Inhoudsopgave 2 Achtergrond 3 Opzet kantorenmonitor 4 Voorraad 5 Aanbod 7 Vraag 9 Conclusie / Mismatch 13 Definities 14 Contacten 15

Transcriptie

1

2 Inhoudsopgave 2 Achtergrond 3 Opzet kantorenmonitor 4 Voorraad 5 Aanbod 7 Vraag 9 Conclusie / Mismatch 13 Definities 14 Contacten 15

3 De regio Hart van Brabant, bestaande uit de gemeenten Dongen, Gilze en Rijen, Goirle, Hilvarenbeek, Loon op Zand, Oisterwijk, Tilburg en Waalwijk (exclusief de gemeente Heusden), hebben regionale afspraken gemaakt teneinde een vitale kantorenmarkt te bereiken en transparantie te bieden over de markt. Afspraken die de gemeenten hebben gemaakt hebben betrekking op: 1. Het terugdringen van het regionale overaanbod 2. Nieuwe ontwikkelingen faciliteren op basis van vraaggericht ontwikkelen 3. Vestigingsmogelijkheden beperken tot kansrijke locaties 4. Ontwikkeling van de regionale kantorenmarkt monitoren 5. Dit alles na twee jaar evalueren De regio Hart van Brabant heeft JLL Research gevraagd om uitwerking te geven aan punt 4, zijnde een kantorenmonitor voor de regio. Die ligt hierbij voor. Mocht u vragen hebben over deze kantorenmonitor, dan kunt u contact opnemen met Sven Bertens op telefoonnummer

4 Opzet kantorenmonitor Binnen de regio Hart van Brabant is Tilburg een toonaangevende gemeente. Qua aantal inwoners is Tilburg de zesde gemeente in Nederland, net achter Eindhoven. Echter op de kantorenmarkt is Tilburg en daarmee de regio, een relatief kleine speler. Naar aanleiding van een onderzoeksrapport uit 2015, opgesteld door Stec Groep, wenst de regio Hart van Brabant te starten met het monitoren van de ontwikkelingen op haar kantorenmarkt. Opzet kantorenmonitor 1. Voorraad Analyse De kantorenmonitor, welke op jaarlijkse basis uitgebracht gaat worden, dient inzichtelijk te maken hoe de vraag- en aanbodzijde zich ontwikkelen en geeft daarbij een toelichting op de waargenomen ontwikkelingen. De monitor dient dus naast een kwantitatieve jaarlijkse update ook duiding te geven wat de recente ontwikkelingen betekenen voor de nabije toekomst. 5. Mutaties Voorraad 4. Vraag vs Aanbod 3. Vraag Analyse 2. Aanbod Analyse Op basis van deze achtergrond beschouwen we de door de regio Hart van Brabant geformuleerde vragen als centrale doelstelling van de opdracht. Dit betreft de volgende werkzaamheden: Het vervaardigen van een systeem (excel) om de gewenste informatie over de regionale kantorenmarkt te verzamelen, te ordenen en te ontsluiten. Dit met als doel de regio handvatten te geven voor het opstellen van een eigen kantorenmonitor; Het jaarlijks up-to-date houden van de in het systeem opgenomen informatie en het op basis daarvan samenstellen van rapportages van het betreffende jaar; Het opstellen van een jaarlijkse kantorenmonitor waarin zowel kwantitatieve en kwalitatieve ontwikkelingen worden getoond. De resultaten worden desgewenst aan belanghebbenden middels een presentatie toegelicht Voorraad Analyse Analyse van de huidige kantorenvoorraad binnen de gehele regio Hart van Brabant. Waar gewenst wordt hier een verdieping gemaakt naar kantorenlocaties. 2. Aanbodanalyse Analyse van het aanbod ofwel leegstand. Waar ligt de concentratie van de kantorenleegstand, welk deel hiervan is structureel en wat is de kwaliteit van deze leegstand. 3. Vraaganalyse Analyse van vraag ofwel transacties. Waar vinden de meeste transacties plaats, tegen welke huurprijs en wat is de kwaliteit van de verhuurde kantoorgebouwen. 4. Vraag versus Aanbod analyse Zit er een (mis)match tussen vraag en aanbod in de regio en wat is hiervan het effect op bijvoorbeeld de huurprijs. 5. Voorraad mutaties Welke nieuwe ontwikkelingen en/of transformaties vinden er plaats die van invloed zijn op de kantorenvoorraad.

5 Voorraad Overzichtskaart regio Hart van Brabant met deellocaties in Tilburg

6 m² vvo m² vvo Voorraad Midden-Brabant is de derde logistieke hotspot van Nederland en is onderdeel van de logistieke delta met onder andere Rotterdam en Antwerpen als mainport. De regio is zeer aantrekkelijke voor logistieke dienstverleners vanwege de uitstekende bereikbaarheid (Oost-West en Noord-Zuid). Tilburg is van oudsher een industriestad, maar momenteel werkt 80% in het MKB. De stad heeft in relatief korte tijd een enorme transitie doorgemaakt. Met een kantorenvoorraad van circa m² is de omvang van de kantorenmarkt in de regio Hart van Brabant gering. Qua omvang is de regio vergelijkbaar met dat van Zwolle, Breda en de Amsterdamse Zuidas. De economische kracht van de regio wordt gedomineerd door een sterk aanwezige logistieke sector. Echter kantoorruimtes die onderdeel zijn van een bedrijfsgebouw, worden niet meegenomen in deze analyse. De regio Hart van Brabant telt 8 gemeenten met een aanwezige kantorenvoorraad. Zoals eerder omgeschreven heeft de gehele regio een kantorenvoorraad van circa m² vvo en is daarmee gelijk aan het niveau van voorgaand jaar. Het zwaartepunt van de kantorenmarkt ligt in Tilburg ( m² vvo) met 66% van de totale kantorenvoorraad, verdeeld over 11 deelgebieden. Circa 12% ( m² vvo) van de voorraad is gelegen in Waalwijk. Ontwikkeling voorraad per gemeente De overige gemeenten zijn Oisterwijk ( m² vvo), Gilze en Rijen ( m² vvo), Dongen ( m² vvo), Goirle ( m² vvo), Loon op Zand ( m² vvo) en Hilvarenbeek (4.000 m² vvo). Historische groei Van 1960 tot 1990 groeide de kantorenvoorraad in de regio van m² vvo naar circa m² vvo. In het daaropvolgende decennium ontwikkelde de voorraad zich in behoorlijk tempo, naar bijna m² vvo in Doordat een groot deel van de kantorenvoorraad dateert van voor 2000 zijn inmiddels enkele kantoorpanden verouderd en voldoen ze niet meer aan de huidge eisen van huurders. De laatste trends bij kantoorgebruikers worden nader in hoofdstuk 3 toegelicht. Binnen de gemeente Tilburg bevindt het overgrote deel van de kantorenvoorraad zich binnen het deelgebied Spoorzone. In totaal heeft 29% van de Tilburgse kantorenvoorraad betrekking op de Spporzone. Dit komt met name door relatief grote kantoren zoals het voormalige kantoor van VGZ waar nu de gemeente Tilburg tijdelijk is gehuisvest. Maar ook een van de meest recente ontwikkelingen aan de Burgemeester Brokxlaan 1680 (2014) dat in gebruik is door de gemeente en het UWV. Ontwikkeling voorraad naar deelgebied in Tilburg Tilburg Waalwijk Oisterwijk Gilze en Rijen Dongen Goirle Loon op Zand Hilvarenbeek Centrum Tivoli Cobbenhagenlaan Knooppunt A58 Kraaiven Loven Oude Stad Overig Ringbaan West Ringbanen Overig Spoorzone Vossenberg 6

7 m² vvo m² vvo Aanbod Regio Hart van Brabant Ontwikkeling aanbod per gemeente (excl. Tilburg) Waalwijk Gilze en Rijen Dongen Goirle Oisterwijk Loon op Zand Hilvarenbeek Het totale kantorenaanbod in de regio Hart van Brabant is, na een piek in 2017, sterk gedaald naar het huidige niveau van circa m² vvo. In de gemeenten buiten Tilburg is het kantorenaanbod de afgelopen jaren relatief stabiel gebleven en toonde eind 2018 een lichte daling. Het huidige aanbod, exclusief Tilburg, bedraagt m² vvo een daling van circa 10% ten opzichte van eind De sterkste daling werd gemeten in de gemeente Gilze en Rijen. In deze gemeente daalde het kantorenaanbod van bijna m² vvo naar het huidige niveau van m² vvo. Oisterwijk en Goirle waren de enige gemeenten in de regio Hart van Brabant waar het kantorenaanbod ten opzichte van eind 2017 is toegenomen. In beide gemeenten is het aanbod met respectievelijk 14,8% en 19,1% toegenomen. Zoals zichtbaar is in veel gemeenten in Nederland heeft het overgrote deel van het huidige kantorenaanbod in de regio betrekking op B kwaliteit (middensegment) kantorenvastgoed. Dat wil zeggen, kantoren van gemiddelde tot redelijk kwaliteit. In de regio heeft circa 19% van het aanbod betrekking C kwaliteit vastgoed. Deze kantoren zijn van matige tot slechte kwaliteit en daardoor in sommige gevallen lastig commercieel te verhuren waardoor de kans op ingebruikname zeer beperkt is. Slechts 6% (circa m²) van de kantoren is van A kwaliteit. Deze kantoren zijn van hoge kwaliteit, modern of juist klassiek, en voldoen qua gebouweisen aan de huidige eisen. (zie pagina 14 voor de definities ten aanzien van de verschillende kwaliteitsindelingen) Verdeling aanbod naar gemeente en kwaliteit A B C Waalwijk Gilze en Rijen Dongen Goirle Oisterwijk Loon op Zand Hilvarenbeek Verdeling aanbod en aantal aangeboden objecten Note: De cijfers in de kolommen verwijst naar het aantal aangeboden kantoorpanden op de betreffende peildatum

8 Aanbod - Tilburg Ontwikkeling aanbod Tilburg per deellocatie Ontwikkeling aanbod per deellocatie Het vijfjarig gemiddelde aanbod in Tilburg bedraagt m² vvo en fluctueerde de afgelopen jaren tussen de m² vvo en m² vvo. Momenteel bedraagt het aanbod m² vvo wat overeenkomt met een leegstandspercentage van 11,4%. Na eind 2017 heeft het kantorenaanbod in 2018 een continue lichte dalende trend laten zien in Tilburg. De sterkste daling deed zich voor in het gebied Knooppunt A58. Het kantoorgebouw Entrada wordt namelijk niet meer aangeboden en lijkt volledig verhuurd. Ontwikkeling aanbod naar kwaliteit In absolute zin concentreert het aanbod zich in de deellocaties Knooppunt A58 ( m² vvo) en Ringbanen Overig ( m² vvo). In de Spoorzone, het Centrum Tivoli en Ringbaan West gebied zijn de meeste kantoren volledig verhuurd. Het actuele kantorenaanbod binnen deze deelgebieden is relatief beperkt. In deze gebieden wordt respectievelijk 3,4%, 5,7% en 2,9% van de kantorenvoorraad momenteel te huur of te koop aanboden. Het competitieve hoogwaardige aanbod ofwel kantorenaanbod van A-kwaliteit, in Tiburg is schaars. Circa m² vvo (25% van het totaal). Dit deel van het kantorenaanbod heeft betrekking op relatief nieuwe kantoren aan het Droogdokeiland. Aanbod naar kwaliteit en leegstandspercentage per deellocatie Het overgrote deel van het huidige kantorenaanbod blijft betrekking hebben op B kwaliteit kantoren. 8

9 Vraag Trends Nederland Flexibele kantoorruimte is niet nieuw wat dan wel? Flexibele kantoorruimte of coworking is momenteel een hot topic. Dat wil niet zeggen dat het nieuw is. Een van de eerste moderne voorbeelden van coworking ruimtes komt opvallend genoeg uit een hoek waarin fysieke grenzen en nabijheid er ogenschijnlijk niet toe doet. In 1995 kwam een groep computerhackers samen in Berlijn en richtte C-Space op. Vele hackerspaces volgde later hun voorbeeld waarin gelijkgestemde computer programmeurs samenkwamen en samenwerkte in een open ruimte. In de periode tot vandaag de dag zijn er vele concepten geweest die uiteindelijk niet succesvol zijn gebleken maar die wel de basis van het idee hebben gebracht. Ook het nu succesvolle Regus (onderdeel van IWG group) verkeerde in Amerika, ten tijde van de dot-com bubble, in zwaar weer. Gelukkig herstelde het bedrijf snel van deze situatie door een herstructurering en is het nu een van de toonaangevende spelers op de markt. Het is dus zeker geen nieuwe trend die de vastgoedmarkt momenteel aan het veroveren is. Wat wel nieuws is, is het feit dat het nu vele malen sneller groeit dan voorheen en dat deze groei in grote mate wordt gedreven door (relatief) nieuwe modellen en merken. Hoe groot is de markt van flexibele kantoorruimte? De flexibele kantorenvoorraad is sterk aan het groeien. In 2017 is de totale flex-footprint in Europa gegroeid met 29%. De vierkante meter flexruimte die in de loop van dat jaar aan de markt werd toegevoegd, betekende de tot dan toe sterkste toename en onderstreepte de vraag naar flexibele oplossingen. Het aantal nieuwe flexwerkplekken dat in de eerste zes maanden van 2018 beschikbaar is gekomen, duidt op een aanhoudend sterke groei van meer dan 25%. Deze groei is ook waarneembaar in Nederland. Sinds 2016 is de flexibele kantorenvoorraad in Nederland met meer dan m² gegroeid. Deze groei had voornamelijk betrekking op Amsterdam ( m²), Rotterdam ( m²), Utrecht ( m²) en Eindhoven (bijna m²). Eind 2018 heeft JLL ruim 100 verschillende operators in kaart met ruim 400 vestigingen die gezamenlijk circa 1,1 miljoen vierkante meter in gebruik hebben. Wat zijn de verschillen tussen de verschillende operators? De ene aanbieder is de ander niet. De vele verschillende operators richten zich op verschillende gebruikers. Waar de ene operator zich voornamelijk richt op de corporate klant, biedt een ander ruimte voor startups of juist een combinatie tussen beide. JLL maakt daarom onderscheid tussen drie hoofd typologieën van flexibele kantoorconcepten: Traditionele concepten, deze aanbieders bieden volledig gefaciliteerde kantoorruimte aan op basis van flexibele huurcontracten. Additioneel aan deze privékantoren is dikwijls ruimte ingericht als een sociaal hart waar ontmoetings- en werkplekken gecreëerd worden. Voorbeeld hiervan is Regus, welke echter steeds meer richting een hybride model beweegt. Coworking concepten: bij deze aanbieders draait het om samenwerking en innovatie. Een actieve community waarbij workshops en sociale activiteiten worden georganiseerd, is een belangrijk onderdeel van de bedrijfsvoering. Deze aanbieders in dit segment bieden naast de coworking plekken vaak ook privékantoren en/of vergaderruimtes aan. Hybride concepten: richting zich op -naar eigen zeggen-, best of both worlds. Met een hippe uitstraling, groot sociaal hart en coworking plekken is het een aantrekkelijke werkomgeving voor startende en/of innovatieve ondernemers. Daarnaast is er voldoende ruimte waar bedrijven kunnen doorgroeien naar een meer traditionele kantoorruimte. 9

10 Vraag Trends Nederland Waarom kiezen gebruikers voor flexibele kantoorruimte? Zoals eerder geconstateerd is de omvang van de flexibele kantorenmarkt aanzienlijk gegroeid. Echter, voor buitenstaanders blijft de performance van de vele operators intransparant. Naar verluidt ligt de bezettingsgraad van operators in Amsterdam op gemiddeld 85 a 90%. Maar wat drijft nu de vraag naar flexibele huisvestingsconcepten? In het huidige sentiment, zeker op de Amsterdamse kantoren, is het eveneens een structureel te kort aan traditionele kantoorruimte. De leegstand is inmiddels gedaald naar een niveau onder de 5%, wat ver beneden het lange termijn niveau ligt. Hierdoor zijn gebruikers tot op zeker hoogte genoodzaakt zich te wenden tot de verschillende operators. Voorbeelden hiervan zijn onder andere Uber die vanwege de snelle groei steeds vaker gebruikt maakt van de ruimte bij flexibele kantooraanbieders. Ander voorbeeld zijn de verschillende financiële instellingen die naar Amsterdam komen door de Brexit en per direct ruimte nodig hebben. De vraag naar flexibele kantoorruimte is echter niet tijdelijk van aard. JLL ziet namelijk een aantal structurele drijfveren die de vraag naar flexibele kantoorruimte sterk blijft beïnvloeden. Onvoorspelbaarheid en flexibiliteit Het nauwkeurig voorspellen van vastgoedbehoeften op lange termijn is vrijwel onmogelijk. In de Nederlandse markt zijn traditionele huurcontracten 5 jaar plus 5 optiejaren. Bedrijven kunnen en willen in de huidige tijd niet zo ver vooruit kijken. Tevens is het grootste voordeel van flexruimtes dat er meerdere opties zijn. Plug-and-play kantoorruimte Flexibele kantoorruimte stelt sommige bedrijven in staat snel in te grijpen als ze tijdelijk ruimte nodig hebben, of als ze toegang willen krijgen tot een nieuwe markt. Voor andere is het een kans om de tijdgeest in een bepaalde sector te volgen of om hun werkcultuur te veranderen. Naast de meer traditionele redenen om te kiezen voor flexibele kantoorruimte, hebben bedrijven tegenwoordig ook een aantal nieuwe motivaties. Deze variëren van verbeterde innovatie, samenwerking en gemeenschappelijkheid, tot het ontwikkelen van het bedrijf en het behalen van groeidoelen. Een betere benutting van de ruimte en flexibiliteit van de portefeuille kan niet alleen financiële voordelen hebben, maar ook een krachtige stimulans zijn voor grootschalig gebruik van flexruimtes. Toegang tot talent Werkgevers kunnen met flexwerkplekken niet alleen inspelen op de behoeften van een steeds dynamischer personeelsbestand, maar ook op die van speciale teams voor bijvoorbeeld digitale of productinnovatie. Flexruimtes kunnen ook specifieke talentpools aantrekken, met name onder jongere generaties, die vaak de voorkeur geven aan een minder traditionele kantooromgeving. 10

11 Vraag Regio Hart van Brabant Opnametransacties 2017 en 2018 Opname ontwikkeling per gemeente (excl. Tilburg) De opnamedynamiek in de regio Hart van Brabant herstelde zich realtief snel na de crisis. Tijdens het dieptepunt werd er slechts m² vvo opgenomen, maar al snel steeg de opnamedynamiek naar m² vvo per jaar. In 2016 piekte de dynamiek naar m² vvo, gedreven door transacties van onder andere de gemeente Tilburg, Rijks Vastgoed- en Ontwikkelingsbedrijf en de Rabobank die gezamenlijk voor ruim m² vvo opname hebben gezorgd. Opname per grootte catregorie Opname per kwaliteit In de regio Hart van Brabant concentreert het transactievolume zich hoofdzakelijk op de gemeente Tilburg en Waalwijk wat eveneens de twee grootste kantoorsteden in de regio zijn. Van de totaal 45 transacties (> 500 m² vvo) hadden maar liefst 39 transacties betrekking op een van deze gemeenten. De vraag naar kantorenvastgoed in de regio is de afgelopen twee jaar vrij beperkt. Althans binnen het segment groter dan 500 m² vvo. In 2018 werdern er zelfs geen transacties geregistreerd binnen dit segment. Totale opname per gemeente en kwaliteit Doordat de vraag sterk gericht is op lokale MKB zijn veel transacties tussen de 200 en 500 m² vvo, waardoor ze niet worden opgenomen in de gepresenteerde cijfers. Naar schatting op basis van bekende cijfers werd er de afgelopen 5 jaar gemiddeld 20%-25% m² per jaar opgenomen in deze categorie ( m² vvo). 11

12 Vraag Tilburg Opnametransacties 2017 en 2018 Opname ontwikkeling per deellocatie De kantorenvraag in Tilburg steeg sinds het dieptepunt in 2009 tot aan In 2014 en 2015 was de opnamedynamiek wederom beperkt maar in 2016 bereikte het volume bijna m² vvo. In 2017 is het geregistreerde opnamevolume relatief beperkt met m² vvo. Opname per grootte categorie en deellocatie De dynamiek van kleinere opnames (<500 m2) is minder transparant. Hierdoor is een behoorlijk deel van de dynamiek die wordt veroorzaakt door de lokale MKB niet zichtbaar in de getoonde cijfers. Naar schatting op basis van bekende cijfers wordt er jaarlijks circa 25%-30% m² vvo opgenomen in dit kleinschalige segment in Tilburg, waarvan een groot deel in het Centrum en de Spoorzone. Dit vanwege de aanwezigheid van voorzieningen, openbaar vervoer en diverse aanbieders van flexibele kantoorruimte zoals Regus en Bank15. In 2018 is het opnamevolume licht gestegen naar circa m² vvo, een stijging van 43% ten opzichte van het opnamevolume in Ondanks de sterke relatieve stijging blijft de vraag naar kantoorruimte in Tilburg beperkt. Een mogelijke oorzaak hiervan kan liggen in het feit dat er nauwelijks kantoren worden aangeboden die worden gekwalificeerd als A kwaliteit. En dan in het bijzonder centrale locaties. 12

13 Mismatch Regio Hart van Brabant Zowel in kwalitatieve als in kwantitatieve zin lijkt vraag en aanbod redelijk op elkaar aan te sluiten. Met een gemiddeld leegstandspercentage van circa 10% in de regio wijkt de kantorenleegstand niet ver af van het Nederlands gemiddelde. Ook lijkt er op het eerste gezicht voldoende kwaliteit te worden aangeboden in de regio, zeker als het wordt afgezet tegen de historische vraag. Echter, de regio Hart van Brabant en de gemeenten moeten zich wel de vraag stellen of er voldoede hoge kwaliteit kantoren op de juiste locatie staat. Wordt de historische vraag naar A kwaliteit kantorenvastgoed niet beperkt door de aanwezige schaarste van het kwalitatieve aanbod? Huidige kantoorhoudende bedrijven in de markt zoeken naar moderne kantoorruimte met relatief grote, open en flexibel indeelbare kantoorvloeren. Qua locatie-eisen is auto en OV bereikbaarheid, met name met de trein van groot belang. Daarnaast willen bedrijven talent aan zich binden door op levendige locaties gevestigd te zijn. Kortom, de juiste kwaliteit vastgoed moet op de juiste locatie staan om de aantrekkelijkheid te vergroten. Tilburg Wat betreft de Tilburgse markt is het hoogwaardige aanbod juist gelegen op een monofunctionele snelweglocatie, en niet in het centrum. Dit in tegenstelling tot de vraag naar hoogwaardig kantorenvastgoed. Dit is ongunstig vanwege het feit dat bedrijven liever gevestigd zijn op levendige binnenstedelijke locaties. Het zal daarom lastig worden om topgebruikers te trekken naar deze monofunctionele ringlocaties. Juist in het centrum van Tilburg ontbreekt het momenteel aan hoogwaardig aanbod. Ondanks het ontbreken ervan is er toch in deze locatie de hoogste opname dynamiek geregistreerd. Om deze mismatch op termijn te voorkomen zijn er in het Centrum een aantal goede ontwikkelingen gaande. De herontwikkeling van het Spoorzone013 gebied is een kans om de Tilburgse kantorenmarkt opnieuw op de kaart te zetten met hoogwaardige kantoren. De locatie en uitstraling van het project sluit immers uitstekend aan op de wensen van de hedendaagse kantoorgebruiker. Kleinschalig en creatief De gemiddelde omvang van het aantal transacties is de afgelopen steeds kleiner geworden. Niet voor niets heeft het overgrote deel van de transacties in de regio betrekking op transacties tussen en 500 tot m². Nieuwe kantoorconcepten zoals het recent geopende Bank15 speelt in op deze kleinschaligheid, maar biedt ook nieuwe manieren van werken aan door ondernemers te binden met elkaar door middel van een maatschappelijk en creatief randje. Het zijn juist dit soort initiatieven die jonge ondernemers en bedrijven aantrekken tot de stad wat de leefbaarheid en economische kracht van de regio versterkt. Niet alleen kleinschalige of jonge bedrijven gaan zich hierdoor interesseren voor deze locaties, maar ook reeds gevestigde bedrijven, vanuit uiteenlopende sectoren (ook de zakelijke en financiële) zoeken naar innovatie en talent en willen daardoor ook gevestigd zijn op deze locaties. Deze bedrijven hebben doorgaans meer huur te besteden wat de waarde van het vastgoed ten goede komt waardoor hogere kwalitietsbouw rendabel wordt. Regio Hart van Brabant Voor de regio gemeenten geldt dat de vraag naar kantoorruimte beperkt zal blijven. De vraag die zich heeft geregistreerd in het verleden en de verwachtte vraag in de toekomst zal tevens kleinschalig (<500 m²) van aard zijn. Hier dient men met het oog op (her)ontwikkeling van gebieden en gebouwen, rekening mee te houden. Op zoek naar de menselijke maat voor stad en dorp. De vraag naar kantoorruimte concentreert zich steeds meer rondom openbaarvervoersknooppunten waarbij een intercity treinverbinding aanwezig is. Kleinere gemeenten in de regio zullen, vanwege het ontbreken van goede OVverbindingen, een relatief beperkte vraag naar kantoorruimte zien in de toekomst. Bij nieuwe of herontwikkelingen dient men dus rekening te houden met een beperkte vraag naar kantoorruimte. Grootschalige kantoorgebouwen zullen eerder kansrijk zijn als herontwikkeling dan het opnieuw vinden van een kantoorhuurder. Kantoorruimte in de regio gemeenten hebben in het algemeen een lokaal (verzorgend) karakter. Hierbij valt in de toekomst te denken aan bijvoorbeeld: makelaardij, reclamebureau, verzekeringskantoor etc. 13

14 Definities Voorraad: Kantoorruimte groter dan 500 m² vvo als dusdanig gebruikt en beschikbaar voor de markt. Alleen in gebruik zijnde of beschikbare kantoorruimte wordt meegenomen. Aanbod: Aantal vierkante meters dat op peildatum X voor verhuur of verkoop voor de markt beschikbaar is, inclusief objecten die, alvorens ze opnieuw in gebruik worden genomen, gerenoveerd dienen te worden. Voor nieuwbouw geldt dat met de bouw moet zijn gestart (dat wil zeggen de eerste paal in de grond); aanbod per ultimo periode. Leegstandspercentage: Leegstaande kantoorruimte (d.w.z. aanbod) uitgedrukt als percentage van de totale voorraad. Opname: Elke transactie waarbij een of meerdere kantoorgebruiker(s) (in totaal) minimaal 500 m² vvo kantoorruimte van de (vrije) markt opneemt. Zowel koop- als huurtransacties worden geregistreerd. A-kwaliteit: Vertegenwoordigd aanbod in gebouwen waar de vraaghuurprijs boven gemiddeld is voor de betreffende locatie. Deze kantoorgebouwen dienen te beschikken over een hoogwaardige afwerking, goede systemen en een goede bereikbaarheid. B-kwaliteit: Vertegenwoordig aanbod in gebouwen waar de vraaghuurprijs op een gemiddeld niveau ligt voor de betreffende locatie. Deze kantoorgebouwen beschikken over een redelijk tot goede afwerking en zo ook de interne systemen. Echter, deze gebouwen zijn niet langer competitief met A-kwaliteit kantoorruimte. C-kwaliteit: Vertegenwoordigd aanbod in gebouwen waar de vraaghuurprijs aanzienlijk benden het gemiddelde voor de betreffende locatie ligt. Huurprijs: De huurprijzen in deze notitie hebben betrekking op m² vvo per jaar. Incentives, servicekosten en BTW worden niet meegenomen. De gemiddelde huurprijs is gebaseerd op de voorgaande vier kwartalen. 14

15 Contacten Sven Bertens Head of Research Advisory +31 (0) Thomas Kal Consultant Research Advisory +31 (0) Jones Lang LaSalle 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. The information contained in this document is proprietary to Jones Lang LaSalle and shall be used solely for the purposes of evaluating this proposal. All such documentation and information remains the property of Jones Lang LaSalle and shall be kept x. Reproduction of any part of this document is authorized only to the extent necessary for its evaluation. It is not to be shown to any third party without the prior written authorization of Jones Lang LaSalle. All information contained herein is from sources deemed reliable; however, no representation or warranty is made as to the accuracy thereof.