Verhuizen in de crisis

Transcriptie

1 Frans Schilder Johan Conijn Juli 2013

2

3 Frans Schilder Johan Conijn In opdracht van: Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM ASRE research papers ISSN ASRE Research Center Amsterdam School of Real Estate Postbus AC Amsterdam T F research@asre.nl

4

5 Inhoudsopgave Samenvatting 3 1 Inleiding 4 2 Verhuizen in een markt in crisis Verhuizen Belemmeringen Concluderend 9 3 Probleemstelling Data 10 4 Starters en doorstromers in kaart Opdrogende verhuisstromen Wens of mogelijkheid? Ventiel op de woningmarkt? Concluderend 17 5 Restschuld en de stagnerende doorstroming Model Resultaten Veranderende doorstroming Veranderende verhuispatronen: verhuisketens Concluderend 26 6 Conclusie: is er sprake van een stuwmeer? 27 Literatuur 28 Amsterdam School of Real Estate 1

6 Amsterdam School of Real Estate 2

7 Samenvatting Sinds de financiële crisis wordt er veel minder verhuisd in de koopsector dan in de periode daarvoor. Het stilvallen van de koopwoningmarkt lijkt voornamelijk een gevolg te zijn van vraaguitval bij doorstromers. In absolute aantallen is de terugval in woningtransacties het grootst bij huishoudens in de leeftijdscategorie en De ontwikkeling van het aantal huishoudens onder water over de afgelopen jaren hangt sterk samen met de afname van de doorstroming op de woningmarkt. Als verondersteld wordt dat de restschuldproblematiek vooralsnog hardnekkig is, zou er in plaats van een stuwmeer aan uitgestelde verhuizingen wel eens sprake kunnen zijn van afgestelde verhuizingen. Het aantal transacties in de koopsector is erg gedaald. Wensen van huishoudens zijn echter niet zo sterk afhankelijk van de crisis: iedere starter en doorstromer droomt van een volgende stap op de woningladder, of er nu sprake is van crisis of niet. Met enige hoop kan gekeken worden naar het inhalen van al deze uitgestelde verhuizingen zodra het stof van de crisis wat is gaan liggen. Dit lijkt echter valse hoop te gaan worden. In tegenstelling tot wat doorgaans aangenomen wordt blijken starters in min of meer gelijke getalen de woningmarkt te betreden als voor de crisis. Het grootste probleem op de woningmarkt ligt voornamelijk bij de doorstromers. Huishoudens die in andere marktomstandigheden door zouden stromen verhuizen nu massaal niet. Een belangrijke verklaring hiervoor kan in de restschuld gevonden worden. Eén op vier van de potentiële doorstromers van nu staat onder water en kan of wil dientengevolge niet verhuizen. Er wordt duidelijk minder verhuisd dan voor de crisis. Of deze verhuizingen ingehaald gaan worden is twijfelachtig. De restschuld die de afgelopen jaren is ontstaan als gevolg van geen of te weinig aflossingen op de hypotheek en dalende woningprijzen belemmert de verhuismogelijkheden en verhuismobiliteit. Voor de vraag of deze generatie eigenaren nog zal verhuizen moet gekeken worden naar de gedragsreactie bij restschuld. Het is nu nog onduidelijk hoe eigenaar-bewoners met een restschuld om willen gaan: blijven zij zitten en lossen zij geleidelijk af, of financieren zij hun verlies en verplaatsen het zo naar voren in de tijd? Over de exacte omvang van groepen huishoudens en hun voorkeuren met betrekking tot de restschuld ontbreekt het op dit moment aan voldoende data. Amsterdam School of Real Estate 3

8 1 Inleiding Het zijn moeilijke tijden op de woningmarkt. Vooral in de koopsector worden huishoudens geconfronteerd met omstandigheden die tot vijf jaar geleden haast ondenkbaar waren. In de huursector is tot voor het meest recente regeerakkoord relatief weinig veranderd. Als er iets is veranderd in de huursector is het dat de populariteit van huren, onder invloed van de recente malaise in de koopsector, wat toe lijkt te nemen (zie bijvoorbeeld het rapport Wonen in ongewone tijden, BZK, 2013). Tegelijkertijd stijgt het huurniveau vanaf dit jaar duidelijk sneller dan voorheen als gevolg van de inkomensafhankelijke huurprijsstijgingen. Er kunnen niet meer huishoudens de woningmarkt op dan dat er woongelegenheden zijn; vol is vol. De tijd staat echter niet stil: jongeren worden ouder en willen een eigen woonruimte. De aangeboden woonruimte in de koopsector wordt echter niet ingevuld; het aantal transacties in de koopsector is al enkele jaren fors lager dan voorheen. De huursector biedt tegelijkertijd lang niet voor iedereen een alternatief. In het rapport Wonen in ongewone tijden van het Ministerie van BZK (2013) wordt dan ook de vraag gesteld: Waar blijven die extra huishoudens?. In het rapport worden drie factoren genoemd die helpen deze situatie te begrijpen: 1. de bewoning van onzelfstandige eenheden, 2. thuiswonende kinderen en 3. uitgestelde echtscheidingen. De genoemde factoren bieden inderdaad een ventiel voor de woningmarkt dat het mogelijk maakt dat er (tijdelijk) meer huishoudens zijn dan woongelegenheden. Op de lange termijn zullen deze huishoudens hun uitgestelde verhuiswens toch willen realiseren. Er is derhalve mogelijk een potentieel stuwmeer aan gewenste, maar uitgestelde verhuizingen op de Nederlandse woningmarkt. In dit onderzoek wordt op basis van onder meer het nieuwe WoON-databestand een beschrijvende analyse gemaakt van verhuisgedrag van huishoudens kort voor en sinds de crisis. Aan de hand van de beschrijvende analyse wordt een inschatting gemaakt van het potentiële stuwmeer aan verhuizingen en de implicaties hiervan voor de koopsector. Tot slot wordt gezocht naar een verklaring van het veranderende verhuispatroon in de koopsector. Amsterdam School of Real Estate 4

9 2 Verhuizen in een markt in crisis De woningmarkt is sterk veranderd in de afgelopen tijd. De financiële crisis, en de woningmarktcrisis die hierop volgde in Nederland hebben een grote invloed op het verhuisproces. In dit Hoofdstuk beschrijven we kort hoe en waarom huishoudens verhuizen en hoe de recente ontwikkelingen dit proces beïnvloeden. 2.1 Verhuizen De kenmerken van een woning zijn lastig aan te passen. Of in ieder geval, er zitten duidelijke grenzen aan. Daar waar bij een eengezinswoning een aanbouw of een dakkapel nog enige soelaas kan bieden bij een wat veranderende woonwens loopt een eigenaar van een appartement al een stuk sneller tegen beperkingen aan. Verhuizen is daardoor vaak een voor de hand liggende manier om de woonconsumptie aan te passen aan de woonwens. Wanneer de veranderende woonwens betrekking heeft op een andere woonomgeving is verhuizen in ieder geval de enige optie. Veel verhuizingen daarentegen hebben niet zozeer te maken met een zekere onvrede over de woning, maar met veranderingen in de samenstelling van het huishouden (Clark & Onaka, 1983). De ontwikkeling van een huishouden en de vraag naar woondiensten die daarbij hoort is een relatief voorspelbaar traject. In de wetenschappelijke literatuur is hier veel over geschreven sinds het eerste werk over mobiliteit van huishoudens van Rossi (1955). Dit voorspelbare traject is een generalisering van een wooncarrière en past niet alle huishoudens. Toch kan gesteld worden dat de meeste huishoudens een min of meer vergelijkbare ontwikkeling doormaken waarbij op enig moment de eerste stap op de woningmarkt gezet wordt: kinderen verlaten het ouderlijk huis en beginnen hun eigen wooncarrière. Als de start op de woningmarkt niet samen met een ander persoon is gedaan, dan volgt dit als een tweede stap: jongeren gaan samenwonen. Mogelijk gaat het samenwonen gepaard met een verhuizing naar een nieuwe woning. Na enige tijd heeft er gezinsuitbreiding plaats en worden er kinderen geboren. De gezinsuitbreiding is vaak een stimulans om te verhuizen naar een andere woning. Later, indien de eigen kinderen uit huis gaan om hun eigen wooncarrière te beginnen, blijft het huishouden met een leeg nest achter. Vaak blijven huishoudens toch nog lang in de woning. Wanneer het huishouden ouder wordt, wordt vaak nog verhuisd naar een woning die meer geschikt is voor bewoning door ouderen. Uiteindelijk verlaat het huishouden de woningmarkt. Huishoudensvorming en verandering is een relatief autonoom proces dat betrekkelijk los staat van de woningmarkt en de economie. Morrow-Jones & Wenning (2005) geven aan dat onder meer de huishoudensamenstelling en veranderingen daarin een belangrijke voorspeller zijn voor verhuizingen. Mulder en Wagner (1998) vinden dat huishoudensvorming en uitbreiding belangrijke voorspellers zijn voor huishoudens bij het betrekken van de eerste koopwoning. De invulling van de woonwens daarentegen is wel afhankelijk van de woning- en kapitaalmarkt en de vele fricties die daarmee samenhangen. Retsinas (2013) geeft daarom aan dat de economische Amsterdam School of Real Estate 5

10 omstandigheden wel degelijk van invloed kunnen zijn op de timing van huishoudens om de woningmarkt te betreden. In de volgende paragraaf wordt daarom ingegaan op enkele fricties die verhuizingen kunnen belemmeren. Specifiek wordt daarbij gekeken naar de veranderende economische omstandigheden van de laatste jaren. 2.2 Belemmeringen Zelfs zonder crisis zijn er belemmeringen voor huishoudens om al hun woonwensen te realiseren. De belangrijkste beperking waar huishoudens tegen aan lopen is de financiering van hun gewenste woonconsumptie (Ortalo-Magné & Rady, 2006). Immers, weinig huishoudens kunnen de grootste investering in hun leven zomaar uit eigen zak betalen. Om toch de gewenste investering te kunnen doen wordt een hypothecaire lening afgesloten bij een bank. De omvang van de lening hangt voor een belangrijk deel af van het inkomen en het vermogen. Aangezien jonge huishoudens doorgaans een lager inkomen en vermogen hebben dan oudere huishoudens kunnen zij minder lenen. Op de Nederlandse woningmarkt zijn de belemmeringen voor huishoudens sinds enkele jaren toegenomen, althans ten opzichte van de jaren voor de crisis. De oorzaak hiervan is dat de kredietverstrekking sinds de crisis minder ruimhartig is geworden. Voorbeelden van deze beperkingen zijn het aanscherpen van de maximale verhouding tussen de lening en het inkomen (LTI), de invoering van aflossingsverplichtingen en de beperking van de verhouding tussen lening en waarde van het onderpand (LTV). Huishoudens kunnen daardoor met een zelfde inkomen nu minder lenen dan voorheen.. Amsterdam School of Real Estate 6

11 Figuur 2.1: Prijs- en transactieontwikkeling, (index; 2000 = 100) Bron: CBS Statline Naast financiële belemmeringen werpt de crisis ook andere beperkingen aan het verhuisgedrag op. Immers, Nederlandse eigenaar-bewoners worden voor het eerst in 25 jaar geconfronteerd met dalende huizenprijzen. De prijsdaling op de Nederlandse koopwoningmarkt is fors, maar verloopt geleidelijk. Prijsdalingen vertalen zich bij eigenaar-bewoners in een vermogensverlies. In totaal heeft de Nederlandse eigenaarbewoner al ongeveer 20% van het nominale eigen vermogen in de koopwoning zien verdampen. Genesove en Mayer (2003) tonen aan dat eigenaar-bewoners grote moeite hebben hun woning te verkopen tegen een lagere prijs dan zij er zelf voor betaald hebben. Doorstromers die niet hoeven verhuizen, zullen dat waarschijnlijk ook niet doen in de huidige markt. Prijsdalingen hebben daardoor een remmende werking op de mobiliteit. Voor starters geldt dat het rationeel is om even te wachten bij prijsdalingen. Immers, tegen een koopprijsdaling van enkele procenten valt niet op te sparen. Het uitstellen van een start op de koopwoningmarkt levert een potentiële eigenaar-bewoner op deze manier geld op. Amsterdam School of Real Estate 7

12 Figuur 2.2: Lopend aanbod en verkooptijd, (index; 2000 = 100) Bron: NVM De onzekerheid op de koopwoningmarkt leidt er onder meer toe dat het aanbod aan koopwoningen zeer sterk is toegenomen. Potentiële doorstromers willen eerst hun huidige woning verkopen voordat zij een nieuwe woning kopen. Voor de crisis maakten eigenaar-bewoners zich aanmerkelijk minder zorgen over het kunnen verkopen van de eigen woning. Het verkopen van woningen ging voor de crisis ook duidelijk eenvoudiger dan de laatste jaren. Uit Figuur 2.2 blijkt de sterke toename van de gemiddelde verkooptijd van woningen. Uit de marktontwikkelingen volgt een somber beeld van de koopsector. De omstandigheden op de hypotheek- en woningmarkt hebben een negatief effect op de mobiliteit in de koopsector. De beperking van de leencapaciteit van huishoudens heeft zeker op de korte termijn een beperkende invloed op de mobiliteit. De overige beschreven factoren dragen ook niet bij aan een goede doorstroming op de koopmarkt. Het lijkt er dus op dat de economische omstandigheden huishoudens stimuleren om de verhuizing naar een (nieuwe) koopwoning uit te stellen. Amsterdam School of Real Estate 8

13 2.3 Concluderend De financiële crisis is duidelijk niet aan de koopwoningmarkt voorbij gegaan. Zoals beschreven in dit Hoofdstuk wordt het verhuisgedrag van huishoudens tot op zekere hoogte bepaald door economische omstandigheden. Onder druk van deze economische ontwikkelingen, met name de prijsdaling in de koopsector, is het aantal verhuizingen sterk afgenomen. Tegelijkertijd echter zijn er autonome ontwikkelingen bij huishoudens die verhuizingen op gang brengen; deze ontwikkelingen staan vanzelfsprekend niet stil. Dit roept de vraag op in welke mate de verhuizingen als gevolg van autonome ontwikkelingen bij huishoudens onder druk van het slechte economische gesternte hun gewenste verhuizingen hebben uitgesteld. Indien huishoudens gewenste verhuizingen massaal uitgesteld hebben, hetgeen het geval lijkt te zijn op basis van de daling van het aantal transacties, zou er sprake kunnen zijn van een stuwmeer aan verhuizingen. Bij een herstel van de economische omstandigheden zouden deze huishoudens de barrières die hen nu weerhouden te verhuizen kunnen slechten om alsnog hun woonwensen te realiseren. Om inzicht te krijgen in de omvang van deze groep huishoudens en de waarschijnlijkheid waarmee deze huishoudens bij herstel van de markt gaan verhuizen, wordt onderzocht hoe verhuizingen op de Nederlandse woningmarkt veranderd zijn sinds de crisis. Hiertoe wordt in Hoofdstuk 3 een korte beschrijving gegeven van de probleemstelling van dit onderzoek en gebruikte methoden en data. Hoofdstuk 4 geeft een beschrijving van het verhuisproces voor en tijdens de crisis. In Hoofdstuk 5 wordt een verklaring gezocht voor de verandering in het verhuisproces gedurende de crisis. Hoofdstuk 6 concludeert en geeft antwoord op de vraag of er sprake is van een stuwmeer aan verhuizingen op de koopwoningmarkt. Amsterdam School of Real Estate 9

14 3 Probleemstelling In dit onderzoek wordt beschreven in welke mate het verhuisgedrag van huishoudens over tijd is veranderd. Hierbij wordt in het bijzonder gekeken naar de koopwoningmarkt en naar de veranderingen sinds de financiële crisis. De probleemstellingen in dit onderzoek luiden daarom: 1. Hoe is de mobiliteit in de koopsector veranderd sinds het begin van de financiële crisis? 2. Wat zijn de oorzaken van de veranderde verhuismobiliteit? Dit rapport beschrijft en verklaart hoe gedurende de afgelopen tien jaar starters en doorstromers toegetreden en verhuisd zijn op de woningmarkt. 3.1 Data De meeste analyses en beschrijvingen in het onderzoek worden uitgevoerd aan de hand van de databestanden van het woningbehoeftenonderzoek. Om veranderingen vanaf het uitbreken van de financiële crisis inzichtelijk te maken gebruiken we niet alleen het nieuwste bestand, WoON2012, maar ook oudere bestanden uit 2002, 2006 en De databestanden van het woningbehoeftenonderzoek bevatten een grote hoeveelheid gegevens van huishoudens op het gebied van het wonen, zoals kenmerken van de vorige en huidige woning en huishoudenkenmerken. De verschillende databestanden sluiten niet volledig op elkaar aan; huishoudens zijn niet op record-niveau aan elkaar te koppelen. Wel is het mogelijk om op hoger aggregatie-niveau uitspraken te doen over ontwikkelingen op de woningmarkt. Tot slot wordt er in de verklaring van de ontwikkeling van de doorstroming gebruikt gemaakt van aanvullende gegevens van het CBS en ABF. Amsterdam School of Real Estate 10

15 4 Starters en doorstromers in kaart In dit Hoofdstuk worden de verhuisstromen gedurende de periode in kaart gebracht. Hierbij wordt zowel gekeken naar starters en instromers in de koopsector in deze periode, als naar de ontwikkeling van de doorstroming binnen de koopsector. De positie van de starter op de woningmarkt is ondanks beperkingen aan de leencapaciteit als gevolg van de dalende huizenprijzen verbeterd (Schilder en Conijn, 2013). Hoewel de koopsector betaalbaarder is geworden voor starters, is het perspectief voor doorstromers door de prijsdalingen aanmerkelijk minder rooskleurig. Potentiële restschulden en de onzekerheid over de verkoopbaarheid van de eigen woning dragen bij aan de moeilijke positie van potentiële doorstromers. De vraag is hoe als gevolg van de veranderende economische omstandigheden het verhuisgedrag van huishoudens in de koopsector is veranderd. Van belang is op te merken dat we bij de interpretatie van de resultaten uitgaan van de huidige economische omstandigheden. Grote veranderingen, zoals plotselinge prijsstijgingen of ingrijpende beleidswijzigingen, zouden de gevolgtrekkingen in een ander daglicht stellen. Er is, op basis van wat nu bekend is, echter geen reden om aan te nemen dat de economische omstandigheden op korte termijn ingrijpend verbeteren. 4.1 Opdrogende verhuisstromen De verslechterde omstandigheden op de koopwoningmarkt vertalen zich in duidelijk minder verhuizingen in en naar de koopsector. Het aantal transacties neemt immers niet voor niets zo drastisch af. Naast een duidelijk afname van het aantal gerealiseerde verhuizingen heeft de crisis ook invloed op de gewenste verhuizingen in en naar de koopsector. Figuur 4.1: Ontwikkeling aantal verhuizingen in de koopsector, in duizenden per jaar, Amsterdam School of Real Estate 11

16 Figuur 4.1 toont de ontwikkeling van het aantal verhuizingen naar type verhuizer. Meest opvallend aan Figuur 4.1 is, in lijn met de gerapporteerde cijfers uit het WoON-rapport van het ministerie, dat het aantal starters niet noemenswaardig is afgenomen tijdens de crisis. Hetzelfde geldt voor de semi-starters. Het aantal doorstromers daarentegen kent een zeer sterke daling in de periode ten opzichte van de periode daarvoor. Vooral de doorstroming binnen de koopsector is drastisch verminderd. Ook het aantal huishoudens dat een huurwoning achter laat en de koopsector instroomt is afgenomen. Opvallend hieraan is vooral het feit dat deze trend al voor de crisis op de woningmarkt is ingezet. De daling van het aantal transacties in de koopsector moet dan ook voornamelijk gezocht worden in de afname van het aantal doorstromers binnen de koopsector. Het totaal aantal transacties in de koopsector op basis van de gegevens van het Kadaster is uit te splitsen naar leeftijdsgroep. De gegevens van het Kadaster omvatten de bestaande woningvoorraad, dus exclusief nieuwbouw. Hieruit blijkt dat het aantal verhuizingen in alle leeftijdsgroepen gedaald is. Het relatieve aantal transacties van jongere huishoudens voor en tijdens de crisis is nagenoeg gelijk. Echter, jongere huishoudens (die potentieel voor de eerste keer gaan doorstromen) vormen wel met grote afstand de grootste groep transacties in de koopsector. De terugval in het aantal transacties in de koopsector valt daardoor voornamelijk toe te schrijven aan vraaguitval bij eigenaar-bewoners in de leeftijdscategorieën en Figuur 4.2: Aantal kooptransacties bestaande woningvoorraad, naar leeftijdscategorie, Bron: Kadaster In tegenstelling tot de ontwikkeling van het aantal doorstromers op de woningmarkt veranderen de karakteristieken van de onderscheiden groepen verhuisden nauwelijks over tijd. In Tabel 4.1 worden enkele kenmerken van verhuisde en niet-verhuisde huishoudens samengevat per editie van het woningbehoeftenonderzoek. Het inkomen van de doorstromers stijgt iets over tijd en de gemiddelde woningprijs volgt het algemene beeld van de koopwoningprijs: een stijging tot 2009 en een daling in De gemiddelde financiering van de woning stijgt, niet alleen ten opzichte van de waarde van de woning, maar ook ten opzichte van het inkomen. Deze trend is overigens bij alle groepen huishoudens zichtbaar. Amsterdam School of Real Estate 12

17 Tabel 4.1: Kenmerken huishoudens, naar woningmarktgedrag, n (dzd) Leeftijd Inkomen (dzd ) Waarde woning (dzd ) LTV LTI n (dzd) Leeftijd Inkomen (dzd ) Waarde woning (dzd ) Niet verhuisd ,49 2, ,55 2,6 Koopstarter ,93 3, ,03 4,29 Semi-starter koop Doorstromer koop Doorstromer huur ,94 4, ,92 4, ,88 3, ,83 4, ,01 3, ,00 4,13 n (dzd) Leeftijd Inkomen (dzd ) Waarde woning (dzd ) LTV LTI n (dzd) Leeftijd Inkomen (dzd ) Waarde woning (dzd ) Niet verhuisd ,64 3, ,77 3,56 Koopstarter ,08 5, ,11 4,97 Semi-starter koop Doorstromer koop Doorstromer huur ,97 4, ,00 4, ,86 4, ,96 4, ,07 4, ,14 4,71 LTV LTV LTI LTI Amsterdam School of Real Estate 13

18 4.2 Wens of mogelijkheid? Het is moeilijk om onderscheid te maken tussen niet meer willen verhuizen en niet meer kunnen verhuizen. Immers, de uitkomst is in beide gevallen gelijk: huishoudens verhuizen niet. Zonder gegevens over acceptaties van hypotheekaanvragen blijft het onduidelijk of huishoudens niet verhuizen omdat ze onzeker zijn over de woningmarkt of dat banken het huishouden geen hypotheek kunnen of willen verstrekken. Ook zou er nog sprake kunnen zijn van een zelf-selecterend mechanisme op de woningmarkt: huishoudens vermoeden niet in aanmerking te komen voor een hypotheek vanwege bijvoorbeeld een restschuld en gaan daardoor niet naar de bank. We hebben geen beschikking over data over hypotheekaanvragen en de ontwikkeling daarin sinds de crisis. Wel is het mogelijk om met het woningbehoeftenonderzoek te kijken hoe de wens om te verhuizen is ontwikkeld sinds de crisis. Figuur 4.3: Verhuiswens bij huishoudens in de koopsector, naar restschuldsituatie, De gegevens die gebruikt zijn voor bovenstaande Figuur zijn gebaseerd op de vraag of huishoudens al dan niet binnen twee jaar willen verhuizen. Een positief antwoord op deze vraag betekent natuurlijk niet dat huishoudens ook daadwerkelijk verhuizen in de gestelde periode. Niettemin toont Figuur 4.3 dat de verhuiswens in de koopsector in ieder geval niet negatiever aan het worden is. Het aantal huishoudens met een restschuld dat beslist niet wil verhuizen daalt. Tegelijkertijd stijg het aantal huishoudens met een restschuld dat wel wil verhuizen. Bij huishoudens zonder restschuld is het aantal huishoudens dat wel wil verhuizen constant en het aantal huishoudens dat niet wil verhuizen neemt af. Amsterdam School of Real Estate 14

19 4.3 Ventiel op de woningmarkt? In de inleiding van dit rapport is de bevinding over de ontwikkeling van het aantal huishoudens en de woningvoorraad uit het rapport Wonen in ongewone tijden (2013) opgenomen. In het rapport wordt gesteld dat de ontwikkeling van het aantal huishoudens sneller gaat dan de ontwikkeling van de voorraad (p. 23). De woningmarkt biedt vanwege de inelasticiteit van het aanbod weinig ventielen waarlangs deze huishoudens zich kunnen vestigen op de woningmarkt. Huishoudens kunnen vaker wonen in onzelfstandige woonruimten, kinderen kunnen langer thuis blijven en echtscheidingen kunnen worden uitgesteld. In Figuur 4.4 wordt de ontwikkeling van het aantal onzelfstandig wonende huishoudens getoond. Figuur 4.4: Onzelfstandig wonende huishoudens, Het aantal huishoudens dat onzelfstandig woont, dat wil zeggen in een onzelfstandige wooneenheid, inwonend of in een bewoonde andere ruimte, is als percentage van het totaal aantal huishoudens nagenoeg constant. Tussen de periode en de periode neemt het percentage met een tiende van een procentpunt toe. Het absolute aantal huishoudens dat onzelfstandig woont neemt wel flink toe, maar alleen als gevolg van het feit dat het totaal aantal huishoudens toeneemt. Het is dus de vraag in hoeverre de toename van het aantal onzelfstandig wonende huishoudens dat waargenomen wordt een signaal is voor stagnerende verhuizing naar de woningmarkt. Immers, er zijn ook huishoudens die geen behoefte hebben aan een zelfstandige woonruimte. Bij een toename van het aantal huishoudens mag dan ook verwacht worden dat het aantal huishoudens dat die behoefte kennelijk niet heeft ook toeneemt. Een tweede ventiel dat genoemd wordt is het mogelijk langer inwonen van kinderen. In Figuur 4.5 wordt het aantal kinderen in huishoudens en het aantal huishoudens met thuiswonende kinderen ouder dan 18 jaar getoond. Uit de data blijkt weinig bewijs voor het feit dat jongeren massaal bij hun ouders blijven wonen. Het aantal kinderen (ongeacht leeftijd) dat bij hun ouders woont is redelijk stabiel in het afgelopen decennium: ongeveer 4,6 miljoen. Het percentage huishoudens met kinderen ouder dan 18 jaar in huis is ook constant; net iets onder 12 procent. Amsterdam School of Real Estate 15

20 Figuur 4.5: Thuiswonende kinderen in huishoudens, Bron: CBS Statline (kinderen in huishoudens); WBO/WoON Noot: de data van de WBO/WoON is lineair geïnterpolleerd voor weergave Het derde ventiel dat genoemd wordt is een mogelijk uitstel van een echtscheiding. Hoe belangrijk dit ventiel is voor de woningmarkt is maar zeer de vraag. Het aantal echtscheidingen is niet veranderd sinds de crisis. In ieder geval is de constante ontwikkeling van huishoudenvorming door echtscheiding een duidelijk teken dat de forse daling van het aantal transacties in de koopsector hierdoor niet verklaard kan worden. Figuur 4.6: Echtscheidingen in Nederland, Bron: CBS Statline Amsterdam School of Real Estate 16

21 4.4 Concluderend De koopwoningmarkt in 2012 is radicaal anders dan 10 jaar geleden. Eén van de meest opmerkelijke verschillen is het aantal transacties. Daar waar eerder bleek dat de prijs redelijk geleidelijk daalt vanaf de piek van de markt, is het aantal transacties plots gedaald. Het WoON-rapport Wonen in ongewone tijden toont aan dat vooral het aantal verhuizingen binnen de koopsector fors is afgenomen. Een verkennende analyse van verhuizingen in dit Hoofdstuk bevestigt de beschrijvingen uit het WoON-rapport. Het aantal starters dat de koopsector heeft betreden is redelijk crisis-bestendig gebleken. Het aantal doorstromers binnen de koopsector is echter gehalveerd en het aantal doorstromers dat de koopsector betreedt vanuit de huursector is ook afgenomen. De trend van verminderde instroom vanuit de huursector is echter al voor de crisis ingezet. Gegevens van het Kadaster tonen dat vooral de jongere huishoudens weggevallen zijn van de markt, in ieder geval in absolute aantallen. De trend van afnemende aantallen verhuizingen doet zich immers over de hele breedte van de markt voor. De vraaguitval onder (potentiële) kopers leidt er niet toe dat de kenmerken van eigenaar-bewoners sterk veranderen. De enige trend die zich in de afgelopen 10 jaar duidelijk heeft voorgedaan is de toename van de financiering. Huishoudens in de koopsector hebben over tijd een hogere lening ten opzichte van zowel de waarde van de woning als ten opzichte van het bruto inkomen. De daling van het aantal transacties kan verschillende oorzaken hebben. Het is niet mogelijk om op basis van de beschikbare gegevens een onomstotelijke uitspraak te doen over de oorzaak van het terugvallen van het aantal transacties. Huishoudens kunnen bijvoorbeeld hun verhuiswens uitstellen of geconfronteerd worden (of zich geconfronteerd voelen) met restschulden en de beperkte financierbaarheid daarvan. Op basis van verschillende gegevens wordt aannemelijk gemaakt dat hiervan geen sprake is. Er wonen sinds de crisis niet ineens veel meer kinderen thuis, er zijn niet veel minder echtscheidingen en huishoudens met een restschuld lijken niet minder verhuisgeneigd dan voor de crisis. De vraag is derhalve wat dan wel een mogelijke verklaring is voor de sterke daling van het aantal transacties. Een mogelijke verklaring voor het verminderd aantal transacties kan deels gevonden worden in de vraaguitval bij jongeren. Duidelijk is dat het grootste aantal transacties worden gerealiseerd door huishoudens in de leeftijd en Juist in deze groepen is de terugval in het aantal transacties het grootst. Deze groep huishoudens blijkt uit eerder onderzoek ook het meest met restschulden geconfronteerd te worden. Aangezien huishoudens met restschulden niet minder lijken te willen verhuizen, zou het kunnen zijn dat de restschuld wellicht moeilijk te financieren is met minder transacties als gevolg. De relatie tussen restschuld en verhuismobiliteit wordt in Hoofdstuk 5 onderzocht. Amsterdam School of Real Estate 17

22 5 Restschuld en de stagnerende doorstroming De doorstroming op de Nederlandse koopwoningmarkt stagneert zeer sterk in de huidige crisis. Een belangrijke verklaring voor het uitvallen van de vraag naar koopwoningen door potentiële doorstromers zou kunnen liggen in de restschuld. In dit Hoofdstuk wordt aan de hand van een regressie-model de relatie tussen de restschuld en doorstroming op de woningmarkt onderzocht. Restschuld kan een sterke belemmering vormen voor een gewenste verhuizing. Immers, het financieren van een nieuwe woning blijkt in de praktijk moeilijk indien een eigenaar-bewoner ook een restschuld moet meefinancieren. Met name de hoge druk op snelle aflossing van de restschuld en mogelijk een hogere rente legt een behoorlijke druk op de financieringsmogelijkheden van eigenaar-bewoners. Als alle huishoudens met een potentiële restschuld niet kunnen verhuizen als gevolg van de onmogelijkheid om de restschuld mee te financieren in hun nieuwe woning, dan valt een zeer aanzienlijk deel van de huishoudens in de koopsector uit als mogelijke doorstromer. Immers, in het derde kwartaal van 2012 hadden huishoudens een potentiële restschuld: ruim 20 procent van alle eigenaar-bewoners. Tegelijkertijd kan de dreiging van de restschuld al voldoende zijn voor huishoudens om niet meer te willen verhuizen. Uit wetenschappelijk onderzoek blijkt dat eigenaarbewoners maar weinig bereid zijn om een verlies op hun woning te nemen (b.v. Genesove & Mayer, 2001). Het is dus mogelijk dat zelfs indien huishoudens met een potentiële restschuld hun verlies zouden kunnen financieren, zij dit alsnog niet willen. In dat geval is nog steeds de restschuld de belemmerende factor in de doorstroming, al is dat dan niet doordat rantsoenerende banken geen krediet verstrekken. We hebben geen gegevens over hypotheekaanvragen door consumenten met een potentiële restschuld. Bovendien zal er sprake zijn van enige zelfregulerende uitsortering: eigenaar-bewoners die willen verhuizen, maar verwachten geen hypotheek te kunnen krijgen zullen mogelijk niet zo gauw een hypotheekaanvraag doen. Niettemin valt met onze gegevens niet met zekerheid te zeggen in welke mate de vraaguitval bij doorstromers door terughoudende financiering wordt veroorzaakt. Het is echter op basis van de ontwikkeling van de verhuisgeneigdheid en het aantal transacties bij jongere huishoudens onwaarschijnlijk dat de terugval in doorstroming alleen door verliesontwijkend gedrag kan worden verklaard. De relatie tussen de verhuismobiliteit en de restschuld wordt in een eenvoudig regressiemodel onderzocht. Amsterdam School of Real Estate 18

23 5.1 Model Het is buitengewoon lastig om de relatie tussen de restschuld en het stilvallen van de koopsector aan te tonen. Het ontbreekt aan voldoende gegevens over de financiële positie van huishoudens voor de meest recente verhuizing om de relatie direct te toetsen. De relatie tussen de restschuldproblematiek en het uitvallen van verhuizingen moet derhalve indirect worden onderzocht. Het alternatief dat in dit onderzoek wordt gehanteerd om de relatie tussen verhuizingen en restschuld te toetsen bestudeert als gevolg van de data- en modelproblemen regionale verschillen. Hierbij is de aanname dat in regio s met relatief veel restschulden (uitgedrukt in aantallen huishoudens onder water) een relatief grote afname van het aantal verhuizingen zullen kennen. Het model maakt gebruik van de datasets van het woningbehoeftenonderzoek. Hierbij wordt het aantal doorstromers in de koopsector verklaard door de omvang van de koopsector, het aantal huishoudens onder water en het aantal huishoudens jonger dan 40 jaar. Amsterdam School of Real Estate 19

24 5.2 Resultaten In het model testen we de samenhang tussen het relatieve aantal huishoudens met een potentiële restschuld in een Corop-regio en het aantal doorstromers in een Coropregio. Het aantal huishoudens met een potentiële restschuld en het aantal doorstromers is daarbij uitgedrukt als percentage van het aantal eigenaar-bewoners in de Corop-regio. Daarbij maken we gebruik van de gegevens van de woningbehoeftenonderzoeken. We schatten het regressie-model met twee verschillende specificaties: de resultaten hiervan worden weergegeven in Tabel 5.1. Tabel 5.1: Samenhang potentiële restschuld en doorstroming Coëfficiënt Std. Error P Model 1 Model 2 Model 1 Model 2 Model 1 Model 2 Aantal huishoudens met restschuld -0,144 0,023 0,022 0,032 0,000 0,476 Aantal huishoudens jonger dan 40 0,120 0,038 0,028 0,026 0,000 0,144 Jaar (ref. = 2002) ,012 0,003 0, ,013 0,005 0, ,042 0,006 0,000 Constante 0,040 0,059 0,009 0,008 0,000 0,000 R-kwadraat 0,336 0,551 0,017 0,014 N Model 1, de specificatie waarin geen dummies voor de verschillende jaren is opgenomen, toont een duidelijke negatieve samenhang tussen het aantal huishoudens met een potentiële restschuld en het aantal huishoudens dat recent verhuisd is binnen de koopsector. Meer jongere huishoudens in een regio zorgt juist voor meer verhuizingen. Het model verklaart ruim 33 procent van de variantie in de data. Indien er wel variabelen worden opgenomen voor de jaren, zoals gedaan in Model 2, verandert het beeld. De samenhang tussen restschuld en doorstroming is dan niet meer significant. Het model verklaart de variantie in de data beter dan Model 1. De resultaten van de model-schattingen op basis van de data van het woningbehoeften-onderzoek geven een wisselend beeld. Dit komt doordat de ontwikkeling van het aantal huishoudens met een potentiële restschuld erg sterk samenhangt met de tijd. In Figuur 5.1 is deze relatie weergegeven. De gegevens in Figuur 5.1 geven alleen de samenhang weer tussen het aantal huishoudens met een potentiële restschuld en het aantal recente verhuizingen in de koopsector; de resultaten in Figuur 5.1 zijn niet gecorrigeerd voor het aantal huishoudens jonger dan 40. Amsterdam School of Real Estate 20

25 Figuur 5.1: Doorstroming eigenaar-bewoners in de koopsector, Op de y-as is het relatief aantal huishoudens onder water te zien: dat zijn de huishoudens die bij een verhuizing geconfronteerd worden met een restschuld. Op de x-as staat het aantal doorstromers in de koopsector. Uit Figuur 5.1 volgt duidelijk de samenhang tussen het aantal huishoudens dat in een regio onder water staat en het aantal doorstromers. Tevens volgt uit Figuur 5.1 een sterke relatie tussen de tijd en het aantal huishoudens onder water. Dit volgt uit de clustering van de data-punten in de Figuur: de waarnemingen van de verschillende Corop-gebieden in het WBO2002 liggen allemaal rechtsonder in de Figuur, terwijl de waarnemingen uit WoON2012 zich linksboven concentreren. Figuur 5.1 toont een samenhang tussen de potentiële restschuld enerzijds en de doorstroming anderzijds. Het wordt duidelijk uit de gepresenteerde gegevens dat het tijdseffect moeilijk te isoleren valt, maar dat een samenhang tussen restschuld en doorstroming wel plausibel is. Hierdoor wordt de veronderstelling dat de restschuld een grote rol speelt in het stilvallen van de doorstroming op de koopwoningmarkt in ieder geval ondersteund. Amsterdam School of Real Estate 21

26 5.3 Veranderende doorstroming In Hoofdstuk 4 is duidelijk naar voren gekomen dat de doorstroming in de koopsector is afgenomen. Hierdoor ontstaat een paradoxale situatie: starters betreden per slot van rekening de koopsector niet minder dan voorheen. In deze paragraaf wordt een korte analyse van de verhuisstromen gepresenteerd om dit in beeld te brengen. Deze analyse is gebaseerd op de verhuisketen: de theorie dat een verhuizing een serie verhuizingen op gang helpt als gevolg van het feit dat de vrijgekomen woning door een opvolger wordt betrokken die ook weer een woning achter laat. Dit proces wordt weergegeven in Figuur 5.2. Figuur 5.2: Verhuisketens grafisch weergegeven Bron: Chase (1991) Een verhuisketen ontstaat wanneer een huishouden de woningmarkt verlaat en eindigt wanneer een koper geen woning achterlaat voor bewoning. Dit laatste is het geval bij (semi-)starters, maar ook indien er een nieuwbouwwoning of een huurwoning wordt gekocht. Deze laatste categorieën verhuizingen vormen ook een mogelijke verklaring voor de verhuis-paradox dat we nog wel starters waarnemen, maar steeds minder doorstromers. Immers, starters zouden bijvoorbeeld meer dan voorheen nieuwbouwwoningen of een voormalige huurwoning kunnen zijn gaan kopen, waardoor potentiële doorstromers met hun woningen blijven zitten. Amsterdam School of Real Estate 22

27 Figuur 5.3: Betrokken nieuwbouwkoopwoningen, , in procenten van totaal aantal verhuizingen Figuur 5.3 toont hoe het aandeel nieuwbouw in de totale verhuizingen afneemt vanaf ongeveer Tegelijkertijd is er sinds 2006 sprake van een duidelijke stijging van het aantal starters in nieuwbouwwoningen.voorzichtig kunnen we stellen dat ten minste een deel van de verhuis-paradox verklaard kan worden door de toename van starters in de nieuwbouw. We hebben geen waarnemingen van starters in omgezette huurwoningen en starters die woningen kopen van woningmarktverlaters. Als starters echter in toenemende mate de koopwoningmarkt betreden via keten-beëindigende bewegingen, zal de gemiddelde lengte van de verhuisketen over de periode korter moeten worden. De lengte van de verhuisketens op de Nederlandse woningmarkt worden in de volgende paragraaf berekend Veranderende verhuispatronen: verhuisketens Het feit dat starters de woningmarkt blijven betreden en doorstroming op grote schaal ontbreekt in de koopwoningmarkt impliceert dat verhuisketens korter worden. Immers, starters en semi-starters beëindigen ketens, woningverlaters initiëren verhuisketens en alleen doorstromers verlengen een verhuisketen. Op basis van de beschrijvende statistiek verwachten we derhalve kortere verhuisketens vanaf het begin van de financiële crisis. Verhuisketens kunnen in kaart gebracht worden door interviews te houden met verhuisde huishoudens of aan de hand van transitie-matrices. Dit zijn matrices waarin wordt beschreven uit welk marktsegment een huishouden is verhuisd en naar welk marktsegment dit huishouden is verhuisd. In deze paragraaf schatten we de lengte van de verhuisketens volgens de methode met transitie-matrices. Voordat de berekening ten behoeve van de verhuisketen wordt toegelicht presenteren we eerst de wijze waarop de klassen van de transitie-matrices zijn gedefinieerd voor deze analyse. Amsterdam School of Real Estate 23

28 Marktsegmentatie De markt kan op allerlei manieren worden gesegmenteerd. Ten behoeve van het schatten van verhuisketens is het van belang dat de klassen niet te fijnmazig zijn; er dienen zo weinig mogelijk velden ongevuld te blijven. We delen daarom de twee sectoren van de woningmarkt in drie segmenten in. Voor de huursector gaat het om de eerste aftoppingsgrens (laag), tot de liberalisatie-grens (middelduur) en boven de liberalisatiegrens (duur). Voor alle edities van het woningbehoeften-onderzoek worden de grenzen gehanteerd die op 1 januari van dat jaar gelden. De koopsector is verdeeld in een lage categorie tot , een middeldure categorie tot en een dure categorie vanaf De genoemde prijzen zijn prijspeildatum 2009 en worden met de woningprijsindex van het CBS terug- en doorgerekend naar de jaren 2002, 2006 en De schatting van de verhuisketens Bovenstaande beschrijving leidt tot een matrix waarin de verhuizende huishoudens worden beschreven zoals weergegeven in onderstaande Figuur. Figuur 5.4: Transitie-matrix voor schatting van verhuisketens De eerste stap in het schatten van de verhuisketens is het vullen van de cellen van bovenstaande matrix met de aantallen verhuizingen die waargenomen worden. Voor starters en semi-starters wordt niet apart genoteerd uit wat voor woning zij verhuizen; zij laten immers geen beschikbare woning achter. Voor verlaters wordt wel bijgehouden uit welk segment zij verhuizen; daar wordt immers een keten geïnitieerd. De resultaten van de berekening worden weergegeven in Figuur 5.5. Amsterdam School of Real Estate 24

29 Figuur 5.5: Verhuisketens in de Nederlandse koopwoningmarkt, naar prijsklasse, Figuur 5.5 toont de ontwikkeling van de berekende verhuisketens. Hieruit volgt dat de verhuisketens langer zijn in de dure prijsklasse dan in de goedkope prijsklasse. In het licht van Figuur 5.2 is dat logisch: het duurt vanuit een duurdere woning langer voordat een starter de keten beëindigt. Opvallend is dat de daling van de verhuisketen in het goedkopere segment al sinds 2002 aan de hand is, terwijl voor de duurdere prijsklassen geldt dat pas sinds de crisis sprake is van een duidelijke daling in de ketenlengte. De kortere verhuisketens bevestigen de verklaring van de verhuisparadox: starters vinden in toenemende mate hun weg op de koopwoningmarkt buiten de potentiële doorstromers om. Een verklaring voor de veranderende route van starters kan zijn dat de woningen die de potentiële doorstromers aanbieden niet aantrekkelijk of te duur zijn in vergelijking met het andere aanbod dat beschikbaar is (zoals nieuwbouw of de voormalige huurwoning). Potentiële doorstromers blijven op deze manier met hun (te duur gekochte) woning zitten. Dit is echter niet vast te stellen op basis van deze analyse: immers, deze analyse is gebaseerd op verhuizingen die wél tot stand zijn gekomen. Amsterdam School of Real Estate 25

30 5.4 Concluderend Het aantal transacties in de koopsector is flink afgenomen. Dit kan voornamelijk op het conto geschreven worden van vraaguitval bij doorstromers. Opvallend is dat juist in de leeftijdsgroepen waarin veel potentiële doorstromers zitten en veel potentiële restschulden voorkomen het aantal transacties fors is verminderd. Regressie-modellen waarbij de regionale doorstroming op de woningmarkt wordt gerelateerd aan het aantal huishoudens met een potentiële restschuld bevestigen ten dele de hypothese dat de restschuld de doorstroming op de woningmarkt belemmert.starters lijken in toenemende mate hun plek op de koopwoningmarkt te bereiken via andere woningen dan die van potentiële doorstromers: het percentage starters in nieuwbouwwoningen neemt toe en verhuisketens nemen in lengte af. Verder onderzoek met betere data zou de relatie tussen doorstroming en restschuld verder wellicht beter in beeld kunnen brengen. Conclusies op basis van de gepresenteerde analyses moeten daardoor met enige voorzichtigheid worden getrokken. Amsterdam School of Real Estate 26

31 6 Conclusie: is er sprake van een stuwmeer? De doorstroming op de woningmarkt stagneert al enkele jaren fors. Met name de doorstroming in de koopsector is sterk afgenomen. Het aantal starters dat de koopsector betrekt daarentegen is constant. De vraag is in welke mate de vraaguitval bij doorstromers in een later stadium zal worden ingehaald. Immers, indien de daling van het aantal transacties bestaat uit huishoudens die hun verhuiswens tijdelijk in de ijskast hebben gezet, dan wacht er wellicht een stuwmeer aan verhuizingen. Wanneer in meer detail gekeken wordt naar de vraaguitval in de koopsector over de periode valt op dat vooral de jongere huishoudens minder verhuizen. Andere kenmerken van de huishoudens die verhuizen veranderen gedurende de crisis echter niet. De verhuizers hebben vergelijkbare inkomens en leeftijden als voorheen. Gecorrigeerd voor de prijsontwikkeling verhuizen ze ook naar ongeveer vergelijkbare woningen. Wat echter wel verandert in de tijd is de omvang van de financiering. De hypotheek neemt in omvang toe, zowel in verhouding tot de waarde van de woning als in verhouding tot het inkomen. In absolute aantallen is de terugval van het aantal transacties voornamelijk het gevolg van het feit dat huishoudens in de leeftijdscategorieën en veel minder verhuizen. Deze huishoudens blijken uit eerder onderzoek ook de grootste kans op een restschuld te hebben. Verder is de financiering van de restschuld, in ieder geval in combinatie met de voorwaarden voor kredietverstrekking, lastig. Het is daarom niet onaannemelijk dat de restschuld de doorstroming van deze huishoudens, en daardoor van de hele markt, belemmert. Onderzoek in dit rapport toont in ieder geval een samenhang aan tussen de doorstroming in regio s en het aantal huishoudens dat in die regio s onder water staat. Tot slot is het de vraag hoe de restschuld de doorstroming belemmert. Veelal wordt gekeken naar de financieringsproblemen van banken en de daaruit volgende rantsoenering van hypotheken. Echter, het is ook niet uit te sluiten dat huishoudens eventuele restschulden niet willen realiseren en daarom eerst af willen lossen op de huidige hypotheek alvorens te verhuizen. Zonder verder inzicht in de acceptatie-cijfers van hypotheekverstrekkers is niet volledig vast te stellen dat de rantsoenering van hypotheken door banken de oorzaak is van de stagnatie op de koopwoningmarkt. Het feit dat de verhuisgeneigdheid onder huishoudens met een restschuld niet is afgenomen gedurende de crisis lijkt deze interpretatie echter wel te ondersteunen. Als de kooprijzen niet (fors) stijgen zullen de potentiële restschulden de doorstroming op de koopwoningmarkt blijven belemmeren. In dat geval kan concluderend gesteld worden dat de stagnatie op de woningmarkt waarschijnlijk geen stuwmeer aan uitgestelde verhuizingen heeft opgeleverd. De stagnatie is daarvoor in absolute termen teveel toe te schrijven aan jonge huishoudens die relatief vaak een restschuld hebben. Uitgestelde verhuizingen zullen, zonder veranderende omstandigheden, bij deze huishoudens als gevolg van beperkte financierbaarheid van de verhuiswens bij restschuld waarschijnlijk leiden tot afgestelde verhuizingen. Amsterdam School of Real Estate 27

32 Literatuur Chase, I.D. (1991) Vacancy chains. Annual Review of Sociology, vol. 17, pp Genesove, D. & C. Mayer (2001) Loss aversion and seller behavior: Evidence from the housing market. The Quarterly Journal of Economics, vol. 116, no.4, pp Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (2013) Wonen in ongewone tijden. De resultaten van het Woononderzoek Nederland Morrow-Jones, H.A. & M.V. Wenning (2005) The Housing Ladder, the Housing Life-cycle and the Housing Life-course: Upward and Downward Movement among Repeat Home-buyers in a US Metropolitan Housing Market. Urban Studies, vol. 42, no. 10, pp Mulder, C.H. en M. Wagner (1998) First-time Home-ownership in the Family Life Course: A West-German-Dutch Comparison. Urban Studies, vol. 35, no.4, pp Ortalo-Magné, F. & S. Rady (2006) Housing Market Dynamics: On the contribution of Income Shocks and Credit Constraints. Review of Economic Studies, vol. 73, pp Retsinas, N.P. (2013) Are First-Time Buyers Left Out of Real Estate Rebound? Harvard Business School Working Knowledge, 29 april Schilder, F. & J. Conijn (2013) Kopen of huren: een omslagpunt in de woningmarkt? ASRE Research Paper Amsterdam School of Real Estate 28

33 De activiteiten van de Amsterdam School of Real Estate zijn mede mogelijk dankzij de financiële steun van de Stichting voor Wetenschappelijk Onderwijs en Onderzoek in de Vastgoedkunde (SWOOV) Onze donateurs Neem voor vragen of opmerkingen over onze opleidingen contact met ons op of bezoek onze website. bezoekadres Jollemanhof GW Amsterdam postadres Postbus AC Amsterdam e info@asre.nl t f I 3W New Development I Aberdeen Asset Management I ACM Vastgoed Groep BV I Ahold Vastgoed BV I Altera Vastgoed I AM BV I AMVEST I ASR Vastgoed Ontwikkeling I ASR Vastgoed Vermogensbeheer I Ballast Nedam Ontwikkelingsmaatschappij B.V. I Bemog Projectontwikkeling B.V. I Boekel De Nerée NV I Bouwfonds Property Development I Bouwinvest I Brink Groep I CBRE Global Investors I CBRE Netherlands I Colliers International l Corio I De Brauw Blackstone Westbroek I Deloitte I Delta Lloyd Vastgoed I DTZ Zadelhoff I Dura Vermeer Groep NV I Ecorys Nederland BV I Ernst & Young Real Estate Group I FGH Bank NV I Funda NV G&S Vastgoed I Haags Ontwikkelingsbedrijf Heijmans Vastgoed I Houthoff Buruma I ING Real Estate Finance I IPMMC Vastgoed I IVBN I Jones Lang LaSalle I KMPG Accountants I Lexence NV I Loyens & Loeff NV MAB Development I Merin I Mitros I MN I NSI I NS Vastgoed BV I NVM I Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam I Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam I PGGM I Provast I PwC I Rechtstaete vastgoedadvocaten &belastingadviseurs BV I Redevco Europe Services BV I SADC I Savills Nederland BV I Schiphol Real Estate BV I SNS Property Finance I SPF Beheer BV I Strabo BV I Syntrus Achmea Real Estate & Finance I TBI Holdings BV I The IBUS Company l Van Wijnen Holding N.V. I Vesteda Groep BV I VolkerWessels Vastgoed I Wereldhave NV I WPM Groep I Yardi Systems BV I Ymere