Onderwerp Brief aan de raad betreffende Ontwikkelingsvisie Waalfront 1.2 en de concept GREX 2012 op hoofdlijnen

Transcriptie

1 Collegevoorstel Openbaar Onderwerp Brief aan de raad betreffende Ontwikkelingsvisie Waalfront 1.2 en de concept GREX 2012 op hoofdlijnen Programma / Programmanummer Grondbeleid / 1032 BW-nummer Portefeuillehouder H. Kunst Samenvatting Naar aanleiding van de second opinion en de managementletter risicoanalyse op de GREX 2011 van het OB Waalfront, hebben college en raad besloten dat voor de GREX 2012 een aangepaste ontwikkelingsstrategie zal worden gevolgd, waarin de aanbevelingen van de second opinion en de managementletter zijn verwerkt. Een eerste proeve van de herziene Ontwikkelingsvisie Waalfront 1.2. is in een kamerronde in februari 2012 aan de raad gepresenteerd. Directie/afdeling, ambtenaar, telefoonnr. OB10, Paul Matthieu, 9299 Datum ambtelijk voorstel 14 juni 2012 Registratienummer Door middel van een brief informeert het College de raad over de concept eindversie 1.2 en de financiële doorvertaling naar de concept GREX 2012 op hoofdlijnen. Voorts biedt zij de raad de mogelijkheid haar wensen en bedenkingen op de beide notities kenbaar te maken. Ter besluitvorming door het college 1. De raad door middel van een brief actief te informeren over de herziene ontwikkelingsvisie Waalfront 1.2. met bijbehorende concept notitie GREX 2012 met het verzoek om wensen en bedenkingen in te brengen. Paraaf akkoord Datum 2. Op grond van art. 25, tweede lid Gemeentewet en art. 10, tweede lid onder b en g van de Wet Openbaarheid van Bestuur geheimhouding op te leggen aan de Raad op de concept notitie GREX 2012 op hoofdlijnen OB Waalfront Aan de Raad voor te stellen Met betrekking tot de aan de raad aangeboden concept notitie GREX 2012 op hoofdlijnen OB Waalfront op grond van art. 25 derde lid Gemeentewet en art. 10 tweede lid onder b en g, van de Wet Openbaarheid van bestuur de door het College van B&W dd. 19 juni 2012 opgelegde geheimhouding te bekrachtigen Leidinggevende Programmamanager W. van Hees Programmadirecteur P. Steijn Ter besluitvorming door de Raad op 27 juni 2012 x Actieve informatie aan de Raad Besluit B&W d.d. 19 juni 2012 nummer: 3.20 Conform advies Aanhouden Anders, nl. Bestuursagenda Paraaf akkoord Datum Gemeentesecretaris Portefeuillehouder Collegevoorstel.docx

2 Collegevoorstel 1 Probleemstelling Nadat de Raad begin 2012 is geïnformeerd over de te volgen aanpak en strategie op weg naar de nieuw op te stellen GREX 2012 heeft de directie van PPS OB Waalfront een Ontwikkelingsvisie 1.2 opgesteld. Vervolgens is deze nieuwe inhoudelijke versie 1.2 in financiële zin door vertaald naar een huidig concept GREX 2012 op hoofdlijnen. 2 Juridische aspecten De herziene Ontwikkelingsvisie 1.2. past binnen het planologisch juridisch kader van het vigerende Bestemmingsplan Waalfront dd Doelstelling Door middel van het vaststellen van een nieuwe ontwikkelingsvisie met financiële onderbouwing wordt in het betreffende kalenderjaar een financieel gezond meerjarig kader voor het OB Waalfront gerealiseerd. Binnen de context van dit financiële kader vindt de realisatie plaats van de opgaven voor woningbouw, commerciële voorzieningen en horeca in het Waalfront. 4 Argumenten Ontwikkelingsvisie Waalfront 1.2. Wat er aan vooraf ging: Op 19 oktober 2011 heeft het college de raad geïnformeerd over de second opinion en de managementletter risicoanalyse zoals die in opdracht van de directie van OB Waalfront was uitgevoerd voor de GREX Over de aanbevelingen van de second opinion en de managementletter is door ons college in een besloten bijeenkomst vertrouwelijk met de raad gesproken. College en raad hebben besloten dat voor de GREX 2012 een aangepaste ontwikkelingsstrategie zal worden gevolgd, waarin de aanbevelingen van de second opinion en de managementletter zijn verwerkt. Ons college merkte daarbij op dat waar haar betreft de opgave en missie van het Waalfront recht overeind blijft. Dat betekent dat aan de ambitie van Koers West wordt vastgehouden: het centrum van Nijmegen wordt verlengd naar de westzijde van de stad. Voor het Waalfront blijft de opgave: Het creëren van een nieuw stedelijk woonmilieu, met nieuwe woontypologieën en daarmee de noodzaak om nieuwe markten aan te boren, waar eerder in Nijmegen nog geen (of nauwelijks) vraag naar was. Ons college gaf aan voor de GREX 2012 de volgende strategie te willen volgen: 1. De ambities voor het Waalfront worden bijgesteld en aangepast aan de economische omstandigheden 2. Op enkele onderdelen zal een inhoudelijk aangepast en gefaseerd Masterplan worden ontwikkeld. 3. De gehele gebiedsontwikkeling zal minder vanuit blauwdruk denken en meer organisch en flexibel worden uitgevoerd, met toch voldoende centrum stedelijk karakter. 4. Er zal sprake zijn van een langere doorlooptijd dan Er wordt ontwikkeld daar waar de kansen zijn

3 Collegevoorstel Vervolgvel 2 6. Relatief dure elementen uit het Masterplan (fort, kade, Waalfrontweg, eiland etc.) zullen later worden uitgevoerd 7. Voor het stimuleren van de woningverkoop zullen in ieder geval uitgewerkt voor de eerst komende 5 jaar - meer marktconforme grondprijzen worden gehanteerd Om deze strategie te kunnen volgen, werden onder meer de volgende inhoudelijke maatregelen aangekondigd die een plek krijgen in het aangepaste Masterplan Vasthouden aan stedelijk woonmilieu met naar verhouding hoger aandeel appartementen, maar wel de verhouding meer in balans brengen door toevoeging van grondgebonden stadswoningen Verbeteren van de mismatch tussen vraag naar en aanbod van middeldure en dure koopwoningen in Waalfront Faseren van afzettempo woningen Bouwblokken meer organisch in kleinere eenheden ontwikkelen, flexibeler bij wijzigende omstandigheden Uitvoering infrastructuur en parkeeropgave in kleinere eenheden ontwikkelen en meer afstemmen in relatie tot voortgang woningbouw. De grondprijzen voor het woonprogramma liggen tussen de 10%-15% boven wat marktconform is in Nijmegen In de GREX 2012 zullen de grondprijzen opnieuw worden bezien en zullen zo nodig voorzieningen worden getroffen Aldus zou op basis van bovenstaande ontwikkelingsstrategie en maatregelen een op onderdelen aangepast Masterplan worden opgesteld, waarbij de hoofdlijnen overeind blijven en die recessieproof is. De veranderde inhoudelijke keuzes uit het Masterplan zullen vervolgens in financiële zin op hoofdlijnen worden door vertaald naar een nieuwe GREX In maart 2012 is een eerste proeve van de herziene ontwikkelingsvisie Waalfront 1.2 in een kamerronde aan de raad gepresenteerd en ontmoette ruime bijval. In de periode maart 2012 t/m heden is verdere uitvoering gegeven aan de versie 1.2. Thans ligt deze voor wensen en bedenkingen voor. Waalfront planontwikkeling (voorjaar 2012) In deze notitie beschrijft de directie OB Waalfront op chronologische wijze vanaf 2003 de planontwikkeling van het Waalfront. En geeft zij de belangrijkste uitgangspunten aan van de nieuwe ontwikkelingsvisie, te weten: Ambitieus en marktconform Van eindplan naar ontwikkelingsplan Inspelen op initiatieven Flexibel in zijn uitwerking, voldoende vast in de basis Reële zakelijke uitgangspunten, ambitieus in tempo Doorstart vanaf West Sturen op cashflow Deze uitgangspunten weliswaar soms in andere benamingen komen geheel overeen met de uitgangspunten zoals die eerder door ons college aan de raad zijn gepresenteerd, om te komen tot een nieuwe inhoudelijke ontwikkelingsvisie.

4 Collegevoorstel Vervolgvel 3 Naar een nieuwe ontwikkelingsvisie op het Waalfront; inhoud en samenhang (voorjaar 2012) Deze notitie betreft de inhoudelijke beschrijving en stedenbouwkundige verkenning van de gewijzigde ontwikkelingsaanpak. Het is daarmee geen vervanging van het Masterplan Waalfront, maar een aan de eisen van de huidige economische omstandigheden geactualiseerde versie. En daarmee geen versie 2.0, maar versie 1.2. Belangrijke pijlers uit het Masterplan Waalfront blijven overeind, zoals de ambities die zijn geformuleerd onder de noemer Koers West, de realisatie van een centrum stedelijk milieu ten westen van de stad aan de Waal, het toevoegen van in Nijmegen nog niet aanwezige woonmilieus entypologieën, etc. En dit alles in een waardevolle riviercontext, waar het raamwerk wordt bepaald door het aanwezige landschap en de cultuurhistorische lagen en elementen. De belangrijkste veranderingen in versie 1.2. betreft de wijze waarop de planontwikkeling van het Waalfront wordt uitgevoerd. Niet meer vanuit een dwingende blauwdruk die het denken voor de toekomst vastzet, maar een meer organische en flexibele aanpak. De ontwikkeling van het gebied zal in kleinere eenheden, in deelgebieden en daarmee ook in kleinere stappen worden gerealiseerd. Dat heeft als grote voordeel dat per moment goed kan worden afgewogen waar dan de kansen liggen en hoe die optimaal benut kunnen worden. Daarbij is de vraag vanuit de markt leidend: waar is op dat moment, tegen welke prijs en welke leefomgeving het meeste behoefte aan? Consequentie van het zetten van kleinere stappen is dat de benodigde doorlooptijd voor de realisatie van de woningen langer wordt. Het gebied gaat daarmee een lange periode tegemoet waarin gerealiseerde nieuwbouw en infrastructuur, bestaande woningen en nog beperkte hoeveelheid bedrijvigheid samen met het tijdelijk gebruik van locaties naast elkaar zullen functioneren. Het Waalfront wordt daarmee een gebied in transitie: zij wordt op geleidelijke wijze omgevormd van een bestaande locatie met verborgen schatten naar een prettig woonmilieu, gebruikmakend van de aanwezige kwaliteiten. Hoe om te gaan met tijdelijke functies wordt daarmee een essentieel onderdeel van de nieuwe ontwikkelingsvisie en kan dienst doen als katalysator om nieuwe doelgroepen te interesseren voor het Waalfront. Dit roept wel de vraag op, als de blauwdruk van het Masterplan 1.0 wordt verlaten, welke ruimtelijke strategie en -vertaling wordt dan leidend? Het antwoord op deze vraag is een nieuwe vorm van stedenbouw: het raamwerk stedenbouw. De stedenbouwer ontwerpt een helder gedefinieerd stevige structuur van straten, bouwvelden en openbare ruimte, waarbinnen functies en programma zich vrij kunnen vestigen. Ook kunnen gedurende de tijd programma s worden getest vervangen en gemodificeerd, een soort stedenbouwkundige gereedschapskist in feite. De noodzaak tot flexibiliteit beperkt zich hierbij niet alleen tot de ontwikkelfase van het project Waalfront maar evenzeer tot na de realisatiefase. Zo is het nadrukkelijk de bedoeling om flexibiliteit in te bouwen in het vastgoed om functieveranderingen te kunnen opvangen. Het is een raamwerk waarbinnen de markt flexibele invullingen kan plegen (einde citaat, blz 7)

5 Collegevoorstel Vervolgvel 4 De voorgestelde aanpak leidt tot de volgende nieuwe stedenbouwkundige uitgangspunten: Er wordt onderzocht en gemonitord of er meer (markt)huurwoningen moeten komen, waar deze in het Waalfront geplaatst kunnen worden en of de totale bouwplanning daarop moet worden aangepast. De relatief dure elementen uit het Masterplan (zoals het fort, de kade, de Waalfrontweg, het eiland etc.) worden waar mogelijk doorgeschoven naar een latere uitvoeringsfase. Voor het stimuleren van de woningverkoop zullen de komende jaren meer marktconforme grondprijzen worden gehanteerd. Het huidige rigide programma per deelplan; overall 90% gestapelde bouw en 10% grondgebonden bouw zal wat meer losgelaten moeten worden. Uitgangspunt, na de bouw Handelskade, wordt 1/3 grondgebonden en 2/3 gestapelde bouw. De Bakens worden niet langer gebouwd zoals gedacht in het Masterplan. Dit planonderdeel is niet meer haalbaar. Onderzocht kan worden hoe op deze locatie werkfuncties gelinkt kunnen worden aan de Mercuriusparkontwikkeling. De in het Masterplan getekende verkaveling voor de concrete invulling van Quartier Romain, Waalfront park, de Bakens en het Fortlandschap zal wijzigen. De in het Masterplan gedefinieerde cultuurhistorische kwaliteiten zullen op een andere manier in het nieuwe plan vertaald worden. Hierbij zullen bovendien reeds aanwezige kwaliteiten in het gebied beter benut worden. Het vastgestelde Bestemmingsplan Waalfront blijft als het enigszins mogelijk is overeind tot Wijzigingen kunnen natuurlijk wel per deelplan worden aangebracht. Tot nu toe ging men ervan uit dat de ontwikkeling van het Waalfront vanuit het oosten zou geschieden, zie bebouwing bij Waalhaven en Handelskade. Door de realisatie van de stadsbrug (2013) en Mercuriuspark en omdat de behoefte bestaat om verschillende woonmilieus parallel te ontwikkelen alsmede vanwege de bestaande verwervingssituatie ligt het meer voor de hand om vanaf 2014 ook vanuit de westzijde te ontwikkelen. Het Waalfront als geheel zal in een aantal deelgebieden worden ingedeeld die allemaal een duidelijk straten- en pleinenplan hebben met een bijzonder wervend ingerichte openbare ruimte en een flexibel programma. De nieuwe GREX Waalfront zal dan ook zijn opgezet vanuit de opbrengst per bouwvlek. In de notitie 1.2. worden de volgende ruimtelijke doelstellingen geformuleerd, die richting geven aan de nieuwe stedenbouwkundige uitgangspunten: a. Verbinden van het Waterkwartier met Waalfront en Waal b. Cultuurhistorie in de volle breedte benutten: Romeinen, fort en industrieel erfgoed c. Waalfront als verlengstuk van levendige binnenstad; inclusief ontsluiting via Weurtseweg en nieuwe Waalfrontweg d. Park West verbinden met de Waal e. Traditionele stad met straten en pleinen; uitgangspunt van gesloten stadsblok voor ontwikkeling per deelplan Raamwerk: het netwerk van openbare ruimten wordt in stappen getransformeerd. Het raamwerk vormt met zijn openbare ruimten een stevige ruggengraat voor de ontwikkeling van het Waalfront. Dit netwerk sluit naadloos aan op de omgeving van het Waalfront. Met het raamwerk is het Waalfront verankerd in de stad. De al aanwezige lijnen in het gebied bieden structuur en kennen een vanzelfsprekende verankering in de stad. De combinatie van bestaande structuren, cultuurhistorische elementen en een aantal goed gekozen nieuwe

6 Collegevoorstel Vervolgvel 5 elementen zoals bv. de nieuwe Waalboulevard leidden tot een rijk stedelijk gebied. De transformaties worden op deze manier ook voor iedereen leesbaar (citaat, blz. 18). Het raamwerk komt in 6 stappen tot stand: 1. Handhaven bestaande elementen (infrastructuur, waterkering, groen en bomen, waardevolle bebouwing en de waalhaven) 2. Bestaande openbare ruimte wordt getransformeerd 3. Toevoegen nieuwe openbare ruimte 4. Aanleggen nieuwe straten en pleinen 5. Invullen bouwvelden en deelgebieden 6. Marktconform uitwerken van de deelgebieden, te weten deelgebied West, deelgebied Midden, deelgebied Oost Deelgebied West: het verst van de binnenstad gelegen, maar nog steeds relatief dicht bij het centrum. Gebied met groen stedelijk karakter, in de nabijheid van Park West en aangehaakt op de Waaloever, als betaalbaar alternatief voor Nijmegen Oost. Deelgebied West zal vooral geschikt zijn voor gezinnen in grondgebonden (koop-)woningen. Deelgebied Midden: Compacter woonmilieu met een mix van gestapelde en grondgebonden stedelijke woningen. Onderscheidende architectuur in een mooie stadsbuurt met stedelijke dynamiek. Een diversiteit aan woningen en leefmilieus voor een doelgroep van jongeren en medioren met een gemiddeld hoger opleidingsniveau. Deelgebied Oost: Dichtbij de binnenstad en als het ware rond de Waalhaven gesitueerd. Hoogstedelijk programma met gestapelde bouw en enkele grondgebondenwoningen. Doelgroep heeft een uitgebreid sociaal netwerk en is gericht op het centrum en hecht waarde aan winkels, horeca en voorzieningen onder handbereik. Huurappartementen voeren de boventoon, maar ook kleinschalige luxe koopappartementen of statige herenhuizen aan de haven is mogelijk. Tot slot: Met de ontwikkelingsvisie 1.2. wordt op inspirerende wijze een nieuw stedenbouwkundig hoofdstuk ingeslagen voor de manier waarop het Waalfront als gebied in transitie zich de komende jaren organisch en flexibel zal ontwikkelen. De opgave ligt voor om na vaststelling van deze visie vervolgens in te zoomen op de diverse bouwvelden en deelplannen en daar ontwerpend inhoudelijk mee aan de slag te gaan. Eén van de vraagstukken die dan zal terugkeren is de mobiliteit van het gebied; de verkeersontsluitingen, het parkeren etc. Concept GREX 2012 op hoofdlijnen Er is door de directie van het OB Waalfront een vertrouwelijke notitie geschreven van een GREX 2012 op hoofdlijnen. Deze GREX op hoofdlijnen is een eerste financiële vertaling van de inhoudelijk gewijzigde ontwikkelingsvisie Waalfront 1.2 en de wijze waarop het voormalige industriegebied zal worden getransformeerd naar een aantrekkelijk woonmilieu.

7 Collegevoorstel Vervolgvel 6 Deze GREX is per peildatum de financiële vertaling op hoofdlijnen van de herziene ontwikkelingsvisie 1.2. De notitie bevat vertrouwelijke financiële gegevens. Ter bescherming van de financiële belangen van de gemeente en ter bescherming tegen onevenredig nadeel van de gemeente en het Ontwikkelingsbedrijf Waalfront moet op de notitie geheimhouding worden opgelegd. Dit is een bevoegdheid van ons College. Deze geheimhouding moet door de Raad worden bekrachtigd. Verder wordt de Raad verzocht geheimhouding op te leggen op wat tijdens de te plannen besloten bespreking en eventuele vervolgbesprekingen hierover wordt gewisseld. Wat nu voorligt, is dat het College voorafgaande aan de openbare kamerronde waarin de Ontwikkelingsvisie 1.2. wordt besproken, de raad in besloten vergadering informeert over de financiële gevolgen voor de GREX 2012 op hoofdlijnen. Vervolgens kan de raad met deze financiële achtergrondinformatie bepalen of en welke wensen of bedenkingen zij wenst in te dienen over de Ontwikkelingsvisie 1.2. Nadat de (eventuele) wensen en bedenkingen van de Raad bekend zijn, zal het College overwegen of zij deze wel, niet of gedeeltelijk zal meegeven aan de aandeelhouder. Na vaststelling van de definitieve Ontwikkelingsvisie 1.2. in de AvA OB Waalfront zal een definitieve GREX worden opgesteld. Deze GREX zal alsdan in oktober 2012 eveneens voor wensen en bedenkingen aan de Raad worden voorgelegd, inclusief een daarbij behorende risico analyse. 5 Klimaat Vooralsnog blijven de eerder geformuleerde klimaatdoelstellingen van het Waalfront onveranderd. Dat betekent dat voor het gehele gebied de duurzaamheidsdoelstelling zoals is vastgelegd in de samenwerkingsovereenkomst (SOK), te weten een EPL van 8,0 van toepassing is. Een eerste stap daartoe is de verkenning om reeds het plangebied Handelskade aan te sluiten op het toekomstige warmtenet. 6 Financiën Aan het opstellen van een herziene ontwikkelingsvisie zijn plan- en organisatiekosten verbonden. Dekking van deze kosten geschiedt vanuit de GREX 2012 van het OBW. 7 Communicatie De raad zal door middel van dit voorstel actief worden geïnformeerd. Voorts zal aan de raad de notities Waalfront planontwikkeling en Naar een nieuwe ontwikkelingsvisie op het Waalfront versie 1.2 worden verstuurd. 8 Uitvoering en evaluatie De volgende planning zal worden gehanteerd om uitvoering te geven aan het vaststellen van de herziene ontwikkelingsvisie 1.2. en bespreken van de GREX 2012 op hoofdlijnen: 5 september 2012: besloten presentatie aan de Raad 19 september 2012: Kamerbehandeling bespreking ontwikkelingsvisie oktober 2012: Raadsbesluit wensen en bedenkingen Ontwikkelingsvisie 1.2

8 Collegevoorstel Vervolgvel 7 9 Risico Dit voorstel wordt op basis van de GREX 2011 afgewikkeld en financieel vertaald. Vervolgens komt er in het najaar 2012 een nieuwe GREX 2012 voor wensen en bedenkingen richting de Raad waarbij een geactualiseerde risicoanalyse zal worden overlegd op basis van de vastgestelde Ontwikkelingsvisie 1.2. Wanneer dit leidt tot gewijzigde financiële uitgangspunten en/of verplichtingen dan krijgt de Raad hierover een voorstel voorgelegd. Bijlage(n): 2

9 Datum raadsvergadering / Nummer raadsvoorstel 20 juni 2012 / 91/2012 Fatale termijn: besluitvorming vóór: Onderwerp Bekrachtiging geheimhouding notitie op hoofdlijnen GREX 2012 OB Waalfront Programma / Programmanummer Grondbeleid / 9220 Portefeuillehouder H. Kunst Voorstel van het College van Burgemeester en Wethouders d.d. 19 juni 2012 Samenvatting Samenvatting Er is door de directie van OB Waalfront een notitie op hoofdlijnen GREX 2012 geschreven, dat de financiële vertaling inzichtelijk maakt van de aangepaste Ontwikkelingsvisie Waalfront 1.2. De notitie bevat vertrouwelijke financiële gegevens. Ter bescherming van de financiële belangen van de gemeente en ter bescherming tegen onevenredig nadeel van de gemeente en het Ontwikkelingsbedrijf Waalfront moet op de notitie geheimhouding worden opgelegd. Met dit Raadsvoorstel vindt besluitvorming plaats over de geheimhouding. Voorstel om te besluiten 1. Met betrekking tot de aan de raad aangeboden notitie op hoofdlijnen GREX 2012 OB Waalfront op grond van art. 25 derde lid Gemeentewet en art. 10 tweede lid onder b en g, van de Wet Openbaarheid van Bestuur de door het College van B&W dd. 19 juni 2012 opgelegde geheimhouding te bekrachtigen. 1 Inleiding Geheimhouding van de notitie op hoofdlijnen GREX 2012 OB Waalfront is noodzakelijk om de gemeentelijke positie niet te verzwakken. Ter bescherming van de financiële belangen van de gemeente en tegen onevenredig nadeel van de gemeente en het Ontwikkelingsbedrijf Waalfront moet op de notitie geheimhouding worden opgelegd. Raadsvoorstel.docx

10 1.1 Wettelijk- of beleidskader Wet Openbaarheid van Bestuur en Gemeentewet. 1.2 Relatie met programma De deelneming in de publiekprivate samenwerking Ontwikkelingsbedrijf Waalfront is onderdeel van het programma Grondbeleid (verbonden partijen). 2 Doelstelling Het onder geheimhouding kunnen spreken over de notitie. 3 Argumenten Zie onder 1. 4 Klimaat N.v.t. 5 Risico s Het opleggen van geheimhouding is een beheersmaatregel om het bekend worden van de cijfers tegen te gaan. 6 Financiën N.v.t. 7 Communicatie Ter bescherming van de financiële belangen van de gemeente en ter bescherming tegen onevenredig nadeel van de gemeente en van het Ontwikkelingsbedrijf Waalfront, waartegen het belang van openbaarheid niet opweegt, is de notitie op hoofdlijnen GREX 2012 OB Waalfront geheim. De raad moet de door het College opgelegde geheimhouding aansluitend bekrachtigen. Op straffe van het vervallen ervan. De stukken waarop geheimhouding rust liggen voor de raad ter inzage bij de griffie. 8 Uitvoering en evaluatie N.v.t. College van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester, De Gemeentesecretaris, drs. H.M.F. Bruls drs. B. van der Ploeg

11 Ontwikkelingsbedrijf Projectontwikkeling Aan de gemeenteraad van Nijmegen Korte Nieuwstraat PP Nijmegen Telefoon Telefax (024) gemeente@nijmegen.nl Postbus HG Nijmegen Datum 19 juni 2012 Ons kenmerk OB10/ Contactpersoon Paul Matthieu Onderwerp Ontwikkelingsvisie Waalfront 1.2. en GREX 2012 op hoofdlijnen Datum uw brief Doorkiesnummer (024) Geachte leden van Raad, Hierbij bieden wij u aan de Ontwikkelingsvisie Waalfront 1.2. en onder geheimhouding de concept notitie op hoofdlijnen GREX 2012 OB Waalfront. Wij hebben met instemming geconstateerd dat de in de Ontwikkelingsvisie 1.2 gekozen koers en stedenbouwkundige voorstellen inhoudelijk een passend antwoord geven op de gewijzigde economische omstandigheden. De concept notitie GREX 2012 maakt inzichtelijk wat de financiële consequenties zijn van het recessieproof maken van de gebiedsontwikkeling Waalfront. Wij maken een nadrukkelijk voorbehoud voor deze financiële vertaling aangezien op basis van de definitieve Ontwikkelingsvisie 1.2. een definitieve GREX wordt opgesteld, die in oktober 2012 beschikbaar komt. Door middel van deze brief leggen wij u de herziene inhoudelijke ontwikkelingsvisie Waalfront 1.2. voor en stellen u in de gelegenheid ten aanzien van deze visie wensen en bedenkingen kenbaar te maken. Aanleiding Op 19 oktober 2011 heeft het college de raad geïnformeerd over de second opinion en de managementletter risicoanalyse zoals die in opdracht van de directie van OB Waalfront was uitgevoerd voor de GREX Over de aanbevelingen van de second opinion en de managementletter is door het college in een besloten bijeenkomst vertrouwelijk met de raad gesproken. College en raad hebben besloten dat voor de GREX 2012 een aangepaste ontwikkelingsstrategie zal worden gevolgd, waarin de aanbevelingen van de second opinion en de managementletter zijn verwerkt. Het college merkte daarbij op dat wat haar betreft de opgave en missie van het Waalfront recht overeind blijft. Dat betekent dat aan de ambitie van Koers West wordt vastgehouden: het centrum van Nijmegen wordt verlengd naar de westzijde van de stad. Brief aan de raad.docx

12 Gemeente Nijmegen Ontwikkelingsbedrijf Projectontwikkeling Vervolgvel 1 Voor het Waalfront blijft de opgave: Het creëren van een nieuw stedelijk woonmilieu, met nieuwe woontypologieën en daarmee de noodzaak om nieuwe markten aan te boren, waar eerder in Nijmegen nog geen (of nauwelijks) vraag naar was. Het College gaf aan voor de GREX 2012 de volgende strategie te willen volgen: 1. De ambities voor het Waalfront worden bijgesteld en aangepast aan de economische omstandigheden 2. Op enkele onderdelen zal een inhoudelijk aangepast en gefaseerd Masterplan worden ontwikkeld. 3. De gehele gebiedsontwikkeling zal minder vanuit blauwdruk denken en meer organisch en flexibel worden uitgevoerd, met toch voldoende centrum stedelijk karakter. 4. Er zal sprake zijn van een langere doorlooptijd dan Er wordt ontwikkeld daar waar de kansen zijn 6. Relatief dure elementen uit het Masterplan (fort, kade, Waalfrontweg, eiland etc.) zullen later worden uitgevoerd 7. Voor het stimuleren van de woningverkoop zullen in ieder geval uitgewerkt voor de eerst komende 5 jaar - meer marktconforme grondprijzen worden gehanteerd Om deze strategie te kunnen volgen, werden onder meer de volgende inhoudelijke maatregelen aangekondigd die een plek krijgen in het aangepaste Masterplan Vasthouden aan stedelijk woonmilieu met naar verhouding hoger aandeel appartementen, maar wel de verhouding meer in balans brengen door toevoeging van grondgebonden stadswoningen Verbeteren van de mismatch tussen vraag naar en aanbod van middeldure en dure koopwoningen in Waalfront Faseren van afzettempo woningen Bouwblokken meer organisch in kleinere eenheden ontwikkelen, flexibeler bij wijzigende omstandigheden Uitvoering infrastructuur en parkeeropgave in kleinere eenheden ontwikkelen en meer afstemmen in relatie tot voortgang woningbouw. De grondprijzen voor het woonprogramma liggen tussen de 10%-15% boven wat marktconform is in Nijmegen. In de GREX 2012 zullen de grondprijzen opnieuw worden bezien en zullen zo nodig voorzieningen worden getroffen Aldus zou op basis van bovenstaande ontwikkelingsstrategie en maatregelen een op onderdelen aangepast Masterplan worden opgesteld, waarbij de hoofdlijnen overeind blijven en die recessieproof is. De veranderde inhoudelijke keuzes uit het Masterplan zullen vervolgens in financiële zin op hoofdlijnen worden door vertaald naar een nieuwe GREX In maart 2012 is een eerste proeve van de Ontwikkelingsvisie Waalfront 1.2 in een kamerronde aan de raad gepresenteerd en ontmoette ruime bijval. In de periode maart 2012 t/m heden is verdere uitvoering gegeven aan de herziene Ontwikkelingsvisie Waalfront 1.2. Thans ligt deze ter bespreking voor. Brief aan de raad.docx

13 Gemeente Nijmegen Ontwikkelingsbedrijf Projectontwikkeling Vervolgvel 2 Herziene Ontwikkelingsvisie 1.2. Waalfront De herziene visie bestaat uit 2 onderdelen: 1. Waalfront planontwikkeling (voorjaar 2012) 2. Naar een nieuwe ontwikkelingsvisie op het Waalfront; inhoud en samenhang (voorjaar 2012) Ad 1: In deze notitie beschrijft de directie OB Waalfront op chronologische wijze vanaf 2003 de planontwikkeling van het Waalfront. En geeft zij de belangrijkste uitgangspunten aan van de nieuwe ontwikkelingsvisie, te weten: Ambitieus en marktconform Van eindplan naar ontwikkelingsplan Inspelen op initiatieven Flexibel in zijn uitwerking, voldoende vast in de basis Reële zakelijke uitgangspunten, ambitieus in tempo Doorstart vanaf West Sturen op cashflow Deze uitgangspunten weliswaar soms in andere benamingen komen geheel overeen met de uitgangspunten zoals die eerder door het College aan de raad zijn gepresenteerd, om te komen tot een nieuwe inhoudelijke ontwikkelingsvisie. Ad 2: Deze notitie betreft de inhoudelijke beschrijving en stedenbouwkundige verkenning van de gewijzigde ontwikkelingsaanpak. Het is daarmee geen vervanging van het Masterplan Waalfront, maar een aan de eisen van de huidige economische omstandigheden geactualiseerde versie. En daarmee geen versie 2.0, maar versie 1.2. Belangrijke pijlers uit het Masterplan Waalfront blijven overeind. Zoals de ambities zoals geformuleerd onder de noemer Koers West, de realisatie van een centrum stedelijk milieu ten westen van de stad aan de Waal, het toevoegen van in Nijmegen nog niet aanwezige woonmilieus en - typologieën, etc. En dit alles in een waardevolle riviercontext, waar het raamwerk wordt bepaald door het aanwezige landschap en de cultuurhistorische lagen en elementen. De belangrijkste veranderingen in versie 1.2. betreft de wijze waarop de planontwikkeling van het Waalfront wordt uitgevoerd. Niet meer vanuit een dwingende blauwdruk die het denken voor de toekomst vastzet, maar een meer organische en flexibele aanpak. De ontwikkeling van het gebied zal in kleinere eenheden, in deelgebieden en daarmee ook in kleinere stappen worden gerealiseerd. Dat heeft als grote voordeel dat per moment goed kan worden afgewogen waar dan de kansen liggen en hoe die optimaal benut kunnen worden. Daarbij is de vraag vanuit de markt leidend: waar is op dat moment, tegen welke prijs en welke leefomgeving het meeste behoefte? Consequentie van het zetten van kleinere stappen is dat de benodigde doorlooptijd voor de realisatie van de woningen langer wordt. Het gebied gaat daarmee een lange periode tegemoet Brief aan de raad.docx

14 Gemeente Nijmegen Ontwikkelingsbedrijf Projectontwikkeling Vervolgvel 3 waarin gerealiseerde nieuwbouw en infrastructuur, bestaande woningen en nog beperkte hoeveelheid bedrijvigheid samen met het tijdelijk gebruik van locaties naast elkaar zullen functioneren. Het Waalfront wordt daarmee een gebied in transitie: zij wordt op geleidelijke wijze omgevormd van een bestaande locatie met verborgen schatten naar een prettig woonmilieu, gebruikmakend van de aanwezige kwaliteiten. Hoe om te gaan met tijdelijke functies wordt daarmee een essentieel onderdeel van de nieuwe ontwikkelingsvisie en kan dienst doen als katalysator om nieuwe doelgroepen te interesseren voor het Waalfront. Dit roept wel de vraag op, als dan de blauwdruk van het Masterplan 1.0 wordt verlaten, welke ruimtelijke strategie en -vertaling wordt dan leidend? Het antwoord op deze vraag is een nieuwe vorm van stedenbouw: het raamwerk stedenbouw. De stedenbouwer ontwerpt een helder gedefinieerd stevige structuur van straten, bouwvelden en openbare ruimte, waarbinnen functies en programma zich vrij kunnen vestigen. Ook kunnen gedurende de tijd programma s worden getest vervangen en gemodificeerd, een soort stedenbouwkundige gereedschapskist in feite. De noodzaak tot flexibiliteit beperkt zich hierbij niet alleen tot de ontwikkelfase van het project Waalfront maar evenzeer tot na de realisatiefase. Zo is het nadrukkelijk de bedoeling om flexibiliteit in te bouwen in het vastgoed om functieveranderingen te kunnen opvangen. Het is een raamwerk waarbinnen de markt flexibele invullingen kan plegen (einde citaat, blz 7) De voorgestelde aanpak leidt tot de volgende nieuwe stedenbouwkundige uitgangspunten: Er wordt onderzocht en gemonitoord of er meer (markt)huurwoningen moeten komen, waar deze in het Waalfront geplaatst kunnen worden en of de totale bouwplanning daarop moet worden aangepast. De relatief dure elementen uit het Masterplan (zoals het fort, de kade, de Waalfrontweg, het eiland etc.) worden waar mogelijk doorgeschoven naar een latere uitvoeringsfase. Voor het stimuleren van de woningverkoop zullen de komende jaren meer marktconforme grondprijzen worden gehanteerd. Het huidige rigide programma per deelplan; overall 90% gestapelde bouw en 10% grondgebonden bouw zal wat meer losgelaten moeten worden. Uitgangspunt, na de bouw Handelskade, wordt 1/3 grondgebonden en 2/3 gestapelde bouw. De Bakens worden niet langer gebouwd zoals gedacht in het Masterplan. Dit planonderdeel is niet meer haalbaar. Onderzocht kan worden hoe op deze locatie werkfuncties gelinkt kunnen worden aan de Mercuriusparkontwikkeling. De in het Masterplan getekende verkaveling voor de concrete invulling van Quartier Romain, Waalfront park, de Bakens en het Fortlandschap zal wijzigen. De in het Masterplan gedefinieerde cultuurhistorische kwaliteiten zullen op een andere manier in het nieuwe plan vertaald worden. Hierbij zullen bovendien reeds aanwezige kwaliteiten in het gebied beter benut worden. Het vastgestelde Bestemmingsplan Waalfront blijft als het enigszins mogelijk is overeind tot Wijzigingen kunnen natuurlijk wel per deelplan worden aangebracht. Tot nu toe ging men ervan uit dat de ontwikkeling van het Waalfront vanuit het oosten zou geschieden, zie bebouwing bij Waalhaven en Handelskade. Door de realisatie van de stadsbrug (2013) en Mercuriuspark en omdat de behoefte bestaat om verschillende woonmilieus parallel te ontwikkelen alsmede vanwege de bestaande verwervingssituatie ligt het meer voor de hand om vanaf 2014 ook vanuit de westzijde te ontwikkelen. Brief aan de raad.docx

15 Gemeente Nijmegen Ontwikkelingsbedrijf Projectontwikkeling Vervolgvel 4 Het Waalfront als geheel zal in een aantal deelgebieden worden ingedeeld die allemaal een duidelijk straten- en pleinenplan hebben met een bijzonder wervend ingerichte openbare ruimte en een flexibel programma. De nieuwe GREX Waalfront zal dan ook zijn opgezet vanuit de opbrengst per bouwvlek. In de notitie 1.2. worden de volgende ruimtelijke doelstellingen geformuleerd, die richting geven aan de nieuwe stedenbouwkundige uitgangspunten: a. Verbinden van het Waterkwartier met Waalfront en Waal b. Cultuurhistorie in de volle breedte benutten: Romeinen, fort en industrieel erfgoed c. Waalfront als verlengstuk van levendige binnenstad; inclusief ontsluiting via Weurtseweg en nieuwe Waalfrontweg d. Park West verbinden met de Waal e. Traditionele stad met straten en pleinen; uitgangspunt van gesloten stadsblok voor ontwikkeling per deelplan Raamwerk: netwerk van openbare ruimten wordt in stappen getransformeerd. Het raamwerk vormt met zijn openbare ruimten een stevige ruggengraat voor de ontwikkeling van het Waalfront. Dit netwerk sluit naadloos aan op de omgeving van het Waalfront. Met het raamwerk is het Waalfront verankerd in de stad. De al aanwezige lijnen in het gebied bieden structuur en kennen een vanzelfsprekende verankering in de stad. De combinatie van bestaande structuren, cultuurhistorische elementen en een aantal goed gekozen nieuwe elementen zoals bv. de nieuwe Waalboulevard leidden tot een rijk stedelijk gebied. De transformaties worden op deze manier ook voor iedereen leesbaar (einde citaal, blz 18). Het raamwerk komt in 6 stappen tot stand: 1. Handhaven bestaande elementen (infrastructuur, waterkering, groen en bomen, waardevolle bebouwing en de waalhaven) 2. Bestaande openbare ruimte wordt getransformeerd 3. Toevoegen nieuwe openbare ruimte 4. Aanleggen nieuwe straten en pleinen 5. Invullen bouwvelden en deelgebieden 6. Marktconform uitwerken deelgebieden, te weten deelgebied West, deelgebied Midden, deelgebied Oost Deelgebied West: het verst van de binnenstad gelegen, maar nog steeds relatief dicht bij het centrum. Gebied met groen stedelijk karakter, in de nabijheid van Park West en aangehaakt op de Waaloever, als betaalbaar alternatief voor Nijmegen Oost. Deelgebied West zal vooral geschikt zijn voor gezinnen in grondgebonden (koop-)woningen. Deelgebied Midden: Compacter woonmilieu met een mix van gestapelde en grondgebonden stedelijke woningen. Onderscheidende architectuur in een mooie stadsbuurt met stedelijke dynamiek. Een diversiteit Brief aan de raad.docx

16 Gemeente Nijmegen Ontwikkelingsbedrijf Projectontwikkeling Vervolgvel 5 aan woningen en leefmilieus voor een doelgroep van jongeren en medioren met een gemiddeld hoger opleidingsniveau. Deelgebied Oost: Dichtbij de binnenstad en als het ware rond de Waalhaven gesitueerd. Hoogstedelijk programma met gestapelde bouw en enkele grondgebondenwoningen. Doelgroep heeft een uitgebreid sociaal netwerk en is gericht op het centrum en hecht waarde aan winkels, horeca en voorzieningen onder handbereik. Huurappartementen voeren de boventoon, maar ook kleinschalige luxe koopappartementen of statige herenhuizen aan de haven is mogelijk. Samenvattend: Met de ontwikkelingsvisie 1.2. wordt op inspirerende wijze een nieuw stedenbouwkundig hoofdstuk ingeslagen voor de manier waarop het Waalfront als gebied in transitie zich de komende jaren organisch en flexibel zich zal ontwikkelen. De opgave ligt voor om na vaststelling van deze visie vervolgens in te zoomen op de diverse bouwvelden en deelplannen en daar ontwerpend inhoudelijk mee aan de slag te gaan. Eén van de vraagstukken die dan zal terugkeren is de mobiliteit van het gebied; de verkeersontsluitingen, het parkeren etc. Concept notitie op hoofdlijnen GREX 2012 Er is door de directie van het OB Waalfront een vertrouwelijke notitie geschreven van een concept GREX 2012 op hoofdlijnen. Deze GREX is de financiële vertaling van de inhoudelijk gewijzigde ontwikkelingsvisie Waalfront 1.2 en de wijze waarop het voormalige industriegebied zal worden getransformeerd naar een aantrekkelijk woonmilieu. Deze GREX is per peildatum de financiële vertaling op hoofdlijnen van de herziene ontwikkelingsvisie Waalfront 1.2. De concept notitie bevat vertrouwelijke financiële gegevens. Ter bescherming van de financiële belangen van de gemeente en ter bescherming tegen onevenredig nadeel van de gemeente en het Ontwikkelingsbedrijf Waalfront moet op de notitie geheimhouding worden opgelegd. Dit is een bevoegdheid van ons College. Deze geheimhouding moet door de Raad worden bekrachtigd. De vaststelling van de GREX is een bevoegdheid van de AVA OB Waalfront. Het vaststellen van eventuele extra gemeentelijke financiële bijdragen aan de GREX 2012 is een bevoegdheid van de Raad. Op dit moment is er geen aanleiding om daarover nieuwe voorstellen te doen. Proces van behandeling (wensen & bedenkingen / presentatie) Als College kunnen we instemmen met de gekozen koers en de voorstellen om door middel van de herziene Ontwikkelingsvisie 1.2. inhoudelijk antwoord te geven op de gewijzigde economische omstandigheden. Een definitief standpunt kan echter pas worden bepaald na verwerking van (eventuele) ingediende wensen en bedenkingen door de Raad. Brief aan de raad.docx

17 Gemeente Nijmegen Ontwikkelingsbedrijf Projectontwikkeling Vervolgvel 6 Door middel van deze brief leggen wij u daarom de herziene inhoudelijke ontwikkelingsvisie Waalfront 1.2. voor en stellen u in de gelegenheid ten aanzien van deze visie wensen en bedenkingen kenbaar te maken. Daarnaast bieden wij u aan - zoals hiervoor aangegeven - de onderliggende financiële vertaling in beslotenheid nader toe te lichten. Wij kunnen ons voorstellen dat u die presentatie agendeert voorafgaand aan de kamerbehandeling over de wensen en bedenkingen. Opdat u door ons geïnformeerd kunt worden wat op hoofdlijnen de financiële consequenties zijn van deze nieuwe Ontwikkelingsvisie Waalfront 1.2. Vervolgens kan de raad met deze financiële achtergrondinformatie bepalen of en welke wensen of bedenkingen zij wenst in te dienen over de Ontwikkelingsvisie 1.2. Na vaststelling van de Ontwikkelingsvisie 1.2 zal in het najaar een definitieve GREX worden opgesteld. Deze GREX zal eveneens voor wensen en bedenkingen aan de Raad worden voorgelegd, waarbij een geactualiseerde risicoanalyse is verwerkt op basis van de vastgestelde Ontwikkelingsvisie 1.2. Wanneer dit leidt tot gewijzigde financiële uitgangspunten en/of verplichtingen dan krijgt de Raad hierover een voorstel voorgelegd. Wij stellen U voor om tijdens de kamerbehandeling met U nader te bepalen welke procesgang en planning we zullen volgen om tot een definitieve vaststelling te komen van de Ontwikkelingsvisie 1.2 en de GREX Hoogachtend, college van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester, De Gemeentesecretaris, drs. H.M.F. Bruls drs. B. van der Ploeg Aantal Bijlagen: 2 Ontwikkelingsvisie Waalfront 1.2 Concept notitie GREX 2012 OB Waalfront, GEHEIM Brief aan de raad.docx

18 (herziene) Ontwikkelingsvisie Waalfront 1.2 Voorjaar 2012 definitief

19 Ontwikkelingsvisie Waalfront 1.2 Aanleiding. Toen in 2007 het Masterplan voor het Waalfront werd vastgesteld door de Nijmeegse gemeenteraad kon niemand vermoeden dat de economische situatie en meer in het bijzonder de woningmarkt, zich zou ontwikkelen als zich in de afgelopen jaren heeft voorgedaan. De marktverwachtingen ten aanzien van afzet, von-prijzen, verwervingen waren nog een stuk optimistischer dan de werkelijkheid van 2012 laat zien. Het masterplan en een bijbehorende Grondexploitatie (GREX) zijn de basis geweest voor contractvorming in 2008 tussen gemeente Nijmegen en Rabo Vastgoed ( inmiddels Bouwfonds Ontwikkeling). De plannen werden planologisch juridisch verankerd in het Bestemmingsplan Waalfront. In de loop van 2010 blijkt steeds meer dat het plan en de bijbehorende grondexploitatie voor het Waalfront niet meer matcht met de realiteit. De directie van het Ontwikkelingsbedrijf Waalfront (OBW) heeft begin 2011 de aandeelhouders van het Waalfront BV/CV ( de gemeente Nijmegen en Bouwfonds Ontwikkeling BV, elk voor 50%) daarvan op de hoogte gebracht. Er is door partijen gezamenlijk opdracht gegeven tot het uitvoeren van een Second Opinion, op het plan en de grondexploitatie. Deze opdracht is uitgevoerd door Fakton. Bovendien is advies ingewonen van Ecorys over hoe om te gaan met de conclusies uit de Second Opinion. Beide documenten zijn door de aandeelhouders geaccepteerd en als uitgangspunt voor planaanpassing vastgesteld. Voor een korte kenschets van de onderliggende documenten en besluiten wordt verwezen naar de bijlage: Waalfront planontwikkeling (bijlage 1). Het College is het op hoofdlijnen eens met de conclusie uit de Second Opinion en het bijbehorende advies, en meent dat er voldoende handvatten zijn om te komen tot een aangepaste ontwikkelingsvisie. Wel worden er door het College twee kanttekeningen geplaatst. Het College is van mening dat er bij het opstellen van en het besluiten over het Waalfront sprake was van een ander tijdsgewricht, zich uitend in de hoge ambities van het plan. Bovendien is het College van mening dat de woningbehoefte door Fakton wordt ingeschat vanuit behoeften uit het verleden, en niet vanuit die van de toekomst. Immers, het Waalfront beoogt nieuwe woonmilieus toe te voegen aan de stad, die deels haar eigen markt kunnen creëren. Voor het college en het OBW blijft de opgave en de missie van Waalfront waar mogelijk overeind. Dit betekent dat de ambitie uit Koers West wordt vastgehouden: het centrum van Nijmegen wordt verlengd naar de westzijde. Voor het Waalfront blijft het de opgave om een nieuw stedelijk woonmilieu te creëren, met nieuwe woontypologieën. Het blijft noodzakelijk daar deels nieuwe markten voor aan te boren. Het college en het OBW zien het Waalfront nog steeds als DE aantrekkelijke centrumstedelijke ontwikkellocatie voor Nijmegen. Op 19 oktober 2011 is de Second Opinion/risicoanalyse van Fakton en het advies van Ecorys aan de Raad voorgelegd. De Raad herkende de analyse en heeft er verder kennis van genomen. Het college (wethouder Kunst) heeft een nieuwe ontwikkelingsvisie voor het Waalfront toegezegd, en een geactualiseerde GREX 2012 waarin de adviezen van Fakton en Ecorys zijn verwerkt. In maart 2012 is de inhoudelijke denklijn van Waalfront 1.2 (de tweede versie van het eerste plan) aan de Raadskamer gepresenteerd, en deze ontmoette breed bijval. In de afgelopen maanden is de visie verder verwoord in het voorliggende document, en uitgewerkt in een op de herziene ontwikkelingsvisie en een op hoofdlijnen aangepaste GREX Beide documenten zijn daarmee een spiegel van hetzelfde verhaal. Hoofdlijn van de ontwikkelingsvisie: Ambitieus en marktconform: In zijn hoofddoelstelling zijn de plannen voor het Waalfront nog steeds ambitieus in het creëren van nieuwe stedelijke woonmilieus, in een setting die nabijheid van het stadscentrum en het weidse van het Waallandschap combineert: Vrijheid (ruimte) in de stad blijft het motto. Waalfront 1.2 is marktconform in die zin dat vanuit een scherpe marktanalyse zal worden ontwikkeld voor de vraag. De vraag en dus de ontwikkeling gaat variëren in de tijd en er wordt meer dan

20 voorheen ingezet op producten voor verschillende doelgroepen. De differentiatie van woningtypen neemt duidelijk toe. Na de Handelskade (appartementen) zal nog ongeveer 2/3 aan appartementen en 1/3 aan stadswoningen worden ontwikkeld. Die verhouding was eerst 90%/10%. Van eindplan naar ontwikkelingsplan Het Masterplan was integraal uitgewerkt tot in lengte van jaren. In de huidige situatie kiezen we ervoor een meer organisch groeipad te bewandelen. We gaan meer uit van de bestaande kwaliteiten in het Waalfront, we ontwikkelen deelgebieden stap voor stap, en min of meer onafhankelijk van elkaar, met een eigen kwaliteit en karakteristiek per deelgebied. Het plan wordt hierdoor minder gevoelig voor faseringseffecten. Het ontwikkelen van het Waalfront zal meer stap voor stap worden opgepakt, zodat het gebied langzaam zal transformeren, eerder dan het leeg te schuiven en opnieuw te beginnen. Dat is natuurlijk gemakkelijker gezegd dan gedaan in een van oorsprong industrieel gebied dat langzaam zal transformeren tot hoofdzakelijk een woongebied. Er komt meer aandacht en er wordt meer werk gemaakt van de mogelijkheden die tijdelijk gebruik van gebouwen of terreinen van reeds gesloopte panden hebben. Inspelen op initiatieven Deze nieuwe benadering laat ook meer ruimte om tijdens de realisatie van het Waalfront, zeg tot 2025, in te spelen op initiatieven van al in het gebied aanwezige spelers en derden die zich tot ons richten. Rond het eiland, maar ook aan de Weurtseweg zijn partijen met zulke initiatieven gevonden. Met Portaal zijn afspraken gemaakt haar complexen in ieder geval tot 2022 te handhaven. Flexibel in z n uitwerking, voldoende vast in de basis Dit geldt voor verschillende aspecten van het plan. Voor wat betreft het programma wordt aan de westzijde aansluiting gezocht bij de ontwikkeling van stadsbrug de Oversteek en het Mercuriuspark, het accent ligt hiermee misschien iets minder op wonen en iets meer op bedrijvigheid. Voor wat betreft de inrichting van de deelplannen, deze wordt flexibeler gemaakt. Daar staat tegenover dat de elementen van het harde casco van Waalfront 1.2 de (hoofd)wegen (en de leidingen-)structuur, de elementen van de waterkering, en de te behouden historisch waardevolle elementen, nader worden uitgewerkt en vastgelegd. Hetzelfde geldt ook voor de opbrengstpotentie van de deelgebieden. Nu we niet zeker weten welk programma er precies zal worden gerealiseerd, is per bouwvlek een opbrengstpotentie opgenomen die op alternatieve en onafhankelijke wijze kan worden gerealiseerd. De opbrengst per vlek wordt daarmee wel taakstellend om te voorkomen dat de kosten van het plan uiteindelijk niet kunnen worden gedragen Reële zakelijke uitgangspunten, ambitieus in tempo In de geheel vernieuwde en op de ontwikkelingsvisie aangepaste GREX 2012 is ook op basis van de adviezen van Fakton en Ecorys gekozen voor meer realistische grondprijzen en te bouwen aantallen. Op de grondprijzen is een waardekorting toegepast van 10% en voor de eerste vijf jaar wordt een matige opbrengstenindex toegepast(1%). In de huidige benadering zullen zo n woningen worden gerealiseerd in het Waalfront. Na de Handelskade dus nog ruim 1500 woningen. Dubbel grondgebruik (ondergronds parkeren) is niet meer overal uitgangspunt, hetgeen (goedkopere en meer realistische) alternatieven in beeld brengt. Dat maakt ook dat naar verwachting gemakkelijk kan worden vastgehouden aan realisatie van het plan op een termijn van 2024/2025. Afzet (na de Handelskade) van woningen per jaar is dan nodig. Er zal gelijktijdig en gedifferentieerd naar product worden aangeboden om dat te realiseren. Gezien de gedane investeringen in het plan (rentelasten) is een lager realisatietempo de grootste vijand van de beoogde kwaliteit van het plan. Doorstart vanaf west De realisatie van de Handelskade is voorzien tussen Na afronding van stadsbrug de Oversteek en het Mercuriuspark in 2013/2014 biedt een verdere ontwikkeling vanuit het westen, ook inspelend op de daar al gerealiseerde groenvoorzieningen, kansen. Deze ontwikkelingen

21 maken het ook mogelijk een ander woonmilieu aan te bieden dan de Handelskade dat immers hoogstedelijk is. Bovendien sluit het aan bij reeds gerealiseerde verwervingen. Naar verwachting zal een stedelijk grondgebonden woonmilieu kunnen worden ontwikkeld dat iets toevoegt aan de stad. Sturen op cash flow De geïnvesteerde middelen in het Waalfront zijn reeds omvangrijk. Alhoewel uitgangspunt blijft dat alle planonderdelen worden gerealiseerd, wordt met verstand gekeken naar het tempo van inkomsten en uitgaven. Voor de aandeelhouders geldt dat ze uitgaande van de huidige situatie willen sturen op de jaarlijks in te komen en uit te geven middelen vanuit de optiek dat per saldo het geïnvesteerde vermogen in het plan niet verder toeneemt, en op termijn leidt tot een sluitende GREX. Vanuit de optiek van risicomanagement is dat op dit moment een verstandige keus, die overigens wel creativiteit en optimale inzet vergt van alle betrokkenen. Uitwerking van de ontwikkelingsvisie Waalfront 1.2 Bovenstaande uitgangspunten zijn vertaald in een drietal documenten die verder inhoud en vorm geven aan deze uitgangspunten: A Naar een nieuwe ontwikkelingsvisie op het waalfront: inhoud en samenhang (bijlage 2) Het betreft een inhoudelijke beschrijving en stedenbouwkundige verkenning van de gewijzigde ontwikkelingsaanpak: -stedebouwkundige context : Nijmegen omarmt de Waal -ruimtelijke kwaliteiten -stedenbouwkundige uitgangspunten -stedenbouwkundig casco -deelplanuitgangspunten Samengevat in een kaartbeeld is de uit te werken basiskaart voor het Waalfront als volgt: B Tijdelijk gebruik en tijdelijk bestemmen in het Waalfront (bijlage 3) Deze notitie beschrijft de ambities en de mogelijkheden voor het tijdelijk bestemmen en de zakelijke en (planologisch)juridische en vergunningstechnische randvoorwaardenstelling C Hoofdlijnen van de GREX 2012 (bijlage 4) De GREX 2012 is op hoofdlijnen doorgerekend op basis van de uitgangspunten uit de herziene ontwikkelingsvisie. Op dit moment is uitgaande van een plan van woningen sprake van een tekort in de GREX van 15.7 mln. op eindwaarde. Dat is 8.7 mln. contante waarde Door directie en aandeelhouders wordt dit in deze fase als acceptabel gezien. Voor het plan zijn tevens kansen en risico benoemd. Tezamen vormen zij een voldoende stevige basis onder het plan. Voor de