2. Private initiatieven - gesystematiseerde informatie tegen betaling - advocaat: aansprakelijk indien deze niet de gewone informatiekanalen nakijkt

Transcriptie

1 VERMOGENSINFORMATIE vermogen van de SA: evolueert (van moment van zekerheidsstelling tot verhaalsrecht) alleen verhalen op goederen die zich op moment van verhaal in vermogen bevinden DUS: informatie nodig over wat zich in het vermogen bevindt MAAR: recht op privacy van SA < > recht op informatie van de SE 1. De overheid - identificatie van de SA: Rijksregister (natuurlijke personen) en BS (rechtspersonen) - informatie over het vermogen van de SA Hypotheekkantoor (nagaan of er al een hypotheek/een zakelijk recht op een ORG ligt)/pandregister + Centraal bestand voor beslagberichten (nagaan of er al beslag ligt) + Kruispuntbank (info over ondernemingen) 2. Private initiatieven - gesystematiseerde informatie tegen betaling - advocaat: aansprakelijk indien deze niet de gewone informatiekanalen nakijkt PUBLICITEIT Belang: publiciteit van hypotheek geeft informatie voor de SE en de samenstelling van het vermogen van de SA 3 onderdelen: 1) overschrijving 2) inschrijving 3) kantmelding

2 1. OVERSCHRIJVING - artikel 1 (wat?) - artikel 2 en 2bis (formaliteiten) 1. VOORWERP Welke documenten? * vonnissen en arresten rechterlijke uitspraken * authentieke akten = geschrift tot bewijs van een rechtshandeling ondertekend door bevoegd ambtenaar (artikel 131 BW) * onderhandse akte die in rechte is erkend * onderhandse akte die voor de notaris is erkend documenten die een zekere authenticiteit hebben Ratio: correct informatiesysteem opstellen (hypotheekregister) * volledige akte overschrijven (< > samenvatting bij inschrijving) de eigenlijke onderwerpen van de akten/vonnissen (dus documenten) hebben allen betrekking op de overdracht van onroerende zakelijke rechten/lange termijn huur 1. Akten onder de levenden, om niet of onder bezwarende titel, tot overdracht of aanwijzing van onroerende zakelijke rechten (andere dan voorrechten of hypotheken) * akte = geschrift met het oog op het stellen van een rechtshandeling overschrijving: alleen bij een rechtshandeling * rechtshandeling = feiten die het gevolg zijn van een menselijk handelen met het oog op het doen intreden van bepaalde rechtsgevolgen - kan: meerzijdig of eenzijdig - wilsuitingen die elkaar treffen =/= feiten waaraan het recht rechtsgevolgen verbindt zonder vereiste van menselijk handelen (bv. volwassen worden 18jaar) =/= feiten die het gevolg zijn van menselijk handelen die niet gesteld zijn met het oog op het doen intreden van rechtsgevolgen (bv. onrechtmatige daad met schade tot gevolg) VOORBEELD: niet het recht van natrekking, niet verkrijgende verjaring wel verkoop * onder levenden = geen testament testamenten moeten niet worden overgeschreven/gepubliceerd

3 * om niet of onder bezwarende titel = schenking of verkoop beiden te publiceren (=/= schenking bij overlijden) * tot overdracht van een onroerend zakelijk recht = een zakelijk recht dat wordt overgedragen van de ene op de andere (// akte tot vestiging van een zakelijk recht, bijvoorbeeld vruchtgebruik) * zakelijk recht = eigendomsrecht, vruchtgebruik, erfpacht, opstal, mede-eigendom * tot aanwijzing van een onroerend zakelijk recht = akte die een bestaande juridische toestand vaststelt (// declaratieve akte, bijvoorbeeld akte van verdeling van een nalatenschap) * andere dan voorrechten of hypotheken = voor voorrechten en hypotheken is een bijzondere regeling: inschrijving Toepassingen Schenking van een onroerend goed Ruil van goederen Inbreng ORG in vennootschap Huwelijkscontract mbt. overdracht van ORG Verkoopbelofte Verkoop onder opschortende voorwaarde Overschrijven? JA, maar 1) artikel 939 BW: enkel overschrijven voor goederen die met een hypotheek KUNNEN bezwaard worden - dus niet: recht van gebruik/bewoning en erfdienstbaarheden 2) Hypotheekwet schaft art. 939BW impliciet af: ook bij recht van g/b en erf. moet er worden overgeschreven 3) MAAR: artikel 894 BW: een schenking ontstaat pas wanneer deze aanvaard wordt: - in dezelfde akte? Akte overschrijven - in 3 akten? Akte van aanvaarding betekenen aan schenker: akte van schenking + aanvaarding + betekening overschrijven JA JA JA NEEN, enkel vorderingsrecht (geen overdracht) JA, wanneer de optie gelicht wordt ( overdracht) JA, op moment van verkoop NIET MEER op moment van vervullen van voorwaarde (= louter rechtsfeit) 2. In kracht van gewijsde gegane vonnissen die gelden als overeenkomst of als titel voor de overdracht van onroerende zakelijke rechten * kracht van gewijsde = geen gewone rechtsmiddelen meer dan: rechterlijke uitspraken gelden als titel

4 3. Akten van afstand van onroerend zakelijke rechten - bijvoorbeeld: vruchtgebruiker doet afstand van zijn recht op vruchtgebruik: blote eigenaar wordt volle eigenaar zo een akte: overschrijven! 4. Huurcontracten die voor langer dan negen jaar zijn aangegaan of kwijting inhouden van ten minste 3 jaar - huur =/= zakelijk recht (geen overdracht van eigendom/vruchtgebruik/ ) = persoonlijk recht MAAR: toch overschrijving bij: 1) termijn van langer dan 9 jaar 2) kwijting van de huur van ten minste 3 jaar - principe: artikel 1743 BW: huurcontracten met vaste dagtekening moeten door de koper gerespecteerd worden * uitzondering op relativiteitsbeginsel * vaste datum = huurcontract dient geregistreerd te worden - door overlijden - door authentieke akte - extra regel: wanneer de huur langer dan 9 jaar is: grote belasting van het ORG DUS: Registeren en publiceren opdat kandidaat-kopers/se s op de hoogte zijn van deze last 5. Akten bepaald in bijzondere wetten

5 2. RECHTSGEVOLGEN VAN DE OVERSCHRIJVING 1) akte is niet overgeschreven = niet tegenstelbaar aan derden te goeder trouw die een conflicterend recht hebben * conflicterend recht = 1) een zakelijk recht hebben op het onroerend goed + 2) een zakelijk zekerheidsrecht hebben op het ORG Of 3) SE s zijn met een verhaalsrecht op het ORG en dit verhaal hebben uitgeoefend door bv beslag te leggen (geen uitoefening? = geen conflicterend recht) * goeder trouw = derde wist niet en behoorde niet te weten dat er een overdracht is - beoordeeld op moment van verkrijgen van conflicterend recht = wel tegenstelbaar aan derden te kwader trouw - enkel mbt de tegenstelbaarheid van de akte, niet de overdracht 2) akte is wel overgeschreven = tegenstelbaar aan derde te goeder en kwader trouw - enkel mbt de tegenstelbaarheid van de akte, niet de overdracht * eigenlijke overdracht: inter partes, altijd tegenstelbaar

6 3. TOEPASSINGEN REGELS: 1) Twee titels kunnen ter overschrijving worden aangeboden op dezelfde dag: wie heeft er dan voorrang? Art. 123 Hyp.W.: kijken naar dagtekening van de titels: titel met oudste dagtekening hebben voorrang (anterioriteitsregel). 2) Indien dezelfde dagtekening, de titel die eerst werd aangeboden op hypotheekkantoor, krijgt voorrang. "Wees vriendelijk, maar nooit hoffelijk op hypotheekkantoor" 3) SCENARIO 1: dubbele verkoop (C verkoopt aan A en dan aan B) * heeft B een conflicterend recht? * is B te goeder trouw? - B is te goeder trouw: volgende stap - B is niet te goeder trouw: A wint, het is altijd tegenstelbaar * wanneer werd de akte overgeschreven? - akte van A is overgeschreven voor B: A wint (met revindicatierecht A) * heeft B vorderingsmogelijkheden? - contractuele wanprestatie (ontbinding + schadevergoeding) - verkoop van andermans goed (wederzijdse teruggave) - bedrog - vrijwaring voor uitwinning

7 - akte van B is overgeschreven voor A: B wint * heeft A vorderingsmogelijkheden? - contractuele wanprestatie (ontbinding + schadevergoeding) - akten op dezelfde datum overgeschreven: volgende stap * wanneer ging men naar de notaris? - akte van A dateert voor B: A wint - akte van B dateert voor A: B wint - akte heeft zelfde datum: volgende stap * wie heeft de akte eerst aangeboden? - wie eerst was, wint SCENARIO 2: Koopbelofte (C geeft A een koopbelofte, verkoopt goed aan B) * optie niet gelicht door A? er is geen concurrerend recht (optie gelicht? scenario 1: dubbele verkoop) - goede of kwade trouw van B maakt niet uit * vorderingsmogelijkheden? - derdemedeplichtigheid aan contractbreuk (vwe: B = te kwader trouw, nietigheid, herstel in natura + restitutie) als dit lukt: A licht optie: revindicatierecht SCENARIO 3: huur (C verhuurt aan A en verkoopt aan B) * huur bestaat voor verkoop - huur is tegenstelbaar aan B indien huurovereenkomst VASTE DATUM heeft * huur na verkoop: huurovereenkomst overgeschreven voor koopovereenkomst - A heeft geen concurrerend recht (persoonlijk recht) - huur is niet tegenstelbaar aan B * vorderingsmogelijkheden voor A? - contractuele wanprestatie (niet beschikbaar stellen van het goed) * huur na verkoop: koopovereenkomst overgeschreven voor huurovereenkomst - huur is niet tegenstelbaar aan B SCENARIO 4: faillissement (verkoop voor faillissement, maar nog geen levering) * verkoopovereenkomst overgeschreven voor dag van faill. (00-regel) - tegenstelbaar - revindicatierecht bij beslag * verkoopovereenkomst niet overgeschreven - alleen tegenstelbaar wanneer ALLE SE s te kwader trouw zijn Opletten voor bijzonder regime betreffende overschrijving huurovereenkomst voor meer dan negen jaar of die kwijting verleent voor minstens drie jaar huur 1) Indien huurovereenkomsten van negen jaar niet zijn overschreven, maar wel vaste datum hebben oude versie van art BW.: Wanneer huurovereenkomst van meer dan nege jaar niet is overgeschreven, moet je dan opdeling maken in periodes van 9 jaar en enkel lopende periode van 9 jaar kan dan nog worden uitgedaan.

8 Vb. Huurovereenkomst van 27 jaar. In jaar 12 wordt onroerend goed verkocht. Normaal moet koper huurovereenkomst eerbiedigen. Koper was niet verwittigd door overschrijving. Dan moet huurovereenkomst ingedeeld worden in periodes van 9 jaar. Enkel lopende periode mag nog uitgedaan worden: tem 18 jaar, dus nog 6 jaar. Nadien kan de huurder uitgezet worden. 2) Kwijting van minstens 3 jaar huur en niet overgeschreven: Art. 1 in fine Hyp.W.: enkel vermelding duur. - Vroegere meerderheidsopvatting was naar analogie toepassen: kwijting herleiden naar drie jaar. - Nu dominante opvatting kwijting is in geheel niet tegenwerpelijk aan koper, verhuurder. 2. INSCHRIJVING 1. VOORWERP - voorrechten - hypotheken 2. RECHTSGEVOLGEN - het voorrecht/de hypotheek is tegenwerpelijk vanaf de inschrijving - geen onderscheid met goeder of kwader trouw - enkel overschrijving van een samenvatting (borderel < > overschrijving: gehele akte) - termijn van 30 jaar Voorbeeld: Schuldenaar verleent een hypotheek aan bank 1 en daarna verleent die schuldenaar een tweede hypotheek aan bank 2. Bank 1 treuzelt met inschrijving en bank 2 weet dat schuldenaar al hypotheek heeft verleend aan bank 1, maar is veel sneller met haar inschrijving. Dan is bank 2 toch eerste in rang.

9 3. KANTMELDING 1) KANTMELDING BIJ OVERSCHRIJVING * Kantmelding = aanvullende openbaarmaking bij inschrijving of overschrijving 1. Voorwerp - artikel 3 hyp. Wet Elke eis strekkende tot vernietiging of herroeping van rechten, voortvloeiende uit akten die aan overschrijving zijn onderworpen Als er procedure wordt opgestart die overdracht of aanwijzing van zakelijk recht op onroerend goed in gedrang kan brengen, is het belangrijk dat derden hierover geïnformeerd worden Vb. A verkoopt goed aan B en B verkoopt goed aan C. Overeenkomst wordt overgeschreven op hypotheekkantoor. Na een tijdje wordt er een vernietiging van de verkoop tussen A en B ingesteld en die vernietiging wordt ook door de rechter uitgesproken. - Gevolg van de vernietiging? Partijen moeten alles teruggeven van wat zij in de uitvoering van de overeenkomsthebben ontvangen + vernietiging heeft terugwerkende kracht: overeenkomst wordt geacht nooit te hebben bestaan en A wordt geacht steeds eigenaar te zijn gebleven van het onroerend goed. - Wat kan A dan nog doen als B het goed ondertussen aan C heeft verkocht? Revindicatievordering: op eigendomsrecht beroepen om goed van C te revindiceren. Komt erop neer dat C moet opdraaien voor de slechte totstandkoming van het contract tussen A en B. (Bij roerende goederen: artikel 2279 BW; dergelijke regeling is er niet bij onroerende goederen). Daarom moet vordering worden gekantmeld. Kandidaat-kopers kunnen geïnformeerd worden over het precaire recht van B, dat die verkoop ter discussie staat. * Eis (1) = eisen/uitspraken van de eis tot vernietiging (2) = eisen/uitspraken van de eis tot herroeping van rechten (bv herroeping van een schenking) (3) = eisen/uitspraken van de eis tot ontbinding van een overeenkomst (4) = pauliaanse vordering / uitspraak van de eis

10 * Exceptie van niet-kantmelding - iedere eis moet worden gekantmeld - ambtshalve door rechter worden opgeworpen - in elke stand van het geding - dilatoire exceptie: rechter zal vordering niet afwijzen, maar zal geen uitspraak kunnen doen zolang er geen kantmelding heeft plaatsgevonden * Exceptie van niet-kantmelding voor een uitspraak - zowel in eerste aanleg, in hoger beroep, in cassatie - ongeacht toegewezen of niet - niet vereist dat uitspraak in kracht van gewijsde is gegaan - zolang uitspraak niet is gekantmeld, mag de griffier geen uitgifte van de uitspraak afleveren. 2. Rechtsgevolgen van een kantmelding bij een overschrijving Artikel 4 Hypotheekwet (in de wet staat er inschrijving, terwijl er kantmelding wordt bedoeld) geldig, op voorwaarde dat noch de herroeping noch de vernietiging nadeel kunnen toebrengen aan zodanige rechten die door de rechtsvordering zijn toegestaan Voorbeeld van de twee opeenvolgende verkopen: bepaalde vervreemdingen die gebeurd zijn voor de kantmelding, blijven geldig. Vervreemdingen na de kantmelding, daar heeft de kantmelding geen invloed op. 1) Verkoop A en B, wordt overgeschreven op hypotheekkantoor. Nadien vordering tot vernietiging en deze wordt gekantmeld. C koopt onroerend goed. In dit geval was C geïnformeerd of kon dit gedaan hebben. Indien hij goed toch nog koopt, wetende dat recht precair is, dan geen medelijden met C 2) Verkoop A-B. Overschrijving en daarna verkoop aan C. Overschrijving op hypotheekkantoor. Daarna kantmelding van de eis tot vernietiging van de overeenkomst tussen A-B. Als dan kantmelding gebeurt, is dit voor C te laat Vervreemdingen die voor de kantmelding zijn gebeurd, blijven geldig, MAAR: voorwaarde: vernietiging kan geen nadeel toebrengen aan zulke rechten Daarmee wordt bedoeld dat de vernietiging geen terugwerkende kracht mag hebben onderscheid naargelang de vernietiging terugwerkende kracht heeft of niet 1) De vernietiging heeft geen terugwerkende kracht DUS: geen nadeel berokkenen aan vervreemdingen e.d. die voordien zijn ingesteld. Vb. herroeping van schenking wegens ondankbaarheid: herroeping heeft geen terugwerkende kracht tav derden. Stel: A schenkt goed aan B. Tijd later wordt goed verkocht aan C. Nadien wordt eis tot herroeping van de schenking wegens ondankbaarheid ingesteld. Dergelijke herroeping heeft geen terugwerkende kracht en kan dus geen nadeel toebrengen op grond van artikel 4 Hypotheekwet zal de verkoop tussen B en C overeind blijven

11 2) Vernietiging heeft wel terugwerkende kracht DUS: er kan wel nadeel worden toegebracht aan rechten die zijn toegekend en kan je je niet op artikel 4 Hypotheekwet beroepen. Stel: A verkoopt goed aan B en B verkoopt goed aan C. Nadien wordt eis tot vernietiging van de verkoop A-B ingesteld. Rechter spreekt vernietiging uit. Vernietiging heeft terugwerkende kracht en kan nadeel toebrengen aan rechten die nadien aan anderen werden toegekend dus bescherming van artikel 4 Hypotheekwet geldt niet. A zal onroerend goed kunnen revindiceren van C problematisch, want op moment van verkoop B-C was er geen vuiltje aan de lucht Recht van buurlanden: C wordt veel beter beschermd. Hij zou niet mogen opdraaien voor de slechte uitvoering van de verkoop tussen A en B. Hoe zouden we dit eventueel kunnen oplossen? 1) Voorwaarde van artikel 4 Hyp.W. schrappen Om als regel te hebben: vervreemdingen die voor de vordering hebben plaatsgevonden, blijven geldig. Eventueel op voorwaarde dat de derde te goeder trouw was (Vereist wetswijziging) 2) Jurisprudentiële oplossingen: Theorie van de schijneigendom. Om eigendom van iemand te verkrijgen, moet je eigenaar zijn. In Frankrijk kan je ook van de schijnbare eigenaar eigendom verkrijgen, op voorwaarde dat men te goeder trouw is. Als C te goeder trouw was, dan kan je opwerpen dat hij eigendom heeft verkregen van de schijnbare eigenaar. Door de vernietiging is het alsof A steeds eigenaar geweest is en B nooit eigenaar. 3) Retroactiviteit van vernietiging of ontbinding afschaffen. Toekenning van retroactiviteit betekent dat men rechtshandeling of rechtsfeit gaat antidateren. Men moet daarmee opletten en als je dat gaat toekennen, moet je daar hele goede reden voor hebben 2) KANTMELDING BIJ INSCHRIJVING * voorwerp= overdracht van voorrecht/hypotheek ( artikel 5) * kantmelding = tegenstelbaarheid aan derden

12 * Pijnpunten - Kantmelding pas na tweede verkoop plaatsvinden en eerste verkoop wordt vernietigd, dan kan de verkoper tegen de tweede koper revindicatievordering instellen - Enkel overdracht onder de levenden moet worden gepubliceerd; niet nav overlijden - Enkel eigendomsverkrijging als gevolg van rechtshandeling moet worden gepubliceerd vb. eigendomsverkrijging door verkrijgende verjaring of natrekking = geen publiciteit, net zoals erfdienstbaarheden 4. EXTRA VOOR EXAMENCASUS - Verschillende elementen: Luc is eigenaar van het huis Door het verlijden van de authentieke akte Luc hoeft dan ook geen enkele vordering van Piet te vrezen - Welke relatie bestaat er tussen die personen? Relatie Jan & Piet: Contractuele relatie door aanvaarding van het aanbod: (ver)koopovereenkomst komt tot stand Relatie Jan & Luc: Contractuele relatie door aanvaarding van het aanbod: tweede (ver)koopovereenkomst komt tot stand --> Klassiek geval van dubbele verkoop, want Jan had het goed aan Piet verkocht. Jan had niet meer de bevoegdheid om het goed aan Luc te verkopen. - Onderscheid maken ngl. Luc al dan niet te goeder trouw was: Goede trouw: Luc wist niet en behoorde niet te weten dat Jan al aan Piet had verkocht. Dit moet beoordeeld worden op het moment van het sluiten van de tweede verkoop (2 maart). Dan kan hij als eigenaar van het onroerend goed worden beschouwd, niet door verlijden van de authentieke akte, maar door overschrijving van de akte op het hypotheekkantoor. Luc heeft op die manier eigendomsrecht over het onroerend goed verkregen. - Wat is hier de wijze van eigendomsverkrijging? Oorspronkelijke of afgeleide wijze van eigendomverkrijging? Wat is de rechtsgrond? Art. 1 Hypotheekwet, want eigenaar door overschrijving. - Bonuspunt: In dat geval beschikt Piet over vordering tegen Jan. Kwade trouw: Als Luc wist dat Jan het goed al aan Piet had verkocht, dan is die verkoop hem onmiddellijk tegenwerpelijk, ook al is die nog niet overgeschreven op het hypotheekkantoor. Piet heeft vordering tegen Luc: Revindicatievordering - Derde-medeplichtigheid aan contractbreuk is eventueel ook mogelijk