Met thema: Big Data van onschatbare waarde voor vastgoed. Sprekende Cijfers. Kantorenmarkten. Vastgoedconsultants en makelaars

Transcriptie

1 Met thema: Big Data van onschatbare waarde voor vastgoed Sprekende Cijfers 14 Kantorenmarkten Vastgoedconsultants en makelaars

2 2 Plaatsnaam Kantorenmarkten 2014

3 14 Kantorenmarkten

4 Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2014 Een uitgave van Dynamis B.V. Copyright 2014 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden gekopieerd en/of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm openbaar gemaakt worden zonder schriftelijke toestemming van de eigenaar Dynamis B.V. Deze rapportage is verkrijgbaar bij: Dynamis B.V. Afdeling Research Orteliuslaan BA Utrecht dynamis@dynamis.nl Kantorenmarkten 2014

5 Voorwoord Voorwoord Geachte relatie, Voor u ligt alweer het achttiende jaarrapport Sprekende Cijfers Kantorenmarkten. Deze rapportage geeft u inzicht in de marktontwikkelingen binnen de kantorenmarkt van Nederland op zowel landelijk als regionaal niveau. Dynamis geeft u marktgevoel door middel van een numeriek overzicht van de aanbod- en vraagzijde alsmede een beschrijvend relaas. Traditiegetrouw wordt in deze rapportage, aansluitend op voorgaande edities, ingegaan op de ontwikkelingen binnen de kantorenmarkt en daarnaast een actueel thema. Dit jaar beschrijft Dynamis ten behoeve van het themakatern Big Data en de kansen voor de vastgoedmarkt. De huidige tijd wordt gekenmerkt door data in groot volume, variatie en snelheid. In het artikel omschrijven Stefan van Duin (Director Business Intelligence & Analytics) en Marike Tuinder (Partner Real Estate Advisory) de term Big Data en leggen de relatie met de vastgoedwereld. In het afgelopen jaar staat de kantorenmarkt bekend om het vervangen van de huidige, wellicht verouderde, locatie voor een nieuw, duurzaam een veelal kleiner object. Door het hoge aanbod en de beperkte vraag naar kantoren heeft Nederland te maken met een hoog leegstandpercentage. Daarnaast sluit de vraag die de markt kent niet altijd aan op het aanbod. De kantorenmarkt heeft enerzijds te maken met de noodzaak tot kostenbesparingen en anderzijds met innovatieve ontwikkelingen op het gebied van het nieuwe werken. Graag willen wij alle researchmedewerkers en makelaars actief bij de twaalf Dynamis partners bedanken voor hun medewerking aan de totstandkoming van deze editie Sprekende Cijfers Kantorenmarkten. Door de nauwkeurigheid en lokale marktkennis hebben wij een volledig en betrouwbaar rapport gerealiseerd. De achttiende editie van Sprekende Cijfers is opnieuw hét bewijs dat een landelijk netwerk en een uniforme werkwijze zorgen voor een marktonderscheidend rapport. Wij wensen u een goed 2014 en hopen dat dit jaarrapport u een nog beter inzicht geeft in de Nederlandse kantorenmarkt! Met vriendelijke groet, Namens het bestuur van Dynamis: Peter van Nederpelt MRICS Voorzitter bestuur Dynamis Shirley Bröcker MSc RE Junior Research Manager Dynamis Kantorenmarkten 2014 Voorwoord 5

6 6 Kantorenmarkten 2014

7 Inhoud Voorwoord 5 Thema: Big Data van onschatbare waarde voor vastgoed 9 1. Nederland in Regio Amsterdam en Almere Regio Den Haag Regio Rotterdam en Drechtsteden Regio Utrecht en Amersfoort Brabantse Stedenrij (Eindhoven, Den Bosch, Breda, Tilburg) Knooppunt Arnhem-Nijmegen Groningen, Leeuwarden en Assen Apeldoorn, Deventer en Zwolle Twente (Enschede, Hengelo) Maastricht, Parkstad Limburg/Heerlen en Sittard 135 Bijlagen: 147 I Doel en aanpak onderzoek II Begrippen Kantorenmarkten 2014 Inhoud 7

8 8 Inleiding Kantorenmarkten 2014

9 Big Data van onschatbare waarde voor vastgoed Hoofdstukpagina Thema Thema: Kantorenmarkten 2014 Thema 9

10 Thema Big Data van onschatbare waarde voor vastgoed Wereldwijd is een enorme hoeveelheid data beschikbaar en neemt de snelheid waarop dit wordt verzameld verder toe. Deze data is afkomstig uit onder andere navigatiesystemen, smartphones, CBS-gegevens en talloze andere datasets. Het gebruik van Big Data kan de vastgoedbusiness verrijken. Hoe wordt data gebruikt in andere sectoren? Wat is hiervan te leren en hoe kunnen we Big Data toepassen in onze vastgoedsector ten einde concurrenten voor te zijn, een hoger rendement te realiseren en betere relaties te onderhouden? Door Stefan van Duin en Marike Tuinder Google kan dankzij het zoekgedrag van mensen een griepepidemie en de verspreiding ervan voorspellen, veel sneller dan overheidsorganen dat kunnen. Om de methode hiervoor vast te stellen gebruikte het internetbedrijf historische data over griepepidemieën van de Amerikaanse overheid, het internetzoekgedrag van mensen voorafgaand aan die epidemieën en wel 450 miljoen verschillende wiskundige modellen. Iets dichter bij huis wist een grote Nederlandse hypotheekverstrekker miljoenen euro s aan extra aflossingen te realiseren door interne en externe datasets te combineren en analyseren. Analyses van historische klantgegevens over leeftijd en aflossingen, maar ook data van het CBS, het Kadaster en bijvoorbeeld Funda.nl maakten het mogelijk om voorspellingen te doen over het risicoprofiel van de honderdduizenden klanten. Hiermee heeft de bank deze klanten met een advies op maat benaderd, de meest risicovolle klanten gingen hierdoor meer aflossen, waardoor de bank minder risico loopt. Stefan van Duin Uit de vastgoedsector zijn nauwelijks van dit soort succesvolle voorbeelden bekend. Dit is zonde, want dat betekent dat veel kansen blijven liggen. Wij zijn er van overtuigd dat vastgoedbeheerders en gebruikers van vastgoed die Big Data gaan gebruiken, hun concurrenten achter zich laten, een hoger rendement realiseren en betere relaties met hun klanten onderhouden. Meer, complexer en gevarieerder Digitale opslagruimte wordt steeds goedkoper en de analysekracht van computers en software neemt flink toe. Ons tablet- en smartphonegedrag draagt bij aan de enorme groei van de hoeveelheid data maar ook the internet of things: het fenomeen dat steeds meer apparaten en machines met het internet verbonden zijn en informatie opslaan. Denk hierbij bijvoorbeeld aan slimme sensoren in gebouwen die het energieverbruik zeer gedetailleerd vastleggen per ruimte en tijdstip, vervoersmiddelen die op elk moment van de dag kunnen worden gelokaliseerd door GPS of weerstations die nu elke seconde data beschikbaar stellen op internet, in plaats van een paar keer per dag een meting te doen. Marike Tuinder Voor we verder uitleggen hoe Big Data wordt gebruikt, gaan we eerst wat dieper in op het fenomeen zelf. Want wat is Big Data nu eigenlijk precies? Big Data staat niet alleen voor de enorme hoeveelheid data die wereldwijd beschikbaar is, maar ook voor de snelheid waarmee deze toeneemt en de groeiende complexiteit ervan. In deze enorme stapel gegevens zit veel relevante informatie verborgen, maar het wordt door 10 Thema Kantorenmarkten 2014

11 Thema die groei en die complexiteit wel steeds ingewikkelder om de juiste informatie eruit te halen. Daarvoor zijn algoritmes en statistische methodes en een flinke hoeveelheid computerrekenkracht nodig. Die leggen correlaties bloot en kunnen op basis daarvan nauwkeurige voorspellingen doen voor bijvoorbeeld markttrends of inefficiënties in bedrijfsprocessen blootleggen. Wetenschappelijk onderzoek van onder meer MIT-professoren Andrew McAfee en Erik Brynjolfsson toont aan dat bedrijven die hun beslissingen nemen op basis van data beter presteren dan organisaties die dat niet doen. Zij schrijven daarover in Big Data, The Management Revolution, een artikel in Harvard Business Review uit oktober 2012 waarin ze ook een mooi voorbeeld aanhalen: dat van PASSUR Aerospace. Dit bedrijf combineerde openbare informatie over het weer en vluchtschema s met gegevens van een Amerikaanse luchtvaartmaatschappij over de verwachte aankomsttijd (ETA) en de werkelijke aankomsttijd. Ook plaatste het radars in de buurt van luchthavens die data verzamelden over naderende en vertrekkende vliegtuigen. PASSUR slaagde er in, op basis van al deze data, om de ETA veel nauwkeurig in te schatten dan tot dan toe was gedaan. Door deze grotere nauwkeurigheid hoeft het grondpersoneel van de luchtvaartmaatschappij minder lang te wachten als een vliegtuig te laat landt. En andersom, als het vliegtuig vroeger is, hoeven de crew en de passagiers niet in het vliegtuig te wachten tot het grondpersoneel klaar is. Het voordeel hiervan is evident, een organisatie die zijn personeel efficiënter kan plannen bespaart geld. Er is een grote hoeveelheid data beschikbaar, dat de middelen om deze te analyseren zijn beschikbaar en bedrijven die daar gebruik van maken doen het beter dan anderen. Maar wat heeft onze vastgoedsector aan deze kennis? Meer dan nu nog wordt gedacht. Het rendement in de vastgoedsector staat al enkele jaren zwaar onder druk en is in enkele gevallen zelfs negatief. Om juiste beslissingen te nemen worden algemeen beschikbare trendrapporten zoals deze publicatie van Sprekende Cijfers Kantorenmarkten geraadpleegd om zoveel mogelijk informatie te verzamelen alvorens men overgaat tot het investeren in, aankopen of huren van een object. Toch worden de uiteindelijke beslissingen vaak minder rationeel genomen en met minder data onderbouwd dan gewenst is. Een verkeerde beslissing over investeren in een object kan, gezien de minimale marges op dit moment, grote gevolgen hebben voor het rendement en de liquiditeit van de vastgoedonderneming onder druk zetten. Veel verschillende bestanden Hier liggen volgens ons nog veel kansen. Voor vastgoedorganisaties is veel meer relevante data beschikbaar dan nu bekend is en hedendaags wordt toegepast. Bij veel organisaties staat interne data verspreid over verschillende systemen en in diverse soorten documenten. Daarnaast houden werknemers zelf meerdere Excelbestanden bij over de gebouwen waar zij zich mee bezig houden. Dit maakt dat inzichten te laat beschikbaar zijn of totaal ontbreken. Veel tijd moet worden besteed aan het verzamelen van gegevens en de analyse van informatie. Het besteden van aandacht aan de discussie over definities en de kwaliteit van de gegevens is daarnaast ook essentieel. Het gedetailleerde inzicht waarmee ondernemingen betere en snellere beslissingen nemen ontbreekt vaak. Om inzicht te krijgen in vastgoedportefeuilles en in een oogopslag te zien hoe deze er voor staat, dient al deze gefragmenteerde data bijeen te worden gebracht. Eerder is dit succesvol gebleken met behulp van de data-analysetool Innosys, die de prestaties van objecten in de portefeuille visueel inzichtelijk maakt. De objecten worden in een matrix geplaatst die vervolgens weergeeft wat de bijdrage is aan de strategische Kantorenmarkten 2014 Thema 11

12 Thema doelstellingen van het bedrijf. Hierdoor wordt duidelijk hoe individuele objecten met elkaar samenhangen en welke bijdrage deze leveren aan de portefeuille als geheel. Om te bepalen welke data relevant waren zijn gesprekken gehouden met mensen uit verschillende functies binnen de desbetreffende organisatie. Informatie die iets zegt over de potentie tot transformatie, leegstand, klanttevredenheid, bereikbaarheid, de onderhoudsstaat van een pand en de rendementsverwachting, bepalen uiteindelijk de positie in deze matrix. Deze desbetreffende organisatie gebruikt de tool om sneller en objectiever te kiezen tussen investeringsplannen voor de huidige objecten. Tevens worden de hold-sell-analyses op een nieuwe manier uitgevoerd en zijn deze meer gebaseerd op data. Open data van anderen Maar naast de mogelijkheden die interne data bieden, is een enorme ontwikkeling gaande met datasets die door andere partijen openbaar worden gemaakt. De overheid, CBS, Kamer van Koophandel, ministeries, gemeenten en provincies stellen veel data gratis ter beschikking vanwege het open databeleid. Ook commerciële bedrijven stellen, soms tegen betaling, data ter beschikking. Denk hierbij aan energiebedrijven, telecomproviders, producenten van navigatiesystemen en vele andere bedrijven. Wij zetten een aantal datasets en mogelijke relevante toepassingen op een rij. Een app als Omgevingsalert, die in januari de Nationale App-prijs van het ministerie van Economische Zaken won, laat bijvoorbeeld zien welke vergunningsaanvragen er lopen voor bepaalde locaties. Dit soort data zijn ook voor onze branche relevant, want wat gebeurd er met de waarde van een object als in een naburig pand een hotel of een club zich vestigt? Navigatiegegevens van bijvoorbeeld TomTom kunnen laten zien hoe het verkeer zich in een bepaald kantorengebied ontwikkelt. Staan er vaak files bij de afrit? Of heeft de aanleg van een nieuwe weg de reistijd vanaf de snelweg juist aanzienlijk verkort? Dit soort informatie wordt gebruikt om te bepalen of een kantoor goed bereikbaar is voor de medewerkers en klanten van de desbetreffende organisatie die dit object in potentie wenst te huren. De LISA-database administreert precies wat de ontwikkeling is van het aantal werknemers van bedrijven. Groei en krimp van de werkgelegenheid kan gevolgen hebben voor de vraag naar kantoorruimte in een gebied. Kennis hierover kan helpen bij het selecteren van kantoorgebieden met de meeste kansen voor de gebruiker of investeerder. De BAG-database is een geodatabase waarin alle Nederlandse gebouwen zijn weergegeven inclusief onder meer de bestemming en het bouwjaar. De prestaties van gebouwen kunnen hiermee worden gevisualiseerd op een geografische kaart, dit kan resulteren in andere inzichten dan wanneer de gebruikelijke tabellen zijn toegepast. Sensoren in gebouwen verzamelen steeds meer data die relevante informatie kan opleveren. Het is interessant voor huurders en eigenaren om deze informatie te betrekken bij de keuze tussen gebouwen. Zo is een nieuw kantoor op de Zuidas in Amsterdam een smart building. Het hangt vol met meters en sensoren die het gebruik en verbruik precies bijhouden. Daarnaast is het voor de gebruikers mogelijk om door middel van een mobiele telefoon de lichtintensiteit van een persoonlijke werkplek naar eigen wens aan te passen. Beleggers kunnen met deze data zien dat een klant bepaalde ruimtes nauwelijks gebruikt. Dit geeft mogelijkheden om de huurder proactief te benaderen en met hem mee te denken. Wellicht kan een deel van de gehuurde ruimte wel verhuurd 12 Thema Kantorenmarkten 2014

13 Thema worden aan een andere partij. Hiermee bespaart de huidige huurder geld en heeft de verhuurder een tevreden gebruiker. Het inbouwen van dit soort meters en sensoren vergt een extra investering maar levert ook waardevolle informatie op. Huurders zullen zich uiteindelijk meer verbinden aan een meedenkende verhuurder. Tot slot de Google zoekresultaten die voor iedereen vrij inzichtelijk zijn. De Bank of England houdt bijvoorbeeld in de gaten hoe vaak gezocht wordt op sleutelwoorden als makelaar en hypotheek om een betere voorspelling te doen over de ontwikkeling van huizenprijzen. Dit project is vergelijkbaar met het griepvoorbeeld uit de introductie van dit artikel. Big Data en Vastgoed Big Data in de Nederlandse vastgoedsector is een nog onontgonnen gebied, maar wel een gebied van onschatbare waarde. Zoals we hebben laten zien kan door gebruik te maken van de grote hoeveelheden data, die zowel intern als extern beschikbaar is, meer uit vastgoed worden gehaald. Kortom, als u nu aan de slag gaat met Big Data loopt u voorop in uw branche. Door Big Data te gebruiken zijn betere en objectievere beslissingen te nemen. Hierdoor is rendement te verhogen, zijn belangrijke ontwikkelingen en trends te voorspellen en zijn klanten te binden aan een organisatie. Wellicht dat we dan een volgend artikel over dit onderwerp wél kunnen openen met een succesvol Big Data voorbeeld uit de Nederlandse vastgoedpraktijk. Kantorenmarkten 2014 Thema 13

14 Thema 14 Thema Kantorenmarkten 2014

15 Amsterdam Nederland 1 Kantorenmarkten 2014 Nederland 15

16 Nederland in 2013 Economische ontwikkelingen Inmiddels versterkt de Nederlandse economie langzaam en kruipt ons land voorzichtig uit de recessie. Het Centraal Planbureau (CPB) verwacht voor 2014 een lichte economische groei van een half procent. Dit is met name een gevolg van een toename in de investeringen en een hogere uitvoer. Echter blijft herstel op de Nederlandse arbeidsmarkt voorlopig uit. De werkloosheid loopt naar verwachting op van 6,8% van de beroepsbevolking in 2013 naar 7,5% in Verder bezuinigt het kabinet fors en worden lasten verder verzwaard. Dit staat beschreven in het Begrotingsakkoord 2013, ook wel bekend als het Lenteakkoord en het 6-miljard pakket van afgelopen najaar. Verder heeft Nederland te maken met een aanhoudende krimp van particulier consumptieve bestedingen. Enerzijds is dit het gevolg van de dalende inkomens in 2013 en anderzijds door een dalend vermogen. Naar verwachting daalt de consumptie van de Nederlandse huishoudens in 2014 met één procentpunt. Deze ontwikkelingen zijn van invloed op diverse ondernemingen. Het aantal vestigingen wordt teruggebracht en gecentraliseerd om kosten te besparen. Met name de overheid trekt zich met een groot aantal vierkante meters terug van de kantorenmarkt. Voor de middellange termijn wordt door het CPB een economische groei van 1,5% per jaar verwacht. Het begrotingstekort bedraagt naar verwachting van het CPB 3,3% in Dit is nog altijd drie tiende van een procentpunt boven het toegestane limiet van de Europese Unie. Naar verwachting komt Nederland geleidelijk uit de recessie en is er weer gelegenheid tot groei. Hoe groot deze groei precies bedraagt en hoe deze van invloed is op andere belangrijke aspecten zoals de werkloosheid moet nog blijken. Ontwikkelingen Kantorenmarkt In het afgelopen jaar staat de kantorenmarkt bekend om het vervangen van de huidige en wellicht verouderde locatie voor een nieuw, duurzaam en veelal kleiner object. Door het hoge aanbod en de beperkte vraag naar kantoren heeft Nederland te maken met een hoog leegstandpercentage. Daarnaast sluit de vraag die de markt kent niet altijd aan op het aanbod. De kantorenmarkt heeft enerzijds te maken met de noodzaak voor ondernemingen om op de kosten te letten en anderzijds met innovatieve ontwikkelingen op het gebied van werken. Allereerst dienen bedrijven kosten te beperken door onder andere de economische situatie waar Nederland zich op dit moment in bevindt. De bezuinigingsmaatregelingen en dalende bestedingen van consumenten dwingen organisaties om hun bestedingen te herzien. Huisvestingskosten maken een groot deel uit van de uitgaven en worden daar waar mogelijk beperkt. Dit heeft onder andere tot gevolg dat organisaties met meerdere vestigingen, locaties gaan sluiten en over gaan tot het centraliseren van activiteiten. Hierdoor worden meer vierkante meters kantoorruimten aan de markt aangeboden. Ten tweede zorgen nieuwe ontwikkelingen op het gebied van werken dat organisaties minder vierkante meter kantoor nodig hebben. Het concept Het Nieuwe Werken maakt een vaste werkplek overbodig en zet flexibiliteit centraal. Dit draagt tevens bij aan een dalende kantoorbehoefte. Duurzaamheid, nieuwbouw en een hoogwaardig voorzieningenniveau zorgen voor een tweedeling in de markt. Verhuurders worden gedwongen te investeren in hun gebouwen om nog van concurrerende waarde te zijn. Indien zij hiervoor niet over de middelen beschikken worden de huurprijzen verlaagd en forse incentives weggegeven. Sinds enkele jaren hebben diverse gemeenten een kantorenbeleid ingesteld waarin nieuwbouw wordt beperkt tot een minimum en wordt gekeken naar alternatieve functionaliteiten van leegstaande kantoorgebouwen. Echter de doorstroming van de markt mag niet worden beperkt, waardoor nog altijd nieuwbouw wordt gerealiseerd. Hier staat tegenover dat de gemeenten in samenwerking met marktpartijen op zoek gaan naar oplossingen voor leegstand. Inmiddels zijn door een verruiming van regels 16 Nederland Kantorenmarkten 2014

17 Nederland in 2013 omtrent bestemmingswijzigingen en daarmee het aansturen op transformatie veel objecten voorzien van een andere functionaliteit. Oude kantoorpanden worden veelal getransformeerd tot woningen, studentenhuisvesting of hotels. Vanwege het feit dat het voor bedrijven onduidelijk is wat de kantoorbehoefte in de toekomst is, groeit de vraag naar flexibele en kort durende huurcontracten. Door de ruime markt is de concurrentie voor eigenaren groot en gaan zij in op de wensen van de huurder. Hierdoor kunnen huurders strak onderhandelen over de huurvoorwaarden en hoeven zij nagenoeg geen concessies te doen. Dit heeft niet alleen betrekking op nieuwe huurders maar ook op verlengingsvoorstellen van de reeds in het kantoor gevestigde gebruikers. Verhuurders kunnen niet langer vanzelfsprekend aannemen dat de huidige huurder gevestigd blijft. Door grote concurrentie worden verhuurders gedwongen een duidelijke keuze te maken. Om een object nog van concurrerende waarde te laten zijn dienen sommige gebouwen een grootschalige renovatie te ondergaan. Verder dient de verhuurder te kiezen voor een specifieke identiteit wat het kantoor van onderscheidend vermogen voorziet. Voor de komende periode is de verwachting dat bovengenoemde trends zich verder doorzetten of worden versterkt. De tweedeling tussen aantrekkelijke kantoorobjecten en verouderde panden neemt verder toe door het al dan niet in actie komen van de kantooreigenaren. Zij die beschikken over genoeg middelen, renoveren hun kantoren en maken deze geschikt voor de huidige wensen van de kantoorgebruiker. Hierdoor neemt het aanbod van kwalitatief hoogwaardige kantoorruimten gematigd toe waardoor uiteindelijk ook hier druk op de huurprijzen komt. De verouderde kantoren worden steeds goedkoper en maken steeds minder kans op nieuwe huurders. Voor deze objecten dient te worden gekeken naar alternatieve bestemmingen. Verder blijven huurders meer in beweging door flexibelere contracten en korte huurovereenkomsten. Indien de economie verder hersteld heeft dit uiteindelijk een positief effect op de bedrijven waardoor wellicht de vraag naar kantoorruimte weer toeneemt. De vraag naar kantoorruimte op basis van gebruikerstransacties kan echter een onterecht positief beeld van de markt geven. Door het kopen of huren van nieuwe kantoorruimte die vele malen kleiner is dan de ruimte die wordt achter gelaten, is wel sprake van vraag maar geen sprake van een positieve effectieve opname. Vorig jaar is in het rapport Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2013 de effectieve opname in een jaar bepaald. Naar verwachting neemt de effectieve opname verder af door een steeds grotere vraag naar kleinere kantoren waarbij een groter metrage wordt achtergelaten Opname en aanbod in m² vvo (x m²) Take-up and supply in square metres lettable floor area (x 1.000) '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 Aanbod/Supply Opname/Take-up Aanbod Op 1 januari 2014 staat vierkante meter kantoorruimten in aanbod, een toename van 16% in vergelijking met een jaar geleden. In overeenstemming met de eerder beschreven ontwikkelingen op de kantorenmarkt is dit een logisch gevolg. Naast het feit dat kantoorgebruikers steeds vaker verhuizen naar een kleiner object, worden nog altijd nieuwbouwobjecten aan de markt toegevoegd. Van de 24 onderzochte regio s noteren vier regio s dit jaar een lager beschikbaar metrage dan vorig jaar, te weten Almere, Den Bosch, Eindhoven en Maastricht. Het aanbod van de vier grote steden samen liet verhoudingsgewijs met 19% een grotere toename zien dan de totale stijging van 16%. Daarmee komt het aanbod van de vier grote steden op een niveau van vierkante meter. Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht zorgen samen voor 62% van het totale aanbod in de onderzochte regio s. In vergelijking met een jaar geleden betrof dit aandeel twee procentpunt lager, namelijk 60%. In Amsterdam is aan het begin van 2014 in totaal vierkante meter kantoor beschikbaar. Wanneer dit vergeleken wordt met een jaar geleden dan is sprake van een toename van vierkante meter, oftewel 26%. Daarnaast noteert Den Haag met 25% ook een forse stijging van het aantal beschikbare vierkante meters kantoor Kantorenmarkten 2014 Nederland 17

18 Nederland in 2013 Aanbod (x1.000 m² vvo op 1 januari) Supply (x square metres of lettable floor area as of January 1st) Regio Region Amsterdam Rotterdam Den Haag The Hague Utrecht Totaal grote steden Eindhoven Amersfoort Almere Arnhem Apeldoorn Zwolle Groningen Den Bosch Breda Leeuwarden Drechtsteden Enschede Deventer Tilburg Nijmegen Maastricht Heerlen Hengelo Assen Sittard Totaal overig Totaal Nederland ten opzichte van vorig jaar. In deze regio is vierkante meter beschikbaar voor verkoop of verhuur. Verder registreren Rotterdam en Utrecht in een jaar een aanbodtoename van respectievelijk 12% en 9%. Op 1 januari 2014 worden in deze regio s en vierkante meter kantoorruimten aangeboden. In de overige regio s wordt vierkante meter kantoorruimte aangeboden, een stijging van 10% vergelijkend met een jaar geleden. Binnen de overige steden van Nederland kent Eindhoven met vierkante meter het hoogste aanbodniveau, gevolgd door Amersfoort en Almere met en vierkante meter kantoor. Sittard kent het laagste beschikbare kantoormetrage met vierkante meter op 1 januari Sinds de afgelopen vijf jaar kent Nederland aan het begin van 2014 het hoogste beschikbare metrage. Indien nog altijd nieuwbouwplannen worden gerealiseerd en niet voldoende kantoren door middel van transformatie of sloop onttrokken worden, neemt niet alleen het aanbod toe maar tevens de leegstand. Door een kleinere ruimtevraag van bedrijven neemt de effectieve opname naar verwachting verder af waardoor het aanbod aan een stijging onderhevig blijft. Gemeenten dienen samen met marktpartijen op deze ontwikkelingen in te spelen om een verder oplopende leegstand te voorkomen. Nieuwbouwpercentage in het aanbod Ondanks de maatschappelijke discussie omtrent nieuwbouw in verband met het hoge leegstandpercentage en de grote voorraad, worden nog altijd nieuwe kantoorgebouwen gerealiseerd. Deze objecten worden vaak pas gebouwd wanneer een huurder hiervoor is gecontracteerd. Echter neemt een huurder niet altijd het gehele verhuurbare vloeroppervlak op en blijft derhalve nog kantoorruimte beschikbaar. Door de vraag vanuit de markt naar nieuwe hoogwaardige kantoorruimten blijven nieuwbouwontwikkelingen bestaan. Het nieuwbouwpercentage betreft het aandeel 18 Nederland Kantorenmarkten 2014

19 Nederland in 2013 Nieuwbouwpercentage in het aanbod op 1 januari Percentage of available accommodation accounted for by new construction as of January 1st Regio Region Den Haag The Hague 22% 6% 4% 4% 8% 4% 2 Amsterdam 8% 10% 6% 7% 2% 3% 3 Rotterdam 5% 3% 3% 11% 2% 1% 4 Utrecht 11% 8% 2% 2% 1% 1% Totaal grote steden 10% 8% 4% 6% 3% 3% 5 Zwolle 15% 27% 24% 20% 4% 15% 8 Almere 15% 44% 42% 40% 21% 12% 6 Heerlen 25% 21% 17% 17% 10% 7% 7 Enschede 2% 8% 7% 7% 6% 6% 9 Nijmegen 1% 9% 5% 15% 1% 5% 10 Hengelo 8% 11% 12% 12% 5% 4% 11 Breda 15% 11% 2% 1% 1% 3% 12 Assen 22% 8% 2% 1% 3% 2% 13 Groningen 12% 3% 4% 3% 2% 2% 14 Amersfoort 13% 27% 27% 1% 0% 0% 15 Apeldoorn 1% 1% 2% 2% 0% 0% 16 Arnhem 16% 9% 8% 8% 1% 0% 17 Den Bosch 9% 4% 2% 15% 0% 0% 18 Deventer 9% 18% 3% 12% 3% 0% 19 Drechtsteden 19% 3% 4% 7% 0% 0% 20 Eindhoven 18% 5% 2% 1% 0% 0% 21 Leeuwarden 2% 3% 2% 2% 0% 0% 22 Maastricht 0% 0% 0% 0% 0% 0% 23 Sittard 0% 0% 0% 0% 0% 0% 24 Tilburg 16% 0% 15% 8% 0% 0% Totaal overig 9% 13% 11% 10% 3% 3% Totaal Nederland 10% 10% 7% 8% 3% 3% kantoorobjecten dat nog niet eerder is verhuurd en dat binnen een jaar op de markt beschikbaar komt. Op 1 januari 2014 bedraagt het percentage nieuwbouw 3% van het totale aanbodcijfer. Daarmee is het aandeel nieuwbouw gelijk aan een jaar geleden. Op het moment van schrijven noteert Den Haag met 4% het hoogste nieuwbouwaandeel. Ter vergelijking, een jaar geleden betrof het nieuwbouwpercentage in deze regio nog 8%. Verder registreren Amsterdam, Rotterdam en Utrecht een nieuwbouwaandeel van respectievelijk 3%, 1% en 1%. Dit jaar bedraagt het aandeel nieuwbouw in de grote steden van Nederland 3%. In de overige steden bedraagt het nieuwbouwpercentage 3% dit is gelijk in vergelijking met een jaar geleden. Daar waar Almere traditiegetrouw het hoogste nieuwbouwpercentage kent is dit jaar het nieuwbouwpercentage in deze regio 12%. Volgens verwachting zijn de reeds opgeleverde objecten opgenomen en zijn in het afgelopen jaar nauwelijks nieuwe kantoren aan de markt gekomen. Op 1 januari 2014 kent de regio Zwolle het hoogste nieuwbouwaandeel met een percentage van 15%. Dit is te danken aan drie nieuw opgeleverde kantoorgebouwen in het deelgebied Zwolle Overig, te weten Victoria, Landaulette en Berline. Het betreft hier bijna vierkante meter nieuwbouw. In de overige deelgebieden schommelt het nieuwbouwpercentage tussen de 0% en 7%. Opvallend is dat in vergelijking met vorig jaar, dit jaar meer regio s geen nieuwbouwobjecten aanbieden. Aan het einde van 2013 bestaat van elf regio s het aanbod volledig uit reeds bestaande objecten, vorig jaar was dit nog in negen regio s het geval. Opnamevolume De Nederlandse kantorenmarkt noteert een positief transactievolume in Desondanks ligt de kantooropname nog wel onder de grens van één miljoen vierkante Kantorenmarkten 2014 Nederland 19

20 Nederland in 2013 meter. In het afgelopen jaar is in de 24 onderzochte regio s vierkante meter kantoor opgenomen. Hierbij zijn alle transacties genoteerd vanaf 500 vierkante meter in de vier grote steden en vanaf 250 vierkante meter in de overige regio s. In vergelijking met vorig jaar is sprake van een opnamestijging van 19%. Het lage transactieniveau in 2012 zorgt voor deze sterke procentuele stijging. Wanneer wordt vergeleken met het vijfjaarlijkse gemiddelde dan is sprake van een lichte daling van 2%. Net als vorig jaar zorgen de vier grote steden ook in het afgelopen jaar voor 63% van de totale opname in Nederland. Binnen de vier grote steden is in 2013 in totaal vierkante meter kantoorruimte verkocht of verhuurd. Vergelijkend met een jaar geleden is vierkante meter meer verhuurd. Daarmee is sprake van een toename van 18% in vergelijking met Alle vier de grote steden dragen bij aan dit positieve transactievolume. Amsterdam kent traditiegetrouw het hoogste transactievolume, in het afgelopen jaar is in deze regio vierkante meter kantoor opgenomen. Voor het tweede jaar op rij is ook het opnamevolume in de regio Den Haag aan een aanzienlijke stijging onderhevig. In heel 2013 is hier vierkante meter kantoor opgenomen, een toename van 38% op jaarbasis. Vorig jaar werd reeds een stijging van het transactieniveau genoteerd, te weten 39%. Den Haag Nieuw Centrum is een aantrekkelijke vestigingslocatie voor bedrijven. Diverse grote transacties vinden plaats in het Beatrixkwartier en rondom Den Haag Centraal Station. In de overige regio s is in 2013 in totaal vierkante meter kantoorruimte verkocht of verhuurd. Vergelijkend met het hieraan voorafgaande jaar is sprake van een toename van 20%, oftewel vierkante meter kantoor. In de regio s Arnhem, Groningen, Hengelo en Heerlen is in het afgelopen jaar minder kantoor opgenomen dan het jaar hiervoor. Verder noteren Enschede en Nijmegen in 2013 een gelijk transactieniveau als in dezelfde periode een jaar geleden. Alle overige deelgebieden registreren in het Opname van kantoorruimten (x m²) Take-up of office space (x square metres of lettable floor area) Regio Region Amsterdam Den Haag The Hague Utrecht Rotterdam Totaal grote steden Amersfoort Den Bosch Eindhoven Enschede Nijmegen Arnhem Zwolle Drechtsteden Almere Deventer Apeldoorn Tilburg Breda Groningen Maastricht Assen Sittard Hengelo Leeuwarden Heerlen Totaal overig Totaal Nederland Nederland Kantorenmarkten 2014