RAADSGRIFFIE DORDRECHT Ontvangen: 3 ///o Gemeenteraad Presidium Commissie Griffie DIV team 2

Transcriptie

1 Dordrecht Retouradres: Postbus AA Dordrecht Aan de gemeenteraad Datum 28 oktober 2008 Ons kenmerk Begrotingsprogramma Wonen en Leefbaarheid en -thema Bijlage(n) Ontwikkelen en herstructureren woonwijken l RAADSGRIFFIE DORDRECHT Ontvangen: 3 ///o Gemeenteraad Presidium Commissie Griffie DIV team 2 Griffier:^ d I/(Q jul j i f ^,*4 Ht«j Wij informeren u met deze brief over de visieontwikkeling van de Vogelbuurt. De visie voor de Vogelbuurt is ontwikkeld door Woonbron in overleg met bewoners, maatschappelijke partners en de gemeente. In deze brief wordt het proces van visievorming geschetst en de visie op hoofdlijnen aangeduid. Verder wordt aangegeven welke aspecten na de visievorming uitwerking krijgen. Gemeentebestuur Spuiboulevard GR Dordrecht F (078) Contactpersoon J. Wind T (078) E j.wind@dordrecht.nl DOSSIER Afschrift: - MO/WGW J. Wind SK Dordrecht West l e verdieping - wethouder Kamsteeg SK Dordrecht secretaris Adviescommissie Nieuwe Poort 201 U ontvangt deze brief op dit moment omdat ook de bewoners van de Vogelbuurt via bijgaande nieuwsbrief op de hoogte worden gesteld en uitgenodigd worden voor een informatieve bijeenkomst op 30 oktober Situatie Vogelbuurt 1.1. Aanleiding De Vogelbuurt scoorde in de monitor Leefbaarheid & Veiligheid op meerdere aspecten negatief ten opzichte van het Reeland en geheel Dordrecht. Deze scores, de technische staat van de woningen en hun economische veroudering was aanleiding voor Woonbron om een toekomstvisie te ontwikkelen. De noodzaak van deze visievorming is van het begin af aan ondersteund door het college. De grootte en de uitrusting van de woningen voldoen niet meer aan de eisen van nu. In de toekomst vormt dit een kwetsbare woningvoorraad. Alle woningen behoren tot de twee laagste klassen van de portfolioanalyse die Woonbron hanteert. Bovendien zijn technische problemen geconstateerd als grondverzakkingen, betonrot in de vloeren, asbest- en funderingsproblemen. Meerdere tuinen en schuren zijn verzakt Ligging, begrenzing, woningtype. De Vogelbuurt is onderdeel van het Reeland. Andere buurten in het Reeland zijn het Land van Valk, de Wantijbuurt, de Indische buurt en de Transvaalbuurt. Het Reeland ligt aan de oostkant van het centrum van Dordrecht. De Vogelbuurt ligt in het noordelijke deel van het Reeland tussen de Noordendijk, de achterzijde van de woningen aan de Oranjelaan, de Bankastraat en de achterzijde van het sportpark Reeweg (Molenvliet). Pagina 1/7

2 Van het Woonbronbezit zijn uitgezonderd de particuliere woningen, winkels en voorzieningen aan het Vogelplein, de Billiton-, Soemba-, Flores-, Boeroe-, Bankastraat en de zogenoemde Humpie-Dumpie locatie. Het in de jaren vijftig gebouwde Woonbronbezit kent vooral huurwoningen. Het uitgezonderde particuliere deel werd grotendeels in de jaren dertig van de vorige eeuw gebouwd. Volgens de woontest Drechtsteden is de Vogelbuurt een "woonwijk met appartementen en eengezinswoningen". In de plattegrond op deze pagina en in de tekst van de visie wordt de volgende indeling van de Vogelbuurt gehanteerd: Dijkrand (deels MGE, deels verhuur), het Buitengebied, het Hart en het Vogelplein. In deze plattegrond is de definitieve plangrens nog niet aangegeven Bezit, verhuur en MGE Woonbron Dordrecht bezit 996 van de 1127 woningen in het plangebied. Woonbron verhuurt 512 portieketagewoningen en 284 eengezinswoningen. Ook zijn drie complexen verkocht in Maatschappelijk Gebonden Eigendom (Hierna: MGE). MGE betekent dat de woning door de verkoper (Woonbron) aan de koper wordt verkocht met een korting. De verkoper heeft de plicht tot terugkoop met een tevoren bepaalde terugkoopsom. Hierbij wordt de verleende korting verrekend. Van één complex met 56 eengezinswoningen zijn er nu 37 verkocht. Van de 144 appartementen in twee complexen met portieketages werden er 94 verkocht. Het zijn kleine ééngezins- en portieketagewoningen zonder lift. Pagina 2/7

3 2. Proces Visievorming 2.1. Visieontwikkeling Naar aanleiding van de situatie in de buurt is onder aanvoering van Woonbron met gemeente, maatschappelijke partners en bewoners een visie ontwikkeld voor de toekomst van de Vogelbuurt. Eind oktober presenteert Woonbron de visie aan alle bewoners. Na oktober start een nieuwe fase in het proces van de herstructurering van de Vogelbuurt. In paragraaf 4 wordt geschetst hoe dat proces er uitziet en welke onderwerpen daarbij aan de orde komen Organisatie Woonbron gaf de afgelopen anderhalfjaar leiding aan een projectgroep die een gebiedsvisie voor de Vogelbuurt ontwikkelde. Het Gebiedsteam Centrum (hierna: GTC) nam namens de Gemeente Dordrecht deel aan deze projectgroep. Het GTC bestaat uit vertegenwoordigers van de sectoren MO, SB en SO. Bewoners van de Vogelbuurt en medewerkers van bij de Vogelbuurt betrokken organisaties vormden samen een klankbordgroep die de plannen van de projectgroep kritisch tegen het licht hield Presentatie aan bewoners De projectgroep presenteert in het najaar van 2008 de afgeronde visie aan alle bewoners van de Vogelbuurt. In januari 2008 vond een informatiebijeenkomst voor bewoners plaats. De afgelopen zomer is door het management van Woonbron gebruikt om de financiële en organisatorische consequenties van de visie aan kwaliteitseisen en realisatievermogen te toetsen. In oktober 2008 stuurt Woonbron de bewoners een uitgebreide informatiebrief die u die u hierbij aantreft Werkwijze De projectgroep koos voor het werken met scenarioplanning. Een gezamenlijke studie waarin de verschillende toekomsten van de Vogelbuurt werden voorgesteld. In het geval van de Vogelbuurt werden drie scenario's op alle mogelijke deelgebieden en afwegingscriteria doorgenomen: 1. Het "Totaalprogramma". Sloop het gehele Woon bron-bezit in de Vogelbuurt en vervang dat door nieuwbouw. 2. Het "Onderhoudsprogramma". Onderhoud alle woningen zonder grootschalige renovatie. 3. Het "Gemengde programma". Behoud de delen met potentie, renoveer deze woningen of voeg ze samen. Sloop de overige woningen en vervang deze door nieuwbouw. Bied de nieuwe woningen aan volgens het "Te Woon"-principe van Woonbron. Deze woningen keren daarmee terug in de sociale sector. Het werken met scenario's voorkwam tunnelvisie en scherpte de visie op alle mogelijke deelgebieden en afwegingscriteria aan. Pagina 3/7

4 3. Visie op hoofdlijnen 3.1 Gemengd scenario De projectgroep Vogeibuurt koos voor het gemengde scenario. Alle scenario's en de keuze voor het gemengde scenario zijn voorgelegd aan de klankbordgroep, de bewoners van de Vogelbuurt, het management van Woonbron en de wethouders de heren Lagendijk en Kamsteeg. Het gemengde scenario is goed ontvangen. Hiermee is de l ste fase van idee naar visie afgerond. 3.2 Dorps karakter In het proces van visieontwikkeling is een analyse van de Vogelbuurt gemaakt. Dit is vooral gedaan om er achter te komen aan welke voorwaarden de nieuwe ontwikkelingen in de buurt moeten voldoen. Ook is het karakter van de buurt benoemd en is gekozen om dit karakter voor de toekomst te behouden. Dit karakter valt het best te omschrijven als: "De Vogelbuurt is een buurt met een dorpse sfeer in het hart van de stad". Dit is de belangrijkste conclusie van deze analyse. Kenmerken zijn: Doorsnede Nederlandse samenleving aanwezig. De Vogelbuurt is kleinschalig opgebouwd. Overzichtelijk. Voorzieningen binnen loopafstand. Voornamelijk laagbouw (max. 4 lagen). Een dusdanige verbondenheid dat men kan terugvallen op buren. Sterke sociale cohesie/gemeenschapszin. Behoud en versterk die dorpse sfeer tijdens en na de ontwikkelingen. Dat is de opgave Kritische factoren Vastgesteld is dat er op fysiek en sociaal maatschappelijk gebied een aantal sterktes en zwaktes zijn waarmee in het herstructureringsproces rekening gehouden moet worden: De grootste kansen/uitdagingen zijn: De gunstige ligging van de Vogelbuurt (o.a. ten opzichte van het centrum). De Vogelbuurt als rustige buurt (keert de bedreiging van doorstroom buurt). De harde kern van tevreden bewoners: zij zorgt voor de sociale samenhang (keert de bedreiging van doorstroom buurt). De grootste zwakten/bedreigingen zijn: De bodemverzakking en funderingsproblemen. De achteruitgang van de buurt. De bedreiging een doorstroombuurt te worden Diversiteit De keuze voor het "dorps karakter" betekent een grotere diversiteit van woningen. Er komt meer keuze in type, kwaliteit, prijs en eigendom. Zo verkleint de sociale voorraad en neemt de diversiteit toe. Pagina 4/7

5 3.5. Voorraad: nu en in de toekomst De huidige voorraad bestaat uit 537 appartementen en 300 eengezinswoningen. In de nieuwe situatie zijn er 388 appartementen en 356 eengezinswoningen. In totaal zijn er nu 837 woningen en na de ingreep 744. In deze berekening is geen rekening gehouden met de MGE-woningen in het bezit van Woonbron. De voorraad sociale woningen wordt elders gecompenseerd. Hierbij volgen we de uitgangspunten van de Woonvisie Drechtsteden en de daaruit voortvloeiende PALT-afspraken Mogelijkheid tot nadere toelichting Wanneer u als raad een nadere toelichting wenst op de visie kunt u gebruik maken van de mogelijkheid om een interactieve presentatie door de projectgroep te agenderen. 4. Na de visie: hoe verder Een toekomstvisie is voorwaardenscheppend en biedt inspiratie voor verdere ontwikkelingen. Vanaf nu gaat het er om een goede uitvoeringsstrategie te kiezen en deze te realiseren Rol van de gemeente Na deze visieontwikkeling verandert ook de rol van de gemeente. De gemeente heeft verschillende rollen te vervullen: een publiekrechterlijke rol; kaderstellend en toetsend; een privaatrechterlijke rol; als eigenaar van opstallen en grond; een beheerdersrol; als beheerder van de openbare ruimte; een adviserende en ondersteunende rol. Woonbron is de partij om van visie naar planontwikkeling te komen en heeft in het proces de gemeente met/in haar publieke en private rol nodig Overwegingen voor de nabije toekomst De visie is rond, nu moet de besluitvorming voor de uitvoering uitgewerkt en voorbereid worden. In de volgende fase wordt gezocht naar oplossingen voor bestaande knelpunten. Hierbij is het uitgangspunt dat Woonbron regisseur en kostendrager is en daarmee ook verantwoordelijk voor het verdere proces van herstructurering én de herstructurering zelf Gemeentelijke ontwikkel locaties Het college is bereid tot het verder uitwerken en aanscherpen van de ruimtelijke, functionele en financiële kaders voor de twee gemeentelijke ontwikkellocaties, het Vogelplein en de zogenoemde "Humpie Dumpie" locatie op de hoek van de Reigerstraat en de Fuutstraat. Het college is bereid om de twee ontwikkellocaties te verkopen aan Woonbron tegen de prijs die de programmatische uitgangspunten rechtvaardigt. De huidige schoollocatie tussen Vogelplein, Bankastraat en Sperwerstraat komt het meest in aanmerking voor een woon servicezon e in combinatie met levensloopbestendige woningen voor de sociale sector. Tevens is het hier mogelijk meer parkeerruimte te scheppen. Woonbron wil hier voldoende nieuwbouwvoorraad scheppen om de eerste doorstroom op gang te brengen. Zo kunnen de eerste bewoners geherhuisvest worden binnen de Vogelbuurt. Nieuwbouw op de Humpie Dumpie locatie wordt zorgvuldig afgestemd met het programma van de Pagina 5/7

6 RAADSINFORMATIE inzake Vogel buurt naastliggende herstructureringslocaties. Geïntegreerde aanpak kan hier de gewenste kwaliteit opleveren. De "Humpie Dumpie" locatie is zeer geschikt voor woningen voor de midden tot hogere inkomens. Volgens het bestemmingsplan en de stedenbouwkundige visie kan hier een slank, torenachtig woongebouw van circa 30 meter hoog gebouwd worden. Een landmark aan de Noordendijk, met name geschikt voor het wonen voor middeninkomens Gebouw "De Driesprong" De gemeentelijke voorkeur is om hier en of in de directe nabijheid een woonservicezone te vestigen. Het huidige gebouw is geen monument maar heeft wel een monumentaal karakter. Een gegeven dat ook veel bewoners aanspreekt Verzakkingen De visie heeft voor Woonbron consequenties voor het aanpassen van een aantal voor-, zij- en achtertuinen bij bepaalde complexen. Woonbron is hiertoe juridisch verplicht. Zo kunnen nieuwe en of andere hoogteverschillen ontstaan in het gebied. Daarbij zijn gevolgen voor de afwatering niet uit te sluiten en zijn maatregelen in de openbare ruimte nodig. In het kader van de PALT-afspraken wordt nader uitgezocht welke afspraken zijn gemaakt over investeringen in de buitenruimte Kostenverdeling Het college stelt voor om met Woonbron af te spreken dat beiden het proces, de bijbehorende gemeentelijke kosten en de herinrichting volgens de methodiek 'De kosten in beeld, de kosten verdeelt' financieren. VROM publiceerde deze methodiek in maart Het ondersteunt locale partijen bij het maken van afspraken over kostenverdeling bij herstructurering. Deze rekenmethode biedt gemeenten en woningcorporaties een richtlijn voor berekening, toerekening en deling van kosten, opbrengsten en risico's Particuliere woningen Samenwerking met de eigenaren van bestaande particuliere woningen is nodig om te zien hoe de verzakkingproblematiek in hun gebied kan worden aangepakt. Apart onderzoek naar de gevolgen van het aanpakken van de Vogelbuurt voor de laagliggende straten Ceram-, Boeroe,-Flores- en Soembastraat met de particuliere woningen is gewenst. Het is te voorzien dat een mogelijke aanpak van de verzakkingproblematiek consequenties heeft voor bovengenoemde straten en het benoemen van de plangrenzen Investering Het management van Woonbron hecht aan een heldere en positieve boodschap. Hierbij legt zij de nadruk op de , die zij investeert in de toekomst van de Vogelbuurt. Zo wil Woonbron haar betrokkenheid bij te toekomst van de Vogelbuurt markeren Cultuurhistorisch onderzoek Het cultuurhistorische onderzoek is opgeleverd. De aanbevelingen worden goeddeels overgenomen. Vooral de stedenbouwkundige principes waarmee de buurt werd ontworpen zijn richtinggevend voor het Vogelplein en de Noordendijk. Pagina 6/7

7 RAADSINFORMATIE inzake Vogel buurt 4.10 Sociale aspecten Sociale aspecten van de visie moeten nader worden onderzocht. Zowel nu als tijdens de uitvoering is hiervoor bijzondere aandacht nodig. Dit onderdeel wordt in de komende periode nader uitgewerkt. Uitgangspunt is dat de leefbaarheid, de dorpse sfeer voor en tijdens de herstructurering op het huidige niveau blijft. De informatievoorziening moet ervoor zorgen dat bewoners en betrokken zich verbonden kunnen blijven voelen met de herstructurering en een belangrijk aandeel hebben door inspraak en coproductie Ondernemers Aandacht voor de zittende ondernemers, potentiële nieuwe ondernemers en wijkeconomie in het algemeen en specifiek voor het Vogelplein Proces en voortgang Het proces wordt zodanig ingericht dat er op verschillende evaluatiemomenten voortgangsbesluiten genomen kunnen worden. De boodschap van Woonbron is hierbij vooral rust en voorspelbaarheid te creëren Gemeentelijke procesmanager De gemeente benoemt een procesmanager die het gemeentelijke deel van het proces verder vorm zal geven en contactpersoon is voor Woonbron en andere belanghebbenden. Bijlage In de bijlagen treft u de informatie aan welke de bewoners begin dit jaar werd uitgereikt/ gepresenteerd op een bewonersavond. Wij vertrouwen er op u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Het college van Burgemeester en vyethouders de wnd. secretaris /J de loco-b M.R. Schurink Pagina 7/7