Jaarrapport. Sprekende Cijfers Kantorenmarkten

Transcriptie

1 15 Jaarrapport Kwartaal 1 Kwartaal 2 Kwartaal 3

2 Een uitgave van Dynamis B.V. Copyright Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden gekopieerd en/of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm openbaar worden gemaakt zonder schriftelijke toestemming van de eigenaar Dynamis B.V. Deze rapportage is verkrijgbaar bij: Dynamis B.V. Afdeling Research Orteliuslaan BA Utrecht dynamis@dynamis.nl Kantorenmarkten Q3

3 Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars verschaft door middel van deze Sprekende Cijfers Rapportage inzicht in de Nederlandse kantorenmarkt. Sinds 2007 wordt de landelijke kantorenmarkt door de researchafdeling van Dynamis onderzocht. Elk kwartaal verschijnt deze publicatie waarbij de trends en ontwikkelingen, het aanbod, de transacties en de prijsontwikkelingen nader worden beschreven. In deze publicatie staat het derde kwartaal van centraal. Aanbod blijft stabiel Gedreven door de economische crisis en concepten als het nieuwe werken is het kantoorruimte aanbod de afgelopen jaren opgelopen tot ongeveer 7,25 miljoen m². In de meest recente kwartalen is zichtbaar dat het aanbodvolume zich stabiliseert. In enkele onderzochte regio s, zoals in Amsterdam, Tilburg en Groningen, is zelfs een stevige daling van 5 tot 15% van het aanbod zichtbaar op jaarbasis. Deels is deze daling te verklaren door een hoger (netto) opnameniveau ten opzichte van vorig jaar. Een andere oorzaak is de toename van het aantal kantoorpanden dat wordt onttrokken aan de kantorenmarkt ten behoeve van transformatieprojecten naar woningen, hotels en studentenhuisvesting. Voorts blijft grootschalige kantorennieuwbouw tot op heden uit. Vluchtelingen in leegstaande kantoorruimte Intussen wordt onder andere vanuit de Tweede Kamer geopperd vluchtelingen met een verblijfsvergunning te huisvesten in leegstaande kantoorpanden om zo verdringing op de woningmarkt c.q. sociale huursector te voorkomen. Deze mogelijkheid kan worden geboden met behulp van de Leegstandswet. In hoeverre deze tijdelijke huisvesting mogelijk is, hoe eigenaren hier tegenover staan en welke kantoorpanden hier überhaupt voor in aanmerking komen moet de toekomst uitwijzen. De interesse van kantooreigenaren en beleggers hangt af van de verhouding tussen de extra investering die nodig is om bestendige woonruimte te creëren en de inkomsten die uit verhuur kunnen worden gegenereerd. Verzorgingshuizen, die (tijdelijk) meer en meer leeg komen te staan, kunnen tevens een goed alternatief zijn voor de opvang van vluchtelingen. Op korte termijn kan de opvang er toe leiden dat het aanbod van kantoorruimte verkleint. Naar verwachting zal dit met name betrekking hebben op het deel van het aanbod dat binnen de kantorensector als minder kansrijk wordt geclassificeerd. Op 1 oktober is in Nederland m² kantoorruimte beschikbaar voor verhuur of verkoop. Het aanbod is hiermee nagenoeg gelijk gebleven met het aanbod in het eerste en tweede kwartaal van. Voor ongeveer 60% betreft het aanbod binnen de vier grote steden. Het aanbod bestaat uit objecten, waarvan een kleine 92% een metrage kent kleiner dan m². De kantoren met grote metrages zijn vooral kantoorpanden binnen de Randstad, namelijk circa 250 panden tegenover 50 buiten de Randstad. Aanbod en opname per jaar x m Aanbod Opname * * Opname : Geëxtrapoleerd uit het derde kwartaal van, zonder rekening te houden met seizoenschommelingen. 3 Kantorenmarkten Q3

4 Opname per kwartaal m Zuid Noord Oost Randstad Opnameniveau stijgt in het derde kwartaal naar m² Over houdt het opnameniveau nagenoeg een gelijke tred met het opnameniveau van, namelijk m² tegenover m² in. Wel zijn regionaal sterke verschillen waar te nemen in het opnameniveau. Met name in de regio Zuid blijft het opnameniveau achter bij het langjarig gemiddelde. In de regio Oost bevindt het opnameniveau zich reeds op het niveau van het langjarig gemiddelde. Transactievolume In totaal zijn in het derde kwartaal 328 transacties waargenomen, waarvan 61% met een volume groter dan 250 m². In totaal zijn vijf transacties geregistreerd met een volume groter dan m². Opvallend is dat het aandeel kleinere kantooropnames buiten de vier grote steden groot is. In totaal is bij 80% van deze kantooropnames sprake van een metrage kleiner dan 500 m². Vervangingsvraag aanleiding kantooropname Bij 65% van het transactievolume is sprake van vervangingsvraag. Bij 90% van deze verhuizingen wordt binnen de betreffende regio verhuisd. Bij 35% van de kantooropname betreft het een uitbreiding of opening van een nieuwe vestiging. De effectieve opname is derhalve aanzienlijk kleiner dan het totale opnameniveau. Belangrijk voor de vraagontwikkeling naar kantoorruimte is het huurgedrag van gebruikers bij een nieuwe verhuurperiode. Uit de markt is op te merken dat veel (grote) huurders er tot op heden voor kiezen om (stapsgewijs) minder vierkante meters te huren bij een verlenging van de huur. Hieruit blijkt dat de veel besproken verborgen leegstand telkens meer in het aanbod loopt. En de trend waarbij minder kantoorruimte wordt gehuurd bij een gelijk aantal werknemers lijkt door te zetten. Mede door deze trend en de verborgen leegstand zal groei in de kantoorgerelateerde werkgelegenheid niet direct hoeven leiden tot uitbreidingsvraag op de kantorenmarkt. Opname derde kwartaal naar type transactie Opname derde kwartaal naar grootteklasse in m² naar aantallen objecten Opname derde kwartaal naar prijsklasse in m naar aantallen objecten Verplaatsing van buiten de regio 7% Verplaatsing van binnen de regio 58% Nieuwe vestiging 24% tot % tot % > % 250 tot % 180 tot 200 5% 160 tot 180 2% 140 tot 160 9% > 200 4% < % tot % Uitbreiding 11% 500 tot % 120 tot % 100 tot % 4 Kantorenmarkten Q3

5 Transformatie van kantoorpanden Ook in het derde kwartaal zijn enkele kantoorpanden van de markt gehaald ten behoeve van transformatieen herontwikkelingsprojecten naar onder andere (studenten)woningen en hotels. Het aanbod dat aan de kantorenmarkt wordt onttrokken betreft veelal kantoorpanden die al tegen een lagere prijs stonden aangeboden en verouderd zijn. Gelet op de locatie en bouwkundige staat van de kantoorpanden biedt het voor ontwikkelaars en beleggers (financieel) perspectief om deze panden op te kopen en te transformeren of op te kopen voor vervangende nieuwbouw. Sectoren In het derde kwartaal van zijn de vraagsectoren Handel en Industrie en Zakelijke en ICT dienstverlening verantwoordelijk voor het overgrote deel van het transactievolume. In het oog springende transacties zijn de verplaatsing van softwarebedrijf Chipsoft naar Amsterdam Sloterdijk en Booking.com naar de Piet Heinkade in Amsterdam. Prijzen blijven stabiel De mediane huurprijs blijft in het derde kwartaal stabiel op circa 110,- pm²/pj. De mediane huurprijs voor kantoorruimte ligt nu ruim anderhalf jaar op een vergelijkbaar niveau, waarmee een duidelijke bodem lijkt te zijn gelegd in de mediane kantoorhuurprijzen. Op de Zuidas is ondertussen prijsherstel zichtbaar, mede veroorzaakt door het beperktere aanbod dat er op deze locatie is. Terwijl bij meer verouderde kantoorlocaties, waar het aanbod groot is, prijzen nog steeds onder druk staan en de prijsverlagingen nog niet leiden tot een sterke toename in het opnameniveau. Verwachting Economische groei, vooruitzichten op de kantoorgerelateerde arbeidsmarkt en bedrijfsinvesteringen vormen de belangrijkste determinanten voor het aanbod en opnameontwikkeling van de kantorenmarkt. Uit de Macro Economische Verkenning 2016 van het Centraal Planbureau (CPB) wordt verwacht dat de economische groei over op 2% zal uitkomen. Het CPB verwacht voor 2016 een economische groei van circa 2,4%. Voorts groeit de werkgelegenheid met 1,3% in De verwachting is dat deze vooruitzichten niet direct effect sorteren in een sterke stijging van het opnameniveau op de kantorenmarkt. De krimp van het aantal benodigde vierkante meters per werknemer en de verborgen leegstand waar bij een deel van de gebruikers sprake van is, kunnen de eerste groei in werknemers opvangen. Als gevolg daarvan zal van een forse uitbreidingsvraag in 2016 nog niet direct sprake zijn. Over heel zal het opnameniveau, net als in, rond de één miljoen m² uitkomen. Ook in 2016 is de verwachting dat de vervangingsvraag de boventoon voert en dat de toename in werkgelegenheid nog niet Tophuren en mediane transactieprijzen in per m 2 per jaar Tophuur Mediane transactieprijs 5 Kantorenmarkten Q3

6 Opname naar branche 100% 90% 80% 70% Overheid en Non-Profit 60% Banken en Verzekeraars 50% Zakelijke en ICT dienstverlening 40% Handel en Industrie 30% Overige branches 20% 10% 0% kw4 kw4 kw4 direct leidt tot een sterke uitbreidingsbehoefte. Wel zal door het aflopen van huurcontracten het opnameniveau in 2016 hoger liggen dan in de afgelopen twee jaar. Het aanbod zal in 2016, mede veroorzaakt door onttrekkingen voor transformaties en beperkte toevoegingen van nieuwbouw, verder stabiliseren en in enkele stedelijke regio s krimpen. Gelet op de veranderende kwaliteitsvraag op de kantorenmarkt is het noodzakelijk het aanbod meer gesegmenteerd te benaderen. Een deel van de in aanbod staande kantorenvoorraad voldoet, ondanks de lage prijzen, niet meer aan de vereisten van de meeste kantoorgebruikers waardoor langdurige leegstand het gevolg is. Voor de dynamiek op de kantorenmarkt zal ook maatschappelijk verantwoorde nieuwbouw nodig zijn om te kunnen voldoen aan de toekomstige gebruikersvraag. In het jaarrapport 2016 zal op deze segmentatie en gebruikersvraag van de kantorenmarkt worden ingegaan. Begripsomschrijvingen en definities treft u aan in het jaarrapport dat is te downloaden op de site: Copyright Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden gekopieerd en/of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm openbaar worden gemaakt zonder schriftelijke toestemming van de eigenaar Dynamis B.V. 6 Kantorenmarkten Q3

7 Orteliuslaan BA Utrecht t dynamis@dynamis.nl Bekijk alle Sprekende Cijfers rapportages op de website of neem contact op met een van de Dynamis partners Boek & Offermans Makelaars Akerstraat Postbus AR Heerlen t f info@boek-offermans.nl (ook in Maastricht en Venray) Molenbeek Makelaars Maliebaan CG Utrecht t f info@molenbeek.nl Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars Arnhem Sweerts de Landasstraat 27 Postbus AN Arnhem t f arnhem@s-t.nl Frisia Makelaars Javastraat 1a 2585 AA Den Haag t bog@frisiamakelaars.nl Ooms.com Maaskade 113 Postbus DA Rotterdam t f bog@ooms.com (ook in Dordrecht) Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars Nijmegen St. Canisiussingel 22 Postbus BA Nijmegen t f info@s-t.nl HRS Bedrijfsmakelaars Pettelaarpark 36 Postbus CB 's-hertogenbosch t f info@hrsbedrijfsmakelaars.nl Rodenburg Makelaars Paslaan 19 Postbus GB Apeldoorn t f info@rodenburg.nl (ook in Deventer en Zwolle) Van der Sande VanOpstal Bedrijfsmakelaars Vijverstraat ST Breda t f bog@vandersande.nl Kuijs Reinder Kakes Westzijde GK Zaandam t zaandam@krk.nl (ook in Alkmaar) Lamberink Bedrijfsmakelaars Stationsstraat Postbus AZ Assen t f bedrijfsmakelaars@lamberink.nl Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars Hoedemakerplein 1 Postbus CA Enschede t f bedrijfsmakelaars@snelderzijlstra.nl Verschuuren & Schreppers Bedrijfsmakelaars Kennedyplein 230 Postbus LS Eindhoven t f info@verschuuren-schreppers.nl