Sprekende Cijfers '13. Kantorenmarkten Eerste kwartaal. Vastgoedconsultants en Makelaars

Transcriptie

1 Vastgoedconsultants en Makelaars Eerste kwartaal '13

2 De aanbod- en opnamecijfers over de eerste drie maanden van 2013 bevestigen wederom de huidige malaise op de kantorenmarkt. De wensen van de kantoorgebruiker zijn van doorslaggevend belang in de huidige markt. In de eerste kwartaalrapportage Sprekende Cijfers 2013 wordt nader ingegaan op de kantorenmarktontwikkeling binnen Nederland. Aanbod stijgt naar 6,6 miljoen vierkante meter Toenemende besparingen bij overheid en bedrijfsleven doen de behoefte aan kantoorruimte dalen. In Nederland is het totaal aantal aangeboden vierkante meters kantoorruimte in vergelijking met drie maanden eerder, met 8% gestegen. Het kantooraanbod bedraagt op 1 april 2013 bijna vierkante meter. In het eerste kwartaal van 2013 noteerden achttien regio s een stijging in het aanbod. Regio s met een aanboddaling hebben te maken met onttrekking van kantoorpanden door sloop of herontwikkeling. Zo is in de regio Eindhoven ruim vierkante meter kantoorruimte aan de markt onttrokken ten behoeve van studentenhuisvesting. In totaal staan kantoorpanden in aanbod, een toename van 231 objecten. Hierbij wordt de ondergrens van 500 vierkante meter gehanteerd in de vier grote steden en 250 vierkante meter in de overige regio s. De meeste kantoren worden aangeboden in de grootteklasse 500 tot vierkante meter (3). Slechts van het aanbod betreft een object met een aaneengesloten metrage van meer dan vierkante meter. Bijna een kwart (24%) van het totaal aantal aangeboden panden noteert een grootte tussen en vierkante meter. Van het aanbod betreft 19% een object tussen de 250 en 500 vierkante meter. Het ruime aanbod geeft de huurder voldoende keuzemogelijkheid en onderhandelingsruimte. In het eerste kwartaal van 2013 is het aanbod in het nieuwbouwsegment gestagneerd. Het nieuwbouwpercentage bedraagt slechts van het totale aanbod. De vraag naar nieuwe kantoren blijft echter onverminderd groot. Huurders wensen een gebouw welke energiezuinig is en efficiënt is in te delen en te gebruiken. Ten behoeve van Akzo Nobel, Deloitte en Stibbe wordt in 2013 op de Zuidas in Amsterdam maar liefst vierkante meter aan kantoor nieuw gebouwd. Beperkte opname Het eerste kwartaal van dit jaar wordt gekenmerkt door het geringe aantal transacties en het uitblijven van grote deals. De kantorenmarktratio bedraagt in het eerste kwartaal slechts 14%. In totaal staat bijna acht maal de vraag naar kantoor vierkante meters in Nederland in aanbod. De doorlooptijd tot het sluiten van een huurcontract loopt steeds verder op. Interne procedures, risicobeheersing en financieringsmogelijkheden liggen hieraan ten grondslag. Het dalende transactievolume onderschrijft de teloorgang op de kantorenmarkt. In de eerste drie maanden van dit jaar is vierkante meter opgenomen. In dezelfde periode een jaar geleden werden nog diverse grote transacties geregistreerd. In het afgelopen kwartaal zijn slechts twee transacties genoteerd met een metrage groter dan vierkante meter. In het eerste kwartaal van 2012 waren dit nog vier transacties. Daarnaast hebben drie transacties plaatsgevonden met een metrage tussen de en vierkante meter, de helft minder dan een jaar geleden. In totaal is in het eerste kwartaal van 2013 ruim vierkante meter kantoorruimte minder opgenomen dan dezelfde periode in De gemiddelde grootte van een transactie in het eerste kwartaal bedraagt vierkante meter. Wederom bepalen de vier grote steden, met 71%, het grootste aandeel van het totale transactievolume in Nederland. Alleen Amsterdam vertoont een stijging in het transactievolume, namelijk 9% ten opzichte van het eerste kwartaal in Onze hoofdstad blijft aantrekkelijk vanwege de aanwezigheid van internationaal Aanbod en opname per jaar Opname per kwartaal m Zuid Noord Oost Randstad x m * * Opname 2013: Geëxtrapoleerd uit het eerste kwartaal van 2013, zonder rekening te houden met seizoenschommelingen. Opname Aanbod kw kw2 kw3 kw kw kw kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw kw kw3 kw1 kw2 kw3 kw4 kw

3 Tophuren en mediane transactieprijzen in per m 2 per jaar Tophuur Mediane transactieprijs georiënteerde zakelijke dienstverleners en goede bereikbaarheid van Schiphol. De deelgebieden rondom Amsterdam profiteren hier echter niet van. In Nederland hebben in de eerste drie maanden van 2013 in totaal 180 gebruikerstransacties plaatsgevonden. Een jaar geleden werden nog 195 objecten verhuurd of verkocht. In Amsterdam zijn het meest aantal kantoren opgenomen. In het eerste kwartaal hebben 34 gebruikerstransacties plaatsgevonden in de Nederlandse hoofdstad. Den Haag noteerde in januari tot en met maart 20 opnames, Utrecht negentien en Rotterdam vijftien. Regionaal zijn onderling grote verschillen waarneembaar in het opnameniveau. In de regio s Apeldoorn, Arnhem, Heerlen, Hengelo en Nijmegen is een stijging van het transactievolume waargenomen. De toename is te verklaren uit enkele transacties van enige omvang. Zo heeft een bedrijf uit de branche Gezondheids- en welzijnszorg in Nijmegen West vierkante meter gehuurd. Het percentage nieuwbouw in het totale opnamecijfer bedraagt 5%. In dezelfde periode een jaar geleden bedroeg het nieuwbouwpercentage nog 14%. In totaal is in het eerste kwartaal van 2013 ruim vierkante meter nieuwe kantoorruimte verhuurd of verkocht. Huurprijs De gerealiseerde mediane huurprijs van een verhuurd kantoorgebouw in Nederland is in de afgelopen vijf kwartalen stabiel gebleven. In het eerste kwartaal van 2013 is een mediane huurprijs van 125,- per vierkante meter per jaar betaald. In totaal is van 43 transacties de huurprijs per vierkante meter bekend gemaakt. Van het totaal noteert 16% een huurprijs van meer dan 200,- per vierkante meter. Ruim 28% van de transacties registreert een prijs onder de 100,-. De hoogst genoteerde transactieprijs is 355,- per vierkante meter en heeft plaatsgevonden in het centrum van Amsterdam. De huurprijzen worden in stand gehouden door toegekende incentives. Daarnaast is een duidelijk verschil in prijzen voor kwalitatief goede kantoorpanden, waar de vraag hoger is, dan voor minder goede kantoorpanden. Het grote aanbod van kwalitatief slechte objecten dwingt verhuurders om huurprijzen naar beneden bij te stellen, het bieden van omvangrijke incentives Aanbod eerste kwartaal 2013 naar grootteklasse in m² naar aantallen objecten Opname eerste kwartaal 2013 naar grootteklasse in m² naar aantallen objecten Opname eerste kwartaal 2013 naar prijsklasse in naar aantallen objecten tot % tot % > tot % tot % tot tot % > % 250 tot % 180 tot tot 180 5% 140 tot 160 9% > % < % tot % 500 tot tot % 120 tot % 100 tot %

4 Opname naar branche 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2012 kw kw kw kw kw1 Belangen- en ideële organisaties Cultuur, sport en recreatie Gezondheids- en welzijnszorg Onderwijs Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verplichte sociale verzekeringen Verhuur van roerende goederen Rechtskundige dienstverlening, accountancy, belastingadvisering en holdings Verhuur van en handel in onroerend goed Financiële instellingen ICT en telecom Logies-, maaltijd- en drankverstrekking Vervoer en opslag Groot- en detailhandel Bouw en vastgoed Winning en distributie van water; afval- en afvalwaterbeheer en sanering Productie en distributie van en handel in elektriciteit, aardgas, stoom en gekoelde lucht Industrie Marketing, communicatie en media Overige zakelijke dienstverlening dan wel te investeren. Verhuurders van hoogwaardige kantoorpanden ondervinden een stabiel prijsniveau, indien zij aan de wensen van de gebruiker kunnen voldoen. Daar waar traditioneel per gehuurde vierkante meter huur wordt betaald, vermeerderd met servicekosten en nutsvoorzieningen, vragen huurders nu vaker naar een all-in huurprijs waarbij het risico van de afrekening bij de verhuurder ligt. Branches De branche Rechtskundige dienstverlening, accountancy, belastingadvisering en holdings is met 16% verantwoordelijk voor het grootste deel van het totale transactievolume. Ook de branches ICT en telecom met 14% en Gezondheids- en welzijnszorg met 11% zijn verantwoordelijk voor een groot deel van het totaal aantal opgenomen vierkante meters. In het eerste kwartaal van 2013 is geen kantoorruimte opgenomen door de branches Productie en distributie van en handel in elektriciteit, aardgas, stroom en gekoelde lucht en Winning en distributie van water; afval- en afvalwaterbeheer en sanering. De overige branches hebben een aandeel tussen de 1% en 8%. metrages, dit komt neer op ruim 16% van de totale opname in het eerste kwartaal van De branches die het meeste aantal vierkante meter kleine kantoorruimte op hebben genomen zijn ICT en telecom en Rechtskundige dienstverlening, accountancy, belastingadvisering en holdings met ieder 1. De gebruiker bepaalt Een huurder wil meer efficiëntie, meer flexibiliteit en meer service. Efficiëntie is te behalen door het implementeren van het nieuwe werken, het delen van voorzieningen en functies of door het samenvoegen van meerdere vestigingen. Het kantoorpand is hiervoor medebepalend, nieuwe of gerenoveerde gebouwen zijn vaak efficiënter in het gebruik. Huurders willen zowel flexibiliteit in het aantal vierkante meters als in het huurcontract. De kantoorgebruiker verlangt toegevoegde waarde van de verhuurder willen zij een huurovereenkomst aangaan of verlengen. De wensen en behoeften van een huurder zijn van groot belang, naast hoogwaardige fysieke ruimte, zijn flexibiliteit en service uitermate belangrijk. De toenemende besparingen hebben ook gevolg op het transactievolume en transactiegrootte in de komende kwartalen. Opname van kleine metrages Door de toenemende vraag naar kleinere kantoorruimtes, verschaft Dynamis tevens inzicht in het transactievolume in dit deel van de markt. Hierbij gaat het om de grootteklasse van 250 tot 500 vierkante meter in de vier grote steden en alle transacties onder de 250 vierkante meter in de overige regio s. In het eerste kwartaal van 2013 hebben in deze grootteklasse 176 transacties plaatsgevonden. In vergelijking met het totaal aantal transacties is 49% een transactie van kleine omvang. In Amsterdam zijn de meeste kleine kantoorruimten verhuurd, namelijk 31 objecten. In totaal is ruim vierkante meter opgenomen aan kleine Begripsomschrijvingen en definities treft u aan in het jaarrapport welke is te downloaden op de site: Copyright 2013 Alle rechten voorbehouden niets uit deze uitgave mag worden gekopieerd en/of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm openbaar gemaakt worden zonder schriftelijke toestemming van de eigenaar Dynamis B.V.

5 Orteliuslaan BA Utrecht t dynamis@dynamis.nl Boek & Offermans Makelaars Akerstraat Postbus AR Heerlen t f info@boek-offermans.nl (ook in Maastricht) Lamberink Stationsstraat Postbus AZ Assen t f bedrijfsmakelaars@lamberink.nl Snelder Zijlstra Hoedemakerplein 1 Postbus CA Enschede t f bedrijfsmakelaars@snelderzijlstra.nl Bramer Burg. van Royensingel 18 Postbus BA Zwolle t f bog@bramer.biz Molenbeek Makelaars Maliebaan CG Utrecht t f info@molenbeek.nl Strijbosch Thunnissen St. Canisiussingel 22 Postbus BA Nijmegen t f info@s-t.nl (ook in Arnhem) Frisia Makelaars Javastraat 1a 2585 AA Den Haag t bog@frisiamakelaars.nl Ooms.com Maaskade 113 Postbus DA Rotterdam t f bog@ooms.com (ook in Dordrecht) Van der Sande VanOpstal Vijverstraat ST Breda t f bog@vandersande.nl HRS Vughterweg 47D Postbus CB 's-hertogenbosch t f info@hrsbedrijfsmakelaars.nl Rodenburg Makelaars Paslaan 19 Postbus GB Apeldoorn t f info@rodenburg.nl (ook in Deventer) Verschuuren & Schreppers Kennedyplein 230 Postbus LS Eindhoven t f info@verschuuren-schreppers.nl