DYNAMiey. erna: e nieuwe realire t van werke,

Transcriptie

1 DYNAMiey, erna: e nieuwe realire t van werke,

2 =- ; 1 ' Sprekende Cijfers Thema, De nieuwe realiteit van werken, wat is de invloed op de vastgoedmarkt? De problemen in de Nederlandse kantorenmarkt, gekenmerkt door een leegstand van ruim 15% en wezenlijke afboekingen op de beleggingswaarde, rechtvaardigen de vraag hoe de kantorenmarkt er over pakweg vijf tot tien jaar uitziet. Voormalig hoofdredacteur van Vastgoedmarkt Ruud de Wit, legt de vraag over de kantoorhuisvesting van de toekomst voor aan marktpartijen en bespeurt een voorzichtig optimisme. De vraag naar kantoorruimte neemt waarschijnlijk verder af, maar krijgt vooral een andere dimensie. Het zijn de wensen van de eindgebruiker die de doorslag geven. De rol van de makelaar en adviseur blijft in het spel van vraag en aanbod onverminderd belangrijk. Maar zeker is ook dat voor het overgrote deel van de kantorenleegstand van dit moment geen toekomst meer is. Door Ruud de Wit De Nederlandse kantorenmarkt bevindt zich al enige jaren in een diep dal, mede als gevolg van een langdurige economische malaise. Dit heeft in Nederland onder meer gevolgen gehad voor de waarde van het (kantoren)vastgoed, de leegstandscijfers en het opnameniveau. Niet alleen beleggers en financiers hebben daarvan de gevolgen moeten ondervinden, maar ook vastgoedontwikkelaars, adviseurs en gemeenten. Ruud de Wit, auteur thema-artikel De kantorenmarkt tot nu De harde cijfers laten de negatieve ontwikkeling in het commercieel vastgoed, met name in het kantorensegment, duidelijk zien. Tussen 1974 en 2014 is het aanbod aan kantoormeters in Nederland gestegen van rond één miljoen vierkante meter naar 7,3 miljoen vierkante meter. De opname daarentegen nam de afgelopen veertig jaar slechts gering toe en kwam alleen begin deze eeuw en in 2005 en 2006 boven twee miljoen vierkante meter per jaar uit. Inmiddels is de opname weer gedaald tot circa één miljoen vierkante meter. De dalende tendens lijkt zich ook de komende jaren niet te herstellen. De kantorenleegstand wordt op dit moment geschat op een percentage dat ligt tussen 15% en 17% van de totale voorraad. De groeiende discrepantie tussen het aanbod van kantoorruimte in Nederland en de opname heeft overigens niet alleen de economische malaise als oorzaak. Ook een andere kijk op de manieren van werken, demografische ontwikkelingen en het gebruik van digitale tools en nieuwe technieken hebben ertoe geleid dat eindgebruikers en hun werknemers anders met huisvesting omgaan. Minder ruimte nodig Een fraai voorbeeld van deze nieuwe kijk op de werkplek is de manier waarop verzekeraar Interpolis vanaf eind vorige eeuw met zijn huisvestingsvraagstuk in de weer is geweest en tot de conclusie kwam met aanzienlijk minder kantoorruimte uit de voeten te kunnen. Tot wel de helft van het aantal vierkante meters dat tot dan toe werd gebruikt. Het spraakmakende voorbeeld daarvan is het Interpolis-kantoor in Tilburg dat in 1996 werd opgeleverd en zodanig is ingericht dat het medewerkers kon huisvesten op een oppervlak waar voorheen slechts een kleine medewerkers een werkplek hadden. Die halvering van werkruimte was zeker niet het gevolg van een geforceerde indikking. Centraal stond het uitgangspunt dat de medewerkers een 'thuisgevoel' moesten hebben 'in een plezierige omgeving'. Dat vertaalde zich concreet in open ruimten die in een stratenpatroon met elkaar werden verbonden. De werkgebieden werden vormgegeven door verschillende ontwerpers, waarbij een medewerker een werkplek kon kiezen die op dat moment het beste bij zijn stemming paste. De open werkstructuur als een integraal onderdeel van het bedrijf, waarbij niet de aanwezigheid het criterium van de beoordeling van de werknemers werd, maar hun prestaties op de werkvloer. < 1 Thema I Kantorenmarkten 2015

3 ---.-:;\ prekende Cijfers Thema / Stille revolutie Een klein decennium later is iedereen in het commercieel vastgoed in Nederland ervan overtuigd dat een 'stille revolutie in de kantorenmarkt aan het voltrekken is', zoals FGHdirectievoorzitter Peter Keur begin vorig jaar formuleerde. Hij doelt daarbij op de eerder gesignaleerde groeiende leegstand en afnemende opname. Die 'stille revolutie' heeft tot gevolg dat nog slechts op 'erkende' kantorenlocaties nieuwe kantoorgebouwen worden neergezet, maar ook dat overal in het land kantoorpanden uit de markt worden gehaald. Deels door herbestemming naar andere functies, maar in toenemende mate ook door de sloop van gebouwen waarvan wordt aangenomen dat deze nooit meer verhuurd worden. De afnemende vraag en herbestemming van kantoren heeft dan ook geleid tot een heldere tweedeling in de kantorenmarkt, enerzijds de toplocaties waar zelfs de huren stabiel zijn gebleven, waar nog steeds wordt gebouwd en waar het onderliggend vastgoed slechts beperkt is afgewaardeerd. Anderzijds het kantorenvastgoed op mindere locaties- vooral in de regio's en langs de snelwegen- waar een forse afwaardering heeft plaatsgevonden en waar de huurwaarden het ook zwaar te verduren hebben gekregen. Het spreekt voor zich dat juist op die secundaire kantorenlocaties herbestemming wordt gerealiseerd, maar ook steeds vaker wordt gesloopt als de leegstand te lang duurt en geen herbestemming of financiering daarvan kan worden gevonden. Veranderde toekomstvisie Tegen deze achtergrond heeft een verschuiving plaatsgevonden in de filosofie en toekomstvisie, zowel voor ontwikkelaars, herontwikkelaars, eind beleggers, gemeenten en financiers. Daarop hebben ook makelaars en vastgoedadviseurs moeten inspelen. Niet 'de stenen' staan centraal, maar de gebruiker en diens werknemers. Niet langer gaat het puur om de assets, maar om het management daarvan. Eindgebruikers kunnen kiezen omdat de markt van vraag naar aanbod is gekanteld. Daarnaast leggen bedrijven in de huidige markt steeds vaker hun oor te luister bij hun werknemers. Bereikbaarheid, duurzaamheid van gebouw en werkplek, gezondheid, kinderopvang en gezelligheid zijn dé trefwoorden geworden bij de locatie van een kantoor en de inrichting ervan, zoals het voorbeeld van Interpolis al illustreerde. Tien, vijftien jaar geleden keken de eindgebruikers vooral naar de hoogte van de huur en de prestige van de locatie en het gebouw en hadden veelal geen tijd en geld over voor de wensen van hun werknemers. Die veranderde attitude heeft voor de revolutie in de kantorenmarkt gezorgd, die begon met de maatschappelijke roep voor meer duurzame - energiezuinige - gebouwen, maar die verder is geëvolueerd naar nieuwe concepten voor werken in een kantoor. Tjeerd van der Veen MRICS RT, voorzitter Vereniging Dynamis en directeur Snelder Zijlstra Bed ri jfsmakelaars Flexibiliteit Tjeerd van der Veen, voorzitter van Vereniging Dynamis en directeur Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars, bevestigt deze ontwikkeling vanuit de dagelijkse praktijk. Bedrijven zijn anders gaan werken, constateert hij. Ze zijn flexibeler geworden waar het gaat om de werkplek en er wordt efficiënter gebruik gemaakt van de gehuurde ruimte. Hij ziet ook dat die flexibiliteit gevolgen heeft voor de huurcontracten. Die hebben allang geen looptijd meer van tien jaar, maar eerder van vijf jaar of korter. Dat geldt met name voor bestaande gebouwen. Bij nieuwbouw worden nog wellangjarige overeenkomsten gesloten. Van der Veen signaleert daarnaast een aantal andere trends, zoals een meer projectmatig kantoorgebruik, waarbij mensen van verschillende bedrijven of afdelingen voor een project tijdelijk samenwerken in een deel van het kantoorgebouw. 'Ook zien we dat op kantoren allang niet meer alleen van 'negen tot vijf' wordt gewerkt en niet meer op de vijf 'gebruikelijke' werkdagen. Flexibiliteit geldt zeker ook voor de werktijden.' Hij wijst verder op de groei van bedrijfsverzamelgebouwen. Bedrijven zoeken elkaar Kantoren markten 2015 I Thema 11 >

4 - :.tsprekende Cijfers Thema,r daarbij op, delen faciliteiten, maken gebruik van elkaar bij het zakendoen. Als een belegger daar niet op inspeelt, krijgt hij het moeilijk weet Van der Veen. 'De tijden dat één gebruiker langdurig in één en hetzelfde gebouw zit, zijn immers voorbij.' Coert Zachariasse, CEO Delta Development Nieuwe kantoorwerkelijkheid in de praktijk Dat beleggers en ontwikkelaars niet stil hebben gezeten om in te spelen op de nieuwe kantoorwerkelijkheid blijkt uit talrijke voorbeelden. Eén daarvan is Park 20/20 op Beukenhorst-Zuid in Hoofddorp, een joint venture van Delta Development, Volker Wessels en Reggeborgh. Park 20/20 koppelt duurzaam bouwen, een hoogwaardige en uitdagende openbare ruimte en een andere manier van werken aan elkaar, zegt eoert Zachariasse, eeo van Delta Development, dat nauw samenwerkt met de Amerikaanse eradie toeradie filosoof en ontwerper William McDonough +Partners. Voor Zachariasse draait het, net zoals Van der Veen dat stelt, om 'flexibiliteit'. Omdat onbekend is hoe de economie en de maatschappij zich de komende jaren zullen ontwikkelen, is het moeilijk te voorspellen in welke richting de vraag naar kantoren gaat. Maar Zachariasse ervaart in zijn contacten met eindgebruikers wel dat de gezondheid van de werknemer en productiviteit van de werkplek steeds vaker dominante factoren zijn bij de keuze voor een locatie en gebouw. De werkplek moet dus een omgeving zijn waar het goed vertoeven is en waar werknemers graag komen. Een ontwikkelaar moet daarvoor in nauwe samenwerking met de eindgebruiker proberen een maatpak te bieden. 'Adoptief zijn', noemt Zachariasse dat, 'meebewegen met functies en gebruikers'. Voor Zachariasse gaat het bij het kantoor van de toekomst al lang niet meer alleen om duurzaamheid in de zin van zorgvuldiger met energie omgaan. Een begrip dat daarbij steeds opnieuw terugkeert, is de 'circulaire economie', de ultieme vorm van duurzaamheid waarbij gesloten cycli worden gecreëerd voor materialen en energie. Dat geldt overigens niet alleen voor nieuwe kantoorontwikkelingen, maar zeker ook voor bestaand kantorenvastgoed. Zachariasse geeft toe dat een gebouw zoals hij dat wil vormgeven duurder is en dus ook tot een hoger huurniveau leidt. Dat schrikt beleggers en gebruikers soms af heeft hij gemerkt. 'Maar als de productiviteit van een kantoorpand dat is ontwikkeld op basis van eradie to eradie-uitgangspunten leidt tot een verhoging van de arbeidsproductiviteit met bijvoorbeeld 3%, wordt die hogere huur ruimschoots goedgemaakt.' Een interessante stelling, die overigens nog hard moet worden gemaakt. Google Een kantoorruimte die het afgelopen jaar veel aandacht kreeg, is het Googie-kantoor op de Amsterdamse Zuidas. Google zat al vanaf 2007 in het Virïoly-gebouw over vier verdiepingen, maar wilde hier een andere invulling aan geven en nam daarvoor D/DOeK uit Amsterdam in de hand. D/DOeK koos, conform de wensen van de Googlers, voor een duidelijke Nederlandse signatuur met een receptiebalie in de vorm van een bakfiets, 'stroopwafel' plafondplaten en Delfts Blauw op de muur in het restaurant. < Wouter Fris, directeur D/DOCK Wouter Fris, medepartner en directeur van D/DOeK, geeft aan waar zij staan als het gaat om het 'kantoor voor de komende decennia': maatschappelijke verantwoordelijkheid en conceptontwikkeling gebaseerd op research en data. Daarom was het bureau in staat de visie van Google op de werkomgeving te vertalen in een geheel nieuw ontwerp. Hierbij werden elementen van het Healing Offices-concept toegepast. Het is de taak van een architect om innovatieve ontwikkelingen haalbaar te maken die leiden tot een betere gezondheid van de werknemer en een hogere productiviteit voor de werkgever, aldus Fris. Idealistisch, maar ook concreet. Fris: 'Samen met de opdrachtgever wordt een business case opgesteld. Met als voorwaarde, dat wanneer je uitgaat van een duurzame, circulaire economie, ook alle betrokken spelers moeten meedoen.' Thema I Kantorenmarkten 2015

5 . 'Sprekende Cijfers Thema Healing Offices is het concept dat D/DOCK specifiek heeft ontwikkeld voor de kantoren markt. Het is een ontwerpbenadering die zich richt op abstracte begrippen als 'het geluk', 'de gezondheid' en 'productiviteit' van de werknemer. Dat zijn ook de 'drie pijlers' van de werkplekvisie van Google zelf.. Wezenlijk daarbij is het meten van de verschillende aspecten van dat concept. 'Wij proberen te meten hoe de werknemer zich voelt in zijn/haar nieuwe omgeving, hoe de gezondheidssituatie zich ontwikkelt, hoeveel hij/zij beweegt. Dat lijken zachte factoren, die we hard maken. Daarom hebben we ook een omgevingspsychologe aan ons team toegevoegd.' Met andere woorden: door het meten van allerlei factoren die van invloed zijn op de werkplek, kunnen makkelijker stappen worden gezet om productiviteit en werkplezier te vergroten. Het N"euwe Kantoor (HNK) Inmiddels lijkt het erop dat veel vastgoedpartijen zich op de eindgebruiker hebben geworpen vanuit de aloude wijsheid 'De klant is koning'. Het beursgenoteerde vastgoedfonds NSI bijvoorbeeld, dat kampt met een relatief hoge leegstand in zijn kantorenportefeuille, heeft daarom een radicale omslag gerealiseerd om de kantoren toch weer gevuld te krijgen. Dat gaat volgens een concept dat de naam HNK heeft gekregen, dat staat voor Het Nieuwe Kantoor. NSI speelt in op de geconstateerde behoefte van de eindgebruiker aan flexibele full service huisvestingconcepten. Dat is een trend die niet alleen geldt voor de Randstad, maar voor alle regio's en dus ook de kleinere steden. NSI heeft het bij dit concept over het 'sociale hart' en doelt daarbij op de centrale ruimte die is ingericht als ontmoetingsplek met werkplekken, verschillende zitjes, lange werktafels en zelfs een Grand Café. Olaf Nieuwenhuis, Hoofd Projectontwikkeling Kroenenberg Groep The Bank Bijzonder is ook de herontwikkeling van het voormalige ABN-AMRO kantoor in Amsterdam aan het Rembrandtplein. Twee jaar geleden ging hier The Bank open, een succesvol multifunctioneel pand met een hoofdaccent op hoogwaardige kantoorruimte. Eén van de huurders is Booking.com, die voorthebank als kantoorlocatie heeft gekozen ondanks de relatief hoge huur. Olaf Nieuwenhuis, Hoofd Projectontwikkeling van de Kroonenberg Groep, die The Bank zelf herontwikkelde en in belegging houdt, noemt het een uniek kantoorpand, maar aarzelt om het als een voorbeeld van het 'kantoor van de toekomst' te noemen. Het succesverhaal van The Bank geeft wel aan in welke richting de kantorenmarkt zich beweegt. 'Booking.com koos voor The Bank vanwege het binnenstedelijk karakter, de goede bereikbaarheid met zowel auto als openbaar vervoer, de in het gebouw opgenomen parkeerfaciliteiten en het zeer hoge kwaliteitsen duurzaamheidsniveau.' Rol van de makelaar De verschuiving van de stenen naar de gebruiker verandert de rol van de makelaar, bevestigt Dynamis-voorzitter Van der Veen: 'Voor makelaars blijft in het transformatieproces naar een nieuwe kantoorwerkelijkheid een belangrijke rol weggelegd. Wij zijn immers de voelsprieten van de markt. Wij kunnen voor de eindbelegger de markt vertalen naar zijn portefeuille, panden of gebouw. We zien dat heel wat beleggers zich bewust zijn van de nieuwe situatie en daar ook op proberen in te springen, maar er zijn ook nog heel wat beleggers die niets doen, die ervan uitgaan dat de markt weer zal aantrekken.' Concreet betekent dat het leveren van een bijdrage aan het vormgeven van een nieuwe omgeving, van een nieuwe ruimtelijke omgeving, gericht op de eindgebruiker en de belegger. 'De eindgebruiker weet inmiddels heel goed weet wat hij wil, maar de politiek en ook een deel van de eigenaren zijn nog lang niet zover. Dat geldt misschien niet zo voor de toplocaties, maar zeker voor de mindere kantoorlocaties.' Kantorenmarkten 2015 I Thema 3 >

6 . Sprekende Cijfers Thema Bij ditalles speeltvoorvan derveen ook een ander aspect mee, de aanhoudendediscussie over duurzaamheid waar veel gebruikers en eigenaren nog wel eens te makkelijk over oordelen. Duurzaamheid gaat veel verder dan het besparen van wat energie. 'Ik denk zelfs dat gebouwen die alleen maar duurzaam zijn vanuit het gebruik aan energie ook weer snel verouderen. Duurzaamheid zit hem in de beleving, ligging en indeelbaarheid van een gebouw. Kortom: flexibiliteit. Er moet dus wat het kantoor van de toekomst betreft sprake zijn een gezonde mix van energiezuinigheid, betaalbaarheid, comfort en plezier.' Van der Veen zit hiermee op één lijn met Zachariasse en Fris. Nieuwbouw versus bestaande bouw Betekent dit alles dat er geen nieuwbouw meer moet worden neergezet en dat alle overbodige kantoorpanden maar moeten worden gesloopt? Van der Veen denkt van niet. 'Gezonde nieuwbouw met krachtige eindgebruikers blijven verantwoord, als het maar op de juiste locatie staat'. Hij is er voorstander van dat er kritisch naar al die nieuwbouwplannen wordt gekeken, met name buiten de grote steden en de Randstad. Daarnaast wijst hij erop dat er een nieuwe 'trek naar de binnensteden' plaatsvindt, ook voor de huisvesting van kantoren, die worden gerealiseerd boven cafés en winkels. Dat zijn positieve signalen. Daar gaat het weliswaar niet om grote aantallen nieuwe kantoormeters, maar juist omdat het vaak startup-bedrijven en nieuwe creatieve bedrijven betreft, blijken binnensteden in toenemende mate de ideale locatie voor hun kantorentoekomst te zijn. Maar, zo vraagt Van der Veen zich tegelijk af, 'of daarmee ook de kantooropname in de toekomst weer wezenlijk omhoog gaat, hangt van heel andere factoren af, met name van het creëren van nieuwe werkgelegenheid.' Slopen blijft het meest realistisch Het is duidelijk dat een heel nieuwe kantoorwerkelijkheid zich begint af te tekenen, overigens niet alleen in Nederland, maar ook in de ons omringende landen. Die werkelijkheid leidt tot soms verrassende en inspirerende initiatieven, zoals de voorbeelden van D/DOCK en Delta Development illustreren. Het is echter een illusie dat daarmee de realiteit van grote leegstand en een stagerende vraag naar kantoormeters kunnen worden opgelost of zelfs afgeremd. Het herbestemmen van overtollige kantoormeters en het aanpassen van gebouwen door het bedenken van gebruikersvriendelijke nieuwe producten lost immers slechts een betrekkelijk klein deel van de langdurige leegstand op. Zelfs de aanzienlijke afwaardering van grote kantorenportefeuilles - zoals deze het afgelopen jaar heeft plaatsgevonden - is geen garantie dat die leegstand wezenlijk wordt opgelost. Daarvoor zijn nieuwe werkgelegenheid en veel nieuwe banen nodig en die lijken zich vooralsnog niet aan te dienen. En dat betekent dat we voor de komende jaren er toch van moeten uitgaan dat voor die vele langdurige leegstaande kantoorgebouwen in ons land maar één toekomst is weggelegd: slopen. Pas als die sloop en het uit de makt halen heeft plaatsgevonden, kan weer sprake zijn van een gezonde kantoren markt, met een redelijke en renderende balans tussen vraag en aanbod. < 1 Thema I Kantorenmarkten 2015