Onderbouwing ladder voor duurzame verstedelijking Bergkwartier Hoog Zeewolde

Transcriptie

1 Onderbouwing ladder voor duurzame verstedelijking Bergkwartier Hoog Zeewolde identificatie planstatus projectnummer: datum: status: definitief Projectleider/auteur: Joske Poelstra / Joost Jansen

2 2 Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleiding, toetsing en conclusie 3 Hoofdstuk 2 Nadere onderbouwing behoefte 7

3 3 Hoofdstuk 1 Inleiding, toetsing en conclusies 1.1. Waarom toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking Aan de noordzijde van Zeewolde wordt de wijk Polderwijk gerealiseerd. In de Polderwijk is ruimte voor ongeveer woningen. De woonwijk wordt gefaseerd gerealiseerd. Ten behoeve hiervan is in 2004 bestemmingsplan Polderwijk vastgesteld waarin de woonwijk via een uitwerkingsregeling kan worden ontwikkeld. Inmiddels is het eerste deel, het Parkkwartier, nagenoeg gerealiseerd. Voor de nog te ontwikkelen delen (delen van het Bergkwartier, Waterkwartier en Havenkwartier) zijn de uitgangspunten door nieuwe stedenbouwkundige inzichten gewijzigd. Daarom is in 2012 het bestemmingsplan "Polderwijk - Noord" vastgesteld. Ook dit bestemmingsplan kent een uit te werken bestemming (Gemengd) waarbinnen met inachtneming van de uitwerkingsregels (gefaseerde) woningbouw mag plaatsvinden. Uitsnede geldend bestemmingsplan Polderwijk - Noord Het uitwerkingsplan Bergkwartier Hoog maakt de ontwikkeling van 96 grondgebonden woningen (19 vrije kavels, 28 twee-onder-één-kap woningen en 49 rijenwoningen) en 17 appartementen mogelijk in wijkdeel Bergkwartier Hoog. Dit deelgebied is nu onbebouwd. Bestaande situatie

4 4 Nieuwe situatie Een zorgvuldige benutting van de beschikbare ruimte vraagt om een goede onderbouwing van nut en noodzaak van een nieuwe stedelijke ruimtevraag en een zorgvuldige ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling. Dit is de reden dat in artikel lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) de ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen. De bouw van nieuwe woningen wordt gezien als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Daarom is in dit rapport de behoefte, locatiekeuze en ontsluiting onderbouwd aan de hand van de ladder. Overigens is op de merken dat in de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 24 februari 2016 (zaaknummer /1.R6) is bepaald dat een dergelijke onderzoek is in uitwerkingsplannen feitelijk niet meer hoeft te worden gedaan Toetsing aan Rijksladder Artikel lid 2 Besluit ruimtelijke ordening (Bro): de rijksladder De ladder bestaat uit de volgende drie treden: a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte; b. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;

5 5 c. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld. Toetsing initiatief aan rijksladder Trede 1: behoefte De bouw van woningen in Zeewolde voorziet in een actuele regionale behoefte. De relevante woonregio is bestaat uit de gemeenten Almere, Lelystad, Harderwijk en Ermelo. De behoefte is nader onderbouwd in hoofdstuk 2. Hieruit blijkt dat: - de bevolking en het aantal huishoudens en Flevoland en Zeewolde en Noordwest Veluwe de komende jaren groeit; - er in Zeewolde een kwantitatieve behoefte is aan gemiddeld 100 woningen per jaar; - het programma aansluit op de kwalitatieve vraag en de door de gemeente beoogde differentiatie. Conclusie trede 1 De bouw van 113 woningen geeft invulling aan een actuele regionale behoefte. Trede 2: locatiekeuze Het is niet mogelijk om jaarlijks gemiddeld 100 woningen binnen bestaand bebouwd gebied te realiseren. Daarom is gekozen voor uitbreiding van Zeewolde aan de noordzijde. De locatie is een deelplan in de grote uitbreidingslocatie Polderwijk, die al in 2004 is vastgelegd in een bestemmingsplan. Ook de provincie heeft in het omgevingsplan Flevoland (2006) geconcludeerd dat Polderwijk noodzakelijk is voor opvang van de woningbehoefte: Gezien de goede omgevingskwaliteiten, de grote woningbehoefte in de aangrenzende delen van Gelderland en Utrecht en de gunstige ligging van Zeewolde kan verwacht worden dat de druk op vestiging in Zeewolde vanuit het 'oude land' zal aanhouden. Zeewolde heeft met de Polderwijk voor de komende planperiode voldoende ontwikkelruimte. Voor de verdere ontwikkeling tot circa inwoners in 2030 zijn echter nog één of meerdere locaties nodig. De locatie is in de provinciale structuurvisie aangemerkt als bestaand stedelijk gebied.

6 6 Uitsnede Omgevingsplan Flevoland kaart 11 Stedelijk gebied Conclusie trede 2 Het is niet mogelijk om jaarlijks gemiddeld 100 woningen in bestaand bebouwd gebied te realiseren. Met de bouw van woningen aansluitend aan bestaande bebouwd gebied is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. Trede 3: ontsluiting Omdat de locatie nog niet daadwerkelijk bebouwd is, is toetsing aan de derde trede noodzakelijk. De locatie is bereikbaar met de bus. Bushaltes liggen op circa 500 meter loopafstand. Op de locatie worden voldoende parkeerplaatsen aangelegd om te kunnen voorzien in de parkeerbehoefte. Conclusie trede 3 De locatie is passend multimodaal ontsloten voor de woonfunctie. Eindconclusie Uit de bovenstaande toetsing en de nadere onderbouwing in hoofdstuk 2 blijkt dat met de ontwikkeling sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik. De ontwikkeling voldoet aan de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking.

7 7 Hoofdstuk 2 Nadere onderbouwing behoefte In dit hoofdstuk is nader ingegaan op de woningbehoefte in Zeewolde Relevante regio De algemeen geaccepteerde relevante woonregio bestaat uit de gemeenten Almere, Lelystad, Harderwijk en Ermelo. De prognoses zijn hier ook op gebaseerd Nadere onderbouwing behoefte Voor de onderbouwing van de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte zijn de onderstaande documenten en onderzoeken relevant Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) Bevolking Uit gegevens van het CBS blijkt dat Zeewolde ten opzichte van Nederland een relatief jonge bevolking heeft, maar dat deze ook verouderd. In Nederland neemt het aantal 65+-ers fors toe. In Zeewolde is vooral het aantal 45 tot 65 jarigen toegenomen Bevolkingsopbouw Zeewolde (aantallen) Jonger dan 5 jaar 5 tot 10 jaar 10 tot 15 jaar 15 tot 20 jaar 20 tot 25 jaar 25 tot 45 jaar 45 tot 65 jaar 65 tot 80 jaar 80 jaar of ouder Dit blijkt ook uit de beknopte analyse (bijlage 1 bij de Woonvisie gemeente Zeewolde ):

8 8 relatief jonge bevolking, veel jonge gezinnen en nog relatief weinig ouderen. Zeewolde ziet kansen voor huisvesting van empty-nesters. Huishoudens Het aantal huishoudens is met ruim 2000 toegenomen tussen 2005 en De grootste groei bestaat uit eenpersoonshuishoudens (1261) Huishoudens (aantallen) Totaal aantal particuliere huishoudens Eenpersoonshuishoudens Huishoudens zonder kinderen Huishoudens met kinderen Huishoudens (percentage) 100% 80% 60% 40% 20% 0% Huishoudens met kinderen Huishoudens zonder kinderen Eenpersoonshuishoudens Totaal aantal particuliere huishoudens Conclusie Het aantal huishoudens is met ruim 2000 toegenomen tussen 2005 en De grootste groei bestaat uit eenpersoonshuishoudens. Zeewolde heeft een relatief jonge bevolking, veel jonge gezinnen en nog relatief weinig ouderen. Zeewolde ziet kansen voor huisvesting van empty-nesters.

9 Provinciale bevolkingsprognose In de onderstaande tabel wordt de bevolking van Flevoland in geheel en de Flevolandse gemeenten weergegeven. Per 1 januari 2015 heeft Zeewolde bijna inwoners. In de onderstaande tabel wordt de bevolkingsprognose tot 2030 van Flevoland in geheel en de Flevolandse gemeenten weergegeven. In Flevoland wordt een toename naar inwoners verwacht: een groei van circa inwoners tov 1 januari In Zeewolde wordt een toename naar inwoners verwacht: een groei van inwoners tov 1 januari Op basis toename woningvoorraad in Flevoland per jaar: woningen tot 2020 en daarna tot woningen. Bron: Provincie Flevoland, CBS en gemeenten Flevoland. Laatste update: 25 november 2015 Uit telefonisch overleg met de provincie blijkt dat de provincie voor Flevoland en Zeewolde uitgaat van de volgende indicatieve huishoudensprognose: Voor heel Flevoland (bij doorontwikkeling van Almere): : 8400 woningen totaal : gemiddeld 2500 woningen per jaar : gemiddeld 2800 woningen per jaar Voor Zeewolde: tot 2020 gemiddeld 100 woningen per jaar en daarna gemiddeld 150 woningen per jaar

10 10 Conclusie De bevolking en het aantal huishoudens in Flevoland groeit. In Zeewolde wordt een groei verwacht van inwoners tussen 2015 en Het aantal huishoudens groeit tot 2020 gemiddeld met 100 woningen per jaar en daarna gemiddeld met 150 woningen per jaar Woonvisie gemeente Zeewolde In de woonvisie is een aantal prognoses naast elkaar gezet. Deze leveren mede een bandbreedte op voor een realistische woningbehoefte. Met oog voor afzetpotentie, de prognoses, de voorzichtig herstellende woningmarkt en de bouwproductie van de afgelopen jaren, denkt de gemeente dat de volgende ambitie realistisch is. Voor de eerste periode verwacht de gemeente een wat lagere productie in verband met het weer op stoom komen na een periode met een relatief laag aantal opleveringen: Qua differentiatie heeft de gemeente een ambitie geformuleerd die zicht richt op prijsklasse en huur/koop, gebaseerd op het Woningmarktonderzoek Zeewolde en Polderwijk, huur- en koopwoningen (Ecorys, 2013), het Convenant wonen (inclusief de analyse van doelgroep en kernvoorraad) en de inbreng tijdens de discussiebijeenkomsten met deskundigen tijdens het Woonplatform van 10 februari 2015 en de raadsbijeenkomst van 12 februari Deze differentiatie is toegepast op Polderwijk. Overige kleinschaliger bouwlocaties in het centrum en daarbuiten lenen zich minder voor een gedetailleerde differentiatie. Daar zal de ontwikkeling gericht zijn op marktgerichtheid en potenties van de betreffende locaties voor specifieke doelgroepen als starters en senioren.

11 11 Voor dit programma heeft de gemeente de volgende argumentatie: Het is van belang om uiteindelijk te streven naar een differentiatie van woningen en woonmilieus. Dat uit zich onder meer in prijsklasse en financieringscategorie; In de huursector biedt de gemeente met deze ambitie mogelijkheden aan Woonpalet om hun woningvoorraad te vernieuwen. De voorraad sociale huurwoningen hoeft niet grootschalig te worden uitgebreid. Wel is behoefte aan vernieuwing, zodat de voorraad op termijn is toegesneden op de veranderende behoeften en eisen (qua woningtype en levensloopbestendigheid). Hiervoor is toevoegen van nieuwe sociale huurwoningen nodig; Met de bouw van middeldure en dure huurwoningen voorziet de gemeente in een veronderstelde behoefte aan kwalitatief hoogwaardige huurwoningen onder met name medioren en senioren; In de koopsector sluit de gemeente aan bij de marktindicatie die is aangegeven in het rapport van Ecorys. Met deze differentiatie kan voorzien worden in de behoefte aan woningen voor respectievelijk starters op de (koop)woningmarkt, doorstromers uit de bestaande koopwoningen in Zeewolde (met name de groeiende groep medioren, waaronder de zogenoemde emty nesters en vestigers in Zeewolde; Wat betreft vestigers in Zeewolde richt de gemeente zich op een aantal kernkwaliteiten: een gunstige prijs-kwaliteitsverhouding ten opzichte van de locaties op het oude land, het open, groene, waterrijke en dorpse karakter ten opzichte van Almere en Lelystad, natuur en duurzaamheid en een goed thuis voor ouderen met hun kinderen/kleinkinderen (met het oog op mantelzorg, kinderopvang en zorg voor elkaar). Kwalitatief afwegingskader Aanvullend op de kwantitatieve ambitie en de gewenste differentiatie formuleert de gemeente een aantal meer kwalitatieve aandachtspunten bij de woningbouwprogrammering. Deze ziet de gemeente als een kwalitatief afwegingskader dat steeds bij uitwerking op deellocatieniveau als een programma van eisen en wensen wordt gehanteerd. De gemeente noemt de volgende aspecten: Fasering laten aansluiten bij actuele marktvraag, voorkom interne concurrentie. Let op lange termijn wel op de gewenste differentiatie; Organisch ontwikkelen in kleine deelprojecten, met oog voor gedifferentieerde wijkopbouw op groter schaalniveau (zie het volgende punt); Geef particulier opdrachtgeverschap de ruimte, maar belast het niet met te veel regels; Zorg voor een planontwikkeling waarbij de potentiële doelgroep in vroegtijdig stadium betrokken is. Dit zorgt voor betrokkenheid bij het plan en elkaar, en het geeft beter zicht op de omvang van de vraag, gewenste kwaliteiten en de afzetpotentie; Werk aan gedifferentieerde wijken op het niveau van minimaal circa 100 woningen; Werk op een passende wijze aan levensloopbestendige wijken en woningen; Voeg woonvormen en woonmilieus toe die er nog niet of weinig zijn. Denk aan wonen op of aan het water, wonen aan de haven (zie Havenkwartier), wonen in hofje (beslotenheid, betrokkenheid op elkaar), projecten met een focus op ecologie en duurzaamheid, gemeenschappelijk wonen en (collectief) particulier opdrachtgeverschap, zelfbouw en vormen van kleinschalig wonen voor mensen met een beperking (Kansrijk Wonen voor jongeren, woonvormen voor dementerenden). Bouwprogrammering, een aantal noties Het opstellen van een woningbouwprogramma staat in de huidige tijd in een ander daglicht dan voorheen. Een aantal noties: afzet van woningen is onzeker; het gaat meer om organisch en vraaggericht ontwikkelen, in kleinere deelplannen; daarnaast moet flexibel en snel geschakeld kunnen worden naar aanleiding van wijzigende (economische) omstandigheden. Dit vraagt onder meer om programmering die inspeelt op woonwensen van nu én strategisch gewenste toevoegingen op lange termijn (juiste woningen, aantrekkelijke gevarieerde woonmilieus), rekening houdt met financiële consequenties (planexploitatie, begroting), ruimtelijke kwaliteit én perspectief

12 12 geeft voor verschillende economische scenario s (flexibel schakelen). De Ladder voor Duurzame Verstedelijking In de woonvisie is aangegeven dat de gemeente de treden van de ladder nader zal onderzoeken en onderbouwen voor Polderwijk. In de Woonvisie is volstaan met een aantal grovere, kwalitatieve noties met betrekking tot de ladder. Voor de toepassing van de ladder heeft de gemeente een handreiking voor het gebruik in Zeewolde opgesteld. Daarin staat onder meer, dat de voorgenomen uitbreiding van Zeewolde aansluit aan bij de uitgangspunten van de ladder: in het kader van de voorgenomen uitbreiding van Zeewolde binnen Polderwijk is een woningbehoefte onderzoek uitgevoerd. Uit dit behoefteonderzoek blijkt dat in Zeewolde de komende jaren nog voldoende behoefte is aan nieuwe woningen; de uitbreiding wordt in verschillende fasen gerealiseerd en door flexibiliteit in het bestemmingsplan op te nemen, kan gedurende het hele realisatieproces aangesloten worden op de actuele lokale woningbehoefte. het gebied waarop de plannen voor de uitbreiding van toepassing zijn, ligt binnen het bestaand stedelijke gebied van Zeewolde. Hierdoor hoeft trede 3 niet doorlopen te worden. Om de nieuwbouw op een qua tempo, omvang en kwaliteiten verantwoorde manier op gang te houden, gaat de gemeente het volgende doen: het kwantitatieve bouwprogramma en de differentiatie in de begroting en grondexploitaties vertalen; wensen en verwachtingen helder maken richting de marktpartijen; een sterker accent leggen op profilering van de gemeentelijke kernkwaliteiten (marketing); de Ladder voor Duurzame Verstedelijking toepassen voor nieuwbouwlocaties in een aparte uitwerking. Aandachtsgroep Het is de ambitie van de gemeente om in de periode tot 2025 voldoende en kwalitatief goede sociale huurwoningen te hebben voor de aandachtsgroep van beleid. Daarbij wil de gemeente in overleg met haar partners de betaalbaarheid van het wonen op peil houden. In de differentiatie van de nieuwbouwambities is ruimte voor de bouw van circa 15 sociale huurwoningen gemiddeld per jaar. Uitgangspunt bij de berekening is, dat het aantal huishoudens toeneemt met 75 per jaar in de periode tot 2017 en 100 per jaar in de periode Dit betekent, dat bij een grotere groei een evenredig hoger programma sociale huurwoningen gerealiseerd moet worden en bij minder groei, minder sociale huurwoningen. Conclusie In de gemeente is gemiddeld tot 2030 behoefte aan circa 100 woningen per jaar. De nieuwbouwlocatie Polderwijk geeft hier invulling aan. In het deelgebied Bergkwartier Hoog worden 113 woningen mogelijk gemaakt. Met dit rapport is invulling gegeven aan de toetsing van de ladder voor duurzame verstedelijking. Het gebied is beleidsmatig aangemerkt als bestaand stedelijk gebied. Omdat het gebied in de praktijk onbebouwd is, is toch de gehele ladder doorlopen. Het soort woningen sluit aan bij de behoefte en bij het indicatieve woningbouwprogramma