Sprekende Cijfers '14. Kantorenmarkten Derde kwartaal. Vastgoedconsultants en Makelaars

Transcriptie

1 Vastgoedconsultants en Makelaars Derde kwartaal '14

2 Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars analyseert periodiek de kantorenmarkt met grote zorgvuldigheid en publiceert haar bevindingen in de rapportage Sprekende Cijfers. In deze rapportage wordt inzicht gegeven in de Nederlandse kantorenmarkt waarbij het derde kwartaal van 2014 centraal staat. Aanbod Hoe de kantorenmarkt beweegt is onder andere afhankelijk van de economie in Nederland. De jaren van recessie hebben dan ook niet positief bijgedragen aan de kantorenmarkt. Inmiddels lijkt het tij van onze economie gekeerd en is sprake van een lichte groei. Het herstel van de economie is door beperkte groeipercentages echter nog altijd als broos te typeren. Het tij op de kantorenmarkt is nog niet gekeerd. De kantorenmarkt is namelijk niet alleen afhankelijk van de economie, maar ook van trends en ontwikkelingen die van invloed zijn op kantoorgebruikers en panden. Zo heeft innovatie op het gebied van ICT een grote impact op de manier van werken en daarmee ook op de inrichting van kantoorruimten. Dergelijke ontwikkelingen hebben mede geleid tot nieuwe concepten zoals Het Nieuwe Werken. Binnen de kantorenmarkt past niet iedereen dergelijke concepten al toe, echter wordt dit steeds vaker door bedrijven geïmplementeerd. Het gevolg is dat door nieuwe innovaties de vraag naar kantoorruimte daalt en meer vierkante meters in aanbod worden gezet. Op 1 oktober 2014 bedraagt het aantal beschikbare vierkante meters kantoorruimte ruim 7,2 miljoen. In vergelijking met drie maanden geleden is daarmee sprake van een lichte aanbodstijging van 1%. Daarnaast speelt maatschappelijk verantwoord ondernemen zichtbaar een significante rol in het bedrijfsleven. De visie van maatschappelijk verantwoord ondernemen is het voeren van een duurzame bedrijfsvoering. Besluiten worden genomen op basis van de economische en maatschappelijke effecten en de belangen van de stakeholders. Tevens is het belangrijk dat er een zekere transparantie is over de activiteiten die worden uitgevoerd. Aangezien bedrijven steeds meer waarde hechten aan maatschappelijk verantwoord ondernemen, waarbij waarde wordt gecreëerd op sociaal, ecologisch en gebied oftewel People, Planet en Profit, zoeken zij veelal een kantoor dat op deze idealen aansluit. De manier waarop hieraan uiting wordt gegeven is voor ieder bedrijf anders en veelal afhankelijk van bedrijfsgrootte, -cultuur, -strategie en de sector. Daarnaast is maatschappelijk verantwoord ondernemen een continu proces met doelen die door de tijd heen veranderen. Deze ontwikkeling is merkbaar in de kantorenmarkt. Bedrijven zijn op zoek naar een duurzaam gebouw waarin het bedrijf zich maatschappelijk verantwoord kan bewegen. Dit is tevens terug te zien in de duur van de huurcontracten die namelijk veelal korter en flexibeler zijn. Nu het langzamerhand beter gaat met de economie hebben bedrijven bij hun huisvesting aandacht voor een mogelijke uitbreiding van het aantal vierkante meters. De vraag naar flexibiliteit is al langer gaande, echter met de toen geldende economische situatie werd veelal gehandeld vanuit de gedachtegang inkrimpen in plaats van uitbreiden. Wederom wordt het aanbod voor het grootste deel bepaald door Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht, te weten 62% van het totaal aantal beschikbare vierkante meters kantoorruimte in Nederland. In Amsterdam staan de meeste kantoren te huur of te koop, namelijk 593 objecten. Hiervan zijn de meeste objecten tussen en vierkante meter groot. Rotterdam volgt met 393 beschikbare kantoorruimten. Ook hier hebben deze kantoorruimten vaak een oppervlakte tussen de en vierkante meter. In Den Haag en Utrecht staan vaker kantoren met een grootte van 500 tot vierkante meter in aanbod. Het aanbod op 1 oktober 2014 in Den Haag en Utrecht wordt gevormd door respectievelijk 367 en 309 objecten. Over heel Nederland is 31% van de kantoorruimten in aanbod 500 tot vierkante meter groot en 24% tot Aanbod en opname per jaar Opname per kwartaal m Zuid Noord Oost Randstad x m Aanbod Opname * * Opname 2014: Geëxtrapoleerd uit de eerste drie kwartalen van 2014, zonder rekening te houden met seizoenschommelingen kw kw2 kw3 kw kw kw kw3 kw4 kw1 kw2 kw kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw kw kw3 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw

3 Aanbod derde kwartaal 2014 naar grootteklasse in m² naar aantallen objecten Opname derde kwartaal 2014 naar grootteklasse in m² naar aantallen objecten Opname derde kwartaal 2014 naar prijsklasse in naar aantallen objecten tot % tot % > % 250 tot % tot % tot % > % 250 tot % 140 tot % 180 tot 200 7% 160 tot 180 4% > 200 0% tot % 120 tot 140 8% < % tot % 500 tot % 500 tot % 100 tot % vierkante meter. Kantoormetrages met een aaneengesloten metrage van vierkante meter of meer staan het vaakst aangeboden in Amsterdam. In de overige regio s is bijna altijd sprake dat de meeste kantoormetrages in de laagste grootteklasse worden aangeboden, te weten 250 tot 500 vierkante meter. Hierop zijn Arnhem, Eindhoven, Heerlen, Nijmegen en Sittard een uitzondering. In deze regio s staan de meeste objecten in een hogere grootteklasse in aanbod. Hierbij dient te worden opgemerkt dat in de vier grote steden een ondergrens van 500 vierkante meter is gehanteerd en voor de overige regio s 250 vierkante meter. Opname Ondanks dat onze economie licht aan het groeien is, kent de kantorenmarkt geen significant hoger transactievolume. In de voorbije drie maanden is bijna vierkante meter kantoorruimte opgenomen. Traditiegetrouw noteert het derde kwartaal een lager opnamevolume. In vergelijking met het derde kwartaal van 2013 is sprake van een daling in het transactievolume. Op jaarbasis is dit een daling van 9%, oftewel circa vierkante meter. Het transactievolume is tot stand gekomen door 139 gebruikerstransacties. Ter vergelijking, in het derde kwartaal van 2013 zijn 143 transacties geregistreerd. Uit het opnamevolume kan worden opgemerkt dat de vraag naar vernieuwde duurzamere kantoorpanden, die voldoen aan de hedendaagse gebruikerseisen, in verhouding toeneemt. Dit resulteert in een hoger structureel en verouderd aanbod. In navolging op maatschappelijk verantwoord ondernemen letten huurders steeds vaker op een combinatie van een goede locatie, duurzaamheid en een hoge efficiëntie. Daarbij zijn huurders veelal bereid hiervoor een hogere huurprijs te betalen, aangezien het aanbod van dergelijke objecten beperkt is. In de vier grote steden wordt het overgrote deel van het transactievolume opgenomen, namelijk 65%. Hieruit kan worden opgemerkt dat deze regio s aantrekkelijk zijn voor kantoorgebruikers. De vraag naar kantoorruimte in grote steden gaat daarmee ten koste van de vraag in de overige regio s. Opgemerkt wordt dat bedrijven zich dichter bij elkaar vestigen. Dat maakt dat bedrijfsverzamelgebouwen zoals het WTC in Utrecht aantrekkelijk zijn, maar ook concepten zoals FlexOffice, die zich voornamelijk op ZZP ers richten. De grootste transactie van het derde kwartaal ( vierkante meter) heeft plaatsgevonden in Utrecht, Bol.com verhuist naar WTC Papendorp vanwege de centrale locatie, de mogelijkheden tot uitbreiding en de manier waarop dit past binnen hun strategie van samenwerken. De vraag naar kantoorruimte betreft met name nog een vervangingsvraag, waarbij steeds vaker rekening wordt gehouden met mogelijke groei of toch nog eventuele inkrimping. Dit is tevens terug te zien in korte en flexibele huurcontracten, maar ook in de gemiddelde transactiegrootte die vierkante meter bedraagt. In vergelijking met dezelfde periode een jaar geleden is sprake van een daling in de gemiddelde grootte van 318 vierkante meter. Slechts 15% van het totaal aantal transacties is vierkante meter of groter. De vraag naar relatief kleine kantoorruimten blijft daarmee onverminderd groot. Vanuit het aanbod wordt op deze vraag gereageerd door de mogelijkheid om kantoorruimte vanaf een kleiner metrage te huren. Op basis van het huidige aanbod noteren grotere kantoren een gemiddelde unitgrootte van 296 vierkante meter.

4 Tophuren en mediane transactieprijzen in per m 2 per jaar Tophuur Mediane transactieprijs Huurprijzen De mediane huurprijs van het aanbod bedraagt aan het einde van het derde kwartaal 125,- per vierkante meter. Hier staat tegenover dat voor een verhuurd kantoor in het derde kwartaal van 2014 daadwerkelijk 100,- per vierkante meter is betaald. In vergelijking met dezelfde periode een jaar geleden is de huurprijs gedaald, aangezien de mediane huurprijs toen 120,- bedroeg. De mediane huurprijs geeft de tendens van de kantorenmarkt weer en geeft aan dat de markt nog altijd moeizaam is door een scheve verhouding tussen vraag en aanbod. Desondanks zijn prijzen niet alleen sterk afhankelijk van de locatie, maar tevens van de kwaliteit van het gebouw. Op zeer aantrekkelijke locaties zoals de Zuidas in Amsterdam of in iconische kantoorgebouwen worden vaak nog relatief hoge huurprijzen gevraagd en gerealiseerd. Zoals verwacht worden de hoogste huurprijzen gerealiseerd in de Randstad. Branches In het derde kwartaal van 2014 heeft de branche Groot- en detailhandel het grootste aandeel van het totale transactievolume opgenomen, te weten 15%. Dit is te wijten aan de grote transactie van Bol.com in Utrecht ter grootte van vierkante meter. Wanneer deze transactie buiten beschouwing wordt gelaten, dan wordt met een aandeel van ieder 11% van het transactievolume bepaald door de branches Rechtskundige dienstverlening, accountancy, belastingadvisering, holdings en Gezondheids- en welzijnszorg. De meeste kantooropnamen zijn toe te schrijven aan een huurder afkomstig uit de branche Gezondheids- en welzijnszorg, namelijk achttien. Uit de branche Rechtskundige dienstverlening, accountancy, belastingadvisering, holdings zijn vijftien transacties geregistreerd. Zoals eerder werd verwacht verschuift de opname naar branchering, aangezien de opname wordt bepaald door vervangingsvraag en niet altijd is gebaseerd op de groei binnen deze branches. Dit onderschrijven ook de cijfers uit het derde kwartaal van Kleine metrages Binnen de vier grote steden is, naast kantoortransacties die hebben plaatsgevonden vanaf 500 vierkante meter, ook onderzoek gedaan naar het opnamevolume tussen 250 en 500 vierkante meter kantoorruimte. Hieruit blijkt dat bijna vierkante meter kantoor is opgenomen. Dit volume is tot stand gekomen door 41 transacties. In dezelfde periode een jaar geleden was dit aantal aanzienlijk minder, te weten 29 opnamen. In de overige regio s zijn de transacties kleiner dan 250 vierkante meter onderzocht. Uit het derde kwartaal van 2014 bleek dat 101 kantoren zijn verkocht of verhuurd in de 20 overige regio s. Dit betreft een opnamevolume van bijna vierkante meter. Een kleine kantoortransactie is gemiddeld 181 vierkante meter groot. Van het totaal aantal kleine kantoortransacties vindt 29% plaats in één van de vier grote steden. De mediane huurprijs ligt met 109,- per vierkante meter 9,- hoger dan de huurprijs die is betaald voor kantoorruimte met een metrage boven de hiervoor genoemde grens. Ook hier is sprake dat de branche Gezondheidsen welzijnszorg verantwoordelijk is voor het grootste opnameaandeel, te weten 14%. Daarnaast nemen de branches Marketing,

5 Opname naar branche 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2012 kw kw kw kw kw kw kw kw kw kw kw3 Overige branches Belangen- en ideële organisaties Cultuur, sport en recreatie Gezondheids- en welzijnszorg Onderwijs Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verplichte sociale verzekeringen Verhuur van roerende goederen Rechtskundige dienstverlening, accountancy, belastingadvisering en holdings Verhuur van en handel in onroerend goed Financiële instellingen ICT en telecom Logies-, maaltijd- en drankverstrekking Vervoer en opslag Groot- en detailhandel Bouw en vastgoed Winning en distributie van water; afval- en afvalwaterbeheer en sanering Productie en distributie van en handel in elektriciteit, aardgas, stoom en gekoelde lucht Industrie Marketing, communicatie en media Overige zakelijke dienstverlening communicatie en media en ICT en telecom ieder 13% van het transactievolume op. Binnen kleine metrages geeft de branchering een duidelijker beeld met welke branches het goed gaat. Dit is mede te verklaren doordat uitbreidingen die worden gedaan met name kleinere metrages betreffen en geen betrekking hebben op vervangingsvraag. Dit is een gevolg van de vraag naar flexibiliteit in huurcontracten en fysieke kantoorruimte. Verwachting In het afgelopen jaar is tot nu toe meer kantoorruimte opgenomen dan in de eerste drie kwartalen van vorig jaar. De verwachting is dat het vierde kwartaal geen significant opnamevolume noteert, waardoor het opnamevolume van 2014 naar verwachting net onder danwel gelijk is aan het transactievolume van Door positieve ontwikkelingen in de Nederlandse economie verleggen bedrijven hun focus van inkrimpen naar uitbreiden. Niet alle branches zullen hier direct voordeel uit halen, echter de verwachting is dat meer branches op den duur, bij een blijvende groeiende economie, hiervan profiteren. Verder wordt structureel aanbod gerenoveerd en gemoderniseerd voor een betere verhuurkans danwel getransformeerd of gesloopt om zo het aanbod beter op de vraag te laten aansluiten. Desalniettemin is de verwachting dat het aanbod licht toeneemt. Begripsomschrijvingen en definities treft u aan in het jaarrapport welke is te downloaden op de site: Copyright 2014 Alle rechten voorbehouden niets uit deze uitgave mag worden gekopieerd en/of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm openbaar gemaakt worden zonder schriftelijke toestemming van de eigenaar Dynamis B.V.

6 Orteliuslaan BA Utrecht t dynamis@dynamis.nl Boek & Offermans Makelaars Akerstraat Postbus AR Heerlen t f info@boek-offermans.nl (ook in Maastricht) Molenbeek Makelaars Maliebaan CG Utrecht t f info@molenbeek.nl Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars Arnhem Sweerts de Landasstraat 27 Postbus AN Arnhem t f arnhem@s-t.nl Frisia Makelaars Javastraat 1a 2585 AA Den Haag t bog@frisiamakelaars.nl Ooms.com Maaskade 113 Postbus DA Rotterdam t f bog@ooms.com (ook in Dordrecht) Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars Nijmegen St. Canisiussingel 22 Postbus BA Nijmegen t f info@s-t.nl HRS Bedrijfsmakelaars Pettelaarpark 36 Postbus CB 's-hertogenbosch t f info@hrsbedrijfsmakelaars.nl Rodenburg Makelaars Paslaan 19 Postbus GB Apeldoorn t f info@rodenburg.nl (ook in Deventer en Zwolle) Van der Sande VanOpstal Bedrijfsmakelaars Vijverstraat ST Breda t f bog@vandersande.nl Kuijs Reinder Kakes Westzijde GK Zaandam t zaandam@krk.nl (ook in Alkmaar) Lamberink Bedrijfsmakelaars Stationsstraat Postbus AZ Assen t f bedrijfsmakelaars@lamberink.nl Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars Hoedemakerplein 1 Postbus CA Enschede t f bedrijfsmakelaars@snelderzijlstra.nl Verschuuren & Schreppers Bedrijfsmakelaars Kennedyplein 230 Postbus LS Eindhoven t f info@verschuuren-schreppers.nl