FOTO COPYRIGHT JITSKE SCHOLS IN OPDRACHT VAN GEMEENTE AMSTERDAM. Dynamiek Nederlandse kantorenmarkt evenaart recordjaren

Transcriptie

1 FOTO COPYRIGHT JITSKE SCHOLS IN OPDRACHT VAN GEMEENTE AMSTERDAM Dynamiek Nederlandse kantorenmarkt evenaart recordjaren

2 Markt in beweging Dynamiek op Nederlandse kantorenmarkt vergelijkbaar met topjaren A DAM IS EEN INITIATIEF VAN LINGOTTO, DUNCAN STUTTERHEIM, SANDER GROET EN HANS BROUWER De Nederlandse kantorenmarkt werd enkele jaren geleden bestempeld als het kerkhof van Europa. Het dalende opnamevolume en de alsmaar stijgende leegstandscijfers waren hier debet aan. In Europees perspectief had Nederland zelfs een van de hoogste leegstandspercentages op de kantorenmarkt. Anno 2016 kunnen we dit stempel voorlopig, en hopelijk voorgoed, achter ons laten. In 2015 evenaarde de dynamiek op de Nederlandse kantorenmarkt de topjaren 2006 en Maar de samenstelling van de huidige dynamiek is wezenlijk anders dan toen. Tijdens de topjaren van de Nederlandse kantorenmarkt bestond de dynamiek met name uit opname, ofwel verhuisbewegingen van gebruikers. Er werd destijds nauwelijks tot geen kantoorruimte onttrokken, de noodzaak om dat te doen was in die periode minder groot. Dat ligt tegenwoordig anders, een steeds groter deel van de kantorenmarkt wordt getransformeerd en geschikt gemaakt voor een ander type gebruik of zelfs gesloopt. Het is dan ook niet meer dan logisch om bij het bepalen van de dynamiek niet langer alleen te kijken naar verhuisbewegingen. Ook transformatie en sloop zijn belangrijke factoren bij het bepalen van de totale dynamiek op de kantorenmarkt. Zelfregulerende werking op kantorenmarkt De ontwikkelingen van de laatste jaren laten zien dat er op de Nederlandse kantorenmarkt duidelijk sprake is van zelfregulerende werking. Aan de onderkant van de markt wordt kantoorruimte onttrokken door transformatie en sloop. In het middensegment (B-kwaliteit) zijn er steeds vaker grootschalige renovaties om aan de vraag naar kantoren van A-kwaliteit te kunnen voldoen. Deze twee ontwikkelingen zorgen samen voor leegstandsvermindering en kwaliteitsverbetering van de Nederlandse kantorenmarkt. Het resultaat is een betere concurrentiepositie voor de Nederlandse kantorenmarkt in internationaal perspectief. Opnamedynamiek Nederlandse kantorenmarkt toont verder herstel Sinds 2007 liet de opnamedynamiek van de Nederlandse kantorenmarkt een alsmaar dalende trend zien. Marco-ontwikkelingen zoals de financiële crisis, ook bedrijfseconomische ontwikkelingen waaronder minder ruimtegebruik per fte, consolidatie en kostenbesparingen, waren hier debet aan. Met het stabiliseren van de Nederlandse economie kwam in 2013 een einde aan deze dalende opnametrend. In 2013 bedroeg het opnamevolume 1,03 miljoen m² en was vergelijkbaar met In de daaropvolgende jaren, 2014 en 2015, toonde de Nederlandse kantorenmarkt verder herstel en groeiden de opnamevolumes met respectievelijk 5% en 16%. Ondanks de ingezette groei bleef het opnamevolume in 2015 met circa 1,25 miljoen m² achter op het topjaar Het is het de vraag of Nederland ooit nog dergelijke opnamevolumes gaat registreren. De kantorenmarkt zal namelijk op een aantal vlakken wezenlijk veranderen of is al veranderd. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het ruimtegebruik per medewerker, nieuwe werkvormen en manieren van samenwerken en de veranderende locatievoorkeur van gebruikers. 2 DYNAMIEK NEDERLANDSE KANTORENMARKT

3 Figuur 2: Opnamedynamiek per locatietype ten opzichte van de totale marktdynamiek in 2005 en 2015 Figuur 1: Historische opnamedynamiek kantorenvastgoed 2005: Opnamedynamiek voornamelijk in satellietsteden 55% % Metropolitan Suburban 12% 14% 46% 28% Central Station Central location Ring monofunctional Ring multifunctional Opname kantoorruimte met 16% toegenomen ten opzichte van : Grote steden meer in trek % Uit de opnamecijfers van JLL van de afgelopen jaren blijkt dat het aandeel grootstedelijke kantorenlocaties substantieel is toegenomen. In 2005 waren dergelijke locaties nog verantwoordelijk voor 45% van de opnamedynamiek, in 2015 bedroeg het aandeel van deze locaties 61%. Met name de stationslocaties profiteerden sterk van de veranderende gebruikerswensen binnen de groot-stedelijke kantorenmarkten. Het aandeel van deze locaties nam toe van 14% in 2005 naar 28% in % 40% % 28% 13% Metropolitan Suburban Central Station Central location Ring monofunctional Ring multifunctional

4 A DAM IS EEN INITIATIEF VAN LINGOTTO, DUNCAN STUTTERHEIM, SANDER GROET EN HANS BROUWER Kantorenleegstand biedt kansen voor nieuw gebruik Zoals eerder belicht zorgde de economische teruggang na 2007 voor een dalende opnametrend binnen de kantorenmarkt. Een sterk oplopende leegstand was het gevolg. Lang werd deze leegstand voornamelijk gezien als bedreiging voor de Nederlandse kantorenmarkt. Pas sinds enkele jaren zien ontwikkelaars, beleggers en overheden kansen als het gaat om leegstaand kantorenvastgoed. In de afgelopen vijf jaar heeft ruim 3 miljoen m 2 kantorenvastgoed een nieuwe functie gekregen. Meer dan 80% is getransformeerd naar onder meer woningen (55%) en hotels (18%). Bijna 20% van het leegstaande kantorenvastgoed is gesloopt. Bij het veranderen van de functie van leegstaand kantorenvastgoed is goed gekeken naar de behoefte aan ander type vastgoed. Zo blijkt dat in Amsterdam veel transformaties inspelen op het tekort aan hotelkamers en woonruimte, in Eindhoven is juist ingespeeld op het tekort aan studentenwoningen. Totale kantorenmarktdynamiek evenaart recordjaren Als we de totale dynamiek op de Nederlandse kantorenmarkt definiëren als de optelsom van opname, transformatie en sloop, dan lag deze in 2015 op een niveau dat vergelijkbaar is met dat van Hiermee kwam de dynamiek net is lager uit dan in het topjaar Uit de analyse van JLL blijkt dat de samenstelling van de dynamiek op de kantorenmarkt in de afgelopen 11 jaar wezenlijk is veranderd. De opname, ofwel verhuisbewegingen, zijn ten opzichte van het topjaar 2006 met 41% gedaald. De omvang van de onttrekkingen (sloop en transformatie) zijn substantieel toegenomen. Het combineren van de opname en de onttrekkingen laat zien dat in 2015 circa 2,07 miljoen m² kantoorruimte op een nieuwe manier in gebruik is genomen door opname, transformatie of sloop. Dit totaal volume evenaart de topjaren 2006 en Kwaliteitsverbetering Nederlandse kantorenmarkt De sloop- en transformatiedynamiek in combinatie met het toenemend aantal renovaties, zorgt voor een kwaliteitsverbetering van de Nederlandse kantorenmarkt in met name het middensegment. Tegelijkertijd zien we een beperkt aantal nieuwbouwprojecten waardoor er schaarste is aan kantorenvastgoed van A-kwaliteit. Zoals eerder belicht is de sloop- en transformatiedynamiek de afgelopen jaren sterk toegenomen. De dynamiek binnen dit segment had voornamelijk betrekking op sterk verouderd kantorenvastgoed dat niet meer voldeed aan de hedendaagse vraag van kantoorgebruikers. Het onttrekken van relatief slecht kantorenvastgoed aan de onderkant van de markt draagt bij aan de kwaliteitsverbetering van de kantorenmarkt. Desondanks is het zo dat de totale kantorenleegstand niet substantieel afneemt. In het laatste kwartaal is de kantorenleegstand met 2% gedaald naar het huidige niveau van 7,6 miljoen m². 4 DYNAMIEK NEDERLANDSE KANTORENMARKT

5 Figuur 3: Transformatie en sloop van kantorenvastgoed Figuur 4: Totale dynamiek Nederlandse kantorenmarkt Figuur 5: Onttrekkingsdynamiek ten opzichte van de totale marktdynamiek in 2005 en : Marktdynamiek gedreven door verhuisbewegingen 97% % Opname Onttrekking 82% Transformaties kantorenvastgoed sterk toegenomen sinds 2011 Transformatie Sloop 18% Woningen Hotels Zorg Winkels Maatschappelijk 2015: Transformaties bepaalt groter deel van de marktdynamiek 60% Totale marktdynamiek evenaart recordjaren 2006 en % Opname Onttrekking % Opname Onttrekking 2% 16% Woningen Hotels Zorg Winkels Maatschappelijk

6 Figuur 6: Nieuwbouwproductie kantorenvastgoed Figuur 7: Renovatiedynamiek kantorenvastgoed Kwaliteit Kwaliteitsverbetering Nederlandse kantorenmarkt Sinds het uitbreken van de financiële crisis is de nieuwbouwproductie van kantoren (na een korte periode van na-ijlen) sterk teruggelopen. Deze dalende nieuwbouwproductie was enerzijds het gevolg van de teruglopende vraag naar kantoorruimte en kwam anderzijds voort uit twee belangrijke overeenkomsten binnen de sector. Zowel in het Kantorenconvenant als in de Ladder voor duurzame verstedelijking zijn afspraken gemaakt om de wildgroei van nieuwe kantoorruimte te beperken op locaties waar dit aantoonbaar nodig is en om ontstane leegstand terug te dringen. Kantorenconvenant Op 27 juni 2012 is voor een periode van vijf jaar een convenant afgesloten tussen gemeenten, provincies, het rijk, beleggers, ontwikkelaars, gebruikers en vastgoedfinanciers. In het convenant is afgesproken dat partijen per kantorenregio een visie en doelstellingen formuleren rondom de bestaande kantorenvoorraad, nieuwe ontwikkelingen en de inzet van regionale herprogrammering. Ladder voor duurzame verstedelijking In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is de Ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening. Deze handreiking is bedoeld om decentrale overheden te helpen de Ladder voor duurzame verstedelijking toe te passen. De ladder ondersteunt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. Door het negatieve economische sentiment in combinatie met de gemaakte afspraken binnen de kantorensector zijn er op dit moment weinig nieuwe kantoren in aanbouw. Hierdoor is er een tekort ontstaan aan A-kwaliteit kantoorruimte op de betere kantoorlocaties. De nieuwbouw die de afgelopen jaren nog wel is toegevoegd was in veel gevallen volledig voorverhuurd. Dit betekent dat het beschikbare aanbod aan kantorenvastgoed van A-kwaliteit niet verder is verruimd. Sterke toename aantal renovaties Om enigszins aan de vraag naar A-kwaliteit kantorenvastgoed te kunnen voldoen, is er sinds 2012 steeds meer kantoorruimte gerenoveerd. Dit sluit naadloos aan op de gemaakte afspraken in het Kantorenconvenant en de Ladder voor duurzame verstedelijking. Vier jaar na dato kunnen we constateren dat de uitgesproken intenties hebben geleid tot het gewenste resultaat. Opmerkelijk is dat gedurende de afgelopen vijf jaar de renovatie van kantorenvastgoed voornamelijk plaatsvond in de Randstad (91%, m²). De steden Amsterdam (29%), Den Haag (28%) en Utrecht (17%) hadden hierin het grootste aandeel. Deze trend zet naar verwachting ook in 2016 en 2017 door. De komende twee jaar wordt in totaal circa m² gerenoveerd, waarvan 85% in de Randstad. Hiervan heeft m² betrekking op de Amsterdamse kantorenmarkt. Projecten zoals de renovatie van het Atrium op de Amsterdamse Zuidas leveren hieraan een sterke bijdrage Opleveringen van nieuwbouwkantoren sterk gedaald sinds 2012 Renovaties van bestaande kantoren sterk gestegen sinds DYNAMIEK NEDERLANDSE KANTORENMARKT

7 Figuur xx. estendit hil mod qui inus sol Figuur xx. estendit hil mod qui inus sol A DAM IS EEN INITIATIEF VAN LINGOTTO, DUNCAN STUTTERHEIM, SANDER GROET EN HANS BROUWER

8 8 DYNAMIEK NEDERLANDSE KANTORENMARKT A DAM IS EEN INITIATIEF VAN LINGOTTO, DUNCAN STUTTERHEIM, SANDER GROET EN HANS BROUWER

9 Figuur 8: Amsterdamse kantorendynamiek Amsterdam Recorddynamiek binnen de Amsterdamse kantorenmarkt Na een periode van teruglopende vraag is de Amsterdamse kantorenmarkt weer volop in beweging. In 2014 en 2015 steeg de vraag naar kantoorruimte, met in 2015 zelfs een groei van 22%. Deze groei resulteerde in m² kantoorruimte die in 2015 is verhuurd of verkocht aan kantoorgebruikers. De totale dynamiek werd, naast de groei van de opnamedynamiek, sterk gedreven door onttrekkingen. Gedurende 2015 is er een recordvolume van m² kantoorruimte uit de Amsterdamse kantorenmarkt genomen. Een klein gedeelte hiervan is gesloopt (13%), maar het overgrote deel (87%, m²) is getransformeerd naar onder meer een woon- (51%) of hotelfunctie (34%). De Amsterdamse kantorenmarkt is door de groeiende opname- en onttrekkingsdynamiek volop in beweging. De combinatie van deze twee ontwikkelingen geeft aan hoe de totale dynamiek er uitziet. Voor 2015 geldt dat m² kantoorruimte opnieuw in gebruik is genomen, getransformeerd of gesloopt. Dit is een recordvolume vergeleken met de dynamiek in de topjaren 2006 en Het grote verschil is dat de totale marktdynamiek op dit moment sterk wordt gedreven door onttrekkingen (50%) In 2015 overtreft de totale Amsterdamse marktdynamiek recordjaar 2006 Opname Onttrekking

10 Figuur 9: Amsterdamse onttrokken voorraad naar functie Figuur 10: Fictieve Amsterdamse leegstandsontwikkeling zonder onttrekkingen Figuur 11: Transformatiedynamiek Amsterdam Al ruim 12% van de Amsterdamse kantorenvoorraad van functie gewijzigd 88% 34% Stock 2015 Withdrawal (Conversion & Demolition) 47% 1% 7% 2% 12% Voorraad 2015 Onttrokken Kantoren in Amsterdam hoofdzakelijk getransformeerd naar woningen en hotels Residential Hospitality Healthcare Retail Social Demolition 10% Hotels Woningen Sloop Winkels Maatschappelijk Zorg Sinds Wet kraken en leegstand is m² kantoorruimte onttrokken Met de invoering van de Wet kraken en leegstand in Amsterdam zijn per 1 oktober 2010 de wettelijke mogelijkheden om leegstand aan te pakken uitgebreid. In de periode voorafgaand aan de nieuwe wet was het aantal onttrekkingen beperkt, maar door deze aanpak is in Amsterdam vanaf 2010 een sterke onttrekkingsdynamiek gaande. Vanaf 2011 is m² kantoorruimte onttrokken, waarvan het grootste gedeelte (91%) is getransformeerd naar een andere functie en 9% is gesloopt. Van de onttrokken kantoren kreeg 47% een hotelfunctie, 34% een woonfunctie en 7% een winkelfunctie. Nieuwbouw en renovatie De beperking van de nieuwbouwproductie voortvloeiend uit het Kantorenconvenant van 2012 heeft ook effect gehad op de Amsterdamse kantorenmarkt. Bouwvergunningen worden sinds het afsluiten van het convenant alleen nog verstrekt voor ontwikkelingen binnen groeigebieden en met een minimaal voorverhuurpercentage van 70%. Het aantal speculatieve nieuwbouwprojecten is hierdoor sterk teruggedrongen. Een positieve effect van deze nieuwbouwbeperking is de groeiende renovatiedynamiek. Sinds 2011 is in Amsterdam circa m² kantorenvastgoed grootschalig gerenoveerd. De komende twee jaar wordt daar nog eens bijna m² kantoorruimte aan toegevoegd. Kwaliteitsverbetering Amsterdamse kantorenmarkt trekt aan Uit deze cijfers blijkt dat de totale dynamiek binnen de Amsterdamse kantorenmarkt nog nooit zo krachtig is geweest. Bovendien verbetert de kwaliteit van de Amsterdamse kantorenmarkt door de groeiende onttrekkings- en renovatiedynamiek. De voorraad kantoren met een lage kwaliteit wordt uit de markt genomen en de kwaliteit van het middensegment wordt verbeterd. Deze kwaliteitsslag is ook van groot belang als men kijkt naar de huidige vraag naar kantoorruimte van A-kwaliteit. In 2015 bedroeg de opname van A-kwaliteit kantoorruimte circa m² en werd er eind 2015 circa m² aangeboden. De aanhoudende vraag naar A-kwaliteit heeft voor bepaalde gebieden, zoals de Zuidas, al geleid tot schaarste binnen dit segment Zonder ontrekkingen zou het leegstandspercentage op de Amsterdamse kantorenmarkt 27% bedragen 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Aanbod Onttrokken Leegstand Fictieve leegstand Het is voor de Amsterdamse kantorenmarkt van belang om naast grootschalige renovaties, ook nieuwbouwprojecten (mits op de juiste locatie) te stimuleren. Alleen op die manier kan Amsterdam ook in de toekomst voldoen aan de vraag van kantoorgebruikers. Zonder onttrekkingen kende Amsterdam een leegstandspercentage van 27% Door de actieve onttrekkingsdynamiek in Amsterdam heeft in de afgelopen vijf jaar 12% ( m²) van de kantorenvoorraad een andere functie gekregen. De onttrekkingsdynamiek draagt daardoor bij aan het opschonen van het leegstaande kantorenvastgoed. Momenteel wordt er in Amsterdam circa m² aan kantoorruimte aangeboden. Dit komt overeen met een leegstandspercentage van 15%. Zonder de onttrekkingsdynamiek van de afgelopen jaren zou Amsterdam een substantieel hogere leegstand kennen die zou uitkomen op circa 27% ( m²). 10 DYNAMIEK NEDERLANDSE KANTORENMARKT

11 Bron: Esri, bewerkt door JLL (2016)

12 12 DYNAMIEK NEDERLANDSE KANTORENMARKT

13 Figuur 12: Eindhovense kantorendynamiek Eindhoven Eindhovense kantorenmarkt in beweging De opnamedynamiek op de Eindhovense kantorenmarkt is sinds 2008 sterk gedaald. In de laatste vijf jaar werd gemiddeld ruim m² verhuurd of verkocht aan kantoorgebruikers. Het laatste jaar van deze periode was er sprake van een trendbreuk. In het jaar 2015 groeide de opnamedynamiek ruim 80% ten opzichte van 2014 en betrof m². Onttrekkingsdynamiek Terwijl de opnamedynamiek sterk daalde, is het aantal onttrekkingen in Eindhoven de laatste jaren sterk toegenomen. Vanaf 2011 is er m² aan kantoorruimte onttrokken, waarvan 38% werd gesloopt. Het grootste gedeelte (62%) werd getransformeerd. Het overgrote deel van de getransformeerde kantoorruimte kreeg een woonfunctie (95%), het overige deel een maatschappelijke functie (5%). Transformaties in Eindhoven vonden voornamelijk plaats in en rondom het centrum (88%). Totale marktdynamiek Door de huidige opnamedynamiek van m² te combineren met de onttrekkingsdynamiek van m², komt de totale dynamiek van de Eindhovense kantorenmarkt in 2015 uit op een recordhoogte van ( m²). De aantrekkende onttrekkingsmarkt van de afgelopen jaren zorgde ervoor dat de recordjaren 2006 en 2007 qua dynamiek al in 2014 werden overschreden ( m²). De Eindhovense kantorenmarkt is al twee jaar volop in beweging door de sterk groeiende opname- en onttrekkingsdynamiek In 2014 overtreft de totale Eindhovense marktdynamiek recordjaar 2007 Take-up Withdrawal

14 Figuur 13: Eindhovense onttrokken voorraad naar functie Figuur 14: Fictieve Eindhovense leegstandsontwikkeling zonder onttrekkingen Figuur 15: Transformatiedynamiek Eindhoven Al ruim 12% van de Eindhovense kantorenvoorraad van functie gewijzigd 88% 59% Stock 2015 Withdrawal (Conversion & Demolition) Residential Hospitality Healthcare Retail Social Demolition 12% 2% 1% 38% Residential Demolition Hospitality Healthcare Eindhovense kantorenstrategie legt nieuwbouwactiviteiten aan banden Vanwege de dalende vraag naar kantoorruimte en het overschot aan aanbod heeft de gemeente Eindhoven in 2011 besloten een nieuwe kantorenstrategie te formuleren. In het rapport Kantorenstrategie stimuleert de gemeente transformatie en sloop van verouderde kantoren. Daarnaast worden nieuwbouwactiviteiten in deze strategie aan banden gelegd. Deze aanpak werpt zijn vruchten af. Sinds 2011 is het aantal onttrekkingen significant gestegen (in totaal circa m²) en zijn er veel nieuwbouwplannen geschrapt. Nieuwbouw/Renovatie Door het nieuwe beleid van de gemeente is binnen Eindhoven de nieuwbouwproductie van kantoren sterk gedaald. Tijdens de topjaren Zonder ontrekkingen zou het leegstandspercentage op de Eindhovense kantorenmarkt 25% bedragen Voorraad 2015 Onttrokken Kantoren in Eindhoven hoofdzakelijk getransformeerd naar woningen of gesloopt 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Aanbod Onttrokken Leegstand Fictieve leegstand 2006 en 2007 werd er in totaal m² aan nieuwbouw opgeleverd. De laatste vijf jaar is in Eindhoven slechts m² opgeleverd. Grootschalige renovaties zijn in Eindhoven nog niet aan de orde. Zonder onttrekkingen kende Eindhoven een leegstandspercentage van 25% Door de onttrekkingsdynamiek is in de afgelopen vijf jaar ruim 12% ( m²) van de Eindhovense kantorenvoorraad van de markt gehaald en gewijzigd van functie door middel van transformatie. Het leegstandspercentage bedraagt momenteel 14%. Zonder de onttrekkingen van afgelopen jaren zou het aanbod zijn uitgekomen op m². Dit komt overeen met een leegstandspercentage van 25%. Kwaliteitsverbetering Eindhovense kantorenmarkt blijft uit De sterke onttrekkingsdynamiek op de Eindhovense kantorenmarkt heeft als voornaamste resultaat dat overtollige kantoren zijn getransformeerd naar (studenten)woningen en dat een groot gedeelte van de voorraad is gesloopt. Hierdoor is de onderkant van de voorraad uit de markt genomen. Grootschalige renovaties zijn de afgelopen jaren echter nog niet aan de orde geweest. Binnen het middensegment is hierdoor nog geen sprake van kwaliteitsverbetering. Daarnaast kende de Eindhovense kantorenmarkt de laatste jaren weinig nieuwbouwactiviteit. Daardoor is er een beperkt aanbod A-kwaliteit kantoorruimte. Om aan de hedendaagse wensen van kantoorgebruikers te blijven voldoen, is grootschalige renovatie of nieuwbouw van kantoren op termijn gewenst. Zonder deze investeringen raakt de kwaliteit van de Eindhovense kantorenmarkt achter op die van andere grote Nederlandse steden. 14 DYNAMIEK NEDERLANDSE KANTORENMARKT

15 Bron: Esri, bewerkt door JLL (2016)

16 Sven Bertens Head of Research Advisory Tel Anke Busser Head of Marketing, Communications & PR Tel COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC This publication is the sole property of Jones Lang LaSalle IP, Inc. and must not be copied, reproduced or transmitted in any form or by any means, either in whole or in part, without the prior written consent of Jones Lang LaSalle IP, Inc. The information contained in this publication has been obtained from sources generally regarded to be reliable. However, no representation is made, or warranty given, in respect of the accuracy of this information. We would like to be informed of any inaccuracies so that we may correct them. Jones Lang LaSalle does not accept any liability in negligence or otherwise for any loss or damage suffered by any party resulting from reliance on this publication. A DAM IS EEN INITIATIEF VAN LINGOTTO, DUNCAN STUTTERHEIM, SANDER GROET EN HANS BROUWER