrepantie tussen het aanbod van kantoorruimte in Nederland en de opname heeft overigens niet alleen de economische malaise als oorzaak. Ook een andere kijk op de manieren van werken, demografische ontwikkelingen en het gebruik van digitale tools en nieuwe technieken hebben ertoe geleid dat eindgebruikers en hun werknemers anders met huisvesting omgaan. Minder ruimte nodig Een fraai voorbeeld van deze nieuwe kijk op de werkplek is de manier waarop verzekeraar Interpolis vanaf eind vorige eeuw met zijn huisvestingsvraagstuk in de weer is geweest en tot de conclusie kwam met aanzienlijk minder kantoorruimte uit de voeten te kunnen. Tot wel de helft van het aantal vierkante meters dat tot dan toe werd gebruikt. Het spraakmakende voorbeeld daarvan is het Interpolis-kantoor in Tilburg dat in 1996 werd opgeleverd en zodanig is ingericht dat het medewerkers kon huisvesten op een oppervlak waar voorheen slechts een kleine medewerkers een werkplek hadden. Die halvering van werkruimte was zeker niet het gevolg van een geforceerde indikking. Centraal stond het uitgangspunt dat de medewerkers een thuisgevoel moesten hebben in een plezierige omgeving. Dat vertaalde zich concreet in open ruimten die in een stratenpatroon met elkaar werden verbonden. De werkgebieden werden vormgegeven door verschillende ontwerpers, waarbij een medewerker een werkplek kon kiezen die op dat moment het beste bij zijn stemming paste. De open werkstructuur als een integraal onderdeel van het bedrijf, waarbij niet de aanwezigheid het criterium van de beoordeling van de werknemers werd, maar hun prestaties op de werkvloer. 10 Thema Kantorenmarkten 2015

11 Thema Stille revolutie Een klein decennium later is iedereen in het commercieel vastgoed in Nederland ervan overtuigd dat een stille revolutie in de kantorenmarkt aan het voltrekken is, zoals FGHdirectievoorzitter Peter Keur begin vorig jaar formuleerde. Hij doelt daarbij op de eerder gesignaleerde groeiende leegstand en afnemende opname. Die stille revolutie heeft tot gevolg dat nog slechts op erkende kantorenlocaties nieuwe kantoorgebouwen worden neergezet, maar ook dat overal in het land kantoorpanden uit de markt worden gehaald. Deels door herbestemming naar andere functies, maar in toenemende mate ook door de sloop van gebouwen waarvan wordt aangenomen dat deze nooit meer verhuurd worden. De afnemende vraag en herbestemming van kantoren heeft dan ook geleid tot een heldere tweedeling in de kantorenmarkt, enerzijds de toplocaties waar zelfs de huren stabiel zijn gebleven, waar nog steeds wordt gebouwd en waar het onderliggend vastgoed slechts beperkt is afgewaardeerd. Anderzijds het kantorenvastgoed op mindere locaties vooral in de regio s en langs de snelwegen - waar een forse afwaardering heeft plaatsgevonden en waar de huurwaarden het ook zwaar te verduren hebben gekregen. Het spreekt voor zich dat juist op die secundaire kantorenlocaties herbestemming wordt gerealiseerd, maar ook steeds vaker wordt gesloopt als de leegstand te lang duurt en geen herbestemming of financiering daarvan kan worden gevonden. Veranderde toekomstvisie Tegen deze achtergrond heeft een verschuiving plaatsgevonden in de filosofie en toekomstvisie, zowel voor ontwikkelaars, herontwikkelaars, eindbeleggers, gemeenten en financiers. Daarop hebben ook makelaars en vastgoedadviseurs moeten inspelen. Niet de stenen staan centraal, maar de gebruiker en diens werknemers. Niet langer gaat het puur om de assets, maar om het management daarvan. Eindgebruikers kunnen kiezen omdat de markt van vraag naar aanbod is gekanteld. Daarnaast leggen bedrijven in de huidige markt steeds vaker hun oor te luister bij hun werknemers. Bereikbaarheid, duurzaamheid van gebouw en werkplek, gezondheid, kinderopvang en gezelligheid zijn dé trefwoorden geworden bij de locatie van een kantoor en de inrichting ervan, zoals het voorbeeld van Interpolis al illustreerde. Tien, vijftien jaar geleden keken de eindgebruikers vooral naar de hoogte van de huur en de prestige van de locatie en het gebouw en hadden veelal geen tijd en geld over voor de wensen van hun werknemers. Die veranderde attitude heeft voor de revolutie in de kantorenmarkt gezorgd, die begon met de maatschappelijke roep voor meer duurzame energiezuinige - gebouwen, maar die verder is geëvolueerd naar nieuwe concepten voor werken in een kantoor. Tjeerd van der Veen MRICS RT, voorzitter Vereniging Dynamis en directeur Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars Flexibiliteit Tjeerd van der Veen, voorzitter van Vereniging Dynamis en directeur Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars, bevestigt deze ontwikkeling vanuit de dagelijkse praktijk. Bedrijven zijn anders gaan werken, constateert hij. Ze zijn flexibeler geworden waar het gaat om de werkplek en er wordt efficiënter gebruik gemaakt van de gehuurde ruimte. Hij ziet ook dat die flexibiliteit gevolgen heeft voor de huurcontracten. Die hebben al lang geen looptijd meer van tien jaar, maar eerder van vijf jaar of korter. Dat geldt met name voor bestaande gebouwen. Bij nieuwbouw worden nog wel langjarige overeenkomsten gesloten. Van der Veen signaleert daarnaast een aantal andere trends, zoals een meer projectmatig kantoorgebruik, waarbij mensen van verschillende bedrijven of afdelingen voor een project tijdelijk samenwerken in een deel van het kantoorgebouw. Ook zien we dat op kantoren al lang niet meer alleen van negen tot vijf wordt gewerkt en niet meer op de vijf gebruikelijke werkdagen. Flexibiliteit geldt zeker ook voor de werktijden. Hij wijst verder op de groei van bedrijfsverzamelgebouwen. Bedrijven zoeken elkaar Kantorenmarkten 2015 Thema 11

12 Thema daarbij op, delen faciliteiten, maken gebruik van elkaar bij het zakendoen. Als een belegger daar niet op inspeelt, krijgt hij het moeilijk weet Van der Veen. De tijden dat één gebruiker langdurig in één en hetzelfde gebouw zit, zijn immers voorbij. Coert Zachariasse, CEO Delta Development Nieuwe kantoorwerkelijkheid in de praktijk Dat beleggers en ontwikkelaars niet stil hebben gezeten om in te spelen op de nieuwe kantoorwerkelijkheid blijkt uit talrijke voorbeelden. Eén daarvan is Park 20/20 op Beukenhorst-Zuid in Hoofddorp, een joint venture van Delta Development, Volker Wessels en Reggeborgh. Park 20/20 koppelt duurzaam bouwen, een hoogwaardige en uitdagende openbare ruimte en een andere manier van werken aan elkaar, zegt Coert Zachariasse, CEO van Delta Development, dat nauw samenwerkt met de Amerikaanse Cradle to Cradle filosoof en ontwerper William McDonough + Partners. Voor Zachariasse draait het, net zoals Van der Veen dat stelt, om flexibiliteit. Omdat onbekend is hoe de economie en de maatschappij zich de komende jaren zullen ontwikkelen, is het moeilijk te voorspellen in welke richting de vraag naar kantoren gaat. Maar Zachariasse ervaart in zijn contacten met eindgebruikers wel dat de gezondheid van de werknemer en productiviteit van de werkplek steeds vaker dominante factoren zijn bij de keuze voor een locatie en gebouw. De werkplek moet dus een omgeving zijn waar het goed vertoeven is en waar werknemers graag komen. Een ontwikkelaar moet daarvoor in nauwe samenwerking met de eindgebruiker proberen een maatpak te bieden. Adoptief zijn, noemt Zachariasse dat, meebewegen met functies en gebruikers. Voor Zachariasse gaat het bij het kantoor van de toekomst al lang niet meer alleen om duurzaamheid in de zin van zorgvuldiger met energie omgaan. Een begrip dat daarbij steeds opnieuw terugkeert, is de circulaire economie, de ultieme vorm van duurzaamheid waarbij gesloten cycli worden gecreëerd voor materialen en energie. Dat geldt overigens niet alleen voor nieuwe kantoorontwikkelingen, maar zeker ook voor bestaand kantorenvastgoed. Zachariasse geeft toe dat een gebouw zoals hij dat wil vormgeven duurder is en dus ook tot een hoger huurniveau leidt. Dat schrikt beleggers en gebruikers soms af heeft hij gemerkt. Maar als de productiviteit van een kantoorpand dat is ontwikkeld op basis van Cradle to Cradle-uitgangspunten leidt tot een verhoging van de arbeidsproductiviteit met bijvoorbeeld 3%, wordt die hogere huur ruimschoots goedgemaakt. Een interessante stelling, die overigens nog hard moet worden gemaakt. Google Een kantoorruimte die het afgelopen jaar veel aandacht kreeg, is het Google-kantoor op de Amsterdamse Zuidas. Google zat al vanaf 2007 in het Viñoly-gebouw over vier verdiepingen, maar wilde hier een andere invulling aan geven en nam daarvoor D/DOCK uit Amsterdam in de hand. D/DOCK koos, conform de wensen van de Googlers, voor een duidelijke Nederlandse signatuur met een receptiebalie in de vorm van een bakfiets, stroopwafel plafondplaten en Delfts Blauw op de muur in het restaurant. Wouter Fris, directeur D/DOCK Wouter Fris, medepartner en directeur van D/DOCK, geeft aan waar zij staan als het gaat om het kantoor voor de komende decennia : maatschappelijke verantwoordelijkheid en conceptontwikkeling gebaseerd op research en data. Daarom was het bureau in staat de visie van Google op de werkomgeving te vertalen in een geheel nieuw ontwerp. Hierbij werden elementen van het Healing Offices-concept toegepast. Het is de taak van een architect om innovatieve ontwikkelingen haalbaar te maken die leiden tot een betere gezondheid van de werknemer en een hogere productiviteit voor de werkgever, aldus Fris. Idealistisch, maar ook concreet. Fris: Samen met de opdrachtgever wordt een business case opgesteld. Met als voorwaarde, dat wanneer je uitgaat van een duurzame, circulaire economie, ook alle betrokken spelers moeten meedoen. 12 Thema Kantorenmarkten 2015

13 Thema Healing Offices is het concept dat D/DOCK specifiek heeft ontwikkeld voor de kantorenmarkt. Het is een ontwerpbenadering die zich richt op abstracte begrippen als het geluk, de gezondheid en productiviteit van de werknemer. Dat zijn ook de drie pijlers van de werkplekvisie van Google zelf.. Wezenlijk daarbij is het meten van de verschillende aspecten van dat concept. Wij proberen te meten hoe de werknemer zich voelt in zijn/haar nieuwe omgeving, hoe de gezondheidssituatie zich ontwikkelt, hoeveel hij/zij beweegt. Dat lijken zachte factoren, die we hard maken. Daarom hebben we ook een omgevingspsychologe aan ons team toegevoegd. Met andere woorden: door het meten van allerlei factoren die van invloed zijn op de werkplek, kunnen makkelijker stappen worden gezet om productiviteit en werkplezier te vergroten. Het Nieuwe Kantoor (HNK) Inmiddels lijkt het erop dat veel vastgoedpartijen zich op de eindgebruiker hebben geworpen vanuit de aloude wijsheid De klant is koning. Het beursgenoteerde vastgoedfonds NSI bijvoorbeeld, dat kampt met een relatief hoge leegstand in zijn kantorenportefeuille, heeft daarom een radicale omslag gerealiseerd om de kantoren toch weer gevuld te krijgen. Dat gaat volgens een concept dat de naam HNK heeft gekregen, dat staat voor Het Nieuwe Kantoor. NSI speelt in op de geconstateerde behoefte van de eindgebruiker aan flexibele full service huisvestingconcepten. Dat is een trend die niet alleen geldt voor de Randstad, maar voor alle regio s en dus ook de kleinere steden. NSI heeft het bij dit concept over het sociale hart en doelt daarbij op de centrale ruimte die is ingericht als ontmoetingsplek met werkplekken, verschillende zitjes, lange werktafels en zelfs een Grand Café. Olaf Nieuwenhuis, Hoofd Projectontwikkeling Kroonenberg Groep The Bank Bijzonder is ook de herontwikkeling van het voormalige ABN-AMRO kantoor in Amsterdam aan het Rembrandtplein. Twee jaar geleden ging hier The Bank open, een succesvol multifunctioneel pand met een hoofdaccent op hoogwaardige kantoorruimte. Eén van de huurders is Booking.com, die voor The Bank als kantoorlocatie heeft gekozen ondanks de relatief hoge huur. Olaf Nieuwenhuis, Hoofd Projectontwikkeling van de Kroonenberg Groep, die The Bank zelf herontwikkelde en in belegging houdt, noemt het een uniek kantoorpand, maar aarzelt om het als een voorbeeld van het kantoor van de toekomst te noemen. Het succesverhaal van The Bank geeft wel aan in welke richting de kantorenmarkt zich beweegt. Booking.com koos voor The Bank vanwege het binnenstedelijk karakter, de goede bereikbaarheid met zowel auto als openbaar vervoer, de in het gebouw opgenomen parkeerfaciliteiten en het zeer hoge kwaliteitsen duurzaamheidsniveau. Rol van de makelaar De verschuiving van de stenen naar de gebruiker verandert de rol van de makelaar, bevestigt Dynamis-voorzitter Van der Veen: Voor makelaars blijft in het transformatieproces naar een nieuwe kantoorwerkelijkheid een belangrijke rol weggelegd. Wij zijn immers de voelsprieten van de markt. Wij kunnen voor de eindbelegger de markt vertalen naar zijn portefeuille, panden of gebouw. We zien dat heel wat beleggers zich bewust zijn van de nieuwe situatie en daar ook op proberen in te springen, maar er zijn ook nog heel wat beleggers die niets doen, die ervan uitgaan dat de markt weer zal aantrekken. Concreet betekent dat het leveren van een bijdrage aan het vormgeven van een nieuwe omgeving, van een nieuwe ruimtelijke omgeving, gericht op de eindgebruiker en de belegger. De eindgebruiker weet inmiddels heel goed weet wat hij wil, maar de politiek en ook een deel van de eigenaren zijn nog lang niet zover. Dat geldt misschien niet zo voor de toplocaties, maar zeker voor de mindere kantoorlocaties. Kantorenmarkten 2015 Thema 13

14 Thema Bij dit alles speelt voor Van der Veen ook een ander aspect mee, de aanhoudende discussie over duurzaamheid waar veel gebruikers en eigenaren nog wel eens te makkelijk over oordelen. Duurzaamheid gaat veel verder dan het besparen van wat energie. Ik denk zelfs dat gebouwen die alleen maar duurzaam zijn vanuit het gebruik aan energie ook weer snel verouderen. Duurzaamheid zit hem in de beleving, ligging en indeelbaarheid van een gebouw. Kortom: flexibiliteit. Er moet dus wat het kantoor van de toekomst betreft sprake zijn een gezonde mix van energiezuinigheid, betaalbaarheid, comfort en plezier. Van der Veen zit hiermee op één lijn met Zachariasse en Fris. Nieuwbouw versus bestaande bouw Betekent dit alles dat er geen nieuwbouw meer moet worden neergezet en dat alle overbodige kantoorpanden maar moeten worden gesloopt? Van der Veen denkt van niet. Gezonde nieuwbouw met krachtige eindgebruikers blijven verantwoord, als het maar op de juiste locatie staat. Hij is er voorstander van dat er kritisch naar al die nieuwbouwplannen wordt gekeken, met name buiten de grote steden en de Randstad. Daarnaast wijst hij erop dat er een nieuwe trek naar de binnensteden plaatsvindt, ook voor de huisvesting van kantoren, die worden gerealiseerd boven cafés en winkels. Dat zijn positieve signalen. Daar gaat het weliswaar niet om grote aantallen nieuwe kantoormeters, maar juist omdat het vaak startup-bedrijven en nieuwe creatieve bedrijven betreft, blijken binnensteden in toenemende mate de ideale locatie voor hun kantorentoekomst te zijn. Maar, zo vraagt Van der Veen zich tegelijk af, of daarmee ook de kantooropname in de toekomst weer wezenlijk omhoog gaat, hangt van heel andere factoren af, met name van het creëren van nieuwe werkgelegenheid. Slopen blijft het meest realistisch Het is duidelijk dat een heel nieuwe kantoorwerkelijkheid zich begint af te tekenen, overigens niet alleen in Nederland, maar ook in de ons omringende landen. Die werkelijkheid leidt tot soms verrassende en inspirerende initiatieven, zoals de voorbeelden van D/DOCK en Delta Development illustreren. Het is echter een illusie dat daarmee de realiteit van grote leegstand en een stagerende vraag naar kantoormeters kunnen worden opgelost of zelfs afgeremd. Het herbestemmen van overtollige kantoormeters en het aanpassen van gebouwen door het bedenken van gebruikersvriendelijke nieuwe producten lost immers slechts een betrekkelijk klein deel van de langdurige leegstand op. Zelfs de aanzienlijke afwaardering van grote kantorenportefeuilles zoals deze het afgelopen jaar heeft plaatsgevonden - is geen garantie dat die leegstand wezenlijk wordt opgelost. Daarvoor zijn nieuwe werkgelegenheid en veel nieuwe banen nodig en die lijken zich vooralsnog niet aan te dienen. En dat betekent dat we voor de komende jaren er toch van moeten uitgaan dat voor die vele langdurige leegstaande kantoorgebouwen in ons land maar één toekomst is weggelegd: slopen. Pas als die sloop en het uit de makt halen heeft plaatsgevonden, kan weer sprake zijn van een gezonde kantorenmarkt, met een redelijke en renderende balans tussen vraag en aanbod. 14 Thema Kantorenmarkten 2015

15 de Nieuwe Werkelijkheid van de kantorenmarkt Nederland 1 Kantorenmarkten 2015 Nederland 15

16 Nederland in 2014 Economische ontwikkelingen De actuele economische ontwikkelingen zijn mede bepalend voor de ontwikkelingen op de kantorenmarkt. Voor het eerst sinds 2013 lijkt er in 2015 sprake van lichte groei. De verwachting is dat het BBP in 2015 met 1,5% stijgt. Volgens het Centraal Planbureau (CPB) nemen de investeringen dit jaar met 3,3% toe, terwijl de consumptie door huishoudens met 1,3% stijgt als gevolg van verbeterde koopkracht en toegenomen vertrouwen. De werkloosheid daalt lichtjes naar 6,5% van de beroepsbevolking (was 6,8% eind 2014) en de werkgelegenheid stijgt met 0,8%. Ondanks deze positieve vooruitzichten overheerst aan het begin van 2015 vooralsnog onzekerheid. De voorspelde groeicijfers blijven laag, terwijl Nederland als open economie sterk beïnvloed wordt door externe factoren - met name de economische ontwikkelingen in de rest van Europa. Voor het zesde jaar op rij was Nederland in 2014 het op één na grootste exportland van de EU. Ongeveer tweederde van de totale Nederlandse export gaat naar landen binnen de Eurozone. Ten opzichte van de rest van de wereld blijft het economisch herstel in Europa nog achter. De export naar China en de Verenigde Staten trekt veel harder aan. Het CPB verwacht dat de Nederlandse export in 2015 met 4,3% groeit, even hard als in Ook al staan de belangrijkste marktindicatoren voor dit jaar over het algemeen op groen, een gezonde slag om de arm blijft geboden. In 2014 bleek de gerealiseerde groei uiteindelijk ook lager uit te komen dan de voorspellingen aan het begin van dat jaar nog deden vermoeden. Verandering en verschuiving De economische ontwikkelingen van de afgelopen jaren veroorzaken behoorlijke veranderingen en verschuivingen op de Nederlandse kantorenmarkt. Het aantal bedrijven dat in 2014 failliet ging, is hoog. In de eerste negen maanden van vorig jaar vroegen ruim ondernemingen hun faillissement aan. Sinds het vierde kwartaal stagneert het aantal faillissementen. Veel bedrijven zijn ingekrompen als gevolg van reorganisaties. Er wordt scherp op de kosten gelet, ondernemingen werken effectiever en met minder personeel. Dit soort actuele ontwikkelingen heeft geleid tot een afname van de kantoorbehoefte in Nederland in 2014 en gemiddeld minder vierkante meters kantoorruimte per individuele onderneming. Tegelijkertijd is er ook sprake van nieuwe groei, door een toename van het aantal startende bedrijven. Aangezien dit voornamelijk (nog) kleine organisaties zijn, is hun behoefte aan kantoorruimte voorlopig beperkt. De forse toename van het aantal zzp ers in 2014, maar ook de nog altijd onzekere toekomst van veel bedrijven, resulteert vooralsnog in een groter aanbod van kantoorruimte ten opzichte van de vraag. Bedrijven voegen activiteiten steeds vaker samen op één locatie. Met name in de Randstad zie je dergelijke concentraties ontstaan, waarbij niet alleen wordt gekeken naar een scherpe verhouding tussen prijs en kwaliteit, maar ook in hoeverre een locatie goed is aangesloten op het openbaar vervoer. Deze ontwikkeling stuwt de vraag naar grote kantoorvloeren, maar het nieuwe aantal vierkante meters dat wordt betrokken is in de regel minder groot dan de locaties waar de organisaties eerst waren gehuisvest. Die kantoren blijven bovendien vaak leeg achter. Het Rijk is hier een goed voorbeeld van. Door de toename van het aantal zelfstandige ondernemers stijgt de vraag naar kleinere kantoorruimten. Kantoorconcepten waar enkele of meerdere werkplekken worden verhuurd, zijn gewild. Er is sprake van een sterke groei van het aanbod voor kleine kantoorgebruikers, onder andere ook door het geschikt maken van grotere 16 Nederland Kantorenmarkten 2015

17 Nederland in 2014 kantoorpanden. Deze worden opgedeeld in kleinere units en als bedrijfsverzamelgebouw in de markt gezet. Vanwege de nog altijd onzekere economische vooruitzichten vragen bedrijven en organisaties om het inbouwen van meer flexibiliteit bij het aangaan of verlengen van huurcontracten. Er is duidelijk behoefte aan korte(re) huurperiodes en contracten moeten clausules bevatten die het eenvoudig mogelijk maken om het aantal gehuurde vierkante meters te vergroten dan wel te verlagen. Trends en ontwikkelingen Behalve economische ontwikkelingen zijn ook andere trends en ontwikkelingen van invloed op de vraag en het beschikbare aanbod op de kantorenmarkt. Bedrijven vragen ook in toenemende mate een flexibeler houding van hun werknemers. Met de opkomst en invoering van de flexwerkplek is de kantoorbehoefte per individuele werknemer in 2014 gedaald naar ongeveer 0,8 per FTE. Dit betekent een aanzienlijke kostenbesparing. Werken doe je bovendien allang niet meer uitsluitend op kantoor, maar net zo goed thuis of onderweg. Aanbieders van kantoorruimten moeten hierdoor concurreren met openbare werkplekken zoals hotellobby s en thuiskantoren. De kantooromgeving is hierdoor aan verandering onderhevig en is steeds vaker een fysieke ontmoetingsplek waar samenwerken en onderlinge communicatie centraal staan. Ook technologische innovaties zijn sterk van invloed op de veranderende kantooromgeving. De papierloze organisatie, die nog maar relatief kort geleden eigenlijk niet voor mogelijk werd gehouden, lijkt definitief haar intrede te hebben gedaan. Er wordt tegenwoordig vooral gewerkt met een tablet, laptop en smartphone. Bovendien kan dankzij internet ook steeds sneller worden gewerkt en informatie worden uitgewisseld. Dit soort ontwikkelingen volgt elkaar in hoog tempo op. Vastgoedprofessionals dienen tijdig in te spelen op technologische ontwikkelingen zoals verdere digitalisering, big data en cloud computing. De virtuele en de echte wereld van het traditionele kantoor overlappen elkaar steeds meer, grenzen vervagen. Bij de actuele vraag naar kantoorruimte draait het - mede hierdoor - vooral om het vervangen van oude locaties voor kwalitatief betere huisvesting. Sleutelbegrippen voor bedrijven zijn duurzaamheid, een gezonde werkomgeving, maatschappelijk verantwoord ondernemen en een betere prijs/kwaliteitverhouding Opname en aanbod in m² vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 Aanbod/Supply Opname/Take-up Dalende kantoorbehoefte Alle bovengenoemde ontwikkelingen zorgen voor een dalende kantoorbehoefte. Zelfs bij een florerende economie is niet te verwachten dat de kantoorbehoefte exponentieel toeneemt. Door deze afnemende kantoorbehoefte zal de effectieve vraag niet toenemen. Het aanbod neemt toe en daarmee stijgt ook het aantal leegstaande kantoren. De kwaliteit van dat aanbod is vaak onvoldoende om een nieuwe huurder aan te trekken. Voor veel van deze objecten wordt gekeken naar alternatieve functies. In het afgelopen jaar zijn door gemeenten veel vergunningen afgegeven om een kantoor te mogen ombouwen naar bijvoorbeeld woningen, studentenhuisvesting, hotel of horeca. Hiermee wordt kantoorruimte aan de voorraad onttrokken en zijn minder vierkante meters beschikbaar voor de verhuur of verkoop. Desondanks is nog geen sprake van een significante daling van het totale aanbod. Het is de vraag of andere markten zoals de woningmarkt en de hotelmarkt, alle overtollige vierkante meters op de kantorenmarkt kunnen invullen. Waarschijnlijk niet. Er zullen ook kantoren moeten worden gesloopt om de markt weer in evenwicht Kantorenmarkten 2015 Nederland 17

18 Nederland in 2014 Aanbod (x1.000m² vvo op 1 januari) Supply (x square metres of lettable floor area as of January 1st) Regio Region Amsterdam Den Haag The Hague Rotterdam Utrecht Totaal grote steden Total Eindhoven Almere Amersfoort Arnhem Zwolle Apeldoorn Den Bosch Groningen Breda Drechtsteden Leeuwarden Enschede Nijmegen Hengelo Maastricht Tilburg Deventer Heerlen Assen Sittard Totaal Overig Total Other Totaal Nederland Total te brengen. Bovendien blijft nieuwbouw soms onvermijdelijk, omdat kwalitatief hoogwaardige gebouwen veelal in het beschikbare kantooraanbod ontbreken. Het bouwen op eigen risico of voor de voorraad is niet meer van deze tijd. De realisatie van nieuwe kantoren gebeurt doorgaans uitsluitend nog in opdracht, voor een specifieke gebruiker. Gemeenten beperken hun nieuwbouw tot een minimum. Slechts in uitzonderingsgevallen behoort een nieuw te bouwen locatie tot de mogelijkheden. Aangezien kantoren steeds goedkoper worden, zijn bestaande gebouwen steeds vaker een goed alternatief voor nieuwbouw. Het ingrijpend renoveren van een kantoor is goedkoper dan een nieuw te ontwikkelen gebouw. Hierdoor kunnen verouderde objecten alsnog een bestemming krijgen. Aanbod stijgt licht Er zijn grofweg twee ontwikkelingen gaande: een daling van de kantoorbehoefte enerzijds en het transformeren van kantoorruimte en het daarmee onttrekken aan de markt, anderzijds. Het proces van transformatie neemt veel tijd in beslag waardoor in sommige regio s slechts een beperkt aantal renovaties van kantoorgebouwen doorgang vindt. Onderwijl blijven gebruikers vierkante meters kantoorruimte afstoten naar de markt. Dit zorgt ervoor dat het aanbod aan een lichte stijging onderhevig is. Op 1 januari 2015 was het aanbod aan beschikbare kantoorruimte vierkante meter. Dit is een toename van 2% in vergelijking met vorig jaar. Van de 24 onderzochte regio s zijn er elf waar het aanbod aan kantoorruimte begin 2015 lager ligt dan een jaar geleden. Wanneer wordt gekeken naar de vier grote steden dan valt op dat het aantal beschikbare vierkante meters kantoorruimte in Rotterdam en Utrecht is gedaald in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar. In Amsterdam 18 Nederland Kantorenmarkten 2015

19 Nederland in 2014 Nieuwbouwpercentage in het aanbod op 1 januari Percentage of available accommodation accounted for by new construction as of January 1st Regio Region Den Haag The Hague 6% 4% 4% 8% 4% 5% 2 Amsterdam 10% 6% 7% 2% 3% 3% 3 Rotterdam 3% 3% 11% 2% 1% 1% 4 Utrecht 8% 2% 2% 1% 1% 0% Totaal grote steden Total 8% 4% 6% 3% 3% 3% 5 Zwolle 27% 24% 20% 4% 15% 13% 6 Heerlen 21% 17% 17% 10% 7% 8% 7 Almere 44% 42% 40% 21% 12% 7% 8 Assen 8% 2% 1% 3% 2% 5% 9 Breda 11% 2% 1% 1% 3% 4% 10 Hengelo 11% 12% 12% 5% 4% 4% 11 Nijmegen 9% 5% 15% 1% 5% 3% 12 Groningen 3% 4% 3% 2% 2% 1% 13 Leeuwarden 3% 2% 2% 0% 0% 0% 14 Amersfoort 27% 27% 1% 0% 0% 0% 15 Apeldoorn 1% 2% 2% 0% 0% 0% 16 Arnhem 9% 8% 8% 1% 0% 0% 17 Den Bosch 4% 2% 15% 0% 0% 0% 18 Deventer 18% 3% 12% 3% 0% 0% 19 Drechtsteden 3% 4% 7% 0% 0% 0% 20 Eindhoven 5% 2% 1% 0% 0% 0% 21 Enschede 8% 7% 7% 6% 6% 0% 22 Maastricht 0% 0% 0% 0% 0% 0% 23 Sittard 0% 0% 0% 0% 0% 0% 24 Tilburg 0% 15% 8% 0% 0% 0% Totaal Overig Total Other 13% 11% 10% 3% 3% 2% Totaal Nederland Total 10% 7% 8% 3% 3% 3% en Den Haag is het aanbod juist toegenomen. Met name Amsterdam is een sterke kantorenmarkt. In 2014 vond meer dan een kwart van de totale opname in de hoofdstad plaats. In Amsterdam zijn ook nog diverse nieuwbouwprojecten mogelijk. Met name op de Zuidas worden diverse grote nieuwe kantoren gebouwd. Hier staat tegenover dat op andere locaties, veelal in dezelfde regio, kantoorruimte leeg wordt achtergelaten. In Den Haag is sprake van een toename van het aanbod. Deze wordt met name veroorzaakt door het Rijk. De invoering van flexwerken en ook het feit dat het kabinet het aantal ambtenaren wil reduceren, resulteert in een afnemende behoefte aan kantoorruimte. Uit gegevens blijkt dat bijna de helft van alle leegstaande kantoren in Den Haag in bezit is van het Rijk. Meer dan in andere steden is de leegstand in Den Haag een probleem van de overheid. In andere steden bezitten private partijen een groter deel van het vastgoed. Maar liefst 63% van het totale vastgoedaanbod bevindt zich in de vier grote steden. De overige 37% bevindt zich in de twintig overige regio s. Eindhoven kent traditiegetrouw het grootste aanbod. Begin 2015 beslaat het aanbod aan kantoren in deze Noord-Brabantse stad vierkante meter. Almere en Amersfoort volgen met respectievelijk en vierkante meter kantoor. Sittard kent net als eerdere jaren het laagste aantal beschikbare vierkante meters: Het aantal beschikbare vierkante meters kantoorruimte in de vier grote steden, stijgt op jaarbasis met 3%. Op dit moment is het aanbod vierkante meter. In de overige regio s blijft het aanbod nagenoeg gelijk. Begin 2015 bedroeg het totale Nederlandse aanbod vierkante meter. Kantorenmarkten 2015 Nederland 19

20 Nederland in 2014 Nieuwbouw Het nieuwbouwpercentage geeft aan welk deel van het totale aanbod aan kantoren nieuw vastgoed betreft. Het gaat dan om nieuwbouw dat al is opgeleverd of anders binnen een jaar zal zijn afgebouwd. Begin 2015 is 3% van het totale aantal beschikbare vierkante meters nieuw gebouwd. Tot dit percentage behoort ook nieuwbouw dat al een aantal jaar geleden is opgeleverd, maar nog steeds niet in gebruik is genomen. In Zwolle is het meeste aantal vierkante meters nieuwbouw beschikbaar: 13% van het totale aanbod in Zwolle. In de vier grote steden heeft Den Haag met 5% de meeste nieuwbouw. Omdat er nauwelijks nog op eigen risico wordt gebouwd, blijft het nieuwbouwpercentage al enkele jaren op hetzelfde niveau. Een stijging van het nieuwbouwpercentage kan het gevolg zijn van al langer bestaande bouwprojecten die nu op korte termijn worden opgeleverd. Daarnaast worden ook kantoren ontwikkeld waar de hoofdhuurder al voor heeft getekend, maar waarbij voor de overige vierkante meters nog geen invulling is gevonden. Transactievolume Het transactievolume betreft alle transacties vanaf 500 vierkante meter in de vier grote steden en vanaf 250 vierkante meter in de overige regio s. Het totale transactievolume is vorig jaar gestegen van vierkante meter naar vierkante meter in vergelijking met Dit is een toename van 5%. In Rotterdam, Utrecht, Den Haag en Amsterdam is vorig jaar in totaal vierkante meter kantoor verhuurd of verkocht. De vier grote steden nemen daarmee 62% van het totale opnamevolume voor hun rekening. Van de vier grote steden is Amsterdam koploper. De hoofdstad neemt 26% van de totale Nederlandse kantooropname voor Opname van kantoorruimten (x 1.000m²) Take-up of office space (x square metres of lettable floor area) Regio Region Amsterdam Den Haag The Hague Utrecht Rotterdam Totaal grote steden Total Eindhoven Den Bosch Arnhem Amersfoort Groningen Almere Breda Enschede Nijmegen Zwolle Apeldoorn Deventer Leeuwarden Tilburg Hengelo Maastricht Heerlen Sittard Assen Drechtsteden Totaal Overig Total Other Totaal Nederland Total Nederland Kantorenmarkten 2015

21 Nederland in 2014 zijn rekening, Den Haag 14%, Utrecht 12% en Rotterdam 10%. In vergelijking met 2013 is in de vier grote steden vorig jaar vierkante meter meer aan kantoorruimte verhuurd of verkocht. Dit is een opnamestijging van 4%. In de overige regio s is in 2014 in totaal vierkante meter kantoorruimte opgenomen; een stijging van 7% in vergelijking met Per regio zijn de transactievolumes aan forse schommelingen onderhevig. Een enkele opname kan al van grote invloed zijn. Wanneer bijvoorbeeld een grote kantoorgebruiker een nieuwe locatie huurt, kan dit het opnamevolume vertekenen. Dergelijke transacties zijn vaak incidenteel en voorzien in een vervangingsbehoefte. Het gaat daarmee feitelijk niet om de effectieve toename van de vraag. De komende jaren is de verwachting dat grote kantoorgebruikers hun huidige locatie inwisselen voor een kleiner object met een betere prijs/kwaliteit verhouding. Contracten met een looptijd van tien jaar die in 2008 zijn afgesloten, lopen de komende jaren af. De vraag naar herhuisvesting neemt hierdoor naar verwachting toe, al hoeft dit niet tot effectieve opname te leiden. Waarschijnlijk blijft de vraag bestaan uit vervanging van huidige locaties en zal dus nagenoeg geen sprake zijn van effectieve stijging van de opname. Verder is de kans groot dat verhuurders zullen proberen bestaande gebruikers met aantrekkelijke voorwaarden aan zich te binden. Gebruikerstransacties In 2014 zijn in totaal 744 gebruikerstransacties geregistreerd. Dit is een zeer lichte daling (van zes objecten) ten opzichte van Het merendeel betreft huurtransacties. Slechts een klein deel heeft betrekking op koop voor eigen gebruik. De meeste transacties vonden plaats in Amsterdam. In deze regio zijn 154 kantoren verhuurd of verkocht met een metrage van minimaal 500 vierkante meter, elf opnamen meer dan in Aantal transacties in 2014 % gestegen ten opzichte van 2013 en gemiddelde unitgrootte Number of transactions in 2014 increase relative to 2013 and average unit size Regio Region Transacties Transactions % Stijging Increase Unitgrootte Average unit size 1 Amsterdam 154 8% Den Haag The Hague 84 17% Rotterdam 66-14% Utrecht 53-17% Totaal grote steden Total 357 0% Eindhoven 41 14% Den Bosch 31-14% Breda 30 50% Nijmegen 29-6% Amersfoort 28-36% Almere 27 93% Zwolle 26 30% Enschede 23-26% Arnhem 21 5% Groningen 20-9% Maastricht 17 13% Tilburg 15 0% Apeldoorn 14-39% Deventer 14 8% Hengelo 13 30% Assen 9 29% Drechtsteden 9-63% Leeuwarden 9 800% Heerlen 6 50% Sittard 5-38% Totaal Overig Total Other 387-2% 967 Totaal Nederland Total 744-1% Kantorenmarkten 2015 Nederland 21

22 Nederland in 2014 In Den Haag vonden in transacties plaats, tegen 72 een jaar eerder: een stijging van twaalf. In Rotterdam en Utrecht zijn respectievelijk 66 en 53 transacties geregistreerd. Voor beide steden geldt een daling van elf transacties in vergelijking met In alle overige regio s zijn afgelopen jaar 389 transacties geregistreerd, vijf minder dan in Eindhoven boekte de meeste opnamen: 41 kantoorobjecten. Transactiegrootte De gemiddelde transactiegrootte in alle regio s is toegenomen. Een gemiddelde transactie omvatte in vierkante meter, terwijl dit in vierkante meter betrof. Deze groei wordt met name veroorzaakt door diverse grote opnamen. De gemiddelde kantoorgrootte in de vier grote steden is momenteel vierkante meter. In de overige regio s is dit beduidend kleiner: gemiddeld 967 vierkante meter. Over heel 2014 waren er slechts zeven opnamen met een metrage groter dan vierkante meter. De meeste transacties (39%) worden geregistreerd in de grootteklasse 500 tot vierkante meter. Daarna volgen de grootteklasse tot vierkante meter (34%) en de grootteklasse tussen de 250 en 500 vierkante meter (22%). Slechts 5% van alle transacties betreft kantoren die minimaal vierkante meter groot zijn. Kantorenmarktratio De kantorenmarktratio geeft de verhouding weer tussen de vraag in een bepaald jaar en het beschikbare aanbod aan het einde van datzelfde jaar. Aan de hand van de kantorenmarktratio wordt duidelijk of er sprake is van een gezonde verhouding tussen vraag en aanbod op de kantorenmarkt. Stijgt de ratio, dan liggen vraag en aanbod dichterbij elkaar en is sprake van een krappere markt. Daalt de kantorenmarktratio, dan Kantorenmarktratio (verhouding opname / aanbod) per regio Office market ratio (ratio of occupancy to availability) by region Regio Region Utrecht 14% 18% 20% 12% 16% 18% 2 Amsterdam 19% 12% 16% 18% 15% 14% 3 Den Haag The Hague 20% 13% 8% 12% 13% 13% 4 Rotterdam 20% 18% 14% 9% 10% 10% Totaal grote steden Total 18% 14% 14% 10% 13% 14% 5 Sittard 30% 3% 4% 12% 29% 32% 6 Breda 32% 37% 25% 8% 10% 21% 7 Groningen 26% 18% 11% 16% 9% 21% 8 Enschede 18% 19% 23% 26% 23% 21% 9 Nijmegen 23% 44% 36% 34% 22% 20% 10 Den Bosch 33% 52% 41% 21% 27% 19% 11 Deventer 9% 6% 15% 7% 15% 16% 12 Arnhem 34% 12% 13% 15% 12% 15% 13 Amersfoort 13% 14% 13% 10% 19% 13% 14 Eindhoven 13% 14% 22% 11% 12% 13% 15 Almere 20% 23% 16% 4% 7% 12% 16 Tilburg 8% 16% 18% 16% 13% 12% 17 Heerlen 7% 13% 9% 5% 1% 12% 18 Leeuwarden 10% 28% 1% 1% 3% 11% 19 Assen 24% 20% 10% 13% 14% 10% 20 Maastricht 29% 20% 67% 12% 13% 10% 21 Zwolle 28% 11% 10% 7% 12% 10% 22 Apeldoorn 14% 17% 21% 9% 8% 9% 23 Hengelo 27% 26% 12% 17% 6% 9% 24 Drechtsteden 22% 8% 12% 13% 15% 4% Totaal Overig Total Other 21% 18% 18% 10% 13% 14% Totaal Nederland Total 19% 16% 16% 10% 13% 14% 22 Nederland Kantorenmarkten 2015

23 Nederland in 2014 groeit de kloof tussen vraag en aanbod. De kantorenmarktratio was is %, gemeten over alle regio s. In vergelijking met 2013 is dit een stijging van één procentpunt. Naar verwachting verbetert de balans tussen vraag en aanbod in de Randstad de komende jaren licht. Dit omdat het opnamevolume mogelijk stijgt door een toename in de vervangingsvraag. Daarnaast wordt het aanbod beperkt door een toenemend aantal onttrekkingen. De kantorenmarktratio in de vier grote steden weerspiegelt de landelijke trend: gemiddeld 14%. Van de vier grote steden kent Utrecht met een ratio van 18% de krapste kantorenmarkt. Desondanks is nog altijd sprake van een ruime marktverhouding en overstijgt het aanbod ruim de vraag. In Rotterdam lopen vraag en aanbod het meest uiteen: in de Maasstad bedraagt de kantorenmarktratio 10%. Amsterdam noteert 14% en Den Haag 13%.In de overige regio s lopen de ratio s ver uiteen, van 4% in Drechtsteden tot 32% in Sittard. Nijmegen, Enschede, Groningen en Breda hebben een ratio van 20% of meer. Door het wisselende karakter van het opnamevolume zijn de marktverhoudingen aan schommelingen onderhevig. Een grote transactie kan de kantorenmarktratio zomaar met enkele procentpunten doen stijgen. Tophuren In Amsterdam worden de hoogste huren betaald voor kantoorruimte. Dit valt vast te stellen op basis van de waargenomen gebruikerstransacties en de daarbij gepubliceerde huurprijs per vierkante meter per jaar. Op de Zuidas in Amsterdam moet het meeste geld per vierkante meter worden neergeteld: 335,-. In 2013 was dit nog 325,-. In het centrum van Amsterdam geldt een gemiddelde huurprijs van 295,- per vierkante meter per jaar, een daling ten opzichte van 2013 toen voor eenzelfde oppervlakte nog 355,- moest worden betaald. In Den Haag Nieuw Centrum zijn de huurprijzen gemiddeld 195,- per vierkante meter per jaar. Amstelveen en Hoofddorp kennen een tophuur van 190,- per vierkante meter per jaar. Buiten de vier grote steden is de hoogste huurprijs te vinden in het centrum van Tilburg: 198,- per vierkante meter per jaar. Eindhoven volgt op de voet met 190,- per vierkante meter per jaar voor ruimte in Eindhoven Centrum. In Zeist/Driebergen is de huurprijs 186,- per vierkante meter per jaar. In deze ranglijst van huurprijzen is geen rekening gehouden met verstrekte incentives. Incentives worden nog altijd veelvuldig door verhuurders ingezet, maar zijn niet transparant en daarmee niet meetbaar. Gerealiseerde tophuren in per m 2 vvo kantoorruimte Top rentals obtained in euros per square metres of lettable floor area of office space Regio Region Huur Rent Amsterdam Zuidas 335 Amsterdam Zuidas 314 Amsterdam Oost 305 Amsterdam Centrum 295 Amsterdam Centrum 285 Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers 270 Amsterdam Zuidas 200 Den Haag Nieuw Centrum 195 Amstelveen 190 Hoofddorp 190 Tilburg Centrum 198 Eindhoven Centrum 190 Zeist / Driebergen 186 Kantorenmarkten 2015 Nederland 23

24 Nederland in 2014 Door de ruime marktverhoudingen staan de huurprijzen over het algemeen nog altijd onder druk. Echter, hier en daar is sprake van schaarste, bijvoorbeeld vanwege de ligging in een aantrekkelijk gebied of wanneer het een gewild gebouw betreft. Logischerwijs leidt dit in die gevallen tot een opwaartse druk op de marktprijzen. Een huurder die op zoek is naar een goede prijs/kwaliteitverhouding is bereid meer te betalen voor een kantoor van hoge kwaliteit. Een uitzondering hierop vormen locaties die zeer gewild zijn en waar weinig aanbod is. Daar zullen de prijzen mogelijk verder stijgen. Onderverdeling naar branche De sector ICT en Telecom was in 2014 verantwoordelijk voor het grootste deel van het totale transactievolume, 12%. Een jaar eerder, in 2013, was de branche Rechtskundige dienstverlening, accountancy, belastingadvisering en holdings het grootst met een aandeel van 13% in het totale transactievolume. In 2014 komt nog maar 6% van het opnamevolume voor rekening van deze sector. Bedrijven in de branche ICT en telecom breiden veel uit, waardoor deze sector naar verwachting de hoogste effectieve vraag kent. Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verplichte sociale verzekeringen boekten in % van het totale opnamevolume, evenveel als de branche Industrie. De hier gehanteerde brancheverdeling is gebaseerd op die van het Centraal Bureau voor Statistiek. Van twintig sectoren wordt het transactievolume vergeleken. De meeste vraag naar kantoorruimte betreft vervangingsvraag. Aan de vergelijking tussen branches valt dus niet op te maken welke sector op dit moment een groeiende kantoorbehoefte heeft. Wel wordt duidelijk welke soort bedrijven het afgelopen jaar in meer of mindere mate naar nieuwe of andere huisvesting zochten. In de regio Amsterdam is de branche ICT en telecom net als in de rest van Nederland verantwoordelijk voor het grootste deel van het opnamevolume: 15%. En net als in Branche Sector Nederland Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht Opname per branche naar m² in 2014 Take-up by sector according to square metres in 2014 ICT en telecom 12% 15% 8% 5% 13% Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verplichte sociale verzekeringen 10% - 22% 4% 20% Industrie 10% 9% 9% 20% 1% Gezondheids- en welzijnszorg 8% 6% 8% 4% 9% Financiële instellingen 8% 14% 11% 4% 7% Groot- en detailhandel 7% 12% 1% 1% 16% Verhuur van en handel in onroerend goed 6% 9% 2% 5% 10% Rechtskundige dienstverlening, accountancy, belastingadvisering en holdings 6% 9% 14% 4% 3% Onderwijs 6% 1% 8% 11% 3% Belangen- en ideële organisaties 5% 3% 2% 5% 7% Bouw en vastgoed 4% 2% - 14% 3% Verhuur van roerende goederen 4% 6% 1% 11% 2% Marketing, communicatie en media 4% 7% 3% 4% - Overige zakelijke dienstverlening 3% 1% 3% - 3% Productie en distributie van en handel in elektriciteit, aardgas, stroom en gekoelde lucht 2% 1% 4% 4% - Cultuur, sport en recreatie 2% 2% 2% - 1% Vervoer en opslag 2% 1% 1% 4% 2% Logies-, maaltijd- en drankverstrekking 1% 2% 1% - - Winning en distributie van water; afval- en afvalwaterbeheer en sanering Overige branches Nederland Kantorenmarkten 2015

25 Nederland in 2014 de rest van Nederland is deze positie overgenomen van de branche Rechtskundige dienstverlening, accountancy, belastingadvisering en holdings. Die sector ging in 2013 in de hoofdstad nog aan kop met 18%. In Den Haag zijn het afgelopen jaar veel organisaties uit de branche Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verplichte sociale verzekeringen verplaatst: 22% van het totale Haagse transactievolume is aan deze branche toe te schrijven. Ook in Utrecht komt het merendeel van de opname voor rekening van deze branche (20%). In Rotterdam is de meeste kantoorruimte verhuurd of verkocht aan bedrijven uit de branche Industrie (20%). Kleine metrages Transacties met een metrage van 250 tot 500 vierkante meter in de vier grote steden en van 0 tot 250 vierkante meter in alle overige regio s zijn voor dit rapport afzonderlijk in kaart gebracht. Dit omdat de vraag hiernaar steeds groter is gebleken. In totaal hebben in kleine kantoortransacties plaatsgevonden: 48% van het totale aantal transacties in Nederland, ofwel opnamen. Niet alleen het aantal verhuurde of verkochte kleine kantoren neemt toe, ook het opnamevolume stijgt: in 2014 is vierkante meter aan kleine ruimten opgenomen, een toename van 27% in vergelijking met In de kleinste grootteklasse zijn bedrijven uit de branche Gezondheids- en welzijnszorg het meeste gegroeid. Zij noteren 12% van het totale opnamevolume. De branches ICT en telecom, Rechtskundige dienstverlening, accountancy, belastingadvisering en holdings en Marketing, communicatie en media waren in 2014 respectievelijk verantwoordelijk voor 11%, 11% en 10% van het totaal opgenomen vierkante meters kleine kantoorruimte. In de vier grote steden noteert Amsterdam het hoogste opnamevolume van kantoorruimte met een grootte tussen 250 en 500 vierkante meter. In totaal is in 2014 in deze klasse Aantal vierkante meter opgenomen kleine kantoor metrage. Vier grote steden m 2 en overig <250m 2 Number of square meters include small office floor space. Four major cities m 2 and other <250m 2 Regio Region Amsterdam Den Haag The Hague Utrecht Rotterdam Totaal grote steden Total Amersfoort Zwolle Eindhoven Breda Enschede Nijmegen Drechtsteden Arnhem Groningen Apeldoorn Deventer Den Bosch Almere Maastricht Assen Hengelo Leeuwarden Tilburg Heerlen Sittard Totaal Overig Total Other Totaal Nederland Total Kantorenmarkten 2015 Nederland 25

26 Nederland in vierkante meter verhuurd of verkocht in de hoofdstad. Dat zijn 95 transacties en een behoorlijke stijging ten opzichte van Toen ging het nog om vierkante meter. Den Haag, Utrecht en Rotterdam noteren respectievelijk 62, 50 en 45 transacties. In totaal is vorig jaar in de vier grote steden vierkante meter aan kleine kantoorruimte opgenomen. Een stijging van 24% in vergelijking met In de overige regio s is in totaal vierkante meter aan kleinere kantoorruimten verhuurd. In vergelijking met 2013 is hier het totale transactieniveau met 32% toegenomen. Alleen Sittard boekte geen enkele transactie in de categorie kleiner dan 250 vierkante meter. In Eindhoven hebben de meeste kleine kantoortransacties plaatsgevonden: 45 en in totaal vierkante meter. Amersfoort noteert minder kleine transacties, maar een hoger transactievolume, namelijk vierkante meter en 39 transacties. 26 Nederland Kantorenmarkten 2015

27 Regio de Nieuwe Werkelijkheid van de kantorenmarkt Amsterdam en Almere 2 Kantorenmarkten Kantorenmarkten 2015 Regio 2015 Amsterdam, Plaatsnaam Almere 27 27

28 Regio Amsterdam 28 Amsterdam Kantorenmarkten 2015

29 Amsterdam Amsterdam De regio Amsterdam is bepalend voor de kantorenmarkt in Nederland. Meer dan een kwart van het opnamevolume in Nederland heeft plaatsgevonden in de hoofdstad. Hierbij gaat het om de stad Amsterdam en de omliggende regio s. De stad Amsterdam is onderverdeeld in Centrum, Noord, Oost, West, Zuidas, Zuidelijke IJ-oevers en Amsterdam Zuidoost. De omliggende randgemeenten betreffen Amstelveen, Badhoevedorp, Diemen, Hoofddorp en Schiphol. Voor Amsterdam alsmede de overige drie grote steden, te weten Den Haag, Rotterdam en Utrecht, wordt voor het aanbod en de opname een ondergrens van 500 vierkante meter gehanteerd. Sinds 2012 worden ook de transacties met een metrage tussen 250 en 500 vierkante meter beschreven. Amsterdam wordt gekenmerkt door een hoge bevolkingsdichtheid, een goede internationale bereikbaarheid en diverse grote nationale en internationale bedrijven. Mede hierdoor en door de aanwezige kenniseconomie heeft Amsterdam een zeer aantrekkelijk vestigingsklimaat. Met name in Amsterdam Zuidoost, Centrum, West en de Zuidas vestigen zich veel bedrijven. De Zuidas wordt aangemerkt als een internationale toplocatie, waar niet alleen wordt gewerkt maar ook ruimte is voor wonen, leren en ontspannen. De Zuidas is nog volop in ontwikkeling, naar verwachting heeft het gebied in 2040 de vorm die in de Visie Zuidas staat beschreven. Echter, de gebiedsontwikkeling van de Zuidas is naar verwachting nooit helemaal klaar en continu aan verandering onderhevig. De effectieve vraag naar kantoorruimte daalt onder andere door een toename van zzp ers en een nieuwe manier van werken. In de regio Amsterdam blijft de vraag naar kantoorruimte, ten opzichte van andere regio s, onverminderd hoog. De effectieve opname is daarentegen lager, aangezien bedrijven steeds minder kantoorruimte nodig hebben. Door de verhuizing van Atos van Utrecht Papendorp naar Amstelveen laten zij in kantorencampus Secoya vierkante meter achter. Het nieuwe contract heeft betrekking op vierkante meter waardoor een negatieve vraag van vierkante meter kantoor ontstaat. Door de verplaatsing van Utrecht naar Amstelveen kent de regio Utrecht een afvloeiing van kantoorvraag, terwijl Amstelveen een effectieve kantoorvraag van vierkante meter noteert. Desondanks kent de Nederlandse kantorenmarkt opnieuw een dalende effectieve vraag. Ontwikkeling totale aanbod 500m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space 500 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st Aanbod m² vvo Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar +14% +8% -2% -16% +26% +5% Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde +6% +13% +9% -9% +9% +11% Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m² 10% 6% 7% 2% 3% 3% Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m² 90% 94% 93% 98% 97% 97% Percentage of existing building floor area Amsterdam heeft te maken met leegstaande kantoren die niet langer voldoen aan de huidige eisen van de gebruiker. Derhalve worden verouderde kantoorgebouwen getransformeerd naar een andere functie, bijvoorbeeld wonen of hotel. Transformatie van dergelijke gebouwen gaat niet over één nacht ijs. Een ingrijpende verbouwing kost veel tijd, maar ook het proces hieraan voorafgaand is tijdrovend. Er is veel doorzettingsvermogen vereist om een kantoor van een andere bestemming te voorzien en met de nieuwe functie te exploiteren. Door prijsdalingen van het bestaande vastgoed wordt transformatie interessanter in vergelijking met nieuwbouw. Daarnaast is de financiële haalbaarheid van transformatieprojecten sterk verbeterd. Kantorenmarkten 2015 Amsterdam 29

30 Amsterdam Het Gemeentebreed Transformatie Team houdt zich bezig met het oplossen van knelpunten in de praktijk. De gemeente brengt halfjaarlijks een voortgangsrapportage uit over de Aanpak Leegstand Kantoren (juni, 2011). Hieruit blijkt dat transformatie succesvol is maar niet de oplossing is voor alle leegstaande kantoren vanwege een tekort aan vraag vanuit alternatieve functies. Daarnaast zijn niet alle locaties geschikt voor een alternatieve functie. Aanbod van kantoorruimten 500m² vvo per deelgebied op 1 januari Supply of office space 500 square metres of lettable floor area per district as of January 1st Deelgebieden Districts Amsterdam Centrum Centre Amsterdam Noord North Amsterdam Oost East Amsterdam West West Amsterdam Zuidas Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers Amsterdam Zuidoost South East Amsterdam Amstelveen Badhoevedorp Diemen Hoofddorp Schiphol Overig Other Totaal Total '05 '06 '07 Opname en aanbod in m ² vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area '08 '09 '10 '11 '12 Aanbod/Supply '13 '14 '15 Opname/Take-up Aanbod Begin 2015 wordt in totaal vierkante meter kantoor aangeboden, een toename van 5% in vergelijking met een jaar geleden. Wanneer dit wordt vergeleken met het vijfjaarlijkse gemiddelde is de toename sterker, namelijk 11%. Het nieuwbouwpercentage is ten opzichte van vorig jaar gelijk gebleven en bedraagt 3%. De overige 97% van het aanbod betreft bestaande kantoorgebouwen. Het aanbod wordt gevormd door 590 objecten met een minimaal metrage van 500 vierkante meter. Ten opzichte van een jaar geleden is sprake van een toename van twee objecten. De gemiddelde grootte van een object is vierkante meter. Op jaarbasis is dit een toename van 147 vierkante meter. Dit is te wijten aan een toename in het aantal grote objecten. Aan het begin van 2014 stonden 21 objecten in aanbod met een metrage groter dan vierkante meter, aan het einde van het jaar zijn dit er 25. Afgelopen jaar is bijvoorbeeld het ING House op de Zuidas van ruim vierkante meter op de markt gekomen. ING verhuist naar een kantoor in Amsterdam Zuidoost. Ook dit jaar is het kantoorgebouw Ten Thirty in Amstelveen het object met het grootste beschikbare metrage, namelijk vierkante meter kantoor. Aanbod deelgebieden Binnen de regio Amsterdam is het merendeel van het aanbod gelegen in de stad Amsterdam, te weten 71% oftewel vierkante meter. Amsterdam Zuidoost en Amsterdam West kennen het hoogste aanbodcijfer met respectievelijk vierkante meter en vierkante meter. In Amsterdam West is het beschikbare metrage kantoorruimte gedaald maar in Amsterdam Zuidoost gestegen. Ook op de Zuidas is het aanbod toegenomen door de toevoeging van twee grote kantoorgebouwen. Science Park Amsterdam in Amsterdam Oost moet uitgroeien tot wetenschapspark met Europese allure. In de overige deelgebieden staat 29% van het totale aanbod uit de regio te huur of te koop. Met andere woorden, op 1 januari 2015 is vierkante meter kantoor beschikbaar. Opvallend is dat in de overige deelregio s het aanbod sterker is toegenomen dan in de stad Amsterdam. 30 Amsterdam Kantorenmarkten 2015

31 Amsterdam Opname m 2 vvo kantoorruimten per deelgebied Take-up in square meters of office space of lettable floor area per district Deelgebieden Districts Amsterdam Centrum Centre 500m² m² Amsterdam Noord North 500m² m² Amsterdam Oost East 500m² m² Amsterdam West West 500m² m² Amsterdam Zuidas 500m² m² Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers 500m² m² Amsterdam Zuidoost South East 500m² m² Amsterdam 500m² Amsterdam m² Amsterdam Totaal Total Amstelveen 500m² m² Badhoevedorp 500m² m² Diemen 500m² m² Hoofddorp 500m² m² Schiphol 500m² m² Overig 500m² Other 500m² Overig m² Other m² Overig Totaal Total Other Totaal 500m² Total 500m² Totaal m² Total m² Totaal Total Opname In het afgelopen jaar is in de regio Amsterdam vierkante meter kantoor opgenomen waarvan de minimale metrage 500 vierkante meter bedraagt. In vergelijking met 2013 is sprake van een toename van 5%. In de stad Amsterdam is vierkante meter verkocht of verhuurd, dit is 89% van het totale transactievolume in de regio. De overige deelgebieden noteren een opnamevolume van 11% van het totaal, oftewel vierkante meter. De meeste vierkante meters zijn opgenomen in Amsterdam Zuidoost, namelijk vierkante meter kantoor. De transactie van de ING van vierkante meter in het Cisco Kantoren Complex heeft hier een grote bijdrage aan geleverd en verklaart de grote toename in vergelijking met In Amsterdam Centrum is vierkante meter kantoorruimte verhuurd of verkocht. In voorgaande jaren noteerde Amsterdam Centrum traditiegetrouw het hoogste transactievolume. Transacties 500m²: 155 In 2014 hebben in de regio Amsterdam 155 transacties plaatsgevonden, twaalf meer dan in Net als in voorgaande jaren zijn de meeste transacties geregistreerd in Amsterdam Centrum, namelijk 37 in De gemiddelde grootte van een Kantorenmarkten 2015 Amsterdam 31

32 Amsterdam kantooropname is in een jaar licht afgenomen. In 2014 is een verhuurd of verkocht kantoor vierkante meter. Ter vergelijking, een jaar geleden was dit vierkante meter. Het aantal transacties met een oppervlakte van minimaal vierkante meter zijn twee opnamen. Het gaat hierbij om de eerder genoemde transactie van ING en PVH Europe huurt ten behoeve van Calvin Klein vierkante meter in het nog te bouwen kantoor Porcellis op de kop van het havengebied in Amsterdam Centrum. De aangekondigde verhuizing van Atos van Utrecht Papendorp naar Amstelveen is met vierkante meter de op twee na grootste transactie in regio Amsterdam. Transacties m²: 95 Ondanks dat in Amsterdam de kantorenmarkt gekenmerkt wordt door grotere kantoormetrages, wordt ook in de hoofdstad het aandeel van de kleinere transacties belangrijker. In 2014 hebben 95 transacties plaatsgevonden met een metrage tussen 250 en 500 vierkante meter. In het afgelopen jaar is vierkante meter kantoor verkocht of verhuurd. Dit is een toename van 10% in vergelijking met In totaal zijn 250 opnamen genoteerd vanaf 250 vierkante meter. Van het totaal aantal transacties heeft 38% plaatsgevonden in de kleinste grootteklasse. In de regio Amsterdam komt het totale opnamevolume voor 2014 uit op vierkante meter, een toename van 5% in vergelijking met het hieraan voorafgaande jaar. Kantorenmarktratio: 14% De kantorenmarktratio, de verhouding tussen de opname in 2014 en het aanbod op 1 januari 2015, bedraagt 14%. Dit is één procentpunt minder dan vorig jaar. Met deze verhouding overstijgt het aanbod de vraag fors. In de stad Amsterdam bedraagt de kantorenmarktratio 18% en in de overige deelgebieden 6%. Hieruit blijkt dat de stad Amsterdam een betere kantorenmarkt heeft dan de omliggende deelgebieden. Ten opzichte van vorig jaar is duidelijk dat het marktverschil tussen de stad en de periferie sterker wordt, dit aangezien de ratio in de stad stijgt en in de overige deelgebieden daalt. Gerealiseerde en verwachte tophuren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected top rents per square metres of lettable floor area of office space per district Deelgebieden Districts Gerealiseerd / Realised ( ) 2014 Verwacht / Expected ( ) 2015 Amsterdam Centrum Centre Amsterdam Noord North Amsterdam Oost East Amsterdam West West Amsterdam Zuidas Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers Amsterdam Zuidoost South East Amstelveen Badhoevedorp Diemen Hoofddorp Schiphol Huurprijzen De huurprijzen variëren per locatie alsmede per type gebouw. Duidelijker is dat prijzen stabieler zijn in gebieden waar meer vraag naar kantoorruimte is dan in gebieden waar sprake is van veel aanbod, weinig vraag en een hoog leegstandscijfer. Aangezien de effectieve vraag naar kantoorruimte terugloopt, concurreren eigenaren met elkaar om huurders aan te trekken of te behouden. Hierbij zijn incentives veelal niet meer weg te denken. Op de Zuidas is het afgelopen jaar de hoogst genoteerde jaarlijkse huurprijs 335,- per vierkante meter. Naar verwachting neemt de tophuur in gewilde regio s licht toe. Daar staat tegenover dat de hoogst genoteerde huren in de overige deelgebieden sneller dalen. Uit de markt is waargenomen dat kantoorgebruikers bereid 32 Amsterdam Kantorenmarkten 2015

33 Amsterdam Aanbod van kantoorruimten 500m² vvo per deelgebied op 1 januari en de mediane gevraagde huur in Euro Supply of office space 500 square metres of lettable floor area per district on January 1st and median rent asked in Euro Deelgebieden Districts m ² vvo mediane m ² vvo mediane m ² vvo mediane m ² vvo mediane m ² vvo mediane vraagprijs vraagprijs vraagprijs vraagprijs vraagprijs sq. metres median ask. sq. metres median ask. sq. metres median ask. sq. metres median ask. sq. metres median ask. lett. fl. area price lett. fl. area price lett. fl. area price lett. fl. area price lett. fl. area price Amsterdam Centrum Centre Amsterdam Noord North Amsterdam Oost East Amsterdam West West Amsterdam Zuidas Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers Amsterdam Zuidoost South East Amstelveen Badhoevedorp Diemen Hoofddorp Schiphol Totaal Total zijn om te betalen voor kwaliteit. De vraag naar kwaliteit neemt daarbij toe terwijl het aanbod hier niet goed op aansluit. Met name kantoren die reeds zijn verhuurd bewegen niet mee in de behoefte van de gebruiker, waardoor het lastig is deze huurders te behouden. Dit heeft tot gevolg dat veel verhuisbewegingen plaatsvinden op de kantorenmarkt zonder dat sprake is van effectieve vraag. De huren staan door een hoog leegstandspercentage nog altijd onder druk. Echter in bepaalde segmenten van de markt, namelijk vernieuwd en hoog kwalitatief vastgoed op een goede locatie, is er schaarste wat juist de huurprijzen stuwt. Gerealiseerde mediane huren in o per m² vvo per deelgebied Median rents paid in Euro per square metre of lettable floor area per district Mediane gevraagde en gerealiseerde huren De hoogste mediane vraagprijs wordt op 1 januari 2015 gevraagd in het deelgebied Amsterdam Zuidas en bedraagt 250,- per vierkante meter per jaar. Daarmee is sprake van een lagere vraagprijs in vergelijking met een jaar geleden. Kantoorruimte in Diemen staat voor de laagste prijs aangeboden, te weten 130,- per vierkante meter Deelgebieden Districts aantal mediane aantal mediane aantal mediane aantal mediane aantal mediane transacties huurprijs transacties huurprijs transacties huurprijs transacties huurprijs transacties huurprijs number of median number of median number of median number of median number of median transactions rent transactions rent transactions rent transactions rent transactions rent Amsterdam Centrum Centre Amsterdam Noord North Amsterdam Oost East Amsterdam West West Amsterdam Zuidas Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers Amsterdam Zuidoost South East Amstelveen Badhoevedorp Diemen Hoofddorp Schiphol Kantorenmarkten 2015 Amsterdam 33

34 Amsterdam Opname per branche 2014 Take-up by sector in 2014 per jaar. Van alle waarnemingen is de mediaan gerealiseerde transactieprijs 185,- per vierkante meter per jaar. De huurprijzen variëren gemiddeld genomen van 120,- per vierkante meter tot 150,- per vierkante meter. De gerealiseerde huurprijzen zijn onder voorbehoud gepubliceerd. Vanwege het geringe aantal waarnemingen in de prijs per vierkante meter en door het niet transparant zijn van incentives zijn de huurprijzen derhalve niet representatief. Desondanks zijn de prijzen daadwerkelijk gerealiseerd en daarmee interessant voor de prijsontwikkelingen per deelgebied. 1% 0% 9% 1% 1% 0% 1% 7% 2% 9% 9% 6% 3% 2% 2% 15% 14% 6% 12% Belangen- en ideële organisaties Bouw en vastgoed Cultuur, sport en recreatie Financiële instellingen Gezondheids- en welzijnszorg Groot- en detailhandel ICT en telecom Industrie Logies-, maaltijd- en drankverstrekking Marketing, communicatie en media Onderwijs Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verplichte sociale verzekeringen Overige branches Overige zakelijke dienstverlening Productie en distributie van en handel in elektriciteit, aardgas, stroom en gekoelde lucht Rechtskundige dienstverlening, accountancy, belastingadvisering en holdings Verhuur van en handel in onroerend goed Verhuur van roerende goederen Vervoer en opslag Winning en distributie van water; afval- en afvalwaterbeheer en sanering Branches De branche ICT en telecom noteert 15% van het totale transactievolume in Amsterdam waarvan de huurder bekend is gemaakt. De branche Financiële instellingen is voor 14% van het opnamevolume verantwoordelijk. Hierna volgt de branche Groot- en detailhandel met 12%. De drie grootste transacties in de regio Amsterdam hebben een gebruiker gecontracteerd afkomstig uit deze branches. Amsterdam kent nog altijd een groot aantal kantoorgebruikers uit de branche Rechtskundige dienstverlening, accountancy, belastingadvisering en holdings. De verwachting is dat ook volgend jaar hier nog steeds sprake van is. Welke grote kantoorgebruikers, van minimaal vierkante meter, zich volgend jaar in de regio verplaatsen/vestigen en uit welke branche deze afkomstig zijn moet nog blijken. Wel is duidelijk dat deze zeer bepalend zijn voor de kantoorvraag naar branchering. Voorraad De fysieke kantorenvoorraad in regio Amsterdam is met 1% gedaald tot vierkante meter. Diverse onttrekkingen door middel van transformatie hebben de kantorenvoorraad met vierkante meter doen dalen. Dit zijn concreet gerealiseerde onttrekkingen die het afgelopen jaar hebben plaatsgevonden. Daarnaast bedraagt de planvorming voor transformatie in het aankomend jaar vierkante meter. Verder worden in de regio nieuwe kantoren gebouwd. Het gebouw van AkzoNobel en Stibbe wordt naar verwachting in 2015/2016 opgeleverd. In Hoofddorp wordt nog gewerkt aan het nieuwe kantoorgebouw van Fluor, het gaat hier om vierkante meter kantoor. Verder wordt naar verwachting in het tweede kwartaal van 2015 het kantoor- en congresgebouw RAI Amtrium opgeleverd. Ook wordt hard gewerkt aan 1000 Mahlerlaan, die in het derde kwartaal van 2014 haar hoogste punt heeft bereikt. Daarnaast wordt ook het gebouw Porcellis ten behoeve van Calvin Klein van vierkante meter in 2015 aan de voorraad toegevoegd. Ook op de Danzigerkade 65 wordt een zustergebouw van vierkante meter aankomend jaar gerealiseerd. Deze gebouwen worden volgend jaar in de kantorenvoorraad opgenomen. Het All-in 34 Amsterdam Kantorenmarkten 2015

35 Amsterdam paviljoen Amsterdam van circa vierkante meter is aan de voorraad toegevoegd. Ook The Edge is aan de voorraad toegevoegd, dit kantoor van vierkante meter is recenter opgeleverd. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st Totale voorraad Total stock Afname / Toename Decrease / Increase 0% +1% +2% +3% -1% -1% Voor meer informatie over de regio Amsterdam kunt u terecht bij: Kuijs Reinder Kakes De heer E.M. Doets RT Telefoon (075) Kantorenmarkten 2015 Amsterdam 35

36 Almere 36 Almere Kantorenmarkten 2015

37 Almere Almere Gezien de huidige ontwikkelingen op de vastgoedmarkt worden in Almere nieuwbouwontwikkelingen uitgesteld. In Olympia Officepark, waar ruimte is voor circa vierkante meter bvo solitaire kantoorontwikkeling, begint de ontwikkeling naar verwachting niet voor De ruimte blijft beschikbaar voor grote solitaire kantoren. Indien een geschikte partij zich aandient, kan snel ontwikkeld worden. Op bedrijvenpark Lagekant werken ondernemers via parkmanagement samen aan een representatieve werkomgeving. Inmiddels zijn vijf ondernemers actief, waarvan twee zich reeds hebben gevestigd. Verder staat Almere Cascadepark Oost bekend als werklocatie in een campusachtige setting, waarbij kantoren in een doorlopend parklandschap zijn gesitueerd. Door de toevoeging van onderwijsvoorzieningen en woningen wordt levendigheid en sociale veiligheid ingebracht. Dit park biedt met name ruimte voor kleine en middelgrote kantoorgebruikers. De kantorenmarkt in Almere heeft teveel voorraad ten opzichte van de kantoorbehoefte. Door onder andere efficiëntere werkmethoden, inkrimping van bedrijven en een toename van het aantal kleine ondernemingen is de vraag naar kantoorruimte flink gedaald. De ruimte die als gevolg hiervan op de kantorenmarkt is ontstaan, heeft leegstand tot gevolg. Daardoor staan de huurprijzen onder druk en hebben kantoorgebruikers een betere onderhandelingspositie. Uit de opnamecijfers wordt ook duidelijk dat de kantorenvraag afkomstig is vanuit de behoefte aan vervangende kantoorruimte en geen betrekking heeft op effectieve vraag. Ontwikkeling totale aanbod 250m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st Aanbod m² vvo Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar +61% 0% -5% +67% -8% +9% Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde +41% +29% +12% +54% +22% +5% Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m² 46% 42% 40% 21% 12% 7% Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m² 54% 58% 60% 79% 88% 93% Percentage of existing building floor area Aanbod In Almere staat op 1 januari 2015 in totaal vierkante meter kantoor in aanbod waarvan het minimale metrage 250 vierkante meter bedraagt. Op jaarbasis is sprake van een aanbodstijging van 9%. Over het vijfjaarlijkse gemiddelde genomen, is het aantal beschikbare vierkante meters kantoorruimte met 5% gestegen. Het nieuwbouwpercentage is van 12% vorig jaar gedaald naar 7% dit jaar. Het aanbodcijfer is tot stand gebracht door 141 objecten. Wanneer dit wordt vergeleken met 1 januari 2014 is sprake van een toename van zestien kantoren. De gemiddelde grootte is op jaarbasis gedaald van vierkante meter tot vierkante meter. Steeds meer grote kantoren worden, gezien de vraag, in kleinere units aangeboden. Het grootste aaneengesloten beschikbare metrage betreft wederom het WTC-gebouw Carlton met een oppervlak van ruim vierkante meter. Aanbod deelgebieden De regio Almere is onderverdeeld in zes verschillende deelgebieden, te weten: Haven, Buiten, Stad, Poort, Pampus en Hout. De afgelopen drie jaar kennen Almere Pampus en Hout geen beschikbare kantoorruimte. In Almere Stad zijn traditiegetrouw de meeste vierkante meters kantoorruimte te huur of te koop, namelijk vierkante meter. In vergelijking met een jaar geleden is dit met ruim vierkante meter toegenomen. Aangezien het kantoor Landdrost aan de Hospitaaldreef van vierkante meter aan het beschikbare aanbod is toegevoegd, is de toename voor een groot deel verklaard. Verder is sprake van een verdere Kantorenmarkten 2015 Almere 37

38 Almere terugtrekkende effectieve vraag. In Almere Poort staat het minst aantal vierkante meters te huur, te weten vierkante meter. In Almere Haven en Buiten is het aanbodniveau vergelijkbaar en bedraagt respectievelijk en vierkante meter. Aanbod van kantoorruimten 250m² vvo per deelgebied op 1 januari Supply of office space 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st Deelgebieden Districts Almere Haven Almere Buiten Almere Stad Almere Poort Almere Pampus Almere Hout Totaal Total Opname m 2 vvo kantoorruimten per deelgebied Take-up in square meters of office space of lettable floor area per district Deelgebieden Districts Almere Haven 250m² <250m² Almere Buiten 250m² <250m² Almere Stad 250m² <250m² Almere Poort 250m² <250m² Almere Pampus 250m² <250m² Almere Hout 250m² <250m² Totaal 250m² Total 250m² Totaal <250m² Total <250m² Totaal Total Opname en aanbod in m² vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 Aanbod/Supply Opname/Take-up Opname Het transactieniveau van 2014 concentreert zich met name in Almere Stad, hier is vierkante meter opgenomen. Dit is 79% van het totale opnamevolume in de regio dat vierkante meter bedraagt. Ter vergelijking, in 2013 was het transactieniveau vierkante meter. In Almere Buiten is sprake van een forse opnamestijging, aangezien in het afgelopen jaar vierkante meter is verhuurd en in het hieraan voorafgaande jaar 800 vierkante meter. In de deelgebieden Almere Haven, Pampus en Hout zijn geen transacties geregistreerd. In Almere Poort bedraagt het verhuurde vloeroppervlak 400 vierkante meter. Transacties 250m²: 27 In 2014 zijn aanzienlijk meer transacties geregistreerd dan in In het afgelopen jaar zijn 27 kantoren verhuurd of verkocht waarvan het metrage minimaal 250 vierkante meter groot is. In 2013 waren dit veertien kantooropnamen. De gemiddelde grootte is in een jaar gedaald van vierkante meter tot vierkante meter in Het aantal transacties waarvan het vloeroppervlak minimaal vierkante meter bedraagt is zeven, dit is één meer dan vorig jaar. De grootst genoteerde transactie betreft een koop voor eigen gebruik van ruim vierkante meter in Almere Buiten. Transacties <250m²: 20 In Almere is het aantal vierkante meters kantoorruimte dat is opgenomen, waarvan het oppervlak maximaal 250 vierkante meter bedraagt, fors toegenomen. In 2013 werd 500 vierkante meter opgenomen, verdeeld over vier transacties. In het afgelopen jaar is dit gestegen naar vierkante meter verdeeld over 20 opnamen. De vraag naar kleinere kantoren neemt derhalve toe. In totaal zijn in Almere 47 kantoortransacties geregistreerd met een totaal opnamevolume van vierkante meter. Van alle transacties is 43% een kantoor van klein formaat. 38 Almere Kantorenmarkten 2015

39 Almere Kantorenmarktratio: 12% De kantorenmarktratio, de verhouding tussen het aanbod op 1 januari en de opname in het afgelopen jaar, is in een jaar toegenomen met vijf procentpunt tot 12%. Bij een stijgende ratio is sprake van een krappere markt, terwijl bij een dalende ratio sprake is van verruiming. Door de toenemende vraag naar kantoorruimte, ondanks dat dit geen effectieve vraag is, is de kantorenmarkt van Almere iets krapper geworden. Daarmee is de markt echter nog wel als ruim te typeren, aangezien het aanbod de vraag ruim overstijgt. Huurprijzen De mediane transactieprijs van een kantoor in Almere is 127,- per vierkante meter per jaar. In Almere Stad is de mediane huurprijs 125,- per vierkante meter per jaar. Dit is iets hoger dan een jaar geleden, te weten 5,-. De huurprijzen in deze regio variëren van 100,- tot 145,-, waarbij de prijzen niet alleen door de locatie worden bepaald, maar ook door de kwaliteit van het gebouw. Huurders zijn daarbij bereid een hogere huur te betalen voor een kwalitatief hoogwaardig pand op een goede locatie. Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district Deelgebieden Districts Gerealiseerd / Realised ( ) 2014 Verwacht / Expected ( ) 2015 Almere Haven Almere Buiten Almere Stad Almere Poort Almere Pampus Almere Hout Voorraad De fysieke voorraad in Almere is in vergelijking met vorig jaar nagenoeg gelijk gebleven. Het kantoor Jeveke van vierkante meter in Almere Poort is aan de voorraad toegevoegd, waardoor deze op 1 januari 2015 in totaal vierkante meter bedraagt. Over de eerder aangekondigde bouw van het gebied Almere Duin is verder geen nieuwe informatie beschikbaar. Door de huidige ontwikkelingen is echter duidelijk dat het nauwelijks nog mogelijk is om op risico te bouwen. Indien nieuwbouw ontwikkeld wordt, is er reeds een huurder gecontracteerd Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st Totale voorraad Total stock Afname-Toename Decrease-Increase +6% +4% +2% +1% 0% 0% Voor meer informatie over de regio Almere kunt u terecht bij: Molenbeek Makelaars De heer C.F. Vermeij RT Telefoon (030) Kantorenmarkten 2015 Almere 39

40 Almere 40 Almere Kantorenmarkten 2015

41 Regio de Nieuwe Werkelijkheid van de kantorenmarkt Den Haag 3 Kantorenmarkten 2015 Den Haag 41

42 Regio Den Haag 42 Regio Den Haag Kantorenmarkten 2015

43 Regio Den Haag Den Haag In de regio Den Haag heeft het Rijk een groot bezit van vastgoedobjecten. Door nationalisatie van banken en het vastgoedbezit van Nederlandse pensioenfondsen, gemeenten en corporaties is het eigendom van het Rijk in Den Haag zeer groot, terwijl deze objecten niet-rijkskantoren zijn. Uit gegevens blijkt dat bijna de helft van de leegstaande kantoren in Den Haag in bezit is van het Rijk. Daarmee is de leegstand in Den Haag meer een overheidsprobleem dan in andere steden, waar vastgoed voor een groter deel in bezit is van private partijen. Flexwerken en het feit dat het kabinet het aantal ambtenaren wil reduceren is de reden voor veel minder behoefte aan kantoorruimte. Volgens minister Blok had eind 2012 het Rijk 3,1 miljoen vierkante meter aan vastgoed in gebruik. Het is de bedoeling dat dit in 2020 is teruggebracht tot 2,1 miljoen vierkante meter. Kortom, het Rijk stoot de komende jaren massaal vastgoed af. In Den Haag is dit duidelijk merkbaar in het leegstandscijfer, dat naar verwachting de komende jaren verder toeneemt. Belangrijk is dat invulling wordt gegeven aan deze leegstaande kantoorgebouwen. Voor 2014 en 2015 verwacht Den Haag vierkante meter te transformeren. Met name de beschikbare kantoren in de populaire woonwijken Benoordenhout, Bezuidenhout en het centrum worden getransformeerd naar woningen. Anderzijds is het niet mogelijk om een groot deel van de leegstaande kantoren te transformeren door gesecuritiseerde leningen op deze gebouwen. Oftewel, de leningen op deze gebouwen zijn door banken herverpakt tot obligaties en doorverkocht naar verschillende (inter)nationale banken. De vergunningen die voor kantoren voor transformatie zijn aangevraagd hebben betrekking op woningen, studentenhuisvesting, detailhandel, horeca en een hotel. Ontwikkeling totale aanbod 500m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space 500 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st Aanbod m² vvo Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar +5% +37% +4% -9% +25% +6% Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde -2% +29% +23% +7% +21% +16% Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m² 6% 4% 4% 8% 4% 5% Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m² 94% 96% 96% 92% 96% 95% Percentage of existing building floor area Aangezien het aantal inwoners in Den Haag jaarlijks toeneemt, groeit ook de behoefte aan woningen in binnenstedelijke wijken. De kantoren die in deze woonwijken zijn gelegen staan leeg door een verminderde behoefte aan kantoorruimte. Den Haag profiteert hierdoor van de kansrijke ligging van leegstaande kantoren in woonwijken. In andere regio s is vaak het probleem van transformatie dat leegstaande kantoren op locaties zijn gelegen waar de inwoners niet willen wonen. Het reeds aangekochte ABB Lummus-pand aan de Oostduinlaan ( vierkante meter) moet worden getransformeerd tot woningen en ook het nog niet verkochte voormalige Europolkantoor aan de Raamweg ( vierkante meter) komt hiervoor in aanmerking. Verder is het plan om in het voormalige belastingkantoor tegenover station Holland Spoor in het Terminus-gebouw ( vierkante meter) een supermarkt te openen, echter de bestemming is nog kantoor en hiervoor is een bestemmingsplanwijziging vereist. Aan de andere kant gaf het Rijksvastgoedbedrijf opdracht voor de bouw van het nieuwe kantoor van Eurojust aan de Jan Willem Frisolaan met een bruto vloeroppervlak van vierkante meter. Naar verwachting is het gebouw in 2016 klaar. Eurojust is een Europees orgaan voor justitiële samenwerking die sinds de oprichting al is gevestigd in Den Haag. Zij verlaten voor het nieuwe kantoor twee gebouwen aan de Maanweg 174 Kantorenmarkten 2015 Regio Den Haag 43

44 Regio Den Haag in Den Haag. Ook het Internationaal Strafhof (International Criminal Court, ICC) laat een nieuw gebouw ontwikkelen met een oppervlakte van vierkante meter op het terrein van de voormalige Alexanderkazerne in Den Haag. ICC zit vooralsnog tijdelijk Aanbod van kantoorruimten 500m² vvo per deelgebied op 1 januari Supply of office space 500 square metres of lettable floor area per district as of January 1st Deelgebieden Districts Den Haag Nieuw Centrum New Centre Den Haag Oud Centrum Old Centre Den Haag West West Den Haag Zuid South Den Haag Oost East Den Haag Nieuw Geannexeerd Den Haag The Hague Delft Leidschendam Rijswijk Voorburg Wassenaar Zoetermeer Overig Other Totaal Total Opname m 2 vvo kantoorruimten per deelgebied Take-up in square meters of office space of lettable floor area per district Deelgebieden Districts Den Haag Nieuw Centrum New Centre 500m² m² Den Haag Oud Centrum Old Centre 500m² m² Den Haag West West 500m² m² Den Haag Zuid South 500m² m² Den Haag Oost East 500m² m² Den Haag Nieuw Geannexeerd 500m² m² Den Haag 500m² Den Haag m² Den Haag Totaal Total Delft 500m² m² Leidschendam 500m² m² Rijswijk 500m² m² Voorburg 500m² m² Wassenaar 500m² m² Zoetermeer 500m² m² Overig 500m² Other 500m² Overig m² Other m² Overig Totaal 250m² Total Other Totaal 500m² Total 500m² Totaal m² Total m² Totaal 250m² Total 250m² Regio Den Haag Kantorenmarkten 2015

45 Regio Den Haag Opname en aanbod in m ² vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area gehuisvest in de Haagse Arc aan de Maanweg die zij na oplevering van het nieuwe gebouw verlaten. Dit gebouw van vierkante meter komt dan beschikbaar '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 Aanbod/Supply Opname/Take-up Aanbod In de regio Den Haag is het aanbod in een jaar met 6% toegenomen tot vierkante meter kantoor op 1 januari Het beschikbare metrage bestaat voor 5% uit nieuwbouw en 95% uit bestaande kantoorgebouwen. Ter vergelijking, een jaar geleden bedroeg het nieuwbouwpercentage 4%. In totaal staan 360 objecten in aanbod met een minimaal metrage van 500 vierkante meter. Wanneer dit vergeleken wordt met 1 januari 2014, is sprake van een toename van 42 gebouwen. Gemiddeld is een kantoor in aanbod vierkante meter groot. Dit is 206 vierkante meter kleiner dan een jaar geleden. Het gebouw met het grootste aaneengesloten beschikbare metrage betreft Haagse Veste IV in Den Haag Oost. Aan het begin van 2015 staat hier ruim vierkante meter kantoor in aanbod. In totaal noteren negentien objecten een minimale grootte van vierkante meter. Aanbod deelgebieden In de stad Den Haag is het aanbod van kantoren toegenomen van vierkante meter op 1 januari 2014 tot vierkante meter aan het begin van Met andere woorden, het aanbod is in een jaar tijd met 6% gestegen. Dit is onder andere het gevolg van de afstoot van kantoren door het Rijk en andere gelieerde partijen. In het centrum van Den Haag is het aanbod het hoogst, te weten vierkante meter. In de overige deelgebieden is het aanbod in een jaar gestegen van vierkante meter tot vierkante meter. Net als in voorgaande jaren staan de meeste vierkante meters te huur in Rijswijk, namelijk vierkante meter. Van het totale aanbod is 56% gelegen in de stad Den Haag, de overige 44% bevindt zich in de omliggende regio s. Opname Voor het derde jaar op rij is het opnamevolume in de regio Den Haag gestegen. In heel 2014 is vierkante meter kantoor opgenomen waarvan het minimale metrage 500 vierkante meter betreft. Op jaarbasis is dit een toename van 13%. Den Haag kent enkele nieuwe kantoorgebruikers, zoals de Nationale Politie die is ontstaan door het opheffen van regionale korpsen. Den Haag Nieuw Centrum is een gewild gebied. Diverse grote transacties hebben plaatsgevonden in het Beatrixkwartier en rondom Den Haag Centraal Station. In 2014 is in dit deelgebied vierkante meter kantoorruimte opgenomen. In Den Haag Oud Centrum is echter meer kantooroppervlakte verhuurd of verkocht. In het afgelopen jaar is vierkante meter kantoor opgenomen in Den Haag Oud Centrum. In de overige deelgebieden is in Zoetermeer de meeste kantoorruimte verhuurd of verkocht, namelijk vierkante meter. In Wassenaar en Leidschendam zijn het afgelopen jaar geen transacties geregistreerd. Transacties 500m²: 84 In het afgelopen jaar zijn 84 kantoortransacties geregistreerd met een minimaal metrage van 500 vierkante meter. In vergelijking met 2013 is sprake van een toename van twaalf gebruikerstransacties. Gemiddeld is een gebouw dat is verkocht of verhuurd vierkante meter groot, een daling van 221 vierkante meter ten opzichte van vorig jaar. Van het totaal aantal opnamen omvatten 45 kantoren een metrage groter dan vierkante meter. Dit zijn beduidend meer transacties dan vorig jaar toen 31 kantoren van dergelijke grootte waren. Slechts één transactie is groter dan vierkante meter. De transacties van afgelopen jaar worden wederom gekenmerkt door vervanging van de huidige locatie door de gunstige onderhandelingspositie van kantoorgebruikers. Vervangingsvraag leidt niet tot effectieve opname, derhalve blijft het aanbod aan een stijging onderhevig en blijft de leegstand hoog. Kantorenmarkten 2015 Regio Den Haag 45

46 Regio Den Haag Gerealiseerde en verwachte tophuren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected top rents per square metres of lettable floor area of office space per district Deelgebieden Districts Gerealiseerd / Realised ( ) 2014 Verwacht / Expected ( ) 2015 Den Haag Nieuw Centrum New Centre Den Haag Oud Centrum Old Centre Den Haag West West - - Den Haag Zuid South - - Den Haag Oost East Den Haag Nieuw Geannexeerd - - Delft - - Leidschendam - - Rijswijk Voorburg - - Wassenaar - - Zoetermeer Transacties m²: 57 Sinds 2012 worden tevens de metrages tussen de 250 en 500 vierkante meter in de regio Den Haag bijgehouden. In het afgelopen jaar hebben 57 transacties in deze grootteklasse plaatsgevonden. Dit is een toename van 24 opnamen in vergelijking met In 2014 zijn derhalve 141 transacties genoteerd. In de kleinste grootteklasse is vierkante meter kantoorruimte opgenomen, in de grootteklasse vanaf 500 vierkante meter vierkante meter. In totaal is voor vierkante meter kantoor aan transacties genoteerd. Dit is 19% meer dan in 2013 in Den Haag is geconstateerd. Aanbod van kantoorruimten 500m² vvo per deelgebied op 1 januari en de mediane gevraagde huur in Euro Supply of office space 500 square metres of lettable floor area per district on January 1st and median rent asked in Euro Kantorenmarktratio: 13% De kantorenmarktratio geeft aan hoe de vraag zich verhoudt ten opzichte van het aanbod. Wanneer de vraag laag is ten opzichte van het aanbod, is sprake van een ruime marktverhouding en een lage ratio. Wanneer de ratio toeneemt, is de verhouding vraag en aanbod verbeterd. In Den Haag is de kantorenmarktratio met 13% gelijk aan vorig jaar. Daarmee is de kantorenmarkt door de lage verhouding nog altijd als ruim te typeren. Een nieuwe manier van werken heeft voor een nieuwe realiteit op de kantorenmarkt gezorgd. Naar verwachting komt de vraag nooit meer op het niveau van het huidige aanbod. Onttrekken van kantoren dient het aanbod te laten aansluiten op de vraag, aangezien de vraag nog maar nauwelijks kan worden gestimuleerd. Ondanks dat een goede economie de bedrijvigheid kan stimuleren en daarmee meer banen tot gevolg kan hebben, is de vraag naar kantooroppervlak per gebruiker door een nieuwe manier van werken nu eenmaal kleiner geworden. Deelgebieden Districts m ² vvo mediane m ² vvo mediane m ² vvo mediane m ² vvo mediane m ² vvo mediane vraagprijs vraagprijs vraagprijs vraagprijs vraagprijs sq. metres median ask. sq. metres median ask. sq. metres median ask. sq. metres median ask. sq. metres median ask. lett. fl. area price lett. fl. area price lett. fl. area price lett. fl. area price lett. fl. area price Den Haag Nieuw Centrum New Centre Den Haag Oud Centrum Old Centre Den Haag West West Den Haag Zuid South Den Haag Oost East Den Haag Nieuw Geannexeerd Delft Leidschendam Rijswijk Voorburg Wassenaar Zoetermeer Totaal Total Regio Den Haag Kantorenmarkten 2015

47 Regio Den Haag Gerealiseerde mediane huren in Euro per m² vvo per deelgebied Median rents paid in Euro per square metre of lettable floor area per district Deelgebieden Districts aantal mediane aantal mediane aantal mediane aantal mediane aantal mediane transacties huurprijs transacties huurprijs transacties huurprijs transacties huurprijs transacties huurprijs number of median number of median number of median number of median number of median transactions rent transactions rent transactions rent transactions rent transactions rent Den Haag Nieuw Centrum New Centre Den Haag Oud Centrum Old Centre Den Haag West West Den Haag Zuid South Den Haag Oost East Den Haag Nieuw Geannexeerd Delft Leidschendam Rijswijk Voorburg Wassenaar Zoetermeer Huurprijzen Vóór 2014 stonden de huurprijzen sterk onder druk en namen de incentives toe. Het afgelopen jaar zijn de huurprijzen en incentives gestabiliseerd. De hoogst genoteerde huurprijs bedraagt 195,- per vierkante meter per jaar voor een object in Den Haag Nieuw Centrum. Daarnaast is de laagst genoteerde prijs geregistreerd in Rijswijk, te weten 90,- per vierkante meter. Wederom is het aantal huurprijzen dat bekend wordt gemaakt beperkt. Daadwerkelijk trends zijn dan ook moeilijk aan de cijfers af te leiden. Wel is duidelijk dat de prijzen van kantoren duidelijk afhankelijk zijn van de locatie, alsmede de kwaliteit van het object en de daarbij behorende voorzieningen. Mediane gevraagde en gerealiseerde huren De mediane gevraagde huurprijzen zijn nauwelijks veranderd. In Den Haag Nieuw Centrum wordt de hoogste mediane prijs voor een kantoor gevraagd, te weten 175,- per vierkante meter per jaar. In Den Haag Zuid wordt wederom de laagste prijs voor een kantoor gevraagd, namelijk 100,- per vierkante meter per jaar. In de overige deelgebieden staat een kantoor in Voorburg met de hoogste vraagprijs, dit is 135,- per vierkante meter per jaar, in aanbod. Van enkele transacties is de gerealiseerde huurprijs bekend gemaakt. Als gevolg van het geringe aantal waarnemingen dienen de prijzen ter indicatie van de huurprijsontwikkelingen per deelgebied. De tendens is dat de huren per vierkante meter realistischer zijn voor de huidige markt. Echter, door incentives lijken de huurprijzen wellicht hoger dan daadwerkelijk is overeengekomen en geeft het daarmee geen realistische weergave van de markthuur. Branches De branche Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verplichte sociale verzekeringen stoot veel kantoorruimte af. Echter, in 2014 noteert deze branche met 22% van het totaal de meeste kantooropname. Dit is te wijten aan de behoefte aan nieuwe kantoren voor het Rijk en gelieerde partijen, bij voorkeur op loopafstand van het station. Ook hier is de nieuwe realiteit van werken van invloed op de vraag naar kantoorruimte, de huidige locatie voldoet niet langer en wordt daarmee vervangen door iets nieuws op een betere locatie met veelal betere huurdersvoorwaarden. Naast publieke organisaties is 14% van het opnamevolume afkomstig uit de branche Rechtskundige dienstverlening, accountancy, belastingadvisering en holdings. Kantorenmarkten 2015 Regio Den Haag 47

48 Regio Den Haag Opname per branche 2014 Take-up by sector in % 3% 0% 22% 14% 1% 0% 1% 2% 2% 8% 0% 2% 11% 1% 3% 9% 8% 1% 8% Belangen- en ideële organisaties Bouw en vastgoed Cultuur, sport en recreatie Financiële instellingen Gezondheids- en welzijnszorg Groot- en detailhandel ICT en telecom Industrie Logies-, maaltijd- en drankverstrekking Marketing, communicatie en media Onderwijs Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verplich sociale verzekeringen Overige branches Overige zakelijke dienstverlening Productie en distributie van en handel in elektric aardgas, stroom en gekoelde lucht Rechtskundige dienstverlening, accountancy, belastingadvisering en holdings Verhuur van en handel in onroerend goed Verhuur van roerende goederen Vervoer en opslag Winning en distributie van water; afval- en afvalwaterbeheer en sanering Voorraad In het afgelopen jaar zijn diverse kantoren aan de markt onttrokken. In totaal is vierkante meter kantoor omgebouwd tot een andere bestemming. De voorraad is derhalve met 2% gedaald tot vierkante meter. Vorig jaar was nog sprake van een stijging door de nieuwbouw van het International Crime Court en Europol van vierkante meter. Zoals vorig jaar genoemd is het voormalige ministerie van Buitenlandse Zaken in het Wijnhavenkwartier getransformeerd naar woningen, commerciële voorzieningen en een campus. Volgend jaar worden wederom nieuwe transformaties verwacht. Aangezien nagenoeg geen nieuwbouw plaatsvindt, neemt ook volgend jaar de voorraad vermoedelijk af. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st Totale voorraad Total stock Afname-Toename Decrease-Increase +1% 0% 0% +2% +2% -2% Voor meer informatie over de regio Den Haag kunt u terecht bij: Frisia Makelaars De heer P.H. Offringa MRE MRICS RT Telefoon (070) Regio Den Haag Kantorenmarkten 2015

49 Regio Rotterdam en Drechtsteden de Nieuwe Werkelijkheid van de kantorenmarkt 4 Kantorenmarkten 2015 Regio Rotterdam en Drechtsteden 49

50 Regio Rotterdam 50 Rotterdam Kantorenmarkten 2015

51 Rotterdam Rotterdam De kantorenmarkt in Rotterdam blijft onder druk staan. Het aanbod is hoog en de vraag blijft achter. Daarnaast nemen de huurprijzen nog steeds af en worden incentives groter. Dit is mede het gevolg van de vraag naar kantoorruimte die voor een groot deel uit vervangingsvraag bestaat, waarbij grotere bedrijven kiezen voor het samenvoegen van verschillende locaties op één centrale locatie. Verhuisbewegingen binnen de regio zijn positief. Vanwege verplaatsingen naar betere kantoren blijven de slechtste kantoren door marktwerking leeg en kunnen marktpartijen deze opnemen ten behoeve van transformatie. De vraag naar grote vloeren en een open structuur waarbij het nieuwe werken kan worden geïmplementeerd is nog steeds een trend. Ook blijft het aantal transacties achter vanwege relatief veel contractverlengingen. Grote marktpartijen onderhandelen met tussenkomst van een makelaar voor de beste voorwaarden. In een aantal gevallen worden bij deze onderhandelingen minder vierkante meters gehuurd, hierdoor neemt het aanbod naar verwachting verder toe. Verder is sprake van veel verborgen leegstand, deze meters worden aangeboden voor onderverhuur wat het aantal beschikbare vierkante meters kantoorruimte stuwt. Om het aanbod te beperken en ook de voorraad die de kantoorbehoefte overstijgt terug te dringen wordt in Rotterdam veel getransformeerd. Het transformatieteam, waar Ooms Makelaars, partner in Dynamis, deel van uitmaakt, wil de problematiek van leegstaande kantoren samen met de markt oplossen. Hierdoor wordt de rol van de gemeente hierin kleiner en nemen marktpartijen dit over. De afgelopen drie jaar is ruim vierkante meter aan kantoorruimte getransformeerd en nog vierkante meter ondergaat een herontwikkeling of upgrading. Het stadsbestuur heeft nogeens vierkante meter kantoorruimte aangemerkt om in de collegeperiode Ontwikkeling totale aanbod 500m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space 500 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st Aanbod m² vvo Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar +11% +24% +6% +5% +12% 0% Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde +6% +25% +25% +16% +20% 10% Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m² 3% 3% 11% 2% 1% 1% Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw 97% 97% 89% 98% 99% 99% Percentage of existing building floor area tot 2018 te transformeren. De overheid heeft het mogelijk gemaakt dat een vergunning voor transformatie binnen acht weken kan worden afgegeven. Eigenaren dienen af en toe verlies te nemen om het pand en de stad in de toekomst dynamisch te houden. Transformatie en herontwikkelingen zorgen voor minder voorraad, meer flexibiliteit en een prettige werkomgeving. Nieuwbouw is derhalve beperkt toegestaan. Op de Wilhelminapier en Rotterdam Central District zijn nieuwe kantoren wel mogelijk. Door bestaande kantoorgebouwen ingrijpend te renoveren met behoud van de kantoorfunctie, blijft een object niet structureel leeg. Door het vertrek van de gemeente uit de prominente Europoint-torens naar De Rotterdam staan begin 2015 Toren 2 en Toren 3 van vierkante meter leeg. Ook het markante kantoorgebouw Delftse Poort, waar al jaren Nationale Nederlanden is gevestigd, ondergaat een grootschalige renovatie. De kwaliteitsverbetering dient het gebouw open en toegankelijk te maken om elkaar te ontmoeten, te netwerken en elkaar te versterken en verbinden. Na de renovatie komt gefaseerd vierkante meter op de markt beschikbaar. Nationale Nederlanden blijft in het gebouw op circa vierkante meter gevestigd. Kantorenmarkten 2015 Rotterdam 51

52 Rotterdam Aanbod Op 1 januari 2015 staat in de regio Rotterdam ruim één miljoen vierkante meter kantoorruimte in aanbod. Wanneer dit vergeleken wordt met een jaar geleden is dit nagenoeg gelijk. In vergelijking met het vijfjaarlijkse gemiddelde is sprake van een aanbodtoename van 10%. Van het aantal beschikbare vierkante meters is 1% een nieuw gebouwd kantoor, de overige 99% zijn bestaande kantoren. Het aanbod komt tot stand door 387 aangeboden kantoorruimten met een minimaal metrage van 500 vierkante meter. Op 1 januari 2014 waren dit ter vergelijking 404 objecten. Door een daling van het aantal beschikbare objecten en een gelijk aanbodniveau is de gemiddelde grootte toegenomen van vierkante meter vorig jaar tot vierkante meter op 1 januari Het object met het grootste aaneengesloten beschikbare metrage is gelegen in het centrum van Rotterdam en noteert een grootte van vierkante meter. In totaal staan 20 objecten in aanbod waar vierkante meter of meer beschikbaar is. Aanbod van kantoorruimten 500m² vvo per deelgebied op 1 januari Supply of office space 500 square metres of lettable floor area per district as of January 1st Deelgebieden Districts Rotterdam Centrum Centre Rotterdam Oost East Rotterdam West West Rotterdam Zuid South Hillegersberg / Schiebroek Kralingen Spaanse Polder / Zestienhoven / Noord-West Rotterdam Capelle a/d IJssel / Nieuwerkerk a/d IJssel / Krimpen a/d IJssel Barendrecht / Ridderkerk Berkel en Rodenrijs / Bergsenhoek Havengebied Harbour Spijkenisse Rhoon / Poortugaal / Hoogvliet Schiedam Vlaardingen Overig Other Totaal Total '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 Opname en aanbod in m ² vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area '13 '14 '15 Aanbod deelgebieden De leegstand concentreert zich met name in de periferie. Diverse kantorenlocaties zoals Rivium, Fascinatio (Capelle aan den IJssel), Brainpark en Oosterhof (Rotterdam) hebben te maken met veel leegstand. Ondanks dat de leegstand in het algemeen toeneemt, concentreert de vraag zich op locaties nabij het Centraal Station, oftewel Rotterdam Central District. De cijfers onderschrijven dit, aangezien het aanbod in de stad Rotterdam is gedaald met 2% tot vierkante meter, terwijl in het buitengebied het beschikbare metrage met 3% is gestegen tot vierkante meter. Door de andere manier waarop wordt gewerkt, de economische situatie en het aantal vierkante meters nieuwe ontwikkelingen is de verwachting dat het aanbod het komende jaar verder toeneemt. Daarnaast blijft de locatie van groot belang voor de vraag. Aanbod/Supply Opname/Take-up Opname De opname in 2014 is met 1% licht gestegen tot vierkante meter. De meeste transacties vinden plaats in Rotterdam Centrum. Hier is vierkante meter verkocht of verhuurd. Naast de gebruikerstransacties die volgens de definitie van Sprekende Cijfers in het opnamevolume worden meegenomen, vinden ook diverse contractverlengingen plaats. In de stad Rotterdam is vierkante meter kantoorruimte opgenomen. De transacties hebben een minimale grootte van 500 vierkante meter. In de periferie 52 Rotterdam Kantorenmarkten 2015

53 Rotterdam Opname m 2 vvo kantoorruimten per deelgebied Take-up in square meters of office space of lettable floor area per district Deelgebieden Districts Rotterdam Centrum Centre 500m² m² Rotterdam Oost East 500m² m² Rotterdam West West 500m² m² Rotterdam Zuid South 500m² m² Hillegersberg / Schiebroek 500m² m² Kralingen 500m² m² Spaanse Polder / Zestienhoven / Noord-West 500m² m² Rotterdam 500m² Rotterdam m² Rotterdam Totaal Total Capelle a/d IJssel / Nieuwerkerk a/d IJssel / Krimpen a/d IJssel 500m² m² Barendrecht / Ridderkerk 500m² m² Berkel en Rodenrijs / Bergsenhoek 500m² m² Havengebied Harbour 500m² m² Spijkenisse 500m² m² Rhoon / Poortugaal / Hoogvliet 500m² m² Schiedam 500m² m² Vlaardingen 500m² m² Overig 500m² Other 500m² Overig m² Other m² Overig Totaal Other Totaal 500m² Total 500m² Totaal m² Total m² Totaal Total is vierkante meter verhuurd of verkocht. Wanneer de opnamevolumen per deelgebied worden vergeleken met 2013, is opvallend dat het transactieniveau in Rotterdam lager is en in de overige deelgebieden is gestegen. Verhuurders proberen al het mogelijke te doen om de huidige huurders te behouden. Hierdoor is het voor een groot aantal partijen aantrekkelijker om op de locatie te blijven en het contract te verlengen. Uit de markt blijkt dat het aantal zoekvragen toeneemt. Toch is de verwachting dat slechts een beperkt aantal partijen daadwerkelijk gaat verhuizen. De partijen die naar verwachting wel gaan bewegen zijn de bedrijven die zich bezighouden met offshore. Transacties 500m²: 66 In 2014 is het aantal transacties ten opzichte van 2013 gedaald. In het afgelopen jaar zijn 66 kantoorruimten opgenomen waarvan het minimale metrage 500 vierkante Kantorenmarkten 2015 Rotterdam 53

54 Rotterdam Gerealiseerde en verwachte tophuren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected top rents per square metres of lettable floor area of office space per district Deelgebieden Districts Gerealiseerd / Realised ( ) 2014 Verwacht / Expected ( ) 2015 Rotterdam Centrum Centre Rotterdam Oost East Rotterdam West West Rotterdam Zuid South Hillegersberg / Schiebroek Kralingen Spaanse Polder / Zestienhoven / Noord-West Capelle a/d IJssel / Nieuwerkerk a/d IJssel / Krimpen a/d IJssel Barendrecht / Ridderkerk Berkel en Rodenrijs / Bergsenhoek Havengebied Harbour Spijkenisse Rhoon / Poortugaal / Hoogvliet Schiedam Vlaardingen meter bedraagt. In 2013 waren dit 77 kantoren. Van het totaal aantal geregistreerde opnamen in 2014 zijn 31 transacties vierkante meter of groter. De grootste transactie is van LyondellBasell met vierkante meter. De vraag naar kantoorruimte komt onder andere voort uit de behoefte om diverse locaties samen te voegen tot één vestiging. Steeds meer organisaties zijn zich hierop aan het oriënteren. Zij vragen grote kantoorvloeren met een open structuur. Dit resulteert naar verwachting in minder transacties, veelal met een negatieve effectieve opname, maar ook grotere transacties. De verhuizingen vinden daarentegen met name binnen dezelfde omgeving plaats. Stichting CVD verhuist eind 2015 binnen de regio en ook Gusto breidt binnen Schiedam uit naar vierkante meter kantoorruimte op één locatie. Tebodin voegt twee kantoren uit Den Haag en Rotterdam Botlek samen in Schiedam en gaat hier circa vierkante meter huren. De STC Group heeft vierkante meter aan de Westzeedijk getransformeerd ten behoeve van haar MBO en HBO opleidingen. Transacties m²: 45 Het aantal transacties van klein formaat blijft toenemen ten opzichte van voorgaande jaren. Verhuurders spelen in op deze wensen en passen gebouwen aan voor kleine huurders. Zo komen steeds meer eigenaren met eigen kantoorconcepten. Een goed voorbeeld hiervan is het Groothandelsgebouw met kleinhandel voor de startende ondernemer. In de grootteklasse van 250 tot 500 vierkante meter zijn 45 transacties geregistreerd. In totaal zijn in de regio Rotterdam 111 opnamen genoteerd. Daarmee is 41% van de transacties een kantoor met een metrage tussen de 250 en 500 vierkante meter. De kleinste grootteklasse kent een opnamevolume van vierkante meter. In Rotterdam bedraagt het totale opnamevolume derhalve vierkante meter. In het centrum van Rotterdam worden de meeste kleine kantoorruimten opgenomen, te weten zeventien objecten oftewel vierkante meter. In totaal is in de stad Rotterdam vierkante meter aan kleine kantoren opgenomen, in het overige deel van Rotterdam is dit vierkante meter. Op jaarbasis is sprake van een toename van 9% in de stad terwijl dit in het buitengebied met 4% is gedaald. Kantorenmarktratio: 10% De verhouding tussen de opname in 2014 en het aanbod op 1 januari 2015, bekend als de kantorenmarktratio, is in een jaar gelijk gebleven en betreft 10%. De Rotterdamse kantorenmarkt blijft met het hoge aanbodcijfer en een beperkt opnamevolume als ruim te typeren. Beleid om verouderd vastgoed aan de markt te onttrekken dient uiteindelijk de voorraad aan te laten sluiten op de totale kantoorbehoefte. 54 Rotterdam Kantorenmarkten 2015

55 Rotterdam Aanbod van kantoorruimten 500m² vvo per deelgebied op 1 januari en de mediane gevraagde huur in Euro Supply of office space 500 square metres of lettable floor area per district on January 1st and median rent asked in Euro Huurprijzen Door het hoge aanbodcijfer en de lage opname staan de huurprijzen en koopsommen nog steeds onder druk. Logischerwijs staan huurprijzen extra onder druk in de gebieden waar het aanbod groot is, maar ook op goede locaties worden nog altijd forse incentives weggegeven. Kortom, het beeld ten aanzien van prijzen is in vergelijking met vorig jaar nauwelijks veranderd. Kantoorgebruikers zijn over het algemeen bereid om meer te betalen voor moderne en flexibele kantoorruimte in het Rotterdam Central District. De huurprijzen van kleinere kantoortransacties staan ook onder druk, aangezien het aanbod de vraag begint in te halen. Hier is de locatie en goede bereikbaarheid met openbaar vervoer van nog groter belang dan bij de grotere kantooropnamen. Waar voorheen eigenaren in het aanloopgebied hun gebouwen beschikbaar stelden voor kleine huurders, gebeurt dat nu ook op centrumlocaties nabij metro en treinstations. Deelgebieden Districts m ² vvo mediane m ² vvo mediane m ² vvo mediane m ² vvo mediane m ² vvo mediane vraagprijs vraagprijs vraagprijs vraagprijs vraagprijs sq. metres median ask. sq. metres median ask. sq. metres median ask. sq. metres median ask. sq. metres median ask. lett. fl. area price lett. fl. area price lett. fl. area price lett. fl. area price lett. fl. area price Rotterdam Centrum Centre Rotterdam Oost East Rotterdam West West Rotterdam Zuid South Hillegersberg / Schiebroek Kralingen Spaanse Polder / Zestienhoven / Noord-West Capelle a/d IJssel / Nieuwerkerk a/d IJssel / Krimpen a/d IJssel Barendrecht / Ridderkerk Berkel en Rodenrijs/Bergschenhoek Havengebied Harbour Spijkenisse Rhoon / Poortugaal / Hoogvliet Schiedam Vlaardingen Totaal Total Mediane gevraagde en gerealiseerde huren Nadat de vraaghuurprijs vorig jaar is gedaald, is het niveau nu stabiel gebleven dan wel licht gedaald. In Kralingen is de mediane vraagprijs wederom het hoogst, te weten 160,- per vierkante meter per jaar. In Rotterdam West en in Spijkenisse is de mediane prijs per vierkante meter per jaar het laagst, namelijk circa 100,-. Vanwege het geringe aantal transacties waarvan de huurprijs per vierkante meter bekend is gemaakt, dienen de gepubliceerde cijfers ter indicatie van de huurprijsontwikkelingen in de regio. In Rotterdam variëren de huurprijzen tussen 69,- per vierkante meter en 179,- per vierkante meter. De prijzen kennen een grote prijsbandbreedte, niet alleen vanwege de locatie maar ook de kwaliteit van het object. Kantorenmarkten 2015 Rotterdam 55

56 Rotterdam Opname per branche 2014 Take-up by sector in % 5% 4% 0% 4% 11% 11% 4% 0% 5% Belangen- en ideële organisaties 14% Bouw en vastgoed Cultuur, sport en recreatie 0% 4% 4% 1% 5% Financiële instellingen Gezondheids- en welzijnszorg Groot- en detailhandel ICT en telecom Industrie Logies-, maaltijd- en drankverstrekking Marketing, communicatie en media 4% 0% 20% Onderwijs Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verplichte sociale verzekeringen Overige branches Overige zakelijke dienstverlening Productie en distributie van en handel in elektriciteit, aardgas, stroom en gekoelde lucht Rechtskundige dienstverlening, accountancy, belastingadvisering en holdings Verhuur van en handel in onroerend goed Verhuur van roerende goederen Vervoer en opslag Winning en distributie van water; afval- en afvalwaterbeheer en sanering Branches Bijna alle branches ondervinden hinder van de economische situatie en zijn derhalve kritisch op alle kosten die worden gemaakt. Opvallend is dat met name offshore bedrijven blijven groeien. Dit blijkt ook uit de branchering, 20% van de geregistreerde bedrijven is afkomstig uit de industriebranche waar het merendeel een offshore bedrijf is zoals LyondellBasell. Verder is 14% een organisatie uit de branche Bouw en vastgoed, 11% Verhuur van roerende goederen en tevens 11% uit de branche Onderwijs. De overige branches noteren geen aandeel groter dan 6%. Voorraad Eind 2014 is Cool63 op de Coolsingel te Rotterdam opgeleverd. Circa vierkante meter is hier beschikbaar. Eind 2015 is de verwachting dat First aan het Weena van vierkante meter wordt opgeleverd. Het afgelopen jaar heeft vierkante meter kantoorruimte aan de Westzeedijk 487 in Rotterdam een maatschappelijke functie gekregen en is vierkante meter kantoorruimte aan de Admiraliteitskade getransformeerd tot woningen. Derhalve is sprake van een voorraaddaling van vierkante meter. De voorraad bedraagt op 1 januari 2015 daarmee vierkante meter kantoorruimte. Dit is 1% minder dan een jaar Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st Totale voorraad Total stock Afname-Toename Decrease-Increase +1% 0% +2,5% -1% +1% -1% Voor meer informatie over de regio Rotterdam kunt u terecht bij: Ooms Makelaars De heer P.J. van Nederpelt MRICS RT Telefoon (010) Rotterdam Kantorenmarkten 2015

57 Deelgebieden met kantorenlocaties Market areas with business districts Dordrecht Zwijndrecht Hendrik-Ido-Ambacht Papendrecht Sliedrecht Kantorenmarkten 2015 Drechtsteden 57

58 Drechtsteden Drechtsteden In Sprekende Cijfers bestaat Drechtsteden uit Dordrecht, Papendrecht, Sliedrecht, Zwijndrecht en sinds vorig jaar is ook Hendrik Ido Ambacht aan de definitie toegevoegd. Alblasserdam wordt buiten beschouwing gelaten. De bestuurlijke regio van de zes bovengenoemde gemeenten staat tussen de provincie en de gemeente. Het kantorenbeleid wordt gemeenschappelijk gevormd en dient aan te sluiten op het beleid van de provincie Zuid-Holland. De bestuursregio Drechtsteden gaat nog steeds door met het huidige beleid. Hierin zijn nieuwe kantoorgebouwen slechts toegestaan als het bestemmingsplan hierin voorziet. Als een initiatief wordt gestart op een locatie waar dit volgens het bestemmingsplan niet is toegestaan, dan dient de initiatiefnemer tenminste elders kantoorruimte weg te nemen uit de voorraad. In de regio lopen diverse initiatieven om kantoren op te delen in kleinere units of te transformeren. Vernieuwde kantoren of transformaties naar een andere functie slagen echter moeizaam. Dit heeft te maken de niet tot nauwelijks aanwezige vraag naar kantoorruimte en leegstaande kantoren die niet geschikt zijn voor een andere functie vanwege hun locatie. Bewegingen op de kantorenmarkt zijn het afgelopen jaar in deze regio zeer beperkt gebleven. De verhuisbewegingen die plaatsvinden zijn voornamelijk binnen de regio en er zijn geen grote kantoorgebruikers van buiten de regio toegetreden. De Belastingdienst Zuid-Holland is samengevoegd met Belastingdienst Breda en Rotterdam, waardoor zij circa vierkante meter achterlaten in de Drechtstreek. Door het vertrek van publieksfuncties zoals het parket van de rechtbank, Kamer van Koophandel, provincie en Belastingdienst is de verwachting dat zakelijke dienstverleners niet snel terug keren naar de Drechtstreek. Verder is niet alleen het aantal transacties beperkt gebleven, ook grote transacties zijn uitgebleven. De vraag naar kantoorruimte heeft met name betrekking op kleinere kantoorunits tot 250 vierkante meter. Op het moment van schrijven lopen een aantal onderhandelingstrajecten binnen de gemeente Dordrecht ten einde. Het gaat om drie contracten die samen een opnamevolume van circa vierkante meter noteren. Het onderhandelingstraject duurt tot dusver anderhalf jaar en geeft daarmee een vertekend beeld van de vraag. In 2015 wordt verwacht dat diverse gebouwen uit nood worden verkocht voor koopsommen onder 200,- per vierkante meter BVO. De leegstand neemt toe als gevolg van bezuinigingen bij zorggerelateerde partijen die door de transformatie van AWBZ naar Wet Langdurige Zorg geen toekomstzekerheid hebben over exploitatie. Door het aantrekken van de woningmarkt komen anderzijds nieuwe initiatieven tot uiting om structureel leegstaande kantoren te transformeren tot woningen. Aanbod Door veel initiatieven om kantoren op te delen in kleinere units is een overaanbod ontstaan aan kantoorverzamelgebouwen. Elk multi-tenant gebouw trekt zijn eigen type gebruikers. Desondanks zijn maar weinig van deze gebouwen, in verhouding tot vergadercentra en flexkantoren in grote steden, echt aantrekkelijk. Het aanbod op 1 januari 2015 is op jaarbasis met 3% toegenomen tot vierkante meter. Ontwikkeling totale aanbod 250m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st Aanbod m² vvo Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar +44% +18% +2% -16% 0% +3% Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde +36% +31% +20% 0% 0% -5% Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m² 3% 4% 7% 0% 0% 0% Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m² 97% 96% 93% 100% 100% 100% Percentage of existing building floor area 58 Drechtsteden Kantorenmarkten 2015

59 Drechtsteden Wederom bestaat het aanbod in zijn geheel uit reeds bestaande kantoorgebouwen. Opvallend is dat diverse gebouwen structureel in aanbod staan, soms al acht jaar, en een structurele leegstand kennen van meer dan 40% van het totale oppervlak. Gebouwen waar in de laatste vijf jaar geen transactie is geweest, sluiten niet aan bij de huidige vraag en worden derhalve niet geselecteerd voor bezichtigingen. Aangezien de vraag naar kantoorruimte bestaat uit vervangingsvraag is geen sprake van effectieve opname en daalt het aanbod vervolgens niet. Het aanbod is tot stand gekomen door 109 objecten met een minimale metrage van 250 vierkante meter. Aan het begin van 2014 stonden ter vergelijking 97 kantoren in aanbod. De gemiddelde grootte van een kantoor is gedaald van vierkante meter vorig jaar tot vierkante meter aan het eind van Het gebouw Crown Point in Dordrecht kent met ruim vierkante meter het grootste aaneengesloten metrage. Aanbod van kantoorruimten 250m² vvo per deelgebied op 1 januari Supply of office space 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st Deelgebieden Districts Dordrecht Papendrecht Sliedrecht Zwijndrecht Hendrik Ido Ambacht Totaal Total Aanbod deelgebieden In Dordrecht worden op 1 januari 2015 de meeste vierkante meters kantoorruimte aangeboden, te weten vierkante meter. Dit is vierkante meter meer dan een jaar geleden. Alle overige deelgebieden noteren eveneens een hoger aanbodcijfer, met uitzondering van Sliedrecht. Hier is sprake van een daling van vierkante meter, daarmee is nog vierkante meter beschikbaar. De gemiddelde transactiegrootte wordt steeds kleiner in Drechtsteden, echter de meeste grote gebouwen sluiten hier niet bij aan. Een huurder met een kleine kantoorbehoefte zit niet graag in een groot gebouw waarin hij de enige huurder is. Door een beperkte vraag naar kantoorruimte en daarnaast nauwelijks effectieve opname is de verwachting dat het komende jaar weinig mutatie te zien is in het aanbod. Opname m 2 vvo kantoorruimten per deelgebied Take-up in square meters of office space of lettable floor area per district Deelgebieden Districts Dordrecht 250m² <250m² Papendrecht 250m² <250m² Sliedrecht 250m² <250m² Zwijndrecht 250m² <250m² Hendrik Ido Ambacht 250m² <250m² Totaal 250m² Total 250m² Totaal <250m² Total <250m² Totaal Total Opname Het transactievolume in 2014 blijft sterk achter in vergelijking met In het afgelopen jaar is vierkante meter kantoorruimte verhuurd of verkocht waarvan het kantoor minimaal 250 vierkante meter groot is. Een jaar eerder was dit nog vierkante meter. Aan het eind van 2014 zijn nog enkele kandidaten in de markt die bezig zijn met besluitvorming omtrent een andere kantoorlocatie. Kantoren op stationslocaties lijken Kantorenmarkten 2015 Drechtsteden 59

60 Drechtsteden '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 Aanbod/Supply Opname en aanbod in m ² vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area Opname/Take-up aantrekkelijker dan kantoren in de periferie. Met name jonge en moderne gebouwen hebben meer aantrekkingskracht. Niet alleen bij grote kantoorgebruikers wordt duurzaamheid een belangrijke eis, ook middelgrote en kleinere huurders vinden dit onderwerp belangrijk. In Zwijndrecht zijn eind 2013 twee kantoren verkocht uit nood en de nieuwe eigenaar heeft gezorgd voor een flinke kwaliteitsimpuls door te investeren in vernieuwing en verbetering. Door de plint te transformeren van kantoor naar retail is de aantrekkingskracht toegenomen en zijn in deze twee gebouwen beduidend meer transacties geregistreerd. Huurders zijn terecht kritisch. Waar voorheen de verhuurder een financiële check uitvoerde naar de solvabiliteit van huurders, wil een huurder nu weten of de verhuurder wel in staat is om gebouwgebonden onderhoud uit te voeren gedurende de exploitatie. Naar verwachting lopen kantoren van lokale en regionale beleggers, die dicht op hun huurders zitten, qua aantrekkingskracht voorop ten opzichte van kantoren van grotere beleggingsfondsen, die op afstand reageren door diverse beheerslijnen en managementlagen. Transacties 250m²: 9 In het afgelopen jaar zijn zeven kantoren verhuurd en twee objecten verkocht. De gemiddelde grootte van een opname bedraagt 510 vierkante meter. In 2013 zijn aanzienlijk meer kantoren opgenomen, te weten 24. De gemiddelde grootte van een transactie waarvan de minimale metrage 250 vierkante meter bedraagt, was toen 746 vierkante meter. Het uitblijven van grote transacties heeft de transactiegrootte wederom doen dalen. In 2014 is één opname genoteerd, te weten in Zwijndrecht, met een oppervlakte van meer dan vierkante meter. Transacties <250m²: 33 Door onder andere een toenemende dynamiek bij startende en jonge bedrijven, die elkaar opzoeken in plaats van op zolder werken, neemt het aantal kleinere transacties toe. In het afgelopen jaar zijn 33 kantoren opgenomen waarvan het oppervlak niet groter dan 250 vierkante meter is. Het opnamevolume bedraagt in het afgelopen jaar vierkante meter, waarbij het merendeel heeft plaatsgevonden in Dordrecht. Bij kleine kantoorruimten is interactie met andere bedrijven, horeca, beleving en andere voorzieningen van groot belang. In Dordrecht en Zwijndrecht hebben diverse transacties plaatsgevonden nabij het NS station. De klassieke kantoorvilla De Rozenhof in Dordrecht en het kantoorgebouw Victor in Zwijndrecht zijn door diverse transacties bijna vol. In 2014 zijn in totaal 42 kantoortransacties genoteerd. Maar liefst 79% van het totaal aantal transacties is niet groter dan 250 vierkante meter. Het totale opnamevolume in 2014 bedraagt vierkante meter. Voor 2015 wordt een doorloop van het aantal kleine transacties verwacht. Kantorenmarktratio: 4% Door het incidentele lage opnamevolume is de kantorenmarktratio van 15% vorig jaar gedaald tot 4% dit jaar. De kantorenmarktratio geeft de verhouding weer tussen de vraag in een bepaalde periode en het aanbod aan het einde van deze periode. Het aanbod overstijgt de vraag meerdere malen. Door de schommelingen in het transactieniveau is de ratio aan forse schommelingen onderhevig. Verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district Deelgebieden Districts Verwacht / Expected ( ) 2015 Dordrecht Papendrecht Sliedrecht Zwijndrecht Hendrik Ido Ambacht Drechtsteden Kantorenmarkten 2015

61 Drechtsteden Huurprijzen De huurprijzen in alle deelgebieden maken dezelfde beweging. Vraagprijzen van meer dan 140,- per vierkante meter per jaar worden soms gecontracteerd met een incentive tot één derde van de contractwaarde. Lagere incentives gelden voor gebouwen waar al zeer scherpe huren worden gevraagd. De laagste vraagprijs is 50,- per vierkante meter per jaar, echter deze loopt op als rekening wordt gehouden met huurdersinvesteringen. Uiteindelijk lijkt de intrinsieke waarde van een meter kantoorruimte zich te bewegen tussen 90,- en 110,- per vierkante meter per jaar. Uiteindelijk is er niet meer zoveel verschil voor de huurder die kijkt naar de totale huisvestingskosten van huur vermeerderd met servicekosten. Door een beperkt aantal transacties kunnen geen bijzondere trends in huurprijsontwikkelingen worden waargenomen. Zowel de tophuren als de laagste vraaghuren lijken te stabiliseren, net als de effectieve huren na correctie voor incentives. Naar verwachting blijven de huurprijzen zich bewegen tussen 60,- en 130,- per vierkante meter per jaar. Voorraad Het afgelopen jaar is in Drechtsteden geen nieuwbouw opgeleverd. Op Businesspark Amstelwijck is een complex in aanbouw voor Alphatron. Het betreft een bedrijfsgebonden kantoor met een verhouding van 60% kantoorruimte en 40% bedrijfsruimte. Verder zijn geen kantoormeters onttrokken aan de markt. Diverse initiatieven van de afgelopen vijf jaar hebben tot dusver nog niet tot effectieve transformaties geleid. Nog altijd zijn er diverse plannen, echter dit leidt in 2015 nog niet tot definitieve onttrekkingen. Verder staan ook geen kantoren gepland om te worden gesloopt. Derhalve blijft de voorraad in Drechtsteden gelijk aan vorig jaar, te weten vierkante meter. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st Totale voorraad Total stock Afname-Toename Decrease-Increase +13% +0,65% 0% 6% 0% 0% Voor meer informatie over de regio Drechtsteden kunt u terecht bij: Ooms Makelaars De heer T.E.D. Rommelse MRICS RT Telefoon (078) Kantorenmarkten 2015 Drechtsteden 61

62 Drechtsteden 62 Drechtsteden Kantorenmarkten 2015

63 Regio Utrecht en Amersfoort de Nieuwe Werkelijkheid van de kantorenmarkt 5 Kantorenmarkten 2015 Regio Utrecht en Amersfoort 63

64 Utrecht Kantorenmarkten 2015

65 Utrecht Utrecht De centrale ligging, het belangrijkste OV-knooppunt van Nederland, een goed opgeleide beroepsbevolking en een hoogwaardige leef- en werkomgeving zijn kwaliteiten die aan Utrecht toekomen. Het Utrechtse economische beleid heeft als doelstelling om de gemeente duurzaam economisch te ontwikkelen waardoor welvaart, werkgelegenheid en voorzieningen worden bevorderd. De provincie wil kantoorbouw op locaties die gemeenten hebben aangewezen beperken, aangezien nu al te veel leeg staat. Ook na de crisis blijven naar verwachting kantoren leeg doordat op een andere manier wordt gewerkt. Mensen werken niet alleen minder op kantoor, maar door technologische ontwikkelingen neemt naar verwachting ook het aantal werknemers verder af. Volgens de provincie stond ongeveer één miljoen vierkante meter nieuwe kantoren gepland, begin 2014 werd bekend dat hiervan de helft overblijft. Plannen worden derhalve geschrapt en bestaande kantoorlocaties krijgen een nieuwe functie. Gemeenten hebben medio 2014 in de Regionale Overeenkomst Kantoren afgesproken om de plancapaciteit terug te dringen en sloop en transformatie van verouderde en leegstaande kantoren aan te moedigen. Kantoren worden niet alleen getransformeerd naar woningen, maar ook tot maatschappelijke functies. Medio 2014 is het nieuwe stadskantoor van vierkante meter aan de gemeente opgeleverd. Het stadskantoor is voor de gemeente een stap in het vernieuwen van de organisatie. Een toegankelijk kantoor met moderne ICT voorzieningen en mogelijkheden tot het implementeren van een nieuwe manier van werken, waardoor de gemeente naar eigen zeggen beter kan samenwerken met de stad. Door de intrek van de gemeente in het stadskantoor is elders in de stad veel leegstand ontstaan. De markt kent nieuwe vraag die ontstaat door prijsontwikkelingen in de regio. De prijs/kwaliteitsverhouding wordt steeds beter, waardoor bedrijven hun huidige locatie inruilen voor een nieuwer kantoor. De vraag is daarmee echter nog niet effectief aangezien de ruimte die zij achterlaten groter is dan wordt opgenomen. Ontwikkeling totale aanbod 500m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space 500 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st Aanbod m² vvo Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar +22% +6% +6% -7% +8% -1% Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde +13% +12% +15% +3% +6% +2% Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m² 8% 2% 2% 1% 1% 0% Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m² 92% 98% 98% 99% 99% 100% Percentage of existing building floor area Aanbod Uit het aanbod kan worden opgemerkt dat steeds vaker grote kantoren worden opgesplitst in kleinere eenheden. Verder is nog steeds een tekort aan kwalitatief hoogwaardig aanbod. Het aantal verouderde objecten in aanbod is derhalve groot. Op 1 januari 2015 is in Utrecht vierkante meter kantoorruimte beschikbaar. Dit is 1% minder dan een jaar geleden. Ten opzichte van het vijfjaarlijks gemiddelde is het aanbod met 2% gestegen. Het aanbod bestaat in zijn geheel uit bestaande kantoorgebouwen. Aan het einde van 2014 staan in de regio Utrecht 314 objecten in aanbod, dit is een afname van vier objecten in vergelijking met een jaar geleden. De gemiddelde grootte van een beschikbaar kantoor is vierkante meter. Vorig jaar was de gemiddelde grootte vierkante meter. Negen objecten hebben een beschikbaar oppervlak van minimaal vierkante meter. Het grootste kantoor in aanbod betreft het gebouw Le Mirage in Utrecht Zuid, namelijk vierkante meter. Kantorenmarkten 2015 Utrecht 65

66 Utrecht Aanbod van kantoorruimten 500m² vvo per deelgebied op 1 januari Supply of office space 500 square metres of lettable floor area per district as of January 1st Deelgebieden Districts Utrecht Centrum Centre Utrecht Maliebaan e.o Utrecht Noord-West North-West Utrecht Oost East Utrecht Papendorp Utrecht West West Utrecht Zuid South Leidsche Rijn Utrecht Bunnik De Bilt / Bilthoven Houten Maarssen Nieuwegein Zeist / Driebergen IJsselstein Overig Other Totaal Total Opname en aanbod in m ² vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area Aanbod deelgebieden Sinds vorig jaar is IJsselstein aan de regio Utrecht toegevoegd. Hier is het aanbod in een jaar fors gedaald van vierkante meter op 1 januari 2014 tot vierkante meter op 1 januari In de stad Utrecht is het aanbod vierkante meter. Op jaarbasis is in de stad het aantal beschikbare vierkante meters kantoorruimte met 4% gedaald. In de overige deelgebieden is het aanbod met 3% gestegen tot vierkante meter. Derhalve staat 56% van het aanbod uit de regio in de stad Utrecht en 44% in de overige deelgebieden. Van alle deelgebieden noteert Nieuwegein traditiegetrouw het hoogste aanbodvolume, te weten vierkante meter aan het begin van '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 Aanbod/Supply Opname/Take-up Opname Ondanks het sterk gestegen opnamevolume in 2013 ten opzichte van 2012, is in 2014 het transactievolume wederom gestegen. Een enkele transactie van vierkante meter deed het totaal aantal opgenomen vierkante meters in 2013 aanzienlijk stijgen. In 2014 zijn drie transacties met een metrage groter dan vierkante meter geregistreerd. Tezamen noteren zij een opnamevolume van vierkante meter. Relatief gezien worden meer kleinere kantoren verhuurd dan grotere, alsmede deelverhuur in grotere objecten. In de stad Utrecht is het afgelopen jaar vierkante meter kantoorruimte met een minimaal metrage van 500 vierkante meter opgenomen. Dit is 1% meer dan in 2013 is verhuurd of verkocht. In de overige deelgebieden is vierkante meter opgenomen. Wanneer dit wordt vergeleken met het opnamevolume in 2013, is sprake van een stijging van vierkante meter. Het merendeel van het transactieniveau is toe te schrijven aan Nieuwegein en Houten met respectievelijk en vierkante meter. Verder is in de stad Utrecht de vraag naar kantoorruimte het grootst in het centrum en in Utrecht Zuid. Transacties 500m²: 53 In heel 2014 zijn 53 transacties geregistreerd, dit is een daling van elf kantoren ten opzichte van het aantal waarnemingen in het voorgaande jaar. Van het totaal aantal transacties noteren 29 kantoren een minimaal metrage van vierkante meter. Een kantooropname is gemiddeld vierkante meter groot. In vergelijking met 2013 is een kantoor 534 vierkante meter groter. Vorig jaar is de gemiddelde transactiegrootte eveneens toegenomen. Enkele grote transacties van meer dan vierkante meter doen de gemiddelde grootte toenemen. 66 Utrecht Kantorenmarkten 2015

67 Utrecht Opname m 2 vvo kantoorruimten per deelgebied Take-up in square meters of office space of lettable floor area per district Deelgebieden Districts Utrecht Centrum Centre 500m² m² Utrecht Maliebaan e.o. 500m² m² Utrecht Noord-West North-West 500m² m² Utrecht Oost East 500m² m² Utrecht Papendorp 500m² m² Utrecht West West 500m² m² Utrecht Zuid South 500m² m² Leidsche Rijn 500m² m² Utrecht 500m² Utrecht m² Utrecht Totaal Total Bunnik 500m² m² De Bilt / Bilthoven 500m² m² Houten 500m² m² Maarssen 500m² m² Nieuwegein 500m² m² Zeist / Driebergen 500m² m² IJsselstein 500m² m² Overig 500m² Other 500m² Overig m² Other m² Overig Totaal Total Totaal 500m² Total 500m² Totaal m² Total m² Totaal Total Transacties m²: 50 Inmiddels ontstaan steeds meer kleine nieuwe kantorenconcentraties met veel faciliteiten en bredere bestemmingen. Op stationslocaties en in de nabijheid van stadsvoorzieningen vindt veel verhuur van kleine units plaats. Hierdoor is het aanbod in de stad nog maar beperkt. De vraag naar kleinere kantoorruimten is te verklaren door de hoeveelheid zzp ers en de implementatie van flexibel werken. Het afgelopen jaar zijn 50 transacties geregistreerd waarvan het metrage 250 tot 500 vierkante meter betreft. Dit vormt tezamen een opnamevolume van vierkante meter. In de regio Utrecht is het aantal transacties vanaf 250 vierkante meter 103 kantoren. Dit zijn drie objecten minder dan in 2013 geregistreerd zijn. Het totale opnamevolume is daarentegen met 10% gestegen tot vierkante meter. Kantorenmarkten 2015 Utrecht 67

68 Utrecht Kantorenmarktratio: 17% De kantorenmarktratio geeft aan of de markt ruimer of krapper is geworden, een dalend percentage geeft een ruimere marktverhouding weer en een stijgend percentage duidt op een krappere markt. Voor het tweede jaar op rij is de verhouding tussen vraag en aanbod in de regio verbeterd. In een jaar is de ratio met één procentpunt gestegen tot 17%. Verwchte tophuren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Expected top rents per square metres of lettable floor area of office space per district Deelgebieden Districts Verwacht / Expected ( ) 2015 Utrecht Centrum Centre 225 Utrecht Maliebaan e.o. 225 Utrecht Noord-West North-West 150 Utrecht Oost East 165 Utrecht Papendorp 160 Utrecht West West 125 Utrecht Zuid South 135 Leidsche Rijn 90 Bunnik 135 De Bilt / Bilthoven 110 Houten 150 Maarssen 125 Nieuwegein 100 Zeist/Driebergen 185 IJsselstein 187 Aanbod van kantoorruimten 500m² vvo per deelgebied op 1 januari en de mediane gevraagde huur in Euro Huurprijzen De vraagprijzen en transactieprijzen lijken dichter tot elkaar te komen, met name in Utrecht Centrum. De prijzen worden in reactie op de marktontwikkelingen aangepast. De prijs/kwaliteitsverhouding wordt beter, waarbij de prijs daalt en de kwaliteit stijgt. De prijzen in de randgemeenten blijven echter licht dalen. De hoogte van de incentives is afhankelijk van de huurprijs en de financiële toestand van de eigenaar. De investeringen worden veelal in het pand aangebracht en betaald door de eigenaar. Supply of office space 500 square metres of lettable floor area per district on January 1st and median rent asked in Euro Deelgebieden Districts m ² vvo mediane m ² vvo mediane m ² vvo mediane m ² vvo mediane m ² vvo mediane vraagprijs vraagprijs vraagprijs vraagprijs vraagprijs sq. metres median ask. sq. metres median ask. sq. metres median ask. sq. metres median ask. sq. metres median ask. lett. fl. area price lett. fl. area price lett. fl. area price lett. fl. area price lett. fl. area price Utrecht Centrum Centre Utrecht Maliebaan e.o Utrecht Noord-West North-West Utrecht Oost East Utrecht Papendorp Utrecht West West Utrecht Zuid South Leidsche Rijn Bunnik De Bilt / Bilthoven Houten Maarssen Nieuwegein Zeist/Driebergen IJsselstein Totaal Total Utrecht Kantorenmarkten 2015

69 Utrecht Gerealiseerde mediane huren in Euro per m² vvo per deelgebied Median rents paid in Euro per square metre of lettable floor area per district Mediane gevraagde en gerealiseerde huren Aan de hand van de mediane gevraagde en gerealiseerde huren wordt inzicht gegeven in de huurprijsontwikkelingen binnen de diverse deelgebieden van de regio Utrecht. Hierbij dient te worden opgemerkt dat vanwege een beperkt aantal waarnemingen de gerealiseerde huurprijzen ter indicatie dienen. In het afgelopen jaar is in Nieuwegein het minst betaald, namelijk 73,- per vierkante meter per jaar. Het duurst is een kantoor in Zeist/Driebergen, te weten 186,- per vierkante meter per jaar. Wanneer wordt gekeken naar de mediane vraagprijs, dan wordt duidelijk dat de prijzen over het algemeen naar beneden zijn bijgesteld. Alleen Zeist/Driebergen vormt hierop een uitzondering, hier is de vraagprijs met 5,- gestegen tot een mediane prijs van 140,- per vierkante meter per jaar. Deelgebieden Districts aantal mediane aantal mediane aantal mediane aantal mediane aantal mediane transacties huurprijs transacties huurprijs transacties huurprijs transacties huurprijs transacties huurprijs number of median number of median number of median number of median number of median transactions rent transactions rent transactions rent transactions rent transactions rent Utrecht Centrum Centre Utrecht Maliebaan e.o Utrecht Noord-West North-West Utrecht Oost East Utrecht Papendorp Utrecht West West Utrecht Zuid South Leidsche Rijn Bunnik De Bilt / Bilthoven Houten Maarssen Nieuwegein Zeist/Driebergen IJsselstein % 0% 3% 0% 20% 10% 3% 0% 0% 1% Opname per branche 2014 Take-up by sector in % 2% 13% 0% 7% 3% 1% Branches De kantorenmarkt in Utrecht wordt met name in beweging gehouden door dienstverleners, ICT partijen, opleidingen, stichtingen en partijen in de zorgsector. Dit blijkt ook uit de opnamecijfers van afgelopen jaar. De branche Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verplichte sociale verzekeringen heeft in 2014 een groot metrage opgenomen. Van het transactievolume waar de huurder van bekend is gemaakt, betreft 20% een huurder afkomstig uit deze branche. Verder kent de regio Utrecht een groot aandeel groot- en detailhandelaars en ICT en telecom bedrijven, respectievelijk 16% en 14% van het opnamevolume. De branche Gezondheids- en welzijnszorg noteert net als de branche Verhuur van en handel in onroerend goed een aandeel van 10%. 7% 16% 9% Belangen- en ideële organisaties Bouw en vastgoed Cultuur, sport en recreatie Financiële instellingen Gezondheids- en welzijnszorg Groot- en detailhandel ICT en telecom Industrie Logies-, maaltijd- en drankverstrekking Marketing, communicatie en media Onderwijs Kantorenmarkten 2015 Utrecht 69 Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verplichte sociale verzekeringen Overige branches Overige zakelijke dienstverlening Productie en distributie van en handel in elektriciteit, aardgas, stroom en gekoelde lucht Rechtskundige dienstverlening, accountancy, belastingadvisering en holdings Verhuur van en handel in onroerend goed Verhuur van roerende goederen Vervoer en opslag Winning en distributie van water; afval- en afvalwaterbeheer en sanering

70 Utrecht Voorraad Het stationsgebied is ondanks de oplevering van het stadskantoor van vierkante meter nog steeds in ontwikkeling. In totaal wordt vierkante meter BVO voor kantoren gerealiseerd, onderverdeeld in vierkante meter op basis van het Masterplan Stationsgebied en vierkante meter in de omgeving van het Stationsgebied. Daarnaast worden tevens woningen ontwikkeld. De transformaties zijn met name ten behoeve van maatschappelijk vastgoed, zoals bioscoop en bibliotheek. In Leidsche Rijn Centrum wordt voor 2018 voor kantoren vierkante meter BVO gereserveerd. Daarnaast is nog ruimte voor wonen, detailhandel, horeca, commerciële dienstverlening en niet-commerciële dienstverlening. De voorraad in Utrecht is door de oplevering van het stadskantoor met 2% gestegen tot vierkante meter kantoor. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st Totale voorraad Total stock Afname-Toename Decrease-Increase 0% 0% +2% 0% 0% +2% Voor meer informatie over de regio Utrecht kunt u terecht bij: Molenbeek Makelaars De heer C.F. Vermeij RT Telefoon (030) Utrecht Kantorenmarkten 2015

71 Kantorenmarkten 2015 Amersfoort 71

72 Amersfoort Amersfoort In Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2015 omvat de regio Amersfoort de volgende deelgebieden: Amersfoort Centrum, Noord, West, Zuid, Vathorst en Leusden. Omdat Leusden en Vathorst sinds vorig jaar zijn toegevoegd zijn de cijfers van eerdere jaren niet direct te vergelijken. Amersfoort heeft door haar centrale ligging een goede bereikbaarheid en door een hoog opgeleide jonge bevolking grote aantrekkingskracht op de overige zakelijke dienstverleners, gezondheids- en welzijnszorg, stichtingen en verenigingen. De provincie wil dat de gemeente een terughoudend kantoorbeleid voert. Dit betekent dat geen nieuwe kantoren aan de bestaande voorraad mogen worden toegevoegd. Op lokaal niveau wordt hier echter genuanceerder over gedacht. De gemeente Amersfoort wil zo min mogelijk vastgoed in beheer. Daarom zijn de monumentale Muziekschool en de voormalige openbare bibliotheek onder voorbehoud verkocht. Er is een toenemende mate van bewustzijn van de noodzaak van regionale samenwerking tussen gemeente en bedrijven. Vraag en aanbod staat nog steeds in een ongezonde verhouding tot elkaar. Toch lijkt het of de markt meer beweging kent. Op dit moment bevinden zich veel zzp ers en kleine bedrijven in de markt. Op de huurmarkt is de meeste beweging. De koopmarkt ondervindt hinder van de beperkte financieringsmogelijkheden die potentiële kopers in hun ambities tegenwerken. Ontwikkeling totale aanbod 250m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st Aanbod m² vvo Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar +53% +1% -17% -4% +9% -7% Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde +77% +28% +2% +9% -4% -7% Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m² 27% 27% 0,5% 0,5% 0% 0% Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw 73% 73% 99,5% 99,5% 100% 100% Percentage of existing building floor area Aanbod Het aantal te koop en te huur staande vierkante meters kantoorruimte bedraagt in de regio Amersfoort op 1 januari 2015 in totaal vierkante meter. In vergelijking met een jaar geleden is sprake van een daling van 7%. Ook ten opzichte van het vijfjaarlijkse gemiddelde is het aanbod met 7% afgenomen. Het aanbod bestaat volledig uit reeds gebouwde kantoren. Het aanbodvolume wordt gevormd door 155 objecten met een minimale metrage van 250 vierkante meter. Een jaar geleden stonden ter vergelijking 167 kantoren in aanbod. Kantoren die uit het aanbod worden gehaald zijn niet per definitie door de markt opgenomen. Objecten met structurele leegstand voldoen vaak niet aan de huidige vraag naar hoogwaardige kantoorruimten. Kantoren die lang leegstaan worden mogelijk gekocht als belegging. De koper haalt het kantoor vervolgens uit het aanbod om deze te verbouwen en vervolgens weer vernieuwd aan de markt aan te bieden. Op het moment van schrijven zijn deze objecten niet voor verhuur beschikbaar en derhalve geen onderdeel van het aanbod. Mogelijk worden deze panden opnieuw aangeboden. Aanbod deelgebieden Het aanbod rondom het Centraal Station stijgt naar verwachting verder door de nog toe te voegen ruimte aan de Van Asch van Wijckstraat 55 van Agis/Achmea van circa vierkante meter en het kantoor van de Amersfoortse Verzekeringen aan de Stadsring van vierkante meter, die zij in 2015 verlaten. Agis heeft inmiddels het centrum van Amersfoort verlaten. Het aanbod in Amersfoort Centrum is van vierkante meter aan het begin van 2014 gedaald tot vierkante meter aan het einde van dit jaar. Hieraan ligt één enkele grote transactie ten grondslag, te weten Friesland Campina die hier Amersfoort Kantorenmarkten 2015

73 Amersfoort vierkante meter opneemt. In Leusden is vierkante meter beschikbaar, dit is een forse daling in vergelijking met 1 januari Het aanbod in Amersfoort Vathorst is gelijk gebleven. Daarentegen noteren Amersfoort Noord, West en Zuid een hoger aanbodcijfer. Aanbod van kantoorruimten 250m² vvo per deelgebied op 1 januari Supply of office space 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st Deelgebieden Districts Amersfoort Centrum Centre Amersfoort Noord North Amersfoort West West Amersfoort Zuid South Amersfoort Vathorst Leusden Totaal Total Opname In Amersfoort worden relatief veel meer kleine kantoorruimte dan grote kantoren verhuurd. Deelverhuur komt steeds vaker voor. Het opnamevolume bedraagt in 2014 in totaal vierkante meter. Ter vergelijking, in het hieraan voorafgaande jaar was dit beduidend meer, te weten vierkante meter. De meeste transacties vinden plaats in Amersfoort Noord, echter het hoogste transactievolume is toe te schrijven aan Amersfoort Centrum. In het centrum is afgelopen jaar vierkante meter opgenomen (zes transacties), in Amersfoort Noord vierkante meter (twaalf transacties). Rondom het Centraal Station zitten diverse landelijke concerns, alsmede grote regionale partijen. In het noorden van Amersfoort zitten naast grote kantoorgebruikers veelal kleinere kantoorgebruikers. Opname m 2 vvo kantoorruimten per deelgebied Take-up in square meters of office space of lettable floor area per district Deelgebieden Districts Amersfoort Centrum Centre 250m² <250m² Amersfoort Noord North 250m² <250m² Amersfoort West West 250m² <250m² Amersfoort Zuid South 250m² <250m² Amersfoort Vathorst 250m² <250m² Leusden 250m² <250m² Totaal 250 m 2 Total 250 m Totaal <250 m 2 Total <250 m Totaal Total '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 Aanbod/Supply Opname en aanbod in m ² vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area Opname/Take-up Transacties 250m²: 28 In het afgelopen jaar zijn 28 kantoorruimten opgenomen waarvan het metrage minimaal 250 vierkante meter betreft. In 2013 waren dit 44 kantoren. Vijf transacties zijn minimaal vierkante meter groot. Het merendeel van de geregistreerde opnamen is een huurtransactie, te weten 25. De overige drie transacties betreffen koop voor eigen gebruik. De gemiddelde transactiegrootte is vierkante meter. Dit is een klein verschil met vorig jaar, toen de gemiddelde grootte vierkante meter betrof. De grootste transactie die in het afgelopen jaar is genoteerd, is de transactie van FrieslandCampina. Zij geven verdere invulling aan haar centralisatieplannen en kozen daarbij wederom voor Amersfoort. FrieslandCampina neemt haar intrek in het kantoorgebouw Between aan het Smalle pad, van vierkante meter. Sinds 2010 is FrieslandCampina al gevestigd aan het Stationsplein in Amersfoort. Kantorenmarkten 2015 Amersfoort 73

74 Amersfoort Transacties <250m²: 39 In het afgelopen jaar hebben relatief veel transacties plaatsgevonden met een kantoormetrage kleiner dan 250 vierkante meter, te weten 39. In 2013 waren dit er eveneens 39. Het transactievolume is licht toegenomen van vierkante meter in 2013 tot vierkante meter afgelopen jaar. In Amersfoort Centrum, Noord en West zijn de meeste kleine kantoortransacties geregistreerd, namelijk tien in elk deelgebied. Het hoogste opnamevolume is toe te schrijven aan Amersfoort Noord, te weten vierkante meter. In totaal zijn 67 kantoortransacties geregistreerd in deze regio. Van het totaal aantal transacties is 58% een kantoor van klein formaat. Deze trend zet zich naar verwachting voort. In reactie hierop worden grotere kantoorpanden geschikt gemaakt om kleinere units te kunnen verhuren. Het totale opnamevolume bedraagt derhalve vierkante meter en haalt daarbij niet het niveau van 2013 die vierkante meter betrof, maar overstijgt het volume van 2012 van vierkante meter. Kantorenmarktratio: 13% Door een tegenvallende vraag het afgelopen jaar is de verhouding tussen het aanbod en opname verder verruimd. De kantorenmarktratio bedraagt 13%, dit is zes procentpunt lager dan aan het begin van 2014 het geval was. De verbeterende economie moet leiden tot meer beweging op de markt, dat resulteert in een hoger opnamevolume. Of dit uiteindelijk ook bijdraagt aan een effectieve kantorenvraag moet blijken, aangezien de markt vooralsnog voor een groot deel bestaat uit vervangingsvraag. Huurprijzen Vorig jaar zijn de prijzen fors gedaald. Dit jaar lijken de vraaghuurprijzen stabieler. Echter, gelet op de verhouding tussen vraag en aanbod hebben huurders de ruimte om te onderhandelen. In het centrum zijn de huurprijzen redelijk stabiel. Daarentegen dalen de huurprijzen in de randgemeenten en bedrijventerreinen. Op de populaire locaties blijft de prijs naar verwachting stabiel, in de overige gebieden is de verwachting dat de prijs nog licht daalt. Incentives zijn daarbij geheel afhankelijk van de investeringen die door de verhuurder in het pand zijn gedaan. Indien sprake is van een hoogwaardig afwerkingsniveau zijn de incentives beperkt. De hoogst genoteerde huurprijs, zonder daarbij rekening te houden met incentives, bedraagt 170,- per vierkante meter per jaar en is geregistreerd in Amersfoort Centrum. De mediane huurprijs is in ,- per vierkante meter per jaar. Verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district Deelgebieden Districts Verwacht / Expected ( ) 2015 Amersfoort Centrum Centre Amersfoort Noord North Amersfoort West West Amersfoort Zuid South Amersfoort Vathorst Leusden Voorraad De kantorenvoorraad in de regio Amersfoort aan het begin van 2015 bedraagt vierkante meter. Door de toevoeging van Leusden en Amersfoort Vathorst is sinds 2014 de voorraad herzien en kan dit niet met eerdere jaren worden vergeleken. Aangezien de gemeente waarde hecht aan herstructurering van bestaande werklocaties boven de aanleg van nieuwe locaties, staat nieuwbouw niet langer op de planning. De gemeente heeft prioriteit van herstructurering aan de bedrijventerreinen Isselt en De Hoef. Daarnaast is de wens om Bedrijvenpark Vathorst, De Wieken Zuid en Noord verder te ontwikkelen. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st Totale voorraad Total stock * Afname-Toename Decrease-Increase +9% 0% -8% 0% - 0% Voor meer informatie over de regio Amersfoort kunt u terecht bij: Molenbeek Makelaars De heer J.W. van Lieshout RT Telefoon (033) Amersfoort Kantorenmarkten 2015

75 Regio de Nieuwe Werkelijkheid van de kantorenmarkt Brabantse stedenrij Eindhoven, Den Bosch, Breda, Tilburg 6 Kantorenmarkten 2015 Brabantse stedenrij 75

76 Eindhoven 76 Eindhoven Kantorenmarkten 2015

77 Eindhoven Eindhoven De regio Eindhoven is onderdeel van de Brabantse Stedenrij en de kantorenmarkt wedijvert derhalve met Breda, Den Bosch en Tilburg. Opvallend is dat met name in en rondom het centrum van de stad veel kantoren leeg staan. Dit is te verklaren doordat in Eindhoven met name in het centrum sprake is van veel grote kantoren, zoals de Kennedytoren, kantorencomplex Bogert en het TD gebouw. Mede door de veranderende manier van werken is de kantoorbehoefte laag. Voor diverse leegstaande kantoren wordt naar alternatieve functies gekeken. De gemeente Eindhoven laat bewust marktpartijen onderzoeken of het al dan niet haalbaar is om de functie van een gebouw te wijzigen. Met de leegstandsmonitor, die door de gemeente is opgesteld voor marktpartijen, is in kaart gebracht welke gebouwen zich lenen voor functiewijziging. Het kantorenbeleid is opgeschaald naar regionaal niveau door samen met 21 gemeenten (Samenwerkingsverband Regio Eindhoven) afspraken te maken over de programmering van locaties. In totaal is daarbij vierkante meter en 40 hectare nieuwbouwplannen voor kantoorgebouwen voorlopig geschrapt. In het afgelopen jaar wordt de kantorenmarkt in Eindhoven met name bepaald door verplaatsingen van kantoorgebruikers. Hierbij is positief dat deze bedrijven wederom kiezen voor hun kantoor in deze regio. Philips Lighting verhuist van Eindhoven Centrum naar High Tech Campus en laat hierbij een kantoor van vierkante meter achter. Voor dit gebouw wordt gekeken naar een alternatieve functie zoals wonen en andere ondersteunende functies. Verschillende kantoorgebruikers voegen diverse vestigingen samen op één locatie, zoals Univé heeft gedaan in het VGZ gebouw. Een gebruiker die niet in Eindhoven is gebleven is Vion, zij verhuizen vanwege reorganisatie het hoofdkantoor naar Boxtel en laten vierkante meter achter op de Noord-Brabantlaan. Ontwikkeling totale aanbod 250m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st Aanbod m² vvo Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar +9% +24% -16% +13% -5% +9% Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde +7% +22% -3% +10% 0% +5% Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m² 5% 2% 0,5% 0% 0% 0% Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m² 95% 98% 99,5% 100% 100% 100% Percentage of existing building floor area Aanbod Op 1 januari 2015 bedraagt het aanbod kantoorruimte in Eindhoven vierkante meter. Dit is een toename van 9% in vergelijking met een jaar geleden. Het aanbod is aan een stijging onderhevig, onder andere vanwege het feit dat kantoorgebruikers verplaatsen naar een andere locatie en daarbij minder kantoorruimte opnemen dan zij achterlaten. Derhalve is sprake van een negatieve effectieve opname, dat resulteert in een hoger aanbodcijfer. Een positief opnameniveau geeft daarbij een vertekend beeld aangezien de leegstand op de kantorenmarkt verder oploopt. Ten opzichte van het vijfjaarlijkse gemiddelde is sprake van een stijging van 5%. Het gehele aanbod bestaat wederom uit bestaande kantoorgebouwen. Het aanbodvolume wordt gevormd door 209 objecten met een minimale metrage van 250 vierkante meter. In vergelijking met een jaar geleden is dit aantal met elf objecten toegenomen. De grootte van een beschikbaar object betreft gemiddeld vierkante meter, dit is een toename van 39 vierkante meter op jaarbasis. In het centrum van Eindhoven staat het grootste aaneengesloten beschikbare metrage te huur, te weten vierkante meter in de Kennedytoren. Gemeente Eindhoven heeft hier kantoorruime achtergelaten en is verhuisd naar hun eigen gerenoveerde gebouw NRE. Kantorenmarkten 2015 Eindhoven 77

78 Eindhoven Aanbod van kantoorruimten 250m² vvo per deelgebied op 1 januari Supply of office space 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st Deelgebieden Districts Eindhoven Centrum Centre Eindhoven Noord North Eindhoven West West Eindhoven Zuid & Oost South & East Totaal Total Aanbod deelgebieden In Eindhoven Centrum staat traditiegetrouw het meeste aantal vierkante meter kantoorruimte in aanbod, te weten vierkante meter. Dit betreft een toename van 600 vierkante meter in vergelijking met een jaar geleden. De overige deelgebieden noteren eveneens een hoger beschikbaar kantoormetrage dan vorig jaar. Het merendeel van de kantoren valt daarmee in het centrumgebied en het stationsgebied. In het centrum van Eindhoven staan relatief gezien meer kantoorgebouwen dan in de overige deelgebieden, waardoor logischerwijs hier ook meer aanbod beschikbaar is. In diverse leegstaande kantoren zijn concepten opgestart ten behoeve van unit verhuur. De concurrentie in dit segment is in alle deelgebieden gestegen. Door de high tech oriëntatie kennen terreinen als High Tech Campus en Technische Universiteit Eindhoven Campus nagenoeg geen leegstand. Desondanks hebben de kantorenparken in de randgemeenten Son, Veldhoven en Best eveneens met veel leegstand te maken. Opname m 2 vvo kantoorruimten per deelgebied Take-up in square meters of office space of lettable floor area per district Deelgebieden Districts Eindhoven Centrum 250m 2 Centre <250m Eindhoven Noord 250m 2 North <250m Eindhoven West 250m 2 West <250m Eindhoven Zuid & Oost 250m 2 South & East <250m Totaal 250m 2 Total 250m Totaal <250m 2 Totaal <250m Totaal Total Opname en aanbod in m ² vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 Opname De vraag naar kantoorruimte heeft voornamelijk betrekking op kantoren op een goede locatie die van goede kwaliteit zijn. De huur- en kooptransacties van het afgelopen jaar hadden dan ook met name betrekking op kwalitatief hoogwaardige kantoren. In het aanbod is echter maar weinig nieuwbouw kwaliteit op snelweg- en rondweglocaties. In 2014 is vierkante meter kantoorruimte opgenomen met een minimaal metrage van 250 vierkante meter. In verhouding tot het opnameniveau in 2013 is daarmee sprake van een stijging van 13%. In Eindhoven Zuid en Oost is aanzienlijk minder vloeroppervlak opgenomen dan in voorgaande jaren. Het transactieniveau is in Eindhoven West toegenomen van vierkante meter vorig jaar tot vierkante meter. In het centrum is de opname licht gedaald tot vierkante meter en in Eindhoven Noord gestegen tot vierkante meter. Aanbod/Supply Opname/Take-up Transacties 250m²: 41 In heel 2014 zijn 41 transacties geregistreerd in de regio Eindhoven. Wanneer dit wordt vergeleken met een jaar geleden, is sprake van een toename van vijf objecten. Ondanks dat het opnamevolume wederom is gestegen, zijn meer transacties nodig om dit volume te bereiken. Dit geeft aan dat de kantoorgebruiker steeds minder vloeroppervlak nodig hebben. De gemiddelde grootte is van 849 vierkante meter vorig jaar gedaald tot 840 vierkante meter dit jaar. In totaal noteren acht transacties een grootte van vierkante meter of meer. Een jaar geleden waren dit zes opnamen. De grootst genoteerde transactie is gelegen in Eindhoven West en bedraagt vierkante meter. 78 Eindhoven Kantorenmarkten 2015

79 Eindhoven United Consumers heeft het pand aangekocht ten behoeve van eigen gebruik. Omdat het object vooralsnog te groot is, verhuren zij een deel onder. Transacties <250m²: 45 Naast de kantoortransacties met een minimaal metrage van 250 vierkante meter zijn ook de opnamen onder deze grens in kaart gebracht. In 2014 zijn 45 transacties in deze grootteklasse verhuurd of verkocht. Het totaal aantal transacties komt derhalve op 86 opnamen. Van het totaal aantal geregistreerde transacties betreft 52% een kantoor met een oppervlakte kleiner dan 250 vierkante meter. In deze grootteklasse bedraagt het opnamevolume vierkante meter. Het totale transactievolume in de regio Eindhoven is vierkante meter. Dit is 4% meer dan in 2013 is genoteerd. Het aantal kleine transacties heeft in 2014 minder vierkante meters opgenomen dan vorig jaar. Toen werden namelijk 61 transacties geregistreerd met een totaalvolume van vierkante meter. Doordat de markt wordt bepaald door het verplaatsingskarakter van bedrijven is onduidelijk welke bedrijven volgend jaar daadwerkelijk voor een nieuwe locatie kiezen. Diverse kantoorgebruikers zijn op het moment van schrijven in heronderhandeling, wat kan resulteren in een huurverlenging of behoefte aan een andere kantoorruimte. Kantorenmarktratio: 13% De kantorenmarktratio, de verhouding tussen het aanbod en het aantal opgenomen vierkante meters kantoorruimte in het afgelopen jaar, is in de regio Eindhoven met één procentpunt gestegen tot 13%. Het aanbod overstijgt daarmee nog altijd ruim de vraag. Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district Deelgebieden Districts Gerealiseerd / Realised ( ) 2014 Verwacht / Expected ( ) 2015 Eindhoven Centrum Centre Eindhoven Noord North Eindhoven West West Eindhoven Zuid & Oost South & East Huurprijzen De huurprijzen lijken te stabiliseren. In 2014 is de mediane gerealiseerde huurprijs 125,- per vierkante meter per jaar. In Eindhoven centrum ligt het huurprijsniveau op 129,- per vierkante meter per jaar, in Eindhoven Noord op 125,- en in Eindhoven West op 126,-. In Eindhoven Zuid en Oost is slechts van één huurovereenkomst de huurprijs bekend gemaakt, deze bedraagt 110,- per vierkante meter per jaar. Voorraad In 2014 is een groot gedeelte van het hoofdkantoor van Rabo Nederland aan de Fellenoord gesloopt. Het totale object betreft circa vierkante meter en hiervan is ruim de helft gesloopt. Op deze locatie wordt nieuw gebouwd voor Rabo, te weten vierkante meter. De resterende oudbouw is thans nog tijdelijk in gebruik bij Rabo totdat de nieuwbouw wordt opgeleverd in Daarna wordt bezien wat er met de resterende vierkante meters gaat gebeuren. Diverse kantoren zijn uit de markt gehaald ten behoeve van transformatie. Het Philips Lighting gebouw van vierkante meter en ook Groene Toren, Pastoor Petersstraat en Beukenlaan 77 krijgen een andere bestemming. In totaal betreft dit circa vierkante meter katoor. Daar staat tegenover dat vierkante meter voor het Woonbedrijf gebouwd wordt, naar verwachting is dit eind 2015 klaar voor de gebruiker. Voor het Empire Office Building van vierkante meter wordt ook naar een alternatieve bestemming gekeken. De voorraad is in Eindhoven met 5% gedaald tot vierkante meter. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st Totale voorraad / Total stock Afname-Toename Decrease-Increase +1% 0% -5% -1% 0% -5% Voor meer informatie over de regio Eindhoven kunt u terecht bij: Verschuuren en Schreppers Bedrijfsmakelaars De heer L.A.M. Schreppers MRICS RT Telefoon (040) Kantorenmarkten 2015 Eindhoven 79

80 Den Bosch 80 Den Bosch Kantorenmarkten 2015

81 Den Bosch Den Bosch De kantorenmarkt van Den Bosch kenmerkt zich in 2014 door een toenemend aanbodvolume en een achterblijvende vraag. In de regio is sprake van een afnemende vraag naar grootschalige kantoorruimten, mede hierdoor neemt het aanbod van deze kantoorobjecten toe. De vraag naar kleinschalige kantoorruimten neemt daarentegen toe en daarnaast is veelal sprake van flexibele huurcontracten. De gemeente heeft de ambitie om de positie van Den Bosch als kantorenstad verder te ontwikkelen, mede door aanbod dat goed aansluit op de vraag. Door beperkte nieuwbouwontwikkelingen en het transformeren van incourante voorraad wordt ingespeeld op de structureel afnemende vraag naar kantoorruimten. Door de gemeente zijn vier actiepunten opgesteld, namelijk herontwikkeling van kantoren op goede kantoorlocaties, transformatie of sloop van incourante kantoorobjecten, zeer beperkte nieuwbouwontwikkelingen en het stimuleren van de kwaliteit van de kantorenlocaties. Het grootschalige kantoorcomplex Bolduc is een goed voorbeeld van een geslaagde renovatie en optimalisering. Dit complex was in het verleden enkel geschikt voor gebruikers vanaf 500 vierkante meter. Om te kunnen voldoen aan de vraag is een vleugel van het gebouw op risico herontwikkeld naar een kantoorkamerconcept, geschikt voor kleine kantoorgebruikers. Binnen twee maanden na de renovatie was 70% van de herontwikkelde ruimte verhuurd en is besloten om een tweede vleugel te herontwikkelen. Op het moment van schrijven is 30% voor de opleveringsdatum van de tweede vleugel verhuurd. Ontwikkeling totale aanbod 250m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st Aanbod m² vvo Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar +48% +13% -23% +71% -3% +4% Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde +12% +21% -5% +44% +21% +16% Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m² 4% 2% 15% 0% 0% 0% Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m² 96% 98% 85% 100% 100% 100% Percentage of existing building floor area Aanbod Het beschikbare metrage kantoorruimte in Den Bosch bestaat op 1 januari 2015 uit vierkante meter. Wanneer dit vergeleken wordt met het aanbod een jaar geleden, is sprake van een toename van 4%. Ten opzichte van het vijfjaarlijks gemiddelde is sprake van een grotere stijging, namelijk 16%. Het totale beschikbare metrage is verdeeld over 101 objecten, dit is een afname van acht objecten op jaarbasis. Het aanbod in Den Bosch bestaat de laatste jaren enkel uit bestaande bouw, wat overeenkomt met de ambitie van de gemeente om nieuwbouwontwikkelingen te beperken. De gemiddelde grootte van een object welke beschikbaar is voor verhuur of verkoop betreft vierkante meter. In vergelijking met een jaar eerder betreft dit een toename van 166 vierkante meter. Van het totale aantal beschikbare kantoorruimte in Den Bosch hebben 39 objecten een beschikbaar metrage van meer dan vierkante meter. Het grootst aaneengesloten beschikbare metrage is gelegen aan de Reitscheweg met vierkante meter. Aanbod van kantoorruimten 250m² vvo per deelgebied op 1 januari Supply of office space 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st Deelgebieden Districts Den Bosch Centrum Centre A2-zone en Noord Paleiskwartier en West Totaal Total Kantorenmarkten 2015 Den Bosch 81

82 Den Bosch Aanbod deelgebieden Het aanbod in deelgebied A2-zone en Noord is in tegenstelling tot de andere deelgebieden het afgelopen jaar met 13% toegenomen tot vierkante meter. In dit deelgebied is de afgelopen jaren sprake van het hoogste aanbod in de regio Den Bosch. Het aanbod in de deelgebieden Den Bosch Centrum en Paleiskwartier en West is in het voorbije jaar met respectievelijk 8% en 3% afgenomen. Verder is het aanbod op de kantorenlocaties Soetelieve en Goudsbloemvallei, beide gelegen in het deelgebied A2-zone en Noord, in 2014 verder toegenomen. Op het moment van schrijven staat circa 60% van de objecten in Soetelieve leeg en op de locatie Goudsbloemvallei staan alle aangeboden kantoorruimten nagenoeg leeg. Opname m 2 vvo kantoorruimten per deelgebied Take-up in square meters of office space of lettable floor area per district Deelgebieden Districts Den Bosch Centrum Centre 250m <250m A2-zone en Noord 250m <250m Paleiskwartier en West 250m <250m Totaal 250m² Total 250m² Totaal <250m² Total <250m² Totaal Total '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 Aanbod/Supply Opname en aanbod in m ² vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area Opname/Take-up Opname In heel 2014 is in de regio Den Bosch vierkante meter kantoorruimte opgenomen met een metrage groter dan 250 vierkante meter. Ten opzichte van 2013 betreft dit een afname van 26%. Verder is in Rosmalen, officieel gemeente Den Bosch, circa vierkante meter opgenomen door Honeywell. Deze transactie is zeker noemenswaardig, aangezien Honeywell meerdere locaties, waaronder één in Den Bosch, samenvoegt op deze vestiging. Echter valt Rosmalen niet binnen de gebiedsdefinitie van regio Den Bosch en maakt derhalve geen deel uit van het opnamevolume. Enkel in het deelgebied Paleiskwartier en West is een hoger opnamevolume geregistreerd in het voorbije jaar. In dit deelgebied is het transactievolume op jaarbasis verdubbeld tot vierkante meter en is sprake van het laagste opnamevolume. In totaal betreft het transactieniveau in Den Bosch Centrum vierkante meter en in de A2-zone en Noord vierkante meter. Transacties 250m 2 : 31 In de regio Den Bosch zijn het afgelopen jaar 31 transacties geregistreerd met een minimale grootte van 250 vierkante meter. In vergelijking met het voorgaande jaar is het aantal transacties met vijf gedaald. Van het totaal aantal transacties betreft 13% een kooptransactie, te weten vier transacties. De overige opnamen zijn een huurtransactie. De gemiddelde grootte van een object betreft 997 vierkante meter, dit is een afname van 163 vierkante meter op jaarbasis. Van het aantal geregistreerde transacties in 2014 zijn tien objecten opgenomen met een grootte van meer dan vierkante meter. De grootste opname heeft plaatsgevonden in het deelgebied A-2 Zone en Noord, namelijk vierkante meter. Dit betreft een gebruikerstransactie van de Provincie Brabant. Transacties <250m 2 : 18 In 2014 hebben achttien transacties plaatsgevonden met een metrage kleiner dan 250 vierkante meter, dit betreffen allen huurtransacties. Ten opzichte van het hieraan voorafgaande jaar is sprake van een toename van twee transacties. Daarmee zijn in heel 2014 in totaal 49 transacties geregistreerd in Den Bosch. Ruim 36% van 82 Den Bosch Kantorenmarkten 2015

83 Den Bosch het totaal aantal opnamen betreft een transactie met een metrage kleiner dan 250 vierkante meter. In totaal is in deze grootteklasse vierkante meter opgenomen in het voorbije jaar. Het totale transactievolume in 2014 komt derhalve uit op vierkante meter. Kantorenmarktratio: 19% De kantorenmarkt van Den Bosch kent in 2014 een lastig jaar. De kantorenmarktratio, de verhouding tussen het transactievolume in een jaar en het aanbod aan het eind van dat jaar, is met acht procentpunt afgenomen tot 19%. Het toenemende aanbod en het dalende opnamevolume liggen hieraan ten grondslag. Huurprijzen Het afgelopen jaar is de hoogste huurprijs per vierkante meter genoteerd in het deelgebied Den Bosch Centrum. Hier is een prijs betaald van respectievelijk 130,- tot 135,- per vierkante meter per jaar. In de A2-zone en Noord zijn prijzen tussen 120,- en 125,- per vierkante meter per jaar gerealiseerd. Het deelgebied Paleiskwartier en West kent de laagste huurprijzen, hier is namelijk een prijs per vierkante meter tussen 90,- en 125,- per jaar betaald. In vergelijking met het voorgaande jaar zijn de huurprijzen in 2014 gedaald, dit is onder andere te verklaren door de ruime marktverhouding en kortlopende verlengingen die resulteren in gereduceerde huurprijzen. Voor 2015 is de verwachting dat de huurprijzen vergelijkbaar zijn met het afgelopen jaar. Voor de gebieden Den Bosch Centrum en A2-zone en Noord is de verwachting dat de huurprijzen volgend jaar variëren tussen 110,- en 135,- per vierkante meter per jaar, afhankelijk van de ligging en de kwaliteit van het gebouw. De huurprijs per vierkante meter in het Paleiskwartier en West varieert naar verwachting tussen 90,- en 165,- per jaar. Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district Deelgebieden Districts Gerealiseerd / Realised ( ) 2014 Verwacht / Expected ( ) 2015 Den Bosch Centrum Centre A2-zone en Noord Paleiskwartier en West Voorraad Net als voorgaande jaren zijn in 2014 geen nieuwe kantoorobjecten in Den Bosch aan de voorraad toegevoegd. Daarnaast zijn het afgelopen jaar geen objecten onttrokken aan de voorraad, waardoor de totale kantorenvoorraad in Den Bosch ten opzichte van vorig jaar niet is gewijzigd. Naar verwachting neemt in 2015 de voorraad kantoorruimte af door de transformatie en sloop van incourante kantoorobjecten. Dit betreffen voornamelijk verouderde gebouwen die gelegen zijn in het binnenstedelijke gebied of op een strategische locatie in of nabij een woonwijk. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st Totale voorraad Total stock Afname-Toename Decrease-Increase 0% +6% 0% +2% -1% 0% Voor meer informatie over de regio Den Bosch kunt u terecht bij: HRS Bedrijfsmakelaars De heer mr. M.S.J. Hoffman Telefoon (073) Kantorenmarkten 2015 Den Bosch 83

84 Breda 84 Breda Kantorenmarkten 2015

85 Breda Breda Van oudsher heeft Breda een strategische ligging tussen de Randstad en de Vlaamse ruit, waardoor dit in het verleden veel bedrijven trok die betiteld werden als Beneluxhoofdkantoor. Inmiddels is deze markt opgedroogd en vinden weinig transacties plaats met huurders van buiten de regio. De kantorenmarkt wordt gekenmerkt door met name lokale partijen die verhuizen. Daarnaast neemt de vraag naar flexibiliteit toe en neemt het aantal vierkante meters kantoor per werknemer af. Veel partijen die voornemend zijn te verhuizen, verminderen het aantal vierkante meters en besparen hiermee op de huisvestingskosten. Daarnaast gaan veel kantoorgebruikers in heronderhandeling met de verhuurder en wordt vervolgens het contract voor de huidige locatie verlengd voor minder vierkante meters of tegen een lagere prijs. In de regio Breda is SVZ een grote nieuwe kantoorgebruiker. Zij huren bijna vierkante meter op de Triple O Campus aan de Reduitlaan. De reden van verhuizing is de voorgenomen verkoop van de bedrijfslocatie in Etten-Leur. Verder verlaat Pernod Ricard Breda voor Amsterdam. Pernod Ricard laat vierkante meter achter in het kantorengebied Tetrade bij het stadion. Plannen voor kantoren zijn zoveel mogelijk uit de bestemmingsplannen geschrapt, waardoor geen verdere versnippering van het aanbod kan plaatsvinden. De plannen voor nieuwe kantoren zijn met name geconcentreerd rondom het station. Indien een partij zich van buiten de regio meldt met de behoefte om een substantieel aantal vierkante meters te huren, is het mogelijk om een gebouw op maat te realiseren. In de omgeving van Breda zijn nog enkele locaties beschikbaar voor kantoren, echter dit wordt niet verder gestimuleerd gezien de leegstand. Toch wordt in het nieuwe station een nieuw kantoor opgeleverd en ook komt er nieuw aanbod bij in de Oude Brouwerij aan de Ceresstraat die een transformatie ondergaat. In de Structuurvisie Breda 2030, De Woonvisie en de Aanpak Kamerverhuur 2014 is vastgelegd dat leegstaande kantoorgebouwen verbouwd moeten worden naar studentenwoningen. Het gemeentebestuur is akkoord met de realisatie van studentenhuisvesting in de kantoorgebouwen aan de Smederijstraat 1-7 en de Tramsingel 27 en 52/62. Daarmee kunnen, dichtbij de binnenstad en de Hogescholen, studentencampussen ontstaan. Ontwikkeling totale aanbod 250m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st Aanbod m² vvo Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar +11% +29% +20% -1% +25% +1% Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde -18% +12% +31% +22% +31% +17% Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m² 11% 2% 1% 1% 3% 4% Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m² 89% 98% 99% 99% 97% 96% Percentage of existing building floor area Aanbod De kantorenmarkt in Breda kenmerkt zich door een sterk versnipperd aanbod. Door de krimpende kantorenmarkt, nauwelijks nieuwe aanwas van bedrijven en het vertrek van enkele organisaties is het aanbod toegenomen. Op 1 januari 2015 is vierkante meter kantoor beschikbaar. Dit is 1% meer dan een jaar geleden, toen ter vergelijking vierkante meter werd aangeboden. Het aanbod is zeer divers en varieert van zeer kwalitatief tot zeer eenvoudig. In perifere gebieden is inmiddels sprake van structurele leegstand, waarbij prijs geen oplossing meer is om het aanbod terug te brengen. Ondanks een daling in het aantal objecten met dertien kantoren is de kwantiteit van het aantal objecten over het algemeen nog altijd groot. Aan het begin van 2015 staan 114 objecten te koop of te huur. Het grootste beschikbare aaneengesloten metrage is gelegen in het centrum van Breda en is bijna vierkante meter groot. De gemiddelde grootte van een beschikbaar kantoor is Kantorenmarkten 2015 Breda 85

86 Breda vierkante meter. Ter vergelijking, een jaar geleden was een kantoor gemiddeld vierkante meter groot. Het nieuwbouwpercentage bedraagt circa 4%. Aanbod van kantoorruimten 250m² vvo per deelgebied op de eerste januari Supply of office space 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st Deelgebieden Districts Breda Centrum Centre Breda Oost East Breda West West Breda Overig Other Totaal Total Aanbod deelgebieden In de regio Breda West is het aanbod hardnekkig en neemt opnieuw toe. Ogenschijnlijk lijkt het kwalitatieve aanbod in het centrum terug te lopen. In de gebieden Moleneind-Oost en aan de oostkant van de Haagse Beemden is veel aanbod dat min of meer gelijk blijft of een lichte stijging noteert. In het stadiongebied is door het vertrek van een aantal huurders het aantal beschikbare vierkante meters kantoorruimte ook sterk toegenomen. Door het gereed komen van het station is hier vierkante meter aan het aanbod toegevoegd. Op het moment van schrijven is hier nog geen huurder voor gevonden, maar lopen volgens zeggen van NS zeer veel gesprekken met kandidaat-huurders. Door de bouwwerkzaamheden rondom het station loopt het aanbod in dit gebied op. De verwachting is dat als het station helemaal gereed is, gebruikers zich vestigen en het aantal beschikbare vierkante meters terugloopt. In Breda neemt het aanbod naar verwachting ook volgend jaar toe. Verder wordt een tweedeling in de markt voorzien, waarbij er kantoren zijn die goed verhuurbaar blijven en eventueel flexibel worden ingezet en zeer slecht verhuurbaar vastgoed dat zich door de locatie niet leent voor revitalisatie of herontwikkeling. Opname m 2 vvo kantoorruimten per deelgebied Take-up in square meters of office space of lettable floor area per district Deelgebieden Districts Breda Centrum Centre 250m² <250m² Breda Oost East 250m² <250m² Breda West West 250m² <250m² Breda Overig Other 250m² <250m² Totaal 250m² Totaal 250m² Totaal <250m² Total <250m² Totaal Total Opname en aanbod in m ² vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 Opname Het opnamevolume in 2014 waarvan het kantoor minimaal 250 vierkante meter groot is, bedraagt vierkante meter. Daarmee is de opname dit jaar hoger dan in 2013, aangezien toen vierkante meter werd opgenomen. Het transactieniveau wordt met name gekleurd door de transactie van het UWV (9.700 vierkante meter) en de opname van Grass Valley (4.000 vierkante meter). Het overige deel is tot stand gekomen door een groot aantal transacties die zeer versnipperd zijn. Het UWV centraliseert haar activiteiten in Breda aan het Chasséveld en verlaat daarbij haar locaties aan de Verlengde Poolseweg en Markendaalseweg. Het nieuwe kantoorgebouw wordt, voordat UWV haar intrek neemt, geschikt gemaakt voor het nieuwe werken. Als gevolg hiervan geeft het UWV ruim vierkante meter terug aan de markt in gebouwen die zij achterlaat. Aanbod/Supply Opname/Take-up De opnamen zijn doorgaans gekenmerkt door kortlopende contracten en flexibele huren en vinden met name plaats op de betere locaties in eigentijdse gebouwen. Het centrum is daarbij 86 Breda Kantorenmarkten 2015

87 Breda aantrekkelijk voor partijen die dicht bij voorzieningen willen zitten. Hier is afgelopen jaar het meeste aantal vierkante meters kantoorruimte opgenomen, te weten vierkante meter. Aan de westzijde van Breda hebben eveneens diverse transacties plaatsgevonden, in totaal is hier vierkante meter opgenomen. Veelal is de reden hiervan de goede ligging aan de A16 en de bereikbaarheid met de trein. In Moleneind-Oost vinden nauwelijks nog transacties plaats. Breda Oost is daarentegen nog wel in trek, onlangs vestigde West Lambton zich hier. In Breda Oost is in totaal voor vierkante meter kantoor een contract afgesloten. Transacties 250m²: 30 In totaal hebben in Breda 30 transacties plaatsgevonden waarvan het kantooroppervlak minimaal 250 vierkante meter bedraagt. Dit zijn tien opnamen meer dan een jaar geleden. De gemiddelde grootte van een kantoor is toegenomen van 696 vierkante meter in 2013 tot 931 vierkante meter in Ook hier vertekenen de twee eerder genoemde grote transacties het beeld. Van de 30 transacties noteren drie opnamen een oppervlakte van minimaal vierkante meter. Naast UWV en Grass Valley betreft dit SVZ die zich nieuw in Breda vestigt. Gezien de beperkte vraag eind 2014 is de verwachting dat de markt zich in 2015 nog niet zal herstellen in het segment boven vierkante meter. In dit segment vinden met grote regelmaat huurverlengingen plaats, waardoor door een tekort aan vragers de dynamiek in dit segment beperkt blijft. Naar verwachting gaan partijen uiteindelijk verhuizen van een matige huisvesting naar gebouwen met een betere prijs/kwaliteit verhouding. Vanwege het vele goede aanbod is dit mogelijk. Daarnaast gaan kantoorgebruikers met de wens te gaan werken volgens de uitgangspunten van het nieuwe werken mogelijk verhuizen naar kantoren die dichtbij voorzieningen zijn gelegen. Binnen enkele jaren gaat de Rechtbank zich vestigen in het stationsgebied, evenals de Belastingdienst. Naar verwachting gaat dit partijen aantrekken die dicht bij deze instanties gevestigd willen zijn. Transacties <250m²: 33 Relatief gezien vinden veel kleine transacties plaats met doorgaans flexibele contracten. De opname van kleine kantoorruimten vindt met name plaats rondom en in het centrum van Breda. Onder meer het gebied rondom het station is hierbij aantrekkelijk, gezien de bereikbaarheid en de voorzieningen. Verder vinden de kleinschalige transacties verdeeld over Breda plaats, waarbij op de beste locaties (CI Prinsenlaan, Westerhage) slechts zeer beperkt aanbod is van kleinschalige kantoren. In het afgelopen jaar zijn 33 transacties genoteerd waarvan het kantoormetrage kleiner dan 250 vierkante meter is. In 2013 was dit aantal zeven opnamen meer, namelijk 40 transacties. Van het totaal aantal transacties die afgelopen jaar in Breda zijn geregistreerd, te weten 63 opnamen, is 52% een kantoor van klein formaat. In totaal is in de kleinste grootteklasse vierkante meter opgenomen, waardoor het totale opnamevolume vierkante meter bedraagt. Naar verwachting neemt de markt voor kleinschalige transacties sterk toe. De vraag concentreert zich met name rondom het centrum of nabij locaties met goede voorzieningen. Onder meer op Triple O Campus zijn veel mogelijkheden voor kleine bedrijven in de creatieve branche of met een audiovisuele achtergrond. Door Breda heen zijn ook diverse businesscentra die met verschillende producten kleinschalige kantoorruimte aanbieden. Deze businesscentra zijn met name gesitueerd in het centrum en enkelen in Breda Noord. Kantorenmarktratio: 21% De kantorenmarktratio geeft de verhouding weer tussen het aanbod op een bepaald moment en de vraag naar kantoorruimte in een bepaalde periode. Bij een stijgende ratio is sprake van een krappere markt, terwijl bij een daling de markt ruimer is geworden. In Breda is de kantorenmarktratio door het positieve opnamevolume fors gestegen, te weten elf procentpunt tot 21%. De vraag overstijgt het aanbod echter nog fors. Door de incidentele grote transacties wordt voor volgend jaar een ruimere marktverhouding verwacht. Kantorenmarkten 2015 Breda 87

88 Breda Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district Deelgebieden Districts Gerealiseerd / Realised ( ) 2014 Verwacht / Expected ( ) 2015 Breda Centrum Centre Breda Oost East Breda West West Breda Overig Other Huurprijzen De huurprijzen hebben een licht dalende tendens. De kantoren op de beste locaties blijven, onder meer door gebruik te maken van incentives, op peil. De bruto huren hebben echter wel een geringe prijsdaling doorgemaakt. In de periferie, waar kantoren weinig voorzieningen hebben en van een matige kwaliteit zijn, staan de prijzen sterk onder druk. De verwachting is dat deze huurprijzen blijven dalen. Op sommige locaties vormt prijs geen middel meer om tot een transactie te komen. Hier dient ingrijpende herstructurering van het gebouw plaats te vinden. Opvallend is dat huurprijzen van zeer eigentijdse en karakteristieke gebouwen het minst hard dalen. Hier worden ook relatief weinig incentives weggegeven. Dit geldt ook voor kleinschalige verhuur in kwalitatief goede gebouwen op aantrekkelijke locaties. De mediane huurprijs ligt in Breda op 128,- per vierkante meter per jaar. De verwachting is dat de huurprijzen op goede locaties stabiliseren en in de periferie verder dalen. De tophuurprijzen van 2008 worden incidenteel nog gehaald in bijzondere gebouwen met moderne voorzieningen en de mogelijkheid voor huurders om zich te profileren. Op langlopende contracten worden nog altijd royale incentives gegeven. Incentives worden steeds meer gegeven in een percentage van de huurprijs waarbij de gebruiker zelf kan kiezen deze in mindering op de huurprijs te brengen of te gebruiken als investeringsbijdrage. Huurvrije periodes worden door verhuurders in mindere mate verstrekt. De incentives zijn het afgelopen jaar min of meer gelijk gebleven ten opzichte van De verwachting is dat de incentives het komende jaar niet stijgen. Voorraad Op korte termijn worden de kantoren in het nieuwe station van Breda opgeleverd. Hierdoor wordt vierkante meter aan de voorraad toegevoegd. Hiervan is circa vierkante meter gehuurd door de Belastingdienst. Voor de resterende kantoorruimten zijn nog geen huurders gevonden, echter hiervoor is veel belangstelling. Daarnaast wordt de oude brouwerij aan de Ceresstraat omgebouwd naar kantoor. In 2014 is daar bijna vierkante meter verhuurd. In totaal komt de komende jaren nog vierkante meter op de markt, waarvan vierkante meter in Ondanks dat op diverse locaties nieuwbouwkantoren worden gerealiseerd ligt het niet in de lijn der verwachting dat op risico wordt gebouwd. In 2015 wordt waarschijnlijk gestart met de bouw van het nieuwe Rechtbankkantoor van circa vierkante meter. Transformaties vinden op dit moment nog zeer beperkt plaats. Wel wordt verwacht dat een aantal projecten in de loop van 2015 wordt gestart. Op dit moment wordt gewerkt aan vergunningen voor de transformatie van een kantoor van vierkante meter naar studentenwoningen. Verder zijn er nog andere initiatieven die zich in een vroeg stadium bevinden. Het betreft hier met name kantoren en kantoorlocaties die herontwikkeld worden naar woningen. In totaal gaat het naar verwachting om drie gebouwen van gezamenlijk vierkante meter groot. De gebouwen die de Belastingdienst en de Rechtbank achterlaten worden naar verwachting eveneens herontwikkeld. Dit betreffen grootschalige kantoren die de gemeente Breda inkoopt. Het afgelopen jaar zijn geen kantoren aan de markt onttrokken door middel van sloop. Concreet is vierkante meter kantoor aan de voorraad toegevoegd en is vierkante meter door transformatie onttrokken. Het gaat hier om de eerder genoemde twee leegstaande kantoorgebouwen aan de Smederijstraat en Tramsingel. Derhalve is de voorraad in Breda gestegen tot vierkante meter. 88 Breda Kantorenmarkten 2015

89 Breda Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st Totale voorraad Total stock Afname-Toename Decrease-Increase 0% 0% 0% +1% 0% +1% Voor meer informatie over de regio Breda kunt u terecht bij: Van der Sande VanOpstal Bedrijfsmakelaars De heer P.P.M. Verhoeven MRICS RT Telefoon (076) Kantorenmarkten 2015 Breda 89

90 Tilburg 90 Tilburg Kantorenmarkten 2015

91 Tilburg Tilburg De regio Tilburg maakt naast Breda, Den Bosch en Eindhoven onderdeel uit van de Brabantse Stedenrij. In 2014 kenmerkt de lokale kantorenmarkt van Tilburg zich door een afnemend aanbodniveau en een achterblijvende vraag naar kantoorruimten. Voor het eerst sinds 2012 is het aanbod van kantoorruimte gedaald, dit komt mede door het actieve leegstandsbeleid van de gemeente. Door de gemeente Tilburg is in 2012 een Leegstandsverordening vastgesteld. Het doel van deze verordening is om de leegstand terug te dringen middels sloop en transformatie van incourante kantoorgebouwen. Daarnaast wordt nieuwbouw in de gemeente enkel ontwikkeld voor gebruikers. Het nieuwe kantoor voor het UWV is op het moment van schrijven in aanbouw. De verwachte oplevering van dit project staat gepland in Naast het UWV gaat ook de gemeente Tilburg een deel van het gebouw van vierkante meter huren. Verder is in 2014 een leegstaand kantoorgebouw aan de Dr. Hub van Doorneweg 101 gesloopt. Dit gebouw, dat in eigendom van de gemeente was, stond sinds enkele jaren leeg en is in 2009 gekraakt. Om verdere problemen te voorkomen is besloten om het gebouw te slopen. De locatie van het gebouw is opnieuw ingericht en de gemeente hoopt het perceel met een ruimere bestemming te kunnen verkopen. Ontwikkeling totale aanbod 250m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st Aanbod m² vvo Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar -13% +81% -19% +9% +38% -9% Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde +15% +64% +16% +16% +39% +12% Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m² 0% 13% 8% 0% 0% 0% Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m² 100% 87% 92% 100% 100% 100% Percentage of existing building floor area Aanbod Op 1 januari 2015 is in Tilburg vierkante meter kantoorruimte beschikbaar voor de verhuur of verkoop. Dit betreft een afname van 9% ten opzichte van een jaar eerder, toen ter vergelijking vierkante meter beschikbaar was. Net als voorgaande jaren zijn in 2014 geen nieuwe kantoren aan het aanbod toegevoegd. Derhalve bestaat het aanbod van kantoorruimte in Tilburg enkel uit bestaande bouw. Begin 2015 zijn 95 objecten beschikbaar voor de verhuur of verkoop, dit is een afname van negen objecten op jaarbasis. Het grootste aaneengesloten metrage dat in de regio wordt aangeboden betreft, net als voorgaand jaar, het kantoorgebouw aan de Dr. Hub van Doorneweg 195 van ruim vierkante meter. Overeenkomstig het dalende aanbod en het dalende aantal objecten is de gemiddelde grootte van een aangeboden kantoorruimte in één jaar tijd met vijftien vierkante meter gedaald tot 998 vierkante meter. Kantorenmarkten 2015 Tilburg 91

92 Tilburg Aanbod van kantoorruimten 250m² vvo per deelgebied op 1 januari Supply of office space 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st Deelgebieden Districts Tilburg Centrum Centre Tilburg Zuid South Tilburg Overig Other Totaal Total Aanbod deelgebieden Enkel het deelgebied Tilburg Zuid registreert ten opzichte van een jaar eerder een aanbodtoename. In dit gebied staat op 1 januari 2015 in totaal vierkante meter kantoorruimte in aanbod. Dit is tevens het hoogste aanbodcijfer in de regio. In de deelgebieden Tilburg Centrum en Tilburg Overig is respectievelijk en vierkante meter voor de verkoop of verhuur beschikbaar. De grootste aanboddaling is geregistreerd in het centrum, te weten -25%. Opname m 2 vvo kantoorruimten per deelgebied Take-up in square meters of office space of lettable floor area per district Deelgebieden Districts Tilburg Centrum Centre 250m² <250m² Tilburg Zuid South 250m² <250m² Tilburg Overig Other 250m² <250m² Totaal 250m² Total 250m² Totaal <250m² Total <250m² Totaal Total '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 Aanbod/Supply Opname en aanbod in m ² vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area Opname/Take-up Opname Het afgelopen jaar is in de regio Tilburg vierkante meter kantoorruimte opgenomen met een metrage van 250 vierkante meter of meer. Indien het opnamevolume van 2014 vergeleken wordt met 2013 is sprake van een daling van 14%. Tilburg Overig noteert het hoogste opnamevolume met vierkante meter. De regio Tilburg Centrum registreert een transactievolume van vierkante meter kantoorruimte. Verder is in het gebied Tilburg Zuid het minste aantal meters opgenomen, te weten 700 vierkante meter. Transacties 250m 2 : 15 Het aantal geregistreerde transacties in 2014 is gelijk aan het aantal geregistreerde transacties in 2013, te weten vijftien opnamen. Daarentegen is het totaal aantal verhuurde of verkochte vierkante meters kantoorruimte met vierkante meter gedaald ten opzichte van vorig jaar. Dit verschil is te verklaren door een grote transactie van bijna vierkante meter in In totaal zijn dit jaar drie transacties geregistreerd met een grootte van vierkante meter of meer. Het grootst aaneengesloten metrage dat verkocht of verhuurd is in 2014 betreft een kantoorgebouw aan de Jules Verneweg 84 van ruim vierkante meter. Dit betreft een verplaatsing van een bouwbedrijf, dat voorheen op een andere locatie in Tilburg was gevestigd. Een groot deel van de transacties betreft een dergelijke verplaatsing, wat overeenkomt met de landelijke trends. De effectieve opname in de regio is daarmee beperkt, gezien het lage aantal nieuwe gebruikers. Overeenkomstig het dalende opnamevolume is dit jaar ook de gemiddelde kantoorgrootte afgenomen. In 2014 bedraagt de gemiddelde grootte van een verkocht of verhuurd kantoorobject 785 vierkante meter. Ten opzichte van 2013 is sprake van een afname van 126 vierkante meter, toen ter vergelijking de gemiddelde grootte 911 vierkante meter betrof. Verder zijn dit jaar vier kantoorruimten verkocht, de overige transacties betreffen een huurtransactie. 92 Tilburg Kantorenmarkten 2015

93 Tilburg Transacties <250m 2 : 5 In de regio Tilburg zijn in 2014 in totaal vijf transacties geregistreerd met een metrage kleiner dan 250 vierkante meter. Ter vergelijking, in 2012 en 2013 zijn respectievelijk drie en tien transacties geregistreerd in deze grootteklasse. Alle geregistreerde transacties betreffen een huurtransactie. Opvallend is dat het aantal transacties in deze grootteklasse in vergelijking met andere regio s in Nederland relatief laag is. In Tilburg komt het totaal aantal transacties voor 2014 uit op 20 verkochte of verhuurde gebouwen. Daarmee betreft het totale opnamevolume in de regio het afgelopen jaar vierkante meter kantoorruimte. Hiervan is 750 vierkante meter een kantoor met een metrage kleiner dan 250 vierkante meter. Uit het lage aantal transacties en het beperkte opnamevolume valt op te maken dat de vraag naar kantoorruimte in de regio Tilburg achterblijft ten opzichte van de rest van Nederland. Kantorenmarktratio: 12% Vanwege het dalende opnameniveau is in 2014 de verhouding tussen opname en aanbod ruimer geworden. De kantorenmarktratio is in een jaar tijd met één procentpunt gedaald naar 12% aan het einde van Deze ratio geeft de verhouding weer tussen de opname in het afgelopen jaar en het aanbod aan het einde van dat jaar. Hiermee is de Tilburgse kantorenmarkt in 2014 ruimer geworden dan het voorgaande jaar. Verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district Deelgebieden Districts Verwacht / Expected ( ) 2015 Tilburg Centrum Centre Tilburg Zuid South Tilburg Overig Other Huurprijzen De mediane huurprijs voor een kantoorgebouw in Tilburg bedraagt 130,- per vierkante meter. Ten opzichte van 2013 betreft dit een afname van 10,- per vierkante meter. Vanwege de huidige marktomstandigheden staan de huurprijzen onder druk en worden incentives toegekend. De huurprijzen in het centrum van Tilburg variëren van 130,- tot 200,- per vierkante meter per jaar. In de gebieden Zuid en Overig is sprake van huurprijzen tussen 75,- en 135,- per vierkante meter per jaar. Hierbij geldt dat de huurprijzen afhankelijk zijn van de locatie en de kwaliteit van het object. Voorraad Vanwege de maatschappelijke discussie omtrent de kantorenleegstand is de afgelopen jaren in de regio Tilburg geen nieuw gebouwde kantoorruimte op risico opgeleverd. In 2014 is het kantoorgebouw aan de Dr. Hub van Doorneweg 101 gesloopt. Hierdoor is de kantorenvoorraad in de regio het afgelopen jaar met ruim vierkante meter gedaald tot vierkante meter. In 2015 wordt het nieuwe kantoor voor het UWV en de gemeente Tilburg opgeleverd en staan diverse transformaties op de planning. Naar verwachting blijft komend jaar de kantorenvoorraad op een gelijkwaardig niveau. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st Totale voorraad Total stock Afname-Toename Decrease-Increase 0% +2,5% 0% 0% -2% -1% Voor meer informatie over de regio Tilburg kunt u terecht bij: HRS Bedrijfsmakelaars De heer A.A.C. Rens Telefoon (073) Kantorenmarkten 2015 Tilburg 93

94 Tilburg 94 Tilburg Kantorenmarkten 2015

95 Knooppunt de Nieuwe Werkelijkheid van de kantorenmarkt Arnhem en Nijmegen 7 Kantorenmarkten 2015 Arnhem en Nijmegen 95

96 Arnhem - Nijmegen 96 Arnhem en Nijmegen Kantorenmarkten 2015

97 Arnhem Arnhem De trends die de afgelopen jaren zichtbaar waren in de Arnhemse kantorenmarkt hebben zich in 2014 doorgezet. De vraag naar kantoorruimte richt zich met name op locaties in het centrum en rondom het Centraal Station. Buiten het centrum is de behoefte aan kantoorruimte beperkt, behalve op locaties met een duidelijk profiel zoals IJsseloord 2 en Arnhems Buiten. IJsseloord 2 heeft een duidelijk profiel als snelweglocatie en stelt hoge eisen aan de kwaliteit van de gebouwen en de openbare ruimte. Het afgelopen jaar is niet alleen Vestas met vierkante meter kantoorruimte hier gevestigd, ook Vivare heeft een huurovereenkomst gesloten. Vanaf medio 2015 sluit Vivare haar andere vestigingen, waaronder het kantoor aan de Westervoortsedijk en Velperbuitensingel in Arnhem, en concentreert zich op vierkante meter kantoorruimte op dit Arnhemse bedrijventerrein. Op Arnhems Buiten vestigen zich met name innovatiebedrijven op het gebied van energie en milieutechnologie. Tegema huurde er ruimte en DNV betrekt het voormalige hoofdkantoor van TenneT van vierkante meter op dit businesspark. Net als bij Vivare is er bij DNV sprake van een samenvoeging van een aantal locaties. Diverse gebouwen op Arnhems Buiten worden geheel of gedeeltelijk leeg achtergelaten. Deze komen naar verwachting in 2015 op de markt. TenneT verhuisde eerder op Arnhems Buiten naar het nieuwe kantoorgebouw MCE (Mariëndaal Centre of Excellence). Aanbod In Arnhem is het aantal beschikbare vierkante meters kantoorruimte op jaarbasis met 6% toegenomen. Op 1 januari 2015 bedraagt het aanbod in de regio Arnhem vierkante meter kantoor. Wanneer wordt gekeken naar het gemiddelde aanbodcijfer op 1 januari in de afgelopen vijf jaar, dan ligt het aantal beschikbare vierkante meters kantoorruimte in % hoger. Het aanbod bestaat uit bestaande gebouwen en reeds, of binnen een jaar, opgeleverde nieuwbouwkantoren met een minimaal beschikbaar metrage van 250 vierkante meter. Aan het begin van 2015 staan, net als een jaar geleden, alleen bestaande kantoorgebouwen te huur of te koop. Het aanbod in Arnhem wordt bepaald door 113 objecten, dit is in vergelijking met een jaar geleden een daling van drie objecten. Hiervan noteren 62 kantoren een grootte van minimaal vierkante meter. De gemiddelde grootte van een object in aanbod is vierkante meter, dit is een toename van 152 vierkante meter in vergelijking met vorig jaar. Het object met het grootst aaneengesloten beschikbare metrage is gelegen in Arnhem Zuid aan de Groningensingel en bedraagt ruim vierkante meter. Ontwikkeling totale aanbod 250m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st Aanbod m² vvo Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar +37% +21% +6% -9% +10% +6% Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde +7% +25% +23% +8% +8% +8% Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m² 9% 8% 8% 1% 0% 0% Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m² 91% 92% 92% 99% 100% 100% Percentage of existing building floor area Aanbod deelgebieden Een groot deel van de aanbodstijging in Arnhem komt voort uit de ontwikkelingen in Arnhem Zuid. Door het vertrek van T-Mobile neemt het aanbod in deze deelregio fors toe. Verder vertrok Vestas naar IJsseloord 2 en is hun oude gebouw in gebruik genomen door SITA. Het oude gebouw van SITA op de Mr. E.N. van Kleffenstraat staat thans te huur. In de andere deelgebieden van Arnhem is het aanbod niet significant veranderd. In Arnhem Zuid zijn de meeste vierkante meters kantoorruimte beschikbaar, namelijk vierkante Kantorenmarkten 2015 Arnhem 97

98 Arnhem meter. Een jaar geleden stond hier aanzienlijk minder te huur of te koop, te weten vierkante meter. Arnhem West kent het geringste aanbodniveau met vierkante meter Aanbod van kantoorruimten 250m² vvo per deelgebied op 1 januari Supply of office space 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st Deelgebieden Districts Arnhem Centrum Centre Arnhem Noord North Arnhem Oost East Arnhem West West Arnhem Zuid South Totaal Total Opname m 2 vvo kantoorruimten per deelgebied Take-up in square meters of office space of lettable floor area per district Deelgebieden Districts Arnhem Centrum Centre 250m² <250m² Arnhem Noord North 250m² <250m² Arnhem Oost East 250m² <250m² Arnhem West West 250m² <250m² Arnhem Zuid South 250m² <250m² Totaal 250m² Total 250m² Totaal <250m² Total <250m² Totaal Total '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 Aanbod/Supply Opname en aanbod in m ² vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area Opname/Take-up Opname Het opnamevolume is sinds 2009 niet zo hoog geweest en bedraagt in vierkante meter. De transactie van DNV van vierkante meter vertekent het algehele opnamebeeld van Zonder deze transactie zou het opnameniveau vergelijkbaar zijn met het volume in de afgelopen drie jaar. Naast de stijging in opname in Arnhem West (vanwege de transactie van DNV), is ook in Arnhem Noord aanzienlijk meer opgenomen dan een jaar geleden. Zo zijn rondom de Velperweg relatief veel transacties geweest. Dit betroffen met name transacties kleiner dan 500 vierkante meter. Transacties 250m²: 21 Het transactievolume wordt bepaald door 21 opnamen met een metrage groter dan 250 vierkante meter, waarvan één koop- en 20 huurtransacties. Daarmee is sprake van een toename van één transactie in vergelijking met Van het aantal geregistreerde opnamen zijn negen kantoren opgenomen met een metrage groter dan vierkante meter. De grootste gebruikerstransactie is de eerder genoemde DNV. Gemiddeld is een transactie vierkante meter groot, een jaar geleden was dit 328 vierkante meter minder. Ook hier is de enkele opname van vierkante meter van invloed. Transacties <250m²: 22 In de grootteklasse kleiner dan 250 vierkante meter zijn in het afgelopen jaar 22 opnamen geregistreerd. De geregistreerde kleine kantooropnamen betreffen allemaal een huurtransactie. Derhalve zijn in totaal 43 kantoorruimten verhuurd of verkocht, 51% hiervan is een kantoor van klein formaat. Hierbij gaat het om een totaal opnamevolume van vierkante meter, waardoor in de gehele regio een kantoorvraag van vierkante meter was. 98 Arnhem Kantorenmarkten 2015

99 Arnhem Kantorenmarktratio: 15% De kantorenmarktratio geeft de verhouding weer tussen de opname in een bepaalde periode en het aanbod aan het einde hiervan. In 2015 bedraagt de ratio 15%. Wanneer dit vergeleken wordt met een jaar geleden, is sprake van een krappere markt. Een jaar geleden bedroeg de kantorenmarktratio namelijk 12%. De marktverhouding is in 2015 daarmee gelijk aan die van Huurprijzen De huurprijsontwikkeling verschilt per gebied en zelfs per type gebouw. Op locaties met veel leegstand dalen logischerwijs de huurprijzen. Op beter presterende locaties zoals het centrum en dan met name in de modernere gebouwen met veel voorzieningen zijn de huurprijzen constant en zijn de incentives minder. De hoogst genoteerde huurprijs bedraagt circa 150,- per vierkante meter per jaar. De laagste prijs per vierkante meter is circa 90,- per jaar. De verwachte huurprijzen per deelgebied worden aangegeven met een bandbreedte, waarbij de hoogte van de huur afhankelijk is van de kwaliteit en voorzieningen van het gebouw. Verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district Deelgebieden Districts Verwacht / Expected ( ) 2015 Arnhem Centrum Centre Arnhem Noord North Arnhem Oost East Arnhem West West Arnhem Zuid South Voorraad Arnhem is een kantorenstad en het merendeel van de werknemers in Arnhem werkt in een kantooromgeving. In Nederland is Arnhem, na Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, Utrecht, Eindhoven en Haarlemmermeer, de zevende kantorenconcentratie. Opvallend is dat afgelopen jaar een groot aantal kantoorgebouwen is getransformeerd naar andere functies. Dit jaar is het voormalige SNS kantoor aan de Utrechtsestraat verkocht en krijgt een woonbestemming. Ook de toren aan het Gildemeestersplein krijgt een andere invulling, te weten studentenhuisvesting en het GIBO kantoor is herontwikkeld tot studentenappartementen. Transformatie blijkt vooral haalbaar op centraal gelegen locaties en/of bij objecten waarbij de eigenaar financieel de mogelijkheid heeft om te transformeren. Mede vanwege deze ontwikkelingen is de voorraad aan kantoorruimte licht gedaald en bedraagt op 1 januari vierkante meter. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st Totale voorraad Total stock Afname-Toename Decrease-Increase +1% +0,4% 0% 0% 0% -2% Voor meer informatie over de regio Arnhem kunt u terecht bij: Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars De heer J.H. Vogelaar De heer P.J. van Yren RT Telefoon (026) Kantorenmarkten 2015 Arnhem 99

100 Nijmegen Nijmegen Vorig jaar werd de kantorenmarkt in Nijmegen getypeerd als een terughoudende markt, waarbij het opnamevolume dalend was en het aantal beschikbare vierkante meters steeg. Aan het einde van 2014 is dit beeld niet veel anders. De regionale kantorenmarkt heeft met name een lokaal verplaatsingskarakter, waarbij de nadruk ligt op huurprijs. Opvallend is dat in de regio gebruikers zich steeds meer laten leiden door de huurprijs in plaats van de locatie. Echter, kantoorgebruikers stellen wel meer eisen aan het pand. Dit heeft mede tot gevolg dat de prijzen niet alleen variëren op basis van locatie, maar ook afhankelijk zijn van de kwaliteit van het pand. Hierdoor ontstaat per deelgebied een bandbreedte in de huurprijs van minder kwalitatieve panden en van hoogwaardige kantoorobjecten. Uit onderzoek is gebleken, dat de huidige voorraad voldoende is voor de huidige kantoorvraag, derhalve worden in de regio geen kantoren meer ontwikkeld of hier dient specifiek vraag naar te zijn. De gemeente Nijmegen heeft het plan voor het nieuwe stadsdeel Waalsprong aangepast door het kantoorprogramma terug te brengen en terughoudend te zijn met gronduitgifte. Dit moet bijdragen aan vermindering van de leegstand. Verder zijn het afgelopen jaar veel kantoormeters aan de markt onttrokken, waardoor het aanbod in combinatie met beperkte transacties maar beperkt toeneemt. De leegstand neemt toe en kantoren, die niet meer aan de huidige standaard voldoen, staan structureel leeg. Aanbod Het aantal beschikbare vierkante meters kantoorruimte is op jaarbasis met 3% toegenomen tot vierkante meter op 1 januari De lichte toename van het aanbod is toe te schrijven aan twee grote objecten van ieder circa vierkante meter die in aanbod zijn gezet. Het betreft de voormalige schoollocatie aan de Streekweg 21, welke leegkomt door nieuwbouw, en het voormalig belastingkantoor aan de Stieltjesstraat 2. Het nieuwbouwpercentage is van 5% op 1 januari 2014 gedaald naar 3% op 1 januari Dit wordt veroorzaakt door enkele nieuwgebouwde kantoorruimten die zijn opgenomen en geen nieuwe ontwikkelingen aan de markt zijn toegevoegd. Het aantal kantoorpanden in verhuur of verkoop die groter dan 250 vierkante meter zijn is met zes objecten gedaald tot 81 kantoorruimten. De gemiddelde grootte van een object is van vierkante meter vorig jaar gestegen tot vierkante meter dit jaar. Het aanbod kent weinig kwalitatief goed aanbod in het centrum. Naar verwachting worden diverse panden getransformeerd om de voorraad en het aanbod te laten dalen. Ontwikkeling totale aanbod 250m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st Aanbod m² vvo Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar +38% +1% -10% -6% +47% +3% Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde +2% +11% +2% -5% +25% +22% Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m² 9% 5% 15% 1% 5% 3% Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m² 91% 95% 85% 99% 95% 97% Percentage of existing building floor area Aanbod deelgebieden In het deelgebied Nijmegen Brabantse Poort zijn net als vorig jaar de meeste vierkante meters kantoorruimte beschikbaar, te weten vierkante meter op 1 januari In de gemeente Beuningen is het aanbod het laagst, namelijk vierkante meter kantoor. Alleen de deelgebieden Wijchen en Nijmegen Oost registreren een lager aanbodcijfer dan vorig jaar. De daling in Nijmegen Oost is te verklaren door het voormalig object van Royal HaskoningDHV aan de Barbarossastraat van vierkante meter, dat niet langer als 100 Nijmegen Kantorenmarkten 2015

101 Nijmegen kantoor op de markt wordt aangeboden. Vorig jaar werd dit object nog aan het aanbod toegevoegd door de verhuizing van Royal HaskoningDHV naar FiftyTwoDegrees, echter dit object wordt getransformeerd tot woningen. Aanbod van kantoorruimten 250m² vvo per deelgebied op 1 januari Supply of office space 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st Deelgebieden Districts Nijmegen Centrum Centre Nijmegen Brabantse Poort Nijmegen Oost East Nijmegen West West Gemeente Beuningen Wijchen Totaal Total Opname Afgelopen jaar hebben geen grote partijen van buiten Nijmegen zich in Nijmegen gehuisvest. Daarentegen zijn wel diverse kantoorgebruikers binnen de regio verplaatst. Met name in het vierde kwartaal van 2014 is sprake van een opleving in het opnamevolume. Ruim 50% van het totale transactievolume afgelopen jaar heeft in de laatste maanden van het jaar plaatsgevonden. Enkele grote transacties liggen hieraan ten grondslag. In Nijmegen is in 2014 een opnamevolume van vierkante meter geregistreerd. In 2013 lag dit 6% hoger. In Nijmegen Brabantse Poort is afgelopen jaar het meest aantal vierkante meters kantoorruimte opgenomen, te weten vierkante meter. In het vierde kwartaal heeft Scholten Awater vierkante meter van de vrije markt opgenomen. Capter heeft ruim vierkante meter opgenomen op de voormalige ING locatie aan de Oranjesingel in Nijmegen Centrum. Mede hierdoor is het transactievolume in Nijmegen Centrum gestegen tot een niveau van vierkante meter. Verder ondervindt met name Kerkenbos hinder van het geringe aantal kantoorzoekers in de markt, ondanks de scherpe huurprijzen en kwalitatief goed vastgoed. De verplaatsing van het UWV en Talis zijn buiten beschouwing gelaten in de opnamecijfers. UWV is namelijk verplaatst naar het Takenhofplein 4 en dit pand is reeds in bezit van Rijksgebouwendienst. Talis verhuist naar de Waalbanddijk, echter deze transactie is tot stand gekomen zonder tussenkomst van een makelaar en er is sprake van een tijdelijk contact omdat het voormalige Honig gebouw wordt gesloopt in de nabije toekomst. Opname m 2 vvo kantoorruimten per deelgebied Take-up in square meters of office space of lettable floor area per district Deelgebieden Districts Nijmegen Centrum Centre 250m² <250m² Nijmegen Brabantse Poort 250m² <250m² Nijmegen Oost East 250m² <250m² Nijmegen West West 250m² <250m² Gemeente Beuningen 250m² <250m² Wijchen 250m² <250m² Totaal 250m² Total 250m² Totaal <250m² Total <250m² Totaal Total Transacties 250m²: 29 Het transactievolume van vierkante meter is tot stand gekomen door 29 opnamen. Wanneer dit aantal vergeleken wordt met een jaar eerder, is sprake van een daling van twee transacties. Van deze transacties zijn vijf transacties groter dan vierkante meter. De gemiddelde transactiegrootte is daarmee gestegen van 732 vierkante meter Kantorenmarkten 2015 Nijmegen 101

102 Nijmegen Opname en aanbod in m ² vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area naar 738 vierkante meter. Gezien de huidige marktontwikkelingen is de verwachting dat ook volgend jaar het opnamevolume nauwelijks veranderd '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 Aanbod/Supply Opname/Take-up Transacties <250m²: 31 In 2014 hebben 31 transacties plaatsgevonden met een metrage kleiner dan 250 vierkante meter. Een jaar geleden werden 36 opnamen in deze grootteklasse geregistreerd. In Nijmegen zijn in 2014 in totaal 60 transacties geregistreerd, hiervan betreft 52% een metrage van kleine grootte. Het opnamevolume van kleinere kantoorruimten betreft vierkante meter. Daarmee komt het totale transactievolume in 2014 uit op vierkante meter. In 2012 was dit vierkante meter. Kantorenmarktratio: 20% De kantorenmarktratio van Nijmegen. De verhouding tussen de opname begin van het jaar en het aanbod aan het einde van dat jaar, is met twee procentpunt gedaald tot 20%. Het toenemende aanbod en een beperkte vraag zorgen voor een verdere verruiming van de marktverhouding. Door maatregelen omtrent terughoudendheid ten aanzien van nieuwbouw en het stimuleren van transformaties moet het aanbod afnemen. Bij een gelijk of hoger opnameniveau stijgt volgend jaar de kantorenmarktratio. Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district Deelgebieden Districts Gerealiseerd / Realised ( ) 2014 Verwacht / Expected ( ) 2015 Nijmegen Centrum Centre Nijmegen Brabantse Poort Nijmegen Oost East Nijmegen West West Gemeente Beuningen Wijchen Huurprijzen De huurprijzen zijn licht gedaald of in stand gebleven, echter er is geen sprake van grote huurprijsdalingen. Ook wordt opgemerkt dat incentives stabiliseren. Verouderde, oftewel incourante, kantoren die zijn gelegen zelfs op goede centrumlocaties worden niet opgenomen als kantoorruimte, ook niet voor zeer lage huurprijzen. De bandbreedte voor huurprijzen is steeds groter. In het centrum worden nog altijd de hoogste huurprijzen gerealiseerd. Echter, er zijn in dit deelgebied ook kantoren die in het lagere huursegment vallen. Ook in het segment met kleinere kantoortransacties staan door een beperkte vraag de huurprijzen onder druk. Voorraad Aan het begin van 2015 is de voorraad in Nijmegen vastgesteld op vierkante meter kantoorruimte. De voorraad is in vergelijking met vorig jaar met 5% gedaald, aangezien diverse objecten worden getransformeerd naar een andere functie, zoals het voormalig UWV kantoor aan de Koninginnelaan en het voormalige object van Royal HaskoningDHV aan de Barbarossastraat. Ook de ombouw van drie panden aan de Oranjesingel naar hotel is een ontwikkeling die uit de markt voortkomt. Kantoorpanden in het centrum worden veelal getransformeerd naar woningen, hotels of horecafuncties. Ruim vierkante meter kantoor krijgt op korte termijn een andere functie. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st Totale voorraad Total stock Afname-Toename Decrease-Increase +12% 0% -2% 1% 0% -5% Voor meer informatie over de regio Nijmegen kunt u terecht bij: Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars Nijmegen De heer S.G.A.H. Roelofs RT Telefoon (024) Nijmegen Kantorenmarkten 2015

103 Groningen Leeuwarden en Assen de Nieuwe Werkelijkheid van de kantorenmarkt 8 Kantorenmarkten 2015 Groningen, Leeuwarden en Assen 103

104 Groningen 104 Groningen Kantorenmarkten 2015

105 Groningen Groningen In het noorden van Nederland behoort Groningen samen met Leeuwarden tot de grote kantoorsteden. De Groningse kantorenmarkt kent het afgelopen jaar, na een lastig jaar in 2013, een positief karakter. Het aanbod van kantoorruimte is gedaald en het opnamevolume is gestegen. De kantorenmarkt van Groningen is daarmee in 2014 krapper geworden. De gemeente Groningen heeft een actief beleid ten aanzien van de kantorenleegstand. Door diverse mogelijkheden voor het herontwikkelen van kantoorruimten te bieden is, in tegenstelling tot landelijke trends, het percentage leegstaande kantoren in Groningen in 2014 afgenomen. De dalende leegstand en tevens de afnemende kantorenvoorraad kunnen verklaard worden door het aantal onttrekkingen ten behoeve van transformatie van kantoorruimten naar andere bestemmingen. Daarnaast zijn de afgelopen jaren een aantal grote leegstaande objecten in gebruik genomen. Met name aan de zuidkant van de stad is sprake van hoge leegstand. De terreinen Martini Trade Park, Kranenburg en Corpus den Hoorn Zuid registreren meer leegstaande objecten dan in vergelijking met de rest van de stad. Ontwikkeling totale aanbod 250m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st Aanbod m² vvo Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar +27% +8% -4% -0,2% +19% -10% Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde +31% +28% +14% +5% +15% +1% Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m² 3% 4% 3% 2% 2% 1% Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw 97% 96% 97% 98% 98% 99% Percentage of existing building floor area Aanbod Na een aanbodtoename van 19% in 2013 is dit jaar het beschikbare metrage kantoorruimte met bijna vierkante meter afgenomen tot vierkante meter op 1 januari Ten opzichte van een jaar eerder is daarmee sprake van een aanboddaling van 10%. Het aanbodvolume wordt bepaald door 102 objecten. Ter vergelijking, op 1 januari 2014 stonden in totaal 114 kantoorruimten in aanbod. Verder bestaat het aanbod voor 99% uit bestaande kantoorobjecten, de overige kantoren betreffen reeds opgeleverde nieuwbouw. Ondanks het dalende aanbod en het afnemende aantal objecten is de gemiddelde grootte per kantoor licht gestegen van vierkante meter eind 2013 naar vierkante meter aan het einde van In het kantoorgebouw De Zwarte Doos, gelegen in Groningen West, is ook dit jaar het grootste aaneengesloten metrage beschikbaar. Dit object staat sinds 2012 in aanbod en heeft ruim vierkante meter voor verhuur beschikbaar. Aanbod van kantoorruimten 250m² vvo per deelgebied op 1 januari Supply of office space 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st Deelgebieden Districts Groningen Centrum Centre Groningen Noord North Groningen Oost East Groningen West West Groningen Zuid South Totaal Total Kantorenmarkten 2015 Groningen 105

106 Groningen Aanbod deelgebieden In vergelijking met een jaar geleden vertoont enkel het deelgebied Groningen Zuid een aanbodtoename, namelijk 23% meer. Het afgelopen jaar zijn in het zuidelijke deel van de stad enkele grote kantoorobjecten voor verhuur of verkoop beschikbaar gesteld. Dit komt overeen met het eerder genoemde, hoge leegstandspercentage in Groningen Zuid. De grootste aanbodafname is geregistreerd in Groningen Centrum, in één jaar tijd is het aanbod gedaald van vierkante meter tot vierkante meter beschikbare kantoorruimte in dit gebied. Op 1 januari 2015 wordt in Groningen West vierkante meter aangeboden, dit is het grootste aandeel in het totale aanbod van de stad. Verder is in Oost en Noord respectievelijk en vierkante meter kantoorruimte beschikbaar. Het gebied Groningen Noord registreert daarmee het minste aantal beschikbare vierkante meters. Opname m 2 vvo kantoorruimten per deelgebied Take-up in square meters of office space of lettable floor area per district Deelgebieden Districts Groningen Centrum Centre 250m² <250m² Groningen Noord North 250m² <250m² Groningen Oost East 250m² <250m² Groningen West West 250m² <250m² Groningen Zuid South 250m² <250m² Totaal 250m² Total 250m² Totaal <250m² Total <250m² Totaal Total '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 Aanbod/Supply Opname en aanbod in m ² vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area Opname/Take-up Opname Ten opzichte van heel 2013 is het opnamevolume van kantoren in Groningen in 2014 meer dan verdubbeld. Afgelopen jaar is in totaal vierkante meter kantoorruimte opgenomen. Dit is vierkante meter meer dan in 2013, toen ter vergelijking vierkante meter is verkocht of verhuurd. Groningen Centrum en West registreren een vergelijkbaar transactievolume van respectievelijk en vierkante meter kantoorruimte. Het westelijke deel van de stad kent hiermee het hoogste opnameniveau in Daarnaast is overeenkomstig de totale opnamestijging in deze regio s het aantal verkochte of verhuurde vierkante meters kantoorruimte flink toegenomen. Verder is in de regio s Oost, Noord en Zuid achtereenvolgens 4.950, en 900 vierkante meter opgenomen. Het deelgebied Groningen Zuid noteert hiermee het laagste opnameniveau in Transacties 250m 2 : 20 In totaal zijn in 2014 drie kantoorobjecten verkocht en zeventien objecten verhuurd met een metrage van 250 vierkante meter of meer. Het totaal aantal opnamen is op jaarbasis afgenomen met twee transacties tot 20 in heel Overeenkomstig het verdubbelde opnamevolume en de afname van het aantal opnamen is de gemiddelde grootte van een opgenomen kantoorruimte in 2014 fors gestegen. De gemiddelde transactiegrootte in Groningen in 2014 bedraagt daarmee vierkante meter. Ter vergelijking, in 2013 was een opgenomen kantoor gemiddeld 627 vierkante meter groot. Opvallend is dat weinig nieuwe gebruikers kantoorruimte opgenomen hebben in Groningen. De transacties betreffen met name verplaatsingen, waardoor sprake is van beperkte effectieve opname en een grote vervangingsvraag. De grootste geregistreerde transactie in 2014 betreft een opname van de Rijksuniversiteit Groningen aan de Oude Boteringestraat. Volgens de makelaar die betrokken is geweest bij de transactie, is het 106 Groningen Kantorenmarkten 2015

107 Groningen gekochte kantoorgebouw vierkante meter groot. In totaal hebben in 2014 zes transacties plaatsgevonden met een metrage groter dan vierkante meter, dit is twee keer zoveel in vergelijking met Transacties <250m 2 : 23 De toenemende kantorenvraag is ook terug te zien in een toenemend aantal kleine transacties. In 2014 zijn in totaal 23 transacties geregistreerd met een metrage kleiner dan 250 vierkante meter. Ten opzichte van het voorgaande jaar is sprake van een toename van drie opnames. Het opnamevolume in deze grootteklasse betreft in totaal vierkante meter, dit is ruim 10% van het totaal aantal vierkante meters kantoorruimte dat in heel 2014 is verkocht of verhuurd. Derhalve komt in Groningen het totale transactievolume in 2014 uit op vierkante meter. Kantorenmarktratio: 21% In 2014 is de kantorenmarktratio van Groningen met twaalf procentpunt gestegen tot 21% begin Daarmee is voor het eerst sinds 2009 een ratio van meer dan 20% geregistreerd in de regio. De kantorenmarktratio, de verhouding tussen de opname in 2014 en het aanbod aan het einde van dat jaar, geeft aan dat de kantorenmarkt van Groningen krapper is geworden in Gelet op het beperkte aantal transacties in de regio is de ratio aan schommelingen onderhevig. Verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district Deelgebieden Districts Verwacht/Expected ( ) 2015 Groningen Centrum Centre Groningen Noord North Groningen Oost East Groningen West West Groningen Zuid South Huurprijzen Net als voorgaand jaar zijn de mediane gerealiseerde huurprijzen in 2014 op een vergelijkbaar niveau. De hoogst genoteerde huurprijs is in 2014 betaald voor een object in Groningen West, namelijk 149,- per vierkante meter per jaar. Naar verwachting blijven de huurprijzen in 2015 op een gelijk niveau en variëren daarmee tussen 90,- en 150,- per vierkante meter per jaar. Hierbij is naar verwachting geen verschil tussen de verschillende deelgebieden waar te nemen. De huurprijzen variëren voornamelijk in prijs afhankelijk van de locatie en de kwaliteit van het kantoorgebouw. Voorraad De gemeente Groningen heeft in 2014 een afname van de kantorenvoorraad geregistreerd door transformatie en sloop van kantoorpanden. Vorig jaar was nog sprake van een forse toename, aangezien toen een correctie van de cijfers heeft plaatsgevonden. Op 1 januari 2015 bestaat de fysieke kantorenvoorraad van Groningen uit vierkante meter. Naar verwachting neemt de voorraad komend jaar verder af door transformatie en onttrekking van incourante kantoorpanden. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st Totale voorraad Total stock Afname-Toename Decrease-Increase 0% +1% 0% +0,1% +25% -3% Voor meer informatie over de regio Groningen kunt u terecht bij: Lamberink Bedrijfsmakelaars De heer ing. E. Venema RT RMT Telefoon (0592) Kantorenmarkten 2015 Groningen 107

108 Leeuwarden 108 Leeuwarden Kantorenmarkten 2015

109 Leeuwarden Leeuwarden De kantorenmarkt van Leeuwarden is in 2014 te kenmerken als positief. In vergelijking met voorgaande jaren is sprake van een hoog opnamevolume en relatief veel transacties. Deze toenemende kantorenvraag in Leeuwarden heeft een dalend aanbodniveau tot gevolg. Het aantal beschikbare vierkante meters kantoorruimte is sinds twee jaar niet afgenomen. Deze ontwikkelingen zijn mede te danken aan het actieve beleid van de gemeente Leeuwarden omtrent de kantorenleegstand. De afgelopen jaren zijn diverse verouderde kantoorgebouwen getransformeerd en nieuwe plannen voor transformatie gestimuleerd en aanvragen worden versneld behandeld door de gemeente. Desondanks zijn in 2014 geen kantoren aan de kantorenvoorraad van Leeuwarden onttrokken. Medio 2014 is een discussie ontstaan over de bouw van zes nieuwe woontorens ten behoeve van studentenwoningen in Leeuwarden. Bewoners van de stad zijn een initiatief gestart om de nieuwbouw te stoppen en leegstaande kantoren om te bouwen naar studentenhuisvesting. De gemeente heeft aangegeven niet bereid te zijn om af te zien van de plannen, maar heeft toegezegd een beperkte en gerichte studie te verrichten naar de transformatiepotentie en mogelijke succesfactoren van enkele andere kantoorobjecten. De gemeente Leeuwarden is van mening dat studentenhuisvesting niet altijd de gewenste oplossing is om de kantorenleegstand aan te pakken en is zich bewust van hoe lang kantoren leegstaan en de totale omvang van leegstaand vastgoed in de gemeente. Aanbod Op 1 januari 2015 is in Leeuwarden vierkante meter kantoorruimte beschikbaar voor verhuur of verkoop. Ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder is het aanbod van kantoorruimte gedaald met vierkante meter, oftewel 12%. Net als voorgaande jaren betreffen alle aangeboden objecten een reeds bestaand kantoorgebouw. Eind 2014 staan 80 kantoorruimten in aanbod, tegenover 90 objecten een jaar eerder. Het grootste aaneengesloten metrage wordt aangeboden aan het Fonteinland met een metrage van vierkante meter. Tevens is het vorig jaar grootst genoemde object aan de Tesselschadestraat van bijna vierkante meter nog steeds beschikbaar. Derhalve is, ondanks het dalende aanbodniveau en het afnemende aantal kantoorobjecten, de gemiddelde grootte dit jaar beperkt gedaald met zeventien vierkante meter. Gemiddeld is een aangeboden kantoorruimte in Leeuwarden daarmee vierkante meter groot. Ter vergelijking, bijna de helft van de beschikbare kantoorobjecten betreft een object van vierkante meter of meer. Deze kantoorruimten zijn overigens ook voor deelverhuur beschikbaar in kleinere units. Ontwikkeling totale aanbod 250m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st Aanbod m² vvo Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar +94% -11% -7% +37% +18% -12% Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde +74% -24% 10% +30% +10% +10% Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m² 3% 2% 2% 0% 0% 0% Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m² 97% 98% 98% 100% 100% 100% Percentage of existing building floor area Kantorenmarkten 2015 Leeuwarden 109

110 Leeuwarden Aanbod van kantoorruimten 250m² vvo per deelgebied op 1 januari Supply of office space 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st Deelgebieden Districts Leeuwarden Centrum Centre Leeuwarden Oost East Leeuwarden West West Leeuwarden Zuid South Totaal Total Aanbod deelgebieden In het deelgebied Leeuwarden Zuid is sprake van een gelijkblijvend aanbodniveau in vergelijking met vorig jaar. In de overige deelgebieden is in het afgelopen jaar een aanboddaling geregistreerd. Net als voorgaande jaren is op 1 januari 2015 de meeste vierkante meters kantoorruimte beschikbaar in Leeuwarden West, namelijk vierkante meter. In het centrum is het aanbod het sterkst afgenomen met 21%. Eind 2014 is in dit gebied vierkante meter beschikbaar voor verhuur of verkoop. Verder staat in het deelgebied Leeuwarden Oost vierkante meter kantoorruimte in aanbod. Opname m 2 vvo kantoorruimten per deelgebied Take-up in square meters of office space of lettable floor area per district Deelgebieden Districts Leeuwarden Centrum Centre 250m² <250m² Leeuwarden Oost East 250m² <250m² Leeuwarden West West 250m² <250m² Leeuwarden Zuid South 250m² <250m² Totaal 250m² Total 250m² Totaal <250m² Total <250m² Totaal Total '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 Aanbod/Supply Opname en aanbod in m ² vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area Opname/Take-up Opname In heel 2014 is in totaal vierkante meter kantoorruimte opgenomen. Voor het eerst sinds 2010 is sprake van een dergelijk hoog opnamevolume. Ten opzichte van 2013 is sprake van een toename van bijna vierkante meter, toen ter vergelijking vierkante meter is opgenomen. Dit is te verklaren door een aantal grote transacties. Enkel in het deelgebied Leeuwarden Oost zijn in 2014 geen transacties geregistreerd. Leeuwarden Centrum registreert het hoogste opnamevolume van vierkante meter. De gebieden Zuid en West noteren een transactieniveau van respectievelijk en 500 vierkante meter kantoorruimte. Transacties 250m 2 : 9 Na slechts één transactie in 2013 zijn dit jaar negen transacties geregistreerd met een metrage van 250 vierkante of meer. Deze transacties betreffen allen een huurtransactie en zijn met name verplaatsingen van huidige kantoorgebruikers in de regio Leeuwarden. Hierdoor is sprake van nauwelijks effectieve opname, gezien het lage aantal nieuwe gebruikers. Afgelopen jaar heeft het UWV overeenstemming bereikt over een verhuizing naar t Bildhuys aan de Stationsweg Naar verwachting nemen zij medio 2015 de ruimte van vierkante meter in gebruik. Dit is de grootste geregistreerde transactie in De oude locatie van het UWV aan de Tesselschadestraat blijft na heronderhandelingen de komende jaren nog in gebruik door een aantal afdelingen van het UWV. De gemiddelde grootte van een verhuurd of verkocht kantoorgebouw bedraagt dit jaar vierkante meter. Dit is te wijten aan het aantal grote transacties dat heeft plaatsgevonden, vier van de negen transacties is namelijk een opname met een grootte van vierkante meter of meer. Vorig jaar is slechts één transactie geregistreerd, waardoor de gemiddelde grootte van 2013 niet representatief is. 110 Leeuwarden Kantorenmarkten 2015

111 Leeuwarden Transacties <250m 2 : 5 In Leeuwarden zijn in 2014 in totaal vijf opnamen geregistreerd met een metrage kleiner dan 250 vierkante meter, allen betreffen een huurtransactie. Enkel in de deelgebieden Leeuwarden Centrum en Leeuwarden Zuid zijn transacties geregistreerd. In deze grootteklasse is het afgelopen jaar 850 vierkante meter opgenomen. Daarmee zijn in Leeuwarden veertien opnamen geregistreerd in heel 2014 met een totaal metrage van vierkante meter, waarvan 36% een transactie van minder dan 250 vierkante meter betreft. Kantorenmarktratio: 11% De kantorenmarkt in Leeuwarden is vanwege het dalende aanbod en de toenemende vraag het afgelopen jaar krapper geworden. Derhalve is de kantorenmarktratio in het afgelopen jaar gestegen, te weten met acht procentpunt tot 11% op 1 januari Deze ratio geeft de verhouding weer tussen de opname in het afgelopen jaar en het aanbod aan het einde van dat jaar. Volgend jaar moet blijken of het aantal transacties dat dit jaar heeft plaatsgevonden op een verbetering van de kantorenmarkt duidt of dat dit slechts incidentele verplaatsingen zijn. Naar verwachting zijn het incidentele verplaatsingen als gevolg van de ruime marktverhoudingen en het aanbod van betere locaties voor dezelfde of soms een lagere prijs. Dit betekent niet dat er volgend jaar geen verplaatsingen plaats gaan vinden, echter dat naar verwachting de effectieve opname nihil tot negatief is. Huurprijzen Ondanks de krapper wordende markt staan de huurprijzen van kantoorobjecten in Leeuwarden nog steeds onder druk door de marktverhoudingen en de beperkte effectieve vraag. Vanwege het geringe aantal waarnemingen kunnen geen uitspraken worden gedaan over de gerealiseerde huurprijzen per vierkante meter in het afgelopen jaar. Naar verwachting variëren de huurprijzen komend jaar tussen 80,- en 110,- per vierkante meter per jaar. Dit is onder andere afhankelijk van de ligging en de kwaliteit van het kantoorgebouw. Daarnaast worden nog steeds incentives toegekend om een huurder aan te trekken of te behouden op de huidige locatie. Verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district Deelgebieden Districts Verwacht / Expected ( ) 2015 Leeuwarden Centrum Centre Leeuwarden Oost East Leeuwarden West West Leeuwarden Zuid South Voorraad Na een daling van de kantorenvoorraad in 2013, is in 2014 de voorraad op hetzelfde niveau gebleven. Daarmee bestaat op 1 januari 2015 de voorraad uit vierkante meter kantoorruimte. Naar verwachting neemt de voorraad komend jaar verder af door transformaties, gezien het actieve beleid van de gemeente omtrent leegstand. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st Totale voorraad Total stock Afname-Toename Decrease-Increase +0.5% 0% +0,5% 0% -1% 0% Voor meer informatie over de regio Leeuwarden kunt u terecht bij: Lamberink Bedrijfs- makelaars De heer ing. E. Venema RT RMT Telefoon (0592) Kantorenmarkten 2015 Leeuwarden 111

112 Assen Assen 112 Assen Kantorenmarkten 2015

113 Assen Assen De kantorenmarkt van Assen kent in 2014 relatief kleine opnamen, dalende huurprijzen en kortere looptijden. In de regio is, ondanks een lichte afname van het aanbod, nog steeds veel kantoorruimte beschikbaar. De gemeente Assen hanteert mede daarom een actief beleid om de kantorenleegstand te beperken en biedt diverse mogelijkheden om kantoorgebouwen te transformeren of te herbestemmen. Ondanks het grote aanbod is het niet altijd mogelijk om een zoekende partij geschikte kantoorruimte aan te bieden. Het aanbod voldoet vaak niet aan de eisen van de gebruikers en niet alle kantoorgebouwen zijn geschikt voor meerdere typen gebruikers. Steeds meer gebouweigenaren zijn daarom bereid om hun kantoorpanden geschikt te maken voor deelverhuur en daarmee het aantal beschikbare vierkante meters in kleinere units aan te bieden. Dit sluit aan bij de landelijke trend van inkrimping door bedrijven en een toenemende vraag naar kleinere metrages. De afgelopen jaren maken steeds meer ondernemingen bewust de keuze om kleinere kantoorruimte te zoeken of vestigingen op te heffen en de werkzaamheden te centraliseren op één locatie. Deze ontwikkelingen zijn ook gaande in Assen, waardoor de verwachting is dat de huidige scheve verhouding tussen vraag en aanbod de komende periode aanhoudt. Ontwikkeling totale aanbod 250m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st Aanbod m² vvo Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar -1% +24% +36% -23% +23% -2% Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde +1% +17% +39% +4% +17% +6% Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m² 8% 2% 1% 3% 2% 5% Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m² 92% 98% 99% 97% 98% 95% Percentage of existing building floor area Aanbod Op 1 januari 2015 staat in de regio Assen vierkante meter kantoorruimte in aanbod. Ten opzichte van vorig jaar is sprake van een lichte daling van 2%. In vergelijking met het vijfjaarlijkse gemiddelde is echter sprake van een toename, namelijk 6%. In 2014 zijn twee nieuw gebouwde kantoren aan het aanbod toegevoegd, waardoor sprake is van een hoger aandeel nieuwbouw in de regio Assen. Van het totale metrage beschikbare kantoorruimte betreft 5% nieuwbouw, de overige kantoorruimten zijn reeds bestaande objecten. Het totale metrage beschikbare kantoorruimte is in Assen aan het einde van 2014 verdeeld over 53 kantoorobjecten. Dit betreft één object meer dan vorig jaar, toen ter vergelijking 52 kantoorpanden beschikbaar waren voor verhuur of verkoop. Verder is de gemiddelde grootte van een aangeboden kantoorruimte dit jaar met bijna 40 vierkante meter gedaald tot 991 vierkante meter. Dit is te verklaren door een afname van het aantal aangeboden kantoorruimten met een grootte van vierkante meter of meer. Aan het einde van 2013 werden drie objecten meer in deze grootteklasse aangeboden. Deze grote kantoorruimten zijn veelal beschikbaar voor deelverhuur, waarbij het huren van kleinere units mogelijk is. Aanbod deelgebieden Overeenkomstig de totale afname van het aanbod in de regio Assen, noteert enkel het deelgebied Assen Noord een aanboddaling. In dit gebied wordt vierkante meter kantoorruimte aangeboden aan het begin van Ter vergelijking, op 1 januari 2014 was vierkante meter beschikbaar in het noordelijke deel van de stad. Daarmee is de totale aanboddaling toe te schrijven aan Assen Noord. Net als voorgaande jaren kent het deelgebied Centrum het hoogste aanbodniveau van de regio, namelijk Kantorenmarkten 2015 Assen 113

114 Assen vierkante meter. In Assen West en Zuid is respectievelijk en vierkante meter beschikbaar. Het zuidelijke deel van de stad kent daarmee, net als voorgaande jaren, het laagste aanbodcijfer. Aanbod van kantoorruimten 250m² vvo per deelgebied op 1 januari Supply of office space 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st Deelgebieden Districts Assen Centrum Centre Assen Noord North Assen West West Assen Zuid South Totaal Total Opname m 2 vvo kantoorruimten per deelgebied Take-up in square meters of office space of lettable floor area per district Deelgebieden Districts Assen Centrum Centre 250m² <250m Assen Noord North 250m² <250m Assen West West 250m² <250m Assen Zuid South 250m² <250m Totaal 250m² Total 250m² Totaal <250m² Total <250m² Totaal Total '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 Aanbod/Supply Opname en aanbod in m ² vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area Opname/Take-up Opname Na een aantal grote opnamen in 2013 zijn in 2014 voornamelijk kleinere transacties geregistreerd. In totaal bedraagt het opnamevolume in Assen vierkante meter. Ten opzichte van een jaar eerder is sprake van een afname van vierkante meter. De transacties vinden met name in het deelgebied Assen Centrum plaats, hier is namelijk vierkante meter verkocht of verhuurd. De overige opnamen zijn verspreid over de gebieden Noord en West en betreffen voornamelijk snelweglocaties. In het zuidelijke deel van de stad is dit jaar geen kantoorruimte opgenomen. In Assen Noord en West is respectievelijk en 900 vierkante meter kantoorruimte verhuurd of verkocht. Transacties 250m 2 : 9 Ondanks een daling van het opnamevolume is sprake van een toename in het aantal transacties. In 2014 zijn negen kantoren verhuurd of verkocht met een metrage van minimaal 250 vierkante meter. In vergelijking met het hieraan voorafgaande jaar zijn dit twee objecten meer. Het verschil in opnamevolume tussen 2013 en 2014 is te verklaren door een daling van de gemiddelde grootte en het ontbreken van transacties van meer dan vierkante meter. In 2013 zijn ter vergelijking drie transacties in deze grootteklasse geregistreerd. Daarmee was in 2013 een opgenomen kantoor gemiddeld vierkante meter groot, ten opzichte van slechts 579 vierkante meter in Van het totaal aantal opgenomen kantoorruimten zijn drie objecten verkocht, de overige zes transacties betreffen een huurtransactie. De grootste geregistreerde opname betreft een transactie aan de Nijverheidsweg van ruim 900 vierkante meter. Een groot deel van de transacties betreft een verplaatsing binnen de regio, waardoor Assen weinig nieuwe gebruikers kent en er nauwelijks nieuwe kantoorvraag is. Transacties <250m 2 : 10 In het afgelopen jaar zijn tien transacties geregistreerd in Assen met een metrage kleiner dan 250 vierkante meter, allen betreffen een huurtransactie. Ten opzichte van 2013 is sprake van één transactie minder. In totaal is in 2014 in deze grootteklasse vierkante meter opgenomen. In Assen zijn daarmee in heel 2014 negentien transacties geregistreerd met een totaal transactievolume van vierkante meter. Hiervan betreft 20% een opname met een metrage van minder dan 250 vierkante meter. 114 Assen Kantorenmarkten 2015

115 Assen Kantorenmarktratio: 10% In Assen is de kantorenmarktratio, de verhouding tussen de opname in een bepaalde periode en het aanbod aan het einde van deze periode, gedaald naar 10% op 1 januari Deze afname van vier procentpunt in vergelijking met vorig jaar geeft aan dat de kantorenmarkt in de regio zoals verwacht ruimer is geworden. Naar verwachting neemt de ratio komend jaar toe door transformatie en herontwikkeling van incourante kantoorobjecten. Verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district Deelgebieden Districts Verwacht/Expected ( ) 2015 Assen Centrum Centre Assen Noord North Assen West West Assen Zuid South 90 Huurprijzen Net als voorgaand jaar staan ook in 2014 de huurprijzen van kantoorruimte in Assen onder druk. Toekomstige huurders selecteren nadrukkelijk op prijs en onderhandelen vervolgens flink over de uiteindelijke huurprijs. Daarbij valt op dat verhuurders zware concessies doen om een huurder aan te trekken of te behouden. Steeds vaker wordt een lage huur overeengekomen en is sprake van kortere en meer flexibele huurcontracten. Vanwege het geringe aantal waarnemingen is het niet mogelijk om uitspraken te doen over de gerealiseerde huurprijzen in Naar verwachting variëren de prijzen komend jaar, afhankelijk van de locatie en de kwaliteit van het gebouw, tussen 75,- en 135,- per vierkante meter per jaar. In het deelgebied Centrum variëren de prijzen vermoedelijk tussen 95,- en 135,- per vierkante meter per jaar. Verder ligt in de overige deelgebieden de verwachtte vierkante meterprijs tussen 75,- en 90,- per jaar. Voorraad Na een toename in de kantorenvoorraad van Assen vorig jaar, hebben dit jaar geen veranderingen in de voorraad plaatsgevonden. Op 1 januari 2015 bedraagt de totale voorraad kantoorruimte in Assen daarmee vierkante meter. Op het moment van schrijven wordt aan de Amerikaweg een nieuw pand gebouwd voor Pharma Bio Research, op het moment van schrijven is hiervan nog geen exact metrage bekend gemaakt. Daarnaast zijn een aantal plannen voor transformatie van kantoorobjecten aan de Pelikaanstraat en het Abel Tasmanplein in ontwikkeling. Naar verwachting gaat de kantorenvoorraad komend jaar wijzigen door deze ontwikkelingen, waarbij nog moet blijken of de voorraad gaat dalen of toenemen ten opzichte van dit jaar. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st Totale voorraad Total stock Afname-Toename Decrease-Increase 0% 0% 0% -2% +1% 0% Voor meer informatie over de regio Assen kunt u terecht bij: Lamberink Bedrijfsmakelaars De heer ing. E. Venema RT RMT Telefoon (0592) Kantorenmarkten 2015 Assen 115

116 Assen 116 Assen Kantorenmarkten 2015

117 Apeldoorn Deventer en Zwolle de Nieuwe Werkelijkheid van de kantorenmarkt 9 Kantorenmarkten 2015 Apeldoorn, Deventer en Zwolle 117

118 Apeldoorn 118 Apeldoorn Kantorenmarkten 2015

119 Apeldoorn Apeldoorn De regio Apeldoorn kenmerkt zich in 2014 door een teruglopend aanbod van kantoorruimte. In vergelijking met vorig jaar is sprake van een gelijkblijvend transactieniveau. De kantorenmarkt in Apeldoorn is daarmee in het voorbije jaar krapper geworden, oftewel vraag en aanbod zijn dichter tot elkaar gekomen. Het aanbod van kantoorruimten in de regio is, onder andere dankzij transformatie, afgenomen. De gemeente Apeldoorn hanteert een actief beleid omtrent de leegstandsproblematiek en stimuleert transformatie van kantoren in het stadscentrum. Op het moment van schrijven is een monitoringsinstrument voor de leegstand in Apeldoorn in ontwikkeling. De gemeente ontwikkelt dit instrument om goed en actueel inzicht te hebben in de ontwikkelingen van de leegstand van bedrijfsmatig onroerend goed. Daarnaast is men bezig met de oprichting van een netwerk van vastgoedeigenaren en stakeholders in de regio. Middels dit netwerk tracht de gemeente om ervaringen en meningen uit te wisselen aangaande de leegstand, waardoor een geschikte strategie voor hergebruik van leegstaand vastgoed ontwikkeld kan worden. Verder is in 2013 de stichting TransVorm opgericht. Deze stichting brengt eigenaren van leegstaande gebouwen in verbinding met (start-up)bedrijven en dankzij deze steun hebben verschillende bedrijven passende huisvesting gevonden. Daarnaast houdt de stichting zich bezig met planvorming voor transformatieprojecten en vindt regelmatig overleg met de gemeente plaats. Ontwikkeling totale aanbod 250m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st Aanbod m² vvo Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar +20% +23% +1% +0,3% +34% -16% Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde +17% +26% +20% +12% +34% +3% Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m² 1% 2% 2% 1% 0% 0% Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw 99% 98% 98% 99% 100% 100% Percentage of existing building floor area Aanbod Op 1 januari 2015 staat in de regio Apeldoorn vierkante meter kantoorruimte in aanbod. Dit betreft een aanbodafname van 16% in vergelijking met een jaar eerder. Daarmee is voor het eerst sinds 2009 een daling van het aanbod geregistreerd in de regio. Deze daling is onder andere te wijten aan een aantal transformaties van kantoorgebouwen, te weten vierkante meter. Verder zijn in 2014 een aantal grote transacties geregistreerd, waardoor het aanbod op jaarbasis in totaal met bijna vierkante meter is afgenomen. Ten opzichte van het vijfjaarlijks gemiddelde is echter sprake van een aanbodtoename, namelijk 3%. Net als voorgaand jaar zijn alle beschikbare objecten een reeds bestaand kantoorgebouw. Aan het einde van 2014 zijn 125 kantoorruimten beschikbaar voor verkoop of verhuur. In vergelijking met het begin van dat jaar is sprake van een toename van twee objecten. Derhalve bedraagt de gemiddelde grootte van een aangeboden kantoorruimte vierkante meter. Ten opzichte van een jaar eerder is sprake van een afname van 271 vierkante meter. Het kantoorgebouw La Tour registreert het grootst beschikbare aaneengesloten metrage van ruim vierkante meter. Kantorenmarkten 2015 Apeldoorn 119

120 Apeldoorn Aanbod deelgebieden De totale aanboddaling is te wijten aan een forse afname van het beschikbare metrage kantoorruimte in Apeldoorn Centrum. In dit gebied is het aanbod op jaarbasis met bijna vierkante meter afgenomen tot een beschikbaar metrage van vierkante meter. De overige deelgebieden noteren een aanbodtoename. In het deelgebied Apeldoorn Overig is het hoogste aanbodniveau geregistreerd, te weten vierkante meter. In Zuid, Noord en Oost staat achtereenvolgens , en vierkante meter kantoorruimte in aanbod. Aanbod van kantoorruimten 250m² vvo per deelgebied op 1 januari Supply of office space 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st Deelgebieden Districts Apeldoorn Centrum Centre Apeldoorn Noord North Apeldoorn Oost East Apeldoorn Zuid South Apeldoorn Overig Other Totaal Total Opname m 2 vvo kantoorruimten per deelgebied Take-up in square meters of office space of lettable floor area per district '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 Aanbod/Supply Opname en aanbod in m ² vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area Opname/Take-up Deelgebieden Districts Apeldoorn Centrum Centre 250m² <250m² Apeldoorn Noord North 250m² <250m² Apeldoorn Oost East 250m² <250m² Apeldoorn Zuid South 250m² <250m² Apeldoorn Overig Other 250m² <250m² Totaal 250m² Total 250m² Totaal <250m² Total <250m² Totaal Total Opname In 2014 is in Apeldoorn een opnamevolume van vierkante meter geregistreerd. Ten opzichte van het hieraan voorgaande jaar is sprake van een gelijkblijvend opnameniveau. Opvallend is dat dit jaar het hoogste transactievolume is geregistreerd in Apeldoorn Centrum met vierkante meter. Dit is in overeenstemming met de aanboddaling die in dit deelgebied is geregistreerd. In het oostelijke deel van de stad zijn in 2014 geen transacties geregistreerd met een metrage van 250 vierkante meter of meer. De deelgebieden Overig, Zuid en Noord noteren een opname van respectievelijk 3.850, en 600 vierkante meter kantoorruimte. Transacties 250m 2 : 14 Ondanks een gelijkblijvend transactieniveau is sprake van een afname van het aantal transacties. In vergelijking met 2013 zijn dit jaar negen transacties minder geregistreerd, namelijk veertien opnamen in totaal. Ter vergelijking, een jaar eerder zijn 23 kantoorobjecten met een metrage van 250 vierkante meter of meer verhuurd of verkocht. In totaal zijn zes kooptransacties geregistreerd, de overige acht opnamen betreffen een huurtransactie. Verder zijn zes kantoorruimten opgenomen met een grootte van vierkante meter of meer. Gemiddeld is een verkochte of verhuurde kantoorruimte derhalve vierkante meter groot in 2014, dit is een toename van ruim 400 vierkante meter op jaarbasis. Een aantal van de transacties betreffen een verplaatsing van de gebruiker binnen de regio. Hierdoor is sprake van vervangingsvraag en daarmee een beperkte effectieve opname. Komend jaar moet blijken of dit slechts incidentele verplaatsingen betreffen of dat sprake is van een verbeterende markt. 120 Apeldoorn Kantorenmarkten 2015

121 Apeldoorn Transacties <250m 2 : 37 In heel 2014 hebben in totaal 37 transacties plaatsgevonden met een metrage kleiner dan 250 vierkante meter. Dit betreft een toename van dertien objecten in vergelijking met Dit komt overeen met de toenemende vraag naar kleinere kantoormetrages. Opvallend is dat de kantoorgebouwen waar verhuur per werkplek of unitverhuur mogelijk is, voornamelijk buiten het centrum gelegen zijn. In totaal zijn 51 transacties geregistreerd in Apeldoorn met een totaal opnamevolume van vierkante meter. Hiervan is vierkante meter een opname van een kleine kantoorruimte en betreft 73% van het totaal aantal opnamen een transactie kleiner dan 250 vierkante meter kantoor. Kantorenmarktratio: 9% De kantorenmarktratio in de regio Apeldoorn, de verhouding tussen de opname in een jaar en het aantal beschikbare vierkante meters kantoor aan het einde van dat jaar, bedraagt 9% op 1 januari Wanneer dit vergeleken wordt met een jaar geleden, is sprake van een toename van één procentpunt. Huurprijzen Net als voorgaande jaren staan de huurprijzen nog steeds onder druk. Incentives worden nog steeds toegekend, echter deze lijken kleiner te worden en er is sprake van lagere huurprijzen. De huurprijzen liggen in 2014 rond 100,- per vierkante meter per jaar. Naar verwachting variëren de vierkante meterprijzen komend jaar tussen 90,- en 125,- per jaar, afhankelijk van de locatie en de kwaliteit van het kantoorgebouw. Verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district Deelgebieden Districts Verwacht/Expected ( ) 2015 Apeldoorn Centrum Centre Apeldoorn Noord North Apeldoorn Oost East Apeldoorn Zuid South Apeldoorn Overig Other Voorraad Na een gelijkblijvende kantorenvoorraad vorig jaar is dit jaar een afname van bijna vierkante meter geregistreerd. Deze afname is te wijten aan diverse transformaties. Aan de Kanaalstraat zijn enkele kantoorgebouwen getransformeerd naar woningen en een kantoorgebouw van ruim vierkante meter aan de Roggestraat wordt herontwikkeld tot een hotel. Op 1 januari 2015 bestaat de voorraad kantoorruimte in Apeldoorn derhalve uit vierkante meter. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st Totale voorraad Total stock Afname-Toename Decrease-Increase +3% 0% 0% -2% 0% -3% Voor meer informatie over de regio Apeldoorn kunt u terecht bij: Rodenburg Makelaars De heer J.A.C. van Loon MRICS RT Telefoon (055) Kantorenmarkten 2015 Apeldoorn 121

122 Deventer 122 Deventer Kantorenmarkten 2015

123 Deventer Deventer In 2014 is de kantorenmarkt van Deventer te typeren als een lastige markt. De regio heeft de afgelopen jaren te maken met een oplopende leegstand en een moeizame economie. Dit jaar zijn een aantal grote transacties geregistreerd door reeds in de regio gevestigde kantoorgebruikers. Daarentegen is sprake van een opnamedaling in vergelijking met Als gevolg van het bovengemiddelde leegstandspercentage in Deventer heeft de gemeente alle nieuwbouwontwikkelingen van kantoren stop gezet. Om de leegstandsproblematiek aan te pakken heeft de gemeente, naast transformatie en sloop, een plan bedacht voor ruilverkaveling. Door dit plan zou het mogelijk moeten zijn om enkele gedeeltelijk verhuurde kantoorgebouwen weer volledig verhuurd te krijgen door de huurders samen te voegen in één of meerdere gebouwen. Hierdoor komen andere panden volledig leeg te staan en kunnen deze bijvoorbeeld tot woningen herontwikkeld worden. Op papier lijkt dit een goed plan, maar in de praktijk blijkt het praktisch onuitvoerbaar. De leegstaande objecten zijn met name gelegen op snelweglocaties, dit zijn geen geschikte locaties om woningen te ontwikkelen. Daarnaast is de financiering van de ruilverkaveling een lastig punt. Huidige huurders krijgen door de verhuizing mogelijk te maken met hogere huurprijzen en niet alle kantooreigenaren zijn gebaat bij verhuizingen van huurders. De gemeente heeft daarom nog geen verdere invulling aan het plan gegeven. Ontwikkeling totale aanbod 250m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st Aanbod m² vvo Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar +15% +17% +1% -1% +17% -17% Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde +29% +28% +19% +8% +18% -2% Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m² 4% 3% 12% 3% 0% 0% Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw 96% 97% 88% 97% 100% 100% Percentage of existing building floor area Aanbod Op 1 januari 2015 staat vierkante meter kantoorruimte in Deventer in aanbod. In vergelijking met een jaar geleden is het aanbod met vierkante meter afgenomen. Deze daling is met name te wijten aan een aantal grote transacties die dit jaar hebben plaatsgevonden. Daarnaast zijn een aantal kantoorpanden verkocht als belegging, waardoor deze op het moment van schrijven niet in aanbod staan. Vermoedelijk worden deze objecten na renovatie later weer te koop of te huur aangeboden. De 79 beschikbare kantoorruimten betreffen allen een reeds bestaand gebouw. Ten opzichte van 2013 staan zeven objecten meer in aanbod. Een beschikbare kantoorruimte is gemiddeld vierkante meter groot. Dit is een daling van 325 vierkante meter ten opzichte van 2013, toen ter vergelijking de gemiddelde grootte vierkante meter was. Van het totale aanbod zijn 34 objecten groter dan vierkante meter, dit zijn twee objecten minder dan vorig jaar. Het grootst aaneengesloten beschikbare metrage wordt aangeboden in kantoorgebouw Waterfront, namelijk vierkante meter. Aanbod van kantoorruimten 250m² vvo per deelgebied op 1 januari Supply of office space 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st Deelgebieden Districts Deventer Centrum Centre Deventer Hanzepark Deventer Overig Other Totaal Total Kantorenmarkten 2015 Deventer 123

124 Deventer Aanbod deelgebieden Traditiegetrouw kent Deventer Hanzepark het hoogste aanbodcijfer in de regio. Op 1 januari 2015 wordt hier vierkante meter aangeboden. In vergelijking met een jaar eerder is sprake van een afname van vierkante meter. In Deventer Centrum is een lichte aanboddaling van 800 vierkante meter geregistreerd. Aan het begin van 2015 staat in het centrum daarmee vierkante meter kantoorruimte in aanbod. Verder is in de overige gebieden van Deventer een metrage van vierkante meter voor verkoop of verhuur beschikbaar. Ten opzichte van 1 januari 2014 is een toename van 17% geregistreerd, oftewel vierkante meter meer. Dit is te verklaren door twee grote objecten die aan het aanbod zijn toegevoegd. Opname m 2 vvo kantoorruimten per deelgebied Take-up in square meters of office space of lettable floor area per district Deelgebieden Districts Deventer Centrum Centre 250m² <250m² Deventer Hanzepark 250m² <250m² Deventer Overig Other 250m² <250m² Totaal 250m² Total 250m² Totaal <250m² Total <250m² Totaal Total '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 Aanbod/Supply Opname en aanbod in m ² vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area Opname/Take-up Opname Het afgelopen jaar is in Deventer vierkante meter kantoorruimte opgenomen. Wanneer dit vergeleken wordt met 2013, is sprake van een afname van vierkante meter. Opvallend is een grote toename in het opnamevolume van het deelgebied Deventer Centrum. In dit gebied is een totaal metrage van vierkante meter opgenomen. Dit is vierkante meter meer dan in 2013, toen ter vergelijking vierkante meter kantoor is verkocht of verhuurd. Deze toename is te verklaren door een aantal grote transacties die hebben plaatsgevonden. Verder registreren de deelgebieden Deventer Hanzepark en Overig beiden een opnamedaling. In 2014 is in deze gebieden respectievelijk en vierkante meter kantoorruimte opgenomen. Transacties 250m 2 : 14 Ondanks een opnamedaling van 9% op jaarbasis, is sprake van een toename in het aantal geregistreerde transacties. In de regio Deventer zijn in 2014 in totaal veertien transacties geconstateerd, ten opzichte van 2013 betreft dit één opname meer. Hiervan zijn vijf kantoorruimten verkocht, de overige opnamen betreffen een huurtransactie. De grootste transactie heeft plaatsgevonden in Deventer Hanzepark, namelijk een opname van ruim vierkante meter door Drukwerkdeal.nl. Daarnaast heeft Topicus, net als Drukwerkdeal.nl een groeiend bedrijf in Deventer, in 2014 twee kantoorruimten opgenomen. In totaal hebben zij daarmee bijna vierkante meter aan kantoorruimte opgenomen dit jaar. Een verkocht of verhuurd kantoorgebouw is in 2014 gemiddeld vierkante meter groot, dit is een afname van 189 vierkante meter ten opzichte van De grote transacties die dit jaar hebben plaatsgevonden betreffen met name verplaatsingen van groeiende bedrijven in de regio. Verder is sprake van inkrimping van veel bedrijven, waardoor zij minder vierkante meters kantoorruimte nodig hebben. Naar verwachting neemt komend jaar het opnamevolume verder af, aangezien grote transacties slechts incidenteel plaatsvinden en door de afnemende kantoorruimtevraag. Transacties <250m 2 : 19 In Deventer zijn in 2014 negentien transacties geregistreerd met een metrage van minder dan 250 vierkante meter. Daarmee is sprake van een afname van zes transacties 124 Deventer Kantorenmarkten 2015

125 Deventer in vergelijking met een jaar eerder. Van het aantal opgenomen kleine kantoorruimten zijn twee objecten gekocht, de overige opnamen betreffen een huurtransactie. In totaal is vierkante meter kantoorruimte opgenomen in deze grootteklasse. Het totale opnamevolume in Deventer bedraagt daarmee vierkante meter in heel 2014, verdeeld over 33 transacties. Hiervan betreft 58% een kantoor met een metrage kleiner dan 250 vierkante meter. Kantorenmarktratio: 16% Mede door het afnemende aanbod van kantoorruimte is dit jaar de kantorenmarkt in Deventer krapper geworden. De kantorenmarktratio, de verhouding tussen de opname in een jaar en het aanbod aan het einde van dat jaar, bedraagt op 1 januari 2015 in Deventer 16%. In vergelijking met vorig jaar is sprake van een toename van één procentpunt. Verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district Deelgebieden Districts Verwacht / Expected ( ) 2015 Deventer Centrum Centre Deventer Hanzepark Deventer Overig Other Huurprijzen Door de huidige mismatch tussen vraag en aanbod van kantoorruimte in Deventer staan de huurprijzen onder druk. De huurprijzen zijn afhankelijk van de locatie en de kwaliteit van het gebouw. Vanwege het geringe aantal waarnemingen kunnen geen uitspraken worden gedaan over de gerealiseerde huurprijzen per vierkante meter in Naar verwachting worden komend jaar in het centrum van Deventer de hoogste huurprijzen gerealiseerd. In dit gebied varieert de verwachte vierkante meterprijs tussen 80,- en 135,- per jaar. In de overige gebieden varieert de huurprijs tussen 45,- en 100,- per vierkante meter per jaar. Voorraad In het afgelopen jaar zijn geen wijzigingen in de kantorenvoorraad van Deventer waargenomen. Op 1 januari 2015 bedraagt de kantorenvoorraad in Deventer derhalve vierkante meter. Komend jaar wordt het nieuwe Stadskantoor van de gemeente Deventer opgeleverd. Daarmee wordt vierkante meter aan de voorraad toegevoegd. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st Totale voorraad Total stock Afname-Toename Decrease-Increase +2% 0% 0% 0% +1% 0% Voor meer informatie over de regio Deventer kunt u terecht bij: Rodenburg Makelaars De heer W.I. Dijkerman RT Telefoon (0570) Kantorenmarkten 2015 Deventer 125

126 Zwolle Kantorenmarkten 2015

127 Zwolle Zwolle In 2014 wordt, net als voorgaand jaar, de kantorenmarkt gekenmerkt door verplaatsingen van kantoorgebruikers. Opvallend is dat op de markt weinig nieuwe gebruikers actief zijn. Het aanbod van kantoorruimte is wederom aan een toename onderhevig en ook de huurprijzen staan onder druk. De gemeente Zwolle heeft een vast team ingeschakeld om kantoorgebruikers naar Zwolle te trekken. Dit gebeurt onder andere door samenwerking tussen makelaars en de gemeente. Daarnaast zijn door de gemeente accountmanagers aangesteld voor de kantorenparken en bedrijventerreinen in Zwolle. Verder komen de aankomende jaren enkele gebouwen van de Rijksoverheid in Zwolle leeg te staan vanwege afstoting door het Rijk. De gemeente Zwolle werkt samen met de Rijksoverheid om leegstand in deze kantoorpanden te voorkomen. Deze aanpak sluit aan bij eerdere plannen van de gemeente om leegstand op de kantorenmarkt terug te dringen. De gebouwen betreffen voornamelijk verouderde kantoorpanden die naar verwachting een andere functie krijgen zoals woningen of een culturele bestemming. Aanbod Het totale beschikbare metrage kantoorruimte in Zwolle is in een jaar toegenomen met 18% tot vierkante meter begin In vergelijking met het vijfjaarlijkse gemiddelde is het aanbod eveneens met 18% toegenomen. Op 1 januari 2015 zijn in totaal 127 kantoorobjecten voor koop of huur beschikbaar. Het aantal aangeboden kantoorruimten is ten opzichte van een jaar geleden met achttien objecten toegenomen. Het overgrote deel van het aanbod bestaat uit bestaande bouw. In een jaar is het nieuwbouwpercentage afgenomen van 15% tot 13%. Verder bedraagt de gemiddelde grootte van een aangeboden kantoorruimte in Zwolle 1508 vierkante meter, dit betreft in vergelijking met vorig jaar een beperkte toename van 20 vierkante meter. Ontwikkeling totale aanbod 250m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st Aanbod m² vvo Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar +62% -1% -6% -19% +25% +18% Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde +98% +34% +14% -12% +2% +18% Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m² 27% 24% 20% 4% 15% 13% Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m² 73% 76% 80% 96% 85% 87% Percentage of existing building floor area Aanbod deelgebieden Net als voorgaande jaren kent het deelgebied Zwolle Oosterenk, voorheen Ceintuurbaan, op 1 januari 2015 het hoogste aanbodcijfer. Ten opzichte van een jaar eerder is het aanbod in dit deelgebied toegenomen met vierkante meter tot vierkante meter. Dit deelgebied noteert daarmee de grootste aanbodstijging. Zwolle Overig en Hanzeland registreren begin 2015 tevens een hoog aanbodniveau, namelijk en Aanbod van kantoorruimten 250m² vvo per deelgebied op 1 januari Supply of office space 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st Deelgebieden Districts Zwolle Centrum Centre Zwolle Voorst Zwolle Oosterenk Hanzeland Zwolle Overig Other Zwolle Marslanden Totaal Total Kantorenmarkten 2015 Zwolle 127

128 Zwolle vierkante meter. In de gebieden Voorst, voorheen Zone A28, en Centrum is het beschikbare metrage respectievelijk en vierkante meter. Verder kent het vorig jaar nieuw toegevoegde deelgebied Zwolle Marslanden, net als voorgaand jaar, het laagste aantal beschikbare vierkante meters, te weten vierkante meter. Opname m 2 vvo kantoorruimten per deelgebied Take-up in square meters of office space of lettable floor area per district Deelgebieden Districts Zwolle Centrum Centre 250m² <250m² Zwolle Voorst 250m² <250m² Zwolle Oosterenk 250m² <250m² Hanzeland 250m² <250m² Zwolle Overig Other 250m² <250m² Zwolle Marslanden 250m² <250m² Totaal 250m² Total 250m² Totaal <250m² Total <250m² Totaal Total '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 Aanbod/Supply Opname en aanbod in m ² vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area Opname/Take-up Opname Het opnamevolume van kantoorruimte in Zwolle is in 2014 vergelijkbaar met Het afgelopen jaar is in de regio Zwolle vierkante meter opgenomen, dit is 400 vierkante meter meer dan in Daarnaast kent de markt op het moment van schrijven nog enkele grote huurders, die naar verwachting in het komende jaar gecontracteerd worden. Dit betreffen naar verwachting voornamelijk verplaatsingen, daar er ook diverse partijen van buiten de regio interesse hebben getoond in Zwolse kantoorruimten. Net als voorgaande jaren is in het deelgebied Zwolle Marslanden dit jaar geen kantoorruimte opgenomen. Daarnaast is ook dit jaar het meeste opgenomen in Zwolle Oosterenk, namelijk vierkante meter. Verder is in de deelgebieden Hanzeland, Centrum en Overig achtereenvolgens 4.700, en vierkante meter verhuurd of verkocht in In het deelgebied Zwolle Voorst is het minst opgenomen, te weten vierkante meter. Naast de gebruikerstransacties worden op de Zwolse kantorenmarkt diverse kantoorobjecten door partijen opgenomen ten behoeve van herontwikkeling tot kwalitatieve hoogwaardige kantoorruimte. Na renovatie worden deze kantoorpanden opnieuw voor verkoop of verhuur beschikbaar gesteld. Hierdoor blijft het aanbod hoog en de marktverhoudingen naar verwachting ook volgend jaar ruim. Transacties 250m 2 : 26 In 2014 hebben in totaal 26 transacties plaatsgevonden met een metrage van minimaal 250 vierkante meter. Hiervan betreft ruim 15% een kooptransactie, de overige transacties zijn een nieuwe huurtransactie. Van het totale aantal geregistreerde transacties noteren zeven objecten een grootte van minimaal vierkante meter. De gemiddelde oppervlakte per transactie is op jaarbasis aan een daling onderhevig, namelijk van 205 vierkante meter tot 758 vierkante meter. De grootste opname in 2014 heeft plaatsgevonden aan de Dokter Klinkertweg, te weten een transactie van ruim vierkante meter. Transacties <250m 2 : 39 In heel 2014 zijn 39 kantoorruimten met een metrage kleiner dan 250 vierkante meter opgenomen in Zwolle. Ten opzichte van 2013 is sprake van twee transacties minder. In deze grootteklasse is in een jaar vierkante meter opgenomen, dit betreft een toename van 250 vierkante meter op jaarbasis. In totaal is derhalve in de regio Zwolle vierkante meter opgenomen in 2014, verdeeld over 65 transacties. Van het totale 128 Zwolle Kantorenmarkten 2015

129 Zwolle aantal transacties betreft 60% een transactie met een metrage kleiner dan 250 vierkante meter. Kantorenmarktratio: 10% De kantorenmarktratio geeft de verhouding weer tussen de opname in een bepaalde periode en het aanbod aan het einde hiervan. In 2014 bedraagt de ratio in de regio Zwolle 10%. Wanneer dit vergeleken wordt met een jaar geleden, is sprake van een ruimere markt. Een jaar geleden bedroeg de kantorenmarktratio namelijk 12%. Huurprijzen In Zwolle zijn de huurprijzen aan druk onderhevig. Dit komt mede door de ruime marktverhoudingen en de kwaliteit van het aanbod. De huurprijzen in deze regio variëren tussen de 90,- en 120,- per vierkante meter per jaar. In het centrum worden vierkante meterprijzen van circa 120,- meter per jaar gerealiseerd. Verder vertonen de oudere kantoorpanden die niet voldoen aan de hedendaagse eisen naar verwachting meer leegstand of worden voor lagere prijzen verhuurd. De huurprijs voor deze kantoorobjecten bedraagt gemiddeld 65,- per vierkante meter per jaar. Verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district Deelgebieden Districts Verwacht / Expected ( ) 2015 Zwolle Centrum Centre 120 Zwolle Voorst Zwolle Oosterenk Hanzeland Zwolle Overig Zwolle Marslanden Voorraad De voorraad van kantoorruimte in de regio Zwolle is dit jaar minimaal veranderd. In het afgelopen jaar is in de regio geen nieuwbouw opgeleverd en slechts één object aan de voorraad onttrokken. Dit betreft het gebouw van het Openbaar Ministerie aan de Burgemeester Drijbersingel van bijna vierkante meter. Derhalve is de kantoorvoorraad in een jaar op 1 januari 2015 gedaald naar vierkante meter. Het komende jaar worden diverse onttrekkingen verwacht vanwege de kantoren die de Rijksoverheid gaat afstoten. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st Totale voorraad Total stock Afname-Toename Decrease-Increase +1% +3% 0% 0% 0% -0,4% Voor meer informatie over de regio Zwolle kunt u terecht bij: Rodenburg Makelaars Mevrouw E. Olde Rikkert RMT Telefoon (038) Kantorenmarkten 2015 Zwolle 129

130 Zwolle 130 Zwolle Kantorenmarkten 2015

131 Twente Enschede en Hengelo de Nieuwe Werkelijkheid van de kantorenmarkt 10 Kantorenmarkten 2015 Twente 131

132 Twente Kantorenmarkten 2015

133 Enschede Enschede In Enschede blijft de vraag naar kantoorruimte beperkt. Daarnaast zijn veel objecten beschikbaar voor verhuur of verkoop. De marktverhouding ligt derhalve ver uit elkaar. Naar verwachting komt hier op korte termijn geen verandering in, aangezien de aanpak van kantorenleegstand door bijvoorbeeld transformatie moeizaam verloopt. Vanuit de gemeente en de provincie houden enkele werkgroepen zich hiermee bezig, echter dit heeft tot dusver niet geleid tot daadwerkelijke onttrekkingen. Verder is nieuwbouw alleen mogelijk wanneer dit wordt opgeleverd ten behoeve van een gebruiker, voor de markt wordt geen nieuwbouw ontwikkeld. Daarnaast wordt regionaal binnen de netwerkstad afgestemd op nieuwbouw en verder beleid. De gebruikersmarkt wordt gekenmerkt door de vraag naar flexibele contracten voor korte duur. Ook is met name interesse in nieuwe en goede kantoorgebouwen, waardoor verouderde kantoren leeg blijven. Daarnaast hebben gebruikers steeds meer aandacht voor duurzaamheid. Opvallend is dat huurders voorkeur hebben voor één grote kantoorvloer dan hetzelfde metrage verdeeld over verschillende verdiepingen. Dit is opmerkelijk omdat in het kader van flexibiliteit op het eerste gezicht minder makkelijk vierkante meters kunnen worden afgestoten, dit aangezien één grote kantoorvloer moeilijker te segmenteren is dan drie verdiepingen. Verder is opvallend dat in Twente veel technologische bedrijven zich vestigen. Vanuit Universiteit Twente wordt geprobeerd afgestudeerden te binden aan Twente door zich te richten op technologie en Kennispark Twente. Ontwikkeling totale aanbod 250m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st Aanbod m² vvo Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar +40% +20% +14% -1% +12% -1% Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde +11% +30% +33% +20% +18% +8% Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m² 8% 7% 7% 6% 6% 0% Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw 92% 93% 93% 94% 94% 100% Percentage of existing building floor area Aanbod Aan het begin van 2015 staat in de regio Enschede vierkante meter kantoorruimte in aanbod. Dit is in vergelijking met een jaar geleden een lichte daling van 1%. Het aanbodvolume wordt gevormd door 115 objecten. Wanneer dit vergeleken wordt met vorig jaar, is sprake van een toename van acht kantoren. Van het totaal aantal kantoren in aanbod zijn 23 groter dan vierkante meter. De gemiddelde oppervlakte van een kantoor in aanbod betreft 930 vierkante meter. Dit is een daling van 83 vierkante meter op jaarbasis. Wederom staat het kantoor met het grootste aaneengesloten metrage, te weten ruim vierkante meter, in Enschede Centrum. Op 1 januari 2015 is geen nieuwbouwaanbod beschikbaar, derhalve bedraagt het nieuwbouwpercentage 0%. Dit is overeenkomstig het beleid dat geen nieuwbouw wordt gebouwd voor de markt. Daarmee is het nieuwbouwpercentage in vergelijking met de jaren hiervoor niet eerder op dit niveau geweest. Aanbod van kantoorruimten 250m² vvo per deelgebied op 1 januari Supply of office space 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st Deelgebieden Districts Enschede Centrum Centre Enschede Business & Science Park Enschede Zuiderval Enschede Overig Other Totaal Total Kantorenmarkten 2015 Enschede 133

134 Enschede Aanbod deelgebieden Met name in Enschede Overig is het aanbod gestegen. Hier staat vierkante meter in aanbod, dit is vierkante meter meer dan een jaar geleden. In Enschede Zuiderval en Business & Science Park is het beschikbare aantal vierkante meters gedaald. In het centrum is het aanbod nagenoeg gelijk aan dat van vorig jaar. Diverse kantoren worden geschikt gemaakt voor opnamen voor kleinere oppervlakten. Deze trend blijft naar verwachting tot schaarste weer optreedt en het aanbod van kleinere kantoorruimten daarmee terugloopt. Opname m 2 vvo kantoorruimten per deelgebied Take-up in square meters of office space of lettable floor area per district Deelgebieden Districts Enschede Centrum 250m <250m Enschede Business & Science Park 250m <250m Enschede Zuiderval 250m <250m Enschede Overig 250m <250m Totaal 250m² Total 250m² Totaal <250m 2 Total <250m Totaal Total '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 Aanbod/Supply Opname en aanbod in m ² vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area Opname/Take-up Opname Het aantal transacties blijft in vergelijking met vorig jaar achter. Opnamen die plaatsvinden zijn gelegen in het centrum van Enschede en in mindere mate in de overige deelgebieden. In het centrum is dan ook het hoogste opnamevolume geregistreerd, te weten vierkante meter. In totaal is afgelopen jaar vierkante meter kantoorruimte opgenomen. Ten opzichte van 2013 is sprake van een daling van 9%, oftewel vierkante meter. De daling heeft onder andere te maken met de nieuwe manier van werken en de daardoor dalende behoefte aan kantooroppervlak. Naar verwachting is ook volgende jaar de vraag naar ruimte per kantoorgebruiker minder. Transacties 250m²: 23 In totaal hebben 23 transacties plaatsgevonden met een metrage van minimaal 250 vierkante meter. Van het totaal aantal opnamen zijn vijf een kooptransactie voor eigen gebruik en zeventien betreffen een huurtransactie. In vergelijking met 2013 zijn negen kantoren minder verhuurd of verkocht. Gemiddeld is een kantoor dat uit de markt wordt opgenomen 970 vierkante meter groot. Dit is aanzienlijk meer dan een jaar geleden, toen was de gemiddelde grootte namelijk 793 vierkante meter. De opnamen die plaatsvinden zijn met name op de kantorenlocaties en steeds kleiner. De vraag naar grotere kantoormetrages gaat veelal samen met een vraag naar duurzaamheid. Tubantia en Wegener Media zijn onlangs verhuisd binnen Enschede en laten een oud pand achter. De grootste transactie betreft Wegener Media, die een nieuwe locatie in Enschede heeft gekozen, te weten het oude kantoorpand van de Kamer van Koophandel van vierkante meter. Wegener Media laat aan de Getfertsingel een kantoorruimte met bedrijfsruimte achter van ruim vierkante meter. Dit object is tot op heden nog niet aan de markt gebracht, maar naar verwachting gaat dit wel gebeuren. Transacties <250m²: 31 Zoals in het jaarrapport van 2014 aangegeven, wordt de kantorenmarkt in Enschede nagenoeg bepaald door de opname van kleinere metrages. Dit blijkt wederom uit de cijfers van afgelopen jaar. Het aantal transacties met een metrage kleiner dan Enschede Kantorenmarkten 2015

135 Enschede vierkante meter is met zeven toegenomen tot 31. Daarmee zijn in afgelopen jaar in Enschede in totaal 54 kantoren verhuurd of verkocht. Hiervan bedraagt derhalve 57% een opname van klein formaat. Met name onder 200 vierkante meter worden veel transacties geregistreerd, tussen 200 en 500 vierkante meter is dit zeer beperkt. Door meer beweging in de markt voor de kleinere metrages blijft de huurprijs makkelijker gehandhaafd. Het transactievolume van kleinere kantoorruimten bedraagt vierkante meter, waardoor in Enschede in totaal vierkante meter kantoor is verhuurd of verkocht. Kantorenmarktratio: 21% De verhouding tussen het opnamevolume in een bepaalde periode en het aanbod aan het einde van deze periode geeft aan hoe ruim of krap een markt is. Een stijgende ratio duidt op een betere marktverhouding, terwijl een daling een verdere verruiming indiceert. In Enschede is de markt ruimer geworden door het beperkte transactievolume. Ondanks een daling van het aanbod is de kantorenmarktratio met twee procentpunt gedaald. Om verdere verruiming van de kantorenmarkt te voorkomen dient het aanbod te worden teruggebracht. De vraag naar kantoorruimte blijft naar verwachting het komende jaar verkleinen. Verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district Deelgebieden Districts Verwacht / Expected ( ) 2015 Enschede Centrum Centre Enschede Business & Science Park Enschede Zuiderval 125 Enschede Overig Other Huurprijzen De ruime marktverhouding zet de huurprijzen onder druk en er worden veel incentives weggegeven. Het is meer regel dan uitzondering dat bij een huurovereenkomst een huurvrije periode wordt afgesproken. De huurprijzen blijven in tact wanneer sprake is van kwaliteit die aansluit op de eisen van de gebruiker. Het prijsniveau is nog altijd erg afhankelijk van de verschillende gebieden. Daarnaast is ook de afwerking en uitstraling van een object bepalend voor het prijsniveau. Hierdoor ontstaat een grote bandbreedte in huurprijzen binnen een deelgebied. Zolang het aanbod hoog is blijven de huurprijzen onder druk staan. Wellicht is sprake van een nieuwe realiteit en zijn dit de nieuwe huurprijzen voor de kantorenmarkt. Voorraad In Enschede is de voorraad gelijk gebleven en bedraagt derhalve vierkante meter kantoorruimte. Sensata is op zoek naar een nieuwbouwlocatie en deze dient speciaal voor hen gebouwd te worden. Wanneer nieuwbouw wordt gerealiseerd wordt dit aan de voorraad toegevoegd. Afgelopen jaar is dit niet het geval geweest. Ook transformaties blijven nog achter, wellicht dat volgend jaar wel diverse kantoren aan de markt worden onttrokken. Tot dusver blijft de voorraad op hetzelfde niveau. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st Totale voorraad Total stock Afname-Toename Decrease-Increase +11% 0% 0% +34% +7% 0% Voor meer informatie over de regio Enschede kunt u terecht bij: Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars De heer T.A. van der Veen MRICS RT De heer W. Tijhuis Telefoon (053) Kantorenmarkten 2015 Enschede 135

136 Hengelo Hengelo In Twente is Hengelo centraal gelegen met een goede infrastructuur en is daarmee een aantrekkelijke vestigingslocatie voor lokale, regionale en ook (inter)nationale bedrijven. Niet alleen is Hengelo aantrekkelijk voor zakelijke dienstverleners zoals Odin Groep en IT-to-IT, maar ook voor andere bedrijfsactiviteiten zoals logistiek, groothandel en automobielbedrijven. Desondanks vestigen maar weinig bedrijven op dit moment in de regio. Net als in Enschede is sprake van veel aanbod en weinig opname. Met name in Westermaat blijven de transacties achter. Hengelo blijft ook op de kantorenlocaties achter in vergelijking met Enschede. De nieuwbouw op Westermaat Campus gaat wel door. Ondertussen is de gemeente Hengelo op zoek naar een locatie voor het nieuwe stadskantoor. Daarbij wordt zowel gekeken naar bestaande bouw als nieuwbouw. Ontwikkeling totale aanbod 250m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st Aanbod m² vvo Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar +77% -4% +2% -1% +6% +19% Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde +77% +34% + 23% +9% +4% -1% Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m² 11% 12% 12% 5% 4% 4% Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m² 89% 88% 88% 95% 96% 96% Percentage of existing building floor area Aanbod Het aanbod kantoorruimte in de regio Hengelo is met 19% fors toegenomen tot vierkante meter op 1 januari De toename in het aanbod kan worden verklaard door één object van vierkante meter dat in aanbod is gezet, alsmede diverse panden van vierkante meter. In totaal zijn 34 van de 86 objecten minimaal vierkante meter groot. Het object met het grootste aaneengesloten beschikbare metrage betreft het kantoor van ruim vierkante meter op Sportlaan Driene in het overige deel van Hengelo. De gemiddelde grootte van een kantoor is in een jaar iets toegenomen van vierkante meter vorig jaar naar vierkante meter op 1 januari Binnen het totale beschikbare kantoormetrage betreft 4% een nieuwbouwproject. Dit is gelijk aan een jaar geleden. Logischerwijs betreft 96% van het aanbod op 1 januari 2015 reeds bestaande kantoorgebouwen. Aanbod van kantoorruimten 250m² vvo per deelgebied op 1 januari Supply of office space 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st Deelgebieden Districts Hengelo Centrum Centre Hengelo Hart van Zuid Hengelo Westermaat Campus Hengelo Westermaat Hengelo Overig Other Totaal Total Aanbod deelgebieden Door de toevoeging van het grote object van vierkante meter is het aanbod in Hengelo Overig gestegen. Ook Hart van Zuid en Westermaat noteren aan het eind van 2014 een hoger aanbodcijfer dan aan het begin van dat jaar. Het beschikbare metrage kantoorruimte in het centrum van Hengelo en in het deelgebied Westermaat Campus is licht gedaald. Het deelgebied Overig kent met vierkante meter het hoogste aanbodcijfer, gevolgd door Hengelo Centrum met vierkante meter. 136 Hengelo Kantorenmarkten 2015

137 Hengelo Opname m 2 vvo kantoorruimten per deelgebied Take-up in square meters of office space of lettable floor area per district Deelgebieden Districts Hengelo Centrum Centre 250m² <250m Hengelo Hart van Zuid 250m² <250m Hengelo Westermaat Campus 250m² <250m Hengelo Westermaat 250m² <250m Hengelo Overig Other 250m² <250m Totaal 250m 2 Total 250m Totaal <250m 2 Total <250m Totaal Total '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 Aanbod/Supply Opname en aanbod in m ² vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area Opname/Take-up Opname Na een beperkt opnamevolume in 2013 is het transactievolume in 2014 positief, echter nog altijd lager dan in de jaren 2008 tot en met In het afgelopen jaar is in totaal vierkante meter kantoorruimte verhuurd of verkocht. Te vergelijking, in 2013 was het opnameniveau beperkt tot vierkante meter. In het centrum van Hengelo is de meeste vraag, te weten vierkante meter. Hart van Zuid en Westermaat Campus noteren geen enkele transactie van 250 vierkante meter of meer. In Hengelo Overig is vierkante meter kantoor opgenomen. In Westermaat is 250 vierkante meter kantoor verhuurd. Transacties >250m²: 13 Het transactievolume is tot stand gekomen door dertien transacties met een minimaal metrage van 250 vierkante meter. Wanneer dit wordt vergeleken met een jaar geleden, dan is sprake van een toename van drie opnamen. De gemiddelde transactiegrootte is door één grote transactie van vierkante meter in Hengelo Centrum gestegen naar 732 vierkante meter. Vorig jaar was dit 562 vierkante meter. Door het geringe aantal transacties in de regio is de gemiddelde grootte aan schommelingen onderhevig. De algemene trend is dat de vraag naar kantoorruimte verkleint. Grote kantooropnamen vinden dan ook nauwelijks plaats. Transacties <250m²: 11 In 2014 zijn tien kantoren verhuurd en één verkocht met een metrage tot 250 vierkante meter. Derhalve zijn in Hengelo in totaal 24 transacties geregistreerd. Het transactievolume in deze grootteklasse bedraagt vierkante meter. In het afgelopen jaar is in totaal vierkante meter verhuurd of verkocht. Een jaar geleden was dit beduidend minder, namelijk vierkante meter kantoor. De opnamestijging bedraagt daarmee op jaarbasis 33%. Kantorenmarktratio: 9% De verhouding tussen de opname in een bepaalde periode en het aanbod aan het einde van deze periode is in 2014 gestegen van 6% naar 9%. Door een toename in het transactieniveau is de marktverhouding krapper geworden. Van het totaal aantal aangeboden objecten wordt één op bijna zeven panden binnen een jaar verhuurd of verkocht. Indien het aanbod in Hengelo wordt teruggebracht en het opnamevolume niet wegzakt, wordt de markt ook volgend jaar krapper. Kantorenmarkten 2015 Hengelo 137

138 Hengelo Huurprijzen Gezien de ruime marktverhouding staan huurprijzen onder druk. Lopende huurcontracten zijn veelal tegen een hogere huurprijs afgesloten dan nu op de markt gevraagd wordt. Dit heeft tot gevolg dat bedrijven verplaatsen naar een beter kantoor voor hetzelfde of zelfs minder geld dan wat zij nu betalen. De vraag die hieruit ontstaat is daarmee een vervangingsvraag en zorgt niet voor effectieve opname. Daarmee blijft het belangrijk om de kantorenvoorraad niet verder op te laten lopen. In geval van nieuwbouw dienen aan de onderkant van de markt ook vierkante meters te worden onttrokken. De huurprijzen variëren derhalve voor kwalitatief hoogwaardige kantoorpanden ten opzichte van verouderde kantoren en voor de locatie waar het object is gelegen. De beperkte vraag maakt incentives zo goed als vanzelfsprekend. Afhankelijk van het huurprijsniveau variëren de incentives van zes tot tien maanden huurvrij op een vijfjarig huurcontract. Verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district Deelgebieden Districts Verwacht / Expected ( ) 2015 Hengelo Centrum Centre Hengelo Hart van Zuid 120 Hengelo Westermaat Campus Hengelo Westermaat Hengelo Overig Other 100 Voorraad De voorraad in Hengelo is aan het begin van 2015 vastgesteld op vierkante meter, dit is gelijk aan het cijfer van een jaar geleden. In het afgelopen jaar is geen nieuwbouw aan de markt toegevoegd en is geen kantoor onttrokken. Wel wordt verwacht dat het kantoor op de P.C Hooftlaan van vierkante meter getransformeerd wordt tot woningen. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st Totale voorraad Total stock Afname-Toename Decrease-Increase +19% 0% +1% +6% +6% 0% Voor meer informatie over de regio Hengelo kunt u terecht bij: Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars De heer T.A. van der Veen MRICS RT De heer W. Tijhuis Telefoon (053) Hengelo Kantorenmarkten 2015

139 de Nieuwe Werkelijkheid van de kantorenmarkt Maastricht Parkstad Limburg/Heerlen en Sittard 11 Kantorenmarkten 2015 Maastricht, Parkstad Limburg, Heerlen, Sittard 139

140 Maastricht 140 Maastricht Kantorenmarkten 2015

141 Maastricht Maastricht Maastricht is onderdeel van de Limburgse kantorenmarkt en richt zich met het economische beleid primair op het faciliteren en versterken van ondernemerschap in de stad. Dit staat in de Structuurvisie Maastricht 2030 en de Economische Visie Made in Maastricht. Door een brede gedifferentieerde economische structuur en een nauwe samenwerking met burgers, bedrijven en instellingen is het de bedoeling dat bedrijven met een verplaatsingsbehoefte in Maastricht blijven en nieuwe bedrijven kunnen worden gehuisvest. Gezien de huidige marktontwikkelingen streeft de gemeente ernaar om geen nieuwe solitaire kantoorgebouwen op bedrijventerreinen te ontwikkelen of ontwikkelingen die voor de voorraad worden gebouwd toe te staan. Daarbij is het niet mogelijk om leegstaande kantoorruimten bij bedrijfshallen solitair als kantoor te verhuren. Een uitzondering wordt alleen gemaakt als de omliggende bedrijven extra kantoorruimte nodig hebben en reeds op hetzelfde bedrijventerrein zijn gevestigd. Door de huidige trends en veranderende marktontwikkelingen wordt meer uitgegaan van specifieke vragen en initiatieven van ondernemers. Verder is het belangrijk om de kwaliteit te behouden en te verbeteren. Door minder strakke regels hebben initiatiefnemers de mogelijkheid tot inspraak waardoor meer ruimte is voor flexibiliteit, maatwerk en aandacht voor het behouden van kwaliteit. In Maastricht is het aantal flexwerkconcepten nog altijd groeiende. Aanbod In de regio Maastricht staat op 1 januari 2015 in totaal vierkante meter kantoorruimte in aanbod. Wanneer dit wordt vergeleken met een jaar geleden is sprake van een toename van 9%. In totaal staan 72 kantoorpanden in aanbod waarvan het minimale metrage 250 vierkante meter bedraagt. De gemiddelde grootte bedraagt vierkante meter. Een jaar geleden stonden negen objecten minder in aanbod en was een kantoor gemiddeld vierkante meter groot. Wederom hebben alle objecten betrekking op bestaande kantoren en is geen sprake van nieuwbouw. Aan het begin van 2015 staat in Randwyck het grootste beschikbare aaneengesloten metrage, het gebouw aan Gaetano Martinolaan is bijna vierkante meter groot. Van de 72 objecten noteren 33 kantoren een minimaal beschikbaar metrage van vierkante meter. Ontwikkeling totale aanbod 250m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st Aanbod m² vvo * Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar +29% +35% -18% +12% -10% +9% Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde +22% +45% +11% +13% +2% +1% Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m² 0% 0% 0% 0% 0% 0% Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m² 100% 100% 100% 100% 100% 100% Percentage of existing building floor area * Bij hercontrole van de aanbodcijfers van 2012 is gebleken dat het aanbod van één makelaar geen onderdeel uitmaakte van het totaal. Derhalve is het aanbodcijfer gecorrigeerd naar vierkante meter. De oorzaak hiervan is te herleiden tot het feit dat deze makelaar zijn aanbod enkel aanbied via zijn eigen kanalen en niet via andere openbare bronnen. Aanbod deelgebieden Aan het begin van 2015 is in Randwyck het meeste aantal vierkante meters kantoor beschikbaar, te weten vierkante meter. Een jaar geleden was hier minder kantoorruimte beschikbaar, namelijk vierkante meter. Verder noteren Maastricht-Aachen Airport en Ceramique eveneens een hoger aanbodcijfer dan vorig jaar. Centrum en Wyck, Maastricht Oost en Maastricht West registreren minder Kantorenmarkten 2015 Maastricht 141

142 Maastricht beschikbare metrages wanneer dit wordt vergeleken met 1 januari De toename in het aanbod van Maastricht-Aachen Airport is te verklaren uit de vorderingen van het A2-ondertunnelingsproject en de steeds verder verbeterende bereikbaarheid van Maastricht. Aanbod van kantoorruimten 250m² vvo per deelgebied op 1 januari Supply of office space 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st Deelgebieden Districts Centrum en Wyck Centre and Wyck Ceramique Maastricht Oost East Maastricht West West Maastricht-Aachen Airport Randwyck Totaal Total Opname m 2 vvo kantoorruimten per deelgebied Take-up in square meters of office space of lettable floor area per district Deelgebieden Districts Centrum en Wyck Centre and Wyck 250m² <250m² Ceramique 250m² <250m² Maastricht Oost East 250m² <250m² Maastricht West West 250m² <250m² Maastricht-Aachen Airport 250m² <250m² Randwyck 250m² <250m² Totaal 250m² Total 250m² Totaal <250m² Total <250m² Totaal Total '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 Aanbod/Supply Opname en aanbod in m ² vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area Opname/Take-up Opname Het opnamevolume wordt tot stand gebracht door de verplaatsingsbehoefte van bedrijven. Daarbij laten zij kantoorruimte achter en nemen op een andere locatie vierkante meters uit de markt. Het gevolg is dat ondanks de vraag naar kantoorruimte het aanbod op hetzelfde hoge niveau blijft. Door andere ontwikkelingen op het gebied van werken is veelal steeds minder behoefte aan vierkante meters kantoor. De effectieve opname is derhalve negatief, wat het aanbod verder doet oplopen. De transacties die plaatsvinden zijn veelal van klein formaat en bevinden zich met name in Centrum en Wyck. In Maastricht-Aachen Airport en Ceramique vinden weinig transacties plaats. In het afgelopen jaar is in elk van deze deelgebieden één opname van meer dan 250 vierkante meter geregistreerd. Transacties 250m²: 17 In het afgelopen jaar zijn zeventien transacties genoteerd waarvan het kantoor minimaal 250 vierkante meter groot is. Dit zijn twee opnamen meer dan in Van het aantal transacties noteren twee opnamen een metrage groter dan vierkante meter. Het gaat hierbij om De WERKplaats Maastricht die ruim vierkante meter huurt in Maastricht West en Bayer Medical Care die aan de Avenue Ceramique vierkante meter kantoor huurt. Het voormalige gebouw van de ABN Amro is daarmee grotendeels verhuurd. De laatst genoemde transactie is eveneens de grootst genoteerde in het afgelopen jaar. De gemiddelde grootte van een kantooropname is van 778 vierkante meter vorig jaar afgenomen tot 614 vierkante meter dit jaar. De vraag naar kantoorruimte heeft steeds meer betrekking op kleinere metrages. 142 Maastricht Kantorenmarkten 2015

143 Maastricht Transacties <250m²: 17 Opvallend is dat met name in de plinten van appartementencomplexen veel kantoor aanwezig is. Het aantal opnamen waarvan het kantoor kleiner is dan 250 vierkante meter is gestegen van zes transacties een jaar geleden tot zeventien opnamen in het afgelopen jaar. Daarmee zijn evenveel kleine kantoorruimtes verkocht of verhuurd als kantoren waarvan de minimale grootte 250 vierkante meter bedraagt. In de kleinste grootteklasse is vierkante meter kantoorruimte opgenomen, waardoor in zijn geheel in Maastricht vierkante meter kantoorruimte is verhuurd of verkocht. In vergelijking met 2013 is sprake van een daling van 3%. Kantorenmarktratio: 10% De verhouding tussen de opname in een bepaalde periode en het aanbod aan het einde van deze periode wordt de kantorenmarktratio genoemd. Een laag percentage indiceert een ruime markt, terwijl bij een hoog percentage sprake is van krapte. De ratio van de kantorenmarkt in Maastricht is met drie procentpunt gedaald tot 10%. De markt is daarmee als ruim te typeren. Huurprijzen Aangezien veel grote kantoorvloeren beschikbaar zijn, staan de huurprijzen hiervan sterk onder druk. Verhuurders verstrekken dan ook nog steeds veelvuldig incentives, veelal in de vorm van huurvrije perioden. De vraag naar kantoorruimte gaat samen met de vraag naar kwaliteit, een hoog voorzieningenniveau en een daarbij behorende all-in huurprijs. Opvallend is dan dat ook steeds vaker de jaarhuur bekend is in plaats van de huurprijs per vierkante meter, die nog moet worden vermeerderd met servicekosten. In het afgelopen jaar is slechts van een beperkt aantal transacties de vierkante meterprijs bekend gemaakt. De hoogst genoteerde prijs bedroeg 160,- per vierkante meter per jaar in Maastricht Centrum en Wyck. Naar verwachting nemen de huurprijzen volgend jaar af in de deelgebieden waar veel aanbod en weinig vraag is, zoals Randwyck. Daarnaast zijn huurders waarschijnlijk bereid om een hogere huur te betalen voor kwaliteit en een hoog voorzieningenniveau. Verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district Deelgebieden Districts Gerealiseerd / Realised ( ) 2014 Verwacht / Expected ( ) 2015 Centrum en Wyck Centre and Wyck Ceramique Maastricht Oost East Maastricht West West Maastricht-Aachen airport Randwyck Voorraad De voorraad in Maastricht is het afgelopen jaar gelijk gebleven. De voorraad bedraagt derhalve vierkante meter. Na het gereedkomen van de A2-tunnel wordt op dit tracé echter wel kantoorruimte geprognosticeerd. De nieuwe A2-tunnel zorgt voor een betere bereikbaarheid van Maastricht en een betere doorstroming bij het knooppunt Geusselt en Europaplein. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st Totale voorraad Total stock Afname-Toename Decrease-Increase +9% 0% 0% -0,2% -1% 0% Voor meer informatie over de regio Maastricht kunt u terecht bij: Boek & Offermans Makelaars De heer P.H.M.W. Brouwers RT RMT Telefoon (043) Kantorenmarkten 2015 Maastricht 143

144 Heerlen 144 Parkstad Limburg/Heerlen Kantorenmarkten 2015

145 Parkstad Limburg/Heerlen Parkstad Limburg/Heerlen In het afgelopen jaar wordt de kantorenmarkt van Heerlen gekenmerkt door een aanboddaling en een aantal grote transacties die hebben plaatsgevonden. Opvallend is de verschuivende vraag van huur naar koop. Door veel leegstand zijn kantoren aantrekkelijker geprijsd. Mede doordat diverse grote partijen op advies van hun aandeelhouders hun vastgoedbezit afstoten, zijn koopprijzen relatief goedkoop. Hierdoor wordt het voor lokale partijen en traditionele huurders interessant om vastgoed te kopen in plaats van te huren. Diverse particuliere beleggers kopen derhalve kantoren, al dan niet voorzien van een gebruiker, om deze vervolgens in de markt te zetten of van een andere functie te voorzien. Dergelijke transacties maken geen deel uit van het opnamevolume, aangezien geen sprake is van koop voor eigen gebruik. Verder wordt in de regio nieuwbouw van kantoorruimte ontwikkeld, namelijk het Schinkelkwadrant Zuid en het Maankwartier. De gemeente Heerlen wil in beide nieuwbouwontwikkelingen kantoorruimte afnemen. In het Schinkelkwadrant Zuid wil de gemeente het nieuwe stadskantoor vestigen en in het Maankwartier wordt samen met het UWV vierkante meter in gebruik genomen. Het momenteel lopende project IBA Parkstad kan bijdragen aan een positieve ontwikkeling van de kantorenmarkt in Heerlen. Dit project, wat staat voor Internationale Bau Ausstellung, is een acht tot tien jaar durende manifestatie en staat voor de transformatie en transitie van Parkstad Limburg. Doel van dit project is om een aanzet te geven tot een structureel beter woon-, werk- en leefklimaat zodat de regio aantrekkelijk blijft. In Duitsland zijn geslaagde voorbeelden te vinden van IBAprojecten, zoals het IBA-project in Hamburg waar in totaal 60 plannen zijn gerealiseerd. Bij de eerste oproep voor voorstellen en ideeën voor het IBA Parkstad project zijn in totaal 290 plannen ingediend. Op het moment van schrijven worden alle ingezonden plannen onderzocht. Naar verwachting worden de eerste uitgekozen projecten eind maart 2015 gepresenteerd. Ontwikkeling totale aanbod 250m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st Aanbod m² vvo Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar -7% +22% +4% +29% +6% -15% Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde +20% +22% +15% +32% +27% +1% Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m² 21% 17% 17% 10% 7% 8% Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m² 79% 83% 83% 90% 93% 92% Percentage of existing building floor area Aanbod In het afgelopen jaar is sprake van een aanboddaling van 15%. Het aantal beschikbare vierkante meters is in een jaar tijd met vierkante meter gedaald tot vierkante meter op 1 januari In totaal zijn 43 objecten van 250 vierkante meter of meer beschikbaar voor verhuur of verkoop. Dit betreft een afname van zes kantoorruimten in vergelijking met 1 januari Van het beschikbare metrage is 8% een nieuw gebouwd kantoor, de overige 92% is bestaande bouw. De gemiddelde grootte is op jaarbasis met 59 vierkante meter gedaald tot vierkante meter aan het einde van Van het totale aanbod zijn 24 objecten beschikbaar met een grootte van vierkante meter of meer, dit betreft 56% van het aantal beschikbare kantoorruimten. Het grootste beschikbare metrage betreft, net als voorgaand jaar, een kantoorgebouw aan de Geerstraat met een grootte van ruim vierkante meter. Kantorenmarkten 2015 Parkstad Limburg/Heerlen 145

146 Parkstad Limburg/Heerlen Aanbod van kantoorruimten 250m² vvo per deelgebied op 1 januari Supply of office space 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st Deelgebieden Districts Heerlen Centrum Centre Heerlen Noord North Heerlen West West Heerlen Zuid South Totaal Total Aanbod deelgebieden Kantoorruimte wordt in Heerlen aangeboden in de deelgebieden Centrum, Noord, West en Zuid. Wederom is het hoogste aanbodniveau geregistreerd in het centrum, namelijk vierkante meter op 1 januari De deelgebieden Centrum en Noord dragen bij aan de totale aanboddaling in de regio, de gebieden West en Zuid noteren daarentegen een aanbodtoename. In totaal is in Heerlen Zuid, West en Noord respectievelijk , en vierkante meter kantoorruimte beschikbaar. Heerlen Noord kent daarmee, net als voorgaande jaren, het minste aanbod in de regio. Opname m 2 vvo kantoorruimten per deelgebied Take-up in square meters of office space of lettable floor area per district Deelgebieden Districts Heerlen Centrum Centre 250m² <250m² Heerlen Noord North 250m² <250m² Heerlen West West 250m² <250m² Heerlen Zuid South 250m² <250m² Totaal 250m² Total 250m² Totaal <250m² Total <250m² Totaal Total '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 Aanbod/Supply Opname en aanbod in m ² vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area Opname/Take-up Opname In heel 2014 is vierkante meter opgenomen. In vergelijking met vorig jaar is sprake van een forse toename, toen ter vergelijking slechts vierkante meter is opgenomen. Deze toename is voor een groot deel te verklaren door de transactie van de gemeente Heerlen in het nieuw te bouwen Maankwartier. Enkel in de deelgebieden Heerlen Centrum en West hebben transacties plaatsgevonden. Transacties 250m²: 6 Het aantal transacties van kantoorruimte is in een jaar tijd verdubbeld. In heel 2014 zijn zes opnamen geregistreerd, waarvan drie kooptransacties en drie huurtransacties. Opvallend is dat het aantal kooptransacties toeneemt. Grote partijen stoten hun vastgoedbezit af, op advies van hun aandeelhouders. Dit heeft een andere prijsvorming tot gevolg, waardoor het voor lokale partijen en traditionele huurders interessant wordt om vastgoed te kopen in plaats van te huren. Gemiddeld is een opgenomen kantoorruimte in 2014 daarmee vierkante meter groot. Dit betreft een toename van ruim vierkante meter ten opzichte van 2013, toen ter vergelijking de gemiddelde grootte 302 vierkante meter was. Transacties <250m²: 2 Dit jaar zijn, net als voorgaand jaar, slechts twee transacties met een metrage kleiner dan 250 vierkante meter geregistreerd. In 2012 hebben ter vergelijking zes kleine opnamen plaatsgevonden. In totaal is het opgenomen metrage in deze grootteklasse 400 vierkante meter. Derhalve komt het totale opnamevolume in Heerlen over heel 2014 uit op vierkante meter. In totaal zijn tien transacties geregistreerd waarvan 20% een opname van kleiner dan 250 vierkante meter is. 146 Parkstad Limburg/Heerlen Kantorenmarkten 2015

147 Parkstad Limburg/Heerlen Kantorenmarktratio: 12% De discrepantie tussen de vraag en het aanbod, de kantorenmarktratio, is in de regio Heerlen het afgelopen jaar fors toegenomen. Op 1 januari 2015 bedraagt de ratio 12%. Een jaar geleden bedroeg de ratio slechts 1%. Deze toename is te wijten aan de aanboddaling en het hoge opnamevolume, waardoor vraag en aanbod dichter tot elkaar zijn gekomen. Komend jaar moet blijken of sprake is van een verbeterende markt of dat in 2014 slechts incidentele opnamen hebben plaatsgevonden. Huurprijzen De prijs van een kantoor in Heerlen is in 2014 gelijk gebleven aan vorig jaar. Vanwege een gering aantal waarnemingen is het niet mogelijk om uitspraken te doen over gerealiseerde huurprijzen. Naar verwachting variëren de huurprijzen komend jaar tussen 100,- en 110,- per vierkante meter per jaar. Daarbij zijn de huurprijzen afhankelijk van de locatie en kwaliteit van het kantoorgebouw. Verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district Deelgebieden Districts Verwacht / Expected ( ) 2015 Heerlen Centrum Centre 110 Heerlen Noord North 100 Heerlen West West 110 Heerlen Zuid South 110 Voorraad In het afgelopen jaar is de kantorenvoorraad van Heerlen licht afgenomen ten opzichte van een jaar eerder. Vanwege de herontwikkeling van kantoorgebouw t Koopmanshuys naar studentenhuisvesting is de voorraad met vierkante meter afgenomen. Daarmee bestaat de totale voorraad kantoorruimte in Heerlen op 1 januari 2015 uit vierkante meter kantoorruimte. Wanneer de nieuwbouw van Schinkelkwadrant Zuid doorgang vindt, wordt dit aan de voorraad toegevoegd. Wanneer het project Maankwartier wordt opgeleverd zorgt dit eveneens voor meer kantorenvoorraad. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st Totale voorraad Total stock Afname-Toename Decrease-Increase 0% 0% 0% 0% 0% -0,5% Voor meer informatie over de regio Parkstad Limburg/Heerlen kunt u terecht bij: Boek & Offermans Makelaars De heer D.J.W. Boek RT Telefoon (045) Kantorenmarkten 2015 Parkstad Limburg/Heerlen 147

148 148 Sittard Kantorenmarkten 2015

149 Sittard Sittard De Limburgse kantorenmarkt bestaat uit de regio s Maastricht, Heerlen, Sittard, Venlo en Roermond. Het afgelopen jaar kent de kantorenmarkt van Sittard een positief karakter, na een moeizaam jaar in Het aanbod van kantoorruimte is aan een daling onderhevig en in 2014 zijn een aantal grote transacties geregistreerd. Daarentegen hebben dit jaar geen kleine transacties met een metrage van minder dan 250 vierkante meter plaatsgevonden. In Sittard is sprake van een mismatch tussen vraag en aanbod. Het aanbod bestaat veelal uit verouderde kantoorruimte, waardoor het aanbod niet aansluit op de vraag. Kwalitatieve hoogwaardige kantoorruimte wordt amper aangeboden en nieuwbouw wordt in de regio niet gerealiseerd. Verder is sprake van een hoog leegstandspercentage in Sittard. Komend jaar moet blijken of de toenemende vraag aanhoudt of dat slechts sprake is van incidentele grote opnamen. Aanbod Op 1 januari 2015 staat in de regio Sittard vierkante meter kantoorruime in aanbod met een minimaal metrage van 250 vierkante meter. Ten opzichte van een jaar eerder is sprake van een aanboddaling van vierkante meter, oftewel 4%. In vergelijking met het vijfjaarlijks gemiddelde is sprake van een sterkere aanboddaling, namelijk 11%. Net als vorig jaar zijn 25 kantoorobjecten beschikbaar voor verkoop of verhuur, waarvan acht kantoren een grootte van vierkante meter of meer hebben. Wederom staat het gebouw met het grootste beschikbare metrage in aanbod aan de Poststraat, namelijk vierkante meter. Overeenkomstig de totale aanboddaling is ook de gemiddelde grootte aan een daling onderhevig. In vergelijking met vorig jaar is sprake van een afname van 40 vierkante meter, toen ter vergelijking een aangeboden object gemiddeld vierkante meter groot was. Begin 2015 bedraagt de gemiddelde grootte van een beschikbare kantoorruimte derhalve 961 vierkante meter. Ontwikkeling totale aanbod 250m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st Aanbod m² vvo Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar +2% +24% +14% -33% +11% -4% Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde % -7% -11% Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m² 0% 0% 0% 0% 0% 0% Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m² 100% 100% 100% 100% 100% 100% Percentage of existing building floor area Opname In vergelijking met 2013 is sprake van een opnamestijging van 3%, oftewel 250 vierkante meter. Het afgelopen jaar is vierkante meter kantoorruimte verkocht of verhuurd met een minimaal metrage van 250 vierkante meter. Dit jaar zijn geen transacties geregistreerd met een opnamegrootte van minder dan 250 vierkante meter. Ter vergelijking, in 2013 zijn drie transacties in deze grootteklasse geregistreerd. In 2012 werd nog één kleine transactie geregistreerd. Kantorenmarkten 2015 Sittard 149

150 Sittard Opname m 2 vvo kantoorruimten Take-up in square meters of office space of lettable floor area Sittard Sittard 250m² <250m² Totaal 250m² Total 250m² Totaal <250m² Total <250m² Totaal Total Opname en aanbod in m ² vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 Transacties 250m 2 : 5 Het totale opnamevolume in Sittard is in 2014 gerealiseerd door vijf transacties. Dit zijn drie transacties minder dan in Van het totale aantal opnamen is één kantoorruimte verkocht, de overige objecten zijn verhuurd. De grootst geregistreerde transactie betreft een opname aan de Bergerweg van ruim vierkante meter. Verder zijn nog twee grote transacties geregistreerd met een grootte van respectievelijk en vierkante meter. Derhalve is 60% van het aantal verkochte of verhuurde objecten groter dan vierkante meter. Een verkocht of verhuurd object is daarmee gemiddeld vierkante meter groot in Een aantal opnamen betreffen een verplaatsing van reeds in de regio gevestigde kantoorgebruikers, waardoor sprake is van vervangingsvraag. Daarnaast hebben ook enkele nieuwe bedrijven zich in 2014 in Sittard gevestigd. Aanbod/Supply Opname/Take-up Kantorenmarktratio: 32% De kantorenmarktratio is de verhouding tussen de opname van kantoorruimte in een jaar en het aanbod aan het einde van dat jaar. Dankzij het positieve transactievolume en het dalende aanbod zijn vraag en aanbod dit jaar dichter tot elkaar gekomen in Sittard. De ratio is daarmee op jaarbasis met 3 procentpunt toegenomen tot 32% op 1 januari Deze toename geeft aan dat sprake is van een krapper wordende markt. Huurprijzen De huurprijzen van kantoorruimte in Sittard zijn in 2014 op een gelijkwaardig niveau gebleven in vergelijking met vorig jaar. De huurprijzen liggen veelal tussen 110,- en 120,- per vierkante meter per jaar. Wegens het beperkte aantal waarnemingen kunnen echter geen uitspraken worden gedaan over de gerealiseerde huurprijzen in Voor komend jaar zijn de huurprijzen naar beneden bijgesteld en variëren deze naar verwachting tussen 100,- en 120,- per vierkante meter per jaar. Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space Verwacht / Expected ( ) 2015 Sittard Sittard Voor meer informatie over de regio Sittard kunt u terecht bij: Boek & Offermans Makelaars De heer D.J.W. Boek RT Telefoon (045) Sittard Kantorenmarkten 2015

151 de Nieuwe Werkelijkheid van de kantorenmarkt Bijlagen Kantorenmarkten Bijlagen