Sprekende Cijfers '13. Kantorenmarkten Tweede kwartaal. Vastgoedconsultants en Makelaars

Transcriptie

1 Tweede kwartaal Vastgoedconsultants en Makelaars '13

2 De kantorenmarkt blijft in het tweede kwartaal van 2013 achter in vergelijking met de jaren daarvoor. Ook in de afgelopen drie maanden wordt de trend van het stijgende aanbod en dalende opnamevolume van begin dit jaar voortgezet. In deze kwartaalanalyse wordt nader ingegaan op de ontwikkelingen van de Nederlandse kantorenmarkt. Aanbod onder 7 miljoen vierkante meter Door een toenemend aantal faillissementen en het inkrimpen van de kantoorhuisvesting van organisaties is meer vierkante meter kantoorruimte op de markt gekomen. Hierdoor is het aanbod in drie maanden tijd met 4% gestegen tot vierkante meter op 1 juli Dit volume komt tot stand door aangeboden kantoorpanden, hetgeen een toename van 69 objecten betreft. Hierbij wordt een ondergrens van 500 vierkante meter gehanteerd in de vier grote steden en 250 vierkante meter in de overige regio s. Regionaal zijn grote verschillen waarneembaar. In het tweede kwartaal vertonen achttien regio s een stijging en zes regio s een daling in het aantal beschikbare vierkante meters kantoorruimte. Deze genoteerde dalingen hebben te maken met een stijgend transactievolume of diverse onttrekkingen. In de vier grote steden is het totaal aantal beschikbare kantoormetrage, de afgelopen drie maanden verder toegenomen en maakt nu 62% uit van het totale aanbod. Zoals beschreven in het eerste kwartaalbericht wil een huurder meer efficiëntie, meer flexibiliteit en meer service. Verhuurders erkennen dat in deze tijd de gebruiker bepaalt, hetgeen terug te zien is in het huidige aanbod. Zo worden grote panden opgesplitst in kleinere units, objecten geüpgraded naar de gewenste kwaliteit en kantoren voorzien van een uitgebreid servicepakket. Echter omvat de Nederlandse kantorenmarkt nog altijd objecten die niet voldoen aan de huidige kwaliteitseisen van de gebruiker. De meeste objecten worden aangeboden met een metrage tussen de 500 en vierkante meter (31%). Slechts 2% van het aanbod is een object met een aaneengesloten metrage van vierkante meter. In het nieuwbouwsegment is op 1 juli 2013 het aanbod met één procentpunt toegenomen tot 3% van het totale aanbod. De onverminderd grote vraag naar nieuwe kantoorruimte ligt hieraan ten grondslag. Overeenkomstig met de vraag naar kantoorruimte, bevinden de nieuwe panden zich met name in de vier grote steden. Transactiegrootte daalt Het toenemend aantal faillissementen en het inkrimpen van de huisvesting van organisaties zorgt niet alleen voor een toenemend aanbodcijfer, maar ook voor een dalende vraag naar kantoorruimte. Daar waar het eerste kwartaal van dit jaar reeds getypeerd werd door het geringe aantal opnames (180 objecten), is de afgelopen drie maanden het transactietotaal nog verder terug gelopen (178 transacties). Vergeleken met het tweede kwartaal van 2012 is het aantal transacties met zeven objecten toegenomen. Desondanks is sprake van een daling van 7% op jaarbasis, naar een totaal van vierkante meter in het tweede kwartaal van Nog altijd wordt het merendeel van het totale transactievolume opgenomen binnen de vier grote steden. Door enkele grote transacties in de overige regio s, zoals vierkante meter in Den Bosch, is het aandeel van de vier grote steden gedaald van 65% een jaar geleden tot 59% in het tweede kwartaal van Opvallend is de afwezigheid van grote transacties ( vierkante meter) in onze hoofdstad in de voorbije drie maanden, waar de grootst genoteerde transactie vierkante meter op de Zuidas betrof. Het opnamevolume van het tweede kwartaal wordt gekenmerkt door kleine transacties ( vierkante meter), dit aantal neemt nog altijd toe. In het afgelopen kwartaal omvat 65% van het totaal aantal transacties een klein oppervlak, in het tweede kwartaal vorig jaar was dit 61%. Kantoorpanden in de grootteklasse 500 tot vierkante meter zijn met 36% het meest opgenomen. Slechts één transactie is afgelopen kwartaal genoteerd met een metrage groter dan vierkante meter, te weten vierkante meter in de regio Den Haag. Hieruit volgt een daling van de Aanbod en opname per jaar Opname per kwartaal m Zuid Noord Oost Randstad x m * * Opname 2013: Geëxtrapoleerd uit de eerste twee kwartalen van 2013, zonder rekening te houden met seizoenschommelingen. Aanbod Opname kw kw kw kw kw3 kw

3 Tophuren en mediane transactieprijzen in per m 2 per jaar Tophuur Mediane transactieprijs gemiddelde transactiegrootte van vierkante meter in het tweede kwartaal van 2012 naar vierkante meter in het tweede kwartaal van Slechts in de vier grote steden ligt de gemiddelde transactiegrootte met vierkante meter aanzienlijk hoger. In de overige regio s bedraagt een verhuurde kantoorruimte gemiddeld vierkante meter. Ook de regionale kantorenmarkten volgen de landelijke trend, waarin verhuurders vaker inspelen op de wensen van de huurders. De kantoorgebruiker heeft een uitgeschreven voorkeur voor een pand met een duidelijk imago, gelegen in het centrum en met een goede bereikbaarheid. Verder ontbreken nagenoeg overal grote transacties, waardoor de kleinere de markt bepalen. Daarnaast staan door de ruime markt de huurprijzen nog altijd onder druk en is de hoogte van incentives afhankelijk van de verhuurkans. Huurprijzen nog altijd onder druk De aanhoudende druk op de huurprijzen maakt dat kantoorruimte gedurende de afgelopen jaren steeds goedkoper is geworden. De mediane huurprijs van een verhuurd kantoorgebouw in Nederland is na een stabiele periode van vijf kwartalen gedaald van 125,- per vierkante meter naar 120,- per vierkante meter in het tweede kwartaal van In de berekening van de mediane huurprijs is echter geen rekening gehouden met incentives. Door middel van incentives wijken verhuurder en huurder af van de bruto contractshuur, zodat de daadwerkelijke huurprijs lager ligt. De gerealiseerde mediane huurprijs ligt daarom beduidend lager. In totaal is van 32 transacties de huurprijs per vierkante meter bekend gemaakt. Een kwart van dit aantal transacties noteert een prijs onder de 100,- per vierkante meter en een kwart een prijs tussen de 100,- en 200,- per vierkante meter. De hoogst gerealiseerde transactieprijs is tot stand gekomen op de Zuidas in Amsterdam en bedraagt 295,- per vierkante meter. Vergelijkend met het tweede kwartaal van 2012 is de tophuur gestegen. Een jaar geleden bedroeg de hoogst genoteerde huurprijs namelijk 235,- per vierkante meter. Als gevolg van investeringen in kantoorpanden door verhuurders ontstaan meer kwalitatief goede objecten. In combinatie met een Aanbod tweede kwartaal 2013 naar grootteklasse in m² naar aantallen objecten Opname tweede kwartaal 2013 naar grootteklasse in m² naar aantallen objecten Opname tweede kwartaal 2013 naar prijsklasse in naar aantallen objecten tot % tot % > % 250 tot % tot % tot % > % 250 tot % 180 tot tot tot % > 200 6% < % tot % tot % 500 tot % 500 tot % 120 tot % 100 tot %

4 Opname naar branche kw Belangen- en ideële organisaties Cultuur, sport en recreatie Gezondheids- en welzijnszorg Onderwijs Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verplichte sociale verzekeringen Verhuur van roerende goederen Rechtskundige dienstverlening, accountancy, belastingadvisering en holdings Verhuur van en handel in onroerend goed Financiële instellingen ICT en telecom Logies-, maaltijd- en drankverstrekking Vervoer en opslag Groot- en detailhandel Bouw en vastgoed Winning en distributie van water; afval- en afvalwaterbeheer en sanering Productie en distributie van en handel in elektriciteit, aardgas, stoom en gekoelde lucht Industrie Marketing, communicatie en media Overige zakelijke dienstverlening eigen identiteit, een sterk imago, een uitgebreid servicepakket en flexibele huurcontracten kan een pand zich onderscheiden. Naar verwachting volgt hieruit dat kantoorgebruikers zich aandienen en bereidt zijn een hogere huur te betalen. Branches In het tweede kwartaal van 2013 is de branche Bouw en vastgoed met 13% verantwoordelijk voor het grootste deel van het totale transactievolume. De transactie van vierkante meter in Den Haag ligt hieraan ten grondslag. Wanneer deze opname buiten beschouwing wordt gelaten hebben de branches ICT en telecom en Overige zakelijke dienstverlening met ieder 12% het grootste aandeel van het opnamevolume. Daarnaast nemen bedrijven uit Marketing, communicatie en media ook steeds meer vierkante meters kantoorruimte op, namelijk 8% van het totaal in het tweede kwartaal. Daarentegen hebben rechtskundige dienstverleners de afgelopen drie maanden aanzienlijk minder vierkante meters kantoorruimte opgenomen (5%) dan in het tweede kwartaal vorig jaar (15%). Opname van kleine metrages Naast de analyse van de grote kantoormetrages verschaft Dynamis tevens inzicht in de opnames van 250 tot 500 vierkante meter in de vier grote steden en tot 250 vierkante meter in de overige regio s. Het totaal aantal transacties in Nederland betreft in het tweede kwartaal van dit jaar 312 objecten, waarin de kleine metrages met 134 transacties een aandeel van 43% noteren. Overeenkomstig met het eerste kwartaal van 2013 werden de meeste transacties gerealiseerd in Amsterdam (vijftien objecten). In Eindhoven is in de voorbije drie maanden eenzelfde aantal kleine opnames geregistreerd. De Nederlandse hoofdstad behoudt de titel van de regio met het hoogst opgenomen metrage, hetgeen afgelopen kwartaal in totaal vierkante meter betrof (2 van het totaal). De branche die met 21% van het totaal het meeste aantal vierkante meters kleine kantoorruimte op heeft genomen is Rechtskundige dienstverlening, accountancy, belastingadvisering en holdings, welke met 23 transacties tevens het hoogste aantal registreert. Verwachting De trend dat de gebruiker de kantorenmarkt bepaalt is terug te zien in een dalend opnamevolume en een daling van de gemiddelde transactiegrootte. Niet alleen loopt het transactievolume terug, maar ook het aanbod groeit gestaag verder. Kortom, de kantorenmarkt is te typeren als een zeer ruime en terughoudende markt. Deze trend zal naar verwachting ook verder doorzetten in het derde en vierde kwartaal van Het opnamevolume zal dit jaar dan ook niet boven het niveau van 2012 uitkomen. Ondanks het striktere nieuwbouwbeleid worden nog altijd nieuwe objecten gebouwd. Tegelijkertijd zal daarom, zonder gerichte oplossingen omtrent leegstaande kantoorpanden, het aanbod verder oplopen. Wanneer het aanbod de grens van zeven miljoen vierkante meter bereikt moet nog blijken. Begripsomschrijvingen en definities treft u aan in het jaarrapport welke is te downloaden op de site: Copyright 2013 Alle rechten voorbehouden, niets uit deze uitgave mag worden gekopieerd en/of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm openbaar gemaakt worden zonder schriftelijke toestemming van de eigenaar Dynamis B.V.

5 Orteliuslaan BA Utrecht t dynamis@dynamis.nl Boek & Offermans Makelaars Akerstraat Postbus AR Heerlen t f info@boek-offermans.nl (ook in Maastricht) Lamberink Stationsstraat Postbus AZ Assen t f bedrijfsmakelaars@lamberink.nl Snelder Zijlstra Hoedemakerplein 1 Postbus CA Enschede t f bedrijfsmakelaars@snelderzijlstra.nl Bramer Burg. van Royensingel 18 Postbus BA Zwolle t f bog@bramer.biz Molenbeek Makelaars Maliebaan CG Utrecht t f info@molenbeek.nl Strijbosch Thunnissen St. Canisiussingel 22 Postbus BA Nijmegen t f info@s-t.nl (ook in Arnhem) Frisia Makelaars Javastraat 1a 2585 AA Den Haag t bog@frisiamakelaars.nl Ooms.com Maaskade 113 Postbus DA Rotterdam t f bog@ooms.com (ook in Dordrecht) Van der Sande VanOpstal Vijverstraat ST Breda t f bog@vandersande.nl HRS Vughterweg 47D Postbus CB 's-hertogenbosch t f info@hrsbedrijfsmakelaars.nl Rodenburg Makelaars Paslaan 19 Postbus GB Apeldoorn t f info@rodenburg.nl (ook in Deventer) Verschuuren & Schreppers Kennedyplein 230 Postbus LS Eindhoven t f info@verschuuren-schreppers.nl