Plan van aanpak centrumgebied Delftlanden RIS.2448

Transcriptie

1 Plan van aanpak centrumgebied Delftlanden RIS Inleiding Nu de woningbouw in Delftlanden-1 op gang komt, en er is begonnen met de voorbereiding van een multifunctionele accommodatie (MFA), wordt het tijd om de planvorming voor het wijkcentrum, waarvan het MFA onderdeel wordt, ter hand te nemen. Het onderhavige plan van aanpak heeft als doel om een gefaseerde realisering van het centrumgebied mogelijk te maken. In deze ontwikkeling is steeds een ruime mate van flexibiliteit vereist. In ieder geval dienen op zo kort mogelijke termijn een aantal basisvoorzieningen beschikbaar te komen, waardoor de kwaliteit van het wonen in Delftlanden, op het punt van voorzieningen, zo snel mogelijk op peil komt. Ook is het van belang rekening te houden met de mogelijkheid dat in de gefaseerde ontwikkeling een eenmaal gerealiseerd tussenstadium uiteindelijk blijkt de eindsituatie te zijn. Het vigerende Masterplan Delftlanden uit 1997 gaat ervan uit dat Delftlanden een centrumvoorziening krijgt met een beperkte omvang, maar met een grote diversiteit aan functies, waaronder winkels voor de dagelijkse behoeften. Dit centrumgebied zal in fases worden gerealiseerd. Bij ca (het bestemmingsplan heeft het over 1000) woningen wordt voorlopig uitgegaan van alleen een supermarkt. Aldus het Masterplan. In het bestemmingsplan Emmen Delftlanden-1 is de bestemming wijkcentrumdoeleinden opgenomen, een bestemming die nader uitgewerkt dient te worden. Deze bestemming dient te voorzien in wijkcentrumfuncties zoals winkels, horeca, wijk- en/of buurtvoorzieningen, openbare en/of bijzondere doeleinden, waaronder voorzieningen ten behoeve van medische doeleinden zoals een groepspraktijk voor huisartsen of fysiotherapie, openbaar bestuur, verenigingsleven, onderwijs, kunsten, cultuur, recreatie, fysieke en geestelijke volksgezondheid en daarmee naar de aard gelijk te stellen functies. Onder deze bestemming wordt mede begrepen incidentele bebouwing en gebruik voor sportvoorzieningen met een bovenwijks karakter. Deze gronden zijn tevens bestemd voor woondoeleinden (al dan niet gestapeld). Waarbij geldt dat voor woningen boven winkels, scholen etc. een maximale bouwhoogte van 25,50 meter geldt. Het beoogde wijkcentrum is vergelijkbaar met de centra van de andere Emmense wijken. Het wordt waarschijnlijk wel wat kleiner. Hierna zal eerst worden ingegaan op de planning van de woningbouw in Delftlanden, een belangrijke factor voor de ontwikkelingskansen van het centrum. Vervolgens zullen de mogelijkheden voor het te realiseren programma worden verkend. Daarna wordt de wenselijkheid van een gefaseerde en flexibele ontwikkeling toegelicht, en komt de voorgestelde aanpak aan bod, met een aantal randvoorwaarden en uitgangspunten. Tenslotte komen de globale tijdsplanning en enkele financiële aspecten aan de orde 2 De woningbouw in Delftlanden Twee factoren beïnvloeden in hoge mate de mogelijkheid voorzieningen tot stand te brengen: het tempo van de woningproductie in Delftlanden en het aantal woningen in de wijk (of de omvang van de bevolking) nadat die is voltooid. DSPDF_18B2_ doc 1-6

2 Zoals de planning nu is wordt Delftlanden-1, met ongeveer 1500 woningen, in zes jaar tijd gebouwd. Dat is dus een bouwstroom van gemiddeld 250 woningen per jaar. De eerste 250 zullen er eind 2007 staan. Naar verwachting is Delftlanden-1 begin 2013 volgebouwd. Daarna wordt begonnen met Delftlanden-2 en-3. Uitgaand van het nu nog beoogde aantal woningen van in totaal 2000 in die plandelen (3500 w. voor de gehele wijk) en hetzelfde bouwtempo als in Delftlanden-1 mag worden gerekend met een bouwtijd van 8 jaar. Het kan ook zijn dat de herziening van het Masterplan Delftlanden op een lager woningaantal uitkomt voor Delftlanden-2 en -3 als gevolg van een veranderende woningmarkt en, in verband daarmee, de behoefte aan woonmilieus met lager dichtheden. Vooralsnog wordt ervan uitgegaan dat 1000 woningen de ondergrens is. Na voltooiing van de wijk over 12 tot 15 jaar zal het totale aantal woningen tussen en uitkomen, met een bevolkingsomvang die kan variëren tussen en inwoners. Samengevat komt dat neer op een geleidelijke ontwikkeling van Delftlanden met een relatief lange bouwperiode en een nu nog ruime marge in het aantal te bouwen woningen en dus ook in de bevolkingsomvang die kan worden bereikt. 3 Het functioneel programma Het programma voor het centrumgebied omvat voor de commerciële en niet-commerciële functies samen een bouwvolume van tussen m2 bvo en m2 bvo, 75 tot 150 woningen en parkeerplaatsen. Dat programma is als volgt samengesteld: 3.1. Functies binnen een Multifunctionele Accommodatie (MFA). De MFA omvat in ieder geval twee basisscholen (een interconfessionele en een openbare), een peuterspeelzaal en kinderopvang. Daarnaast kunnen andere wijkvoorzieningen op het gebied van welzijn in de MFA worden ondergebracht. Afhankelijk van het uiteindelijke aantal inwoners van de wijk zullen de scholen gezamenlijk in de permanente situatie een omvang hebben van minimaal m2 en maximaal m2 vloeroppervlak (gebouwd, al dan niet in twee lagen). Voor de scholen is tussen m2 en m2 grond nodig. De algemene buurthuisfunctie vraagt 500 m2 vloeroppervlak, en de kinderopvang en peuterspeelzaal elk m2. Voor deze twee laatste is bovendien 400 m2 buitenruimte vereist (semi) Medische voorzieningen. Het streven is om de (semi)medische voorzieningen (huisartsenpraktijk, apotheek, tandarts, eventueel fysiotherapeut, logopedie) bijeen te brengen in een gezondheidscentrum. Dat kan afzonderlijk worden ontwikkeld maar ook binnen de MFA, of in combinatie met de winkelvoorziening. Voorlopig wordt gedacht aan een omvang van ca 600 m2 bvo Winkelvoorzieningen. In het centrum komen winkels voor de dagelijkse levensbehoefte, in totaal met een oppervlak van tussen m2 en m2 bvo, ook weer afhankelijk van het aantal inwoners die in Delftlanden wonen als de wijk klaar is. Daar is zeker een supermarkt bij van ca m2. Er ligt een toezegging aan Ahold in de vorm van een bepaling in de koopovereenkomst tussen gemeente en Ahold, met betrekking tot de grond in de Weiert waar Albert Heijn is gevestigd, die luidt: De gemeente zal, voorzover dat naar redelijkheid in haar vermogen ligt, bevorderen dat in de nog te bouwen wijk Delftlanden een Albert Heijn supermarkt gevestigd wordt. Voor DSPDF_18B2_ doc 2-6

3 de overige winkels hebben zich al diverse belangstellenden gemeld (bakker, drogist, horeca, bloemen) Woningen. Volgens het bestemmingsplan kunnen er woningen in het centrumgebied worden gebouwd. Dat kunnen woningen boven andere gebouwen zijn, woningen in een appartementencomplex en grondgebonden woningen. Het totale aantal woningen bedraagt minimaal 75 en maximaal 150. Omdat de markt voor appartementen in Emmen op dit moment tamelijk ontspannen is en er op andere locaties in Emmen nog appartementencomplexen in aanbouw of in voorbereiding zijn lijkt het verstandig meer in te zetten op bijzondere woonvormen en grondgebonden woningen voor bijzondere doelgroepen dan op gewone appartementen. Te denken valt bijvoorbeeld aan kleine complexen seniorenwoningen, eventueel in particulier opdrachtgeverschap. Ook ligt er nog een vraag van de Trans om in (het centrumgebied van) Delftlanden een woonvoorziening te bouwen Parkeervoorzieningen. Voor al deze functies dienen voldoende parkeerfaciliteiten te worden geboden. Uitgesplitst levert dat het volgende beeld op: MFA Parkeerplaatsen Gezondheidscentrum Parkeerplaatsen Winkels Parkeerplaatsen Woningen Parkeerplaatsen Totaal Parkeerplaatsen Kiss en Ride tbv MFA 300 m2 Uitgangspunt is dat er per woning een parkeerplaats op eigen terrein, al dan niet in een gebouwde parkeervoorziening, wordt gerealiseerd. De overige parkeervoorzieningen worden in de openbare ruimte op maaiveld aangelegd. 4 Fasering en flexibiliteit. De planninggegevens voor de woningbouw onderschrijven de eerdergenoemde stelling dat het centrumgebied in fases moet worden gerealiseerd. Het is ondenkbaar dat bewoners 15 jaar moeten wachten op voorzieningen, maar het is ook niet mogelijk om meteen al het gehele pakket te bieden. Wel is het zeer gewenst om zo snel mogelijk enkele basisvoorzieningen (basisonderwijs, supermarkt) voorhanden te hebben, met het oog op de geambieerde woonkwaliteit, en de beeldvorming en marketing van Delftlanden. Bovendien geven de planning en de onzekerheid over de eindsituatie van Delftlanden aanleiding om flexibele plannen te maken. Bij voorkeur zonder dat er van noodgebouwen gebruik wordt gemaakt. Zo zouden scholen en supermarkt om te beginnen in één gebouw kunnen worden ondergebracht, dat in de eindsituatie in zijn geheel als MFA wordt gebruikt, en waaruit de supermarkt dus na verloop van tijd vertrekt. Met de voorbereiding van de onderwijsvoorzieningen is al een begin gemaakt. Het is de bedoeling om in augustus 2009 de schooldeuren te openen. Binnen de verwachte groei van Delftlanden zoals eerder aangegeven is dat mogelijk. Het wettelijk vereiste minimum van 200 leerlingen per school in 2013 wordt dan gehaald. DSPDF_18B2_ doc 3-6

4 Het streven is erop gericht is om rond die tijd in ieder geval ook een (al dan niet tijdelijke) winkelvoorziening beschikbaar te hebben. Het benodigde aantal woningen van 1000 is dan waarschijnlijk nog niet geheel bereikt, maar mogelijk biedt Delftlanden voldoende perspectief voor een ondernemer om zich er al te willen vestigen. 5 De aanpak De volgende stap bestaat uit het opstellen van een of meer ontwikkelscenario s waarin het programma wordt uitgewerkt in een mogelijke eindsituatie en enkele tussenstadia, die eventueel ook een eindvariant kunnen zijn, en met als eerste stadium de situatie die eind 2009 moet zijn bereikt. De ontwikkelscenario s zijn voorzien van een globale stedenbouwkundige uitwerking waarin de verschillende fases te onderscheiden zijn. Ook zullen de scenario s financieel worden doorgerekend. Vervolgens zal uit de scenario s een keuze worden gemaakt. Het gekozen scenario wordt planologisch vastgelegd in een uitwerkingsplan dat niet zeer gedetailleerd kan zijn. Voor de realisatie van de verschillende programmaonderdelen zullen externe partijen worden geselecteerd. Er zijn in ieder geval twee partijen die al een positie hebben: Wooncom heeft de toezegging van het college van B & W een rol te krijgen bij de ontwikkeling van het centrumgebied en Ahold Vastgoed heeft de eerder gememoreerde toezegging in aanmerking te komen voor de vestiging van een supermarkt in Delftlanden. Daarnaast spelen natuurlijk de besturen van de basisscholen als hoofdgebruikers van de MFA een belangrijke rol bij de verdere planvorming. Met het oog op de uitgesproken ambitie, de noodzakelijke fasering en de flexibiliteit in het programma gaat de voorkeur uit naar realisatie van het gehele bouwprogramma door één ontwikkelaar (of een samenwerkingsverband van meerdere partijen). Die onderneming gaat met de gemeente een verbinding aan voor de ontwikkeling van het centrumgebied gedurende een periode van jaren, en dat niet alleen voor de voorbereiding en de bouw, maar waarschijnlijk ook voor de exploitatie tijdens de gefaseerde totstandkoming. Er zal een zorgvuldige procedure worden doorlopen om die partij te selecteren. Het voorstel is om die selectie te koppelen aan het opstellen van en de keuze uit de ontwikkelscenario s. Dat houdt in dat aan een aantal ontwikkelaars/bouwers/ beleggers of combinaties wordt gevraagd een globaal ontwikkelscenario op te stellen met behulp van eigen adviseurs (architect en/of stedenbouwkundige). Aan de hand van een aantal nog vast te stellen criteria wordt daaruit een keuze gemaakt. Met de geselecteerde partij wordt vervolgens een overeenkomst afgesloten. Wie ook wordt geselecteerd, een belangrijke voorwaarde is dat bij de uitvoering en exploitatie de toezeggingen aan Wooncom en Ahold Vastgoed gestand worden gedaan. Een andere voorwaarde is dat de Europese regelgeving in acht wordt genomen, bijvoorbeeld in verband met de mogelijke verplichting tot Europese aanbesteding van (delen van) het werk. De voorgestelde procedure heeft als voordeel dat de onderneming die uiteindelijk het centrum ontwikkelt van meet af aan betrokken is bij de planvorming. Er worden drie of vier partijen uitgenodigd om aan deze ontwikkelcompetitie deel te nemen. Vanwege de eerdere toezeggingen zijn mogelijk Wooncom en Ahold Vastgoed in beeld voor deelname. Er wordt een commissie ingesteld die de inzendingen beoordeelt. Namens de gemeente zullen daarin de projectleider Delftlanden, de projectleider MFA en een stedenbouwkundig adviseur van de afdeling FRO zitting nemen. Voorgesteld wordt om ook (zekere) afnemers en gebruikers in die commissie op te nemen. Voorzover nu bekend zijn dat DSPDF_18B2_ doc 4-6

5 de schoolbesturen, Wooncom, en eventueel Ahold en de Trans. Het ligt niet voor de hand om Ahold een rol te laten spelen bij de beoordeling. Wooncom kan alleen deel uitmaken van deze commissie als ze niet meedingt in de ontwikkelcompetitie. Voorgesteld wordt Wooncom de vraag voor te leggen welke positie ze prefereert: potentieel ontwikkelaar of alleen afnemer/gebruiker van het onroerend goed, met de mogelijkheid deel te nemen in de selectiecommissie. Het advies van de selectiecommissie zal via de stuurgroep Delftlanden worden voorgelegd aan het college van burgemeester en wethouders. De winnende partij wordt in de gelegenheid gesteld om het voorstel uit te werken tot een plan waarover partijen (gemeente, afnemers en ontwikkelaar) overeenstemming bereiken. Dat zal worden vastgelegd in een overeenkomst, waarin onder meer de uitgifte van de grond wordt geregeld. De gemeente zorgt voor de aanmaak van bouwrijpe grond en richt de openbare ruimte in, en de ontwikkelaar realiseert de gebouwen. 6 Uitgangspunten De deelnemers krijgen de beschikking over een informatiepakket waarin alle benodigde informatie (bestemmingsplan, beeldkwaliteitplan, dit plan van aanpak) is opgenomen. Daarnaast wordt een aantal uitgangspunten meegegeven, die bij de beoordeling als selectiecriteria worden gehanteerd. Deze worden nog in een aparte nota van uitgangspunten verwoord. Hieronder volgen puntsgewijs de belangrijkste. De ingediende plannen moeten in overeenstemming zijn met de bestemming wijkcentrumdoeleinden en de daarbij behorende voorschriften van het vigerende bestemmingsplan Delftlanden-1. Het gebied biedt plaats aan een waterberging met een capaciteit van m3 (nog in te vullen) water. Deze waterberging moet in ieder geval (gedeeltelijk) aan de zijde van het landschapsvenster zijn gelegen. De ontsluiting voor de auto van het wijkcentrum vindt voor fase1 plaats vanaf de hoofdinfrastructuur via één entree aan de westzijde zoals in het bestemmingsplan is aangegeven. Voor de fases 2 en 3 wordt de mogelijkheid opengelaten om nog een tweede ontsluiting aan de zuid-oostzijde van het plangebied via het landschapsvenster te maken. In een later stadium (bijvoorbeeld in het kader van de herziening van het masterplan) wordt bezien of die mogelijkheid wordt benut. De toegang tot de MFA dient voor auto s zoveel mogelijk gescheiden te zijn van die tot de winkels. Dat geldt in het bijzonder voor de bevoorrading van de winkels. Voor fietsers en voetgangers is het centrum van alle kanten bereikbaar. Er dient een oost-west fietsroute door het gebied te leiden. Bestaande bomen en wallen (in het bijzonder die van de Zandzoom) worden zo goed mogelijk in het plan geïntegreerd. Het plan bevat een percentage van % (nog in te vullen) van het oppervlak (7,25 ha) aan groenvoorzieningen. Dat is inclusief water en bestaande bomen en wallen die worden gehandhaafd. Het plan bevat in ieder geval één ruimtelijk accent. - % (nog in te vullen) van de grond is uitgeefbaar. DSPDF_18B2_ doc 5-6

6 7 De planning Zoals gezegd is de planning erop gericht dat de schooldeuren van de beide scholen in augustus 2009 opengaan, en dat er dan ook een eerste winkelvoorziening is. Dat betekent dat de bouw van de eerste fase voor de zomer van 2009 moet zijn voltooid. Uitgaande van een jaar bouwtijd resteert er nog anderhalf jaar voor de voorbereiding. In die periode moet onder andere het uitwerkingsplan worden gemaakt en vastgesteld. Daaraan voorafgaand dient eerst de ontwikkelingscompetitie te zijn afgesloten, en moet het gekozen concept worden vertaald in een stedenbouwkundig plan en in een overeenkomst. Daarvoor is maximaal een half jaar beschikbaar. In maart 2007 moet de keuze uit de ontwikkelscenario s worden gemaakt. 8 De financiën Voor het centrumgebied wordt een grondexploitatie opgesteld op basis van het gekozen ontwikkelscenario. Uitgangspunt daarbij is dat iedere mogelijke eindsituatie een positief saldo oplevert. Hpg, 11 dec DSPDF_18B2_ doc 6-6