Zekerheden & insolventie

Transcriptie

1 Zekerheden & insolventie Nathan Declerck Bertrand Hallyn

2 TABLE OF CONTENTS 0. Praktisch Inleiding Verhaalsrecht van de schuldeiser Algemene principes Bestuur van het vermogen Bescherming van de schuldeisers Afscheiding van het vermogen Samenloop van schuldeisers Panorama van de zekerheden Persoonlijke zekerheden Zakelijke zekerheden Evolutie van het zekerheidsrecht Wettelijk kader Zakelijke versus persoonlijke zekerheden Het ontstaan van zekerheidsrechten Zekerheidsovereenkomsten Eigendomsoverdracht tot zekerheid (= Cessies tot zekerheid) Zekerheidsagent ( security agent ) Vermogensinformatie en publiciteit Vermogensinformatie: spanningsveld Informatiekanalen De overheid Private initiatieven Het publiciteitsregime van de hypotheekwet De overschrijving (art. 2 Hyp. W.) Inschrijving

3 2.3.3 De kantmelding De evaluatie van het publiciteitsregime Persoonlijke zekerheden De derde verbindt zich samen met de schuldenaar De hoofdelijkheid De ondeelbaarheid De gevolgen van ondeelbaarheid en hoofdelijkheid Verschil tussen ondeelbaarheid en hoofdelijkheid DE DERDE GAAT EEN NIEUWE VERBINTENIS AAN Borgstelling De autonome verbintenis Patronaatsverklaring (comfort letter, lettre de patronage) Andere persoonlijke zekerheden De voorrechten Definitie (art. 12 Hyp. W.) Algemene principes Geen voorrecht zonder wet Algemene voorrechten Algemene voorrechten op roerende en onroerende goederen Algemene voorrechten op de roerende goederen Casus Bijzondere voorrechten op roerende goederen Bijzondere voorrechten op onroerende goederen Het pand het burgerlijk pand (de huidige regeling) Voorwerp Gewaarborgde schuldvordering Het accessoir karakter

4 5.1.4 Pand als zakelijk zekerheidsrecht Algemene principes van de zakelijke rechten Het handelspand Het pand op de handelszaak De warrant Het pand op schuldvorderingen Achtergrond van de hervorming van het pandrecht Het nieuwe pandrecht Totstandkoming Tegenwerpelijkheid Het pandregister Termijn van registratie (art. 35) Het registerpand Het vuistpand Gevolgen van het pandrecht De uitwinning Algemene kenmerken van de zakelijke zekerheidsrechten Het pand op de geldsom (art. 59) Het pand op de schuldvorderingen (art. 60) De overdracht van de schuldvordering tot zekerheid De hypotheek Wettelijk kader Kenmerken van de hypotheek A. Het onroerend karakter B. De hypotheek is een zakelijk zekerheidsrecht C. Accessoir karakter D. Afbakening E. Het ondeelbaar karakter van de hypotheek (art. 41, lid 2)

5 F. De hypotheek als onderpand (art. 45, lid 2) De soorten hypotheken De wettelijke hypotheek De conventionele hypotheek De Hypothecaire kredieten (art. VII. 133 WER) De hypotheek van de curator (art. 57 faillissementswet) Andere zekerheidsmechanismen met zakelijke werking Het retentierecht Inleiding Het huidig recht Het toekomstig recht Het eigendomsvoorbehoud Huidig recht De toekomstige regeling Het terugvorderingsrecht van de onbetaalde verkoper (art. 20, 5 ) De ontbinding en de revindicatie na ontbinding De delegatieovereenkomst De escrow-overeenkomst De schuldvergelijking De wet financiële zekerheden

6 0. PRAKTISCH -Eindcompetenties: concepten begrijpen en rechtsfiguren toepassen; zekerheidstechnieken vergelijken; rechtspositie van samenlopende schuldeisers analyseren; sterktes en zwaktes van het zekerheidsrecht analyseren (met bijzondere aandacht voor het onderscheid huidig recht en hervorming). Eind van het semester zijn er werkcolleges. Een faillissements-casus met een tiental schuldeisers, die verschillende zekerheden hebben. Als curator dien je dan het faillissement af te wikkelen. -Het is een basisvak zekerheden: insolventie komt niet aan bod tenzij in relatie tot het zekerheidsrecht. -De leerstof is datgene we in de les zien hebben. Achtergrondinfo (die op Minerva verschijnt) is niet te kennen. -Examen bestaat uit open vragen (waaronder een casus). Het is belangrijk om alle elementen in de casus te beantwoorden zitten vaak meerdere zaken in (terwijl studenten vaak op slechts één aspect ingaan). Het volledig zijn leidt tot hogere resultaten. 1. INLEIDING 1.1 VERHAALSRECHT VAN DE SCHULDEISER Het zekerheidsrecht is sterk verweven met andere rechtstakken (verbintenissenrecht, procesrecht, etc.). Bijvoorbeeld: contractuele wanprestatie (verbintenissenrecht) SE 10k SA & SA Betaalt niet (of wil niet betalen. De niet-betaling heeft tot gevolg dat de schuldeiser recht heeft op de goederen van de schuldenaar (art. 7 Hyp. Wet). Hij kan niet zomaar de goederen krijgen maar heeft wel recht op de opbrengst (ten belope van de schuldvordering) bij verkoop. Hiervoor dient de schuldeiser een uitvoerende titel te verkrijgen (een akte die recht geeft om tot het uitvoerend beslag en verkoop over te gaan op basis van een grosse, een authentiek afschrift van een notariële akte, dwangbevel, gerechtelijke uitspraak,..). Daarnaast heb je een schuldvordering tot betaling van een geldsom nodig (indien je dit niet hebt kan je aan de rechter de gedwongen uitvoering bij equivalent vragen, waarna de rechter een schadevergoeding zal toekennen en je over kan gaan tot het uitvoerend beslag) ALGEMENE PRINCIPES 6

7 -Het verhaalsrecht komt in principe toe aan elke schuldeiser. -Alle goederen zijn uitwinbaar. Vb. beslag op een schuldvordering (die de gerechtsdeurwaarder dan kan inwinnen) is mogelijk. Er bestaan een aantal uitzonderingen: (x) omwille van hun aard vb. recht van bewoning (x) omwille van de wet vb. beperkt beslag op loon, geen beslag mogelijk op studieboeken of levensmiddelen (x)conventioneel: schuldeiser en schuldenaar kunnen afspreken dat een bepaal goed niet vatbaar is voor beslag. In principe is er de relativiteit van de overeenkomst, maar er is ook het principe dat een derde zich kan beroepen op die overeenkomst. Dat wil zeggen dat die het onbeslagbare toch beslagen kan worden. (x) uitvoeringsimmuniteit van de overheid: in principe kan er geen beslag gelegd worden op de goederen van de staat, tenzij er een lijst opgesteld werd door die publieke rechtspersoon. De inbeslagname is mogelijk voor goederen die kennelijk niet nodig zijn voor de werking van die openbare dienst. (x) art. 1365, 1 Gerechtelijk wetboek. Bij een hypotheek kan men geen uitvoerend beslag leggen op onroerende goederen die niet onder de hypotheek vallen (tenzij de opbrengst van dat og niet voldoende is). (x) Bij goederen in onverdeeldheid is er het probleem van uitwinning. Men kan immers een overeenkomst sluiten om in onverdeeldheid te blijven (max. duur is 5 jaar). Deze overeenkomst is tegenwerpelijk aan derden, waardoor de schuldeiser dus vijf jaar zal moeten wachten. -De schuldeiser kiest in principe zelf op welke goederen hij zich verhaalt. -De schuldeneiser kan zich enkel verhalen op goederen die zich op dat moment in het vermogen van de schuldenaar bevinden. In principe heeft hij geen recht van verhaal op goederen van een derde (de verhuurder heeft vb. revindicatierecht bij beslag). Uitzondering: art BW bezit geldt als titel. Er is een vermoeden dat goederen toebehoren aan de persoon die de goederen in bezit heeft. De derde zal bewijs moeten leveren dat hij de eigenaar is van dat goed. Het vermogen betekent ook het gemeenschappelijk vermogen (huwelijksstelsel). Tegenwoordig kunnen zelfstandigen een verklaring van onbeslagbaarheid (!! Belangrijk voor het examen) afleggen tegenwerpelijk na overschrijving op het hypotheekkantoor, waarna geen beslag meer mogelijk is op de hoofdverblijfplaats voor beroepsschulden. Het Hof van Cassatie heeft gesteld dat de bescherming van de verklaring een uitzondering is op de ondeelbaarheid van het vermogen en dus restrictief dient 7

8 te worden geïnterpreteerd: de bescherming kan slechts gelden zolang de persoon daar zijn hoofdverblijfplaats heeft (dus vanaf het verhuizen vervalt de verklaring) BESTUUR VAN HET VERMOGEN Bestuur van het vermogen komt toe aan de titularis: hij kan beschikken (vb. verkoop), bewaren of beheren (vb. verhuur). Dit kan nadelig zijn voor de schuldeiser, bijvoorbeeld wanneer de schuldenaar uitverkoop houdt (en al zijn goederen vervreemdt) BESCHERMING VAN DE SCHULDEISERS Er bestaan een aantal mechanismen voor de schuldeiser om hier aan tegemoet te komen. Bijvoorbeeld: de SA (aannemer) bestelt bakstenen en die worden niet geleverd, maar de SA doet totaal geen moeite om die levering alsnog te bekomen. Dan heeft de SE een zijdelings vorderingsrecht (art BW), die hij uitoefent in naam van de SA. Het resultaat van die vordering komt in het vermogen van de SA, en dus ten goede van alle schuldeisers. Daarnaast kan de SE overgaan tot het bewarend beslag. Dit heeft tot gevolg dat de schuldenaar beschikkingsonbevoegd wordt en het goed niet meer kan bezwaren (maar verliest het bezit en genot niet). Stel dat de schuldenaar toch het goed verkoopt, dan is de verkoop niet tegenwerpelijk aan die SE. De overige schuldeisers verliezen hun recht van verhaal. Tertio is er de Actio Pauliana (art 1167 BW). Hier zijn een aantal toepassingsvoorwaarden aan verbonden (i) anterioriteit: de schuldvordering moet dateren van voor de datum van de bedrieglijke handeling (ii) er moet sprake zijn van benadeling (iii) er moet bedrog van de schuldenaar zijn (ruime interpretatie: hij moest weten dat de schuldeiser hierdoor benadeeld zou worden) (iv) wanneer het gaat om een handeling om niet (vb. schenking) is er sowieso aan de toepassingsvoorwaarde voldaan, bij een handeling ten bezwarende titel moet de derde ook ter kwader trouw zijn). Het gevolg van het succesvol inroepen van de actio pauliana is de niet-tegenwerpelijkheid van de bedriegelijke handeling AFSCHEIDING VAN HET VERMOGEN De afscheiding van het vermogen is in principe niet mogelijk, maar hier bestaan een aantal uitzonderingen op: (x) Nalatenschap aanvaarden onder voorrecht van boedelbeschrijving De schuldeisers van de erflater kunnen zich niet verhalen op het vermogen van de erfgenaam. (x) De kwaliteitsrekening Opsplitsing tussen de economische en juridische eigenaar. Een advocaat, notaris of gerechtsdeurwaarder heeft vaak geld van derden op een rekening staan, bijvoorbeeld een 8

9 gerechtsdeurwaarder zal na een uitvoerend beslag dat geld op zijn rekening hebben, alvorens het door te storten aan de rechthebbenden. Rechtspraak HVC 27/01/2011 het Hof zei dat er geen wettelijke bepaling was die toeliet om vermogen zo op te splitsen. Dit had tot gevolg dat schuldeisers van de titularis van de derdenrekening beslag konden leggen op de aanwezige gelden. Ondertussen heeft de wetgever hieraan verholpen via art. 8/1 Hyp. Wet, die een rechtsgrond voor de kwaliteitsrekening inlast. 1.2 SAMENLOOP VAN SCHULDEISERS Verschillende schuldeisers oefenen verhaal uit op het vermogen van de schuldenaar (concursus creditorum). In principe is er de gelijke behandeling van de samenlopende schuldeisers (Paritas creditorum). Indien het vermogen onvoldoende is om alle schuldeisers te voldoen, zal er een pons pons gewijze verdeling (naar evenredigheid) volgen. VB. A OG 100 K B: SV 50 K -> 25K C: SV 150K -> 75K Samenloop treedt op wanneer er meer dan één schuldeiser optreedt of wanneer een vereffeningsprocedure krachtens de wet een samenloopsituatie doet ontstaan, waaronder (i) het faillissement (ii) de collectieve schuldenregeling (iii) ontbinding van de vennootschap (iv) aanvaarding van de nalatenschap onder voorrecht van boedelbeschrijving Aldus heeft de samenloop de inwerkingtreding van het gelijkheidsbeginsel tot gevolg, maar ook het fixatiebeginsel. Op het moment van ontstaan van de samenloop worden de aanspraken van samenlopende schuldeisers in hun onderlinge verhouding onherroepelijk vastgelegd. Het is via de Zekerheden dat je kan ontsnappen aan samenloop of op zijn minst je positie verbeteren. In 90% van de faillissementen gaat het resterende vermogen naar de bevoorrechte schuldeisers en schiet er niets over voor de chirografaire schuldeisers. 1.3 PANORAMA VAN DE ZEKERHEDEN Wanneer je overgaat tot de aankoop van een appartement en een lening wil aangaan bij de bank, zal de bank vragen om een zekerheid. Hierbij zijn verschillende mogelijkheden. Zo kan je een borg van de ouders bekomen (die betalen de schuld wanneer jij in gebreke blijft), dit is een persoonlijke zekerheid. Je kan ook een hypotheek laten vestigen. De bank zal dan bij voorrang betaald worden met de opbrengst bij verkoop van dat huis. Dit is een zakelijke zekerheid: bepaalde goederen worden voorbestemd voor bepaalde schuldeisers. 9

10 1.3.1 PERSOONLIJKE ZEKERHEDEN De Borg Oorspronkelijk heeft de wetgever (van de jaren 1800) de borg opgevat als een vriendendienst. Dit is niet meer het geval. Het subsidiariteitsbeginsel primeert hier: de borg dient slechts te betalen wanneer de schuldenaar in gebreke blijft. Het grote nadeel is dat het gehele vermogen van de borg wordt blootgesteld voor de betaling van een schuld van een ander. De wetgever heeft getracht hier aan tegemoet te komen door in 2007 een aantal beschermingsregelen in te lassen ten gunste van de fysieke persoon die zich kosteloos borg stelt. Voordien waren er vaak schrijnende situaties, bijvoorbeeld wanneer de echtgenoot van de zaakvoerder zich kosteloos borg stelde voor de zaak. Er zijn een aantal nietigheidsgronden in dit geval: oa wanneer het bedrag van de borgstelling in kennelijke wanverhouding staat met de terugbetalingsmogelijkheden van de borg. Dit betekent een bijkomend risico voor de schuldeiser en heeft tot gevolg gehad dat de borg nu niet meer zo veelgebruikt is. De Bankgarantie Hier zal geen sprake zijn van het subsidiariteitsbeginsel. De schuldeiser kan twee schuldenaren aanspraken Andere mechanismen De hoofdelijkheid, vb. twee personen huren samen een appartement. De verhuurder kan dan één van de twee personen voor de totale som aanspreken. De Kredietverzekering, waarbij de verzekering een som zal uitkeren bij insolvabiliteit van de schuldenaar. Het grote nadeel hierbij is de kost ZAKELIJKE ZEKERHEDEN Het voorrecht Hier heeft de schuldeiser een recht van voorrang ofwel op het gehele vermogen (algemeen voorrecht), een algemeen voorrecht op de roerende goederen, een bijzonder voorrecht op een onroerend goed of een bijzonder voorrecht op een roerend goed. Een voorrecht kan de vervreemding niet beletten (het bestuur komt immers toe aan de titularis), tenzij er sprake is van de zakelijke subrogatie: een goed zal de functie van het vorige goed overnemen (onder bepaalde voorwaarden). Wanneer de koopprijs nog niet betaald is, zal de schuldeiser een voorrecht hebben op de schuldvordering (die dan in de plaats komt vb. van de verkochte auto). 10

11 Nadeel van het voorrecht is dat er geen volgrecht is. Daarnaast heeft de wetgever veel voorrechten in het leven geroepen, wat er toe geleid heeft dat de waarde van het voorrecht sterk daalt. Het Pandrecht Bij het pand moet er een buiten bezitstelling zijn. Dit komt tegemoet aan het grote nadeel van het voorrecht, aangezien de schuldenaar nu het goed niet kan vervreemden. Het grote nadeel is dat de eigenaar het goed niet kan gebruiken. De buitenbezitstelling wordt als een groot nadeel ervaren, en daar heeft de wetgever getracht iets aan te doen. In eerste instantie is er het pand zonder buitenbezitstelling, bijvoorbeeld het pand op de handelszaak, anderzijds het pand op onlichamelijke roerende goederen zonder buitenbezitstelling. De Hypotheek De Hypotheek volgt het onroerend goed, in wiens handen het zich ook bevindt (volgrecht). De derde kan dit verifiëren, daar er bij de vestiging van een hypotheek een publicatieverplichting is. Dit heeft de tegenwerpelijkheid van de handeling aan derden tot gevolg. De hypotheek heeft als groot nadeel dat het zeer duur is, daar het de tussenkomst van een notaris vergt, de registratieakte en de inschrijving op een hypotheekkantoor vereist EVOLUTIE VAN HET ZEKERHEIDSRECHT Daar de klassieke zekerheidsrechten niet altijd voldoende bescherming bieden, zijn er ook een aantal bijzondere zekerheidsmechanismen in het leven geroepen. Zo is er de leasing (waarbij de leasinggever een revindicatierecht heeft bij beslag op het vermogen van de leasingnemer) en het eigendomsvoorbehoud (waarbij de verkoper eigenaar blijft tot de koper de prijs voldoet. Het Hof van Cassatie heeft in 1939 beslist dat de clausule van eigendomsvoorbehoud niet tegenstelbaar is aan derden in geval van samenloop. De faillissementswet bepaalt echter dat het eigendomsvoorbehoud wle geldig is in geval van faillissement (art. 101 faillissementswet). Lang bestond twifjel of art. 101 ook van toepassing was op andere gevallen van samenloop (NL rechtsleer: ja (analogie) en FR rechtsleer: nee (a contrario redenering)). Het Hof heeft uiteindelijk geoordeeld in 2009 dat men dit niet naar analogie kan toepassen op andere gevallen van samenloop. Ten slotte is er de schuldvergelijking, waarbij de vordering teniet gaat ten belope van het laagste bedrag. Dit betekent een substantiële aanslag op de gelijkheid van de schuldeisers. Daarom heeft het Hof van Cassatie geoordeeld dat dit enkel van toepassing is wanneer het gaat om samenhangende vorderingen. 11

12 Een groot nadeel van de constructies is de rechtsonzekerheid die het vaak creëert. Het nieuw zakenrecht dient grondslag te geven aan deze figuren. We spreken ook over de alternatieve zekerheden sensu lato (i) drukkingsmiddelen vb. het strafbeding (ii) negatieve zekerheden vb. het vervreemdingsverbod (een verb. om iets niet te doen (iii) wettelijke mechanismen om aan samenloop te ontsnappen vb. schuldvergelijking (iv) andere conventionele mechanismen WETTELIJK KADER Burgerlijk wetboek. Het pandregister is nog niet klaar, aldus is de nieuwe wetgeving nog niet in werking getreden. Dit gebeurt uiterlijk op 01/01/2017 (bij KB), maar zal in de praktijk gebeuren wanneer het pandregister geregeld is. Bij de nieuwe pandwetgeving is het belang van rechtsvergelijking niet te onderschatten (FR/NL/Draft Common Frame of Reference). Daarnaast is er bijzondere wetgeving zoals de Wet Financiële zekerheden ZAKELIJKE VERSUS PERSOONLIJKE ZEKERHEDEN Zakelijke zekerheden zorgen voor een bijkomend zakelijk recht op een goed. Zij hebben een accessoir karakter (accessorium sequitur principale). Wanneer een gewaarborgde schuldvordering teniet gaat, gaat de zakelijke zekerheid ook teniet. Wanneer de schuldvordering wordt overgedragen, zo ook de zekerheid (art BW). Soms is er publiciteit vereist, vb. de hypotheek: kantmelding noodzakelijk Bij schuldvernieuwing gaat de oude verbintenis teniet en vervangen door een nieuwe. Dat zou betekenen dat ook de zekerheid ook teniet gaat. Daarom bepaalt de wet dat partijen overeen kunnen komen (alvorens de nietigheid plaatsvindt) dat er continuïteit is. Het is tevens mogelijk om een zekerheid te vestigen voor toekomstige schuldvorderingen. Het Hof van Cassatie sprak zich hierover uit in het arrest MENGAL (28/03/1974). Er werd een pand op de handelszaak gevestigd in functie van een lening en tot waarborg voor betaling voor alle sommen die hij verschuldigd zou zijn aan de bank. Mengal gaat een kredietopening aan (daarna) en gaat vervolgens falliet (de kredietopening is nog niet terugbetaald). Hier heeft het Hof bevestigd dat het mogelijk is. De rechtsgrond is art BW toekomstige zaken kunnen het voorwerp zijn van een verbintenis. Het voorwerp 12

13 (de schuldvordering) moet voldoende bepaald of bepaalbaar zijn op het moment van de zekerheidsstelling. De prof bekritiseert de gebrekkige formulering: men kan moeilijk stellen dat het voorwerp reeds bepaalbaar is op het moment van de zekerheidsstelling. Volgens het Hof is er aan de bepaalbaarheid voldaan wanneer vastgesteld kan worden over welke schuldvordering het gaat. Zie nu art. 10 van de nieuwe Pandwet. Daarna bestond er discussie of die rechtspraak doorgetrokken kon worden naar de hypotheken. De wetgever is ingegrepen en heeft art. 51 Wet Hypoth Krediet (vanaf 01/04/2015 Art. 81bis 1 Hypo Wet ) ingevoegd. Een hypotheek is mogelijk voor toekomstige schuldvorderingen op voorwaarde dat het bepaald of bepaalbaar is op moment van de vestiging. De vraag rijst of de principes van de zakelijke rechten toepasselijk zijn. Er is recht van voorrang. Zakelijke zekerheden zijn geen eigenlijk zakelijkrecht (het geeft de titularis immers geen economisch nut over het goed). Er is een volgrecht (het volgt in wiens handen ook). a. Specifiteitsbeginsel. enkel van toepassing op geïndividualiseerde zaken. Zowel het goed als de schuldvordering moeten voldoende bepaald of bepaalbaar zijn. Je kan toekomstige schuldvorderingen in pand geven. b. Numerus clausus- beginsel. Enkel de wettelijke erkende zijn tegenwerpelijk. c. Het anterioriteitsbeginsel. In geval van verschillende zekerheden op hetzelfde goed, heeft het oudste recht voorrang, tenzij de wet anders bepaalt. d. Zakelijke subrogatie (een goed neemt de functie over van het goed dat het overneemt). Stelt dat de schuldvordering wordt betaald, kan het voorrecht in principe niet meer worden uitgeoefend. De geldsom is immers niet meer individualiseerbaar in het vermogen er kan eventueel wel discussie bestaan wanneer het geld op een aparte rekening wordt gestort. e. Publiciteitsbeginsel. Pas tegenwerpelijk indien er publiciteit aan wordt verleend. Voor de hypotheek betekent dat de inschrijving op het hypotheekkantoor. Voor het pand de buitenbezitstelling. Het louter sluiten van de overeenkomst heeft de buitenbezitstelling tot gevolg. Persoonlijk zekerheidsrecht: verleent de titularis een vorderingsrecht jegens een ander persoon. Hier maakt men vooral toepassing van het gemeen verbintenissenrecht (wilsautonomie en 13

14 relativiteitsbeginsel). In principe kunnen ze overeenkomen wat ze willen, zolang het niet in strijd is met het dwingend recht / de goede zeden / de openbare orde. Sanctie is de nietigheid HET ONTSTAAN VAN ZEKERHEIDSRECHTEN - Krachtens de wet vb. de wettelijke hypotheek -Krachtens de overeenkomst vb. de conventionele hypotheek. Hier gelden in principe de algemene geldigheidsvoorwaarden van het contractenrecht. Er moet een geldige toestemming zijn (kosteloze borg: moet uitdrukkelijk), de contractspartijen moeten bekwaam zijn (minderjarigen kunnen enkel via de wettelijke vertegenwoordiger en met voorafgaande toestemming van de vrederechter een hypotheek of pand vestigen de borg gaat niet, ook niet via de wettelijke vertegenwoordiger). De geldigheid van een onvervreemdbaarheidsbeding stond in het verleden ter discussie. De schuldenaar verbindt zich het goed niet te vervreemden en raakt aldus aan het vrij beschikkingsrecht (de kern van het eigendomsrecht). Het eigendomsrecht wordt in een aantal gevallen beperkt, zoals bij pacht, door de rechter wanneer hij in kortgeding een vervreemdingsverbod oplegt. Traditioneel stelde men dat men het eigendomsrecht niet bij overeenkomst kon beperken (niet conform de doelstellingen van het burgerlijk wetboek) maar de moderne visie is dat het kan onder bepaalde voorwaarden. Het moet van beperkte duur zijn en er moet een rechtmatig belang zijn. Zo mag een krediet niet langer zijn dan de duur van de overeenkomst (niet langer dan nodig voor de realisatie van het rechtmatig belang). Stel: SE KREDIET + ONVERVRM BEDING SA - SA Verkoopt: actiemogelijkheden? *Contractuele wanprestatie (schadevergoeding ontbinding van de overeenkomst) *Derdemedeplichtigheid aan contractuele wanprestatie (1382 BW) -> herstel in natura *Hof van Cassatie: herstel in natura is de nietigheid van de overeenkomst tussen de SA en de derde. Aldus komt het goed opnieuw in het vermogen van de SA. Dit heeft tot gevolg dat de schuldeiser nog steeds verhaalrecht heeft. De professor stelt dat de nietigheid een vreemde sanctie is, daar de overeenkomst geldig is. Beter gekozen was de niet-tegenstelbaarheid van de overeenkomst aan de schuldeiser (dan kan enkel die schuldeiser profiteren) ZEKERHEIDSOVEREENKOMSTEN ALGEMENE GELDIGHEIDSVEREISTEN VAN OVEREENKOMSTEN Er zijn ten eerste de algemene geldigheidsvereisten van overeenkomsten. Er moet toestemming zijn, bekwaamheid, een (bepaald of bepaalbaar) voorwerp en een geoorloofde oorzaak. De vraag rijst of een zekerheid van onbepaalde duur mogelijk is. Overeenkomsten van onbepaalde duur moeten steeds opzegbaar zijn. Aan deze opzegging kunnen bepaalde modaliteiten worden 14

15 gekoppeld. Een zekerheid kan evenwel uitgewonnen worden tegenover schuldvorderingen ontstaan voor de opzegging. Dat bijvoorbeeld hypotheekovereenkomst is opgezegd doet daar geen afbreuk aan. ----OVK SV ---- SV ---- SV Opzegging Cassatie 8 december 1966/1968 Een man had een handelszaak van een vrouw overgenomen. Ze hadden een buitenechtelijke relatie. De man gaf een aantal waardepapieren in pand aan de vrouw. De overdracht van handelszaak en inpandgeving van aandelen hadden een ongeoorloofd voorwerp (nl. de voortzetting van de buitenechtelijke relatie) en werden bijgevolg nietig verklaard. (SOMS) BIJZONDERE GELDIGHEIDSVEREISTEN Bv. pand vereist buitenbezitstelling. Een hypotheek vereist een authentieke of door de notaris erkende onderhandse akte. (VAAK) BIJKOMENDE VEREISTEN VOOR DE TEGENSTELBAARHEID AAN DERDEN Persoonlijke zekerheden geven een persoonlijk vorderingsrecht. Dat wil zeggen dat er geen verdere publiciteit nodig is en het enkel van de schuldenaar kan worden afgedwongen. Zakelijke zekerheden (pand, voorrecht of hypotheek) is afdwingbaar tegenover iedereen. Het is van belang dat iedereen op de hoogte is, waardoor er in principe publiciteit moet worden gegeven. Zakelijke zekerheden kennen een aantal minpunten. Zo zal je met een voorrechten nooit helemaal zeker zijn op betaling (gezien er zoveel voorrechten zijn), vereist een pand buitenbezitstelling en is een hypotheek nogal duur EIGENDOMSOVERDRACHT TOT ZEKERHEID (= CESSIES TOT ZEKERHEID) GELDIGHEID EN TEGENWERPELIJKHEID De eigendomsoverdracht (cessie) tot zekerheid is een veelgebruikt rechtsfiguur. De schuldenaar draagt een goed over en bij betaling van de schuld krijgt hij het eigendomsrecht weer terug. Dit is niet interessant voor de onroerende goederen, omwille van de kost en publiciteit. Eigendomsoverdracht tot zekerheid is in het bijzonder interessant voor roerende goederen. Het wordt vooral toegepast bij schuldvorderingen. De regels voor inpandgeving van schuldvorderingen zijn echter soepeler. De wetgever heeft immers in de jaren 90 een stil pandrecht op schuldvorderingen ingevoerd. Door het louter sluiten van de pandovereenkomst is voldaan aan de vereisten van buitenbezitstelling maar zal de schuldvordering zich nog steeds in het vermogen van de schuldenaar bevinden. 15

16 Het grote voordeel van de eigendomsoverdracht tot zekerheid is dat de schuldvordering niet in de boedel van de schuldenaar zal zitten wanneer deze failliet gaat. De schuldeiser zal niet in samenloop treden met de andere schuldeisers en vrij kunnen beschikken over de schuldenaar. Meestal wordt in de overeenkomst van eigendomsoverdracht tot zekerheid een ontbindend beding opgenomen voor het geval de schuldenaar zijn schuld niet aflost. Een ontbindende voorwaarde heeft altijd een retroactieve werking. Wanneer die ontbindende voorwaarde in werking treedt wordt de schuldeiser altijd geacht de eigenaar geweest te zijn. Cassatie 17 oktober 1996 Arrest Sart-Tilman De bank ASLK (opgegaan in Fortis, dat zelf opging in BNP) had krediet toegestaan aan een VZW uit de culturele sector in Luik, genaamd Sart Tilman. De VZW kreeg subsidies van verschillende instellingen zoals de Franse gemeenschap, de federale overheid en de Europese Gemeenschap. Er werd overeengekomen dat alle schuldvorderingen van de VZW aan ASLK werden overgedragen tot zekerheid van terugbetaling van het krediet. De ASLK had bijgevolg al een aantal subsidies geïnd omdat de vzw niet betaald werd. ASLK bleef schuldvorderingen innen tot het ontstaan van samenloop met ander schuldeisers. De vereffenaars en andere schuldenaars van de vzw voelden zich benadeeld. Ze vorderden na het ontstaan van de samenloop die bedragen terug van de ASLK. De zaak kwam uiteindelijk voor het Hof van Cassatie. Het Hof oordeelde dat de overeenkomst inhield dat de ASLK een onrechtmatige voorrang bezat in het nadeel van de andere schuldeisers zonder enige wettige grond. Haar voorrang was in strijd met het gelijkheidsbeginsel waardoor de gelijkheid tussen schuldeisers werd geschonden. Het Hof van Cassatie besloot dan ook dat de overeenkomst geen gevolg meer had vanaf het ontstaan van de samenloop. De ASLK moest dus de bedragen die zij na samenloop nog heeft ontvangen terugbetalen aan de schuldenaars. Het Hof van Cassatie bepaalde echter nergens dat de overeenkomst ongeldig of nietig was. Ze stelde alleen dat de overeenkomst niet meer tegenstelbaar was na samenloop. Dit arrest zorgde voor hevige reacties. Er bestaat een groot verschil tussen Franstalige en Nederlandstalige kamers van HoC. De prof wil niets zeggen, maar de Franstalige afdeling is nogal conservatief en weigerachtig in het erkennen van zekerheidsrechten. De Nederlandstalige afdeling is vrij progressief en zoekt naar middelen om de schuldeisers op een of andere manier, alternatieve zekerheidsmechanismes te verschaffen. Kritiek kwam vooral vanuit rechtsleer. Ook de wetgever heeft op deze cassatierechtspraak gereageerd via de wet Financiële Zekerheden. Deze erkent de geldigheid en tegenstelbaarheid van de overdracht van financiële activa. 16

17 Cassatie 3 december 2010 Het Hof moest opnieuw uitspraak doen over de overdracht van schuldvordering tot zekerheid. Het Hof bleef bij haar eerste standpunt. Een zekerheidsrecht dat niet bij wet is bepaalt, is bij samenloop niet tegenwerpelijk aan andere schuldeisers. Het Hof voegde hier aan toe dat een overeenkomst, waarin een schuldvordering tot zekerheid wordt overgedragen, ingeval van samenloop nooit meer kan opleveren dan een pandrecht ten aanzien van de schuldeiser aan wie de schuldvordering werd overgedragen. M.a.w., de overnemer kan nooit meer rechten uitoefenen dan een pandhouder. Dit was een stap in de richting van een conversie van een overdracht tot zekerheid naar een pand, waarbij een nietige overeenkomst wordt omgezet in een wettelijke rechtsverhouding die zo dicht mogelijk aanleunt bij de wet en wil van partijen. De conversie is geen algemeen toepasselijk techniek. Een nietige rechtshandeling wordt omgezet in een rechtshandeling die wel geldig is en die zo dicht mogelijk aansluit bij de wil van de partijen. Een rechtshandeling die niet tegenstelbaar is aan schuldeisers bij samenloop wordt geconverteerd naar een rechtshandeling die wel converteerbaar is, in casu een pandrecht. Er moet wel voldaan zijn aan de geldige voorwaarden voor de totstandkoming van een pand. De vraag rijst of deze conversie naar een pandrecht realistisch is. Voor de vestiging van een pandrecht op een schuldvordering is er een buitenbezitsstelling nodig, maar die vindt solu consensu plaats. Conversie is dus hier mogelijk. De eigendomsoverdracht tot zekerheid van een auto zal bijvoorbeeld niet omzetbaar zijn naar een pand, gezien de schuldenaar de auto mag blijven gebruiken. Dan is er immers geen sprake van een buitenbezitstelling. Men zal dus geval tot geval moeten bekijken, maar het arrest van 3 december 2010 is vooral interessant met betrekking tot de schuldvorderingen. Ook de nieuwe pandwet sluit zich aan bij deze rechtspraak (cf. infra) ZEKERHEIDSAGENT ( SECURITY AGENT ) Grote projecten worden vaak door meerdere banken tegelijk gefinancierd. Vaak is het risico voor een enkele bank te groot en wordt het risico gespreid. Deze banken zullen graag een zekerheid worden toegekend. De vraag is hoe men dit dan optimaal dient te structureren. Elk van die banken apart een zekerheidsrecht toekennen, bv. elk een individuele hypotheek zal alleen maar extra kosten met zich meebrengen. In Groot-Brittannië kent men de figuur van de Security trust (techniek in Engeland): men gaat een afzonderlijke entiteit oprichten. De trustee (beheerder van het trustfund) is de security agent oftewel zekerheidsagent. De trustee beheert alle aspecten van de zekerheden zoals hun vestiging en uitoefening. In casu zou de trustee bij een eventuele uitoefening het geld onder de banken verdelen. Voordeel is dus dat men niet vier aparte hypotheken moet betalen. 17

18 Stel dat een krediet wordt verleend voor verschillende jaren door een groep van banken (syndicaat/consortium). Het gebeurt vaak dat een bank nadien een schuldvordering wil overdragen aan een andere bank. In de situatie dat elke bank een eigen hypotheek heeft betaald, volgt de hypotheek de overgedragen schuldvordering (accessoir karakter). Er is dan ook publiciteit vereist om de overdracht tegenstelbaar te maken aan derden. Het nadeel is dat dit voor extra kosten zorgt. In België kent men de figuur van trust niet. Men kan zekerheden niet opsplitsen omdat ze een accessorium van schuldvordering vormen. In ons land gaat men een parallelle schuldvordering creëren ten voordele van een zekerheidsagent, meestal een bank. Het bedrag van die parallelle schuldvordering is gelijk aan de som van alle schuldvorderingen van de banken samen. Men komt overeen dat als de schuld van (een van) de banken voldaan wordt, het bedrag van de totale schuld daalt. Op dat moment wordt het bedrag van de parallelle schuldvordering gelijktijdig met hetzelfde aantal vermindert. Stel dat een hypotheek wordt gevestigd op een onroerend goed. Bij de uitwinning daarvan ontvangt de zekerheidsagent een som geld (bv euro), zal hij de parallelle schuldvordering doen dalen met euro en wordt dat bedrag gelijk afgetrokken tussen de banken onderling. Het gaat hier dus om een centralisatie van zekerheden. De overdracht van een schuldvordering wordt dus gemakkelijker. Er dienen geen kosten vervuld te worden. De zekerheidsagent beschikt over de zekerheid, wat tot nadeel heeft dat de parallelle schuldvordering zich in de boedel bevindt bij faillissement. In zo n situatie zouden de zekerheden voor de banken verloren gaan. Het Hof van Cassatie heeft nog geen uitspraak gedaan over de geldigheid van de parallelle schuldvordering. Het Franse Hof van Cassatie heeft de constructie wel al aanvaard en er is veel kans dat dit bij ons ook zo zal gebeuren omdat wij een vazalstaat zijn en dat altijd zullen blijven. Vive la France, vive l empereur. Onze moderne wetgeving heeft de rechtsfiguur van zekerheidsagent een wettelijke grondslag gegeven in onder meer de wet financiële zekerheden en de nieuwe pandwet. De figuur van de parallelle schuld zal verdwijnen, daar de zekerheidsagent erkend wordt als vertegenwoordiger (eigen naam maar voor rekening van; Klopt dit? Is een vertegenwoordiger niet voor naam en rekening van) In België gaat men niet meer moeten werken met de constructie van de parallelle schuld want in de nieuwe wet wordt de zekerheidsagent erkent als vertegenwoordiger van de schuldeisers uit het consortium. De zekerheidsagent treedt op in eigen naam, maar voor rekening van een of meerdere 18

19 begunstigden. De wetgever komt ook tegemoet aan een mogelijk faillissement van de zekerheidsagent. 2. VERMOGENSINFORMATIE EN PUBLICITEIT 2.1 VERMOGENSINFORMATIE: SPANNINGSVELD De samenstelling van een vermogen kan wijzigen in de tijd. Een schuldeiser kan zich enkel verhalen op goederen die zich in het vermogen bevinden van schuldenaar op het moment van uitoefenen van diens verhaal. Men kan geen verhaal uitoefenen op goederen die zich niet meer in het vermogen van de schuldenaar bevinden. Het evolutief karakter van het vermogen is van belang zowel op het moment van kredietverlening (zijn er al goederen waar er al een zakelijke zekerheid op rust en wat bevindt zich tout court in het vermogen van de schuldenaar) als op het moment waarop men moet overgaan tot uitoefening van het verhaalsrecht. Het is dan ook van belang dat de schuldeiser kan nagaan van wat zich in die vermogens bevindt. Daartegenover staat dat de schuldenaar zelf recht op privacy heeft. Deze conflicterende belangen creëeren een zeker spanningsveld. 2.2 INFORMATIEKANALEN DE OVERHEID De identificatie van de schuldenaar: (Wie is hij, waar woont hij?) -Via rijksregister voor natuurlijke personen -Via Belgisch Staatsblad voor rechtspersonen op naam van onderneming Informatie over het vermogen van de schuldenaar: -Via hypotheekkantoor voor zakelijke rechten op onroerende goederen -Centraal bestand voor beslagberichten: nagaan of er al bewarend of uitvoerend beslag werd geld op vermogen schuldenaar -Kruispuntbank van Ondernemingen: zoekmachine die specifieke informatie over ondernemingen aanbiedt PRIVATE INITIATIEVEN De informatie die door overheid wordt aangeboden is zeer versnipperd. Private ondernemingen (zoals Graydon en Creditsafe) systematiseren deze overheidsinformatie tegen vergoeding. Zij vullen die eventueel aan met eigen informatie. Banken en notarissen kennen hun eigen systeem. Vonnis vrederechter, Luik 4 september 1998: Gaat om overdracht van handelszaak via louche tussenpersoon. Achteraf blijkt dat de handelszaak in pand gegeven werd aan twee banken alvorens zij overgedragen werd. De advocaat had dat niet 19

20 gecontroleerd. De overnemers stellen een aansprakelijkheidsvordering in jegens advocaat. Het vrederecht acht dat normaal zorgvuldige advocaat had moeten controleren of de handelszaak met een zekerheid is bezwaard. De rechter is van oordeel dat de advocaat dit aan de overdragers had moeten vragen of informatie had moeten opzoeken in het hypotheekkantoor. [Prof heeft de KBO publieke zoekfunctie gedemonstreerd] 2.3 HET PUBLICITEITSREGIME VAN DE HYPOTHEEKWET Het publiciteitsregime van de hypotheekwet valt uiteen in drie onderdelen: de overschrijving, de inschrijving en de kantmelding. In alle drie de gevallen worden zowel het voorwerp als de rechtsgevolgen besproken DE OVERSCHRIJVING (ART. 2 HYP. W.) VOORWERP VAN OVERSCHRIJVING (ART. 1) Art. 1. Van de hypotheek wet bepaalt dat: Alle akten onder de levenden (om niet of onder bezwarende titel), tot overdracht of aanwijzing van onroerende zakelijke rechten in hun geheel overgeschreven worden in een daartoe bestemd register. (lid 1) Deze akte is ook van toepassing op de in kracht van gewijsde gegane vonnissen die gelden als overeenkomst of als titel voor de overdracht van die rechten en op de huurcontracten die voor langer dan negen jaren zijn aangegaan of kwijting inhouden van ten minste negen jaar. (lid 2) Een overschrijving houdt in dat de tekst van de akte integraal wordt gepubliceerd binnen een termijn van 15 dagen (art. 2, lid 2). 1. Akten onder de levenden, om niet of onder bezwarende titel, tot overdracht of aanwijzing van onroerende zakelijke rechten (andere dan voorrechten of hypotheken) art. 1 hyp. W. 1 Het moet gaan om een vonnis, authentieke akte of een onderhandse akte die in rechte of voor de notaris is erkend (art. 2, lid1). De definitie van een authentieke akte vinden we terug in art BW opgesteld door notaris of door openbaar ambtenaar (bijvoorbeeld de burgemester, die conform een wet van 1870 de akte met betrekking tot de aankoop van goederen voor de gemeente kan verlijden). 1 Akte verkrijgt een vaste datum bij overlijden, bij registratie op registratiekantoor of wanneer de inhoud wordt overgenomen in authentieke akte. 20

21 Waarom kan een gewone onderhandse akte niet worden overgeschreven? Antwoord: heel opzet van systeem van hypotheekwet bestaat om derden te informeren over het vermogen van personen. Het is een informatiesysteem. Het is van belang dat zo n systeem betrouwbaar is en dat de gegevens dan ook betrouwbaar moeten zijn. Daarom dat slechts bepaalde categorieën documenten kunnen worden overgeschreven. De wetgever oordeelde dat onderhandse documenten te onbetrouwbaar waren. Een akte is een geschrift dat wordt opgesteld met het oog op het stellen van een rechtshandeling (dus bij overschrijving moet er sprake zijn van een rechtshandeling). Een rechtshandeling is een rechtsfeit. Een rechtsfeit is een feit waaraan het recht rechtsgevolgen verbindt. Er zijn drie categorieën te onderscheiden: a. Feiten waaraan het recht rechtsgevolgen verbindt zonder dat daarvoor enig menselijk handelen vereist is. Bv. iemand wordt volwassen vanaf 18 jaar b. Feiten die het gevolg zijn van menselijk handelen dat er niet op gericht was tot het doen ontstaan van rechtsgevolgen, maar die het toch doen ontstaan. Bv. ontstaan van onrechtmatige daad met schade bij derde tot gevolg. c. Feiten die het gevolg zijn van een menselijk handelen met het oog op het doen intreden van bepaalde rechtsgevolgen (eenzijdige en meerzijdige rechtshandelingen die het samentreffen van wilsuitingen van meerdere personen betreffen). Enkel rechtshandelingen (de laatste categorie) moeten worden overgeschreven. Voorbeelden hiervan zijn de verkoop en de schenking van een onroerend goed (= rechtshandelingen waar onroerend goed wordt overgedragen). Ter illustratie: Stel: iemand is eigenaar is van een stuk grond en hij zet daar een huis op. Juridisch gezien wordt die man eigenaar van het huis op grond van het recht van natrekking. Natrekking is geen rechtshandeling. Hier is dus geen publiciteit op hypotheekkantoor vereist. Verkrijgende verjaring van een onroerend goed gebeurt na 30 jaar bij te kwade trouw, wanneer men ter goeder trouw is. Is deze verkrijging een gevolg van een rechtshandeling? Nee! Dus zal er geen publiciteit vereist zijn. De regeling met betrekking tot publiciteit bevat wel enkele lacunes, in die zin dat verschillende noodzakelijke stukken informatie met betrekking tot de zakelijke rechten op onroerende goederen, zoals de verkrijgende verjaring, niet vermeld worden. Ook moeten testamenten (immers enkel akten onder de levenden) niet worden gepubliceerd. 21

22 Het moet gaan om akten tot overdracht of aanwijzing van onroerende zakelijke rechten andere dan voorrechten of hypotheken. 2 Voorrechten en hypotheken zijn uitgesloten omdat hier een bijzondere regeling is aan verbonden. Bij een overdracht wordt een zakelijk recht overgedragen van de ene persoon op de andere. Hiermee wordt een akte tot vestiging (zoals de vestiging van vruchtgebruik) gelijkgesteld. De akte tot aanwijzing is een akte die er toe strekt een bestaande juridische toestand vast te stellen (een declaratieve akte). Bepaalde authentieke akten die betrekking hebben op appartementseigendom vormen ook het voorwerp van overschrijving. Hieronder vallen de basisakte, het reglement van medeeigendom en de akte die wordt opgemaakt ter sluiting van de vereffening van mede-eigenaars. De overdracht ten gevolge van erfopvolging of overlijden moet niet worden overgeschreven. Art. 393 BW bepaalt dat de erfdienstbaarheid en het recht van gebruik en bewoning niet met een hypotheek kunnen worden bezwaard. Artikel 939 BW is ouder dan art. 1 Hyp. W. De nieuwste wet heeft voorrang: een schenking van een onroerend goed die niet met hypotheek kan worden bezwaard moet worden overgeschreven worden op het hypotheekkantoor Er is sprake van een schenking bij aanvaarding. Aanbod en aanvaarding gebeurt meestal in dezelfde akte. Als dat niet in dezelfde akte gebeurt dan moeten zowel akte inhoudende aanbod, aanvaarding en de betekening van de aanvaarding worden overgeschreven. Stel: verkoop van onroerend goed onder opschortende voorwaarde (vb. Op voorwaarde van het verkrijgen van een bepaalde job): moet die verkoop overgeschreven worden op het hypotheekkantoor op grond van artikel 1 van de hypotheekwet? Wordt in dat artikel een onderscheid gemaakt voor overdrachten onder voorwaarden/tijdsbepalingen? Antwoord: Nee, er wordt geen onderscheid gemaakt. De rechtsleer acht dat ook verkoop onder ontbindende voorwaarden moet worden overgeschreven. De eigendom gaat over wanneer opschortende voorwaarde is vervuld. De publiciteit moet dan niet nog eens worden verleend want er is geen sprake van een rechtshandeling en valt daarom niet onder art. 1 hypotheekwet. Aan de verkoopbelofte dient geen publiciteit te worden verleend. Er bestaat alleen een vorderingsrecht, geen overdracht. De ruil van onroerende goederen moet worden overgeschreven 2 De onroerende zakelijke rechten zijn: eigendomsrecht, vruchtgebruik, opstal, erfpacht, erfdienstbaarheden, mede-eigendom en recht van gebruik en bewoning (dit zijn alle onroerende rechten = numerus clausus beginsel). 22

23 (het is immers een rechtshandeling die de overdracht tot gevolg heeft). Dit geldt ook voor de inbreng van een onroerend goed in een vennootschap en het huwelijkscontract dat strekt tot overdracht van een onroerend goed. 2. In kracht van gewijsde gegane vonnissen die gelden als overeenkomst of als titel voor de overdracht van onroerende zakelijke rechten Een vonnis treedt in kracht van gewijsde wanneer er geen gewone rechtsmiddelen meer openstaat. Rechterlijke uitspraken gelden dan als titel. Bv. Man stuurt een mail: ik ben bereid pand te kopen voor euro. De eigenaar stuurt mail terug met Ok, zoals afgesproken zullen we het pand nog voor een periode tegen vooraf bepaalde prijs huren. Is hier een verkoop tot stand gekomen? Ja, volgens de rechter (de tweede is geen tegenaanbod). De koper beweerde dat verkoper een tegenbod maakte. De rechter aanvaardde dit niet. De uitspraak van de rechter geldt als titel van de overdracht. Bv. Er wordt een onderhandse akte opgesteld van verkoopovereenkomst. Daarna moet men naar notaris gaan om authentieke akte op te stellen. De authentieke akte is nodig voor overschrijving aangezien men de onderhandse niet zomaar kan overschrijven. Een van de partijen weigert echter op het laatste om de akte te verlijden. De tegenpartij kan dan naar de rechtbank, waarbij de uitspraak geldt als titel om over te kunnen inschrijven. 3. Akten van afstand van onroerende zakelijke rechten Bv. vruchtgebruiker die afstand doet van vruchtgebruik, wat tot gevolg heeft dat de blote eigenaar de volle eigenaar wordt. 4. Huurcontracten die voor langer dan negen jaar zijn aangegaan of kwijting inhouden van ten minste drie jaar huur Deze bepaling doet op zijn minst vreemd aan, er is immers geen sprake van een zakelijk recht (overdracht van eigendom) maar een persoonlijk recht. Dit is toch in art. opgenomen omwille van art BW. Als de verhuurder zijn gehuurde goed verkoopt moet de overnemer de huur respecteren wanneer het gaat om een authentieke huur of een huur met vaste dagtekening. De overnemer was hier oorspronkelijk geen contractpartij. Huur langer dan 9 jaar houdt een zware aantasting in van het eigendomsrecht en de verplichte overschrijving komt hier enigszins tegemoet aan deze aantasting. Op deze manier worden zij ingelicht. 5. Akten bepaald in bijzondere wetten 23

24 Bv. bepaalde administratieve besluiten, gerechtelijke stukken in kader van uitvoerend beslag moet worden overgeschreven worden op het hypotheekkantoor RECHTSGEVOLGEN (ART. 1 HYP. W.) Vanaf de overschrijving (+ - het moment van aanbieden) is een akte tegenstelbaar aan derden. Zolang de akte niet is overgeschreven is zij niet tegenstelbaar aan derden te goeder trouw (= derde die geen kennis hadden van de overdracht en die er geen kennis van behoorden te hebben) die in het bezit zijn van een conflicterend recht. De akte is dus wel tegenstelbaar aan derden te kwade trouw. Overschrijving is enkel van belang voor de tegenstelbaarheid van de akte. De eigenlijke eigendomsoverdracht tussen partijen komt in principe niet in gedrang. Derden hebben een conflicterend recht wanneer (1) zij een zakelijk recht hebben op een onroerend goed (2) zij een zakelijk zekerheidsrecht verkregen hebben op een onroerend goed of (3) schuldeisers die hun verhaalsrecht op het betrokken onroerend goed hebben uitgeoefend (vb. beslag). Zolang de derde zijn vordering niet uitoefent is er geen sprake van conflicterend recht. Een huurder beschikt bijvoorbeeld niet over een conflicterend recht CASUS 1 VK K1 K2 Hypothese 1: Koper (K1)en Koper (K2) bieden hun akte op dezelfde dag ter overschrijving aan. Verkoper begaat een dubbel verkoop. Eerst aan K1 en later aan K2. K1 en K2 bieden hun akte (bij verschillende notarissen opgesteld) op dezelfde dag aan tot overschrijving. Wie heeft voorrang? Men moet eerst een onderscheid maken. K2 heeft een conflicterend recht. Is die tegenstelbaar? Ingeval K2 te goeder trouw is: Indien de akten op dezelfde dag zijn aangeboden ter overschrijving, dient men te kijken naar de datum van de authentieke akte (de notariële verkoopakte). Het is de akte met de oudste datum die voorrang krijgt. Als de tweede koper eerst naar de notaris ging, krijgt die voorrang. Gingen beide partijen op dezelfde dag naar de notaris om hun akte te late verlijden, dan heeft de partij voorrang die als eerste zijn akte op het hypotheekkantoor aanbiedt ter overschrijving. Als de verkoper en koper op dezelfde dag naar de notaris gingen om hun akte te laten verlijden dan heeft de partij die eerst diens akte op het hypotheekkantoor aanbood ter overschrijving voorrang. 24

25 Wanneer K2 niet te goeder trouw is, in die zin dat hij op de hoogte was of diende te zijn van de transactie tussen de verkoper en K1, dan haalt K1 de bovenhand. Hypothese 2: VK1 wordt eerst overgeschreven K1 heeft in ieder geval voorrang tegenover K2. Stel dat verkoper het goed al had geleverd aan K2; dan kan K1 het goed revindiceren wanneer hij is overgegaan tot de overschrijving. Beschikt K2 over vorderingsmogelijkheden tegen de verkoper indien K1 de nieuwe eigenaar is? -Nietigheidsvordering wegens bedrog. -De koop van andermans zaak is nietig (art BW). Dit heeft de wederzijdse teruggave van de gedane prestaties als gevolg. K2 kan dus de verkoopprijs terugvragen wanneer hij heeft gehandeld ter goeder trouw. Het gaat hier om een relatieve nietigheid (de rechter zal dit dus niet ambtshalve moeten opwerpen). -De contractuele wanprestatie, wat de ontbinding en de wederzijdse restitutie tot gevolg heeft. K2 kan geen uitvoering in natura vragen want het huis is reeds in eigendom van K1 en niet meer van de verkoper. Een schadevergoeding zal zoveel zijn als het kost om een gelijkwaardig goed te verwerven (stel dat hij bijvoorbeeld door goed onderhandelen 250 K betaalt ipv 200 K, dan zal de schade 50 K zijn om een gelijkwaardig goed te verwerven). Stel dat goed al aan K2 werd geleverd en dat K1 de revindicatievordering instelt. Wat kan K2 nog doen tegen de verkoper? Vrijwaring voor uitwinning toepassen. Hypothese 3: VK 2 wordt eerst overgeschreven Men dient opnieuw een onderscheid te maken: was K2 ter goeder trouw of niet? -Indien K2 niet ter goeder trouw was, zal de eerste verkoop aan hem tegenstelbaar zijn. -Wanneer hij ter goeder trouw was, zal hij voorrang krijgen tegenover K1 en als eigenaar beschouwd worden. K1 zal over de contractuele wanprestatie als vorderingsmogelijkheid beschikken (met e de daaruitvolgende ontbinding en schadevergoeding). De verkoop wegens andermans zaak zal niet mogelijk zijn, daar VK2 plaatsvond na VK1 (en de verkoper op dat moment nog steeds eigenaar was). CASUS 2: Opgave: Het huis van Jan staat te koop. Op 1 maart 2012 doet Piet een bod van EUR op het huis. Dit bod wordt door Jan aanvaard. Op 2 maart 2012 doet Luc een bod van EUR op het huis, waarop Jan gretig ingaat. Op 15 mei 2012 laten Jan en Luc een authentieke verkoopakte door de notaris verlijden, welke akte op 10 juni 2012 op het hypotheekkantoor wordt overgeschreven. 25