Landsmeer Activiteitenplan

Transcriptie

1 Landsmeer Activiteitenplan

2 Inleiding Op 1 juli 2015 is de Woningwet 2015 in werking getreden. Hoeksteen van deze hervorming is de lokale verankering van het volkshuisvestelijke beleid. De gemeentelijke woonvisie vormt de basis voor prestatieafspraken die gemeente, huurders en corporaties met elkaar gaan maken over de lokale woonopgave. Op basis van het lokale volkshuisvestingsbeleid geven wij jaarlijks een overzicht van bijdrage die Eigen Haard voornemens is te leveren aan het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid. Dit zien wij als een uitwerking van ons bod aan de gemeenten in ons werkgebied en onderdeel van het proces om gezamenlijk prestatieafspraken vorm te geven. Een formeel bod in de zin van de Woningwet 2015 wordt per 1 juli 2016 bij de gemeente Landsmeer ingediend. Dit bod komt tot stand na overleg met Huurders Vereniging Landsmeer in het voorjaar van Hiervoor dient dan wel de nieuwe woonvisie beschikbaar te zijn. Na 1 juli vindt vervolgens overleg plaats tussen de gemeente Landsmeer, Huurders Vereniging Landsmeer en Eigen Haard met als doel om prestatieafspraken te maken. Over het proces zullen te zijner tijd nadere afspraken tussen de drie partijen gemaakt worden. In 2015 hoeft er formeel geen bod uitgebracht te worden, maar kan, net als in voorgaande jaren, worden volstaan met het aanleveren van het activiteitenplan voor Eigen Haard heeft er voor gekozen een stap extra te zetten en het activiteitenplan alvast in lijn te brengen met de vereisten vanuit de nieuwe Woningwet. Voorliggend activiteitenplan is op 28 oktober 2015 besproken met Huurders Vereniging Landsmeer. De cijfermatige basis voor dit activiteitenplan is onze meerjarenbegroting Hier is de jaarschijf 2016 uit gehaald. Het activiteitenplan is daarom deels nog gebaseerd op het beleid van vóór de nieuwe Woningwet. Op dit moment loopt de begrotingsronde voor de periode Bij de actualisatie van de nieuwe begroting worden verschillende externe ontwikkelingen betrokken en geanticipeerd op herijking van beleid. Het gaat om ondermeer de volgende ontwikkelingen: De Woningwet, het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting en het Huurakkoord tussen Aedes en de Woonbond hebben impact op de koers van Eigen Haard. Het nieuwe portefeuilleplan is in ontwikkeling en zal nog worden vastgesteld en vertaald naar beleid op het gebied van doelgroepen, huur- en verkoopbeleid. Dit zal separaat ter gekwalificeerd advies worden voorgelegd aan de huurdersorganisatie(s). De minister voor Wonen publiceerde op 14 juli 2015 de aanpassingen van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Het nieuwe puntensysteem voor huurwoningen is ingegaan op 1 oktober Dit heeft onder meer tot gevolg dat de locatie (WOZ-waarde) gemiddeld 25% van de maximale huurprijs gaat bepalen. Deze grotere rol van de WOZ-waarde in het puntensysteem zal de maximale huur van veel woningen veranderen. Dit heeft effect op de huurverhogingsronde 2016 en op het algehele huurbeleid. Meer informatie hierover staat op onze website. Corporaties zijn wettelijk verplicht hun DAEB activiteiten los te koppelen van hun niet-daeb activiteiten. Deze scheiding moet ervoor zorgen dat maatschappelijk bestemd vermogen daadwerkelijk wordt ingezet voor de maatschappelijke taken die aan woningcorporaties zijn opgedragen. Corporaties moeten hun scheidingsvoorstel voor 1 januari 2017 indienen, waarbij het woningbezit op marktwaarde is vastgesteld. Er geldt een gemeentelijke markttoets voor nieuwe niet-daeb activiteiten. De weerslag van deze ontwikkelingen zal verwerkt worden in het bod dat begin 2016 in concept wordt voorbereid en besproken. 1

3 Over Eigen Haard Eigen Haard zorgt voor goede en betaalbare woningen in de Metropoolregio Amsterdam voor mensen die dat het meest nodig hebben. Wij vinden dat iedereen recht heeft op een goede en betaalbare woning in een prettige wijk. Daar gaan we voor. Deze missie is onze basis. Wij werken er met passie en overtuiging aan. In de eerste plaats is Eigen Haard een sociaal verhuurder. Maar we doen meer, omdat we doorstroming willen op de woningmarkt. Zo verhuren en ontwikkelen we woningen in de vrije sector en we verkopen woningen, vooral aan mensen met een middeninkomen. Daarnaast verhuren en verkopen we maatschappelijk vastgoed, bedrijfsonroerend goed en parkeerplaatsen. Op die manier dragen we bij aan de wijken waar mensen prettig wonen. We zorgen voor een gezonde vastgoedportefeuille met voldoende spreiding van risico s. Financiële continuïteit zorgt ervoor dat we ook op de lange termijn onze volkshuisvestelijke taken waar kunnen maken. Met datzelfde oogmerk innoveren, vernieuwen en verbeteren we. We signaleren kansen en nemen onze verantwoordelijkheid. Onze strategische ambities In onze ondernemingsstrategie hebben we drie soorten ambities beschreven. Wat we willen bereiken Gezonde regionale woningmarkt. Prettig wonen in vitale wijken. Eigentijdse vastgoed kwaliteit. Voor wie, hoe en met wie doen we dat Tevreden klanten. Betrokken partners en belanghouders. Bedrijfsambities Professionele organisatie. Financiële continuïteit. Herijken strategie In 2015 ontwikkelde Eigen Haard, samen met belanghouders, een nieuwe koers. Die koers wordt begin 2016 uitgewerkt in een nieuwe ondernemingsstrategie. We hebben daarbij aandacht voor het vergroten van de betrokkenheid van onze stakeholders en de implementatie van de strategie in de komende jaren. In de tussentijd blijven we ons verbeteren. In 2016 ligt onze focus op de volgende drie speerpunten: 1. Betaalbare woningen passend toewijzen. 2. Zichtbaarheid door transparantie en dialoog. 3. Klantgerichte processen zonder verspilling. 2

4 Over Landsmeer Woningen en bewoners De gemeente Landsmeer bestaat sinds 1991 uit drie kernen: Landsmeer, Den Ilp en Purmerland. Er wonen bijna inwoners. Het dorp Landsmeer is ruim opgezet, rustig en heeft vrijwel geen hoogbouw. In elk geval niet hoger dan vier verdiepingen. Het dorp kenmerkt zich door een landelijke sfeer en omgeving. De kernen liggen middenin de natuurgebieden Het Twiske en het Ilperveld. De sociale cohesie in gemeente Landsmeer is relatief hoog. In de gemeente staan ongeveer woningen. Hiervan is circa 70% een koopwoning. Er zijn nagenoeg geen particuliere huurwoningen, waardoor de overige 30% van de woningvoorraad in het bezit van corporaties Rochdale, Woonzorg Nederland en Eigen Haard is. Eigen Haard is met bijna tweederde (ruim 900 woningen) van het huurwoningbezit de grootste partij. Landsmeer Aantal Aantal woningen Koopwoningen Huurwoningen Huurwoningen corporaties Aantal woningen Eigen Haard in Landsmeer 918 Aantal woningen Eigen Haard totaal Woningen Landsmeer t.o.v. totaal Eigen Haard 1,6% Huuropbouw Percentage Tot % Van 465 tot % Van 618 tot % Hoger dan 710 6% Verkocht - Bovenstaande tabel is een feitelijke weergave van de verdeling over de huurklassen. Toch geeft dit overzicht een enigszins vertekend beeld. Bij een deel van de woningen is de huidige huurprijs het gevolg van de inkomensafhankelijke huurverhoging die in 2013, 2014 en 2015 is doorberekend aan de huurder. De huidige huur kan dan hoger zijn dan de streefhuur. In een aantal gevallen ligt de huur zelfs boven de maximumgrens voor sociale huurwoningen, terwijl de woning toch nog tot de voorraad sociale huurwoningen behoort. Na mutatie zullen deze woningen weer worden verhuurd als sociale huurwoning, met een huur onder de 710. Tevredenheid huurders Eigen Haard meet tweejaarlijks de tevredenheid van onze huurders op het gebied van de leefbaarheid in de buurt en de woning zelf. Middels een uitgebreide enquête kunnen huurders aangeven hoe ze hun woning en buurt beoordelen. Deze cijfers worden per gemeente en stadsdeel vergeleken met het gemiddelde van al onze huurders en met de gemiddelde score van andere corporaties (benchmark). Landsmeer wordt op basis van deze ranking in totaal beoordeeld als een van de betere regiogemeentes/wijken. Landsmeer wordt vergeleken met de overige (regio)gemeentes gemiddeld beoordeeld. In hoofdlijnen zijn dit de conclusies voor Landsmeer: Woning De woning in zijn geheel wordt met een 7,5 boven de norm, en min of meer gelijkwaardig aan de benchmark en de beoordelingen uit 2012 en 2010 gewaardeerd. Vijf van de acht onderliggende aspecten met betrekking tot de woning scoren onder de normscore van 7,0 en zijn belangrijke aandachtspunten voor Eigen Haard. Met name de mate van isolatie en de gehorigheid van de woning scoren laag en zijn voor verbetering vatbaar. De tevredenheid met betrekking tot de beveiliging en de netheid van galerijen is weer op hetzelfde niveau als in 2010 nadat deze scores in 2012 flink waren gedaald. De verhuisgeneigdheid ligt in deze regiogemeente (8%) lager dan het Eigen Haard-gemiddelde van 17%. De verhuisgeneigdheid is min of meer gelijk gebleven ten opzichte van 2012 en

5 Buurt & overlast De buurt in zijn geheel scoort met een 7,6 boven de norm en de benchmark, en min of meer gelijk aan de beoordeling uit 2012 en Ook de overlastelementen worden gemiddeld met een 7,3 boven de norm en de benchmark, en min of meer gelijk aan de beoordeling uit 2012 en 2010 gewaardeerd. Met betrekking tot de buurt en de mate van overlast worden zes van de eenentwintig onderliggende aspecten onder de norm beoordeeld, wat een goede score is. Er is een duidelijke dalende lijn te zien in de tevredenheid met het aanbod van zorgvoorzieningen en de toegankelijkheid van de buurt voor minder validen ten opzichte van Dit geldt ook voor de mate van overlast van andere groepen dan buren en het verkeer. Er is een stijgende lijn te zien in de tevredenheid met het aanbod van voorzieningen voor jongeren ten opzichte van Slechts één aspect valt in het segment 'primaire aandachtspunten' en scoort met een 6,9 net onder de norm: de mate van veiligheid 's avonds en 's nachts. Naast deze prioriteit geven de huurders aan veel overlast te ervaren van hangjongeren. Kwaliteit woningvoorraad Eigen Haard heeft bezit in verschillende wijken van verschillende kwaliteit. Deze kwaliteit proberen we continue op peil te houden. Om dit zo goed en efficiënt mogelijk te doen, houden wij bij wat staat van het bezit is door een zg kwaliteitsscore per complex. Deze score is omgebouwd uit verschillende indicatoren, waaronder de kwaliteit van het casco, het energielabel, kwaliteitskenmerken van de woning en het restant levensuur. Deze indicatoren samen leveren een rapportcijfer op van 1 tot en met 10. Hieronder een overzicht van deze cijfers voor onze voorraad in de gemeente Landsmeer en voor Eigen haard geheel 50% 40% 30% 20% 10% 0% Landsmeer Eigen Haard De woningportefeuille in Landsmeer staat er wat onder gemiddeld bij. Dit komt door de bouwjaren van het merendeel van de vooraad. Vanaf circa 2020 zal groot onderhoud plaatsvinden bij verschillende complexen. 4

6 Terugblik 2015 Huurdersvereniging In 2015 is er regelmatig overleg gevoerd met onze lokale huurdersorganisatie, de Huurdersvereniging Landsmeer. Op de agenda stonden, naast de lopende zaken op het gebied van leefbaarheid en onderhoud, onder meer de voornemens tot verkoop van een deel van de bestaande woningvoorraad en het belettende kettingbeding van de gemeente Landsmeer. De Huurdersvereniging Landsmeer wenst onder bepaalde voorwaarden ook over te gaan tot verkoop van woningen uit de bestaande voorraad. Op eigen initiatief heeft de huurdersvereniging in 2013 onderzoek bij haar achterban laten verrichten en is er een onderzoeksrapport Sociale huurwoningen te koop aanbieden in Landsmeer uitgekomen met als belangrijkste conclusie: de overgrote meerderheid van onze huurders staat achter deze voornemens. Ook is het bewonersonderzoek door Eigen Haard, de wijzigingen bij WoningNet, de voorrangsregeling voor Landsmeerders op woningtoewijzing en de komende woonvisie met elkaar besproken. Leefbaarheid Eigen Haard heeft samen met de gemeente geïnvesteerd in de plaatsing van uitpandige vuilcontainers bij de Poortgebouwen na overlastmeldingen van de bewoners er is ook in 2015 geïnvesteerd in het partnerschap met stichting Present die o.a. verwaarloosde tuinen opknapt samen met de Huurdersvereniging zijn er verschillende oplever- en technische punten opgepakt Eigen Haard heeft geïnvesteerd in partnerschap met Stichting Wonen Plus en betaalt mee aan de dienstverlening op gebied van hulp en zorg voor de oudere, gehandicapte en chronisch zieke huurders in Landsmeer er is bemiddeld in verschillende zorg- en overlastzaken Input geleverd voor gebiedsscan Landsmeer Input geleverd voor veiligheidsscan Zaanstreek-Waterlandconvenant met Beterburen, gericht op bemiddeling in burenconflicten, is per 2015 gestart als pilot Huurders in Landsmeer kunnen voor verhoging van de veiligheid van hun woning het Politie Keurmerk Veilig Wonen aanvragen en Eigen Haard betaalt de helft van de kosten, de andere helft wordt in de huur verrekend Nieuwbouw en sloop-nieuwbouw Op 14 september 2015 is gestart met het bouwen van 19 sociale en 3 vrije sector eengezinswoningen aan de Fazantenstraat te Landsmeer. Onderhoud In een aantal complexen is groot planmatig onderhoud uitgevoerd. Duurzaamheid In 2014 heeft de pilot Westerzon een vervolg gekregen als HuurDeZon. Eigen Haard heeft met HuurDeZon een samenwerkingsovereenkomst met HuurDeZon gesloten voor de realisatie van PV-systemen. In Landsmeer zijn er 2 PV-systemen gerealiseerd en 3 ingepland. Op de jaarvergadering 2015 van de HuurdersVereniging Landsmeer is aan alle aanwezige huurders een presentatie gegeven door Huur de Zon. De daken zijn geïnspecteerd en het merendeel is geschikt voor panelen. Huurders kunnen dit bij Eigen Haard aanvragen. Eind 2013 is Eigen Haard gestart met de opleiding Energiecoach. Hierbij waren helaas geen huurders uit Landsmeer vertegenwoordigd. Woonvisie De gemeente is in 2015 begonnen met het actualiseren van haar woonvisie. Middels een interview samen met woningcorporatie Rochdale en via deelname aan een stakeholdersbijeenkomst heeft Eigen Haard haar visie op Landsmeer gegeven. 5

7 Visie Eigen Haard op Landsmeer Doorstroming Landsmeer heeft een gespannen woningmarkt waarbij de vraag naar woningen groter is dan het aanbod. Om de woningmarkt toch in beweging te houden wordt ingezet op het bevorderen van de doorstroming binnen en buiten de bestaande woningvoorraad. Er is echter weinig woningaanbod voor middeninkomens in Landsmeer. Een grote opgave voor gemeente Landsmeer is ons inziens zorgen voor voldoende woningen in het middeldure vrije sector huur- en koopsegment. Dat is een voorwaarde om de doorstroming te stimuleren. Mensen die een sociale huurwoning willen achterlaten moeten keuze hebben. Om de middeninkomens te voorzien bieden wij woningen aan in de vrije sector huur. Dit geeft doorstroming in de sociale huur en is een inkomstenbron voor onze activiteiten. Ook verkoop voorziet in deze doelen, maar vooralsnog zijn daar geen plannen voor. Er is de afgelopen jaren veel nieuwbouw opgeleverd door Eigen Haard, ook in de vrije sector huur en koopmarkt. De komende jaren neemt de nieuwbouwproductie af. Naar verwachting neemt het effect van de inkomensafhankelijke huurverhoging de komende jaren toe. Hiermee komt uiteindelijk een eind aan de praktijk van het subsidiëren van huur voor mensen die dat niet nodig hebben. Doelgroepen De populariteit van het dorp in combinatie met de geringe mutatiegraad maakt dat de lokale woningmarkt vast zit. Jongeren, starters en jonge gezinnen komen moeilijk aan een woning. Zij zijn genoodzaakt te verhuizen naar een andere plek. Deze ontgroening in combinatie met de vergrijzing zorgt voor een zogeheten dubbele vergrijzing. Zonder maatregelen komt de vitaliteit en het bestaansrecht van de lokale ondernemers onder druk te staan met alle negatieve effecten van dien. De doelgroepen gezinnen (met en zonder kinderen) zijn de grootste groepen in Landsmeer. Omdat een groot deel van hen een bovenmodaal inkomen heeft is deze doelgroep niet primair aangewezen op een woning van Eigen Haard. De doelgroep is wel interessant voor Eigen Haard waar het gaat om de doorstroming vanuit de sociale woningvoorraad naar de vrije sector of koop. De doelgroep senioren ouder dan 65 jaar wordt groter. Deze doelgroep is doorgaans moeilijk in beweging te krijgen om te verhuizen naar een specifieke seniorenwoning en daarbij zijn deze woningen ook beperkt beschikbaar in Landsmeer. Er zal dus aandacht nodig zijn om senioren in hun huidige woning te faciliteren met voldoende en adequate zorg- en dienstverlening. In Landsmeer komen jongeren moeilijk aan een woning. Eigen Haard wil daarom het jongerencontract invoeren zodat de jongerenwoningen die we er hebben, behouden blijven voor die doelgroep. Hiervoor is instemming van de gemeente gewenst. Eigen Haard staat positief tegenover het invoeren van Friends contracten. Wonen, welzijn en zorg Op het gebied van wonen en zorg is veel veranderd. De capaciteit van intramurale instellingen wordt afgebouwd, wat er toe leidt dat mensen met een redelijk intensieve zorgvraag zelfstandig moeten blijven wonen. Inmiddels zijn er taken vanuit de AWBZ (zorginstellingen) overgeheveld naar de WMO (gemeente). Deze overheveling is gepaard gegaan met een bezuinigingsslag. Tegelijkertijd vergrijst de bevolking in Landsmeer. Voor Eigen Haard betekent dit dat de druk op de bestaande voorraad voor wat betreft de toegankelijkheid toeneemt. Nieuwbouw, renovatie en groot onderhoud Eigen Haard heeft de afgelopen jaren diverse nieuwbouwprojecten in Landsmeer gebouwd/afgenomen. Voor 2016 staat de oplevering van de Fazantenstraat nog in de planning en de laatste fase van project Breekoever wordt naar verwachting in 2017 opgeleverd. Verder zit er geen nieuwbouw in de planning. De woningportefeuille van Eigen Haard dateert grotendeels uit de periode 1945 tot Dit betekent dat een aantal complexen de komende jaren aan een vernieuwingsbeurt toe is. Vanaf circa 2017 zal gestart worden met ingrepen / werkzaamheden aan de eerste complexen. Wat dat inhoudt moet nog worden onderzocht. 6

8 Volkshuisvestelijk beleid gemeente Landsmeer Gemeente Landsmeer actualiseert op dit moment de Woonvisie. In februari 2010 heeft Eigen Haard met de gemeente Landsmeer prestatieafspraken ondertekend. De afspraken zijn gemaakt op hoofdlijnen met de thema s woningvoorraad, woonruimteverdeling, leefbaarheid, zorg, kaderafspraken, informatie & communicatie en proces. Na deze periode zijn de afspraken mondeling verlengd. Nu is het wachten op de nieuwe woonvisie waarna de gemeente, Eigen Haard en Huurdersvereniging Landmeer nieuwe prestatieafspraken kunnen maken. Onderstaande punten zijn een samensmelting van ambities uit oude prestatieafspraken en bestuurlijke overleggen. Ontwikkeling voorraad Vanuit de oude prestatieafspraken werken de partijen toe naar meer woningdifferentiatie. Eigen Haard heeft een relatief goedkope sociale woningvoorraad. Door uit te gaan van een passend woningaanbod wordt meer differentiatie in de bestaande sociale woningvoorraad verkregen. Ook werd in de prestatieafspraken ingezet op uitbreiding van de woningvoorraad. Daartoe heeft Eigen Haard nieuwbouwwoningen ontwikkeld/afgenomen. In sloop/nieuwbouwproject Breekoever hebben wij in september eengezinswoningen gebouwd, waarvan 14 koopwoningen en 8 sociale huurwoningen. In december 2013 hebben wij hier in totaal 43 woningen gebouwd, waarvan 21 koopwoningen en 13 sociale huurappartementen. Alle woningen zijn verhuurd en verkocht. De laatste fase van project Breekoever wordt momenteel herontwikkeld. In 2014 hebben we in nieuwbouw project Luijendijk Zuid 69 nieuwe woningen afgenomen waarvan 49 sociale huurwoningen en 20 vrije sector huurwoningen. Eigen Haard had in Landsmeer op 31 december woningen in bezit, op 31 december 2014 bestond de voorraad uit 918 huurwoningen. Ook de komende jaren bouwen we nog door, in project Fazantenstraat en in de laatste fase van Breekoever. Na deze periode staat geen nieuwbouw gepland. Woningnet Sinds 2010 is de woningtoewijzing veranderd en is de overstap naar WoningNet een feit. Met de overstap is de lokale woningmarkt toegankelijker en transparanter geworden. Een wat ons betreft gewenste ontwikkeling. Samenwerking leefbaarheid De gemeente Landsmeer en Eigen Haard zoeken conform afspraken de samenwerking bij (het vermoeden van) illegale onderhuur en onrechtmatige bewoning. Signalen van sociaal-maatschappelijke problemen, huurachterstanden en overlast worden aangekaart bij hulpverlenende partijen. Zo worden dit soort problemen zo spoedig mogelijk aangepakt en escalatie voorkomen. Tenslotte zijn afspraken gemaakt over structureel overleg met uitwisseling van relevante informatie. Hiermee wordt verdere invulling gegeven aan de (strategische) samenwerking met de gemeente Landsmeer. 7

9 Activiteiten 2016 Eigen Haard probeert zo veel mogelijk binnen de financiële randvoorwaarden en naar redelijkheid bij te dragen aan het volkshuisvestelijke beleid van de gemeente Landsmeer. Dit maken wij inzichtelijk door een middel van een activiteitenprogramma. Het activiteitenplan is concreet voor het komende jaar en geeft een doorkijk voor de vier jaar daarna. Het plan herijken we elk jaar. Huurbeleid en betaalbaarheid Ons huidige huurbeleid houdt rekening met betaalbaarheid voor verschillende inkomens. Wij vragen dus niet altijd de maximaal mogelijke huur en bieden woningen aan in verschillende huurklassen. Bovendien hebben we straks te maken met een huursom die ons verder beperkt in de ruimte die er nu nog wel om de huren te harmoniseren. We blijven streven naar een verdeling van huurklassen die rechtdoen aan de vraag en betaalbaarheid van onze doelgroepen. Eigen Haard sluit jaarlijks circa 40 sociale huurcontracten af in Landsmeer. In 2014 lag dit aantal hoger vanwege de oplevering van nieuwbouwwoningen, er werden toen 81 sociale huurcontracten afgesloten. In 2014 sloten we 32 vrije sector huurcontracten af, waarvan 20 nieuwbouw vrije sector woningen in Luijendijk Zuid. In 2013 en 2012 verhuurden we respectievelijk 8 en 9 vrije sector woningen. De mutatiegraad bedroeg in %. We liberaliseren om aan de vraag van mensen met een inkomen boven te voldoen die in Landsmeer moeilijk terecht kunnen. Deze woningen wijzen we met voorrang toe aan middeninkomens. Daartegen hebben we vorig jaar veel sociale huurwoningen opgeleverd in Luijendijk en leveren we in sociale huurwoningen op in de Fazantenstraat. Zo houden we het aandeel sociale huur voorraad op peil. Ten opzichte van afgelopen jaren is het aantal huurwoningen van Eigen Haard toegenomen. De verwachting is dat bij mutatie de verdeling van het vrijkomende aanbod als volgt is: Huuropbouw Streven Tot 465 9% Van 465 tot % Van 618 tot % Hoger dan % Verkocht 0% Woningen verkopen We verkopen een deel van onze huurwoningen. Primair doen we dit vanuit inhoudelijke cq volkshuisvestelijke overwegingen. Verkoop is hiermee een middel om bijvoorbeeld onze portefeuille doelstellingen te realiseren. Daarnaast zorgen de opbrengsten uit verkoop voor extra ruimte om te investeren in de bestaande voorraad en nieuwbouw. Aangezien we het afgelopen jaar een economisch herstel hebben gehad op de woningmarkt in de regio Amsterdam vallen de gerealiseerde aantallen verkoop hoger uit dan verwacht. In Landsmeer willen we Dorpsstraat 31 verkopen. Echter vanuit de gemeente geldt een kettingbeding op onze woningen (uitgezonderd nieuwbouw). Bij verkoop zullen we hierover in gesprek moeten met de gemeente. Duurzaamheid Alle nieuwbouwwoningen die wij realiseren hebben energielabel A. Bij renovatie maken wij minimaal twee labelstappen en streven wij naar een B-label. Ook bij onderhoud, zoals het vervangen van een CV-ketel, wordt vaak een labelstap gemaakt. Bij mutatie onderhoud proberen we in Landsmeer indien dat nodig is, centrale verwarming en isolatieglas aan te brengen. Via Eigen Haard kunnen huurders een PV-systeem huren van exploitant HuurDeZon. De huurder betaalt een bedrag per maand wat lager is dan de vermeden elektriciteitskosten. Eigen Haard stelt gratis het dakvlak beschikbaar en int het maandbedrag namens HuurDeZon. Er is veel tijd gestoken in het automatiseren van gegevens. Een huurder kan op zijn postcode invullen en ziet meteen of de woning 8

10 geschikt is voor zonnepanelen. HuurDeZon is in alle gemeenten mogelijk en zeer geschikt bij eengezinswoningen. Uiteraard moet het dak van de woning geschikt zijn, vrij van schaduw en moet er geen renovatie- of onderhoudsplannen zijn. In totaal is er op circa 450 woningen een PV-systeem geplaatst. Eigen Haard heeft met HuurDeZon een samenwerkingsovereenkomst met HuurDeZon gesloten voor de realisatie van PV-systemen. In Landsmeer zijn er 2 PV-systemen gerealiseerd en 3 ingepland. Eind 2013 is de afdeling Woonservice gestart met de opleiding Energiecoach. Energiecoaches zijn huurders die op vrijwillige basis buren voorlichten over energiebesparing. In totaal hebben 34 huurders deze Eigen Haard-opleiding gevolgd, helaas nog geen Landsmeerders. Najaar 2015 start er weer een nieuwe opleiding Energiecoach waarvoor al weer de eerste aanmeldingen binnen zijn. Op deze manier wordt er ook gewerkt aan sociale duurzaamheid: een opleiding voor huurders door huurders. Leefbaarheid Ook in Landsmeer zetten we in op leefbaarheid en bewonersparticipatie. Onze focus ligt op basisbeheer (schoon, heel & veilig), ondersteuning kwetsbare huurders en vergroten van verantwoordelijkheid en eigenaarschap bij bewoners Participatie Huurderskoepel: regelmatig overleg met Huurders Vereniging Landmeer Informeren bewoners bij plannen nieuwbouw, renovatie en woningaanpassingen Ondersteunen van informele participatie groepen Ondersteunen van wijkvrijwilligers Leefbaarheid Basisbeheer: schoon, heel, veilig, groen Schoonmaak- en opruimacties woonomgeving Tuinen verbeteren, opknappen, inrichten Tuinenproject samen met stichting Present (individueel en/of complexmatig Aanbod Politie Keurmerk Veilig Wonen Diverse projecten Samenwerking en jaarlijkse bijdrage Regionale Stichting Wonen Plus Convenantpartner Beterburen, gemeente & Rochdale bij bemiddeling in burenconflicten ntb na afloop pilot 2015 Overleg veiligheidshuis Zaanstreek-Waterland Input in gebiedsscan Landsmeer Input veiligheidsscan Zaanstreek-Waterland Input woonvisie gemeente Zorg en Overlast Wanneer bewoners kwetsbaar zijn en echt zaken niet zelf op kunnen pakken, dan is Eigen Haard bereid om iets extra s te doen. We hebben een vaste medewerker Zorg en Overlast in Landsmeer. Allereerst is het aan de bewoners zelf om overlast aan te pakken en om te proberen problemen tussen buren op te lossen. Beterburen wordt door ons en de gemeente betaald om te bemiddelen tussen buren. Daar waar het de bewoners onderling of met Beterburen niet lukt om overlast op te lossen en waar meer aan de hand is, kunnen wij ook zelf bemiddelen en nagaan of wij of andere partners in de wijk een situatie kunnen oplossen. We werken hierin samen met een netwerk van andere partijen en betrekken onder andere politie, zorginstanties, gemeente en andere partijen hierbij. 9

11 Doelgroepen Eigen Haard is in andere gemeenten in 2013 en 2014 gestart met het uitrollen van haar jongerenbeleid door woningen aan te bieden met een jongerencontract. In 2016 maken we een evaluatie van de verhuurde woningen, vooral om te kijken of het beleid effectief is. We willen graag met gemeente Landsmeer in gesprek over onze ervaringen met dit instrument. Ook Friends contracten hebben de belangstelling van andere gemeenten. Om de doorstroming verder op gang te brengen liberaliseren we een deel van de voorraad om deze met voorrang aan middeninkomens toe te wijzen. Zo hopen we meer sociale huurwoningen vrij te spelen. Toegankelijkheid Eigen Haard hanteert al enige tijd een toegankelijkheidbeleid voor haar bestaande bezit. Dit betekent dat een deel van de appartementenvoorraad geschikt gemaakt wordt voor senioren en zorgbehoevenden. Huurders die aanpassingen in de woning nodig hebben, ouderen of mensen die slecht ter been zijn, kunnen deze aanvragen bij de gemeente op basis van de Wet maatschappelijke ondersteuning (WMO).De gemeente bepaalt of huurders een eigen bijdrage moet betalen en hoeveel. De huurders van Eigen Haard kunnen een aantal aanpassingen tegen een éénmalige betaling via Eigen Haard regelen. Bouwen aan Breekoever In 2015 en 2016 gaan we verder met het ontwikkelen en bouwen aan project Breekoever. Het betreft de laatste fase van het project waarin circa 14 eengezinswoningen en circa 12 appartementen worden ontwikkeld, allen koopwoningen. Er wordt een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd naar voor senioren geschikte koop appartementen. Als het plan haalbaar blijkt wordt begonnen met de realisatie. Onder voorbehoud van een soepele bestemmingsplanprocedure zou er dan eind 2016 gestart kunnen worden met de bouw en in 2017 kunnen worden opgeleverd. Bouwen aan de Fazantenstraat Aan de fazantenstraat worden 22 eengezinswoningen gebouwd: 19 sociale en 3 vrije sector huurwoningen. Door lean te bouwen is de verwachte oplevering in maart/april

12 Activiteiten Op de middellange termijn wil Eigen Haard voornamelijk investeren in de kwaliteit van bestaand bezit. Concrete maatregelen (renovatie of groot onderhoud) zijn nog niet bekend, maar Eigen Haard houdt alle opties open voor een zo optimaal mogelijk programma voor de doelgroep. Bovendien verbeteren we met de onderhoudsmaatregelen ook de energieprestatie van onze complexen de komende jaren. Daarnaast wil Eigen Haard ook de Fazantenstraat en Breekoever afbouwen. Op deze manier houden we de sociale huurvoorraad kwalitatief en qua omvang op peil. Nieuwbouw Nieuwbouw 2015 t/m/ 2019 Huur Koop Fazantenstraat in Breekoever 2 e fase in Energielabels A B C D E F G Energielabels 2014 Landsmeer A B C D E F G NTB 7% 0% 0% 10% 9% Energielabels 2019 Landsmeer A B C D E F G NTB 5%0% 3% 10% 23% 22% 9% 31% 20% 31% 20% 11

13 Activiteiten in cijfers Eigen Haard hecht er waarde aan om zo transparant mogelijk te zijn in wat we doen en welke financiële middelen we daarvoor hebben. Hieronder een overzicht van onze activiteiten in Landsmeer in de periode tot en met Investeringen per jaar in periode Landsmeer Totaal % Onderhoud ,6% Renovatie ,4% Nieuwbouw koopwoningen ,8% Nieuwbouw huurwoningen ,5% Fysieke maatregelen leefbaarheid ,7% Sociale maatregelen en participatie ,7% Totaal ,9% Verkoop In Landsmeer wordt niets verkocht vanwege het kettingbeding van de gemeente. Het is afwachten op de woonvisie en daarna de onderhandeling tussen Eigen Haard en de gemeente voor bestuurlijk toestemming van gemeente voor verkoop. 12

14 Investeringen in de regio Indicatief In onderstaande grafieken is weergegeven hoe de investeringen van Eigen Haard verdeeld zijn over Amsterdam en de regio. In de eerste twee grafieken is aangegeven hoe groot het aandeel is van de verschillende regiogemeenten gemeten naar het aantal woningen dat Eigen Haard in exploitatie heeft. Eigen Haard - woningen Regio - woningen De tweede set grafieken geven eenzelfde verdeling weer, maar dan gebaseerd op de investeringen in de periode Eigen Haard - investeringen Regio - investeringen 13

15 Financiële positie en continuïteit De financiële positie van Eigen Haard is gericht op de continuering van haar activiteiten als toegelaten instelling in de regio Amsterdam. Op korte en lange termijn komt deze tot uiting in gezonde ratio s voor de liquiditeit en solvabiliteit, die voldoen zoals vastgesteld door de Autoriteit Woningcorporatie (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). De activiteiten en beleidsvoornemens met betrekking tot het huurbeleid, de investeringen, verkopen en sloop passen en dragen bij aan een goede en gezonde financiële situatie voor de woningcorporatie. De inzage in het financiële beleid vindt plaats via de prognose informatie (dpi). De dpi is een nauwgezette weergave van het vastgestelde beleid, waarbij de programmering en de kasstroomprognose aansluiten bij de goedgekeurde meerjarenbegroting voor de komende 5 jaar. De begroting is vastgesteld door de Raad van Toezicht. Eigen Haard staat voor een goed beheer en behoud van het maatschappelijk gebonden vermogen door een kosten efficiënte bedrijfsvoering en via sturing op financieel-maatschappelijk rendement. De externe verantwoording over het gevoerde beleid vindt plaats via de jaarlijkse verslaglegging (dvi) inclusief accountantscontrole. Eigen Haard handelt professioneel, transparant en integer conform het investeringsstatuut, treasury statuut en verbindingenstatuut. We hebben nauwelijks ongeborgde financiering. Ruim 99% is gefinancierd door het WSW geborgde leningen. 14

16 Overzichtskaart (Sloop-) Nieuwbouw Breekoever (Sloop-) Nieuwbouw fazantenstraat 15