Afdeling: Burgemeester en Wethouders Leiderdorp, 18 april 2017 Amaliaplein - Coördinatieregeling en Beeldkwaliteitsparagraaf

Transcriptie

1 Pagina 1 van 6 Versie Nr.1 Afdeling: Burgemeester en Wethouders Leiderdorp, 18 april 2017 Onderwerp: Amaliaplein - Coördinatieregeling en Beeldkwaliteitsparagraaf Aan de raad. Beslispunten *Z00EA8A5F53* 1. De coördinatieregeling als bedoeld in artikel 3.30 van de Wet ruimtelijke ordening van toepassing te verklaren voor het project Amaliaplein (bijlage 1) waarbij de volgende onderdelen gecoördineerd voorbereid en bekendgemaakt worden: Het bestemmingplan Amaliaplein en detailhandel Oude Dorp; De omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen en zo nodig aangevuld met voor de ontwikkeling noodzakelijke besluiten/vergunningen volgend uit de Wet ruimtelijke ordening en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht; Noodzakelijke besluiten/vergunningen volgend uit; o de Wegenwet; o de Wegenverkeerswet; o de Wet bodembescherming; o de Algemene plaatselijke verordening geldend voor de gemeente Leiderdorp; o overige lokale verordeningen geldend voor de gemeente Leiderdorp. 2. De beeldkwaliteitsparagraaf (bijlage 2) voor de ontwikkeling vast te stellen als toetsingskader voor redelijke eisen van welstand voor dit project; 1 SAMENVATTING Voor de verwezenlijking van het project Amaliaplein bestaande uit de nieuwbouw van supermarkt Lidl en minimaal 15 sociale huurwoningen zijn verschillende besluiten nodig. Het toepassen van de coördinatieregeling leidt tot inhoudelijke en procedurele afstemming van besluiten, voorkomt een stapeling van procedures, leidt relatief snel tot definitieve duidelijkheid en leidt hiermee tot een besparing van tijd en geld voor bezwaarden, initiatiefnemer en gemeente. De beeldkwaliteitsparagraaf dient als toetsingskader voor redelijke eisen van welstand bij beoordelen van de aanvraag om een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen. 2 Inleiding Op 15 december 2015 heeft de gemeente Leiderdorp de koop-/realisatieovereenkomst met Lidl GmbH gesloten voor het realiseren van een supermarkt en minimaal 15 sociale huurwoningen. De ontwikkeling kende in eerste instantie een moeizame start door tegenstrijdig provinciaal beleid voor detailhandel en de Retailvisie Leidse regio Ook is het aantal te realiseren sociale

2 Pagina 2 van 6 Versie Nr.1 woningen een nader te onderzoeken aandachtspunt: er wordt door Lidl overwogen om meer dan de 15 minimaal vereiste sociale huurwoningen te realiseren. Om uitvoering te geven aan de Retailvisie Leidse Regio wordt een nieuw bestemmingsplan voor Amaliaplein in combinatie met detailhandel locaties in het Oude Dorp opgesteld. De detailhandelsbestemming op de locaties in het Oude Dorp komt te vervallen of wordt bestemd naar de feitelijk gevestigde detailhandelsfunctie. Om zo snel mogelijk tot realisatie te kunnen gaan heeft Lidl verzocht de coördinatieregeling uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro) toe te passen. De procedures voor het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning worden hierdoor gelijktijdig doorlopen. Het proces gaat daardoor sneller en is overzichtelijker. De besluitvorming over het toepassen van de coördinatieregeling is een bevoegdheid van uw raad. Dit raadsvoorstel heeft uitsluitend betrekking op een procedurele keuze om de benodigde omgevingsvergunning voor de bouwactiviteit samen te laten lopen met de wijziging van het bestemmingsplan en zo nodig ook de overige noodzakelijke besluiten voor het project. De uitwerking van het bestemmingsplan moet nog plaatsvinden en wordt in een later stadium aan uw raad voorgelegd. Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd een besluit te nemen op de aanvraag om een omgevingsvergunning. Het plangebied waar de coördinatieregeling op van toepassing is, ligt tussen de: Hoogmadeseweg en Willem-Alexanderlaan van de Ericalaan tot en met de watergang naast het zwembad De Does (exclusief de bestaande bebouwing), zie bijlage 1. N.B: het plangebied waarvoor de coördinatieregeling van toepassing wordt verklaard, is groter dan de ontwikkelingslocatie van Lidl en de woningen zelf. Hierdoor kan gelijktijdig de procedure worden doorlopen voor in-en uitritten en voor mogelijke wijzigingen op het parkeerterrein bij zwembad De Does. Om de ontwerp-omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen te kunnen verlenen dienen tevens de welstandscriteria voor de nieuwe ontwikkeling te zijn vastgesteld in de vorm van een beeldkwaliteitsparagraaf. Dit vormt het toetsingskader voor redelijke eisen van welstand voor de aanvraag om een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen. 3 Beoogd effect De noodzakelijke besluiten/vergunningen voor het project Amaliaplein gecoördineerd voor te bereiden door toepassing van de coördinatieregeling als bedoeld in artikel 3.30 van de Wet ruimtelijke ordening. 4 Argumenten 1.1 Gecombineerde procedure scheelt tijd en kosten.

3 Pagina 3 van 6 Versie Nr.1 Door de procedures van het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning niet na elkaar (serieel) te volgen, maar gelijktijdig (parallel) wordt tijd gewonnen. Omdat slechts eenmalig in de procedure sprake is van zienswijzen en eenmalig de mogelijkheid van beroep bij de Raad van State, wordt bespaard op tijd en kosten. De Raad van State dient bovendien binnen 6 maanden uitspraak te doen in plaats van binnen 1 jaar. Onderstaand figuur maakt dit inzichtelijk. 1.2 Ontwikkelaar wenst snelle start bouw. Het verzoek tot het toepassen van de coördinatieregeling is afkomstig van Lidl. Lidl heeft een economisch belang om zo snel mogelijk de supermarkt te realiseren. Daarnaast blijkt uit de vele vragen aan de gemeente door inwoners wanneer de supermarkt er eindelijk (!) eens komt dat snelheid gewenst is. 1.3 Versnelde procedure is ook voor de gemeente gunstig op financieel vlak. Na het bouwrijp maken en het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen, wordt de grond aan Lidl geleverd en ontvangt de gemeente haar geld. Een snelle

4 Pagina 4 van 6 Versie Nr.1 start van de procedure en daarmee een eerdere start van het bouwrijp maken van de grond, is dus ook voor de gemeente gewenst. 1.4 De gebundelde procedure schept helderheid. Het bundelen van procedures schept meer duidelijkheid voor omwonenden / belanghebbenden, initiatiefnemer en gemeente over de projectvoortgang. De transparantie wordt vergroot doordat de samenhang tussen de besluiten zichtbaarder wordt. Een abstract (bestemming)plan wordt direct vertaald in een concreet (bouw)plan. Belanghebbenden en bezwaarden hoeven zich op maar één procedure te richten. 2.1 De welstandsnota Leiderdorp 2016 vraagt bij nieuwe ontwikkelingen een beeldkwaliteitskader voor de nieuwe ontwikkeling, dat tegelijkertijd met de ruimtelijke procedure wordt vastgesteld. Voor (her)ontwikkelingsprojecten die in een welstandsvrij gebied liggen zoals deze locatie, stelt de Welstandsnota Leiderdorp 2016 dat er welstandseisen dienen te worden meegegeven. Daarom is het nodig een beeldkwaliteitsparagraaf als toetsingskader voor redelijke eisen van welstand vast te stellen. De beeldkwaliteitsparagraaf bestaat uit een korte weergave van het stedenbouwkundig plan, voorzien van een toelichting. Hierbij is het beoogde beeld van het gebied beschreven en weergegeven. De daarop afgestemde opzet en beeldkwaliteit van de bebouwing is in woord en beeld uiteengezet. De kwalitatieve uitgangspunten met betrekking tot het te ontwikkelen vastgoed en de grenzen met de openbare ruimte zijn in het toetsingskader omvat. De beeldkwaliteitsparagraaf zal na vaststelling voor de welstandscommissie als toetsingskader gelden om de gewenste kwaliteit van deze ruimtelijke ontwikkeling te waarborgen. 5 Kanttekeningen/Risico-inventarisatie 1.1 Beperking mogelijkheden voor zienswijzen en beroep. Een nadeel zou kunnen zijn voor een belanghebbende dat voordat de benodigde besluiten worden genomen er maar één moment is om te reageren. Als een belanghebbende niet tijdig reageert, zijn er geen mogelijkheden van beroep meer. Voor de gemeente en/of ontwikkelaar is er een risico als de Raad van State één van de besluiten afkeurt, ook van de andere besluiten mogelijk geen gebruik kan worden gemaakt. 1.2 De coördinatieregeling kan worden toegepast als aan alle indieningsvereisten voor een omgevingsvergunning is voldaan. Op het moment dat het ontwerpbestemmingsplan en de ontwerp omgevingsvergunning ter inzage worden gelegd, moet sprake zijn van een concreet plan en moet aan de indieningsvereisten voor

5 Pagina 5 van 6 Versie Nr.1 de omgevingsvergunning zijn voldaan. Als dit niet het geval is, kunnen de procedures weer worden losgekoppeld. Daarvoor is geen nieuw besluit van de raad nodig. Een nadeel van de coördinatieregeling is dat wanneer de originele aanvraag, die ten grondslag ligt aan de procedure, niet gewijzigd mag worden op hoofdpunten. Indien dit toch noodzakelijk blijkt is een hernieuwde terinzagelegging van alle besluiten/vergunningen die gecoördineerd worden voorbereid nodig. Het alternatief is de vergunningen los te koppelen in via de eigen wettelijk voorgeschreven voorbereidingsprocedure te doorlopen. 1.3 Gescheiden aanvragen omgevingsvergunning supermarkt en woningen. Lidl is voornemens gescheiden omgevingsvergunningen (activiteit bouwen) aan te vragen voor de supermarkt en de woningen. De ontwikkeling van de supermarkt wordt in de procedure onder de coördinatieregeling ondergebracht en voor de woningen wordt een reguliere bouwvergunning aangevraagd op basis van het dan onherroepelijke bestemmingsplan. Het tijdspad voor de ontwikkeling en realisatie van het totale plan zal hierdoor uiteindelijk vergelijkbaar zijn met de reguliere procedures zonder coördinatieregeling. Lidl verkrijgt echter w el op een eerder moment zekerheid over de mogelijkheid van realisatie van de supermarkt. 6 Communicatie Het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning worden volgens de wettelijke vereisten gepubliceerd en ter inzage gelegd. Op 10 mei 2017 is een eerste informatieavond georganiseerd voor omwonenden en overige geïnteresseerden. Lidl houdt geïnteresseerden via een nieuwsbrief van de ontwikkelingen op de hoogte. Daarnaast wordt door Lidl een klankbordgroep bestaande uit belanghebbenden gevormd voor de ontwikkeling van de openbare ruimte. 7 Financiën Aan dit voorstel zijn geen kosten verbonden, wel levert het tijd op. Voor het bestemmingsplan worden uiteraard kosten gemaakt, deze worden opgenomen in de grondexploitatie en verantwoord in de GIG. Voor de omgevingsvergunning worden leges geheven. 8 Evaluatie NVT. Het College van burgemeester en wethouders van Leiderdorp, de secretaris, de burgemeester,

6 Pagina 6 van 6 Versie Nr.1 H. Romeijn L.M. Driessen-Jansen Bijlagen: 1. Kaart plangebied coördinatieregeling 2. Beeldkwaliteitplan Amaliaplein