Thema: De nieuwe realiteit van werken, wat is de invloed op de vastgoedmarkt? Sprekende Cijfers Kantorenmarkten

Transcriptie

1 Thema: De nieuwe realiteit van werken, wat is de invloed op de vastgoedmarkt? 15 Sprekende Cijfers Kantorenmarkten >

2 Amsterdam < Kantorenmarkten 2015 Plaatsnaam 159

3 15 de Nieuwe Werkelijkheid van de kantorenmarkt Sprekende Cijfers Kantorenmarkten >

4 Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2015 Een uitgave van Dynamis B.V. Copyright 2015 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden gekopieerd en/of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm openbaar gemaakt worden zonder schriftelijke toestemming van de eigenaar Dynamis B.V. Deze rapportage is verkrijgbaar bij: Dynamis B.V. Afdeling Research Orteliuslaan BA Utrecht dynamis@dynamis.nl < 4 Kantorenmarkten 2015

5 Voorwoord Voorwoord Geachte relatie, Hierbij presenteren wij met trots het negentiende jaarrapport Sprekende Cijfers Kantorenmarkten. Deze rapportage geeft u inzicht in de marktontwikkelingen binnen de kantorenmarkt van Nederland op zowel landelijk als regionaal niveau. Het uiteenzetten van de regionale kantorenmarkten is onmisbaar gezien de verschillende marktontwikkelingen in de regio s. De makelaars van Dynamis beschikken ruimschoots over deze regionale kennis. Hierdoor zijn wij in staat u het marktgevoel, door middel van een cijfermatige interpretatie en een marktbeschrijving over trends en ontwikkelingen, van de 24 onderzochte regio s als ook over Nederland te geven. Traditiegetrouw wordt in deze rapportage, aansluitend op voorgaande edities, ingegaan op de ontwikkelingen binnen de kantorenmarkt en daarnaast een actueel thema. Dit jaar beschrijft Dynamis ten behoeve van het themakatern De nieuwe realiteit van werken en de invloed op de vastgoedmarkt. Ruud de Wit, oud-hoofdredacteur van de Vastgoedmarkt, heeft voor het thema-artikel diverse vooruitstrevende partijen gesproken om aan u het kantoor van de toekomst te beschrijven. De kantorenmarkt in 2014 wordt gekenmerkt door de behoefte aan verbetering van de huidige kantoorlocatie. Diverse bedrijven vervangen hun oude locatie voor een kwalitatief beter kantoor met een betere prijs/kwaliteit verhouding. De vraag naar kantoorruimte komt derhalve tot stand door de verplaatsingen van bedrijven en nauwelijks door effectieve vraag. Wederom wordt meer kantoorruimte aan de markt terug gegeven dan wordt onttrokken. Het aanbod is als gevolg hiervan licht toegenomen. Voor 2015 wordt een verdere toename in de vervangingsvraag, een beperkt nieuwbouwbeleid en opnieuw een stimulering van kantoortransformaties verwacht. Graag bedanken wij alle researchmedewerkers en makelaars bij de dertien partners in Dynamis voor hun medewerking aan de totstandkoming van deze negentiende editie Sprekende Cijfers Kantorenmarkten. Door middel van ons landelijke netwerk, een uniforme werkwijze en de nauwkeurigheid en lokale marktkennis van onze partners is wederom een volledig, betrouwbaar en marktonderscheidend rapport gerealiseerd. Wij hopen dat dit jaarrapport u een nog beter inzicht geeft in de Nederlandse kantorenmarkt. Rest ons u veel succes te wensen met alle vastgoedactiviteiten die u in 2015 gaat ondernemen! Met vriendelijke groet, Namens het bestuur van Dynamis: Tjeerd van der Veen MRICS RT Voorzitter Vereniging Dynamis Shirley Bröcker MSc RE Research Manager Dynamis Kantorenmarkten 2015 Voorwoord 5 >

6 < 6 Kantorenmarkten 2015

7 Inhoud Voorwoord 5 Thema: De nieuwe realiteit van werken, wat is de invloed op de vastgoedmarkt? 9 1. Nederland in Regio Amsterdam en Almere Regio Den Haag Regio Rotterdam en Drechtsteden Regio Utrecht en Amersfoort Brabantse stedenrij (Eindhoven, Den Bosch, Breda, Tilburg) Knooppunt Arnhem-Nijmegen Groningen, Leeuwarden en Assen Apeldoorn, Deventer en Zwolle Twente (Enschede, Hengelo) Maastricht, Parkstad Limburg/Heerlen en Sittard 139 Bijlagen: 151 I Doel en aanpak onderzoek II Begrippen Kantorenmarkten 2015 Inhoud 7 >

8 < 8 Kantorenmarkten 2015

9 de Nieuwe Thema: De nieuwe realiteit Werkelijkheid van werken, van wat is de invloed op de de kantorenmarkt vastgoedmarkt? Kantorenmarkten 2015 Thema 9 >

10 Thema De nieuwe realiteit van werken, wat is de invloed op de vastgoedmarkt? De problemen in de Nederlandse kantorenmarkt, gekenmerkt door een leegstand van ruim 15% en wezenlijke afboekingen op de beleggingswaarde, rechtvaardigen de vraag hoe de kantorenmarkt er over pakweg vijf tot tien jaar uitziet. Voormalig hoofdredacteur van Vastgoedmarkt Ruud de Wit, legt de vraag over de kantoorhuisvesting van de toekomst voor aan marktpartijen en bespeurt een voorzichtig optimisme. De vraag naar kantoorruimte neemt waarschijnlijk verder af, maar krijgt vooral een andere dimensie. Het zijn de wensen van de eindgebruiker die de doorslag geven. De rol van de makelaar en adviseur blijft in het spel van vraag en aanbod onverminderd belangrijk. Maar zeker is ook dat voor het overgrote deel van de kantorenleegstand van dit moment geen toekomst meer is. Door Ruud de Wit De Nederlandse kantorenmarkt bevindt zich al enige jaren in een diep dal, mede als gevolg van een langdurige economische malaise. Dit heeft in Nederland onder meer gevolgen gehad voor de waarde van het (kantoren)vastgoed, de leegstandscijfers en het opnameniveau. Niet alleen beleggers en financiers hebben daarvan de gevolgen moeten ondervinden, maar ook vastgoedontwikkelaars, adviseurs en gemeenten. Ruud de Wit, auteur thema-artikel De kantorenmarkt tot nu De harde cijfers laten de negatieve ontwikkeling in het commercieel vastgoed, met name in het kantorensegment, duidelijk zien. Tussen 1974 en 2014 is het aanbod aan kantoormeters in Nederland gestegen van rond één miljoen vierkante meter naar 7,3 miljoen vierkante meter. De opname daarentegen nam de afgelopen veertig jaar slechts gering toe en kwam alleen begin deze eeuw en in 2005 en 2006 boven twee miljoen vierkante meter per jaar uit. Inmiddels is de opname weer gedaald tot circa één miljoen vierkante meter. De dalende tendens lijkt zich ook de komende jaren niet te herstellen. De kantorenleegstand wordt op dit moment geschat op een percentage dat ligt tussen 15% en 17% van de totale voorraad. De groeiende discrepantie tussen het aanbod van kantoorruimte in Nederland en de opname heeft overigens niet alleen de economische malaise als oorzaak. Ook een andere kijk op de manieren van werken, demografische ontwikkelingen en het gebruik van digitale tools en nieuwe technieken hebben ertoe geleid dat eindgebruikers en hun werknemers anders met huisvesting omgaan. Minder ruimte nodig Een fraai voorbeeld van deze nieuwe kijk op de werkplek is de manier waarop verzekeraar Interpolis vanaf eind vorige eeuw met zijn huisvestingsvraagstuk in de weer is geweest en tot de conclusie kwam met aanzienlijk minder kantoorruimte uit de voeten te kunnen. Tot wel de helft van het aantal vierkante meters dat tot dan toe werd gebruikt. Het spraakmakende voorbeeld daarvan is het Interpolis-kantoor in Tilburg dat in 1996 werd opgeleverd en zodanig is ingericht dat het medewerkers kon huisvesten op een oppervlak waar voorheen slechts een kleine medewerkers een werkplek hadden. Die halvering van werkruimte was zeker niet het gevolg van een geforceerde indikking. Centraal stond het uitgangspunt dat de medewerkers een thuisgevoel moesten hebben in een plezierige omgeving. Dat vertaalde zich concreet in open ruimten die in een stratenpatroon met elkaar werden verbonden. De werkgebieden werden vormgegeven door verschillende ontwerpers, waarbij een medewerker een werkplek kon kiezen die op dat moment het beste bij zijn stemming paste. De open werkstructuur als een integraal onderdeel van het bedrijf, waarbij niet de aanwezigheid het criterium van de beoordeling van de werknemers werd, maar hun prestaties op de werkvloer. < 10 Thema Kantorenmarkten 2015

11 Thema Stille revolutie Een klein decennium later is iedereen in het commercieel vastgoed in Nederland ervan overtuigd dat een stille revolutie in de kantorenmarkt aan het voltrekken is, zoals FGHdirectievoorzitter Peter Keur begin vorig jaar formuleerde. Hij doelt daarbij op de eerder gesignaleerde groeiende leegstand en afnemende opname. Die stille revolutie heeft tot gevolg dat nog slechts op erkende kantorenlocaties nieuwe kantoorgebouwen worden neergezet, maar ook dat overal in het land kantoorpanden uit de markt worden gehaald. Deels door herbestemming naar andere functies, maar in toenemende mate ook door de sloop van gebouwen waarvan wordt aangenomen dat deze nooit meer verhuurd worden. De afnemende vraag en herbestemming van kantoren heeft dan ook geleid tot een heldere tweedeling in de kantorenmarkt, enerzijds de toplocaties waar zelfs de huren stabiel zijn gebleven, waar nog steeds wordt gebouwd en waar het onderliggend vastgoed slechts beperkt is afgewaardeerd. Anderzijds het kantorenvastgoed op mindere locaties vooral in de regio s en langs de snelwegen - waar een forse afwaardering heeft plaatsgevonden en waar de huurwaarden het ook zwaar te verduren hebben gekregen. Het spreekt voor zich dat juist op die secundaire kantorenlocaties herbestemming wordt gerealiseerd, maar ook steeds vaker wordt gesloopt als de leegstand te lang duurt en geen herbestemming of financiering daarvan kan worden gevonden. Veranderde toekomstvisie Tegen deze achtergrond heeft een verschuiving plaatsgevonden in de filosofie en toekomstvisie, zowel voor ontwikkelaars, herontwikkelaars, eindbeleggers, gemeenten en financiers. Daarop hebben ook makelaars en vastgoedadviseurs moeten inspelen. Niet de stenen staan centraal, maar de gebruiker en diens werknemers. Niet langer gaat het puur om de assets, maar om het management daarvan. Eindgebruikers kunnen kiezen omdat de markt van vraag naar aanbod is gekanteld. Daarnaast leggen bedrijven in de huidige markt steeds vaker hun oor te luister bij hun werknemers. Bereikbaarheid, duurzaamheid van gebouw en werkplek, gezondheid, kinderopvang en gezelligheid zijn dé trefwoorden geworden bij de locatie van een kantoor en de inrichting ervan, zoals het voorbeeld van Interpolis al illustreerde. Tien, vijftien jaar geleden keken de eindgebruikers vooral naar de hoogte van de huur en de prestige van de locatie en het gebouw en hadden veelal geen tijd en geld over voor de wensen van hun werknemers. Die veranderde attitude heeft voor de revolutie in de kantorenmarkt gezorgd, die begon met de maatschappelijke roep voor meer duurzame energiezuinige - gebouwen, maar die verder is geëvolueerd naar nieuwe concepten voor werken in een kantoor. Tjeerd van der Veen MRICS RT, voorzitter Vereniging Dynamis en directeur Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars Flexibiliteit Tjeerd van der Veen, voorzitter van Vereniging Dynamis en directeur Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars, bevestigt deze ontwikkeling vanuit de dagelijkse praktijk. Bedrijven zijn anders gaan werken, constateert hij. Ze zijn flexibeler geworden waar het gaat om de werkplek en er wordt efficiënter gebruik gemaakt van de gehuurde ruimte. Hij ziet ook dat die flexibiliteit gevolgen heeft voor de huurcontracten. Die hebben al lang geen looptijd meer van tien jaar, maar eerder van vijf jaar of korter. Dat geldt met name voor bestaande gebouwen. Bij nieuwbouw worden nog wel langjarige overeenkomsten gesloten. Van der Veen signaleert daarnaast een aantal andere trends, zoals een meer projectmatig kantoorgebruik, waarbij mensen van verschillende bedrijven of afdelingen voor een project tijdelijk samenwerken in een deel van het kantoorgebouw. Ook zien we dat op kantoren al lang niet meer alleen van negen tot vijf wordt gewerkt en niet meer op de vijf gebruikelijke werkdagen. Flexibiliteit geldt zeker ook voor de werktijden. Hij wijst verder op de groei van bedrijfsverzamelgebouwen. Bedrijven zoeken elkaar Kantorenmarkten 2015 Thema 11 >

12 Thema daarbij op, delen faciliteiten, maken gebruik van elkaar bij het zakendoen. Als een belegger daar niet op inspeelt, krijgt hij het moeilijk weet Van der Veen. De tijden dat één gebruiker langdurig in één en hetzelfde gebouw zit, zijn immers voorbij. Coert Zachariasse, CEO Delta Development Nieuwe kantoorwerkelijkheid in de praktijk Dat beleggers en ontwikkelaars niet stil hebben gezeten om in te spelen op de nieuwe kantoorwerkelijkheid blijkt uit talrijke voorbeelden. Eén daarvan is Park 20/20 op Beukenhorst-Zuid in Hoofddorp, een joint venture van Delta Development, Volker Wessels en Reggeborgh. Park 20/20 koppelt duurzaam bouwen, een hoogwaardige en uitdagende openbare ruimte en een andere manier van werken aan elkaar, zegt Coert Zachariasse, CEO van Delta Development, dat nauw samenwerkt met de Amerikaanse Cradle to Cradle filosoof en ontwerper William McDonough + Partners. Voor Zachariasse draait het, net zoals Van der Veen dat stelt, om flexibiliteit. Omdat onbekend is hoe de economie en de maatschappij zich de komende jaren zullen ontwikkelen, is het moeilijk te voorspellen in welke richting de vraag naar kantoren gaat. Maar Zachariasse ervaart in zijn contacten met eindgebruikers wel dat de gezondheid van de werknemer en productiviteit van de werkplek steeds vaker dominante factoren zijn bij de keuze voor een locatie en gebouw. De werkplek moet dus een omgeving zijn waar het goed vertoeven is en waar werknemers graag komen. Een ontwikkelaar moet daarvoor in nauwe samenwerking met de eindgebruiker proberen een maatpak te bieden. Adoptief zijn, noemt Zachariasse dat, meebewegen met functies en gebruikers. Voor Zachariasse gaat het bij het kantoor van de toekomst al lang niet meer alleen om duurzaamheid in de zin van zorgvuldiger met energie omgaan. Een begrip dat daarbij steeds opnieuw terugkeert, is de circulaire economie, de ultieme vorm van duurzaamheid waarbij gesloten cycli worden gecreëerd voor materialen en energie. Dat geldt overigens niet alleen voor nieuwe kantoorontwikkelingen, maar zeker ook voor bestaand kantorenvastgoed. Zachariasse geeft toe dat een gebouw zoals hij dat wil vormgeven duurder is en dus ook tot een hoger huurniveau leidt. Dat schrikt beleggers en gebruikers soms af heeft hij gemerkt. Maar als de productiviteit van een kantoorpand dat is ontwikkeld op basis van Cradle to Cradle-uitgangspunten leidt tot een verhoging van de arbeidsproductiviteit met bijvoorbeeld 3%, wordt die hogere huur ruimschoots goedgemaakt. Een interessante stelling, die overigens nog hard moet worden gemaakt. Google Een kantoorruimte die het afgelopen jaar veel aandacht kreeg, is het Google-kantoor op de Amsterdamse Zuidas. Google zat al vanaf 2007 in het Viñoly-gebouw over vier verdiepingen, maar wilde hier een andere invulling aan geven en nam daarvoor D/DOCK uit Amsterdam in de hand. D/DOCK koos, conform de wensen van de Googlers, voor een duidelijke Nederlandse signatuur met een receptiebalie in de vorm van een bakfiets, stroopwafel plafondplaten en Delfts Blauw op de muur in het restaurant. < Wouter Fris, directeur D/DOCK Wouter Fris, medepartner en directeur van D/DOCK, geeft aan waar zij staan als het gaat om het kantoor voor de komende decennia : maatschappelijke verantwoordelijkheid en conceptontwikkeling gebaseerd op research en data. Daarom was het bureau in staat de visie van Google op de werkomgeving te vertalen in een geheel nieuw ontwerp. Hierbij werden elementen van het Healing Offices-concept toegepast. Het is de taak van een architect om innovatieve ontwikkelingen haalbaar te maken die leiden tot een betere gezondheid van de werknemer en een hogere productiviteit voor de werkgever, aldus Fris. Idealistisch, maar ook concreet. Fris: Samen met de opdrachtgever wordt een business case opgesteld. Met als voorwaarde, dat wanneer je uitgaat van een duurzame, circulaire economie, ook alle betrokken spelers moeten meedoen. 12 Thema Kantorenmarkten 2015

13 Thema Healing Offices is het concept dat D/DOCK specifiek heeft ontwikkeld voor de kantorenmarkt. Het is een ontwerpbenadering die zich richt op abstracte begrippen als het geluk, de gezondheid en productiviteit van de werknemer. Dat zijn ook de drie pijlers van de werkplekvisie van Google zelf.. Wezenlijk daarbij is het meten van de verschillende aspecten van dat concept. Wij proberen te meten hoe de werknemer zich voelt in zijn/haar nieuwe omgeving, hoe de gezondheidssituatie zich ontwikkelt, hoeveel hij/zij beweegt. Dat lijken zachte factoren, die we hard maken. Daarom hebben we ook een omgevingspsychologe aan ons team toegevoegd. Met andere woorden: door het meten van allerlei factoren die van invloed zijn op de werkplek, kunnen makkelijker stappen worden gezet om productiviteit en werkplezier te vergroten. Het Nieuwe Kantoor (HNK) Inmiddels lijkt het erop dat veel vastgoedpartijen zich op de eindgebruiker hebben geworpen vanuit de aloude wijsheid De klant is koning. Het beursgenoteerde vastgoedfonds NSI bijvoorbeeld, dat kampt met een relatief hoge leegstand in zijn kantorenportefeuille, heeft daarom een radicale omslag gerealiseerd om de kantoren toch weer gevuld te krijgen. Dat gaat volgens een concept dat de naam HNK heeft gekregen, dat staat voor Het Nieuwe Kantoor. NSI speelt in op de geconstateerde behoefte van de eindgebruiker aan flexibele full service huisvestingconcepten. Dat is een trend die niet alleen geldt voor de Randstad, maar voor alle regio s en dus ook de kleinere steden. NSI heeft het bij dit concept over het sociale hart en doelt daarbij op de centrale ruimte die is ingericht als ontmoetingsplek met werkplekken, verschillende zitjes, lange werktafels en zelfs een Grand Café. Olaf Nieuwenhuis, Hoofd Projectontwikkeling Kroonenberg Groep The Bank Bijzonder is ook de herontwikkeling van het voormalige ABN-AMRO kantoor in Amsterdam aan het Rembrandtplein. Twee jaar geleden ging hier The Bank open, een succesvol multifunctioneel pand met een hoofdaccent op hoogwaardige kantoorruimte. Eén van de huurders is Booking.com, die voor The Bank als kantoorlocatie heeft gekozen ondanks de relatief hoge huur. Olaf Nieuwenhuis, Hoofd Projectontwikkeling van de Kroonenberg Groep, die The Bank zelf herontwikkelde en in belegging houdt, noemt het een uniek kantoorpand, maar aarzelt om het als een voorbeeld van het kantoor van de toekomst te noemen. Het succesverhaal van The Bank geeft wel aan in welke richting de kantorenmarkt zich beweegt. Booking.com koos voor The Bank vanwege het binnenstedelijk karakter, de goede bereikbaarheid met zowel auto als openbaar vervoer, de in het gebouw opgenomen parkeerfaciliteiten en het zeer hoge kwaliteitsen duurzaamheidsniveau. Rol van de makelaar De verschuiving van de stenen naar de gebruiker verandert de rol van de makelaar, bevestigt Dynamis-voorzitter Van der Veen: Voor makelaars blijft in het transformatieproces naar een nieuwe kantoorwerkelijkheid een belangrijke rol weggelegd. Wij zijn immers de voelsprieten van de markt. Wij kunnen voor de eindbelegger de markt vertalen naar zijn portefeuille, panden of gebouw. We zien dat heel wat beleggers zich bewust zijn van de nieuwe situatie en daar ook op proberen in te springen, maar er zijn ook nog heel wat beleggers die niets doen, die ervan uitgaan dat de markt weer zal aantrekken. Concreet betekent dat het leveren van een bijdrage aan het vormgeven van een nieuwe omgeving, van een nieuwe ruimtelijke omgeving, gericht op de eindgebruiker en de belegger. De eindgebruiker weet inmiddels heel goed weet wat hij wil, maar de politiek en ook een deel van de eigenaren zijn nog lang niet zover. Dat geldt misschien niet zo voor de toplocaties, maar zeker voor de mindere kantoorlocaties. Kantorenmarkten 2015 Thema 13 >

14 Thema Bij dit alles speelt voor Van der Veen ook een ander aspect mee, de aanhoudende discussie over duurzaamheid waar veel gebruikers en eigenaren nog wel eens te makkelijk over oordelen. Duurzaamheid gaat veel verder dan het besparen van wat energie. Ik denk zelfs dat gebouwen die alleen maar duurzaam zijn vanuit het gebruik aan energie ook weer snel verouderen. Duurzaamheid zit hem in de beleving, ligging en indeelbaarheid van een gebouw. Kortom: flexibiliteit. Er moet dus wat het kantoor van de toekomst betreft sprake zijn een gezonde mix van energiezuinigheid, betaalbaarheid, comfort en plezier. Van der Veen zit hiermee op één lijn met Zachariasse en Fris. Nieuwbouw versus bestaande bouw Betekent dit alles dat er geen nieuwbouw meer moet worden neergezet en dat alle overbodige kantoorpanden maar moeten worden gesloopt? Van der Veen denkt van niet. Gezonde nieuwbouw met krachtige eindgebruikers blijven verantwoord, als het maar op de juiste locatie staat. Hij is er voorstander van dat er kritisch naar al die nieuwbouwplannen wordt gekeken, met name buiten de grote steden en de Randstad. Daarnaast wijst hij erop dat er een nieuwe trek naar de binnensteden plaatsvindt, ook voor de huisvesting van kantoren, die worden gerealiseerd boven cafés en winkels. Dat zijn positieve signalen. Daar gaat het weliswaar niet om grote aantallen nieuwe kantoormeters, maar juist omdat het vaak startup-bedrijven en nieuwe creatieve bedrijven betreft, blijken binnensteden in toenemende mate de ideale locatie voor hun kantorentoekomst te zijn. Maar, zo vraagt Van der Veen zich tegelijk af, of daarmee ook de kantooropname in de toekomst weer wezenlijk omhoog gaat, hangt van heel andere factoren af, met name van het creëren van nieuwe werkgelegenheid. Slopen blijft het meest realistisch Het is duidelijk dat een heel nieuwe kantoorwerkelijkheid zich begint af te tekenen, overigens niet alleen in Nederland, maar ook in de ons omringende landen. Die werkelijkheid leidt tot soms verrassende en inspirerende initiatieven, zoals de voorbeelden van D/DOCK en Delta Development illustreren. Het is echter een illusie dat daarmee de realiteit van grote leegstand en een stagerende vraag naar kantoormeters kunnen worden opgelost of zelfs afgeremd. Het herbestemmen van overtollige kantoormeters en het aanpassen van gebouwen door het bedenken van gebruikersvriendelijke nieuwe producten lost immers slechts een betrekkelijk klein deel van de langdurige leegstand op. Zelfs de aanzienlijke afwaardering van grote kantorenportefeuilles zoals deze het afgelopen jaar heeft plaatsgevonden - is geen garantie dat die leegstand wezenlijk wordt opgelost. Daarvoor zijn nieuwe werkgelegenheid en veel nieuwe banen nodig en die lijken zich vooralsnog niet aan te dienen. En dat betekent dat we voor de komende jaren er toch van moeten uitgaan dat voor die vele langdurige leegstaande kantoorgebouwen in ons land maar één toekomst is weggelegd: slopen. Pas als die sloop en het uit de makt halen heeft plaatsgevonden, kan weer sprake zijn van een gezonde kantorenmarkt, met een redelijke en renderende balans tussen vraag en aanbod. < 14 Thema Kantorenmarkten 2015

15 de Nieuwe Werkelijkheid van de kantorenmarkt Nederland 1 Kantorenmarkten 2015 Nederland 15 >

16 Nederland in 2014 Economische ontwikkelingen De actuele economische ontwikkelingen zijn mede bepalend voor de ontwikkelingen op de kantorenmarkt. Voor het eerst sinds 2013 lijkt er in 2015 sprake van lichte groei. De verwachting is dat het BBP in 2015 met 1,5% stijgt. Volgens het Centraal Planbureau (CPB) nemen de investeringen dit jaar met 3,3% toe, terwijl de consumptie door huishoudens met 1,3% stijgt als gevolg van verbeterde koopkracht en toegenomen vertrouwen. De werkloosheid daalt lichtjes naar 6,5% van de beroepsbevolking (was 6,8% eind 2014) en de werkgelegenheid stijgt met 0,8%. Ondanks deze positieve vooruitzichten overheerst aan het begin van 2015 vooralsnog onzekerheid. De voorspelde groeicijfers blijven laag, terwijl Nederland als open economie sterk beïnvloed wordt door externe factoren - met name de economische ontwikkelingen in de rest van Europa. Voor het zesde jaar op rij was Nederland in 2014 het op één na grootste exportland van de EU. Ongeveer tweederde van de totale Nederlandse export gaat naar landen binnen de Eurozone. Ten opzichte van de rest van de wereld blijft het economisch herstel in Europa nog achter. De export naar China en de Verenigde Staten trekt veel harder aan. Het CPB verwacht dat de Nederlandse export in 2015 met 4,3% groeit, even hard als in Ook al staan de belangrijkste marktindicatoren voor dit jaar over het algemeen op groen, een gezonde slag om de arm blijft geboden. In 2014 bleek de gerealiseerde groei uiteindelijk ook lager uit te komen dan de voorspellingen aan het begin van dat jaar nog deden vermoeden. Verandering en verschuiving De economische ontwikkelingen van de afgelopen jaren veroorzaken behoorlijke veranderingen en verschuivingen op de Nederlandse kantorenmarkt. Het aantal bedrijven dat in 2014 failliet ging, is hoog. In de eerste negen maanden van vorig jaar vroegen ruim ondernemingen hun faillissement aan. Sinds het vierde kwartaal stagneert het aantal faillissementen. Veel bedrijven zijn ingekrompen als gevolg van reorganisaties. Er wordt scherp op de kosten gelet, ondernemingen werken effectiever en met minder personeel. Dit soort actuele ontwikkelingen heeft geleid tot een afname van de kantoorbehoefte in Nederland in 2014 en gemiddeld minder vierkante meters kantoorruimte per individuele onderneming. Tegelijkertijd is er ook sprake van nieuwe groei, door een toename van het aantal startende bedrijven. Aangezien dit voornamelijk (nog) kleine organisaties zijn, is hun behoefte aan kantoorruimte voorlopig beperkt. De forse toename van het aantal zzp ers in 2014, maar ook de nog altijd onzekere toekomst van veel bedrijven, resulteert vooralsnog in een groter aanbod van kantoorruimte ten opzichte van de vraag. Bedrijven voegen activiteiten steeds vaker samen op één locatie. Met name in de Randstad zie je dergelijke concentraties ontstaan, waarbij niet alleen wordt gekeken naar een scherpe verhouding tussen prijs en kwaliteit, maar ook in hoeverre een locatie goed is aangesloten op het openbaar vervoer. Deze ontwikkeling stuwt de vraag naar grote kantoorvloeren, maar het nieuwe aantal vierkante meters dat wordt betrokken is in de regel minder groot dan de locaties waar de organisaties eerst waren gehuisvest. Die kantoren blijven bovendien vaak leeg achter. Het Rijk is hier een goed voorbeeld van. Door de toename van het aantal zelfstandige ondernemers stijgt de vraag naar kleinere kantoorruimten. Kantoorconcepten waar enkele of meerdere werkplekken worden verhuurd, zijn gewild. Er is sprake van een sterke groei van het aanbod voor kleine kantoorgebruikers, onder andere ook door het geschikt maken van grotere < 16 Nederland Kantorenmarkten 2015

17 Nederland in 2014 kantoorpanden. Deze worden opgedeeld in kleinere units en als bedrijfsverzamelgebouw in de markt gezet. Vanwege de nog altijd onzekere economische vooruitzichten vragen bedrijven en organisaties om het inbouwen van meer flexibiliteit bij het aangaan of verlengen van huurcontracten. Er is duidelijk behoefte aan korte(re) huurperiodes en contracten moeten clausules bevatten die het eenvoudig mogelijk maken om het aantal gehuurde vierkante meters te vergroten dan wel te verlagen. Trends en ontwikkelingen Behalve economische ontwikkelingen zijn ook andere trends en ontwikkelingen van invloed op de vraag en het beschikbare aanbod op de kantorenmarkt. Bedrijven vragen ook in toenemende mate een flexibeler houding van hun werknemers. Met de opkomst en invoering van de flexwerkplek is de kantoorbehoefte per individuele werknemer in 2014 gedaald naar ongeveer 0,8 per FTE. Dit betekent een aanzienlijke kostenbesparing. Werken doe je bovendien allang niet meer uitsluitend op kantoor, maar net zo goed thuis of onderweg. Aanbieders van kantoorruimten moeten hierdoor concurreren met openbare werkplekken zoals hotellobby s en thuiskantoren. De kantooromgeving is hierdoor aan verandering onderhevig en is steeds vaker een fysieke ontmoetingsplek waar samenwerken en onderlinge communicatie centraal staan. Ook technologische innovaties zijn sterk van invloed op de veranderende kantooromgeving. De papierloze organisatie, die nog maar relatief kort geleden eigenlijk niet voor mogelijk werd gehouden, lijkt definitief haar intrede te hebben gedaan. Er wordt tegenwoordig vooral gewerkt met een tablet, laptop en smartphone. Bovendien kan dankzij internet ook steeds sneller worden gewerkt en informatie worden uitgewisseld. Dit soort ontwikkelingen volgt elkaar in hoog tempo op. Vastgoedprofessionals dienen tijdig in te spelen op technologische ontwikkelingen zoals verdere digitalisering, big data en cloud computing. De virtuele en de echte wereld van het traditionele kantoor overlappen elkaar steeds meer, grenzen vervagen. Bij de actuele vraag naar kantoorruimte draait het - mede hierdoor - vooral om het vervangen van oude locaties voor kwalitatief betere huisvesting. Sleutelbegrippen voor bedrijven zijn duurzaamheid, een gezonde werkomgeving, maatschappelijk verantwoord ondernemen en een betere prijs/kwaliteitverhouding Opname en aanbod in m² vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 Aanbod/Supply Opname/Take-up Dalende kantoorbehoefte Alle bovengenoemde ontwikkelingen zorgen voor een dalende kantoorbehoefte. Zelfs bij een florerende economie is niet te verwachten dat de kantoorbehoefte exponentieel toeneemt. Door deze afnemende kantoorbehoefte zal de effectieve vraag niet toenemen. Het aanbod neemt toe en daarmee stijgt ook het aantal leegstaande kantoren. De kwaliteit van dat aanbod is vaak onvoldoende om een nieuwe huurder aan te trekken. Voor veel van deze objecten wordt gekeken naar alternatieve functies. In het afgelopen jaar zijn door gemeenten veel vergunningen afgegeven om een kantoor te mogen ombouwen naar bijvoorbeeld woningen, studentenhuisvesting, hotel of horeca. Hiermee wordt kantoorruimte aan de voorraad onttrokken en zijn minder vierkante meters beschikbaar voor de verhuur of verkoop. Desondanks is nog geen sprake van een significante daling van het totale aanbod. Het is de vraag of andere markten zoals de woningmarkt en de hotelmarkt, alle overtollige vierkante meters op de kantorenmarkt kunnen invullen. Waarschijnlijk niet. Er zullen ook kantoren moeten worden gesloopt om de markt weer in evenwicht Kantorenmarkten 2015 Nederland 17 >

18 Nederland in 2014 Aanbod (x1.000m² vvo op 1 januari) Supply (x square metres of lettable floor area as of January 1st) Regio Region Amsterdam Den Haag The Hague Rotterdam Utrecht Totaal grote steden Total Eindhoven Almere Amersfoort Arnhem Zwolle Apeldoorn Den Bosch Groningen Breda Drechtsteden Leeuwarden Enschede Nijmegen Hengelo Maastricht Tilburg Deventer Heerlen Assen Sittard Totaal Overig Total Other Totaal Nederland Total te brengen. Bovendien blijft nieuwbouw soms onvermijdelijk, omdat kwalitatief hoogwaardige gebouwen veelal in het beschikbare kantooraanbod ontbreken. Het bouwen op eigen risico of voor de voorraad is niet meer van deze tijd. De realisatie van nieuwe kantoren gebeurt doorgaans uitsluitend nog in opdracht, voor een specifieke gebruiker. Gemeenten beperken hun nieuwbouw tot een minimum. Slechts in uitzonderingsgevallen behoort een nieuw te bouwen locatie tot de mogelijkheden. Aangezien kantoren steeds goedkoper worden, zijn bestaande gebouwen steeds vaker een goed alternatief voor nieuwbouw. Het ingrijpend renoveren van een kantoor is goedkoper dan een nieuw te ontwikkelen gebouw. Hierdoor kunnen verouderde objecten alsnog een bestemming krijgen. Aanbod stijgt licht Er zijn grofweg twee ontwikkelingen gaande: een daling van de kantoorbehoefte enerzijds en het transformeren van kantoorruimte en het daarmee onttrekken aan de markt, anderzijds. Het proces van transformatie neemt veel tijd in beslag waardoor in sommige regio s slechts een beperkt aantal renovaties van kantoorgebouwen doorgang vindt. Onderwijl blijven gebruikers vierkante meters kantoorruimte afstoten naar de markt. Dit zorgt ervoor dat het aanbod aan een lichte stijging onderhevig is. Op 1 januari 2015 was het aanbod aan beschikbare kantoorruimte vierkante meter. Dit is een toename van 2% in vergelijking met vorig jaar. Van de 24 onderzochte regio s zijn er elf waar het aanbod aan kantoorruimte begin 2015 lager ligt dan een jaar geleden. Wanneer wordt gekeken naar de vier grote steden dan valt op dat het aantal beschikbare vierkante meters kantoorruimte in Rotterdam en Utrecht is gedaald in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar. In Amsterdam < 18 Nederland Kantorenmarkten 2015

19 Nederland in 2014 Nieuwbouwpercentage in het aanbod op 1 januari Percentage of available accommodation accounted for by new construction as of January 1st Regio Region Den Haag The Hague 6% 4% 4% 8% 4% 5% 2 Amsterdam 10% 6% 7% 2% 3% 3% 3 Rotterdam 3% 3% 11% 2% 1% 1% 4 Utrecht 8% 2% 2% 1% 1% 0% Totaal grote steden Total 8% 4% 6% 3% 3% 3% 5 Zwolle 27% 24% 20% 4% 15% 13% 6 Heerlen 21% 17% 17% 10% 7% 8% 7 Almere 44% 42% 40% 21% 12% 7% 8 Assen 8% 2% 1% 3% 2% 5% 9 Breda 11% 2% 1% 1% 3% 4% 10 Hengelo 11% 12% 12% 5% 4% 4% 11 Nijmegen 9% 5% 15% 1% 5% 3% 12 Groningen 3% 4% 3% 2% 2% 1% 13 Leeuwarden 3% 2% 2% 0% 0% 0% 14 Amersfoort 27% 27% 1% 0% 0% 0% 15 Apeldoorn 1% 2% 2% 0% 0% 0% 16 Arnhem 9% 8% 8% 1% 0% 0% 17 Den Bosch 4% 2% 15% 0% 0% 0% 18 Deventer 18% 3% 12% 3% 0% 0% 19 Drechtsteden 3% 4% 7% 0% 0% 0% 20 Eindhoven 5% 2% 1% 0% 0% 0% 21 Enschede 8% 7% 7% 6% 6% 0% 22 Maastricht 0% 0% 0% 0% 0% 0% 23 Sittard 0% 0% 0% 0% 0% 0% 24 Tilburg 0% 15% 8% 0% 0% 0% Totaal Overig Total Other 13% 11% 10% 3% 3% 2% Totaal Nederland Total 10% 7% 8% 3% 3% 3% en Den Haag is het aanbod juist toegenomen. Met name Amsterdam is een sterke kantorenmarkt. In 2014 vond meer dan een kwart van de totale opname in de hoofdstad plaats. In Amsterdam zijn ook nog diverse nieuwbouwprojecten mogelijk. Met name op de Zuidas worden diverse grote nieuwe kantoren gebouwd. Hier staat tegenover dat op andere locaties, veelal in dezelfde regio, kantoorruimte leeg wordt achtergelaten. In Den Haag is sprake van een toename van het aanbod. Deze wordt met name veroorzaakt door het Rijk. De invoering van flexwerken en ook het feit dat het kabinet het aantal ambtenaren wil reduceren, resulteert in een afnemende behoefte aan kantoorruimte. Uit gegevens blijkt dat bijna de helft van alle leegstaande kantoren in Den Haag in bezit is van het Rijk. Meer dan in andere steden is de leegstand in Den Haag een probleem van de overheid. In andere steden bezitten private partijen een groter deel van het vastgoed. Maar liefst 63% van het totale vastgoedaanbod bevindt zich in de vier grote steden. De overige 37% bevindt zich in de twintig overige regio s. Eindhoven kent traditiegetrouw het grootste aanbod. Begin 2015 beslaat het aanbod aan kantoren in deze Noord-Brabantse stad vierkante meter. Almere en Amersfoort volgen met respectievelijk en vierkante meter kantoor. Sittard kent net als eerdere jaren het laagste aantal beschikbare vierkante meters: Het aantal beschikbare vierkante meters kantoorruimte in de vier grote steden, stijgt op jaarbasis met 3%. Op dit moment is het aanbod vierkante meter. In de overige regio s blijft het aanbod nagenoeg gelijk. Begin 2015 bedroeg het totale Nederlandse aanbod vierkante meter. Kantorenmarkten 2015 Nederland 19 >

20 Nederland in 2014 Nieuwbouw Het nieuwbouwpercentage geeft aan welk deel van het totale aanbod aan kantoren nieuw vastgoed betreft. Het gaat dan om nieuwbouw dat al is opgeleverd of anders binnen een jaar zal zijn afgebouwd. Begin 2015 is 3% van het totale aantal beschikbare vierkante meters nieuw gebouwd. Tot dit percentage behoort ook nieuwbouw dat al een aantal jaar geleden is opgeleverd, maar nog steeds niet in gebruik is genomen. In Zwolle is het meeste aantal vierkante meters nieuwbouw beschikbaar: 13% van het totale aanbod in Zwolle. In de vier grote steden heeft Den Haag met 5% de meeste nieuwbouw. Omdat er nauwelijks nog op eigen risico wordt gebouwd, blijft het nieuwbouwpercentage al enkele jaren op hetzelfde niveau. Een stijging van het nieuwbouwpercentage kan het gevolg zijn van al langer bestaande bouwprojecten die nu op korte termijn worden opgeleverd. Daarnaast worden ook kantoren ontwikkeld waar de hoofdhuurder al voor heeft getekend, maar waarbij voor de overige vierkante meters nog geen invulling is gevonden. Transactievolume Het transactievolume betreft alle transacties vanaf 500 vierkante meter in de vier grote steden en vanaf 250 vierkante meter in de overige regio s. Het totale transactievolume is vorig jaar gestegen van vierkante meter naar vierkante meter in vergelijking met Dit is een toename van 5%. In Rotterdam, Utrecht, Den Haag en Amsterdam is vorig jaar in totaal vierkante meter kantoor verhuurd of verkocht. De vier grote steden nemen daarmee 62% van het totale opnamevolume voor hun rekening. Van de vier grote steden is Amsterdam koploper. De hoofdstad neemt 26% van de totale Nederlandse kantooropname voor Opname van kantoorruimten (x 1.000m²) Take-up of office space (x square metres of lettable floor area) Regio Region Amsterdam Den Haag The Hague Utrecht Rotterdam Totaal grote steden Total Eindhoven Den Bosch Arnhem Amersfoort Groningen Almere Breda Enschede Nijmegen Zwolle Apeldoorn Deventer Leeuwarden Tilburg Hengelo Maastricht Heerlen Sittard Assen Drechtsteden Totaal Overig Total Other Totaal Nederland Total < 20 Nederland Kantorenmarkten 2015