Onderzoeksrapport DSO/Programmamanagement, Strategie en Onderzoek. Verkenning regionale woningbehoefte voor het omgevingsplan Binckhorst

Transcriptie

1 Onderzoeksrapport DSO/Programmamanagement, Strategie en Onderzoek Verkenning regionale woningbehoefte voor het omgevingsplan Binckhorst

2 Onderzoeksrapport DSO/Programmamanagement, Strategie en Onderzoek Verkenning regionale woningbehoefte voor het omgevingsplan Binckhorst

3 COLOFON Uitgave Gemeente Den Haag DSO / Programmamanagement, Strategie en Onderzoek Oktober 2015 Inlichtingen DSO / Programmamanagement, Strategie en Onderzoek Jan Starmans ( / jan.starmans@denhaag.nl) René Jansen ( / rene.jansen@denhaag.nl) De Dienst Stedelijke Ontwikkeling aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid inzake het gebruik en toepassing van de gepresenteerde gegevens. Afwijkingen in absolute aantallen en % kunnen worden veroorzaakt door afronden. Bij gebruik van cijfers is bronvermelding verplicht. 2

4 INHOUDSOPGAVE 1 Inleiding Achtergrond en methodiek Ladder voor duurzame verstedelijking Methodiek Kwantitatieve woningbehoefte Regionale woningbehoefte Regionale planvoorraad Confrontatie woningbehoefte en planvoorraad Haaglanden Woningbehoefte en planvoorraad in Den Haag Kwalitatieve woningbehoefte Regionale woningbehoefte Regionale planvoorraad Confrontatie kwalitatieve woningbehoefte en planvoorraad Ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied Conclusies

5 4

6 1 INLEIDING De Binckhorst kan zich de komende decennia ontwikkelen tot een gemengd binnenstedelijk woon- en werkmilieu. De gebiedsaanpak, die daarvoor is gekozen, wijkt sterk af van de manier waarop grote binnenstedelijk ontwikkelingen sinds de jaren negentig vorm kregen. Geen grootschalige integrale gebiedsontwikkeling op basis van een Masterplan en een gebiedsexploitatie gedragen door gemeente en select aantal grote ontwikkelaars. Maar een aanpak waarbij organische ontwikkeling en privaat initiatief voorop staat. De gemeente richt zich vooral op het versterken van het ruimtelijke raamwerk, waardoor het voor marktpartijen en initiatiefnemers aantrekkelijk wordt om te investeren in de Binckhorst. Bij de gebiedsaanpak voor de Binckhorst 1 is er geen vastomlijnd eindbeeld met programma van hoe de Binckhorst er over pakweg 20 jaar uit ziet. Het woningbouwprogramma voor de Binckhorst staat dus ook niet vast. In de gebiedsaanpak Binckhorst wordt enkel aangegeven dat Uitgaande van een realistisch gemengd binnenstedelijk woon- en werkmilieu er ruimte is voor ongeveer woningen, mits de gehele Binckhorst transformeert. Toekomstig demografische en economische ontwikkelingen zullen bepalen hoeveel woningen en andere functies er wenselijk en mogelijk zijn. Voor de ontwikkeling van de Binckhorst wordt een zogenaamd Omgevingsplan opgesteld, dat als juridisch-planologisch kader moet gaan dienen, waaraan initiatieven kunnen worden getoetst. Voor dit omgevingsplan is het nodig dat de zogenaamde Ladder voor duurzame verstedelijking wordt doorlopen. Door de afdeling Juridische Zaken is aan de afdeling Programmamanagement, Strategie en Onderzoek gevraagd om, ten behoeve van het doorlopen van deze ladder, te bekijken of een woningbouwontwikkeling op de Binckhorst voorziet in de regionale behoefte. 1 Gebiedsaanpak Binckhorst, gemeente Den Haag, december

7 6

8 2 ACHTERGROND EN METHODIEK 2.1 LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING De Ladder voor duurzame verstedelijking is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Concreet betekent dit dat de ruimte zorgvuldig moet worden benut en overprogrammering moet worden voorkomen. Besluit Ruimtelijke Ordening, artikel 3.1.6, lid 2 De Ladder voor duurzame verstedelijking is als procesvereiste verankerd in het Besluit Ruimtelijke Ordening (Bro). Artikel van het Bro geeft onder lid 2 aan 2 : Lid 2: De toelichting bij een bestemmingsplan, dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende voorwaarden: a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte (trede 1); b. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, (trede 2) en; c. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld (trede 3). 2.2 METHODE De Ladder voor duurzame verstedelijking is dus als procesvereiste verankerd in het Bro. Het Bro geeft niet aan volgens welke methode bekeken moet worden of een ontwikkeling voorziet in een regionale behoefte. De handreiking Ladder voor duurzame verstedelijking 3 biedt wel enkele aanknopingspunten: het inzichtelijk maken van de regionale woningbouwbehoefte kan plaatsvinden aan de hand van (regionale) bevolkingsprognoses, zoals de PBL/Pearl, de Primos-prognose en de prognose van de provincie. Met de vertaling naar huishoudens vormen deze de basis voor de woningbehoefteprognose; vanuit praktische overwegingen kan worden aangesloten bij bestaande (regionale) woningmarktgebieden; bij de afweging dient rekening te worden gehouden met bestaande woningbouwplannen Handreiking Ladder voor duurzame verstedeliijking, versie 2, Ministerie van Infrastructuur en Milieu, november

9 De methodiek, die hieruit naar voren komt, bestaat uit 3 stappen: 1. In beeld brengen van de (actuele) kwantitatieve regionale woningbehoefte aan de hand van beschikbare bevolkings- en huishoudensprognoses. 2. In beeld brengen van de regionale planvoorraad van bestaande woningbouwplannen. 3. Confrontatie van de kwantitatieve regionale behoefte met het planaanbod (1 t.o.v. 2) Deze confrontatie is eerst een kwantitatieve exercitie. Daarna volgt een meer kwalitatieve beschouwing, waarbij eenzelfde systematiek wordt gevolgd. Eerst wordt de kwalitatieve woningbehoefte en de planvoorraad in beeld gebracht. Daarna volgt een confrontatie tussen beiden. 8

10 3 KWANTITATIEVE WONINGBEHOEFTE 3.1 REGIONALE WONINGBEHOEFTE - KWANTITATIEF Bevolkingsprognoses Haaglanden Bevolkingsprognoses zijn sterk afhankelijk van aannames die worden gedaan ten aanzien van geboorte, sterfte, migratie en huishoudensvorming. De combinatie van veronderstellingen in een bevolkingsprognoses resulteert in een prognose van het aantal inwoners. Om een beeld te krijgen van de ontwikkeling van het aantal inwoners in Haaglanden zijn meerdere bevolkingsprognoses bekeken 4. Het betreft: Bevolkingsprognose 2013 (BP2013) 5 van de provincie Zuid-Holland; Primos-prognose 2014 van ABF Research. De reden waarom meerdere prognoses zijn bekeken is de volgende: prognoses kennen zoals gezegd aannames en daarmee ook onzekerheden. Het is daarom gebruikelijk om meerdere prognoses te bekijken om zo een idee te krijgen van de richting en de bandbreedte, waarbinnen de bevolkingsontwikkeling zich beweegt. In tabel 1 is te lezen, dat beide bevolkingsprognoses uitgaan van een flinke toename van het aantal inwoners in Haaglanden. De BP2013 van de provincie Zuid- Holland gaat uit van een toename met bijna inwoners (+19%) tot De Primos-prognose gaat uit van een toename met ruim inwoners (+23%) Provincie ZH BP Primos-prognose Tabel 1 Bevolkingsprognose Haaglanden, 2015 t/m 2040, aantal inwoners Woningvoorraadontwikkeling Haaglanden Beide prognoses berekenen vanuit het aantal inwoners en de huishoudensontwikkeling ook hoeveel woningen nodig zijn. In onderstaande tabel is de gewenste ontwikkeling van de woningvoorraad voor Haaglanden gepresenteerd. De BP2013 van de provincie Zuid-Holland gaat voor Haaglanden uit van een woningvoorraad in 2040 van circa woningen. Primos 2014 kent in 2040 een woningvoorraad van circa woningen. 4 Er is uitgegaan van de regio Haaglanden. Na het afschaffen van het stadsgewest Haaglanden hebben de negen regiogemeenten aangegeven, dat Haaglanden kan worden beschouwd als een samenhangend woningmarktgebied. Een derde bevolkingsprognose voor Haaglanden, namelijk de zgn. Pearl-prognose van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) en het CBS, is niet gebruikt, omdat in deze prognose geen gewenste woningvoorraadontwikkeling voor Haaglanden voorhanden is. 5 Naast de Bevolkingsprognose 2013 stelt de provincie Zuid-Holland ook een Woningbehoefteraming op (WBR2013). Deze Woningbehoefteraming gaat uit van en binnenlands migratiesaldo nul en ligt qua woningvoorraadontwikkeling boven ontwikkeling van de BP2013. In onderliggende rapportage is daarom uitgegaan van de lagere groei van de woningvoorraad. 9

11 Provincie ZH BP Primos-prognose Tabel 2 Gewenste woningvoorraad Haaglanden, 2015 t/m 2040, aantal woningen Tabel 3 geeft de gewenste groei van de woningvoorraad 6 in Haaglanden voor de periode weer. De prognoses gaan uit van een groei van de woningvoorraad met circa woningen (+23%). Circa woningen per jaar Totaal Provincie ZH BP Primos-prognose Tabel 3 Gewenste toename van de woningvoorraad in Haaglanden 2015 t/m 2040, aantal woningen 3.2 REGIONALE PLANVOORRAAD HAAGLANDEN Planvoorraad Haaglanden De volgende stap in deze verkenning bestaat uit het in beeld brengen van de regionale planvoorraad van bestaande woningbouwplannen. Jaarlijks wordt in het kader Woningmarktmonitor Haaglanden de voorgenomen woningbouwplannen van de afzonderlijke gemeenten verzameld en gebundeld tot een totaal overzicht van de planvoorraad. Begin 2015 is de planvoorraad binnen Haaglanden geïnventariseerd. De totale planvoorraad in Haaglanden 7 komt uit op woningen Pm Totaal Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer Haaglanden Tabel 4 Planvoorraad woningbouwplannen Haaglanden, naar gemeente en jaar oplevering 6 Woningaantallen zijn omwille van de leesbaarheid afgerond. 7 Stand 1 januari

12 In Haaglanden worden daarnaast de komende jaren woningen onttrokken aan de woningvoorraad. Dit aantal wordt in mindering gebracht op de totale planvoorraad. Het aantal (netto) toe te voegen woningen in de planvoorraad komt dan uit op woningen. Harde en zachte plannen Bij de inventarisatie is aan de regiogemeenten gevraagd om ook de juridische status van de projecten/woningen aan te geven woningen hebben de status juridisch hard gekregen. De overige woningen worden als zacht beschouwd. Wanneer we kijken naar het jaar van oplevering van deze woningen dan ontstaat het volgende beeld: Hard Zacht Totaal Planvoorraad Planvoorraad Planvoorraad Pm (planning nb) Totaal Tabel 5 Planvoorraad woningbouw Haaglanden (netto), naar status en jaar oplevering 3.3 CONFRONTATIE WONINGBEHOEFTE EN PLANVOORRAAD 8 HAAGLANDEN Gewenste woningvoorraad t.o.v. harde planvoorraad Strikt genomen kan bij de toets op de woningbehoefte alleen rekening worden gehouden met de juridisch harde planvoorraad. Deze zijn immers vastgelegd in een vastgesteld plan en/of omgevingsvergunning. Wanneer we alleen de juridisch harde planvoorraad ( woningen) binnen Haaglanden confronteren met de gewenste groei van de woningvoorraad dan blijkt (zie tabel 6) dat de harde planvoorraad veel lager is dan gewenste toename van de woningvoorraad. Voor de korte termijn ( ) is er een tekort in een bandbreedte van circa tot netto toe te voegen woningen in geheel Haaglanden. Voor de lange termijn ( ) is het tekort circa netto toe te voegen woningen. Gewenste toename woningvoorraad Harde planvoorraad Saldo Provincie ZH BP Primos-prognose Tabel 6 Gewenste toename woningvoorraad ten opzichte van de harde (netto) planvoorraad Geconcludeerd kan worden dat zowel voor de korte als de lange termijn er onvoldoende harde plannen zijn om aan de gewenste groei van de regionale woningvoorraad (woningbehoefte) tegemoet te komen. 8 Aanname: de planvoorraad, die nu staat gepland in de jaren 2021 en verder en Pm (projecten zonder planning) wordt gerealiseerd in de periode

13 Gewenste woningvoorraad t.o.v. totale (harde én zachte) planvoorraad De regiogemeenten leveren jaarlijks een lijst met projecten aan bij de provincie Zuid-Holland. Als we aannemen dat deze plannen de status hebben van regionaal afgestemd woningbouwplan dan kan de beschikbare ruimte voor nieuwe plannen er heel anders uitzien. Als we er van uitgaan dat alle plannen in de planvoorraad binnen Haaglanden status hebben en de totale planvoorraad confronteren met de gewenste groei van de woningvoorraad dan blijkt het volgende (zie ook tabel 7). de planvoorraad en kent ten opzichte van de gewenste toename van de woningvoorraad, die voortvloeit uit Bevolkingsprognose van de Provincie Zuid-Holland (BP2013), een tekort aan plancapaciteit: woningen in de periode en ruim woningen in de periode de planvoorraad kent op zich voldoende plannen om de woningvoorraad te laten groeien, zoals Primos 2014 deze becijfert. Omdat in werkelijkheid niet alle harde én zachte woningbouwplannen tijdig zullen worden uitgevoerd, zal er naar alle waarschijnlijkheid een tekort aan woningbouwplannen zijn. de Primos-prognose kent op de langere termijn ook een tekort aan plannen ( woningen) om aan de gewenste voorraadontwikkeling te kunnen voldoen. Gewenste toename woningvoorraad Totale planvoorraad Saldo Provincie ZH BP Primos-prognose Tabel 7 Gewenste toename woningvoorraad ten opzichte van de totale (netto) planvoorraad Ook als we rekening houden met de totale planvoorraad kan geconcludeerd worden, dat zowel voor de korte, maar met name voor de lange termijn er onvoldoende plannen zijn om aan de gewenste groei van de woningvoorraad (woningbehoefte) tegemoet te komen. 12

14 3.4 WONINGBEHOEFTE EN PLANVOORRAAD IN DEN HAAG In paragraaf 3.1 t/m 3.3 is de gewenste groei van de woningvoorraad, die voorkomt uit diverse bevolkingsprognoses, en de planvoorraad binnen Haaglanden bekeken. Geconcludeerd is dat de ontwikkeling van de Binckhorst kan bijdragen aan de reductie van de regionale kwantitatieve woningbehoefte. Een vraag die dit oproept is in hoeverre de ontwikkeling van de Binckhorst kan voorzien in de lokale kwantitatieve woningbehoefte van Den Haag. Voor Den Haag zijn verschillende bevolkingsprognoses beschikbaar. De volgende prognoses zijn voor het beantwoorden van bovenstaande vraag bekeken: Bevolkingsprognose Den Haag 2015, Woonvisie-variant van de gemeente Den Haag; Bevolkingsprognose 2013 (BP2013) van de provincie Zuid-Holland; Primos-prognose 2014 van ABF Research; Regionale bevolkings- en huishoudensprognose (Pearl2013) van PBL en CBS. Woningvoorraadontwikkeling Den Haag In onderstaande tabel is de gewenste ontwikkeling van de woningvoorraad voor Den Haag weergegeven, zoals deze is berekend vanuit het aantal inwoners en het aantal huishoudens Den Haag, Woonvisie-variant Provincie ZH BP Primos-prognose Pearl Tabel 8 Gewenste woningvoorraad Den Haag, 2015 t/m 2040, aantal woningen Zoals te zien is in tabel 8 is er een behoorlijke bandbreedte in omvang van de gewenste woningvoorraad voor Den Haag. Dit wordt veroorzaakt doordat elke prognose andere aannames hanteert en uitgaat van een ander aantal inwoners. De provincie Zuid-Holland gaat uit van een woningvoorraad in 2040 van circa woningen, terwijl Pearl2013 van het PBL en het CBS uitgaat van circa woningen. Tabel 9 geeft de gewenste groei van de woningvoorraad van Den Haag weer voor de periode weer. De prognoses gaan uit van een groei van de woningvoorraad met woningen (Woonvisie) tot woningen (BP2013). De gewenste groei varieert van circa tot woningen per jaar Totaal Den Haag, Woonvisie-variant Provincie ZH BP Primos-prognose Pearl Tabel 9 Gewenste toename van de woningvoorraad in Haaglanden 2015 t/m 2040, aantal woningen 13

15 Planvoorraad Den Haag De totale planvoorraad voor Den Haag bestaat uit woningen. 670 woningen worden de komende jaren onttrokken aan de woningvoorraad. Dit aantal wordt in mindering gebracht op de totale planvoorraad voor Den Haag. Het aantal (netto) toe te voegen woningen in de planvoorraad komt dan uit op woningen. Wanneer we kijken naar het jaar van oplevering en de hardheid van deze plannen dan ontstaat het volgende beeld: Hard Zacht Totaal Planvoorraad Planvoorraad Planvoorraad Pm (planning nb) Totaal Tabel 10 Planvoorraad woningbouw Den Haag (netto), aantal woningen naar status en jaar oplevering Gewenste woningvoorraad t.o.v. totale (harde én zachte) planvoorraad In tabel 11 is de gewenste toename van de woningvoorraad in de verschillende prognoses geconfronteerd met de totale planvoorraad van Den Haag. Gewenste toename woningvoorraad Totale planvoorraad Saldo Den Haag, Woonvisie-variant Provincie ZH BP Primos-prognose Pearl Tabel 11 Gewenste toename woningvoorraad ten opzichte van de totale (netto) planvoorraad in Den Haag Voor de periode geldt dat er voor Den Haag net voldoende plannen zijn. Tenminste als alle plannen tijdig wordt uitgevoerd. Als 20-30% van de plannen doorschuift dan is er een tekort aan plancapaciteit. De provincie gaat van een grotere gewenste groei van de woningvoorraad, waardoor er sowieso nu al een tekort aan woningbouwplannen is. Voor de periode zijn er onvoldoende plannen om aan de gewenste groei van de woningvoorraad te kunnen voldoen. Het tekort voor Den Haag is circa tot woningen. 9 Gemeente Den Haag, Den Haag in cijfers, 31 augustus

16 4 KWALITATIEVE WONINGBEHOEFTE Bij het bepalen of een ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte dient ook rekening te worden gehouden met de kwalitatieve woningbehoefte 10. Het gaat bij de kwalitatieve woningbehoefte om de behoefte aan woonmilieus en woningtypen. Bij de toets op kwalitatieve woningbehoefte kijken we, net als bij de kwantitatieve behoefte, eerst naar de kwalitatieve woningbehoefte aan de hand van beschikbare verkenningen. Daarna wordt de planvoorraad in kwalitatieve zin in beeld gebracht. Vervolgens volgt een confrontatie van de kwalitatieve behoefte met de planvoorraad. 4.1 REGIONALE WONINGBEHOEFTE - KWALITATIEF Woningmarktverkenning Zuid-Holland 2013 De provincie heeft in 2013 een woningmarktverkenning 11 (WMV) laten uitvoeren op basis van het meest recente landelijk Woningbehoefte Onderzoek Nederland (het WoON). De woningmarktverkenning loopt tot In deze verkenning zijn tabellen opgenomen met een uitsplitsing naar (sub)regio en naar periode. Deze zijn gebruikt voor onderliggend onderzoek. Woonmilieus en woningtype In de Woningmarktverkenning van ABF wordt onderscheid gemaakt in 14 woonmilieutypen en 6 woonmilieutypen. Deze woonmilieutypering is hieronder weergegeven: Indeling in 14 woonmilieus Indeling in 6 woonmilieus 1 Centrum-stedelijk-plus 1 Centrum stedelijk 2 Centrum-stedelijk 1 Centrum stedelijk 3 Stedelijk vooroorlogs 2 Stedelijk buiten centrum 4 Stedelijk naoorlogs compact 2 Stedelijk buiten centrum 5 Stedelijk naoorlogs grondgebonden 2 Stedelijk buiten centrum 6 Groen-stedelijk 3 Groen stedelijk 7 Centrum-kleinstedelijk 1 Centrum stedelijk 8 Kleinstedelijk 2 Stedelijk buiten centrum 9 Groen-kleinstedelijk 3 Groen stedelijk 10 Centrum-dorps 4 Centrum dorps 11 Dorps 4 Centrum dorps 12 Landelijk bereikbaar 5 Landelijk wonen 13 Landelijk perifeer 5 Landelijk wonen 14 Werkgebied 6 Werkgebied Tabel 12 Woonmilieutypering in Woningmarktverkenning Zuid-Holland Handreiking Ladder voor duurzame verstedeliijking, Ministerie van Infrastructuur en Milieu, november Woningmarktverkenning Zuid-Holland 2013, ABF Research, november

17 Op onderstaande kaart is de ligging van de verschillende woonmilieus weergegeven: Figuur 1 Ligging woonmilieus binnen Haaglanden Voor geheel Haaglanden gaat de Woningmarktverkenning Zuid-Holland uit van een groei van zo n woningen (+19%). In tabel 13 is te zien dat de grootste toename van de behoefte gericht is op de woonmilieus stedelijk buiten centrum ( ; 38% van de woningbehoefte) en centrum-stedelijk ( ; 22% van de woningbehoefte) Centrum Stedelijk Stedelijk buiten centrum Groen-stedelijk Dorps Landelijk Wonen Totaal Tabel 13 Aantal 12 en toename aantal woningen / woningbehoefte naar woonmilieu in Haaglanden Het betreft hier de CBS-woningvoorraad. 16

18 In figuur 2 is de woningbehoefte in de periode naar woningtype en woonmilieu uitgesplitst. In de woonmilieus centrum-stedelijk en centrum-dorps is de behoefte aan appartementen het grootst. In de woonmilieus stedelijke buiten centrum, groen stedelijk en landelijk is er vooral behoefte aan eengezinswoningen. 100% 90% 80% Appartementen Eengezinswoningen 70% 60% 50% % % % 10% % Centrum stedelijk Stedelijk buiten centrum Groen stedelijk Centrum dorps Landelijk wonen Figuur 2 Verdeling woningbehoefte , naar eigendom en type woning en woonmilieu REGIONALE PLANVOORRAAD - KWALITATIEF Planvoorraad in centrum-stedelijke woonmilieus binnen Haaglanden De Binckhorst kan de komende jaren verkleuren van een werkmilieu naar een gemengd binnenstedelijk woon- en werkmilieu. Het woonmilieu, waarnaar wordt gestreefd is een centrum-stedelijk woonmilieu 14. Hiervoor is het toevoegen van voldoende woningen en een grote diversiteit aan functies voorwaardelijk. Binnen Haaglanden is bij het inventariseren van de planvoorraad een andere woonmilieu-typering gebruikt dan de ABF-woonmilieus. Een toedeling van de planvoorraad naar de ABF-woonmilieus komt daarmee niet vanzelf tot stand. Op basis van figuur 1 zijn projecten handmatig toebedeeld naar de woonmilieus centrum-stedelijk-plus en centrum-stedelijk, tezamen het centrum-stedelijk woonmilieu Pm Totaal Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer Haaglanden Tabel 14 Planvoorraad woningbouwplannen in het centrum-stedelijke woonmilieu binnen Haaglanden, naar gemeente en jaar oplevering 13 Woningmarktverkenning Zuid-Holland 2013, ABF Research, november Gesprek met Jannie van der Meer (afdeling Wonen) en Nicola K ornig (afdeling Stedenbouw en Planologie). 17

19 De planvoorraad binnen het centrum-stedelijk woonmilieu bedraagt circa woningen. Ongeveer woningen hebben de status juridisch hard gekregen. De overige woningen in het centrum-stedelijk woonmilieu worden als juridisch zacht beschouwd. Planvoorraad naar woningtype en woonmilieu Als we verder inzoomen op de huidige planvoorraad binnen het centrum-stedelijk woonmilieu in de periode 2015 e.v. dan is te zien dat appartementen en 740 eengezinswoningen staan gepland appartementen en 170 eengezinswoningen hebben de status juridisch hard gekregen. Eengezinswoning Appartementen Type nnb Totaal Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer Haaglanden Tabel 15 Planvoorraad woningbouwplannen in het centrum-stedelijke woonmilieu binnen Haaglanden, naar gemeente en woningtype 4.3 CONFRONTATIE KWALITATIEVE WONINGBEHOEFTE EN PLANVOORRAAD Door een confrontatie van de gewenste toename van het aantal en woningtype met de planvoorraad in het centrum-stedelijk woonmilieu kan een indicatie worden verkregen van of de ontwikkeling van de Binckhorst in kwalitatieve zin voorziet in een regionale behoefte. Benadrukt wordt dat het slechts om een globale indicatie gaat. De uiteindelijke effectieve vraag en de afzet van woningen is van meer factoren afhankelijk. Gewenste toename aantal woningen in het centrum-stedelijke woonmilieu t.o.v. planvoorraad In tabel 16 is de toename van de behoefte naar woningen in het centrum-stedelijke woonmilieu in de periode en geconfronteerd met de totale planvoorraad in het centrum-stedelijk woonmilieu in deze perioden. Gewenste toename aantal woningen Totale planvoorraad Saldo Centrum Stedelijk Tabel 16 Toename aantal woningen / woningbehoefte naar woonmilieu ten opzichte van totale planvoorraad Dit aantal is gebaseerd om de aanname dat een evenredig aandeel van de gewenste toename is gerealiseerd in de periode

20 Deze confrontatie maakt duidelijk dat binnen Haaglanden een tekort is aan woningbouwplannen in het centrum-stedelijk woonmilieu. De gewenste toename bedraagt circa woningen in de periode De planvoorraad bedraagt woningen. Een tekort van circa Het tekort aan woningbouwplannen manifesteert zich voornamelijk in de periode Als de behoefte naar woningen in het centrum-stedelijke woonmilieu in de periode en wordt geconfronteerd met de harde planvoorraad dan is te zien (zie tabel 17) dat ook tussen een aanzienlijk tekort is harde plannen in het centrum-stedelijk woonmilieu. Gewenste toename aantal woningen Harde planvoorraad Saldo Centrum Stedelijk Tabel 17 Toename aantal woningen / woningbehoefte naar woonmilieu ten opzichte van harde planvoorraad In onderstaande figuur is de woningbehoefte in het centrum-stedelijk woonmilieu in de periode uitgesplitst naar woningtype en afgezet tegen de totale planvoorraad en de juridisch harde planvoorraad. Duidelijk wordt dat er ruimte is voor zowel appartementen als eengezinswoningen. Wanneer we kijken naar appartementen, welk naar verwachting het merendeel van het plan gaan uitmaken, is te concluderen dat hiervoor ruimte zal zijn. Maar ook voor eengezinswoningen, bijvoorbeeld in de vorm van stadswoningen, is zeker ruimte Nnb Appartementen Eengezinswoningen Gewenste toename / behoefte Planvoorraad - totaal Harde planvoorraad Figuur 3 Woningbehoefte in het centrum-stedelijk woonmilieu, naar type woning in de periode Dit aantal is gebaseerd om de aanname dat een evenredig aandeel van de gewenste toename is gerealiseerd in de periode Dit aantal is gebaseerd om de aanname dat een evenredig aandeel van de gewenste toename is gerealiseerd in de periode

21 20

22 5 ONTWIKKELING IN STEDELIJK GEBIED Het Besluit Ruimtelijke Ordening, artikel 3.1.6, lid 2, geeft onder b de voorwaarde dat indien blijkt, dat sprake is van een actuele regionale behoefte, dat wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins. De provincie Zuid-Holland heeft op kaart de begrenzing van het bestaand stedelijk gebied weergegeven. Het gebied de Binckhorst is gelegen binnen het bestaand stedelijk gebied (zie onderstaande kaart). Figuur 4 Begrenzing bestaand stedelijkheid en ligging Binckhorst 21

23 22

24 6 CONCLUSIES Voor de ontwikkeling van de Binckhorst wordt een zogenaamd Omgevingsplan opgesteld, dat als juridisch-planologisch kader moet gaan dienen, waaraan initiatieven kunnen worden getoetst. Voor dit omgevingsplan is het nodig dat de zogenaamde Ladder voor duurzame verstedelijking wordt doorlopen. Daarbij dient onderzocht te worden dat een voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte (trede 1) en dat die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien (trede 2). Geconcludeerd kan worden dat een stedelijke ontwikkeling van de Binckhorst in kwantitatieve zin voorziet in de regionale woningbehoefte. Niet alleen als gekeken wordt naar de juridisch harde planvoorraad, maar ook als de gehele nu bekende totale planvoorraad wordt afgezet tegen de gewenste toename van de woningvoorraad in Haaglanden. Naast de kwantitatieve toets heeft ook een kwalitatieve toets plaatsgevonden. Indien de Binckhorst de komende jaren verkleurd naar een centrum-stedelijk woonmilieu voorziet deze ontwikkeling in een regionale behoefte. Er is binnen de woningmarktregio behoefte een dit type woonmilieu. Het invullen van deze behoefte biedt ruimte voor de bouw van appartementen, maar ook voor eengezinswoningen. De ontwikkeling van de Binckhorst voldoet aan trede 1 van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Tot slot sluit de ontwikkeling van de Binckhorst aan bij trede 2 van de ladder. De Binckhorst is gelegen binnen Bestaand stedelijk gebied. 23