Ontwikkeling van de hypotheekschuld

Transcriptie

1 Ontwikkeling van de hypotheekschuld De invloed van enkele beleidsmaatregelen Frans Schilder Johan Conijn September 2012

2

3 Ontwikkeling van de hypotheekschuld De invloed van enkele beleidsmaatregelen Frans Schilder Johan Conijn In opdracht van: Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Directoraat-Generaal Wonen, Bouwen en Integratie ASRE research papers ISSN ASRE Research Center Amsterdam School of Real Estate Postbus AC Amsterdam T F research@asre.nl

4

5 Ontwikkeling van de hypotheekschuld Inhoudsopgave Samenvatting 4 1 Inleiding 6 2 Achtergrond van de problematiek 7 3 Het Hypotheekschuldmodel Systeem-dynamica Kalibratie en verificatie De totale hypotheeksom Transacties Hypotheek naar leeftijdsklasse 11 4 Het basis-scenario: de ontwikkeling van de hypotheekschuld Uitgangspunten scenario Ontwikkeling tot Verkenning van sturende invloed individuele variabelen Prijsontwikkeling Koopwoningvoorraadontwikkeling Rendement op vermogen kapitaalverzekering Hypotheekvormen: nieuwe hypotheken niet annuïtair Twee extra scenario s: bloei en rust Concluderend 20 5 Alternatief scenario: iedereen gaat aflossen Uitgangspunten scenario s Ontwikkeling tot 2025: verschil ten opzichte van het basis-scenario Concluderend 23 6 Hypotheek en risico: individuele hypotheken Beperkingen Hypotheekschuldmodel en aanvullende data Verkenning van de effecten van extra aflossingen Extra aflossen: spaargeld Extra aflossen: betaalbaarheid Hoofdstuk 5 herzien: impact realistisch aflossen Concluderend 33 Amsterdam School of Real Estate 1

6 Ontwikkeling van de hypotheekschuld 7 Aflossen op de bestaande voorraad Vervroegde aflossingen: incidentele aflossingen Vervroegde aflossingen: vervroegde vrijval KEW Concluderend 36 8 Hypotheekschuld en aanpalende problemen Aflossen: een langere termijn oplossing Concluderend 39 Literatuur 40 Bijlage(n) 41 Bijlage I: Schematisch overzicht van het Hypotheekschuldmodel 41 Bijlage II: Annuïtaire aflossingen in het model 42 Bijlage III: Resterende / ficitieve looptijd en de invloed op de koopquote 43 Amsterdam School of Real Estate 2

7 Ontwikkeling van de hypotheekschuld Amsterdam School of Real Estate 3

8 Ontwikkeling van de hypotheekschuld Samenvatting De ontwikkeling van de Nederlandse hypotheekschuld is problematisch te noemen. De omvang van de hypotheekschuld is inmiddels toegenomen tot boven 100% van het Bruto Nationaal Product. Dit leidt bij tot grotere financiële risico s bij huishoudens, met steeds vaker restschulden tot gevolg. Daarnaast hebben banken in toenemende mate problemen met het herfinancieren van hypotheken. Dit leidt tot merkbaar minder beschikbaar krediet voor zowel het bedrijfsleven als de consument. In de zoektocht naar oplossingen wordt steeds meer nadruk gelegd op aflossen. In dit rapport wordt de invloed van dergelijke ingrepen op de ontwikkeling van de Nederlandse hypotheekschuld gesimuleerd. Dit gebeurt met het Hypotheekschuldmodel van de Amsterdam School of Real Estate. De belangrijkste bevindingen van dit onderzoek zijn: 1. Zonder ingrijpen neemt de omvang van de hypotheekschuld onder druk van de dynamiek van de woningmarkt verder toe tot ongeveer 800 miljard euro in het basis-scenario. 2. Aflossingen op nieuwe hypotheken hebben een beperkte en te kleine invloed op de ontwikkeling van de hypotheekschuld om de groei van de hypotheekschuld adequaat aan te pakken. 3. Scenario-analyses laten zien dat een afname van de hypotheekschuld tot onder het huidige niveau lastig te realiseren is. 4. Aflossingen in de bestaande voorraad zijn nodig om de groei van de hypotheekschuld af te remmen. 5. Fiscale prikkels tot aflossen van hypotheken moeten voldoende rekening houden met betaalbaarheid van hypotheeklasten. 6. Incidentele aflossingen uit niet-woninggebonden vermogen zullen beperkt zijn in omvang omdat veruit de meeste huishoudens weinig vermogen hebben. Huishoudens die wel extra vermogen buiten de woning hebben, hebben doorgaans al een lagere relatieve hypotheekschuld. 7. Bestaande regels voor vervroegd aflossen van hypotheken bieden voor de meeste huishoudens voldoende ruimte om bestaande hypotheken af te lossen. Amsterdam School of Real Estate 4

9 De omvang van de hypotheekschuld is, zonder verdere rantsoenering, vooral een proces dat samenhangt met de autonome ontwikkeling van de koopwoningmarkt. Indien de sector groeit of de prijs stijgt, neemt de hypotheeksom toe. Aflopende hypotheken zijn immers relatief klein ten opzichte van de nieuw afgesloten hypotheken als gevolg van de prijsontwikkeling in de koopwoningmarkt. Daarnaast worden aflossingen zoveel mogelijk uitgesteld. Het verplichten, of in ieder geval fiscaal stimuleren van, aflossen bij nieuwe hypotheken leidt tot een kleinere groei van de hypotheekschuld tot het jaar Het beperkende effect van deze maatregel is echter bij lange niet genoeg om de groei van de hypotheekschuld af te remmen en heeft bovendien een vertraagd effect. Aflossen op de bestaande hypotheken is, in combinatie met verplichte aflossing op nieuwe hypotheken, nodig om de groei te stoppen. Een afname van de totale hypotheekschuld ten opzichte van het huidige niveau blijkt in de meeste scenario s niet haalbaar. Incidentele aflossingen, bijvoorbeeld door het inbrengen van box 3-vermogen, leidt niet tot significante verkleining van de hypotheekschuld. Daarvoor hebben te weinig huishoudens aanzienlijke box 3-vermogens. Als we daarbij aannemen dat huishoudens niet noodzakelijkerwijs alle hypotheekschuld willen aflossen, verdampt vrijwel het hele kapitaal dat huishoudens in zouden kunnen en willen zetten om vervroegd af te lossen. Beperkingen met betrekking tot aflossing vanuit financiers, met name de boete bij vervroegde aflossing, hebben nauwelijks invloed op de ruimte van eigenaar-bewoners om de huidige hypotheekschuld te beperken. Eén op negen huishoudens in de koopsector heeft zoveel box 3-vermogen dat de gangbare boetevrije aflossingsruimte van 10% per jaar van de (originele) hypotheeksom beperkend kan werken. Diezelfde boetevrije ruimte biedt huishoudens, ook die zonder vermogen, ruim de mogelijkheid om af te lossen op bestaande hypotheken door regelmatig en gedurende langere periode bedragen extra af te lossen. Annuïtaire aflossingen op bestaande hypotheken vereisen aanvullende maatregelen. De kortere resterende looptijd van hypotheken bij met name oudere huishoudens zorgt namelijk voor een forse toename van de hypotheeklasten indien annuïtaire aflossing verplicht gesteld zou worden. Daarbij dient opgemerkt te worden dat bij de berekening van de woonquoten bij aflossingen in dit onderzoek de hypotheekrenteaftrek over de resterende schuld in stand gehouden is. Voorts brengen de gepresenteerde koopquoten alleen de hypotheeklasten in kaart en niet overige kosten die eigenaarbewoners hebben, zoals belastingen en onderhoud. Tot slot blijkt uit de scenario-analyses dat een afname van de hypotheekschuld op korte termijn onwaarschijnlijk is. Slechts indien huishoudens boetevrij al het opgebouwde kapitaal uit de kapitaalverzekeringen inbrengen en alle hypotheken vanaf 2013 annuïtair aflossen, zal de schuld significant dalen. Het financieringsprobleem van banken zal daarom op korte termijn waarschijnlijk niet afnemen. Gezien de praktische problemen van de noodzakelijke maatregelen is een alternatieve oplossing nodig om het urgente herfinancieringsprobleem van banken aan te pakken. 5

10 1 Inleiding De Nederlandse hypotheekschuld is de laatste decennia enorm gestegen (Bovenberg & Schoenmaker, 2012; Bovenberg et al., 2012). Ook vanuit internationaal perspectief is de hypotheekschuld in Nederland bijzonder sterk gestegen (Campbell, 2012; Lea, 2011; Scanlon et al. 2008). De forse groei van de hypotheekschuld kan verklaard worden door de toename van het eigenwoningbezit, de prijsontwikkeling in de Nederlandse woningmarkt en financiële innovaties die gericht zijn op het maximeren van het voordeel van de fiscale behandeling van de eigen woning (b.v. Schilder, 2012). Sinds de financiële crisis is duidelijk geworden dat dit voor grote problemen zorgt. Steeds meer huishoudens worden geconfronteerd met betalingsproblemen en (potentiële) restschulden (Schilder & Conijn, 2012). Door de snelle stijging van de hypotheekschuld zijn banken voor de (her)financiering van hypothecaire kredieten in toenemende mate afhankelijk van de kapitaalmarkt (Bovenberg & Polman, 2011). De afhankelijkheid van de kapitaalmarkt leidt tot hogere rente-opslagen en rantsoenering (Boot & Bovenberg, 2012; Bovenberg & Polman, 2012). Bij herstel van de woningmarkt zal de ontwikkeling van de hypotheekschuld weer fors toenemen, mede als gevolg van het feit dat nieuwe kopers hoge hypotheken afsluiten en woningmarktverlaters relatief kleine hypotheken aflossen. De som van alle uitstaande hypotheken kan zo nog aanmerkelijk toenemen. Hierdoor neemt het depositofinancieringsgat, het verschil tussen uitstaande deposito s en schulden, ook in omvang toe. Analyses van de ontwikkeling van de hypotheekschuld door DNB (2012) en Schilder et al. (2012) tonen aan dat ingrijpende maatregelen nodig zijn om de autonome groei van de hypotheekschuld af te remmen. In toenemende mate worden vanuit verschillende hoeken mogelijke oplossingen voor de schuldenproblematiek voor gedragen. Aflossen is daarbij een centraal thema. In het Lente-akkoord is daartoe opgenomen dat de hypotheekrenteaftrek voor nieuwe hypotheken alleen bij annuïtaire of lineaire hypotheekvormen beschikbaar is. Echter, zoals DNB (2012) ook stelt, heeft deze maatregel beperkt effect op de korte termijn. In dit onderzoek verkennen we, aan de hand van onder meer het Hypotheekschuldmodel van de ASRE, de mogelijkheden om aan de hand van aflossingen de ontwikkeling van de hypotheekschuld af te remmen. Hierbij wordt onder meer gekeken naar een scenario waarin de beperking uit het Lente-akkoord niet alleen gaat gelden voor nieuwe, maar ook voor bestaande hypotheken. De rest van dit rapport is als volgt opgebouwd: eerst wordt een korte beschrijving van de achtergrond van de problematiek gegeven. Hierna wordt de werking van het Hypotheekschuldmodel gegeven. Daarna wordt het basisscenario gepresenteerd waarin de ontwikkeling van de hypotheekschuld tot 2025 gesimuleerd wordt. Vervolgens presenteren we een alternatief scenario, waarin vanaf 2013 alle hypotheken worden omgezet in annuïteitenhypotheken. In het tweede deel van het rapport wordt op meer kwalitatieve wijze aandacht geschonken aan twee aanpalende onderwerpen: 1) de hypotheekschuld en de risico-positie van huishoudens en 2) mogelijkheden en beperkingen van aflossingen in het afremmen van de autonome groei van de hypotheekschuld. Tot slot bespreken we kort de banken-kant van het hypotheekschuldprobleem. 6

11 2 Achtergrond van de problematiek De hoge hypotheekschuld in Nederland wordt gekenmerkt door meerdere problematische facetten. Ten eerste geldt dat de hoge hypotheekschuld leidt tot grotere financiële risico s bij huishoudens. Een groeiend aantal huishoudens bevindt zich nu al onder water : de hypotheekschuld is hoger dan de waarde van de woning (Schilder & Conijn, 2012). De schuldenpositie van huishoudens draagt er in belangrijke mate aan bij dat het functioneren van de woningmarkt wordt gefrustreerd. Daarnaast neemt het aantal wanbetalingen onder eigenaar-bewoners sterk toe sinds het begin van de financiële crisis (NHG, 2012). Ten tweede leidt de hoge hypotheekschuld in Nederland sinds de financiële crisis tot problemen bij banken: mede door afnemend onderling vertrouwen ondervinden banken problemen met het korte termijn herfinancieren van de hypotheekschuld. Banken, immers, financieren van oudsher hun verstrekte hypotheken met deposito s. Echter, door de groei van de koopsector en de toegenomen vraag naar koopwoningen is de vraag naar hypotheken groter dan de uitstaande deposito s. Dit wordt weergegeven in Figuur 2.1: Figuur 2.1: Financieringstekort Nederlandse financiële instellingen Bron: De Argumentenfabriek (2012; op basis van cijfers DNB) Om hypotheekaanvragen ondanks een tekort aan deposito s te bedienen, lenen banken op de internationele kapitaalmarkt gel. Door een groot onderling vertrouwen, en wellicht een gebrek aan risico-besef, leverde dit lange tijd geen grote problemen op. Echter, de omvang van het depositofinancieringsgat, in combinatie met afgenomen vertrouwen op de kapitaalmarkt, zorgt ervoor dat de (her)financiering banken in toenemende mate voor problemen stelt. 7

12 De problematische herfinanciering van uitstaande kredieten zorgt ervoor dat banken hun rol als kredietverstrekker aan bedrijf en consument niet meer kunnen uitvoeren (Boot & Bovenberg, 2012). Dit heeft op de woningmarkt geleid tot rantsoenering van hypotheken (FD, 7 januari 2012; NRC, 14 april 2012). Het beperken van de kredietverstrekking heeft verregaande gevolgen voor de gestagneerde woningmarkt. Met name starters en huishoudens die, mogelijk als gevolg van dalende woningprijzen, weinig eigen vermogen hebben kunnen moeilijker verhuizen. Voor de stabiliteit van het financieel systeem in Nederland en het functioneren van de woningmarkt is het van belang dat de groei van de hypotheekschuld wordt afgeremd. Tegelijkertijd is het voor de woningmarkt van belang dat er voldoende hypothekenaanbod is om starters en doorstromers in de gelegenheid te stellen te verhuizen. Huishoudens in Nederland hebben hoge hypotheekschulden; een aanzienlijk deel van deze schulden wordt op het eind van de looptijd afgelost met aparte spaar- en beleggingstegoeden. Veel van deze vermogens zitten echter niet bij banken, maar bij verzekeraars. Naast mogelijke verlichting van de problematiek via financiële innovaties, zoals financiering via het Deense model, (b.v. Bovenberg & Polman, 2011; Bovenberg et al., 2012), zint men in Nederland ook sterk op een cultuuromslag: aflossen is daarbij het devies. Sinds de jaren negentig van de vorige eeuw zijn hypotheekvormen waarbij gedurende de looptijd niet op de hypotheek wordt afgelost sterk in populariteit gestegen (Schilder, 2012). Met de meest recente aanpassingen aan de Gedragscode hypothecaire financiering is het volledig aflossingsvrij financieren al aan banden gelegd. De voorstellen in het Lente-akkoord gaan duidelijk een stap verder en maken aflossingsvrij financieren fiscaal minder aantrekkelijk. Dit soort prikkels tot aflossing hebben echter pas na verloop van jaren effect en zelfs dan is het de vraag of de autonome ontwikkeling van de hypotheekschuld afgeremd kan worden (Schilder et al., 2012). Indien het probleem van de grote hypotheekschuld via aflossingen aangepakt moet worden, lijken aflossingen op de bestaande voorraad onvermijdelijk. De mogelijkheden en gevolgen van aflossingen ter wille van het beperken van de ontwikkeling van de hypotheekschuld staan daarom in de volgende hoofdstukken centraal. 8

13 3 Het Hypotheekschuldmodel De Amsterdam School of Real Estate (ASRE) heeft in samenwerking met het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) een model ontwikkeld waarmee de omvang van de nationale hypotheekschuld kan worden vooruit berekend. Met dit model is het onder meer mogelijk om gevolgen van diverse ingrepen in de hypotheek-, woning- en bouwmarkt voor de ontwikkeling van de hypotheekschuld inzichtelijk kan maken. Het model van de ASRE biedt ook een goed handvat om de consequenties van beleidsmaatregelen met betrekking tot het aflossen van leningen door te rekenen. In dit hoofdstuk wordt een kort beeld geschetst van de werking van het model. 3.1 Systeem-dynamica Het Hypotheekschuldmodel van de ASRE is een systeem-dynamisch model. Dit betekent dat het model aan de hand van feedback-loops de relaties tussen variabelen simuleert. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen twee typen variabelen: stock - variabelen en flow -variabelen. Een stock is een voorraad, zoals de totale hypotheeksom in Nederland. Een flow is een verandering, bijvoorbeeld een verhuizing. Een verhuizende starter leidt tot een verandering in de stock; immers, bij een starter hoort (vrijwel altijd) een nieuwe hypotheek. Wanneer een huishouden de koopwoningmarkt verlaat (een flow ), wordt de hypotheek afgelost en verandert de stock (de totale hypotheeksom in Nederland). In het Hypotheekschuldmodel van de ASRE wordt, in tegenstelling tot andere hypotheekmodellen, de invloed van woningmarktprocessen gemodelleerd. Hiermee bedoelen we dat de dynamiek in de woningmarkt, zoals de verhuizende starter in het korte voorbeeld, de basis is voor de ontwikkeling van de hypotheekschuld. Hierdoor is het mogelijk om beleidsvoorstellen, zoals veranderingen in de wijze van financiering, te simuleren en op deze wijze te verkennen wat de gevolgen zijn voorde hypotheekschuld en de woningmarkt. Het gaat voorbij aan dit rapport om de werking van het Hypotheekmodel in detail te bespreken. We geven echter een schematisch overzicht van het Hypotheekschuldmodel in Bijlage 1. In dit overzicht is te zien hoe en welke relaties gebruikt worden om de dynamiek van de woningmarkt te simuleren. Een belangrijk onderdeel van het Hypotheekschuldmodel is dat het cohort-effecten simuleert. Op basis van geaggregeerde gegevens van huishoudens wordt per leeftijdsklasse van 5 jaar de woningmarktdynamiek gesimuleerd. Hierbij wordt derhalve rekening gehouden met het feit dat huishoudens duurdere woningen kopen als zij ouder worden, maar ook minder vaak verhuizen en op den duur ook een grotere kans hebben de koopsector te verlaten. Het Hypotheekschuldmodel houdt geen rekening met andere huishoudenskenmerken, zoals inkomen en huishoudensamenstelling. Dit beperkt de mogelijkheden van het model ten aanzien van onder meer de verkenning van risico-posities van huishoudens. Hierop komen we in Hoofdstuk 6 wat uitgebreider terug. 9

14 3.2 Kalibratie en verificatie Systeem-dynamische modellen beschrijven relaties tussen variabelen. In het modelleren van de hypotheekschuld nemen we de situatie zoals waargenomen in het WBO 2002 als uitgangspunt. Vervolgens simuleren we, op basis van aannamen over ontwikkelingen op de woningmarkt, hoe de hypotheekschuld zich ontwikkelt. Modellen zijn vereenvoudigingen van de werkelijkheid; het aggregeren naar de leeftijdsklassen is een voorbeeld van een dergelijke vereenvoudiging. Het is daarom van belang om te testen of de dynamiek van het model de ontwikkeling van de hypotheekschuld goed beschrijft. Dit doen we niet alleen aan de hand van de totale hypotheeksom, maar ook aan de hand van een tweetal variabelen dat van belang is voor de dynamiek van de woningmarkt: het aantal transacties en de relatieve verdeling van de hypotheeksom over leeftijdsklassen. We kijken voor ieder van deze variabelen of de door de simulatie voorspelde waarden overeen komen met de waargenomen waarden op deze variabelen in externe data. Hiervoor gebruiken we data van het CBS, het Kadaster en WoON2006 en WoON De totale hypotheeksom Het Hypotheekschuldmodel simuleert de ontwikkeling van de totale hypotheekschuld als gevolg van onderliggende woningmarktdynamiek. De totale hypotheeksom die het model simuleert wordt in onderstaande figuur vergeleken met de uitstaande schuld volgens de cijfers van het CBS: Figuur 3.1: Totale hypotheekschuld, mrd. 10

15 Figuur 3.1 toont de ontwikkeling van de hypotheekschuld van het CBS en zoals berekend door het Hypotheekschuldmodel. Zowel in het niveau, als in de ontwikkeling van de hypotheekschuld simuleert het model de waargenomen data van het CBS goed Transacties De hypotheekschuld hangt af van verschillende variabelen. Het aantal transacties is een zeer belangrijke. Immers, iedere starter betekent een nieuwe hypotheek. Bovendien zorgen doorstromers voor extra financieringen, omdat verhuizingen meestal plaats hebben naar duurdere woningen. In onderstaande figuur vergelijken we het totaal aantal transacties zoals waargenomen door het Kadaster, aangevuld met nieuwbouw-cijfers van CBS, en het aantal transacties dat gesimuleerd wordt door het model: Figuur 3.2: Transacties op de Nederlandse woningmarkt De dip in het aantal transacties als gevolg van de financiële crisis zet in het Hypotheekschuldmodel iets later in. Figuur 3.2 toont echter een goede overeenkomst tussen het Hypotheekschuldmodel en de waarnemingen van het Kadaster en CBS Hypotheek naar leeftijdsklasse Het resultaat in Figuur 3.1 toont de overeenkomst tussen simulatie en realisatie op een hoog aggregatie-niveau. De hypotheekgegevens van het CBS hebben we alleen op nationaal niveau beschikbaar; hiermee kunnen we niet op lager aggregatieniveau vergelijken. We hebben echter ook de beschikking over twee latere edities van het woningbehoeftenonderzoek: WoON2006 en WoON2009. Om de nauwkeurigheid van de simulaties te testen kijken we of de relatieve verdeling van de hypotheekschuld over onderscheiden leeftijdsklassen van de huishoudens aansluit bij de waarnemingen uit WoON. 11

16 Tabel 3.1: Verdeling relatief aandeel hypotheekschuld, naar leeftijdsgroep, 2001, 2005 en 2008 Verdeling hypotheeksom Simulatie WoON Simulatie WoON Simulatie WoON Jong 1% 1% 1% 1% 1% 1% % 8% 6% 7% 6% 6% % 15% 12% 13% 10% 11% % 17% 16% 17% 14% 16% % 15% 17% 17% 16% 17% % 13% 14% 14% 15% 14% % 12% 12% 11% 13% 12% % 8% 9% 10% 10% 9% % 5% 6% 5% 7% 7% % 3% 3% 3% 4% 4% % 2% 2% 2% 3% 2% 75plus 1% 1% 2% 1% 2% 2% Het simulatiemodel simuleert de relatieve verdeling van de hypotheekschuld over de leeftijdsklassen goed. Zowel in 2005 als in 2008 komt de verdeling van de schuld per leeftijdsklasse nauwkeurig overeen met de waargenomen verdeling van de hypotheekschuld in de databestanden van WoON. De exacte overeenkomst tussen het simulatiemodel ten opzichte van de gegevens van WBO2002 is het gevolg van het feit dat het WBO2002 de uitgangssituatie van het simulatiemodel is. 12

17 4 Het basis-scenario: de ontwikkeling van de hypotheekschuld In dit hoofdstuk beschrijven we het basis-scenario dat in dit onderzoek gehanteerd wordt. Het basis-scenario zal, net als het alternatieve scenario in Hoofdstuk 5, gedurende de eerste jaren van de simulatie overeenkomen met Figuur 3.1. In dit hoofdstuk laten we de simulatie echter doorlopen tot 2025, zodat een beeld geschetst wordt van de ontwikkeling van de hypotheekschuld in Nederland op de middellange termijn. Het scenario dat in Hoofdstuk 4 gehanteerd wordt is opgesteld in overleg met het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. 4.1 Uitgangspunten scenario In het model kan een groot aantal kengetallen worden ingesteld. De keuzen voor de kengetallen bepaalt in grote mate de uitkomsten van de simulaties: het maakt nogal wat uit of men op de lange termijn een koopprijsontwikkeling verwacht van +3% per jaar of juist -2%. Tabel 4.1 geeft een overzicht van de gehanteerde grootheden: Tabel 4.1: Parameters basis-scenario Groei koopsector Prijsniveau WoON % Prijsontwikkeling Inflatie, 2% Financieringsvorm nieuwe leningen volledig annuïteiten LTV - starters 100% Gemiddelde mobiliteit koopsector 7% Rendement KEW 3% Tabel 4.1 toont dat er in de simulaties voor het basis-scenario vanuit wordt gegaan dat de koopwoningvoorraad ieder jaar met woningen (netto) toeneemt. Het prijsniveau van woningen ligt in de simulaties in het jaar % onder het niveau dat waargenomen wordt in het databestand WoON2009, welke betrekking hebben op het prijsniveau per 1 januari De prijsontwikkeling van woningen in de simulaties wordt gelijk gesteld met inflatie, ofwel ongeveer 2% per jaar. In de simulaties verhuist 7% van de huishoudens per jaar. 4.2 Ontwikkeling tot 2025 Aan de hand van het scenario dat in de vorige paragraaf beschreven is, simuleren we de ontwikkeling van de hypotheekschuld in Nederland. Het resultaat van dit scenario wordt gegeven in Figuur 4.1: 13

18 Figuur 4.1: Ontwikkeling van de totale hypotheekschuld, mrd. In Figuur 4.1 is duidelijk te zien dat zelfs zonder dat de woningmarkt zich herstelt, de hypotheekschuld zal blijven toenemen. De groei van de totale bruto hypotheekschuld is aanmerkelijk lager dan voor de crisis; de ontwikkeling van de omvang van de koopsector ( ) en de koopprijsontwikkeling (+2%) liggen in het scenario aanzienlijk lager dan voor de crisis. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de schuld, zoals hier weergegeven, de bruto hypotheekschuld betreft. Opgebouwde vermogens in kapitaalverzekeringsproducten zijn hier niet meer verrekend. In Hoofdstuk 5 en Hoofdstuk 6 komen we hier nog op terug. De bruto hypotheekschuld komt in 2025 uit op 800 miljard euro. De ontwikkeling zoals gepresenteerd in Figuur 4.1 is het gevolg van het herstel van de woningmarkt naar lange-termijn parameters zoals gegeven in Tabel 4.1. De ontwikkeling van de hypotheekschuld is beperkt; ten opzichte van de waarde van de totale koopwoningvoorraad neemt de schuld zelfs relatief wat af. Met het oog op beleidsopties om de ontwikkeling van de bruto hypotheekschuld af te remmen, is het interessant te bezien of sommige variabelen een grotere invloed hebben op de ontwikkeling van de hypotheekschuld dan andere. Dit doen we in Paragraaf 4.3 aan de hand van een serie gevoeligheidsanalyses. 4.3 Verkenning van sturende invloed individuele variabelen In deze paragraaf wordt onderzocht of er variabelen zijn die, meer dan andere, bijdragen aan de ontwikkeling van de hypotheekschuld in Nederland. Immers, indien het effect van grote veranderingen in bijvoorbeeld de voorraadontwikkeling weinig invloed heeft op de ontwikkeling van de hypoteekschuld, biedt dat een helder beeld op (on)mogelijkheden om beleid op dit onderdeel van de woningmarkt in te zetten als sturingsinstrument voor de hypotheekschuldontwikkeling. 14

19 Het zoeken naar de invloed van individuele variabelen op de ontwikkeling van de hypotheekschuld gebeurt door telkens voor één variabele tegelijk een andere waarde te hanteren dan in Tabel 4.1 is gegeven. De resultaten worden telkens samengevat in een figuur met slechts een korte begeleidende tekst Prijsontwikkeling In het gepresenteerde basis-scenario hanteren we een prijsontwikkeling die rond het lange-termijn gemiddeld niveau van de inflatie ligt: 2%. Dit prijsniveau wordt in drie stappen vanaf 2013 gehaald; vanaf 2015 is de prijsontwikkeling in de koopsector jaarlijks 2%. In het recente verleden heeft de prijsontwikkeling fors hoger gelegen en sinds kort worden huiseigenaars geconfronteerd met dalende woningprijzen. We schatten daarom de volgende scenario s met betrekking tot alternatieve prijsontwikkelingen: -2%, 0% en 4%. In alle gevallen laten we het alternatieve prijsniveau ingaan per De resultaten worden weergegeven in Figuur 4.2: Figuur 4.2: Prijsontwikkeling in de koopsector en de ontwikkeling van de hypotheekschuld, mrd. Figuur 4.2 toont aan dat een verschillend prijsontwikkelingstraject pas na enige jaren een verschil veroorzaakt in de hypotheekschuld. Het verschil is echter duidelijk: bij een permanente prijsdaling van 2% daalt de hypotheekschuld na 2023 tot 726 miljard in 2025 ten opzichte van de basisvariant. Een permanente prijsstijging van 4% zorgt voor een stevige stijging van de hypotheekschuld tot 845 miljard in

20 4.3.2 Koopwoningvoorraadontwikkeling Een tweede variabele die mogelijk grote invloed heeft op de hypotheekschuld is de ontwikkeling van de koopwoningvoorraad. Immers, iedere extra woning op de koopmarkt, levert een extra hypotheek op (onder de aanname dat woningen niet leeg komen te staan). We schatten twee extra scenario s: een kleinere toename van de koopwoningvoorraad van woningen per jaar en een grotere toename van woningen per jaar. De resultaten staan in onderstaande figuur weergegeven. Figuur 4.3: Ontwikkeling koopwoningvoorraad en hypotheekschuld, mrd. Veranderingen ten aanzien van de verwachte ontwikkeling van de koopwoningvoorraad leiden niet tot grote verschillen in de ontwikkeling van de hypotheekschuld. Het geïsoleerde effect van de groei van de koopwoningvoorraad is derhalve niet groot. De hypotheekschuld in 2025 is onder de aanname dat er niet , maar woningen per jaar aan de koopwoningvoorraad worden toegevoegd 30 miljard euro hoger dan in het basis-scenario (830 miljard v 800 miljard). Indien het aantal toevoegingen woningen per jaar lager ligt, leidt dit ten opzichte van het basisscenario tot een lagere hypotheekschuld: 771 miljard v 800 miljard. Bij een jaarlijkse groei van de koopwoningvoorraad van woningen (basis-scenario ) neemt de hypotheekschuld toe tot 860 miljard euro. 16

21 4.3.3 Rendement op vermogen kapitaalverzekering Het rendement op de kapitaalverzekering heeft met name invloed op de netto hypotheekschuld. Huishoudens moeten immers ongeacht het rendement evenveel lenen om hun woning te financieren. Echter, de omvang van de vrijval van vermogen uit de kapitaalverzekering hangt wel af van het rendement. Het verwachte rendement op de kapitaalverzekering is in het basis-scenario gesteld op 3%. In deze gevoeligheidsanalyse hanteren we twee scenario s: één waarbij het rendement een procentpunt lager ligt dan in het basis-scenario, en één waarbij het verwachte rendement een procentpunt hoger ligt dan in het basis-scenario. De resultaten worden gepresenteerd in Figuur 4.4: Figuur 4.4: Alternatief rendement op de kapitaalverzekering Figuur 4.4 toont aan dat het verwachte rendement op de kapitaalverzekering nauwelijks invloed heeft op de ontwikkeling van de bruto hypotheekschuld uit de basisvariant. Rendement op de spaar- en, met name, de beleggingsportefeuille heeft echter vergaande gevolgen voor de risico-positie van huishoudens. De gevolgen voor de netto hypotheekschuld worden in Hoofdstuk 6 besproken. 17

22 4.3.4 Hypotheekvormen: nieuwe hypotheken niet annuïtair In het basis-scenario gaan we ervan uit dat nieuwe hypotheken vanaf 2013 allemaal annuïtair afgelost worden. Om te zien wat de invloed hiervan is op de ontwikkeling van de hypotheekschuld, simuleren we een situatie waarin de huidige verdeling van hypotheken blijft voortbestaan. Dit houdt in dat een groot deel van de nieuwe hypotheken aflossingsvrij zou zijn en dat er nauwelijks direct zou worden afgelost. De resultaten van dit scenario worden weergegeven in Figuur 4.5: Figuur 4.5: Alternatieve hypotheekvormen en de ontwikkeling van de hypotheekschuld, mrd. Indien huishoudens vanaf 2013 niet via fiscale prikkels worden gestimuleerd om af te lossen leidt dit in 2025 tot een hogere hypotheekschuld. De extra omvang van de hypotheekschuld ten opzichte van het basis-scenario is significant: 74 miljard euro. Het verplicht aflossen bij nieuwe hypotheken leidt op de langere termijn tot een beperking van de hypotheekschuld, op de kortere termijn is het effect ervan wat beperkt. Ingrijpen in de bestaande voorraad hypotheken, zoals gesimuleerd wordt in Hoofdstuk 5, lijkt daardoor onvermijdelijk om op korte termijn de toename van de hypotheekschuld te verminderen. 18

23 4.3.5 Twee extra scenario s: bloei en rust De gevoeligheidsanalyses die in de vorige paragrafen zijn gepresenteerd tonen ieder de invloed van individuele variabelen op de ontwikkeling van de hypotheekschuld aan. In deze laatste gevoeligheidsanalyse schatten we twee scenario s waarin we deze ontwikkelingen bij elkaar laten komen. Het eerste scenario, bloei, bevat een combinatie van positieve ontwikkelingen op de woningmarkt: grotere groei ( woningen per jaar), snellere prijsontwikkeling (+ 4%) en een hoger rendement op het vermogen in de kapitaalverzekering (+ 4%). In het andere scenario, rust, nemen we lagere vooruitzichten aan: lagere groei ( ), geen prijsstijgingen (+ 0%) en een lager rendement op de kapitaalverzekering (+ 2%). We houden in beide gevallen wel de verplichte aflossing voor nieuwe hypotheken vanaf 2013 aan. Figuur 4.6: Gecombineerde effecten van gevoeligheidsanalyses op de ontwikkeling van de hypotheekschuld, mrd. Het scenario waarin de woningmarkt bloeit resulteert in een fors hogere hypotheekschuld dan het scenario waarin de woningmarkt rust. Indien de woningmarkt opbloeit onder de genoemde parameters, stijgt de hypotheekschuld tot 871 miljard euro; een toename van 71 miljard euro (10,9%) ten opzichte van het basisscenario. Het scenario waarin de woningmarkt minder groeit, leidt tot een verminderde toename van de hypotheekschuld van 60 miljard euro. 19

24 4.4 Concluderend De hypotheekschuld neemt toe in Nederland. Het basis-scenario van het Hypotheekschuldmodel toont aan dat de dynamiek van de woningmarkt, zoals de toename van het aantal eigenaar-bewoners en prijsontwikkeling, leidt tot een autonome groei van de bruto hypotheekschuld. Echter, omdat ook de omvang en de waarde van de koopwoningvoorraad toeneemt, neemt de hypotheekschuld relatief af. Diverse gevoeligheidsanalyses tonen aan dat onder andere aannamen de resultaten op hoofdlijnen niet veranderen. Met name de samenhang tussen variabelen op de woningmarkt lijkt de ontwikkeling van de hypotheekschuld te sturen. Hierbij speelt vooral de interactie tussen de invloed van starters op de woningmarkt en de prijsontwikkeling een belangrijke rol. De verschillende variabelen afzonderlijk zorgen niet voor grote afwijkingen van het basis-scenario. De simulaties over aflossingen in de bestaande voorraad tonen aan dat, indien de ontwikkeling van de hypotheekschuld sterk afgeremd moet worden, dat niet kan met alleen aflossingen op de nieuwe hypotheken. De maatregel uit het Lente-akkoord zal tot 2025 weliswaar leiden tot een afname van de groei ten opzichte van een scenario waarin niets gebeurt, maar zal de groei niet stoppen. Indien de huidige omvang van de hypotheekschuld bij banken leidt tot financieringsproblemen, zijn aflossingen in de bestaande voorraad hypotheken noodzakelijk. 20

25 5 Alternatief scenario: iedereen gaat aflossen Het voorstel uit het Lente-akkoord, waarin nieuwe hypotheeknemers fiscaal geprikkeld worden tot aflossen, is een stap in de goede richting (DNB, 2012). Echter, uit de gevoeligheidsanalyses uit Hoofdstuk 4 blijkt dat de invloed van verplicht aflossen op nieuwe hypotheken pas op langere termijn effect heeft. Bovendien is de omvang van het effect, door de samenstelling en omvang van de huidige hypotheekschuld, beperkt. Om te zien wat het effect zou zijn indien de maatregel uit het Lente-akkoord ook zou gelden voor alle hypotheken, passen we het scenario uit Hoofdstuk 4 iets aan, zodat vanaf 2013 alle huishoudens annuïtair af gaan lossen op hun hypotheek. In dit hoofdstuk wordt een beeld geschetst van de ontwikkeling van de hypotheekschuld indien zowel de nieuwe als de huidge eigenaar-bewoners gaan aflossen op hun hypotheekschuld. Hierbij gaan we voorlopig voorbij aan de realiteit van de doorgerekende scenario s; het gaat nadrukkelijk om de effecten van een dergelijke maatregel. 5.1 Uitgangspunten scenario s Voor het alternatieve scenario gaan we uit van dezelfde gegevens als in Tabel 4.1. We doen dit aan de hand van twee verschillende scenario s. In het eerste scenario gaan we ervan uit dat alle huishoudens vanaf 2013 gaan aflossen op hun hypotheek. Echter, de aflossingen hebben alleen plaats op hypotheken waar geen kapitaalverzekeringsproduct aan gekoppeld is. De hypotheken waar wel spaar- en beleggingsrekeningen aan verbonden zijn, laten we ongemoeid. Aflossingen hebben annuïtair plaats. De resterende looptijd van de hypotheek wordt vastgesteld op basis van de leeftijd van het hoofd van het huishouden: oude huishoudens lossen veel meer af dan jonge huishoudens. Impliciet nemen we hierbij aan dat de hypotheek bij aanvang als een annuïteit was afgesloten. Het tweede scenario is identiek aan het eerste, waarbij echter ook op de hypotheken met kapitaalverzekeringsproducten wordt afgelost. In dit scenario gaan we er bovendien vanuit dat de reeds opgebouwde kapitaalverzekering boetevrij wordt ingezet om de hypotheek af te lossen. Het simuleren van deze scenario s kent twee belangrijke hobbels, welke niet noodzakelijkerwijs eenvoudig op te lossen zijn: 1) de opgebouwde vermogens in de kapitaalverzekering eigen woning en 2) de betaalbaarheid van de woonlasten. We laten in dit onderzoek de juridische haalbaarheid van het tussentijds beëindigen van kapitaalverzekeringscontracten buiten beschouwing. Naar verwachting is aanpassing van wetgeving nodig om dit mogelijk te maken. Ook de betaalbaarheid van de woonlasten laten we in deze scenario-analyses buiten beschouwing. Een eerste verkenning van de betaalbaarheid van aflossen van de hypotheekschuld is te vinden in Hoofdstuk 6 van dit rapport. 21

26 5.2 Ontwikkeling tot 2025: verschil ten opzichte van het basisscenario Aan de hand van het alternatieve scenario zal de ontwikkeling van de hypotheekschuld tot 2025 worden gesimuleerd. Het resultaat van het alternatieve scenario wordt, tegelijk met de uitkomsten van het basis-scenario, gepresenteerd in Figuur 5.1. Hierbij dient de lezer zich bewust te zijn dat de simulaties geen rekening houden met de mogelijkheden van huishoudens om de gevolgen van de maatregelen te betalen. De haalbaarheid van dergelijke maatregelen staat centraal in Hoofdstuk 6, waarin beide alternatieve scenario s worden doorgerekend onder aannemelijker uitgangspunten. De resultaten in Figuur 5.1 geven derhalve het maximale effect van de gesimuleerde maatregelen. Figuur 5.1: Ontwikkeling van de totale hypotheekschuld, mrd. De ontwikkeling van de hypotheekschuld wordt in grote mate beïnvloed door huishoudens af te laten lossen op bestaande hypotheken. Indien de aan kapitaalverzekeringsproducten gekoppelde hypotheken niet worden aangepast, is de daling van de hypotheekschuld aanmerkelijk beperkter. Dit wordt veroorzaakt door het feit dat een heel groot deel van de Nederlandse hypotheken uit dit type bestaat. De beperkte ontwikkeling wordt veroorzaakt door aflossing op aflossingsvrije hypotheken en enige vrijval uit aflopende hypotheken met een kapitaalverzekering. De totale hypotheekschuld wordt bijna 100 miljard euro verminderd in 2025 ten opzichte van het basis-scenario waarin alleen op nieuwe hypotheken wordt afgelost. Indien op alle hypotheken wordt afgelost vanaf 2013 en het uitstaande vermogen wordt ingezet om de hypotheekschuld te verminderen, daalt de hypotheekschuld nog 170 miljard euro extra. De totale daling van de hypotheekschuld in 2025 is dan 270 miljard euro ten opzichte van het basis-scenario. 22

27 5.3 Concluderend In Hoofdstuk 4 werd aangetoond dat fiscale prikkels tot aflossen op nieuwe hypotheken weliswaar een belangrijk effect teweeg brengt, maar dat dit pas op langere termijn zal plaats hebben. Aflossingen in de bestaande voorraad lijken daarom onontbeerlijk om de autonome ontwikkeling van de hypotheekschuld in Nederland af te remmen. Simulaties in dit hoofdstuk bevestigen de effecten ervan. Aflossen op bestaande hypotheken brengt een aantal problemen met zich mee. Eén van deze problemen is de rol die opgebouwd kapitaal in kapitaalverzekeringsproducten speelt in de Nederlandse hypotheekmarkt. Een groot deel van de hypotheken in Nederland bestaat uit dit type hypotheken, waarbij tijdens de looptijd van de lening niet wordt afgelost.. Het is de vraag in welke mate huishoudens de mogelijkheid hebben om, indien fiscaal gestimuleerd tot aflossen, een beroep te kunnen doen op hun reeds opgebouwde vermogen. Om de effecten van aflossen op bestaande hypotheken te verkennen is daarom in dit hoofdstuk is een tweetal scenario s gesimuleerd: een scenario waarin hypotheken met een kapitaalverzekering worden gelaten en een scenario waarin op alle hypotheken wordt afgelost nadat huishoudens het opgebouwde vermogen ingezet hebben om de uitstaande schuld af te lossen. De effecten van beide maatregelen zijn significant. Indien, tegelijkertijd met de nieuwe hypotheken, afgelost moet worden op bestaande hypotheken daalt de totale hypotheekschuld bijna 100 miljard euro in 2025 ten opzichte van het scenario waarin alleen op nieuwe hypotheken wordt afgelost. Indien huishoudens de kapitaalverzekering in (mogen) zetten om de hypotheekschuld in 2013 te verlagen, daalt de uitstaande hypotheekschuld in 2025 nog eens bijna 170 miljard euro. De opmerking van DNB (2012) dat de maatregelen in het Lente-akkoord een stap in de goede richting was, maar dat de maatregelen onvoldoende zouden zijn om de groei van de hypotheekschuld te beperken wordt hier bevestigd. Aanvullende maatregelen ten aanzien van de fiscale behandeling van de eigen woning, gericht op aflossingen op de bestaande hypotheken, lijken effectief. In ieder geval wat betreft hun effect ten aanzien van de beperking van de groei van de hypotheekschuld. De haalbaarheid van dergelijke maatregelen komt in de volgende hoofdstukken aan de orde. 23

28 6 Hypotheek en risico: individuele hypotheken Het onderzoek in dit rapport probeert een zo compleet mogelijk beeld te schetsen van de omvang van de Nederlandse hypotheekschuld en de ontwikkeling daarvan. De nadruk in het rapport heeft tot dusver gelegen op de totale hypotheekschuld. In de discussie omtrent de hypotheekproblematiek krijgt dit getal ook de meeste aandacht. Plannen en suggesties voor de beperking van de verdere ontwikkeling van de hypotheekschuld zijn ook niet zelden primair gericht op het totaal en niet op de individuele hypotheken van huishoudens die dat totaal opmaken. Deze individuele hypotheken, en meer specifiek, de financiële situaties van deze huishoudens bepalen echter in grote mate het mogelijke succes van de in dit rapport tot dusver gesimuleerde ingrepen op de hypothekenmarkt. In dit hoofdstuk staan juist wel de individuele huishoudens centraal. In de volgende paragrafen schetsen we een beeld van de financiële risico s op de woningmarkt en de rol die hypothecaire financiering daar in speelt. We doen dat aan de hand van het Hypotheekschuldmodel en het databestand WoON Beperkingen Hypotheekschuldmodel en aanvullende data Het Hypotheekschuldmodel kan niet gebruikt worden voor het inschatten van financiële risico s op de woningmarkt. Het model is opgezet om voor leeftijdsgroepen de ontwikkeling van de hypotheekschuld te simuleren. De simulaties van het model betreffen daardoor telkens gemiddelden van huishoudens in deze leeftijdsklassen. Risico s die huishoudens lopen concentreren zich nu juist in de staart : het zijn de huishoudens ver uit het gemiddelde die grote risico s lopen. Zo kan de gemiddelde loan-to-value ratio in een bepaalde leeftijdsklasse 80% zijn, maar kan een aanzienlijk aantal huishoudens onder water staan (d.w.z. een hypotheek hebben die hoger ligt dan de waarde van de woning; LTV>100%). Ondanks dat het Hypotheekschuldmodel niet geschikt is om dit type vragen te beantwoorden, is het wel mogelijk om aan de hand van de resultaten uit de eerdere hoofdstukken de implicaties van beleidsmaatregelen voor individuele huishoudens te berekenen. Dit doen we aan de hand van het databestand van WoON2009. In de volgende paragrafen bekijken we de mogelijkheden van huishoudens tot extra aflossingen uit box 3 -vermogen en de budgetaire consequenties van aflossingen. Hierbij dient opgemerkt te worden dat we analyses doen op een bestand uit De afwegingen die huishoudens hebben gemaakt zijn nog gebaseerd op de pré-crisis periode op de woningmarkt. Verder hebben er ook institutionele wijzigingen plaats gehad via de aanpassingen aan de Gedragscode hypothecaire financiering (lagere leningen, minder aflossingsvrij) en zijn woningprijzen flink gedaald. We rekenen de situatie vanwege de grote veranderingen in de woningmarkt niet door naar Immers, de situatie van een starter uit WoON2009 is niet representatief voor de starters anno nu. Verder kunnen we van doorstromers wel een redelijke inschatting maken van de huidige waarde van hun woning, maar veel minder nauwkeurig van de hypotheek. Bij de interpretatie van de resultaten zullen we dus voorzichtig zijn. 24

29 6.2 Verkenning van de effecten van extra aflossingen Volgens veel betrokkenen moet aflossen weer de standaard worden bij Nederlandse hypotheken. In deze paragraaf wordt onderzocht in welke mate in de woningmarkt ruimte bestaat voor extra aflossingen. Het is immers de vraag of huishoudens met een tophypotheek bestaande uit een groot aflossingsvrij deel de extra lasten van aflossingen kunnen dragen. Tot slot is de vraag in welke mate incidentele aflossingen uit niet-woninggebonden vermogen, zoals spaargeld en vermogen in beleggingen, de problemen op de hypotheekmarkt kunnen verlichten. Veel huishoudens hebben immers geen aanzienlijke vermogens. Daarnaast is het box 3 -vermogen van huishoudens niet noodzakelijkerwijs liquide; spaargeld is weliswaar relatief eenvoudig op te nemen, maar lange termijn deposito s en beleggingen vaak niet. De volgende paragrafen zijn verkennend van aard; we wijzen nogmaals expliciet op de beperkingen van het gebruik van WoON2009 voor (woningmarkt)analyses (ref. 6.1) Extra aflossen: spaargeld Een voor de hand liggende oplossing voor huishoudens om hun eigenwoningschuld te beperken is het inbrengen van ander vermogen. Door de fiscaal gunstige behandeling van schuld in de eigen woning, hebben veel huishoudens een hogere schuld dan zij zouden hebben zonder de hypotheekrenteaftrek. Indien de hypotheekrenteaftrek beperkt wordt zullen deze huishoudens een prikkel hebben om een deel van het box 3- vermogen aan te wenden om de hypotheekschuld te verlagen. In dit onderzoek negeren we de eerder genoemde mogelijke problemen ten aanzien van liquiditeit van box 3-vermogen. Voorwaarde voor een significant effect van dergelijke incidentele aflossingen op de omvang en ontwikkeling van de hypotheekschuld is dat er veel huishoudens zijn die aanzienlijke vermogens hebben. Indien er weinig huishoudens met vermogen zijn, of indien de vermogens te beperkt zijn om te gebruiken voor aflossing, zal de impact van incidentele aflossingen nihil zijn. 25

30 Figuur 6.1: Omvang box 3-vermogen, naar eigendomssituatie, 2008 Bron: WoON2009, eigen berekening Figuur 6.1 toont dat vooral in de koopsector een behoorlijk vermogen is opgebouwd. Het totale box 3-vermogen van alle eigenaar-bewoners in een zelfstandige koopwoning in 2008 was bijna 250 miljard euro. Het totale vermogen is echter niet gelijk verdeeld over alle eigenaar-bewoners: het grootste deel van de huishoudens in de koopsector heeft geen box 3-vermogen boven Figuur 6.2: LTV naar vermogenspositie van eigenaar-bewoners, 2008 Bron: WoON2009, eigen berekening 1 Vermogen uit box 3 wordt alleen waargenomen boven ; dit is de fiscale vrijstelling van vermogen voor vermogensrendementsheffing per persoon. 26

31 Uit Figuur 6.2 volgt dat voor het grootste deel van de huishoudens in Nederland de mogelijkheden tot vervroegd aflossen uit vermogen beperkt zijn. Liefst 68% van de eigenaar-bewoners in Nederland heeft geen box 3 vermogen. De gemiddelde loan-tovalue ratio van deze huishoudens is 61% De overige 32% van de huishoudens heeft wel een aanmerkelijk vermogen; de gemiddelde loan-to-value ratio van deze huishoudens is echter duidelijk lager: 38%. In Tabel 6.1 wordt de verdeling van box 3- vermogen over verschillende groepen eigenaar-bewoners gepresenteerd. Tabel 6.1: Box 3-vermogen bij eigenaar-bewoners, 2008 Gemiddelde LTV Percentage huishoudens met vermogen Gemiddeld vermogen (x1.000 ) indien vermogen waargenomen t/m % 43% 217 aankoopperiode leeftijdscategorie 1981 t/m % 36% t/m % 35% t/m % 29% t/m % 28% e.v. 85% 23% 149 t/m 25 jaar 97% 4% t/m 35 jaar 92% 14% t/m 45 jaar 71% 24% t/m 60 jaar 49% 34% 184 ouder dan 60 jaar 22% 47% 266 t/m % 13% 106 Prijsklasse (woning) t/m % 22% t/m % 35% t/m % 47% 208 boven % 60% 472 t/m 20% 6% 51% 275 LTVgroep van 20% t/m 40% 30% 35% 158 van 40% t/m 60% 50% 29% 176 van 60% t/m 80% 70% 25% 136 boven 80% 102% 18% 127 Bron: WoON2009, eigen berekening Uit Tabel 6.1 blijkt een relatie tussen de LTV van huishoudens en overige vermogens. Huishoudens met een hogere LTV hebben gemiddeld genomen minder vermogen. Ook neemt het percentage vermogende huishoudens af onder huishoudens met een hoge LTV. Met name bij jongere eigenaar-bewoners komt de combinatie van veel vreemd vermogen in de woning en weinig ander vermogen veel voor. 27

32 Het grootste deel van het vermogen in Nederland zit bij huishoudens met een lage loan-to-value ratio. Zo heeft bijna de helft van de huishoudens waarvan het hoofd ouder is dan 60 jaar gemiddeld een vermogen van meer dan Deze huishoudens hebben een gemiddelde LTV van 22%. Het is de vraag in welke mate huishoudens met een lage LTV hun box 3-vermogen in zullen zetten om de hypotheekschuld te verminderen; tegenover de lagere rentekosten staat immers een verlies aan liquiditeit van het vermogen. Niettemin zal een fiscale prikkel tot aflossing er voor zorgen dat er huishoudens zijn die box 3-vermogen in brengen om de hypotheekschuld te verminderen. Om inzicht te krijgen in de hoeveelheid eigen vermogen die mogelijk vrijkomt, rekenen we een tweetal scenario s door waarin huishoudens box 3-vermogen inzetten om de hypotheekschuld te beperken. In scenario 1 gaan we ervan uit dat huishoudens al hun vermogen op na gebruiken om de hypotheekschuld te beperken, met een maximum van de hypotheekschuld. Ook huishoudens met meer dan één volwassene, en derhalve een hogere fiscale vrijstelling, laten we aflossen tot Hierbij dient bovendien opgemerkt dat we de vermogens van huishoudens met minder dan niet kennen. De gepresenteerde maximale inbreng vanuit box 3-vermogens is derhalve een onderschatting van wat ingebracht zou worden indien alle huishoudens al hun vermogen in zouden brengen. In het tweede scenario gaan we uit van dezelfde maximale inzet van het vermogen, maar met een extra beperking ten aanzien van de loan-to-value ratio. In dit scenario nemen we aan dat huishoudens een zekere hypotheekschuld aan willen houden, of in ieder geval niet ten koste van alles de hypotheekschuld willen beperken. Huishoudens zetten hun vermogen in het tweede scenario in om de hypotheekschuld te verlagen totdat ofwel het resterende vermogen is, ofwel de LTV gedaald is tot 30%. Hierbij laten we wederom meerpersoonshuishoudens aflossen tot onder de fiscale vrijstellingsgrens van per persoon. De invloed van beide scenario s op de inbreng van box 3-vermogen ter verlaging van de hypotheekschuld wordt samengevat in Tabel 6.2: Tabel 6.2: Omvang box 3-vermogen beschikbaar ter verlaging van hypotheekschuld Scenario 1 Scenario 2 Inbreng vermogen per huishouden (dzd ) Totaal ingebracht vermogen (mrd ) Resterende LTV Inbreng vermogen per huishouden (dzd ) Totaal ingebracht vermogen (mrd ) Resterende LTV t/m 20% 7 6,5 4% 0 0 6% LTVgroep van 20% t/m 40% 26 17,1 23% 1 0,7 29% van 40% t/m 60% 27 15,1 42% 9 5,2 47% van 60% t/m 80% 24 11,7 63% 17 8,2 65% boven 80% 15 17,9 97% 14 16,5 98% Bron: WoON2009, eigen berekening 28