School of Real Estate

Transcriptie

1 School of Real Estate 3- In hoeverre verschilt het langdurig aanbod van de snel verkochte panden? Ofwel de prop versus de cherries Auteurs: ir. Alex van de Minne prof. dr. Johan Conijn

2 Restschuld in Nederland Onderzoek ten behoeve van NVM derde kwartaalbericht eindrapportage Drs. Frans Schilder Prof. dr. Johan Conijn September

3 Restschuld in Nederland Samenvatting: Ruim huishoudens in Nederland hebben momenteel een (potentiële) restschuld (het verschil tussen de waarde van de woning en de hoogte van de hypothecaire schuld). De kans op een restschuld is vooral groot bij jongeren en recent verhuisde huishoudens. Als er sprake is van een restschuld, is de restschuld ook hoog bij huishoudens die al langer in de woning wonen. De gevolgen van de restschuld op de doorstroming in de woningmarkt zijn afhankelijk van de wijze waarop banken omgaan met de uitzonderingsbepaling ten aanzien van restschuld in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen. 2

4 Inhoudsopgave Inleiding Eerdere publicaties Opzet en verantwoording van het onderzoek De resulterende restschuld: beschrijving Conclusie Literatuur Bijlagen

5 Inleiding In dit rapport wordt de (mogelijke) problematiek omtrent de restschuld in Nederland in kaart gebracht. Het onderzoek is in opdracht van de NVM uitgevoerd door de Amsterdam School of Real Estate. Wanneer huishoudens via internet zoeken naar financieringsmogelijkheden voor een eventuele nieuwe woning kunnen zij vaak op basis van enkele kengetallen hun maximale lening laten schatten. Hierbij wordt uiteraard naar het inkomen van het huishouden gevraagd. Één van de andere kengetallen die gevraagd wordt is de overwaarde op de huidige woning. De afgelopen decennia hebben veel eigenaar bewoners de waarde van de woning tijdens de bewoningsduur zien toenemen. Hierdoor ontstond een extra spaarpotje dat vervolgens ingezet kon worden bij, bijvoorbeeld, de volgende stap op de woningmarkt. Het ontstaan van overwaarde is nagenoeg een vanzelfsprekendheid geworden op de Nederlandse woningmarkt. Hierin is sinds enkele jaren duidelijk verandering gekomen. Door de stagnatie van de prijsontwikkeling op de woningmarkt en tegenvallende macro economische ontwikkelingen staat de woningmarkt onder druk. Prijzen dalen zelfs al enkele jaren; een fenomeen dat sinds halverwege de jaren tachtig van de vorige eeuw niet meer is waargenomen. Met name voor huishoudens die na de millenniumwisseling voor het eerst een woning hebben gekocht is de ontwikkeling op de woningmarkt potentieel problematisch. Dit betreft dus voornamelijk jonge huishoudens. Weinig of geen ingebracht eigen vermogen, gecombineerd met dalende prijzen en aflossingsvrije hypotheekvormen, drukken de vermogensposities van deze huishoudens. In eerdere studies is aangetoond dat inderdaad recente starters grote risico s lopen om bij verkoop van de woning met een restschuld te blijven zitten. De omvang van deze restschuld, en de gevolgen ervan voor de doorstroming, zijn nog weinig belicht. In dit rapport staat de omvang van de potentiële restschuld centraal; dat wil zeggen, de schuld waarmee een huishouden zou blijven zitten indien alle aan de woning gebonden vermogens zouden worden geliquideerd. Hierbij belichten wij met name de gevolgen van een eventuele restschuld voor de verhuismogelijkheden van huishoudens. De centrale probleemstelling van dit rapport luidt: Hoe beïnvloedt de potentiële restschuld van huishoudens de doorstroming op de Nederlandse koopwoningmarkt? Het rapport is als volgt opgebouwd: eerst wordt een korte beschouwing gegeven op recente publicaties. Daarna wordt een korte beschrijving gegeven van de wijze waarop restschuld in dit onderzoek is geoperationaliseerd. Na de beschrijving van de opzet van het onderzoek volgt een beschrijvende analyse van de restschuld in Nederland en de factoren die daartoe bijdragen. In de conclusie wordt een korte beschouwing gegeven over de resultaten in dit rapport en op welke wijze de gevonden resultaten invloed hebben op het functioneren van de woningmarkt. Hierbij wordt in het bijzonder aandacht geschonken aan de mobiliteit in de koopsector. 4

6 1. Eerdere publicaties Dit rapport is niet het eerste onderzoek naar restschuld in Nederland. Sinds de huizenmarkt is gestagneerd, zo rond het jaar 2007, is de mogelijkheid van dalende huizenprijzen nadrukkelijker in de belangstelling van woningmarktonderzoekers komen staan. Immers, vanaf ongeveer het jaar 1985 waren de huizenprijzen onafgebroken gestegen. Het opbouwen van eigen vermogen in de woning was een vanzelfsprekendheid geworden. De combinatie van voornamelijk aflossingsvrije hypotheekvormen en stagnerende en zelfs dalende huizenprijzen maakt dat het opbouwen van overwaarde geen uitgemaakte zaak meer is. De mogelijkheid bestaat dat huishoudens bij de verkoop van hun woning geconfronteerd worden met een negatieve overwaarde: een restschuld. Voordat besproken kan worden hoe restschuld het functioneren van de woningmarkt beïnvloedt is het van belang dat duidelijk is wat precies onder restschuld wordt verstaan. Ook dient duidelijk te zijn hoe we restschuld in dit onderzoek exact operationaliseren. De artikelen van Brosens (2009) en Van Middelkoop (2010, 2011) hebben voornamelijk betrekking op het in kaart brengen van hypotheekrisico s en groepen huishoudens die daar het meest aan blootgesteld zijn. Beide auteurs nemen het WoON databestand als uitgangspunt en merken op dat opgebouwd vermogen in bijvoorbeeld kapitaalverzekeringen niet bekend zijn. Van Middelkoop baseert zich op het databestand uit 2009, Brosens op dat uit De restschuld gepresenteerd in deze artikelen heeft dan ook primair betrekking op het verschil tussen de marktwaarde van de woning en de openstaande hypotheek primo 2006 respectievelijk Ras e.a. (2010) baseren zich op het WoON databestand uit Bij hen wordt het eigen vermogen, verminderd met een bedrag van , verrekend met de restschuld. Ons onderzoek bouwt voort op deze onderzoeken, maar gaat uit van iets afwijkende aannamen, die we in de volgende paragraaf behandelen. In de resultaten is er sterke consensus tussen de verschillende onderzoeken: recent verhuisde huishoudens en jongere huishoudens hebben hogere hypotheekrisico s. Daarnaast bestaan er regionale verschillen in de hypotheekrisico s van huishoudens. Alle resultaten uit de genoemde literatuur zijn in lijn met verwachtingen en bevatten in die zin nauwelijks verrassingen. Ook dit onderzoek zal leiden tot vergelijkbare conclusies. Dit onderzoek is dan ook niet zozeer bedoeld om een nieuw of onderbelicht fenomeen te beschrijven, maar om een actualisatie te geven van de genoemde literatuur naar de situatie medio Hiertoe maken we een aantal berekeningen en schattingen, die in de volgende paragraaf behandeld worden. 5

7 2. Opzet en verantwoording van het onderzoek Zoals gesteld geven we in dit rapport een inschatting van de restschuld medio We gebruiken hiervoor WoON We moeten dus de componenten waaruit restschuld is opgebouwd doorrekenen naar medio Dat doen we aan de hand van verschillende aanvullende data en aannamen. In de eerder genoemde literatuur is de restschuld meestal berekend als het verschil tussen de woningwaarde en de hypotheekschuld, waarbij de kanttekening wordt gemaakt dat opgebouwd vermogen in kaptiaalverzekeringsproducten niet meegenomen kan worden. Van Middelkoop (2010) geeft dan ook aan dat haar schattingen een overschatting van de problemen weergeeft. Ras e.a. (2010) maken daarbij de opmerking dat overige schulden niet meegenomen kunnen worden en hun schattingen wellicht een onderschatting geven van de werkelijke problematiek. Verder neemt Ras e.a. (2010) huishoudens met NHG niet mee bij de huishoudens met een problematische restschuld. De gedachte achter deze aanname is dat deze huishoudens, onder voorwaarden, gecompenseerd worden voor een eventuele restschuld. Wij laten de NHG echter buiten beschouwing. De voorwaarden om de restschuld kwijtgescholden te krijgen zijn immers streng; een huishouden kan immers geen aanspraak op de garantie doen als er geen sprake is van insolvabiliteit. Zolang een huishouden de hypotheeklasten kan betalen, kan het geen aanspraak maken op de NHG. Huishoudens die dus wel een verhuiswens hebben, maar niet werkloos zijn geraakt, in scheiding liggen of anderszins in problemen zijn geraakt hebben derhalve, ondanks de verzekering, wel een restschuld bij verkoop van de woning. Voor de analyse van de invloed van de restschuld op de mobiliteit op de woningmarkt moet de NHG dus buiten beschouwing worden gelaten. We nemen de restschuld van een huishouden daarom mee in onze analyse, ongeacht of dat huishouden wel of geen NHG heeft. Wij definiëren de restschuld van een huishouden, in lijn met Brosens en Van Middelkoop, als alle schuld die overblijft na verkoop van de woning (tegen marktwaarde), aflossing van de hypotheek met de opbrengst uit de verkoop en opgebouwd vermogen. We laten box 3 vermogen (in WoON 2009 beschikbaar indien boven de vrijstellingsnorm) en overige schulden (in WoOn 2009 niet beschikbaar) nadrukkelijk buiten beschouwing in ons onderzoek. Dit onderzoek is gericht op alle schulden en vermogens direct gebonden aan de eigen woning. Wij maken daarbij expliciet de aanname dat huishoudens ook de kapitaalverzekering liquideren. Huishoudens met een restschuld doen er in onze analyse op deze wijze alles aan om de restschuld tot een minimum te beperken. We hebben in onze definitie van de restschuld drie componenten die de omvang bepalen: de waarde van de woning, de omvang van de hypothecaire schuld en de waarde van het opgebouwde vermogen. De eerste twee componenten, de waarde van de woning en de omvang van de hypothecaire schuld, zijn gegevens die in het databestand zitten. De derde component, het opgebouwde vermogen, is onbekend. Op basis van enkele aannamen kan voor alle drie componenten een waarde afgeleid worden voor medio Een nauwkeurige beschrijving kan gevonden worden in de bijlage van dit rapport. In deze paragraaf geven we een beschrijving op hoofdpunten. 6

8 Waarde van de woning De eerste component waaruit de restschuld volgt is de waarde van de woning. Indien de waarde van de woning gestegen is sinds de aankoop, neemt de kans op restschuld bij verkoop af. Echter, bij waardedalingen kan er, met name bij aflossingsvrije hypotheken, sprake zijn van een toenemend risico op een restschuld bij verkoop. De waarde van woningen in Nederland is de afgelopen jaren voor het eerst in decennia gedaald. Wij baseren ons in dit onderzoek op de gegevens van de NVM. We hebben per NVM regio en per woningtype de prijsontwikkeling over de periode primo 2009 medio 2011 door de NVM aangeleverd gekregen. De prijsontwikkelingen zoals die gebruikt worden in dit rapport zijn als bijlage bij dit rapport meegeleverd. Door de WOZ waarden in het databestand aan te passen met deze prijsontwikkelingen berekenen we de verwachte marktwaarde van de woning medio Tabel 1 geeft een weergave van de landelijke cijfers. Regionale specificaties zijn in de bijlagen bij dit rapport te vinden. Tabel 1: Landelijke prijsontwikkeling primo 2009 medio 2011 naar woningtype Type woning Prijsontwikkeling Tussenwoning 4,4% Hoekwoning 4,0% 2 onder 1 kap woning 4,6% Vrijstaande woning 4,4% Appartement 0,9% Totaal 3,3% Bron: NVM De prijsdaling in Nederland valt mee; gemiddeld zijn de woningprijzen in de periode primo 2009 medio 2011 ruim 3% gedaald. Een belangrijk deel van de prijsdaling die in andere bronnen wordt genoemd is door de NVM reeds eind 2008 waargenomen. Hierbij dient echter aangetekend te worden dat de verschillen regionaal groot zijn. Details kunnen, zoals vermeld, in de bijlage gevonden worden. Door de grote regionale spreiding in de prijsontwikkeling kan derhalve, in lijn met de resultaten van Van Middelkoop (2010, 2011) een duidelijk regionaal patroon van hypotheekrisico s ontstaan. Een starter in een van de gebieden met een grote prijsdaling heeft een aanmerkelijk grotere kans op een restschuld dan een vergelijkbare starter in een gebied waar de prijzen minder zijn gedaald. Regionale verschillen in onder meer bevolkingssamenstelling kunnen de kans op een restschuld verder versterken, of juist wat afzwakken. Omvang van de hypothecaire schuld De hoogte van de hypotheekschuld ultimo 2008 is beschikbaar in het databestand. Voor aflossingsvrije hypotheken geldt eenvoudigweg dat de hypotheekschuld gelijk blijft. Bij hypotheken waar wel op wordt afgelost, moet de schuld medio 2011 berekend worden. Afhankelijk van de samenstelling van de hypotheekportefeuille is het in meer of mindere mate mogelijk om een berekening/schatting te maken van de hypotheekschuld medio In het databestand zit namelijk een variabele waarmee het bedrag kan worden berekend dat huishoudens niet aan hypotheekrente betalen. Dat bedrag omvat echter zowel aflossing als eventuele inleg in spaar en beleggingsproducten. Indien beide hypotheekvormen voorkomen gaan we ervan uit dat de helft van dat bedrag wordt gebruikt voor aflossing en de helft wordt gebruikt in de kapitaalverzekering. 7

9 Zoals genoemd is niet alleen de waarde van de hypotheek van belang, maar speelt ook het type hypotheek een belangrijke rol in de omvang van de restschuld. Immers, aflossingsvrije hypotheken leiden, door het ontwerp van het product, eerder tot een restschuld dan een lineaire of een annuïtaire hypotheek. Het is in veel onderzoeken, waaronder de eerder genoemde artikelen, aangehaald dat de aflossingsvrije hypotheek, al dan niet in combinatie met een kapitaalverzekering, de populairste hypotheekvorm is. Figuur 1 vat de omvang van de hypotheekschuld samen naar type hypotheek: Figuur 1: Uitstaande schuld en nieuwe hypotheken naar hypotheekvorm Bron: De Nederlandsche Bank, Overzicht Financiële Stabiliteit in Nederland (2011) Een groot deel van de uitstaande hypotheken is aflossingsvrij zonder vermogensopbouw. Vaak hebben huishoudens niet een volledig aflossingsvrije hypotheek, maar een combinatie van gedeeltelijk aflossingsvrij en gedeeltelijk een aflossende hypotheek of een hypotheek waarbij de aflossing via vermogensopbouw wordt geregeld. De populariteit van traditionele lineaire en annuïtaire hypotheken is buitengewoon laag, zowel in het verleden als in de nieuwe verkoop in Ook is al in 2010 zichtbaar dat de volledig aflossingsvrije hypotheek minder populair aan het worden is, mogelijk als gevolg van de stagnerende woningmarkt. Enkele indicatoren voor hypotheekrisico s zijn een hoge loan to value ratio (LTV) en een hoge loanto income ratio (LTI); ofwel een relatief hoge lening ten opzichte van de waarde van de woning en een hoge lening ten opzichte van het inkomen. Deze indicatoren geven weliswaar een idee voor de gelopen risico s, maar geven door de definitie van deze indicatoren een onvolledig beeld van de situatie in Nederland. Immers, in beide ratio s wordt geen rekening gehouden met opgebouwd vermogen in kapitaalverzekeringen. Niettemin zijn het interessante indicatoren om de verschillen tussen bepaalde groepen huishoudens in kaart te brengen. We vatten daarom in tabel 2 de gemiddelde waarden voor beide indicatoren samen naar leeftijdscategorie. 8

10 Tabel 2: LTV en LTI naar leeftijdscategorie Leeftijd LTV LTI T/m 25 jaar 100% 5,70 26 t/m 35 jaar 96% 5,09 36 t/m 45 jaar 75% 4,28 46 t/m 60 jaar 51% 3,01 Ouder dan 60 jaar 23% 1,85 Overall 57% 3,35 Bron: WoON 2009, eigen berekening Zoals verwacht mag worden, is de gemiddelde LTV hoog bij jonge huishoudens; de huishoudens die nog geen of weinig eigen vermogen in de woning hebben opgebouwd. Tegelijkertijd hebben de jongere huishoudens ten opzichte van het inkomen ook een hoge lening. Het zijn dus, op basis van deze statistieken, voornamelijk de jongere huishoudens die, door relatief hoge leningen, een groot risico lopen op een restschuld bij verkoop van de woning. Waarde van de kapitaalverzekering Veel huishoudens beperken het hypotheekrisico door de hypotheek te koppelen aan spaar en beleggingsproducten. Huishoudens sparen of beleggen maandelijks een (klein) bedrag dat aan het einde van de looptijd van de hypotheek als aflossing moet dienen. Onder voorwaarden kan de kapitaalverzekering ook (fiscaal aantrekkelijk) gebruikt worden als tussentijdse aflossing van de hypotheek. De omvang van de kapitaalverzekering is door ons berekend, waardoor in dit rapport in de analyse van hypotheekrisico s een inschatting gedaan kan worden van de restschuld inclusief de waarde van het opgebouwde vermogen. De schatting van de waarde van de kapitaalverzekering gebeurt op basis van het bedrag dat huishoudens maandelijks uitgeven aan hypotheeklasten anders dan rente. Hierbij maken we gebruik van een lange termijn rente als rentevoet voor het rendement en de resterende looptijd van de hypotheek om te schatten hoe lang het huishouden al vermogen opbouwt. We houden hierbij geen rekening met de samenstelling van de kapitaalverzekering. In tabel 3 geven we de gehanteerde rendementen weer (waarbij we in de berekeningen 0,5 procentpunt risico opslag hanteren): 9

11 Tabel 3: Lange termijn rente Nederlandse staatsobligaties Jaar Rente Jaar Rente Jaar Rente Bron: CBS (<1993), ECB(>=1993) De gegevens in tabel 3 schetsen een beeld dat voornamelijk de recent verhuisde huishoudens, met nieuwe kapitaalverzekeringen, lage rendementen realiseren op hun inleg. In de eerste helft van het afgelopen decennium worden deze lage rendementen nog gecompenseerd door stijgende woningprijzen. Sinds de stagnatie van de woningmarkt is het rendement op de beleggingen relatief laag. Hierdoor vormt met name de groep recent verhuisde huishoudens een risicogroep voor restschuld: de periode waarover de inleg gerendeerd heeft is te kort om serieus vermogen op te bouwen en het gerealiseerde rendement is laag. Het is niet a priori duidelijk welke huishoudens een hoger opgebouwd vermogen in kapitaalverzekeringen hebben. Immers, de omvang van het opgebouwd vermogen is afhankelijk van de maandelijkse inleg en de looptijd van de kapitaalverzekering. Doordat wij geen gegevens hebben over de samenstelling van de portfolio in de kapitaalverzekering is het rendement voor ieder huishouden in een gegeven jaar gelijk. In werkelijkheid verschilt dat natuurlijk sterk naar gelang de risicopreferenties van de huishoudens. Onze resultaten kunnen, afhankelijk van de werkelijke rendementen en portfolio samenstelling van het onderliggende product, zowel een over als een onderschatting van het rendement geven. Door de gekozen rentevoet en kleine risico opslag is onze inschatting, in ieder geval voor de langere termijn, eerder aan de conservatieve kant; over het geheel zullen we dus waarschijnlijker een onderschatting van het opgebouwde rendement geven. Selecties voor analyses Voor de analyses in dit rapport is een aantal criteria opgesteld om onwaarschijnlijke gegevens de resultaten niet teveel te laten beïnvloeden. We selecteren alleen eigenaar bewoners die in een zelfstandige woning wonen, in een normale een of meergezinswoning wonen, in een woning wonen waarvan de waarde tussen en ligt, een jaarlijks besteedbaar inkomen hebben van minimaal en waarvan de huidige hypotheek niet meer dan 150% van de waarde van de woning bedraagt. 10

12 3. De resulterende restschuld: beschrijving De restschuld is de resultante van de eerder beschreven componenten. In deze paragraaf beschrijven wij de restschuld van huishoudens. We gaan hierbij (nog) niet in op de vraag in welke mate de gepresenteerde cijfers reden zijn tot aandacht: vragen als de mate waarin de restschuld problematisch is worden in het volgende hoofdstuk behandeld. Tevens dient opgemerkt te worden dat het een potentiële restschuld betreft bij verkoop van de woning. Wij richten ons in de omschrijving van de restschuld op de volgende punten: Hoeveel huishoudens hebben potentieel een restschuld? Hoe verschilt de restschuld per regio? Hoe verschilt het aantal huishoudens met potentiële restschuld per regio? Hoe verschilt de restschuld naar leeftijdscategorie? Hoe verschilt de restschuld naar inkomenscategorie? Hoe verschilt de restschuld naar starters en doorstromers? Hoe verschilt de restschuld naar periode van aankoop huidige woning? In Nederland heeft bijna 15% van de eigenaar bewoners een potentiële restschuld: het gaat hierbij om ruim een half miljoen huishoudens. Doordat ruim 3 miljoen huishoudens geen restschuld hebben is, gemiddeld genomen, het probleem zeer beperkt. Ook rekening houdend met huishoudens zonder restschuld, is de restschuld gemiddeld ongeveer De huishoudens die wel een restschuld hebben worden echter met aanzienlijk hogere bedragen geconfronteerd. De spreiding in de restschuld is bovendien aanzienlijk; in tabel 5 vatten we de berekende restschuld samen in 5 categorieën: Tabel 5: Aantal huishoudens met een restschuld, medio 2011 Restschuld ( ) Aantal (absoluut) Gemiddelde restschuld ( ) Geen restschuld < < < >= Overall Bron: WoON 2009, eigen berekening Voor iets minder dan een kwart van de huishoudens met een restschuld geldt dat de omvang ervan beperkt is: gemiddeld iets meer dan Een groot aantal huishoudens, bijna , heeft echter bij verkoop van de woning meer dan restschuld. In lijn met de eerdere publicaties vinden we duidelijke regionale verschillen in de restschulden. De resultaten zijn samengevat in figuren 2a en 2b. Zowel het aantal huishoudens met een restschuld als de hoogte van de restschuld is sterk regionaal gedifferentieerd. Met name in de periferie van Nederland vinden we relatief lage restschulden. In het relatieve aantal huishoudens met restschulden is niet een dergelijk duidelijk patroon zichtbaar. 11

13 Groot-Rijnmond Overig Zeeland West-Noord-Brabant Midden-Noord-Brabant Noordoost-Noord-Brabant Zuidoost-Noord-Brabant Noord-Limburg Midden-Limburg Zuid-Limburg Flevoland Zeeuwsch-Vlaanderen Zuidoost-Zuid-Holland Oost-Zuid-Holland Figuur 2a: Regionale spreiding restschuld, medio 2011 Aantal huishoudens met restschuld (relatief) 0,3 0,25 0,2 0,15 0,1 0,05 Oost-Groningen Delfzijl en omgeving Overig Groningen Noord-Friesland Zuidwest-Friesland Zuidoost-Friesland Noord-Drenthe Zuidoost-Drenthe Zuidwest-Drenthe Noord-Overijssel Zuidwest-Overijssel Twente Veluwe Achterhoek Arnhem/Nijmegen Zuidwest-Gelderland Utrecht Kop van Noord-Holland Alkmaar en omgeving IJmond Agglomeratie Haarlem Zaanstreek Groot-Amsterdam Het Gooi en Vechtstreek Agglomeratie Leiden en Bollenstre Agglomeratie s-gravenhage Delft en Westland 0 Bron: WoON 2009, eigen berekening. 12

14 Groot-Rijnmond Overig Zeeland West-Noord-Brabant Midden-Noord-Brabant Noordoost-Noord-Brabant Zuidoost-Noord-Brabant Noord-Limburg Midden-Limburg Zuid-Limburg Flevoland Mediane restschuld ( ) Zeeuwsch-Vlaanderen Zuidoost-Zuid-Holland Oost-Zuid-Holland Delft en Westland Agglomeratie s-gravenhage Agglomeratie Leiden en Bollenstre Figuur 2b: Regionale spreiding restschuld, medio 2011 N.b. Gemiddelde restschuld is berekend o.b.v. huishoudens die een restschuld hebben. Oost-Groningen Delfzijl en omgeving Overig Groningen Noord-Friesland Zuidwest-Friesland Zuidoost-Friesland Noord-Drenthe Zuidoost-Drenthe Zuidwest-Drenthe Noord-Overijssel Zuidwest-Overijssel Twente Veluwe Achterhoek Arnhem/Nijmegen Zuidwest-Gelderland Utrecht Kop van Noord-Holland Alkmaar en omgeving IJmond Agglomeratie Haarlem Zaanstreek Groot-Amsterdam Het Gooi en Vechtstreek Bron: WoON 2009, eigen berekening.

15 In de beschrijving van de hypotheek als component van de restschuld hebben we gezien dat jongere huishoudens aanmerkelijk hogere LTV s en LTI s hadden dan oudere huishoudens. Voor de verdeling van de restschuld werkt dit uit in een groter aandeel huishoudens dat een restschuld heeft. Echter, indien er sprake is van een restschuld, is de gemiddelde omvang ervan gemiddeld genomen niet erg verschillend. Deze resultaten zijn terug te vinden in tabel 6: Tabel 6: Restschuld naar leeftijdscategorie, medio 2011 N.b. Gemiddelde restschuld is berekend o.b.v. huishoudens die een restschuld hebben. Leeftijd Aantal (absoluut) Aantal (relatief) Gemiddelde restschuld ( ) T/m 25 jaar % t/m 35 jaar % t/m 45 jaar % t/m 60 jaar % Ouder dan 60 jaar % Overall % Bron: WoON 2009, eigen berekening. Hoogte restschuld is gemiddelde van alleen huishoudens met restschuld. Ruim de helft van de huishoudens tot en met 25 jaar, en meer dan een op drie huishoudens tussen 25 en 35 jaar heeft een restschuld. De omvang van de restschuld is ongeveer De kans dat een ouder huishouden een restschuld heeft is aanmerkelijk kleiner. Echter, indien er sprake is van een restschuld, geldt voor deze huishoudens dat de omvang ervan rond de ligt. Restschulden komen relatief veel voor bij de middeninkomens. De omvang van de restschuld is echter het grootst bij de hoge inkomensgroepen. Bij de huishoudens in de hoogste inkomensdecielen is wellicht van belang dat (een deel van) het beschikbare vermogen niet is gebruikt voor de financiering van de woning om daarmee een belastingvoordeel te behalen. In het onderste inkomensdeciel is het aantal huishoudens met een restschuld het laagst; dit is waarschijnlijk het gevolg van het grote aantal oudere huishoudens (gepensioneerden) in deze groep die hun woningen vaak afbetaald hebben. Tabel 7: Restschuld naar inkomensdeciel, medio 2011 N.b. Gemiddelde restschuld is berekend o.b.v. huishoudens die een restschuld hebben. Inkomensdeciel Aantal (absoluut) Aantal (relatief) Gemiddelde restschuld ( ) % % % % % % % % % % Overall % Bron: WoON 2009, eigen berekening. Hoogte restschuld is gemiddelde van alleen huishoudens met restschuld. Restschuld lijkt vooral een probleem te zijn voor recent verhuisde huishoudens. Binnen de groep recent verhuisde huishoudens zijn de starters, in ieder geval in theorie, het meest kwestbaar vanwege het ontbreken van reeds opgebouwd eigen vermogen (althans in de woning; starters zouden natuurlijk vermogen in andere beleggingen kunnen hebben opgebouwd om daar de aankoop 14

16 van de woning (deels) mee te financieren). De restschuld van starters en doorstromers die twee jaar voorafgaand aan het WoON onderzoek verhuisd zijn, is samengevat in tabel 8. Tabel 8: Restschuld naar recente woningmarkthandeling, medio 2011 N.b. Gemiddelde restschuld is berekend o.b.v. huishoudens die een restschuld hebben. Recente verhuizing Aantal (absoluut) Aantal (relatief) Gemiddelde restschuld ( ) Starter % Doorstromer % Overall (verhuisd) % Bron: WoON 2009, eigen berekening. Hoogte restschuld is gemiddelde van alleen huishoudens met restschuld. De resultaten in tabel 8 bevestigen de vermoedens: starters hebben een grotere kans op restschuld dan doorstromers. Ten opzichte van de gehele populatie van eigenaar bewoners hebben verhuizers in het algemeen sowieso een grote kans op restschuld. Dit wordt veroorzaakt doordat bij een verhuizing doorgaans een stap omhoog wordt gezet op de huizenladder. Men gaat duurder wonen. Hierdoor wordt het aandeel vreemd vermogen in de woning groter, waardoor het risico op restschuld toeneemt. Mede doordat doorstromers al een stap op de woningladder hebben gezet kan het verklaard worden dat de gemiddelde restschuld bij doorstromers groter uitpakt dan bij starters: zij wonen veelal in duurdere woningen. Op basis van de resultaten uit tabel 8 mag verwacht worden dat huishoudens die langer in hun woning wonen een kleinere kans op een restschuld hebben dan huishoudens die korter in hun huidige woning wonen. Andere factoren, zoals de hypotheekvorm, tussentijdse onttrekkingen van eigen vermogen en het rendement op de investeringen, spelen ook een rol. De relatie tussen de aankoopperiode van de woning en de restschuld wordt samengevat in tabel 9. Tabel 9: Restschuld naar aankoopperiode, medio 2011 N.b. Gemiddelde restschuld is berekend o.b.v. huishoudens die een restschuld hebben. Aankoopperiode Aantal (absoluut) Aantal (relatief) Gemiddelde restschuld ( ) T/m % t/m % t/m % t/m % t/m % e.v % Overall % Bron: WoON 2009, eigen berekening. Hoogte restschuld is gemiddelde van alleen huishoudens met restschuld. Opvallend is ook in tabel 9 dat voor de hoogte van de restschuld het niet uitmaakt hoe lang een huishouden in zijn woning woont. De bewoningsduur (ofwel aankoopperiode) is wel zeer sterk van invloed op de kans dat een huishouden een restschuld heeft. Bijna 40% van de huishoudens die sinds 2006 in hun huidige woning wonen heeft een restschuld. Huishoudens die na de enorme prijsstijging aan het eind van de vorige eeuw een woning hebben gekocht hebben alsnog ruim 20% kans om een restschuld te hebben. 15

17 4. Conclusie De restschuld in Nederland is door de financiële crisis en de stagnerende woningmarkt een steeds belangrijker onderwerp. Doordat veel huishoudens in het verleden eigen vermogen in de woning hebben opgebouwd zijn de gevolgen van dalende woningprijzen voor het gemiddelde huishouden zeer beperkt. Veruit de meeste huishoudens in Nederland hebben geen restschuld als gevolg van de dalende prijzen. Echter, er zijn duidelijk afgebakende groepen huishoudens die in belangrijke mate last hebben van de recente ontwikkelingen op de woningmarkt. Vooral recent verhuisde huishoudens, jonge huishoudens en starters hebben in toenemende mate te maken met aanzienlijke restschulden. Dit komt enerzijds doordat woningen in hoge mate met vreemd vermogen en aflossingsvrij zijn gefinancierd en de rendementen op de kapitaalverzekeringen achter blijven bij verwachte resultaten. Anderzijds speelt ook de recente stagnatie op de woningmarkt een belangrijke rol in het ontstaan van restschulden. De gevolgen van de restschuld voor de doorstroming op de woningmarkt zijn in grote mate afhankelijk van de wijze waarin banken omgaan met de Gedragscode Hypothecaire Financieringen. Indien banken alleen kijken naar de twee belangrijkste richtlijnen voor kredietverstrekking, een beperkte loan to income ratio op basis van de NHG tabellen en een beperkte loan to value ratio op basis van de waarde van de woning en bijkomende kosten, wordt de doorstroming op de woningmarkt sterk bemoeilijkt. Huishoudens met een restschuld kunnen op basis van de algemene richtlijnen, zonder inbreng van eigen geld, niet verhuizen: dit geldt ook voor verhuizingen naar goedkopere woningen. De Gedragscode laat echter expliciet ruimte voor het meefinancieren van restschulden. In een uitzonderingsbepaling wordt gesteld dat hypotheekverstrekkers meer dan 106% 1 van de marktwaarde van de woning aan hypotheek mogen verstrekken als er bij verkoop van een woning van de consument een restschuld is uit hoofde van de hypothecaire financiering van die woning. In dat geval mag de restschuld worden meegefinancierd. De mate waarin huishoudens worden beperkt in de doorstroming is daarom vooral afhankelijk van de mate waarin banken bereid zijn om van deze uitzondering gebruik te maken. Doordat wij op dit moment niet over data beschikken over de wijze waarop banken met deze uitzondering op de algemene richtlijnen omgaan, is het niet mogelijk om in detail te onderzoeken in welke mate huishoudens door restschuld worden beperkt in hun mobiliteit op de woningmarkt. De resultaten van dit onderzoek schetsen een niet al te rooskleurig beeld voor de doorstroming op de woningmarkt voor huishoudens met een restschuld. Doordat steeds meer huishoudens met een restschuld geconfronteerd zullen worden bij de huidige woningprijsontwikkelingen zal de doorstroming verder onder druk komen staan gegeven de huidige financieringsmogelijkheden van huishoudens. Verder onderzoek naar, met name, de hypothecaire kredietverstrekking is nodig om de gevolgen van restschuld op de doorstroming op de Nederlandse woningmarkt in kaart te brengen % van de marktwaarde van de woning, waar van toepassing vermeerderd met op grond van de Wet op belastingen van rechtsverkeer verschuldigde overdrachtsbelasting 16

18 Literatuur Brosens, T. (2009) Hypotheekrisico s voor huizenbezitters. Economisch Statistische Berichten, ESB 94(4570). De Nederlandsche Bank (2011) Overzicht Financiële Stabiliteit in Nederland. Voorjaar 2011, nr 3. Nederlandse Vereniging van Banken (2011) Gedragscode Hypothecaire Financieringen. Ras, M., Ooms, I., & Eggink, E. (2010) Kopers in de knel? Een scenariostudie naar de gevolgen van de crisis voor huiseigenaren met een hypotheek. SCP special 56. Sociaal en Cultureel Planbureau, Den Haag. Van Middelkoop, M. (2011) Hypotheken: individuele en regionale risicofactoren. Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, nr.1, februari Van Middelkoop, M. (2010) Hypotheekrisico s in regionaal perspectief. Economisch Statistische Berichten, ESB 95(4592). 17

19 Bijlagen Bijlage 1: Berekening componenten restschuld De geschatte waarde van de woning In het microdatabestand, WoON 2009 hebben we de WOZ waarde van de woningen van individuele huishoudens. De WOZ waarde in het databestand heeft als peildatum 1 januari Om de waarde van de woning medio 2011 te schatten moeten we de waarde in ons databestand aanpassen aan de hand van een index. Dit doen we aan de hand van een door de NVM aangeleverde prijsontwikkeling per woningtype per regio. De gehanteerde tabel is in een aparte bijlage te vinden. De waargenomen waarde van de hypotheek Respondenten wordt gevraagd naar de hoogte van de hypotheek. De opgegeven waarde van alle hypotheken samen leidt tot een totale waarde van alle hypotheken van miljard euro. Hierbij nemen we waar dat ongeveer één op de zeven huishoudens geen hypotheek heeft; respondenten geven op vraag dus de huidige waarde van de hypotheek op, en niet de waarde van de hypotheek zoals deze ooit is afgesloten. Dit blijkt te meer doordat de cijfers uit het databestand goed overeenkomen met de cijfers van De Nederlandsche Bank. De cijfers van De Nederlandsche Bank met betrekking tot de totale woninghypotheekschuld ultimo 2008 bedragen totaal een waarde van miljard euro. Schatting van de verandering van de waarde van de hypotheek De waargenomen hypotheek zoals hierboven beschreven levert de waarde van de hypotheek ultimo 2008 op. In het geval van aflossingsvrije hypotheken blijft de hypotheeksom gelijk. Voor al deze hypotheken geldt dat de waarde van de lening op 1 januari 2009 gelijk is aan de waarde medio Hiervoor hoeft dus geen berekening te worden gedaan. Voor de hypotheken waar wel op afgelost wordt, de lineaire en annuïtaire hypotheken, moet rekening worden gehouden met de aflossing op de hypotheeksom. Hierbij speelt in sommige gevallen de complicatie dat we de verdeling van de hypotheeksommen niet kennen op. In deze gevallen doen we aannamen; de berekeningen staan hieronder beschreven. Schatting indien één hypotheek Indien het huishouden slechts één hypotheek heeft en deze afschrijvend is, kan vrij eenvoudig berekend worden wat de waarde van de hypotheek medio 2011 is. Immers, op basis van het verschil tussen de betaalde hypotheeklasten (13.14) en de betaalde rente (13.15) kunnen we afleiden wat de maandelijkse aflossing is. In het geval van een lineaire hypotheek is de hypotheek medio 2011 eenvoudigweg de hypotheeksom ultimo 2008 zoals eerder beschreven verminderd met 30 maandelijkse aflossingen: (1) Hypotheeksom2011 = rente 30*(bethyp betrente) 18

20 In het geval van een annuïtaire hypotheek weten we dat de maandelijkse lasten gedurende de looptijd constant zijn. De berekening van de hypotheeksom medio 2011 heeft dan in stappen plaats: (2a) Hypotheeksom2009 = rente 12*(bethyp betrente) (2b) Hypotheeksom2010 = Hypotheeksom *(bethyp rentperc*hypotheeksom2009) (2c) Hypotheeksom2011 = Hypotheeksom2010 6*(bethyp rentperc*hypotheeksom2010) Schatting indien twee hypotheken waarvan één aflossend en één aflossingsvrij Indien de aflossende hypotheken gecombineerd worden met andere hypotheekvormen is het van belang om de samenstelling van de totale hypotheekportefeuille te kennen; de samenstelling wordt dan van belang om een goede inschatting van de waarde van de hypotheek te maken. Hierop is één uitzondering: de combinatie van een lineaire hypotheek met een aflossingsvrije hypotheek (zonder aflossing via vermogensproducten). In dat geval kunnen we namelijk het verschil tussen de betaalde hypotheeklasten en de betaalde rentelasten in het geheel toeschrijven aan de aflossing op de lineaire lening. In dat geval wordt de hypotheeksom medio 2011 berekend op de wijze zoals beschreven in (1). Indien de lening bestaat uit een aflossingsvrij deel en een deel annuïteiten, kan de berekening niet exact worden gedaan. Weliswaar is bekend hoe groot de aflossing in de 2008 is geweest, het is niet bekend hoe groot de rentebetaling over de annuïteitenhypotheek is geweest. De rentelasten worden namelijk over de gehele hypotheek gegeven, inclusief het aflossingsvrije deel. We moeten daarom een aanname doen. Dit kan in principe langs twee kanten: de samenstelling van de hypotheken, of de hoogte van de aflossing in volgende perioden. Indien we een aanname doen over de verdeling tussen beide hypotheken, is het mogelijk om uit te rekenen hoe groot de maandelijkse betaling aan de annuïteitenhypotheek is. Daarna volgt relatief eenvoudig, via (2a) tot en met (2c) de waarde van de annuïteitenhypotheek medio Het aflossingsvrije deel blijft vanzelfsprekend gelijk. Een andere optie is simpelweg aan te nemen dat de aflossing constant is over de periode. Hoewel dit per definitie onjuist is zal de afwijking door de relatief korte periode klein zijn; naarmate de hypotheek dichter bij maturity is, zal de afwijking groter zijn. Dit volgt eenvoudigweg uit de wijze waarop een annuïteitenhypotheek wordt afgelost. Beide methoden leveren fouten op; de fout bij constante aflossing is echter naar verwachting klein als gevolg van de korte extrapolatie. Wij nemen daarom aan dat de aflossing constant is en behandelen combinaties van annuïteitenhypotheken met aflossingsvrije hypotheken hetzelfde als combinaties met lineaire hypotheken zoals eerder beschreven. De berekening van de restwaarde van de hypotheek volgt dan ook de formule zoals gepresenteerd in (1). Schatting indien twee hypotheken waarvan één aflossend en één aflossing via belegging Indien een huishouden een combinatie heeft van aflossende hypotheken en hypotheken waarbij niet wordt afgelost gedurende de looptijd, maar waar via beleggingen het eindbedrag verkregen wordt, is het niet mogelijk om een exacte berekening te maken van de restwaarde van de hypotheek. We moeten dan vaak meerdere aannamen doen. De aannamen die we minimaal moeten doen in dergelijke gevallen zijn i) met betrekking tot de verdeling van de extra hypotheeklasten over aflossing en belegging en ii) met betrekking tot het verworven rendement over de inleg in het 19

21 beleggingsproduct. Aannamen met betrekking tot de verdeling van de som over de type hypotheken heeft geen nut aangezien we dan alsnog niet weten onder welke voorwaarden en tegen welke prijzen wordt afgelost en belegd. We gaan er bij huishoudens met een combinatie van één aflossende hypotheek en één hypotheek waarbij de aflossing via belegging wordt verkregen vanuit dat de helft van de extra kosten voor de aflossing is en de andere helft belegd wordt. We nemen bovendien aan dat dit gelijk blijft over de gehele looptijd van de hypotheek. De waarde van de hypotheek wordt dus lineair verminderd, zoals eerder beschreven in (1). Het rendement over de inleg in de hypotheek laten we afhangen van de lange termijn rente in Nederland. De totale waarde van de inleg, inclusief rendement, wordt verminderd op de uitstaande hypotheekschuld, waarbij we over het rendement vermogensrendementheffing in rekening brengen indien de bewoningsduur korter dan 15 jaar is: (3) Hypotheeksom2011 = rente 0.5*30*(bethyp betrente) y t= 0 = 0 X X (1 + it ) y (1 + it ) y *τ t X t X t= 0 t t X Waarbij y de bijdrage aan het investeringsproduct is, subscript t de periode aangeeft (hierbij geldt t=0 is medio 2011; t X is het moment waarop de hypotheek is afgesloten), it het geldende toegerekende rendement over het investeringsproduct uit tabel 17, en τ het marginale tarief inkomstenbelasting is. Hierbij nemen we het marginale belastingtarief dat het huishouden had ten tijde van de vragenlijst. We moeten in bovenstaande formule voor drie variabelen aannamen doen: y, X en i. De aanname voor de maandelijkse bijdrage hebben we eerder genoemd: dat is de helft van de totale bijdrage op basis van het verschil tussen hypotheeklasten en rentelasten, waarbij we bovendien aannemen dat deze bijdrage constant is over tijd. X kennen we niet; we weten alleen wanneer het huishouden in de huidige woning is komen wonen. Echter, indien het huishouden de hypotheek heeft gebruikt om een deel van de overwaarde te verzilveren, dan is het moment van de aanschaf van de woning irrelevant. We nemen daarom de maturiy van de lening als uitgangspunt voor het aantal jaren waarin vermogen is opgebouwd. We nemen daarbij aan dat alle hypotheken een maturity van 30 jaar hebben op het moment van afsluiten; het aantal jaar waarover vermogen is opgebouwd is dus 30 resterende looptijd (vraag 13.11). Tot slot weten we niet op wat voor wijze vermogen wordt opgebouwd: wordt er gespaard, belegd, of een combinatie van beiden? We moeten ook hier een aanname doen en baseren het rendement op de lange termijn rente zoals gepubliceerd door het CBS/DNB. We verhogen het rendement op de lange termijn rente met 0.5 procentpunt voor risicovergoeding, waardoor eventuele (hogere) rendementen op risicovollere beleggingen wordt gecompenseerd. 20

22 Tabel 17: Lange termijn rente Nederlandse staatsobligaties Jaar Rente Jaar Rente Jaar Rente , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,40 Bron: CBS (<1993), ECB(>=1993) Schatting indien twee hypotheken waarvan één aflossing via belegging Bij alle varianten met meerdere hypotheken anders dan de combinaties tot nu toe besproken geldt dat we over alle extra lasten boven de rentelasten een gelijk rendement berekenen. We doen dit omdat we geen inzicht hebben in de samenstelling van de beleggingsportfolio gekoppeld aan de hypotheken. In alle gevallen blijft de totale hypotheeksom gelijk en wordt deze verminderd met de waarde van de inleg, zoals beschreven in (4): (4) Hypotheeksom2011 = rente y t= 0 = 0 X X (1 + it ) y (1 + it ) y *τ t X t X t= 0 t t X 21

23 Bijlage 2: Prijsontwikkeling in Nederland Woningtype Regio Tussen Hoek 2 1 kap Vrijstaand App totaal 1 13,6% 13,6% 13,6% 21,2% 13,6% 13,6% 2 7,2% 7,2% 11,7% 16,2% 10,3% 10,3% 3 2,5% 2,5% 8,6% 9,6% 2,5% 2,5% 4 4,8% 8,7% 7,2% 10,0% 1,2% 1,6% 5 1,6% 1,6% 1,6% 4,6% 1,6% 1,6% 6 4,2% 12,9% 1,7% 15,7% 16,0% 2,5% 7 2,7% 3,4% 2,0% 12,0% 3,4% 3,4% 8 0,5% 0,5% 0,5% 1,8% 0,5% 0,5% 9 4,5% 1,7% 3,9% 0,4% 5,5% 0,5% 10 9,3% 9,7% 18,6% 6,5% 9,7% 9,7% 11 3,4% 3,4% 16,6% 6,1% 3,4% 3,4% 12 7,5% 7,5% 7,5% 6,4% 7,5% 7,5% 13 0,2% 5,9% 0,9% 1,5% 2,0% 2,0% 14 1,6% 1,6% 0,9% 4,9% 1,6% 1,6% 15 7,7% 7,7% 2,9% 14,6% 7,7% 7,7% 16 8,4% 4,7% 6,8% 8,9% 8,3% 5,0% 17 5,9% 6,8% 2,0% 15,7% 4,6% 6,3% 18 5,0% 5,5% 5,2% 9,2% 5,0% 5,0% 19 3,2% 3,8% 5,6% 9,9% 12,2% 6,4% 20 4,1% 1,8% 7,0% 14,1% 1,8% 1,8% 21 9,7% 9,5% 2,8% 8,0% 8,0% 8,0% 22 1,0% 15,7% 17,1% 11,6% 15,7% 15,7% 23 1,7% 5,0% 8,0% 7,5% 10,1% 6,3% 24 4,6% 2,5% 8,5% 15,6% 5,2% 5,2% 25 5,5% 2,6% 16,4% 5,3% 8,1% 8,1% 26 2,1% 2,1% 2,1% 2,1% 2,1% 2,1% 27 1,2% 1,2% 1,2% 13,3% 1,2% 1,2% 28 1,7% 3,9% 15,1% 6,1% 10,9% 6,0% 29 2,5% 2,4% 6,9% 3,1% 1,3% 1,3% 30 5,7% 1,7% 2,8% 2,8% 3,8% 2,8% 31 8,0% 2,9% 1,9% 8,2% 1,9% 1,9% 32 11,4% 5,7% 10,9% 1,1% 4,7% 1,1% 33 12,3% 0,3% 16,2% 7,4% 1,7% 7,4% 34 3,5% 0,4% 5,6% 5,6% 6,8% 5,6% 35 4,6% 8,1% 1,7% 1,7% 4,5% 1,7% 36 8,4% 10,1% 2,1% 6,3% 6,2% 6,3% 37 7,6% 8,8% 9,1% 9,1% 14,1% 9,1% 38 5,2% 3,8% 0,5% 2,1% 10,2% 2,1% 39 5,3% 8,9% 5,9% 2,9% 6,0% 6,0% 40 11,9% 11,9% 11,9% 11,9% 11,9% 11,9% 22

24 41 2,9% 0,3% 9,9% 3,6% 7,9% 5,2% 42 2,7% 1,4% 15,3% 6,0% 2,8% 3,2% 43 0,5% 3,8% 3,8% 3,8% 3,8% 3,8% 44 4,7% 4,4% 3,9% 3,9% 13,9% 3,9% 45 0,5% 11,8% 4,7% 4,7% 7,7% 4,7% 46 2,9% 5,6% 0,0% 1,5% 0,7% 1,5% 47 0,6% 6,5% 3,7% 3,7% 12,7% 3,7% 48 9,0% 3,9% 3,9% 3,9% 4,1% 3,9% 49 5,8% 1,7% 1,6% 3,0% 0,9% 2,0% 50 4,1% 9,1% 9,1% 9,1% 13,9% 9,1% 51 3,7% 3,5% 3,1% 16,6% 0,8% 5,0% 52 7,9% 0,8% 3,7% 3,7% 3,8% 3,7% 53 5,0% 2,6% 11,4% 13,5% 2,6% 2,6% 54 8,8% 13,1% 3,4% 5,4% 7,7% 7,7% 55 6,5% 5,8% 6,9% 7,0% 5,2% 4,4% 56 3,3% 10,7% 7,2% 13,8% 4,3% 0,7% 57 6,1% 7,9% 4,3% 7,9% 7,9% 7,9% 58 1,8% 5,9% 9,9% 5,9% 5,9% 5,9% 59 6,7% 3,0% 2,9% 0,4% 5,2% 3,3% 60 3,7% 3,7% 2,0% 0,6% 3,7% 3,7% 61 3,9% 3,6% 1,9% 3,6% 3,6% 3,6% 62 11,8% 10,7% 10,7% 10,7% 10,7% 10,7% 63 7,9% 6,5% 13,1% 1,1% 2,3% 5,2% 64 13,9% 13,9% 13,9% 13,9% 13,9% 13,9% 65 3,3% 4,9% 6,4% 2,0% 15,4% 2,0% 66 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 67 6,5% 7,2% 7,2% 7,2% 7,2% 7,2% 68 9,1% 6,0% 10,7% 1,1% 4,1% 4,1% 69 1,0% 9,8% 3,2% 18,9% 1,9% 3,6% 70 3,3% 4,9% 4,2% 11,5% 10,7% 0,4% 71 9,4% 9,3% 3,4% 1,6% 16,6% 9,7% 72 2,8% 17,9% 12,0% 14,6% 10,8% 10,8% 73 2,4% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 74 5,4% 5,4% 0,0% 11,2% 5,4% 5,4% 75 12,5% 12,5% 14,4% 12,5% 12,5% 12,5% 76 0,4% 4,0% 6,0% 6,5% 8,3% 1,3% Totaal = Nederland 4,4% 4,0% 4,6% 4,4% 0,9% 3,3% 23