DORDRECHT. de gemeenteraad. Gemeentebestuur. Aan

Transcriptie

1 DORDRECHT Retouradres: Postbus 8 Aan de gemeenteraad 3300 AA DORDRECHT Gemeentebestuur Spuiboulevard GR DORDRECHT T F (078) Contactpersoon G.W. Boersma Begrotingsprogramma Ruimtelijke Ordening en Wonen T (078) Bijlage(n) 4 E g.boersma@dordrecht.n1 Betreft RAADSINFORMATIE inzake mogelijke transformatie Regiokantoor Samenvatting Het regiokantoor, Noordendijk 250, staat sinds april jl. leeg. De toekomstige invulling van het pand en de locatie is onderwerp van een markt -uitvraag geweest, waarbij de markt is benaderd met de vraag of zij het pand nog zouden willen transformeren. Daarnaast is intern onderzocht wat de mogelijkheden zijn van sloop en volledige gebiedsontwikkeling. In fase 1 van de transformatie is op inhoudelijke gronden een afweging gemaakt of het Regiokantoor getransformeerd kan worden. Geconstateerd is dat er voldoende mogelijkheden zijn. In fase 2 staat de financiële afweging op de agenda. Aan het einde van fase 2 zal een definitieve keuze worden gemaakt tussen sloop of transformatie. In deze brief informeren wij uw raad over de uitkomsten van fase 1 en over het proces van fase 2. Inleiding Het Regiokantoor, Noordendijk 250, staat sinds 1 april jl. leeg. In het verleden is het pand eerder aan de markt aangeboden, maar toen bleek er geen interesse te zijn. Vanwege het kerend economisch tij is die interesse er nu wel en is het de vraag of sloop nog steeds de beste oplossing is. Van belang is hierbij welke oplossing de beste kwaliteit genereerd voor het kantoor en het gebied er omheen. Om een goede afweging te maken tussen sloop en transformatie is de markt dan ook gevraagd of zij geïnteresseerd is in transformatie. Gelijktijdig is intern onderzocht wat de voor- en nadelen van sloop en volledige gebiedsontwikkeling zijn. De transformatie -uitvraag is eind 2015 gepubliceerd op onze website en via de sociale media is aandacht gegeven aan de uitvraag. De partijen hadden tot en met donderdag 3 maart 2016 om hun inzending in te dienen. Inzet van de uitvraag was inzicht te krijgen in de ideeën die de markt heeft ten aanzien van transformatie van het Regiokantoor. In deze fase stond de inhoudelijke afweging centraal, zodat zo de kwalitatieve afweging van transformatie versus sloop gemaakt kon worden. Uit deze afweging is gebleken dat beide opties een kwaliteitsimpuls kunnen geven aan het gebied. Het is echter nog onduidelijk wat de financiële gevolgen zijn van transformatie. In fase twee wordt dan ook een nadere uitwerking van het plan gevraagd en dient het plan financieel onderbouwd te worden. Na fase 2 wordt wederom de keuze gemaakt of Noordendijk 250 gesloopt of getransformeerd wordt. Pagina 1/5 n. MIX

2 Pagina 2/5 Imcá,114.11,14.ilètrtive.nriffiéiiiiitfe Doelstelling Doel van het gehele traject is om een gefundeerde keuze te maken tussen sloop dan wel transformatie van het Regiokantoor aan de Noordendijk 250 om zo het gebied een kwaliteitsimpuls te geven. Dit betreft niet alleen een inhoudelijke afweging, maar ook een financiële. Stand van zaken/de feiten Uitvraag De uitvraag aan de markt heeft 13 plannen opgeleverd. De plannen zijn beoordeeld op vijf inhoudelijke criteria. Deze vijf criteria zijn: 1. Is er sprake van een potentiële marktgerichte programmering, inclusief onderbouwing waarom dit bijdraagt aan de ontwikkeling van Stadswerven? 2. Sluit de transformatie aan bij de uitstraling van Stadswerven -Zuid? 3. Past de functie binnen de ontwikkeling van Stadswerven, de omgeving en de binnenstad en er geen sprake is van concurrentie hiermee? 4. Is er een beeldende impressie van de nieuwe situatie? 5. Welke visie heeft u op de relatie tussen het pand Noordendijk 250 en het gebruik van de panden Noordendijk 248 en 252? Daarnaast waren er nog drie vraagpunten waar de inzenders naar konden kijken. Deze punten konden beschouwd worden als nadere onderbouwing van het plan, maar er werd niet op gescoord. a. Hoe vindt de verkeersafwikkeling plaatsvindt in relatie tot de omgeving? b. Hoe wordt het gebied rondom de Noordendijk 250 ingericht? c. Geef een schatting van de verkoopprijs. De 13 plannen zijn vanuit verschillende ruimtelijke disciplines gescoord, om zo een integrale afweging te kunnen maken. Een korte beschrijving van de plannen treft u aan in bijlage 1. De inzenders hebben een schriftelijke onderbouwing ontvangen van die zaken die erg goed en minder goed waren. Bij deze onderbouwing zijn de scores niet gemeld, omdat de inzenders elkaars plan niet kennen. Een scoreoverzicht biedt dan ook voor hen geen meerwaarde, omdat de score gebaseerd is op de onderlinge vergelijking. De plannen zijn gescoord van 1 tot en met 5. Vier plannen scoorde hoger dan een 2,5. Deze vier plannen zijn dan ook geselecteerd voor de presentatieronde bij de wethouders. Naast wethouders Mos en Sleeking waren ook de directeur Stadsontwikkeling en de projectleider aanwezig bij de presentatie en gezamenlijk hebben zij de twee inhoudelijk beste plannen gekozen. Deze twee plannen zijn ingediend door: - Stenic Holding BV, Stijl architectuur en BVR-groep; - Schaap en Sturm architecten en Stout van Herk groep. Fase 2 Fase 2 houdt in dat de twee partijen hun plannen gaan doorrekenen en dat bepaald wordt of transformatie van het Regiokantoor ook financieel haalbaar is. Dit betekent dat: - de (financiële) kaders helder moeten zijn, zodat de partijen kunnen gaan rekenen; - een aantal onderzoeken uitgevoerd moeten worden, zodat de financiële gevolgen goed inzichtelijk kunnen worden gemaakt; - de berekeningen van de partijen gecontroleerd moeten worden (hiervoor dient het Ingenieursbureau Drechtsteden ingehuurd te worden).

3 In fase 1 zijn de partijen niet gecompenseerd voor het werk. Voorstel is om dit in fase 2 wel te doen en dat de partijen elk C ,- ontvangen voor de nadere uitwerking. Het tijdspad dat bij fase 2 hoort, wordt onder 'vervolg' beschreven. Aandachtspunten Ongeacht de toekomst van het Regiokantoor (dus sloop dan wel transformatie) is er een aantal aandachtspunten waar rekening mee gehouden moet worden. De vijf belangrijkste worden hieronder beschreven. 1. Parkeerbalans De huidige parkeerbalans is berekend met het parkeerterrein achter het Regiokantoor. Indien deze parkeerplaatsen een andere functie krijgen, ontstaat er in de parkeerbalans een probleem, omdat er meer parkeerplaatsen verdwijnen dan er terugkomen en nieuwe functies toegevoegd worden. De vraag is alleen hoe groot het probleem daadwerkelijk in de praktijk wordt. De huidige parkeerbalans gaat namelijk uit van een grote hoeveelheid aannamen. Zo is bijvoorbeeld de bioscoop pas recentelijk in gebruik genomen, het parkeerterrein sinds 1 januari jl. betaald parkeren geworden, de parkeerontwikkelingen rondom Kunstmin niet duidelijk en het vertrek van de Omgevingsdienst Zuid-Holland Zuid en de Gemeenschappelijke Regeling Drechtsteden moet zich nog uitkristalliseren. De nieuwe ontwikkeling dient daarom in ieder geval voldoende eigen parkeergelegenheid te realiseren, maar monitoring van de huidige parkeerontwikkelingen is net zo belangrijk. Flexibiliteit is hierbij belangrijk. Enerzijds om te voorkomen dat bij voorbaat er teveel geïnvesteerd wordt in extra parkeerplaatsen, anderzijds om te voorkomen dat er in de toekomst een probleem ontstaat dat niet meer op te lossen is. 2. Ontsluiting Het gebied kent nu één ontsluiting die tussen het Tennet-gebouw en het Regiokantoor ligt. Over deze route moet ook het verkeer richting de parkeergarage, omdat de polier de route door de Biesboschstraat afsluit. Het is de vraag of deze route gewenst blijft en of het mogelijk is om de parkeergarage op een efficiëntere wijze te ontsluiten (niet zijnde door de Biesboschstraat). Dit vraagt een integrale afweging tussen de belangen van de bewoners van het Lijnbaangebied en het ontwikkelen en ontsluiten van een nieuw stedelijk plein en bijbehorende parkeergarage. 3. Fasering Fasering van het plan heeft om verschillende redenen voorkeur bij uitvoering. Hiermee wordt inzicht verkregen in de parkeerontwikkelingen, zoals omschreven onder punt 1. Door fasering heeft het plan financieel gezien een grotere slagingskans. Dit heeft name met het Service Centrum Drechtsteden te maken. In dit gebouw (Noordendijk 248) zit ook het rekencentrum van de regio. Dit centrum is in 2022 afgeschreven en tot die tijd zal het dus nog als kostenpost opgenomen moeten worden, indien het Service Centrum Drechtsteden moet verhuizen. Daarnaast is het door fasering mogelijk om qua programma in te spelen op mogelijke veranderende vraag of behoefte aan programma. 4. Boekwaarde Regiokantoor Voor een beschouwing inzake de boekwaarde van het Regiokantoor wordt verwezen naar bijlage 3 bij deze raadsinformatiebrief. Wij hebben ten aanzien van deze bijlage 3 geheimhouding opgelegd en verzoeken uw raad deze geheimhouding te Pagina 3/5 ádift19ellrifdtaiiitle,

4 bekrachtigen, omdat hierin de boekwaarde van het Regiokantoor vermeld staat en de openbaarmaking ervan de economische en financiële belangen van de gemeente bij onderhandelingen met derden over onder andere de koopsom kunnen schaden. De verwachting is echter wel dat de hoogte van de boekwaarde leidt tot een negatieve businesscase. 5. Ondergrond In het gebied loopt onder de huidige weg een kabel- en leidingenstrook. Op deze 'middenstraat' mag niet gebouwd worden. Daarnaast heeft het gebied te maken met bodemverontreiniging. Bij elke ontwikkeling dient dit goed onderzocht te worden. De uitwerking van deze vijf aandachtspunten heeft gevolgen voor de financiële uitwerking van de twee plannen. Daarom wordt in overleg met de twee partijen aangegeven hoe hiermee om te gaan. Uitgangspunten Om de plannen en de financiële opgave van de partijen eenduidig te kunnen vergelijken, zijn er een aantal uitgangspunten opgesteld. Deze uitgangspunten treft u aan in bijlage 2. Deze uitgangspunten worden gedeeld met de twee partijen, zodat zij aan de hand daarvan hun bieden kunnen uitbrengen. Kosten en dekking Voor fase twee worden twee partijen gevraagd hun plan financieel door te rekenen en daar waar nodig inhoudelijk aan te vullen. Omdat fase één geheel voor eigen rekening is gekomen van de inzender is een vergoeding voor fase twee wenselijk. Wij hebben besloten om beide partijen C ,- vergoeding te geven op het moment dat zij hun financiële doorrekening aan ons voorleggen. Daarnaast is het noodzakelijk om het Ingenieursbureau Drechtsteden in te schakelen bij de beoordeling van de plannen en is het nodig extern onderzoek te laten verrichten. De verwachting is dat de externe onderzoeken rond de C kosten. Wij hebben besloten de kosten te boeken als voorbereidingskosten op het Vastgoedbedrijf. Hiervoor zijn binnen het Vastgoedbedrijf geen middelen beschikbaar. Hiervoor is toch besloten om na het definitieve besluit over de toekomst van het pand, het totale financiële plaatje in een keer af te hechten. Duurzaamheid Bij het transformeren van het Regiokantoor, wordt ook gekeken naar het gebruik van de materialen en het verduurzamen van het gebouw. Daarnaast zullen de mogelijkheden worden onderzocht om het pand aan te sluiten op het warmtenet van HVC. Bij de verdere gebiedsontwikkeling zal de omgeving duurzaam worden ingericht. Communicatie en inclusief beleid De 13 partijen die een plan hebben ingediend zijn op de hoogte gesteld van de uitkomst van fase 1. De twee partijen met wie we doorgaan zijn op de hoogte gesteld van de uitgangspunten en daar zal nader over gesproken worden. Nadat een definitief besluit is genomen over de toekomst van het Regiokantoor, dient ook de omgeving op de hoogte te worden gesteld. Het inclusief beleid is vooralsnog niet van toepassing. Pagina 4/5

5 Pagina 5/5 ifdifélitiékftlfit.tréfielfrffditillitfe Tijdspad, vervolg en evaluatie Na het besluit om door te gaan met fase twee van deze transformatie krijgen de marktpartijen tot 17 oktober om de plannen financieel door te rekenen. Daarna kunnen de plannen beoordeeld worden en kan het voorstel voor het einde van 2016 aan uw raad worden voorgelegd. Deze tijd is ook nodig om de benodigde onderzoeken uit te laten voeren en de partijen de tijd te geven met een serieus bod te komen en partners te vinden voor de uitvoering. Hierna kan een definitief besluit worden genomen over sloop dan wel transformatie van het Regiokantoor. Bijlagen - Bijlage 1: kort overzicht 13 ingediende plannen. - Bijlage 2: randvoorwaarden. - GEHEIME bijlage 3: boekwaarde Regiokantoor. - Bijlage 4: Plangebied behorende bij bijlage 2. Wij vertrouwen er op u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Het college van Burgemeester en We'-zhouders \ J de secretaris de burgekieester M.M. van der Kraan A.A.M. Brok