Aalsmeer Activiteitenplan

Transcriptie

1 Aalsmeer Activiteitenplan

2 Inleiding Op 1 juli 2015 is de Woningwet 2015 in werking getreden. Hoeksteen van deze hervorming is de lokale verankering van het volkshuisvestelijke beleid. De gemeentelijke woonvisie vormt de basis voor prestatieafspraken die gemeente, huurders en corporaties met elkaar gaan maken over de lokale woonopgave. Op basis van het lokale volkshuisvestingsbeleid geven wij jaarlijks een overzicht van bijdrage die Eigen Haard voornemens is te leveren aan het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid. Dit zien wij als een uitwerking van ons bod aan de gemeenten in ons werkgebied en onderdeel van het proces om gezamenlijk prestatieafspraken vorm te geven. Een formeel bod in de zin van de Woningwet 2015 wordt per 1 juli 2016 bij de gemeente Aalsmeer ingediend. Dit bod komt tot stand na overleg met lokale huurdersverenging in het voorjaar van Na 1 juli vindt vervolgens overleg plaats tussen de gemeente Aalsmeer, de lokale huurdersvereniging en Eigen Haard met als doel om prestatieafspraken te maken. Over het proces zullen te zijner tijd nadere afspraken tussen de drie partijen gemaakt worden. De precieze invulling van dit proces kan per gemeente verschillen en zal dus maatwerk zijn. In 2015 hoeft er formeel geen bod uitgebracht te worden, maar kan, net als in voorgaande jaren, worden volstaan met het aanleveren van het activiteitenplan voor Eigen Haard heeft er voor gekozen een stap extra te zetten en het activiteitenplan alvast in lijn te brengen met de vereisten vanuit de nieuwe Woningwet. Voorliggend activiteitenplan is op 15 september j.l. besproken met de lokale huurdersvereniging. De cijfermatige basis voor dit activiteitenplan is onze meerjarenbegroting Hier is de jaarschijf 2016 uit gehaald. Het activiteitenplan is daarom deels nog gebaseerd op het beleid van vóór de nieuwe Woningwet. Op dit moment loopt de begrotingsronde voor de periode Bij de actualisatie van de nieuwe begroting worden verschillende externe ontwikkelingen betrokken en geanticipeerd op herijking van beleid. Het gaat om onder meer de volgende ontwikkelingen: De Woningwet, het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting en het Huurakkoord tussen Aedes en de Woonbond hebben impact op de koers van Eigen Haard. Het nieuwe portefeuilleplan is in ontwikkeling en zal nog worden vastgesteld en vertaald naar beleid op het gebied van doelgroepen, huur- en verkoopbeleid. Dit zal separaat ter gekwalificeerd advies worden voorgelegd aan de huurdersorganisatie(s). De minister voor Wonen publiceerde op 14 juli 2015 de aanpassingen van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Het nieuwe puntensysteem voor huurwoningen gaat in op 1 oktober Dit heeft onder meer tot gevolg dat de locatie (WOZ-waarde) gemiddeld 25% van de maximale huurprijs gaat bepalen. Deze grotere rol van de WOZ-waarde in het puntensysteem zal de maximale huur van veel woningen veranderen. Dit zal effect hebben in de huurverhogingsronde 2016 en op het algehele huurbeleid. Corporaties zijn wettelijk verplicht hun DAEB activiteiten los te koppelen van hun niet-daeb activiteiten. Deze scheiding moet ervoor zorgen dat maatschappelijk bestemd vermogen daadwerkelijk wordt ingezet voor de maatschappelijke taken die aan woningcorporaties zijn opgedragen. Corporaties moeten hun scheidingsvoorstel voor 1 januari 2017 indienen, waarbij het woningbezit op marktwaarde is vastgesteld. Er geldt een gemeentelijke markttoets voor nieuwe niet-daeb activiteiten. De weerslag van deze ontwikkelingen zal verwerkt worden in het bod dat begin 2016 in concept wordt voorbereid en besproken.

3 Over Eigen Haard Eigen Haard zorgt voor goede en betaalbare woningen in de Metropoolregio Amsterdam voor mensen die dat het meest nodig hebben. Wij vinden dat iedereen recht heeft op een goede en betaalbare woning in een prettige wijk. Daar gaan we voor. Deze missie is onze basis. Wij werken er met passie en overtuiging aan. In de eerste plaats is Eigen Haard een sociaal verhuurder. Maar we doen meer, omdat we doorstroming willen op de woningmarkt. Zo verhuren en ontwikkelen we woningen in de vrije sector en we verkopen woningen, vooral aan mensen met een middeninkomen. Daarnaast verhuren en verkopen we maatschappelijk vastgoed, bedrijfsonroerend goed en parkeerplaatsen. Op die manier dragen we bij aan de wijken waar mensen prettig wonen. We zorgen voor een gezonde vastgoedportefeuille met voldoende spreiding van risico s. Financiële continuïteit zorgt ervoor dat we ook op de lange termijn onze volkshuisvestelijke taken waar kunnen maken. Met datzelfde oogmerk innoveren, vernieuwen en verbeteren we. We signaleren kansen en nemen onze verantwoordelijkheid. Onze strategische ambities In onze ondernemingsstrategie hebben we drie soorten ambities beschreven. Wat we willen bereiken Gezonde regionale woningmarkt. Prettig wonen in vitale wijken. Eigentijdse vastgoed kwaliteit. Voor wie, hoe en met wie doen we dat Tevreden klanten. Betrokken partners en belanghouders. Bedrijfsambities Professionele organisatie. Financiële continuïteit. Herijken strategie In 2015 ontwikkelde Eigen Haard, samen met belanghouders, een nieuwe koers. Die koers wordt begin 2016 uitgewerkt in een nieuwe ondernemingsstrategie. We hebben daarbij aandacht voor het vergroten van de betrokkenheid van onze stakeholders en de implementatie van de strategie in de komende jaren. In de tussentijd blijven we ons verbeteren. In 2016 ligt onze focus op de volgende drie speerpunten: 1. Betaalbare woningen passend toewijzen. 2. Zichtbaarheid door transparantie en dialoog. 3. Klantgerichte processen zonder verspilling.

4 Over Aalsmeer Woningen en bewoners Aalsmeer is met zo n inwoners en bijna woningen een middelgrote gemeente. Eigen Haard heeft zo n huurwoningen in bezit, verdeeld over verschillende huurklassen 1. Circa 27% van de voorraad bestaat uit sociale huurwoningen, waarvan 5% van particuliere verhuurders is. Er wonen relatief veel gezinnen met jongere kinderen. En weinig jongeren in de leeftijd van 20 tot 24 jaar. Vooral de vraag naar eengezins-koopwoningen, in het hogere segment, neemt de komende jaren toe. En de vraag naar appartementen in de vrije sector, met een huur tot 950, stijgt. In relatie tot de primaire doelgroep (inkomen lager dan ) zijn er momenteel genoeg sociale huurwoningen. Het gebrek aan doorstroming zorgt echter voor een stijgende vraag. Aalsmeer Aantal Aantal woningen Koopwoningen Huurwoningen Huurwoningen corporaties Aantal woningen Eigen Haard in Aalsmeer Aantal woningen Eigen Haard totaal Woningen Aalsmeer t.o.v. totaal Eigen Haard 5,3% Huuropbouw Percentage Tot % Van 465 tot % Van 618 tot % Hoger dan 710 5% Tevredenheid huurders Eigen Haard meet tweejaarlijks de tevredenheid van onze huurders op het gebied van de leefbaarheid in de buurt en de woning zelf. Middels een uitgebreide enquête kunnen huurders aangeven hoe ze hun woning en buurt beoordelen. Deze cijfers worden per gemeente en stadsdeel vergeleken met het gemiddelde van al onze huurders en met de gemiddelde score van andere corporaties (benchmark). Aalsmeer wordt op basis van deze ranking in totaal beoordeeld als een van de betere regiogemeentes/wijken. In hoofdlijnen zijn dit de conclusies voor Aalsmeer: Woning -De woning in zijn geheel wordt met een 7,6 boven de norm en de benchmark, gelijk aan de beoordeling uit 2012, maar onder de beoordeling uit 2010 gewaardeerd. - Vier van de acht onderliggende aspecten met betrekking tot de woning scoren onder de normscore van 7,0 en zijn belangrijke aandachtspunten voor Eigen Haard. Voornamelijk de gehorigheid, de mate van isolatie en de inbraakveiligheid van de woningscoren laag en zijn belangrijke aandachtspunten voor Eigen Haard. Dit geldt ook voor de beveiliging van het trappenhuis en galerijen. - Er is een duidelijke stijgende lijn te zien in de tevredenheid met de netheid van het trappenhuis en de galerijen ten opzichte van 2012 en De verhuisgeneigdheid ligt in Aalsmeer (12%) lager dan het Eigen Haard-gemiddelde van 17%. De verhuisgeneigdheid is in Aalsmeer min of meer gelijk gebleven ten opzichte van 2012 en Bij een deel van de woningen is de huidige huurprijs het gevolg van de inkomensafhankelijke huurverhoging die in 2013, 2014 en 2015 is doorbelast aan de huurder. De huidige huur kan dan hoger zijn dan de streefhuur. In een aantal gevallen ligt de huur boven de maximumgrens voor sociale huurwoningen, terwijl de woning toch nog tot de voorraad sociale huurwoningen behoort. Na mutatie zullen deze woningen weer worden verhuurd als sociale huurwoning, met een huur onder de 710.

5 Buurt & overlast - De buurt in zijn geheel scoort met een 7,5 boven de norm en de benchmark, en min of meer gelijk aan de beoordeling uit 2012 en De overlastelementen worden gemiddeld met een 7,2 boven de norm en de benchmark, en min of meer gelijk aan de beoordeling uit 2012 en 2010 gewaardeerd. - Met betrekking tot de buurt en de mate van overlast worden vijf van de eenentwintig onderliggende aspecten onder de norm beoordeeld, wat een goede score is. - Er is een duidelijke stijgende lijn te zien in de tevredenheid met het aanbod van voorzieningen voor jongeren en het onderhoud van de groenvoorziening ten opzichte van Eén aspect valt nog net in het segment 'primaire aandachtspunten', de schoonheid/netheid van de wijk (6,9). - Daarnaast zijn de overlast van hangjongeren, de parkeergelegenheid en de overvliegende vliegtuigen volgens de huurders problemen in Aalsmeer. Kwaliteit woningvoorraad Eigen Haard heeft bezit in verschillende wijken van verschillende kwaliteit. Deze kwaliteit proberen we continue op peil te houden. Om dit zo goed en efficiënt mogelijk te doen, houden wij bij wat staat van het bezit is door een zg kwaliteitsscore per complex. Deze score is omgebouwd uit verschillende indicatoren, waaronder de kwaliteit van het casco, het energielabel, kwaliteitskenmerken van de woning en het restant levensuur. Deze indicatoren samen leveren een rapportcijfer op van 1 tot en met 10. Hieronder een overzicht van deze cijfers voor de hele gemeente alsmede de wijken in Aalsmeer.

6 Visie Eigen Haard op Aalsmeer Doorstroming bevorderen In 2015 was ongeveer 40% van de sociale huurwoningen in Aalsmeer bewoond door huishoudens die er nu, gezien het inkomen, niet meer voor in aanmerking zouden kunnen komen. Een groot deel van deze huurders blijft zitten waar ze zit, vanwege gebrek aan alternatieven in de (betaalbare) koop en huur. Eigen Haard wil mensen met een beperkt inkomen een blijvend beter perspectief op de woningmarkt bieden. Hiervoor investeren wij in de sociale huurvoorraad. Tegelijkertijd willen we ook kansen bieden aan de groep met een inkomen net boven de sociale huurgrens. En bovendien daarmee de doorstroming uit de sociale huurvoorraad bevorderen. Een van de mogelijkheden is om voor deze groep betaalbare vrije sector huur woningen te realiseren. Bovendien kan ook in de nieuwbouw een betaalbaar vrije sector huur segment worden ontwikkeld en dit, al dan niet met voorrang, aan ingezetenen uit een sociale huurwoning met een middeninkomen worden toegewezen. Kwantiteit én kwaliteit In de visie van Eigen Haard blijft Aalsmeer de rol die het momenteel speelt in de Metropool Amsterdam vervullen. Dit betekent dat de functie van werkgever, woon- en recreatiegemeente zal blijven bestaan. Alhoewel het aantal sociale huurwoningen in de gemeente absoluut gezien voldoende is om aan de vraag te voldoen blijft Eigen Haard bouwen, voornamelijk om onze voorraad te verversen en qua omvang op peil te houden. Echter wordt de focus de komende jaren verlegd van kwantiteit naar kwaliteit. Dat komt doordat een deel van de bestaande voorraad technisch en energetisch gezien niet meer aan de huidige eisen voldoet. Doelgroepenbeleid De sociale huurvoorraad in Aalsmeer moet doelmatiger worden bestemd: duurdere bestaande bouw en nieuwbouw inzetten voor uitstroom van scheefwoners(middeninkomens), maatwerk bieden voor senioren, voorrang voor (Aalsmeerse) starters. Bij het programma voor seniorenwoningen is de locatie (ligging bij voorzieningen en in woonservicezone) en het uitrustingsniveau van groot belang.

7 Speerpunten Volkshuisvestelijk beleid gemeente Aalsmeer In de geactualiseerde Woonvisie zijn 5 speerpunten benoemd door de gemeente Aalsmeer die voor de komende jaren prominent op de agenda staan tav het woonbeleid. Inspelen op woonwensen Het is van groot belang dat er goed gekeken wordt naar de wensen van de Aalsmeerse bevolking en woningen bouwen die aan deze wensen voldoen. Om dit op een goede manier te doen gaat de gemeente regelmatig peilen welke woonwensen er zijn en passen hier het aanbod op aan. Blijvende zorg voor betaalbaarheid Het uitgangspunt van de geactualiseerde woonvisie is dat ook mensen met een beperkt inkomen een beter perspectief krijgen op de woningmarkt. Hierbij zal ingezet worden op het op peil houden van de sociale woningvoorraad. Daarnaast wordt extra ingezet op de middeninkomens (van per jaar). Ook wordt aandacht gegeven aan de energiebesparing van woningen waardoor de totale lasten van de woningen lager worden. Meer kansen voor jongeren Daarnaast wordt de Starterslening voorgezet voor zowel nieuwbouw als bestaande bouw. Hierbij wordt de mogelijkheid onderzocht of commerciële partijen, die woningen met de starterslening willen aanbieden, een bijdrage kunnen doen in de kosten. Ook worden er nieuwe prestatieafspraken gemaakt met Eigen Haard. De kern hier is dat Eigen Haard beperkt woningen mag verkopen / naar de vrije sector brengen onder de voorwaarde dat de beschikbaarheid van woningen niet verder achteruit gaat. Specifiek voor jongeren willen wij dat er een aantal nieuwe goedkope huurwoningen wordt toegevoegd waar jongeren tot een bepaalde leeftijd mogen wonen. Een zorgzame Gemeente De gemeente heeft de opgave om de komende vijf jaar voor 180 alternatieve wooneenheden te zorgen. Dit zijn wooneenheden voor mensen die niet langer in aanmerking komen voor een plek in een verzorgingshuis. Het is belangrijk dat mensen met een zorgvraag zo lang mogelijk thuis kunnen blijven wonen. Om hieraan te voldoen is een passend aanbod van beschermd en verzorgd wonen nodig. Van kwantiteit naar kwaliteit In de gebiedsvisie is aangeven dat er in Aalsmeer een beheerste bevolkingsgroei wordt gevolgd. Op dit moment is goed wonen in Aalsmeer en dat wil de gemeente zo houden. Kwaliteit staat hierbij voorop waarbij het dorpse karakter zoveel mogelijk behouden blijft. Wel zal de aandacht verschuiven van nieuwbouw naar verbeteren c.q. veranderingen in de bestaande bouw (bijvoorbeeld isolatie). Ook wordt in een aantal wijken extra aandacht gegeven om de veroudering tegen te gaan en de leefbaarheid en de veiligheid te verbeteren. De gemeente Aalsmeer heeft 2,2 miljoen rijkssubsidie gekregen. Dit geld staat gereserveerd voor het Woonfonds Aalsmeer. Het college stelt de raad voor dit geld in te zetten om complexe projecten binnen het stedelijke gebied te steunen, de woningvoorraad te verduurzamen en voor de opvang van de veranderingen op gebied van wonen in het sociale domein. Hiervoor worden aparte voorstellen voorgelegd aan de Raad.

8 Activiteiten 2016 Eigen Haard probeert zo veel mogelijk binnen de financiële randvoorwaarden en naar redelijkheid bij te dragen aan het volkshuisvestelijke beleid van de gemeente Aalsmeer. Dit maken wij inzichtelijk door een middel van een activiteitenprogramma. Het activiteitenplan is concreet voor het komende jaar en geeft een doorkijk voor de vier jaar daarna. Het plan herijken we elk jaar. Huurbeleid en betaalbaarheid Ons huidige huurbeleid houdt rekening met betaalbaarheid voor verschillende inkomens. Wij vragen dus niet altijd de maximaal mogelijke huur en bieden woningen aan in verschillende huurklassen. Bovendien hebben we straks te maken met een huursom die ons verder beperkt in de ruimte die er nu nog wel om de huren te harmoniseren. We blijven streven naar een verdeling van huurklassen die rechtdoen aan de vraag en betaalbaarheid van onze doelgroepen. In 2014 verhuurden we 181 woningen, waarvan 28 in de vrije sector huur. In 2016 is bij mutatie de verdeling tussen sociale huur en vrije sector huur naar verwachting 85% om 15%. Binnen de sociale huur toppen we een groot deel af op de aftoppingsgrens van 618 euro en een deel op de goedkope grens van 465 euro. Dit doen we voornamelijk voor de laagste inkomens. We verwachten in 2016 circa 20 vrijkomende woningen te liberaliseren. Dit doen we om aan de vraag van mensen met een inkomen boven te voldoen. Deze woningen wijzen we met voorrang toe aan middeninkomens. Daartegen maken we plannen voor nieuwbouw sociale huurwoningen in nieuw oosteinde. Zo houden we zo veel mogelijk het aandeel sociale huur op peil. Huurklasse Verwacht vrijkomend aanbod 2016 Tot % Van 465 tot % Van 618 tot % Hoger dan % Woningen verkopen We verkopen een deel van onze huurwoningen. Primair doen we dit vanuit inhoudelijke cq volkshuisvestelijke overwegingen. Verkoop is hiermee een middel om bijvoorbeeld onze portefeuille doelstellingen te realiseren. Daarnaast zorgen de opbrengsten uit verkoop voor extra ruimte om te investeren in de bestaande voorraad en nieuwbouw. Aangezien we het afgelopen jaar een economisch herstel hebben gehad op de woningmarkt in de regio Amsterdam vallen de gerealiseerde aantallen verkoop hoger uit dan verwacht. In 2014 bleek dat vrijwel alle woningen die Eigen Haard in de verkoopvijver heeft op erfpacht staat of een kettingbeding heeft. Dit zorgt ervoor dat wij niet zonder toestemming van de gemeente de woningen kunnen verkopen. Ondanks deze beperking willen wij graag in 2016 samen met de gemeente de mogelijkheden bekijken om toch een deel van het bezit te verkopen en dit vast te leggen in afspraken. Duurzaamheid Alle nieuwbouwwoningen die wij realiseren hebben energielabel A. Bij renovatie maken wij minimaal twee labelstappen en streven wij naar een B-label. Ook bij onderhoud, zoals het vervangen van een CV-ketel, wordt vaak een labelstap gemaakt. Via Eigen Haard kunnen huurders een PV-systeem huren van exploitant HuurDeZon. De huurder betaalt een bedrag per maand wat lager is dan de vermeden elektriciteitskosten. Eigen Haard stelt gratis het dakvlak beschikbaar en int het maandbedrag namens HuurDeZon. Er is veel tijd gestoken in het automatiseren van gegevens. Een huurder kan op zijn postcode invullen en ziet meteen of de woning geschikt is voor zonnepanelen. HuurDeZon is in alle gemeenten mogelijk en zeer geschikt bij eengezinswoningen. Uiteraard moet het dak van de woning geschikt zijn, vrij van schaduw en moet er geen renovatie- of onderhoudsplannen zijn. In totaal is er op circa 450 woningen een PV-systeem geplaatst. Eigen Haard heeft met HuurDeZon een samenwerkingsovereenkomst met HuurDeZon gesloten voor de realisatie van PV-systemen. In Aalsmeer zijn er in PV systemen geplaatst en zitten er 19 in de pijplijn om geplaats te worden in 2015.

9 Eind 2013 is de afdeling Woonservice gestart met de opleiding Energiecoach. Energiecoaches zijn huurders die op vrijwillige basis buren voorlichten over energiebesparing. In totaal hebben 34 huurders deze Eigen Haard-opleiding gevolgd. Ook in Aalsmeer is er een energiecoach opgeleid. Er is veel belangstelling van huurders voor het volgen van de opleiding Energiecoach. Najaar 2015 start er weer een nieuwe opleiding Energiecoach waarvoor al weer de eerste aanmeldingen binnen zijn. Een enthousiaste huurder, die de eerste opleiding heeft gevolgd, heeft een betaalde opdracht van Eigen Haard gekregen. Zij zal een deel van het lesprogramma verzorgen. Op deze manier wordt er ook gewerkt aan sociale duurzaamheid: een opleiding voor huurders door huurders. Leefbaarheid Eigen Haard zet indien nodig in Aalsmeer een wijkbeheerder in voor een aantal uur per week. Verder werken wij eraan dat de basis in onze woningcomplexen op orde is, dat wil zeggen dat onze complexen schoon, heel en veilig zijn. Daar waar schoonmaakbedrijven voor ons werken, worden hun werkzaamheden door ons gecontroleerd, zoveel mogelijk samen met de bewoners. Graffiti op onze panden wordt altijd zo snel mogelijk verwijderd. Inbraakgevoelige plaatsen, willen wij samen met de bewoners aanpakken en hiervoor goed hang- en sluitwerk aanbrengen. Ook streven wij ernaar dat bewoners zo lang mogelijk in hun woning kunnen blijven wonen en bieden wij mogelijkheden voor woningaanpassing. We stimuleren zelfbeheer en eigenaarschap. Dat wil zeggen dat we bewoners betrekken bij bijvoorbeeld de controle op schoonmaak en bij het prettig en leefbaar houden van de buurt. Alleen als de bewoners zelf hier hun steentje bijdragen en zich verantwoordelijk voelen, komen we tot een goed en gezamenlijk resultaat. Initiatieven van bewoners en van bewonerscommissies worden door ons aangemoedigd, want als ze van de bewoners zelf komen, zijn ze uiteindelijk het duurzaamst en hebben het beste effect. We willen graag met bewonerscommissies in gesprek over hun complex en buurt en willen horen wat zij belangrijk vinden. Wel willen we dan dat bewonerscommissies namens een achterban spreken en in contact zijn met hun medebewoners. Zorg en Overlast Als bewoners kwetsbaar zijn en echt zaken niet zelf op kunnen pakken, dan zijn is Eigen Haard bereid om iets extra s te doen. We hebben medewerkers Zorg en Overlast in Aalsmeer. Allereerst is het aan de bewoners zelf om overlast aan te pakken en om te proberen problemen tussen buren op te lossen. Beter Buren wordt door ons ondersteund. Daar waar het de bewoners onderling niet lukt om overlast op te lossen en waar meer aan de hand is, kunnen wij ook zelf bemiddelen en nagaan of wij of andere partners in de wijk een situatie kunnen oplossen. We werken hierin samen met een netwerk van andere partijen en betrekken onder andere politie, zorginstanties, gemeente en andere partijen hierbij. Doelgroepen Eigen Haard is in 2013 en 2014 gestart met het uitrollen van haar jongerenbeleid door woningen aan te bieden met een jongerencontract. Ook in 2016 zetten we dit door. Wel maken we een evaluatie van de verhuurde woningen, vooral om te kijken of het beleid effectief is. Om de doorstroming verder op gang te brengen liberaliseren we een deel van de voorraad om deze met voorrang aan middeninkomens toe te wijzen. Zo hopen we meer sociale huurwoningen vrij te spelen. In 2014 liberaliseerden we 10% van de vrijkomende woningen en werd meer dan de helft van de woningen toegewezen aan een middeninkomen. Begin 2016 evalueren we dat beleid opnieuw. Tevens willen we de mogelijkheden voor Friends contracten gaan verkennen binnen de vrije sector huur. Eigen Haard ziet zeker mogelijkheden voor deze manier van verhuur in het betaalbare vrije sector huur segment. De voorkeur gaat in eerste instantie dan uit naar eengezinswoningen. We zullen deze optie per complex moeten bekijken en in overleg met de gemeente bekijken welke voorwaarden we daar aan verbinden.

10 Toegankelijkheid In het toegankelijkheidsprogramma worden hoogteverschillen van meer dan 2 cm verwijderd, verlichting verbeterd en automatische deurdrangers geplaatst. Op dit moment is nog niet bekend in welke complexen deze maatregelen in 2016 uitgevoerd gaan worden. Huurders die aanpassingen in de woning nodig hebben, ouderen of mensen die slecht ter been zijn, kunnen deze aanvragen bij de gemeente op basis van de Wet maatschappelijke ondersteuning. Inmiddels is bepaald dat aanpassingen die vrij verkrijgbaar zijn op bouwmarkten door de gemeenten niet meer worden vergoed. De huurders van Eigen Haard kunnen een aantal aanpassingen tegen een éénmalige betaling via Eigen Haard regelen. De huurders kunnen hiervoor een aanvraag indienen via de website van Eigen Haard. Bouwen aan de Machineweg in Aalsmeer In 2015 gaan we verder met het uitplaatsen van de zittende huurders om vervolgens te starten met de sloop in Op dit moment zijn we bezig met een schetsontwerp. De verwachting is dat deze aan het eind van het jaar is afgerond. De gemeente is bezig met het bestemmingplan. Als alles goed gaat kan er gestart worden met de sloop en bouw in het laatste kwartaal van Plannen maken voor Aalsmeerse Zoom in Aalsmeer De gemeente Aalsmeer is op dit moment de plannen voor de Aalsmeerse Zoom aan het heroverwegen. Het programma wordt opnieuw bezien en afgezet tegen de huidige woonbehoefte. Eigen Haard gaat graag met de gemeente in gesprek als er meer duidelijk is over de nieuwe plannen. Plannen maken voor Stommeer in Aalsmeer Nadat in de afgelopen jaren de focus in Aalsmeer vooral lag op de ontwikkeling van meerdere uitbreidingswijken, zal de komende jaren ook nadrukkelijk naar het verbeteren van de woonkwaliteit in de bestaande wijken gekeken worden. Daarbij is Stommeer, na Aalsmeer Dorp, een van de oudere delen van de gemeente, waardoor daar in eerste instantie de aandacht op is gericht. Daartoe zijn in 2014 en 2015 in 5 complexen diverse onderzoeken naar de woningen en de tevredenheid van de bewoners verricht. 1) Spoorlaan (17 woningen) 2) Hadleystraat (24 woningen) 3) Clematisstraat / Azaleastraat (21 woningen) 4) Seringenpark (45 woningen) 5) Freesialaan / Anjerlaan e.o. (80 woningen) Halverwege 2015 zijn de resultaten van het onderzoek naar de tevredenheid van de huurders gepresenteerd aan bewoners die eerder aangaven actief te willen meedenken bij de verdere plannenmakerij. Uit de onderzoeken kwam naar voren, dat in eerste instantie vooral de woningen aan de Spoorlaan 1 tm 17 en het Seringenpark de aandacht verdienen. In 2016 zullen we, samen met de bewoners en de gemeente, nader onderzoeken welke ingreep voor deze complexen het meest geschikte is. Daar hebben in ieder geval met de gemeente afgesproken dat de sloop van de Spoorlaan de komende vijf jaar van de baan is, maar daarna weer wordt opgepakt op het moment dat er geschikte seniorenwoningen in de nieuwbouw (N=201, Aalsmeerse Tuinen) beschikbaar zijn. Voor het Seringenpark gaan Eigen Haard en de gemeente in 2016 gezamenlijk verkennen wat de mogelijkheden zijn om eventueel toch sloop/nieuwbouw te plegen, in de wetenschap dat het gebied beschermd dorpsgezicht is. Plannen maken voor de Bilderdammerweg in Kudelstaart Hier staan een aantal complexen met kleine en verouderde woningen. Het voornemen is deze te vervangen door nieuwbouw. Het streven daarbij is dat er minimaal hetzelfde aantal huurwoningen wordt teruggebouwd. We zijn in 2015 gestart met de voorbereidingen van dit project en betrekken de bewoners in een zo vroeg mogelijk stadium. Eind 2015 gaan we in gesprek met de bewoners van de Bilderdammerweg. Afhankelijk van deze uitkomst maken we aan het eind van het jaar een keuze over het vervolgtraject in 2016 en krijgt het project meer richting.

11 Bouwen in Nieuw Oosteinde De uitbreidingswijk Nieuw Oosteinde, kent aan de noordzijde een strook die nog niet ontwikkeld is. Eigen Haard is een van de partijen die in dit gebied een grondpositie heeft. Afgelopen zomer hebben gemeente en Eigen Haard een intentieovereenkomst afgesloten, gericht op het samenwerken om te komen tot een ontwikkeling van deze locatie rond Nu lijkt 2020 nog ver weg, maar vanwege onder meer de diverse grondeigenaren en de ruimtelijke procedures die nog doorlopen moeten worden, zullen in 2016 alvast de nodige voorbereidende werkzaamheden verricht gaan worden. Daarnaast willen we in 2016 in overleg met de gemeente gaan kijken naar de mogelijkheden om tijdelijke huisvesting voor jongeren in Nieuw-Oosteinde te realiseren. Daar blijkt nog veel behoefte aan te zijn. Uiteindelijk is het de bedoeling om in het woonprogramma in Nieuw-Oosteinde ook permanente jongerenwoningen toe te voegen.

12 Activiteiten Op de middellange termijn wil Eigen Haard voornamelijk investeren in de kwaliteit van bestaand bezit. Het gaat dan voornamelijk om complexen in de Stommeer. Concrete maatregelen (sloopnieuwbouw, renovatie of groot onderhoud) zijn nog niet bekend, maar Eigen Haard houdt alle opties open voor een zo optimaal mogelijk programma voor de doelgroep. Bovendien verbeteren we onze energieprestatie van onze complexen de komende jaren. Daarnaast heeft Eigen haard ook een ambitie om huurwoningen bij bouwen in Nieuw Oosteinde fase II. Op deze manier houden we de sociale huurvoorraad kwalitatief en qua omvang op peil. Nieuwbouw huur Totaal Aalsmeerse Zoom Bohemen Bilderdammerweg Machineweg Renovaties Totaal Hadleystraat 26-28, 29-51, Nieuwbouw koop Totaal Machineweg Energielabels A B C D E F G % 18% 29% 26% 17% 7% 2% % 19% 28% 24% 15% 6% 2%

13 Activiteiten in cijfers Eigen Haard hecht er waarde aan om zo transparant mogelijk te zijn in wat we doen en welke financiële middelen we daarvoor hebben. Hieronder een overzicht van onze activiteiten in Aalsmeer in de periode tot en met Investeringen per jaar in periode Aalsmeer Totaal % Onderhoud ,3% Renovatie ,1% Nieuwbouw koopwoningen ,4% Nieuwbouw huurwoningen ,6% Fysieke maatregelen leefbaarheid ,0% Sociale maatregelen en participatie ,0% Totaal ,0% Verkoop Aantal Woningen in verkoopvijver Verkoop 2016 bij mutatiegraad van 3,5% De verkoopvijver in Aalsmeer bedraagt 412 woningen, allemaal gesplitst. Bij huidige mutatiegraad worden er tussen de 10 en 15 verkopen verwacht in Het grootste deel van de verkoopvijver in Aalsmeer staat op Onhold, dus daar worden geen aantallen uit verwacht voor Het is afwachten op de onderhandeling tussen Eigen Haard en de gemeente voor bestuurlijk toestemming van gemeente voor verkoop. Er blijven slechts 11 woningen over in de verkoopvijver, vanuit bestaande verkoopcomplexen die niet op erfpachtgrond staan. Hieruit worden bij de huidige mutatiegraad geen verkopen verwacht, of anders maximaal 1 woning.

14 Investeringen in de regio Indicatief In onderstaande grafieken is weergegeven hoe de investeringen van Eigen Haard verdeeld zijn over Amsterdam en de regio. In de eerste twee grafieken is aangegeven hoe groot het aandeel is van de verschillende regiogemeenten gemeten naar het aantal woningen dat Eigen Haard in exploitatie heeft. Eigen Haard - woningen Regio - woningen De tweede set grafieken geven eenzelfde verdeling weer, maar dan gebaseerd op de investeringen in de periode Eigen Haard - investeringen Regio - investeringen Eigen Haard - woningen Regio - woningen

15 Financiële positie en continuïteit De financiële positie van Eigen Haard is gericht op de continuering van haar activiteiten als toegelaten instelling in de regio Amsterdam. Op korte en lange termijn komt deze tot uiting in gezonde ratio s voor de liquiditeit en solvabiliteit, die voldoen zoals vastgesteld door de Autoriteit Woningcorporatie (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). De activiteiten en beleidsvoornemens met betrekking tot het huurbeleid, de investeringen, verkopen en sloop passen en dragen bij aan een goede en gezonde financiële situatie voor de woningcorporatie. De inzage in het financiële beleid vindt plaats via de prognose informatie (dpi). De dpi is een nauwgezette weergave van het vastgestelde beleid, waarbij de programmering en de kasstroomprognose aansluiten bij de goedgekeurde meerjarenbegroting voor de komende 5 jaar. De begroting is vastgesteld door de Raad van Toezicht. Eigen Haard staat voor een goed beheer en behoud van het maatschappelijk gebonden vermogen door een kosten efficiënte bedrijfsvoering en via sturing op financieel-maatschappelijk rendement. De externe verantwoording over het gevoerde beleid vindt plaats via de jaarlijkse verslaglegging (dvi) inclusief accountantscontrole. Eigen Haard handelt professioneel, transparant en integer conform het investeringsstatuut, treasury statuut en verbindingenstatuut. We hebben nauwelijks ongeborgde financiering. Ruim 99% is gefinancierd door het WSW geborgde leningen.

16 Overzichtskaart Bouwen aan de Machineweg Plannen maken voor Aalsmeerse Zoom Plannen maken voor Stommeer Plannen maken voor Bilderdammerweg