Gemeente Tilburg. Tilburgse kantorenmonitor 2010

Transcriptie

1 Gemeente se kantorenmonitor 2010

2

3 Leeswijzer In hoofdstuk 1 wordt een beschrijving van de se kantorenlocaties gegeven. Vervolgens geeft hoofdstuk 2 een analyse van de kantorenvoorraad waarbij de se cijfers in perspectief worden geplaatst van de RPO-regio. Het derde hoofdstuk behandelt de vraagzijde, waarbij tevens de meest recente transacties worden belicht. Hoofdstuk 4 geeft een analyse van de aanbodzijde en toont een analyse van het aanbod ultimo Het daarop volgende hoofdstuk geeft kort de nieuwbouwontwikkelingen weer alsmede de totale plancapaciteit. Hoofdstuk 6 geeft een korte beschrijving van de beleggingsmarkt binnen de RPO-regio Midden-Brabant. De rapportage sluit af met de belangrijkste bevindingen van de analyse (hoofdstuk 7). De cijfers in deze rapportage hebben betrekking op de stand van zaken op de kantorenmarkt per 1 januari Indien binnen steden en/of deellocaties geen mutaties hebben plaatsgevonden worden deze niet genoemd in de tabellen en/of grafieken.

4 Overzicht RPO-regio Midden-Brabant &

5 1 Beschrijving kantorenlocaties Tabel 1: Beschrijving se kantorenlocaties Kantorenlocatie 1. Centrum Kantoorgebruikers Bereikbaarheid Parkeren Imago Kantorenlocatie 2. Oude Stad Kantoorgebruikers Bereikbaarheid Parkeren Imago Kantorenlocatie 3. Het Laar Kantoorgebruikers Bereikbaarheid Parkeren Imago Nationaal georiënteerd vestigingsmilieu dat vooral kantoren huisvest in het bank- en verzekeringswezen, zakelijke dienstverlening, overheidssector en non-profitsector (inclusief belangenorganisaties). Belangrijke kantoorgebruikers zijn; Interpolis, VGZ, Rabobank, ABN AMRO en diverse internationale call centers. Uitstekende bereikbaarheid met openbaar vervoer en fietsbereikbaarheid door binnenstedelijke ligging. Redelijke autobereikbaarheid, verbetering verwacht door aanleg Cityring. Eigen parkeergelegenheid voor de grotere kantoorgebruikers. Ruim voldoende betaalde parkeergelegenheid in de diverse parkeergarages als Tivoli, Knegtel en Pieter Vredeplein. Multifunctionele locatie met een lager dan gemiddeld leegstandspercentage. Gezien het feit dat deze locatie alles binnen de se ringbanen omvat is hier een grote diversiteit aan kantoorgebruikers aanwezig. Enkele grote kantoorgebruikers die binnen het deelgebied Oude Stad zijn gevestigd zijn de Politie Midden en West Brabant, GGN en CZ. Uitstekende bereikbaarheid met openbaar vervoer en fietsbereikbaarheid door binnenstedelijke ligging. De se ringbanen zorgen eveneens voor een goede ontsluiting naar de snelwegen A58 en de N261. Verschilt per locatie. Gebouw- en locatieafhankelijk. Snelweglocatie gelegen aan de noordzijde van de A58. Naast de grotere kantoorgebruikers zoals Otto, Interpolis en SCAB BV zijn hier ook (inter)nationale bedrijven gevestigd als Bosch, UPC en Officecenter. Uitstekende autobereikbaarheid door de ligging langs de A58. Tevens beschikt de locatie over een directe busverbinding met CS. Alle bedrijven beschikken over een eigen parkeergelegenheid welke zich in sommige gevallen op afgesloten terrein bevindt. Bedrijventerrein met uiteenlopende bedrijvigheid. Het betreft hier veelal moderne kantoorruimte, slechts een beperkt deel van de kantorenvoorraad binnen deze locatie is verouderd.

6 Kantorenlocatie 4. Katsbogten Kantoorgebruikers Bereikbaarheid Parkeren Imago Kantorenlocatie 5. Tradepark 58 Kantoorgebruikers Bereikbaarheid Parkeren Imago Kantorenlocatie 6. De Reit Kantoorgebruikers Bereikbaarheid Parkeren Imago Bedrijventerrein gelegen langs de snelweg A58. De locatie huisvest vooral transport gerelateerde dienstverleners zoals DB Schenker, en retailers als Kwantum en The Sting. In het recent opgeleverde kantoorgebouw EnTrada is ABAB Accountants gevestigd. Uitstekende autobereikbaarheid door de ligging langs de A58. Bereikbaarheid via het openbaar vervoer is beperkt, doordat er geen directe busverbinding is met CS. Op het bedrijventerrein zijn zowel algemene als eigen parkeerplaatsen gerealiseerd. Kantoorgebouw EnTrada heeft een eigen parkeergelegenheid met een parkeernorm van circa 1:45 (vvo). Bedrijventerrein waar hoofdzakelijk grotere distributiecentra s zijn gevestigd van onder andere DB Schenker. Door het recent opgeleverde EnTrada gebouw is er veel modern nieuw aanbod beschikbaar gekomen. Bedrijventerrein gelegen langs de snelweg A58. De bestemming van dit bedrijventerrein wordt gekenmerkt door veelal hoogwaardige kantoorachtige bedrijfsruimte. Dit uit zich in de reeds gevestigde gebruikers als First Impression en Björn Borg. Uitstekende autobereikbaarheid door de ligging langs de A58. Bereikbaarheid via het openbaar vervoer is beperkt, doordat er geen directe busverbinding is met CS. De reeds gerealiseerde objecten beschikken veelal over voldoende (eigen) parkeergelegenheid. Het zuidelijke deel van T58 is inmiddels uitontwikkeld. De uitgifte van het noordelijk deel start in De focus ligt op ondernemen in het groen. Bij de ontwikkeling van het bedrijventerrein is veel aandacht besteed aan duurzaamheid. Een bestaande representatieve locatie in de nabijheid van de campus van de Universiteit van. De locatie huisvest voornamelijk kantoorgebruikers binnen de overheidssector en zakelijke dienstverlening. Grootste gebruikers zijn onder andere de Belastingdienst, Kamer van Koophandel en BDO Accountants & Adviseurs. Goede OV en autobereikbaarheid. Centraal Station en Station West liggen op loopafstand en beschikken tevens over een directe busverbinding met CS. Goede autobereikbaarheid middels uitvalswegen N261 en de A58. Nagenoeg alle kantoorgebouwen beschikken over een eigen parkeergelegenheid Multifunctionele locatie waarbij wonen, werken en onderwijs samenkomen. Kantorenlocatie 7. Kempenbaan West Ontwikkellocatie waar een mix van wonen en werken is voorzien. Kantorenlocatie Overig Heeft onder ander betrekking op locatie De Knoop in stadsdeel De Reeshof en diverse solitaire locaties en ontwikkelingen elders in het stedelijke gebied.

7 2 Analyse voorraad Voorraad RPO-regio Midden-Brabant naar grootteklasse Voorraad naar grootteklasse Centrum Oude Stad Gilze en Rijen Het Laar Dongen Oisterwijk Goirle > De Reit Overig Katsbogten > Voorraad RPO-regio Midden-Brabant naar type aanbod Voorraad naar type aanbod Centrum Oude Stad Gilze en Rijen Het Laar Dongen De Reit Oisterwijk Goirle Multi tenant Single tenant Onbekend Overig Katsbogten Multi tenant Single tenant Onbekend Voorraad RPO-regio Midden-Brabant naar contracttype Voorraad naar contracttype Centrum Oude Stad Gilze en Rijen Het Laar Dongen De Reit Oisterwijk Goirle Huur Koop Koop/Huur Onbekend Overig Katsbogten Huur Koop Koop/Huur Onbekend

8 3 Analyse vraagzijde Opname RPO-regio Midden-Brabant naar kwartaal 2,5 Opname naar kwartaal 2,5 2,0 2,0 1,5 1,5 1,0 1,0 0,5 0,5 0, Q Q Q Q4 0, Q Q Q Q4 Overig Het Laar Oude Stad Centrum Opname 2009 RPO-regio Midden-Brabant naar grootteklasse 6,0 Opname 2009 naar grootteklasse 3,0 5,0 2,5 4,0 2,0 3,0 1,5 2,0 1,0 1,0 0,5 0,0 0,0 Overig Het Laar Oude Stad Centrum Zie figuur 1 Analyse voorraad voor de indeling van alle grootteklassen Tabel 2: Referentietransacties plus RPO-regio Midden-Brabant 2009 Plaats Deellocatie Adres Metrage Huurprijs (m² vvo) (m² vvo per jaar) Staat Kwaliteit Huurder/Koper Het Laar Charles Stulemeijerweg Bestaand B Kolibrie Uitzendbureau Overig Van Limburg Stirumlaan Bestaand B I-psy bv en PsyQ bv Overig Bosscheweg Bestaand B S.B.I. Beheer bv Oude Stad Ringbaan Noord Bestaand B Y-con Overig Zuiderkruisweg n/b Bestaand B Rhenus Contract Logistics Taxandriaweg 12B Bestaand B Alcoa Nederland

9 4 Analyse aanbodzijde (I) Aanbod RPO-regio Midden-Brabant naar grootteklasse Aanbod naar grootteklasse Centrum Oude Stad Het Laar Gilze en Rijen De Reit Dongen Oisterwijk Overig Katsbogten Zie figuur 1 Analyse voorraad voor de indeling van alle grootteklassen Aanbod RPO-regio Midden-Brabant naar type aanbod Aanbod naar type aanbod Centrum Oude Stad Het Laar Gilze en Rijen De Reit Dongen Oisterwijk Huur Koop Koop/Huur Onbekend Overig Katsbogten Huur Koop Koop/Huur Onbekend Aanbod RPO-regio Midden-Brabant naar bouwstatus Aanbod naar bouwstatus 18% 21% Nieuw Bestaand Nieuw Bestaand 82% 79% Zie voor absolute metrages tabel 3, zie voor de definitie Nieuw/Bestand hoofdstuk 8 Definities

10 4 Analyse aanbodzijde (II) Aanbod RPO-regio Midden-Brabant naar kwaliteit Aanbod naar kwaliteit Centrum Oude Stad Het Laar Gilze en Rijen De Reit Dongen Overig Oisterwijk Katsbogten 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% A B C 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% A B C Zie voor absolute metrages tabel 3, zie voor de definitie A/B/C kwaliteit hoofdstuk 8 Definities Aanbod RPO-regio Midden-Brabant naar huurniveau Aanbod naar huurniveau Centrum Gilze en Rijen Dongen Oude Stad Het Laar De Reit Overig Oisterwijk Katsbogten 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% < Onbekend 0% 20% 40% 60% 80% 100% < Zie voor absolute metrages tabel 3 Tabel 3: Cijfers RPO-regio en se deellocaties Plaats/Regio Deellocatie Voorraad (m² vvo) Aanbod (m² vvo) Leegstandspercentage Opname (m² vvo) RPO-Regio ,5% Centrum ,4% 550 Oude Stad ,4% 725 Het Laar ,1% De Reit ,6% - Katsbogten ,2%* - Overig ,2% * In dit cijfer is het recent op risico opgeleverde kantoorgebouw EnTrada reeds meegenomen

11 5 Analyse plannen & opleveringen Ontwikkelingen RPO-regio Midden-Brabant planfase Aanbod naar planfase Zacht plan Zacht plan Zacht plan Katsbogten Overig De Reit Het Laar Centrum Tabel 4: Plannen & opleveringen RPO-regio* Plaats Deellocatie Gebouw/project Metrage (m² vvo) % Voorverhuurd Bouwjaar Ontwikkelaar Gebruiker Katsbogten EnTrada % 2010 HVBM ABAB Accountants De Reit Intermezzo % 2010 Wonen Breburg Wonen Breburg Centrum % 2013 M7 en Volker Wessels UWV * Bovenstaande tabel heeft betrekking op concrete plannen en opleveringen. Zachte plannen zijn buiten beschouwing gelaten.

12 6 Analyse beleggingsmarkt Beleggingsvolume RPO-regio (incl. ) naar type verkoper EUR Miljoen 12 Beleggingsvolume RPO-regio (incl. ) naar type koper EUR Miljoen Q Q Q Q4 Corporate Institution - Banks Private Belegger Private Belegger Tabel 5: Beleggingstransacties plus RPO-regio Midden-Brabant Plaats Adres Metrage (m² vvo) Koopsom Rendement Verkoper Koper Periode Spoorlaan n/b ASR Vastgoed Vermogensbeheer Linvest B.V Q3 Wilhelminapark * n/b Private belegger Private belegger 2009 Q4 Wilhelminapark * n/b Private belegger Private belegger 2009 Q4 Spoorlaan * n/b KPN Heezen Verhuur 2009 Q4 Fazantenjachtstraat n/b Beleggingsmaatschappij Holdingmaatschappij De Elmer 2009 Q4 * Betreft vertrouwelijke transacties

13 7 Belangrijkste bevindingen 7.1 Algemeen is een grote gemeente met een rijke historie. Qua aantal inwoners is de zesde gemeente in Nederland. Op het gebied van bedrijventerreinen behoort tot de top vestigingslocaties. Door haar strategische ligging is één van de belangrijkste logistieke hotspots van Nederland. Hoewel de stad qua omvang de tweede stad van Noord-Brabant is, is de kantoorvoorraad relatief beperkt. De verklaring ligt in het feit dat vanouds een stad van handel en industrie is. Nog steeds is meer dan 30% van de werkgelegenheid terug te vinden in deze sector. Om de huidige positie op de kantorenmarkt te versterken, heeft de gemeente een kantorenbeleid opgesteld en vertaald naar een meerjarenplanning. Het vergroten van de dienstensector is daarbij een belangrijk speerpunt van het beleid. 7.2 Voorraad De huidige voorraad in bedraagt m² vvo, dit is bijna 75% van de totale kantorenvoorraad ( m² vvo) binnen de RPO-regio Midden-Brabant; Van de huidige voorraad concentreert zich 30% in het Centrum van. Dit komt voornamelijk door de grootschalige kantoren van onder andere Interpolis en VGZ; In 2010 wordt een beperkte groei van de kantorenvoorraad verwacht door de oplevering van kantoorgebouwen EnTrada en Intermezzo; Zowel in het centrum als in de oude stad worden kantoorpanden gerenoveerd, waardoor zij zich kwalificeren als nieuwbouw kantoorruimte. 7.3 Gebruik 7.4 Vraag Gekeken naar grootteklasse, heeft circa één derde van de voorraad betrekking op gebouwen groter dan m² vvo; Wat betreft het metrage concentreert het grootste gedeelte van de kantorenvoorraad zich in de grootteklasse m² vvo, namelijk 28,7%; De eigendomssituatie koop is relatief groot binnen de se kantorenvoorraad. Circa 54% van de huidige voorraad heeft betrekking op het koopsegment. Het betreft hier voornamelijk relatief kleine kantoorvilla s in zowel de Oude Stad als in het Centrum. Binnen de RPO-regio Midden-Brabant concentreert de opnamedynamiek zich hoofdzakelijk op ; In 2009 is in totaal slechts m² vvo kantoorruimte opgenomen (transactie / intentie overeenkomst van gebruikers groter dan 500 m² vvo). Dit is een daling van ruim 50% in vergelijking met het gemiddelde over de periode , toen het opnamevolume m² vvo per jaar bedroeg. registreerde slechts één transactie met een totaal volume van 620 m² vvo. Overige gemeenten toonden een zeer beperkte opnamedynamiek in 2009; De gemiddelde gerealiseerde huurprijs binnen de gehele RPO-regio bedraagt 132,- per m² vvo per jaar. Binnen ligt de gemiddelde gerealiseerde huurprijs op 137,- per m² vvo per jaar.

14 7.5 Aanbod Het aanbod binnen de gehele RPO-regio Midden-Brabant bedroeg ultimo 2009 circa m² vvo, dit komt overeen met een gemiddeld leegstandspercentage van 10,5%; Het kantorenaanbod binnen bedraagt circa m² vvo wat overeenkomt met een leegstandspercentage van 12,1%. Dit ligt onder het nationale gemiddelde van circa 14,5%. De toename van het kantorenaanbod in komt voornamelijk door het recent op risico opgeleverde, niet volledig verhuurde kantoorgebouw EnTrada; Binnen de se kantorenlocaties is veel diversiteit wat aanbod betreft. Het centrum van heeft een leegstandspercentage van 5,4%, wat aanzienlijk onder het gemeentelijke gemiddelde ligt; De gemiddelde vraaghuurprijs binnen de gehele RPO-regio bedraagt 127,- per m² vvo per jaar. Binnen ligt de gemiddelde vraaghuurprijs op 133,- per m² vvo per jaar. 7.6 Beleggingen In 2009 noteerde de se kantorenmarkt vijf beleggingstransacties met een totaal beleggingsvolume van 13,6 miljoen; De grootste transactie had betrekking op de verkoop van het multi-tenant kantoorgebouw en appartementencomplex aan de Spoorlaan Dit object verkocht ASR Vastgoed voor 9,65 miljoen aan Linvest B.V. 7.7 Vooruitblik Na oplevering van het kantoorgebouw EnTrada volgt in 2010 ook Intermezzo; Nu het zuidelijk deel van Tradepark 58 nagenoeg geheel is ontwikkeld, wordt in 2011 gestart met de uitgifte van het noordelijk deel; In 2010 wordt naar verwachting meer duidelijk over de toekomstige planning van het project Kempenbaan West. Deze ontwikkeling vormt een mix van wonen en werken langs de snelweg A58 en nabij het Leypark; In 2012 wordt gestart met de ontwikkeling van het Spoorzone Kerngebied (Nedtrain terrein). De locatie biedt ruimte voor een zogenaamd UWV Werkplein, studentenhuisvesting en de bouw van de Nieuwste School; Mogelijk wordt in 2012 eveneens gestart met de ontwikkeling van 500 appartementen voor buitenlandse studenten van de UvT en kantoorruimte voor re-integratiebedrijf Cardan. De ontwikkeling is gepland aan de Hart van Brabantlaan ter hoogte van de bestaande panden tussen de Gasthuisring en de Sint Cecilliastraat; Het centrum en dan met name de Spoorzone heeft veel potentie als kantorenlocatie. Het feit dat deze ontwikkeling in fasen plaatsvindt, maakt het mogelijk het beoogde programma continu af te stemmen op de vraag vanuit de markt. Dat is met de huidige leegstandsproblematiek op de Nederlandse kantorenmarkt een correct beleid, omdat anders het gevaar bestaat leegstand voor de toekomst te ontwikkelen.

15 8 Definities Definitie Voorraad Transactie/opname Aanbod Leegstandspercentage Huurprijs Bestaande kantoorruimte Nieuwbouw kantoorruimte Kwaliteit kantoorruimte Beleggingstransactie Kantoorruimte groter dan 500 m² vvo als dusdanig gebruikt en beschikbaar voor de markt. Alleen in gebruik zijnde of beschikbare kantoorruimte wordt meegenomen. Elke transactie waarbij een huurder meer dan 500 m² vvo opneemt. Alle huur- en kooptransacties worden meegenomen. De hoeveelheid bestaande kantoorruimte vanaf 500 m² vvo die direct beschikbaar is of binnen zes maanden beschikbaar komt. Nieuwbouw en te renoveren kantoorruimte welke speculatief in aanbouw is wordt eveneens meegenomen. Leegstaande kantoorruimte (d.w.z. aanbod) uitgedrukt als percentage van de totale voorraad. De huurprijzen in deze publicatie hebben betrekking op m² vvo per jaar. Incentives, servicekosten en BTW worden niet meegenomen. De gemiddelde huurprijs is gebaseerd op de bekende huurprijzen in de betreffende periode. Kantoorruimte meer dan 5 jaar oud of aan een eerdere gebruiker verhuurd. Kantoorruimte niet ouder dan 5 jaar. Oude gebouwen die een fundamentele renovatie hebben ondergaan (binnen- en buitenkant) worden ook meegerekend. A-kwaliteit: Vertegenwoordigd aanbod in gebouwen waar de vraaghuurprijs boven gemiddeld is voor de betreffende locatie. Deze kantoorgebouwen dienen te beschikken over een hoogwaardige afwerking, goede systemen en een goede bereikbaarheid. B-kwaliteit: Vertegenwoordig aanbod in gebouwen waar de vraaghuurprijs op een gemiddeld niveau ligt voor de betreffende locatie. Deze kantoorgebouwen beschikken over een redelijk tot goede afwerking en zo ook de interne systemen. Echter, deze gebouwen zijn niet langer competitief met A-kwaliteit kantoorruimte. C-kwaliteit: Vertegenwoordigd aanbod in gebouwen waar de vraaghuurprijs aanzienlijk benden het gemiddelde voor de betreffende locatie ligt. Elke acquisitie van commercieel vastgoed groter dan waarbij de koper en de gebruiker van het gebouw niet één en dezelfde persoon zijn. Grondacquisities en acquisitie van vastgoed voor herontwikkeling worden niet meegenomen.

16 Ruben Langbroek Head of Research Sven Bertens Researcher / Consultant sven.bertens@eu.jll.com Strategic Advisory Jones Lang LaSalle B.V. Strawinskylaan ZX Amsterdam + 31 (0) COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC This publication is the sole property of Jones Lang LaSalle IP, Inc. and must not be copied, reproduced or transmitted in any form or by any means, either in whole or in part, without the prior written consent of Jones Lang LaSalle IP, Inc. The information contained in this publication has been obtained from Brons generally regarded to be reliable. However, no representation is made, or warranty given, in respect of the accuracy of this information. We would like to be informed of any inaccuracies so that we may correct them. Jones Lang LaSalle does not accept any liability in negligence or otherwise for any loss or damage suffered by any party resulting from reliance on this publication.