Sprekende Cijfers Kantorenmarkten

Transcriptie

1 15 Jaarrapport Kwartaal 1 Kwartaal 2 Kwartaal 3

2 2015 Een uitgave van Dynamis B.V. Copyright 2015 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden gekopieerd en/of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm openbaar gemaakt worden zonder schriftelijke toestemming van de eigenaar Dynamis B.V. Deze rapportage is verkrijgbaar bij: Dynamis B.V. Afdeling Research Orteliuslaan BA Utrecht dynamis@dynamis.nl Kantorenmarkten Q1 2015

3 Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars analyseert met grote zorgvuldigheid periodiek de kantorenmarkt en publiceert haar bevindingen in de rapportage Sprekende Cijfers. Deze rapportages geven inzicht in de Nederlandse kantorenmarkt. In de onderhavige rapportage staat het eerste kwartaal van 2015 centraal. Aanbod In het jaarrapport 2014 stond het thema De nieuwe realiteit van werken, wat is de invloed op de vastgoedmarkt? centraal. Hieruit werd duidelijk dat een heel nieuwe kantoorwerkelijkheid zich begint af te tekenen en dat de problemen van leegstand en stagnerende vraag niet snel verdwijnen. Op de kantorenmarkt is tot dusver sprake geweest van natuurlijke selectie. Wanneer een huurder vertrekt, blijft het pand leeg achter. Uit de cijfers blijkt dat het aanbod van 7,2 miljoen m 2 de vraag meerdere malen overstijgt. Daarmee lijkt de survival of the fittest te zijn begonnen: er is te veel voorraad en te weinig kantoorbehoefte. Ondanks een dalende kantoorbehoefte is het aanbod niet gestegen. Dit is te wijten aan diverse onttrekkingen door onder andere transformaties. Duurzame kantoren De vraag is nu: welke kantoren blijven staan? Welke krijgen een nieuwe bestemming? En welke verliezen de strijd en moeten worden gesloopt? In de retail is eveneens sprake van het overleven van de best aangepasten. Het is duidelijk dat bepaalde formules, zoals Free Record Shop, het niet overleven. Het verschil met de kantorenmarkt is dat hier het kantoor behouden blijft en leeg staat, in tegenstelling tot de retail waar een winkelformule verdwijnt. Inmiddels wordt steeds meer aandacht besteed aan duurzame kantoren en aan de kantoorgebruiker. Traditionele langjarige huurcontracten zijn niet meer van deze tijd en in de markt is een duidelijke opkomst van flexibele kantoorconcepten te zien. Is dat de oplossing voor kantooreigenaren: het inpassen van kantoorconcepten als Het Nieuwe Kantoor, FlexOffiz of Spaces? Voor diverse kantoren wellicht wel, maar voor hoe lang? Het aanbod van kantoorruimte moet niet teveel uit hetzelfde bestaan. Meer concurrentie of overaanbod drukt vanzelfsprekend de prijs. Het is belangrijk dat een duidelijke keuze wordt gemaakt op welke type kantoorgebruiker wordt ingezet. Publicaties over het nieuwe werken lijken te suggereren dat bijna alle kantoorgebruikers dit toepassen of hier behoefte aan hebben. Toch staat slechts iets meer dan de helft van de bedrijven in Nederland flexibele werktijden toe. Daarmee is niet duidelijk of werknemers dit ook echt doen. En er zijn nog altijd veel bedrijven die het nieuwe werken (nog) niet toepassen. De innovatietheorie van Rogers geeft duidelijk aan dat een innovatie niet direct door iedereen wordt geaccepteerd. Door de kantoorgebruiker voorop te stellen en in te spelen op de werkomgevingsbehoefte van werknemers, kunnen kantooreigenaren zich onderscheiden. Daarbij is het van belang zich op een specifieke doelgroep te richten. Naar verwachting gaat facility management dan ook een steeds belangrijkere rol spelen. Aanbod en opname per jaar x m Aanbod Opname * * Opname 2015: Geëxtrapoleerd uit het eerste kwartaal van 2015, zonder rekening te houden met seizoenschommelingen. 3 Kantorenmarkten Q1 2015

4 Randstad In het verleden was de locatie allesbepalend. Inmiddels is een succesvol kantoor niet alleen afhankelijk van zijn locatie, maar ook van de voorzieningen en een duidelijk concept. Gaat het om locatie, dan kiezen veel bedrijven voor de Randstad. Duidelijk is dat er regionaal en zelfs lokaal grote verschillen zijn. Van de beschikbare vierkante meters kantoorruimte op 1 april 2015 ligt 62% in de vier grote steden. In totaal zijn aan het eind van het eerste kwartaal objecten beschikbaar. Hiervan zijn de meeste objecten tussen 500 en m 2, te weten 30%. Een klein aantal objecten heeft een aaneengesloten metrage van m 2 of meer, namelijk 2% ofwel 89 kantoren. Opname De opnamecijfers variëren per regio, maar de algemene trend laat een lichte daling zien in vergelijking met dezelfde periode een jaar geleden. In enkele regio s is sprake van een forse afwijking, wat te wijten is aan één grote transactie of het ontbreken daarvan. Amsterdam vormt hier een uitzondering op door de aantrekkingskracht die deze regio op veel bedrijven heeft. Vooral de Zuidas blijft een aantrekkelijke locatie, met name voor zakelijke dienstverleners. Amsterdam heeft een gunstige geografische ligging ten opzichte van Schiphol, heeft internationale allure en beschikt over veel voorzieningen. Bedrijven vestigen zich bij elkaar om te profiteren van elkaars kennis en kunde. Deze cohesie geeft meerwaarde aan het gebied, wat het voor andere bedrijven vaak weer aantrekkelijk maakt. Van belang is op te merken dat hier sprake is van cohesie tussen een bepaald type of aanverwante branche. Een marketingbureau is bijvoorbeeld op de Zuidas nauwelijks tot cohesie in staat. Uit het opnamevolume kan worden opgemerkt dat 59% van het totale opnamevolume van m² in de vier grote steden ligt. De rest is geregistreerd in de overige twintig regio s. Opvallend is dat in het eerste kwartaal van 2015 verhoudingsgewijs minder kantoorruimte is opgenomen in de vier grote steden dan in het afgelopen jaar. Nog altijd bestaat de vraag uit vervanging van de huidige locatie, waarbij nagenoeg geen sprake is van effectieve opname. Voor 2015 wordt een groei in alle sectoren verwacht, maar dit zal niet direct tot een groeiende vraag naar vierkante meters kantoor leiden. Verhuurders proberen bestaande gebruikers met aantrekkelijke voorwaarden aan zich te binden. Daarnaast zouden zij het belang van de kantoorgebruiker duidelijk voorop moeten stellen, waarbij veel aandacht is voor de behoefte van werknemers. Personeel speelt een belangrijke rol bij de bepaling van een bedrijfslocatie. Transactievolume Het transactievolume in het eerste kwartaal van 2015 is door 226 opnamen tot stand gebracht. Dit zijn 22 transacties meer dan een jaar geleden. De gemiddelde grootte bedraagt m². Van het totaal aantal transacties noteert 2% een grootte tussen de en m². Overeenkomstig het aanbod naar grootteklasse zijn de meeste transacties tussen de 500 en m 2 groot, namelijk 30%. Kantoren met een oppervlakte tussen de en m 2 volgen hierna met 24%. De vraag naar kleine kantoormetrages tussen de 250 en 500 m 2 is 18% van het totaal aantal geregistreerde transacties. Opname per kwartaal m Zuid Noord Oost Randstad Kantorenmarkten Q1 2015

5 Aanbod derde kwartaal 2014 naar grootteklasse in m² naar aantallen objecten Opname eerste kwartaal 2015 naar grootteklasse in m² naar aantallen objecten Opname eerste kwartaal 2015 naar prijsklasse in naar aantallen objecten tot % tot % > % 250 tot % tot % tot % 250 tot % 140 tot % 180 tot 200 0% 160 tot 180 8% > 200 3% < % tot % 120 tot % tot % 500 tot % 500 tot % 100 tot % Huurprijzen De prijs die voor een kantoor wordt betaald is sterk afhankelijk van de locatie, de voorzieningen en het concept. Verouderde kantoren worden nauwelijks opgenomen, ook al is de prijs laag. Bedrijven zijn bereid een hogere prijs te betalen wanneer daar ook de juiste kwaliteit tegenover staat. De mediane huurprijs bedraagt in het eerste kwartaal van ,- pm²/pj. Dit is gelijk aan een jaar geleden. In de Randstad liggen de prijzen over het algemeen hoger dan in de rest van Nederland. De prijzen per pand kunnen echter sterk variëren. Branches In heel 2014 was de branche ICT en Telecom verantwoordelijk voor het grootste deel van het totale transactievolume. In het eerste kwartaal van 2015 is deze branche eveneens voor een groot deel van het opnamevolume verantwoordelijk, namelijk 12%. Daarnaast is de branche Verhuur van roerende goederen gegroeid tot een aandeel van 10%. Door de aantrekkende economie en de uitbreiding van personeel, groeit naar verwachting de vraag naar arbeidsbemiddeling. Bedrijven richten zich daarbij vermoedelijk op tijdelijke contracten om flexibel te blijven. Tophuren en mediane transactieprijzen in per m2 per jaar Tophuur Mediane transactieprijs 5 Kantorenmarkten Q1 2015

6 Opname naar branche 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2012 kw kw kw kw kw kw kw kw kw kw kw kw kw1 Overige branches Belangen- en ideële organisaties Cultuur, sport en recreatie Gezondheids- en welzijnszorg Onderwijs Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verplichte sociale verzekeringen Verhuur van roerende goederen Rechtskundige dienstverlening, accountancy, belastingadvisering en holdings Verhuur van en handel in onroerend goed Financiële instellingen ICT en telecom Logies-, maaltijd- en drankverstrekking Vervoer en opslag Groot- en detailhandel Bouw en vastgoed Winning en distributie van water; afval- en afvalwaterbeheer en sanering Productie en distributie van en handel in elektriciteit, aardgas, stoom en gekoelde lucht Industrie Marketing, communicatie en media Overige zakelijke dienstverlening Kleine metrages Nog altijd is de vraag naar kleinschalige kantoorruimte groot. Door flexibele kantoorconcepten als Regus blijft een deel van de vraag naar kleinschalige kantoorruimte buiten beschouwing in de opnamecijfers. Het succes van deze concepten geeft aan dat deze doelgroep veel groter is dan de cijfers weergeven. In het eerste kwartaal van 2015 zijn 198 kantoortransacties van klein formaat geregistreerd. Ofwel: in de voorbije drie maanden is m² opgenomen. Een kleine kantoortransactie is gemiddeld 178 m 2 groot. In tegenstelling tot de grotere metrages vindt het merendeel van de kleine kantoortransacties plaats buiten de vier grote steden, namelijk 76%. Slechts een klein aantal opnames betreft een kooptransactie. Verwachting Voor aankomend jaar wordt verwacht dat diverse kantoren worden getransformeerd en een nieuwe bestemming krijgen. Daarnaast zullen diverse bedrijven hun huidige locatie vervangen voor een kwalitatief hoogwaardigere ruimte. Hierdoor stijgt het aanbod naar verwachting niet tot nauwelijks: de vraag overstijgt nog altijd ruim het aanbod. Naar verwachting ontstaan nog enkele flexibele kantoorconcepten. Eigenaren kiezen steeds vaker voor een duidelijke doelgroep. Hierdoor worden de verschillende doelgroepen beter bediend en verbetert de kwaliteit van het aanbod. Het opnamevolume komt naar verwachting dit jaar opnieuw rond 1 miljoen m² uit. De krimp in het aantal benodigde vierkante meters per werknemer is nog niet bij alle bedrijven uitgewerkt, wat de verwachting rechtvaardigt dat meer vierkante meters leeg komen. Daar staat tegenover dat de economie weer begint te groeien en ook bedrijven hiervan profiteren. Dit doet op den duur de vraag naar kantoorruimte toenemen. De verwachting is dat de inkrimping de groei voorlopig nog overstijgt. Begripsomschrijvingen en definities treft u aan in het jaarrapport dat is te downloaden op de website: Copyright 2015 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden gekopieerd en/of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm openbaar worden gemaakt zonder schriftelijke toestemming van de eigenaar Dynamis B.V. 6 Kantorenmarkten Q1 2015

7 Orteliuslaan BA Utrecht t dynamis@dynamis.nl Bekijk alle Sprekende Cijfers rapportages op de website of neem contact op met een van de Dynamis partners Boek & Offermans Makelaars Akerstraat Postbus AR Heerlen t f info@boek-offermans.nl (ook in Maastricht en Venray) Molenbeek Makelaars Maliebaan CG Utrecht t f info@molenbeek.nl Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars Arnhem Sweerts de Landasstraat 27 Postbus AN Arnhem t f arnhem@s-t.nl Frisia Makelaars Javastraat 1a 2585 AA Den Haag t bog@frisiamakelaars.nl Ooms.com Maaskade 113 Postbus DA Rotterdam t f bog@ooms.com (ook in Dordrecht) Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars Nijmegen St. Canisiussingel 22 Postbus BA Nijmegen t f info@s-t.nl HRS Bedrijfsmakelaars Pettelaarpark 36 Postbus CB 's-hertogenbosch t f info@hrsbedrijfsmakelaars.nl Rodenburg Makelaars Paslaan 19 Postbus GB Apeldoorn t f info@rodenburg.nl (ook in Deventer en Zwolle) Van der Sande VanOpstal Bedrijfsmakelaars Vijverstraat ST Breda t f bog@vandersande.nl Kuijs Reinder Kakes Westzijde GK Zaandam t zaandam@krk.nl (ook in Alkmaar) Lamberink Bedrijfsmakelaars Stationsstraat Postbus AZ Assen t f bedrijfsmakelaars@lamberink.nl Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars Hoedemakerplein 1 Postbus CA Enschede t f bedrijfsmakelaars@snelderzijlstra.nl Verschuuren & Schreppers Bedrijfsmakelaars Kennedyplein 230 Postbus LS Eindhoven t f info@verschuuren-schreppers.nl