Eigen Haard in Amsterdam Zuidoost Activiteitenplan Amsterdam Zuidoost

Transcriptie

1 Eigen Haard in Amsterdam Zuidoost Activiteitenplan 2016 Over Amsterdam Zuidoost Amsterdam Zuidoost herbergt ruim inwoners en bijna woningen. Eigen Haard verhuurt ruim woningen, grotendeels sociale huur. Dit is 9% van onze gehele woningportefeuille. Eigen Haard heeft de sterkste positie in Holendrecht en Venserpolder. In deze laatste wijk zijn we bovendien eigenaar van het winkelcentrum. Het percentage inwoners van niet westers allochtone afkomst in Zuidoost is vergeleken met het Amsterdams gemiddelde erg hoog en de sociaaleconomische status is lager. Ook de woningvoorraad in Zuidoost is geen afspiegeling van heel Amsterdam: de prijzen liggen lager, bouwjaren zijn recenter en de woningen hebben doorgaans een groter oppervlak. Voorheen behoorde Zuidoost tot de grootste stadsdelen van Amsterdam, sinds de fusie van stadsdelen is dit niet meer het geval. Amsterdam Zuidoost Aantal Aantal woningen Koopwoningen Huurwoningen Huurwoningen corporaties Aantal woningen Eigen Haard in Amsterdam Zuidoost Aantal woningen Eigen Haard totaal Woningen Amsterdam Zuidoost t.o.v. totaal Eigen Haard 8,6% Huurklasse Percentage 1: 0-409,92 7% 2: 409,92-473,73 14% 3: 473,73-586,68 35% 4: 586,68-628,76 10% 5: 628,76-710,68 27% 6a: 710, % 6b:> 930 0% Eindtotaal 100% Tevredenheid huurders Eigen Haard meet tweejaarlijks de tevredenheid van onze huurders op het gebied van de leefbaarheid in de buurt en de woning zelf. Middels een uitgebreide enquête kunnen huurders aangeven hoe ze hun woning en buurt beoordelen. Deze cijfers worden per gemeente en stadsdeel vergeleken met het gemiddelde van al onze huurders en met de gemiddelde score van andere corporaties (benchmark). Zuidoost wordt op basis van deze ranking in totaal beoordeeld als een van de mindere gebieden. Hieronder de cijfers die door onze huurders worden gegeven voor de woning, de buurt en overlast. Venserpolder scoort het minst van alle wijken in Zuidoost. Voornamelijk de mate van overlast in de wijk is een belangrijk aandachtspunt in deze wijk. Ook Haardstee scoort al jaren ver onder gemiddeld. Ook hier is de overlast een zorgpunt. Hoewel het langzaam beter gaat in deze wijken, zijn we nog niet tevreden over het resultaat en blijft extra inzet van onze kant nodig.

2 Totaal Woning Buurt Overlast Venserpolder 6,5 7 6,4 6,3 Bijlmer centrum Haardstee 6, ,2 Gein 6,8 7,5 6,6 6,4 Holendrecht 6,9 7,2 7 6,5 Blijlmer Oost 6,9 7,2 6,9 6,6 Reigersbos Zuid + Gaasperdam 6,9 7,1 7 6,7 Kwaliteit woningvoorraad Eigen Haard heeft bezit in verschillende wijken van verschillende kwaliteit. Deze kwaliteit proberen we continue op peil te houden. Om dit zo goed en efficiënt mogelijk te doen, houden wij bij wat staat van het bezit is door een zg kwaliteitsscore per complex. Deze score is omgebouwd uit verschillende indicatoren, waaronder de kwaliteit van het casco, het energielabel, kwaliteitskenmerken van de woning en het restant levensuur. Deze indicatoren samen leveren een rapportcijfer op van 1 tot en met 10. Hieronder een overzicht van deze cijfers voor Zuidoost, met daarbij eveneens de scores voor heel Amsterdam en het totale bezit van Eigen Haard. De woningportefeuille in Amsterdam Zuidoost staat er ten opzichte van het overige bezit van Eigen Haard goed bij. De reden hiervoor is dat het om woningen van een recenter bouwjaar gaat. Over het algemeen kan gesteld worden dat deze woningen kwalitatief een heel stuk beter zijn dan met name vooroorlogse woningen elders in Amsterdam.

3 Visie op Amsterdam Zuidoost Waar ligt de focus? In Zuidoost ligt onze focus vooral op de wijken Venserpolder, Holendrecht en Haardstee. We hebben hier veel bezit en dus een grote verantwoordelijkheid. Het vergroten van de veiligheid in de portieken en rond onze complexen staat bovenaan de prioriteitenlijst. Op het gebied van leefbaarheid zetten we zwaar in en investeren we veel in schonere, hele en prettiger complexen. We verkopen een deel van het bezit omdat we van mening zijn dat dit de leefbaarheid ten goede komt. Ook in de andere wijken zetten we in op leefbaarheid: Gein, Reigersbos en de K buurt. Deze wijken noemen we inzetwijken. Deze wijken scoren overigens beter in ons bewonersonderzoek dan de eerste drie, maar in vergelijking met andere wijken in Amsterdam zijn we er nog niet en moeten we nog extra betrokken blijven om het beter te maken.. Ook hebben we afgesproken dat we ons programma gaan maken samen met de gemeente en de huurdersorganisaties. We gaan in 2016 afspraken maken hoe we het programma goed af kunnen stemmen met het Stadsdeel en met de huurders. Wat is de opgave? Eigen Haard heeft in Zuidoost de komende jaren een forse sociale opgave, vooral in Venserpolder en Holendrecht. In beide wijken hebben we te kampen met een uitermate zwakke instroom. Door middel van vrije sector huur en verkoop proberen we hier ook wat sociaaleconomisch sterkere groepen te trekken, om een concentratie van kwetsbare gezinnen te voorkomen. In Venserpolder spannen we ons samen met stadsdeel in om het winkelcentrum en het gebied eromheen te verbeteren en aantrekkelijker te maken. Er is meer samenwerking nodig met de ondernemers voor de verbetering van de branchering en buurteconomie. Op termijn zijn hier ook fysieke ingrepen nodig, maar niet op de schaal van de Bijlmermeer. Als gevolg van de terugtrekkende overheid, bezuinigingen op welzijn bezinnen we ons op een nieuwe koers in de wijkaanpak: waarbij naast sociale activering aandacht is voor preventie. In de wijkaanpak richten we ons ten eerste op de veiligheid. Dit doen we door aanpassingen aan gebouwen en het aanbrengen van extra verlichting. We bieden in een aantal complexen nieuw hang- en sluitwerk aan met het Politie Keurmerk Veilig Wonen. Ook doen we er alles aan om de complexen schoner en te houden en vernielingen en graffiti te voorkomen, samen met de bewoners. Zoals ook elders in Amsterdam hebben we afgesproken dat we ervoor zorgen dat het basisbeheer van onze gebouwen op orde is. Daarnaast zetten we in op de sociale activering van bewoners in de meest kwetsbare wijken (Holendrecht, Venserpolder en Haardstee). Ook daar waar kwetsbare bewoners extra aandacht nodig hebben, zijn wij bereid die met onze netwerkpartners te leveren. Daarnaast stimuleren we de bewoners dat ze zich zelf verantwoordelijk voelen voor hun woonomgeving en zelf zaken oppakken. Zelfbeheer maken we mogelijk en wordt door ons altijd ondersteund. Als men zelf de tuin wil onderhouden of andere zaken wil aanpakken, dan ondersteunen wij dat.

4 Activiteiten 2016 Over de huur Ons nieuwe huurbeleid houdt rekening met betaalbaarheid en passendheid voor verschillende inkomensgroepen. Concreet betekent dit dat Eigen Haard in 2016 veel meer woningen aanbiedt onder de z.g. aftoppingsgrenzen (586 en 628) dan voorgaande jaren. Ook worden er minder woningen geliberaliseerd en komen er dus meer sociale huurwoningen jaarlijks vrij. De woningen die naar de vrije sector huur gaan bieden we exclusief aan middeninkomens (< euro) aan. Hiermee zorgen we ervoor dat de slaagkansen voor onze doelgroepen worden vergroot. In 2016 verwachten we dat circa 67% van ons vrijkomende bezit te verhuren in de sociale huur. Ongeveer een derde van de vrijkomende woningen zal naar de vrije sector huur gaan, waarvan vrijwel alles onder de 850 euro wordt aangeboden. Deze vrij sector huur zetten we exclusief in voor middeninkomens en waar het kan voor middeninkomens uit de sociale huur. Daarnaast draagt de vrije sector huur ook bij aan menging van wijken in Zuidoost. Prognose vrijkomende Huurklasse woningen : 0-409,92 6% 2: 409,92-473,73 28% 3: 473,73-586,68 23% 4: 586,68-628,76 5% 5: 628,76-710,68 5% 6a: 710, % 6b: % 7: >1000 0% Eindtotaal 100% Verkoop We verkopen een deel van onze huurwoningen. Primair doen we dit vanuit inhoudelijke cq volkshuisvestelijke overwegingen. Verkoop is hiermee een middel om bijvoorbeeld onze portefeuille doelstellingen te realiseren. Daarnaast zorgen de opbrengsten uit verkoop voor extra ruimte om te investeren in de bestaande voorraad en nieuwbouw. Het afgelopen jaar hebben we een economisch herstel gehad op de woningmarkt in de regio Amsterdam. Dit heeft ervoor gezorgd dat de verkoop beter liep dan verwacht. Omdat de verkoop van bestaande bouw dusdanig hard ging hebben we halverwege 2015 besloten om de verkoop tijdelijk stop te zetten. Vanuit onze nieuwe portefeuillestrategie heeft Eigen Haard ervoor gekozen om vanaf 2016 minder woningen te verkopen. In Amsterdam Zuidoost zitten momenteel 1537 woningen in de verkoopvijver. Naar verwachting zullen we circa 57 woningen verkopen in Duurzaamheid Alle nieuwbouwwoningen die wij realiseren hebben energielabel A. Bij renovatie maken wij minimaal twee labelstappen en streven wij naar een B-label. Ook bij onderhoud, zoals het vervangen van een CV-ketel, wordt vaak een labelstap gemaakt. Via Eigen Haard kunnen huurders een PV-systeem huren van exploitant HuurDeZon. De huurder betaalt een bedrag per maand wat lager is dan de vermeden elektriciteitskosten. Eigen Haard stelt gratis het dakvlak beschikbaar en int het maandbedrag namens HuurDeZon. Er is veel tijd gestoken in het automatiseren van gegevens. Een huurder kan op zijn postcode invullen en ziet meteen of de woning geschikt is voor zonnepanelen. HuurDeZon is in alle gemeenten mogelijk en zeer geschikt bij eengezinswoningen. Uiteraard moet het dak van de woning geschikt zijn, vrij van schaduw en moet er geen renovatie- of onderhoudsplannen zijn. In totaal is er op circa 450 woningen een PV-systeem geplaatst. Eigen Haard heeft met HuurDeZon een samenwerkingsovereenkomst met HuurDeZon gesloten voor de realisatie van PV-systemen. In Amsterdam Zuidoost is er in PV systeem geplaatst en er zit er 1 in de pijplijn om geplaats te worden in Eind 2013 is de afdeling Woonservice gestart met de opleiding Energiecoach. Energiecoaches zijn huurders

5 die op vrijwillige basis buren voorlichten over energiebesparing. In totaal hebben 34 huurders deze Eigen Haard-opleiding gevolgd. In Amsterdam Zuidoost zijn er tot op heden 2 energiecoaches opgeleid. Planmatig onderhoud In 2016 heeft Eigen Haard een aantal (grote) onderhoudsprojecten op de rol staan in Amsterdam Zuidoost te weten: Opheusdenhof 1-373: Schilderwerk aan de buitenzijde en isoleren van de dakrand. Millingenhof 1-156: Verbetering ventilatie in de woningen en isoleren van de dakrand. Beide complexen liggen in Holendrecht. Boeninlaan 2-190: Vervangen van 222 cv ketels. Dit complex ligt in de Venserpolder Kelbergen 2-409: 1e fase betonherstel Wijkrent In Zuidoost betalen nog niet alle complexen mee aan de wijkbeheerder. Dit vinden wij wel gewenst omdat wij de inzet van de wijkbeheerder hier ook in de toekomst nodig achten. De VvE s betalen nagenoeg allemaal mee. Wij gaan in 2016 verder om alle huurders en kopers ervan te overtuigen om mee te betalen aan de inzet van de wijkbeheerders. Zorg en Overlast Ook in Amsterdam Zuidoost wordt kritisch gekeken in 2016 naar wat we wel en niet oppakken. Allereerst verwijzen we bewoners door naar Beter Buren. Complexere zaken pakken wij zelf op zoveel mogelijk met onze partners in de wijk. We streven naar duidelijkheid. Zaken binnen bepaalde tijd afronden en niet door laten sudderen. Hier gaan we met zijn allen verder aan werken in We sluiten zaken af binnen een half jaar en zijn duidelijk. Er zullen in 2016 weer 2 stagiaires onze teams komen versterken om zo goed mogelijk onze service te kunnen leveren. Samenwerken zonder grenzen. In het kader van de nieuwe cultuur en het samen verantwoordelijk zijn, gaan we in 2016 ervoor zorgen dat de medewerkers elkaars zaken beter over kunnen nemen. Daarnaast zorgen we ervoor dat medewerkers Woonservice en Wijkbeheerders en Huismeester weten wat er speelt in hun gebied. Hierdoor kan het hele team elkaar aanvullen en ontstaan geen gaten als iemand er niet is. De klant heeft daar natuurlijk voordeel bij. Dat wordt onze focus voor het hele team in Dat is ons inziens nodig, want de druk op de gebieden en de portieken in Amsterdam Zuidoost neemt toe. Er wonen steeds meer kwetsbare bewoners in de wijken in Zuidoost, de zorg vindt veel vaker thuis plaats en veel bijzondere doelgroep bewoners moeten in de gewone woonwijken integreren en samen leven. Dat vergt meer van onze medewerkers en van de bewoners. Ook de toename van de vluchtelingen en statushouders zal meer inspanning betekenen om dit vlekkeloos te laten verlopen. Die grotere druk kunnen we alleen behappen als we er met zijn allen voor gaan staan, in mogelijkheden denken en op elkaars kwaliteiten vertrouwen. Speerpunten zijn ook: Amsterdam Zuidoost: doorgaan met screenen van nieuwe huurders in Holendrecht. Goed afstemmen bij het plaatsen van doelgroepers in het hele gebied, zodat ze zoveel mogelijk over het hele gebied gespreid worden er geen nieuwe kwetsbare gezinnen op kwetsbare portieken terecht komen. Op Haardstee houden hier met het hele team extra vinger aan de pols op het gebied van zorg en overlast. Participatie We hebben in Amsterdam Zuidoost contact met 5 bewonerscommissies. We proberen om een paar nieuwe commissies op te richten, zoals in Holendrecht. Daar waar geen leven meer in zit en de commissie niet doet wat wij van een commissie verwachten richting activiteiten en achterban, gaan wij het gesprek aan om dit te veranderen of de commissie te stoppen. Op Haardstee zijn wij hard bezig om een gemengde commissie van huurders en kopers te laten starten. Ook geven wij een stagiair de opdracht om na te gaan hoe we kunnen experimenteren bij het vernieuwen of verjongen van een commissie.

6 Naast de formele participatie, stimuleren we bewonersgroepen, wijkvrijwilligers en wijkpartners om met ons samen te werken. In Zuidoost is al in veel portieken zelf schoon geïntroduceerd. Dit breiden we verder uit. Overal willen we bewoners uitnodigen zelf een stem te krijgen in het beheer van het complex of de omgeving. Doelgroepen Eigen Haard is in 2013 en 2014 gestart met het uitrollen van haar jongerenbeleid door woningen aan te bieden met een jongerencontract. Ook in 2016 zetten we dit door. Wel maken we een evaluatie van de verhuurde woningen, vooral om te kijken of het beleid effectief is. Om de doorstroming verder op gang te brengen liberaliseren we een deel van de voorraad om deze met voorrang aan middeninkomens toe te wijzen. Zo hopen we meer sociale huurwoningen vrij te spelen. In 2015 liberaliseerden we 30% van de vrijkomende woningen en werd de helft van de woningen toegewezen aan een middeninkomen. Halverwege 2016 evalueren we dat beleid opnieuw. Ondanks het feit dat de helft aan middeninkomens wordt verhuurd, blijft de doorstroming vanuit de sociale huur naar de vrije sector huur beperkt. We willen in 2016 vooral inzetten om deze doorstroming verder op gang te brengen. Dit doen we in overleg met de gemeente en de huurdersvereniging. Doelen per wijk Eigen Haard stelt zichzelf een aantal doelen per wijk in De doelen worden veelal met partners in de wijk gerealiseerd. Haardstee 1. In 2016 wordt er een programma gemaakt voor de H buurt met Stadsdeel, Rochdale, Eigen Haard, politie en Ymere. Dit programma is aan het eind van 2016 uitgevoerd. Het wordt eind 2015 definitief gemaakt. 2. We gaan in 2016 verder met de individuele aanpak van personen op Haardstee samen met de politie. De drie meest problematische adressen pakken wij in 2016 aan, nadat we dit in 2015 ook gedaan hebben met andere adressen. 3. We houden weer een enquête in 2016 en zorgen ervoor dat nu minder bewoners bang zijn in de lift en op de trappen ten opzichte van 2014 en Het cijfer is nu 5.21 voor veiligheid en 5.15 voor netheid. We willen toe naar minimaal een 6 eind De buurtwerkkamer wordt intensief gebruikt door buurtbewoners en professionals. In 2016 zijn er minstens 20 activiteiten vanuit de buurtwerkkamer gerealiseerd en is het vernieuwde concept met de partners geëvalueerd. Huurders en kopers zijn hierbij betrokken. Holendrecht 1. Het rapportcijfer dat huurders geven aan de mate van veiligheid in de bergingen en portieken stijgt in 2016 met een half punt ten opzichte van Is nu Er wordt ingezet op een nieuwe bewonerscommissie voor Holendrecht, die is er eind Het aantal leden van de bewonersvereniging CJM blijft op het niveau van 400 in Er komen wederom minstens 6 portieken bij in Holendrecht waar zelfschoon wordt gestart en de 25 ergste tuinen worden aangepakt. 4. In 2016 besteden we extra aandacht aan het onderhoud en schoonmaken van de portieken. Het cijfer hierover moet bij de Eigen Haard bewonersenquête in 2016 minstens een half punt zijn gestegen. Het is nu Venserpolder

7 Gein 1. Het aantal bij de buurtwerkkamer geregistreerde actieve bewoners is eind 2016 gestegen van 225 tot In elk van de twee afgesloten binnentuinen bestaat een groep actieve bewoners die in 2016 elk twee keer een activiteit organiseren in de binnentuin voor hun medebewoners. De terrassen van de blokken 9 en 10, worden door 2 groepen bewoners beheerd eind Alle bewoners die een berging hebben in Venserpolder kunnen en willen eind 2016 weer veilig gebruik maken van deze voorziening. Dit checken we met een enquête en het cijfer moet minimaal een punt omhoog ten opzichte van Het is nu We gaan samen met het Stadsdeel nog meer focussen op het winkelcentrum. De openbare ruimte en de uitstraling worden aangepakt en we maken een landmark in het winkelcentrum. Dit landmark is voor eind 2016 klaar. 1. Het rapportcijfer dat huurders geven aan de mate van veiligheid in de bergingen stijgt met een half punt in het bewonersonderzoek Het is nu In 2016 zijn er tenminste 3 actieve bewoners uit het complex die als contactpersoon fungeren voor ons. 3. Er komen in 2016 minstens drie portieken in Gein waar zelfschoon wordt gestart en 1 portiek wordt leuker gemaakt door bewoners. Reigersbos en Gaasperdam 1. Er zijn in 2016 vijf bewoners meer actief in de wijk ten opzichte van 2014 (met name de P- en T- buurt). 2. Er wordt in 2016 in elke buurt minstens 1 grote leefbaarheidsactie georganiseerd met bewoners met daarbij veiligheid als bijzonder 3. We introduceren zelfschoon ook in de P- en de T-buurt, minstens 3 portieken moet dit slagen in De wijkbeheerder is zodanig bekend dat we in de P, T en S buurt 50% huurders akkoord krijgen voor Wijkrent in Activiteiten

8 In Amsterdam Zuid Oost heeft Eigen Haard vrijwel geen nieuwbouw en of renovatieprojecten. Op dit moment zijn we alleen in Driemond bezig met de ontwikkeling van 25 huurwoningen. Oorspronkelijk planning was dat de start in 2016 zou plaatsvinden. Echter, zijn er onlangs problemen ontstaan in de aanvraag van de watervergunning en omgevingsvergunning. Dit zorgt er waarschijnlijk voor dat de realisatie vertraging oploopt. We zijn op dit moment in gesprek met het Stadsdeel hierover. Nieuwbouw huur Totaal De Kern Driemond Eigen Haard investeert in het verbeteren van de energetische kwaliteit van de woningportefeuille. Dit gebeurt vooral bij nieuwbouw en renovatie. Hier worden de grootste labelstappen behaald. Ook in het reguliere onderhoud worden maatregelen genomen zoals het plaatsen van dubbele beglazing en vervangen van de ketel. Deze maatregelen zorgen vaak ook voor een labelstap. Activiteiten in cijfers Eigen Haard hecht er waarde aan om zo transparant mogelijk te zijn in wat we doen en welke financiele middelen we daarvoor inzetten. Hieronder een overzicht van onze activiteiten in Amsterdam Zuidoost in de periode tot en met 2020 afgezet tegen onze totale investeringen. Zoals gezegd ontwikkelen wij beperkt in Zuidoost de komende jaren. Wel blijven we uiteraard inzetten op goed onderhoud. Investeringen per jaar in periode A dam Zuidoost Totaal % Onderhoud ,5% Renovatie % Nieuwbouw koopwoningen % Nieuwbouw huurwoningen ,3% Totaal ,4%

9 Investeringen in Amsterdam Indicatief In onderstaande grafieken is weergegeven hoe de investeringen van Eigen Haard verdeeld zijn over Amsterdam en de regio. In de eerste twee grafieken is aangegeven hoe groot het aandeel is van de verschillende Amsterdamse stadsdelen gemeten naar het aantal woningen dat Eigen Haard in exploitatie heeft. Eigen Haard - woningen Amsterdam - woningen De tweede set grafieken geven eenzelfde verdeling weer, maar dan gebaseerd op de investeringen in de periode ,3% 4,4% 4,8% 18,5% 21,2% 13,5% Amsterdam Centrum Amsterdam Nieuw West Amsterdam Noord Amsterdam Oost Amsterdam West Amsterdam Zuid Amsterdam Zuidoost Eigen Haard - investeringen 28,3% Amsterdam - investeringen

10 Overzichtskaart