RIS Delftlanden na vijf jaar, een tussenbalans. Januari 2011.

Transcriptie

1 RIS.4821 Delftlanden na vijf jaar, een tussenbalans. Januari

2 Inleiding Delftlanden, de jongste uitbreidingswijk van Emmen, begin jaren negentig van de vorige eeuw op de kaart gezet als vinexlokatie, groeit volgens het oorspronkelijke plan uit tot een woonwijk van woningen. In 1996 is het Masterplan Delftlanden in de raad vastgesteld, dat voorzag in een gefaseerde ontwikkeling van de wijk. De eerste fase zou volgens dat plan ongeveer 1200 woningen omvatten. Na een lange voorbereidingstijd, vooral vanwege de langdurige onderhandelingen met marktpartijen die belangrijke grondposities bezaten in Delftlanden-I, is de woningbouw eind 2005 in uitvoering gekomen. Volgens de huidige plannen kunnen er in Delftlanden-I maximaal woningen worden gebouwd. In de woongebieden is plaats voor 3 appartementencomplexen met in totaal ongeveer 100 appartementen. De rest van de woningen is grondgebonden. Er is een verkavelingplan op basis waarvan de woningbouwpercelen zijn toebedeeld aan ontwikkelaars met grondposities of bouwclaims. Van die percelen zijn er ongeveer (max ) voor Megahome. Er zijn nog drie andere projectontwikkelaars met een beperkt aantal bouwpercelen, samen ongeveer 170. Daarnaast zijn er 115 vrije kavels. In het gebied van het wijkcentrum is ruimte voor 75 tot 150 woningen. Verdeling woningbouw Delftlanden-I Megahome Overige aanbieders vrije kavels appartementen woningen centrum Met de belangrijkste marktpartij in Delftlanden-I, Megahome, heeft de gemeente in 2005 een samenwerkingsovereenkomst afgesloten. In deze overeenkomst zijn afspraken vastgelegd over nagenoeg alle aspecten van de ontwikkeling en realisatie van de nieuwe woonwijk: de planvorming, het bouwrijpmaken, de groenstructuur, de realisatie van de hoofdstructuur, de verwerving van de benodigde gronden, en de uitgifte van bouwrijpe percelen aan Megahome. De projectmatige woningbouw De woningbouw is eind 2005 begonnen, en op dit moment (januari 2010), vijf jaar later, zijn er 182 woningen gereed. Dat is ruim 11 % van het aantal dat in de eerste fase van de wijk is gepland, in een bouwstroom van 36 woningen per jaar. Daarnaast zijn er nog ongeveer 35 woningen in aanbouw. De oorspronkelijke planning ging uit van 200/250 w. per jaar. Volgens die planning hadden er nu ongeveer duizend woningen moeten staan, meer dan de helft van het totale bouwvolume. Van de 182 gebouwde woningen zijn er 44 door Megahome neergezet, dat komt overeen met ongeveer 4% van het aandeel van Megahome in Delftlanden-I. Dat betekent dus dat Megahome tot nu toe minder dan 1% per jaar van zijn bouwpotentieel heeft gerealiseerd. Megahome heeft op dit ogenblik 23 woningen in aanbouw. Daarbij zijn 34 gesubsidieerde 2

3 starterwoningen, waarvoor eind 2009 al wel bouwgeulen zijn gegraven, maar waar sindsdien geen bouwactiviteiten zijn, niet meegerekend. Alle andere aanbieders samen (ontwikkelaars en aannemers) hebben ruim de helft van hun gezamenlijk aandeel gerealiseerd (waarbij de appartementen en de vrije kavels niet zijn meegeteld). Deze aanbieders blijven dus verhoudingsgewijs dicht in de buurt van de oorspronkelijke planning. Daarbij moet wel worden aangetekend dat hun aandeel in geheel Delftlanden-I iets meer dan 10% omvat. De eerste drie jaar konden de overige aanbieders hun woningen nog in een behoorlijk hoog tempo bouwen. Megahome had er meer moeite mee om uit de startblokken te komen. Woningbouw in Delftlanden-I bouwvolume gebouwd Megahome Overige aanbieders vrije kavels appartementen centrum bouwvolume gebouwd Voor de projectontwikkelaar met het grootste bouwpotentieel in Delftlanden was de beginfase, waarin nog geen sprake was van een crisis op de woningmarkt, niet erg succesvol. Sinds eind 2008 is de projectmatige bouw ernstig vertraagd. In september 2008 waren er 157 woningen gereed of in aanbouw, waarvan 34 van Megahome. Het jaar daarna zijn er nog slechts enkele projectmatige woningen in aanbouw genomen. Vanaf eind 2009 heeft de stimuleringsregeling voor enige impuls gezorgd. Megahome kreeg voor 48 starterwoningen stimuleringsubsidie. Daarvan zijn er daadwerkelijk 14 in aanbouw. Ook voor een aantal andere bouwplannen is subsidie verstrekt, wat er toe heeft bijgedragen dat er nu 34 woningen in aanbouw zijn De particuliere woningbouw De gemeentelijke kavelverkoop verliep voorspoedig tot eind Daarna kreeg ook de particuliere woningbouw last van de economische recessie en de inzakkende woningmarkt. De verkoop van bouwkavels liep merkbaar terug. Tot eind 2008 waren er 42 particuliere bouwkavels verkocht en 10 in optie genomen. In 2009 en 2010 zijn er 2 resp. 4 kavels verkocht. Op dit moment zijn er in totaal 48 particuliere bouwkavels verkocht en 11 in optie. In oktober 2009 zijn de 38 nieuwe kavels aan de Spitaalzoom op de markt gebracht. 3

4 4

5 Voor 7 vrije kavels aan de Hazelaarwal, direct ten zuiden van de rondweg bestaat het voornemen om die zoveel mogelijk regelvrij te maken. Kopers krijgen dan veel meer vrijheid om hun huis naar eigen inzicht en smaak te bouwen. Appartementen Buiten het centrumgebied zijn er in het plan voor Delftlanden-I drie locaties voor appartementencomplexen opgenomen met in totaal ongeveer 100 woningen. Voor geen van de locaties bestaan concrete bouwplannen. Een van die locaties (hoek rondweg-nieuw Amsterdamsestraat) is aan Lefier verkocht. De beide andere locaties zijn nog in eigendom van de gemeente. Voor de locatie aan het Hemrikkwartier hebben woningcorporatie Domesta en Bouwfonds enige interesse getoond. De locatie aan de Eikenwal is een tijdje in de belangstelling geweest van een architect uit de regio. Wellicht kan deze plek worden betrokken bij de planaanpassing voor de Hazelaarwal (zie hierboven). De overdracht van bouwvelden aan Megahome Megahome heeft tot nu toe ruim ⅔ van de bouwpercelen (vier van de zes jaarlijkse tranches), waarop hij op basis van de samenwerkingsovereenkomst recht heeft, afgenomen en betaald. In 2010 is op verzoek van Megahome de samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente Emmen en Megahome.nl voor Delftlanden-I aangepast vanwege de situatie op de woningmarkt. Deze aanpassing is het resultaat van overleg tussen de gemeente en Megahome over uitstel van overdracht van de laatste twee (van de zes) tranches bouwrijpe bouwgrond in Delftlanden-I die de gemeente volgens de overeenkomst nog aan Megahome moet leveren. Overeengekomen is dat de overdracht zes jaar wordt uitgesteld. Indien Megahome na afloop van die periode de gronden alsnog niet afneemt vervallen de gronden aan de gemeente Emmen. Vigerende plannen In 1996 is het Masterplan Delftlanden in de raad vastgesteld, een globaal plan voor de gehele wijk dat voorzag in een gefaseerde ontwikkeling. Zodra duidelijk wordt of Delfltanden-I een vervolg krijgt in Delftlanden II/III zal er een nieuw overkoepelend plan moeten komen (structuurvisie). Het bestemmingsplan voor de eerste fase, Emmen, Delftlanden-I is in 2005 door de raad vastgesteld. In de jaren daarna zijn er voor de drie deelgebieden nog drie uitwerkingsplannen en drie beeldkwaliteitplannen vastgesteld, zodat het gehele woongebied van Delftlanden-I is belegd met vigerende uitwerkingsplannen en beeldkwaliteitplannen. Alleen het wijkcentrum moet nog een uitwerkingsplan en een beeldkwaliteitplan krijgen. Sommige kavelkopers ervaren bij het zelf (laten) bouwen van een woning de regels waaraan moet worden voldaan als knellend, in het bijzonder die van welstand. Ze zouden meer ruimte willen voor eigen invulling. Daarnaast is gebleken dat sommige potentiële kopers afhaken als door de regelgeving hun nieuw te bouwen woning niet aan hun wensen kan voldoen. Anderen vinden evenwel dat die regels juist een hoog kwaliteitsniveau van hun woonomgeving garanderen. Ook projectontwikkelaars lopen soms tegen de grenzen van de vigerende regels aan. Ze stellen dat door die regels de realisatie van woningen die passen binnen de huidige woningmarkt wordt bemoeilijkt. 5

6 De openbare ruimte van Delftlanden-I De volledige hoofd(infra)structuur van Delftlanden-I is in definitieve vorm aangelegd, en alle woongebieden behalve die van tranche 6 zijn bouwrijp. De jaarlijkse oplevering van bouwrijpe grond aan Megahome is contractueel vastgelegd in de Samenwerkingsovereenkomst, en daarmee lag ook de fasering van het bouwrijpmaken van de woonvelden vast, evenals de realisatie van de hoofdstructuur. Enkele bouwvelden waar het merendeel van de woningen al is gebouwd zijn woonrijp gemaakt. Daar zijn ook enkele tijdelijke en definitieve speelvoorzieningen gerealiseerd De meeste groenstroken van de hoofdstructuur zijn definitief ingericht, met uitzondering van de groenzones rondom en tussen de terpen. In een motie van Groen Links die door de gemeenteraad is aangenomen wordt voorgesteld om in Delftlanden naast formele speelvoorzieningen ook natuurlijke speelzones te realiseren. Over de invulling daarvan wordt nog overleg gevoerd met de EOP Delftlanden. Het Landschapsvenster Het Masterplan voor Delftlanden voorziet tussen Delftlanden-I en Delftlanden-II/III in een landschappelijke groenstrook, het landschapsvenster, die het gehele plangebied van oost naar west doorsnijdt. Deze groenvoorziening ligt voor een deel in Delftlanden-I, en voor een deel in Delftlanden-II. De grond in Delftlanden-I is eigendom van de gemeente (met uitzondering van de grond onder de woning van de nog bestaande boerderij) en wordt niet meer verpacht. De strook kan dus, in ieder geval voorlopig, worden ingericht. Het wijkcentrum Het wijkcentrum van Delftlanden ligt in het plangebied van Delftlanden-I, maar is bestemd voor centrumvoorzieningen ten behoeve van de gehele wijk: winkels, horeca, een multifunctionele accommodatie en een gezondheidscentrum. De locatie is centraal in de wijk gepositioneerd en grenst aan het landschapsvenster. Het stedenbouwkundig plan voor het wijkcentrum is gereed (gemaakt door DP6 Architectuurstudio) en akkoord bevonden door de stuurgroep Delftlanden. Ook het programma van eisen voor de MFA is gereed. Beide hebben als uitgangspunt dat Delftlanden uiteindelijk een omvang van minimaal woningen bereikt. Voor dit plandeel moeten nog een uitwerkingsplan en een grondexploitatie worden vastgesteld. Woningcorporatie Lefier is kandidaat voor de ontwikkeling en bouw van de multifunctionele accommodatie en de woningen daarboven. Voor de realisatie van de winkelvoorzieningen en de overige woningen in het centrumgebied is nog geen ontwikkelaar geselecteerd. Wel heeft woningcorporatie Domesta aangegeven belangstelling te hebben voor de woningen in het oostelijk bouwblok van het wijkcentrum. Er is intussen een tijdelijke MFA met twee scholen en kinderopvang in het centrumgebied gerealiseerd. Marketingcampagne In heeft de gemeente een intensieve marketingcampagne gevoerd voor Emmen- Delftlanden. Van deze campagne wordt uitvoerig verslag gedaan in de Rapportage Marketingcampagne Delftlanden juni 2008-oktober

7 De grondexploitatie De grondexploitatie van Delftlanden-I, waarin niet begrepen het centrumgebied dat een eigen grondexploitatie krijgt, heeft een geraamde kostenpost van in totaal ruim 64 miljoen. Daarvan is tot nu toe een bedrag van bijna 47 miljoen uitgegeven. Aan opbrengsten is ruim 42 miljoen gerealiseerd. De netto contante waarde per (resultaat) van de grondexploitatie van Delftlanden- I bedraagt ongeveer 2,4 miljoen positief. Hoe verder? Het gemeentelijk aandeel in de ontwikkeling van Delftlanden-I is, op het wijkcentrum en het woonrijpmaken na, nagenoeg voltooid. De invulling hangt nu vooral af van de ontwikkelingen op de woningmarkt en de inzet van de projectontwikkelaar(s). De gemeente heeft weinig invloed op het aanbod van de woningen en helemaal geen invloed op het bouwtempo. Dat is bijna geheel afhankelijk van één enkele projectontwikkelaar. Ze kan wel positief reageren op eventuele verzoeken van de ontwikkelaars om een breder en gevarieerder woningaanbod mogelijk te maken, wat kan inhouden dat de vigerende plannen op onderdelen worden gewijzigd. Er komen regelmatig bezoekers in het informatiecentrum die vragen naar woningtypes die volgens de huidige plannen en de daarin opgenomen regels niet kunnen worden gebouwd in Delftlanden, zoals woningen in één bouwlaag. Om aan zulke wensen tegemoet te komen kan de gemeente ook zelf het initiatief nemen om in overleg met de ontwikkelaars voor deelgebieden de plannen aan te passen. Op dit moment is een dergelijke aanpassing in voorbereiding voor een deel van de bouwstrook direct ten zuiden van de rondweg. De gemeente kan wellicht weer iets meer regie over de woningbouw in handen krijgen door de mogelijkheden van een vervolg op Delftlanden-I in de fases II en III in overweging te nemen. Dat strookt overigens niet helemaal met hetgeen daarover in het masterplan Delftlanden staat: twee jaar voor het afronden van fase I vindt besluitvorming in de raad plaats over het al dan niet doorgaan van fase II. Deze clausule is opgenomen op verzoek van de woningcorporaties die wilden voorkomen dat Delftlanden zou leiden tot leegstand in de bestaande wijken van Emmen. Maar ook vanwege de situatie op de woningmarkt valt er wat voor te zeggen om te wachten tot Delftlanden-I bijvoorbeeld voor de helft of tweederde is volgebouwd, en pas dan te gaan nadenken over een mogelijk vervolg in Delftlanden II/III. Echter als keuzes voor Delftlanden II/III lang op zich laten wachten is het gemeentebestuur de regie over de ontwikkeling van de jongste en waarschijnlijk ook laatste grote woonwijk van Emmen gedurende een aantal jaren grotendeels kwijt. Bovendien kan er door van start te gaan met (delen van) Delftlanden-II/III een gevarieerder woningaanbod ontstaan wat positief kan uitpakken voor de groei van Delftlanden. De realisatie van de centrumvoorzieningen kan dan eerder in beeld komen wat weer goed is voor de algehele woonkwaliteit en de beeldvorming. Daarnaast is er natuurlijk de bouw van station Emmen Zuid, dat in april dit jaar in gebruik wordt genomen, en dat, zoals het er nu naar uitziet vooralsnog in een landelijke omgeving komt te staan. Dat zou betekenen dat er kansen onbenut worden gelaten: het gebied rond een station heeft andere potenties dan agrarisch gebruik. Omgekeerd is het treinstation minder functioneel als het in een deels lege omgeving staat. Er zullen minder reizigers gebruik van maken. De vervoerwaardestudie die onder andere ten grondslag ligt aan het besluit dit station te bouwen ging uit van gefaseerde realisatie van geheel Delftlanden vóór

8 Eind 2009 is besloten om een strategisch document voor Delftlanden II/III te maken. De conclusie naar aanleiding van die notitie was dat er eerst een heroriëntatie moet komen op het woningbouwprogramma van geheel Emmen voordat een zinvolle strategie voor Delftlanden II/III kan worden ontwikkeld. Grondposities in Delftlanden II/III De gemeente heeft in Delftlanden II/III bijna een derde van de grond in eigendom (32 van de 100 ha). De oranje percelen op de tekening hierboven zijn in bezit van de gemeente Emmen. De niet ingekleurde (dus lichtgroene) percelen zijn in bezit van Megahome. De goudgele percelen zijn in het bezit van particulieren. Deze laatste kunnen eventueel door de gemeente worden verworven. De wet voorkeursrecht is op het gebied van toepassing. Aan de overkant van de Nieuw Amsterdamsestraat tegenover Delftlanden ligt het Waanderveld, een succesvolle wonen-werken locatie welke op een paar kavels na vol is. Er is in een eerdere notitie voorgesteld te onderzoeken of Delftlanden hieraan een vervolg kan bieden. Als mogelijke locatie wordt genoemd de zuidoosthoek van Delftlanden, grenzend aan het nieuwe station. Dit betreft gronden die eigendom zijn van de gemeente, of die de gemeente in eigendom kan krijgen. Er is afgesproken om deze notitie te betrekken bij de heroriëntatie op het woningbouwprogramma die op dit moment wordt voorbereid. Herman Paddenburg, 2 februari