CONTRARAPPORTAGE LDV DE BULDERS HEEZE-LEENDE 7 NOVEMBER 2016

Transcriptie

1 CONTRARAPPORTAGE LDV DE BULDERS HEEZE-LEENDE 7 NOVEMBER 2016

2

3 CONTRARAPPORTAGE LDV DE BULDERS HEEZE-LEENDE 7 NOVEMBER 2016

4 Status: Contrarapportage Datum: 7 november 2016 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Hoge Gouwe LD Gouda info@stedplan.nl Team Ruimtelijke Ordening en Wonen Drs. Frans Wittenberg Tim Polman MSc. Voor meer informatie: Drs. Frans Wittenberg, fw@stedplan.nl In opdracht van: Nunc Advocaten De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV. Projectnummer: 2016.G.305 Referentie: Contrarapportage LDV De Bulders Heeze-Leende

5 INHOUDSOPGAVE INLEIDING AANLEIDING EN DOEL 1.2 VRAAGSTELLING 2 AFBAKENING REGIONALE WONINGMARKT EN ONDERZOEKSPERIODE LOCATIE EN PROJECTBESCHRIJVING LOCATIEGEGEVENS 3.2 PROJECTGEGEVENS 4 VRAAG HUISHOUDENSPROGNOSE 4.2 DEMOGRAFISCHE ONTWIKKELING 4.3 GEWENSTE WONINGTYPEN 5 AANBOD BESTAANDE WONINGVOORRAAD 5.2 HUIDIG AANBOD 5.3 TOEKOMSTIG AANBOD 6 ACTUELE REGIONALE WONINGBEHOEFTE (TREDE 1 LADDER) KWANTITATIEVE WONINGBEHOEFTE 6.2 KWALITATIEVE WONINGBEHOEFTE 6.3 CONCLUSIE LADDERRRUIMTE DE BULDERS 7 MOGELIJKHEDEN BESTAAND STEDELIJK GEBIED EN MULTIMODALE ONTSLUITING (TREDE 2 EN 3) TREDE TREDE 3

6 6 AFBAKENING REGIONALE WONINGMARKT EN ONDERZOEKSPERIODE INLEIDING 1.1 AANLEIDING EN DOEL De Bulders Woningbouw is voornemens om circa 350 woningen ten zuiden van de kern Heeze in gemeente Heeze-Leende te ontwikkelen. Hiervoor is eind 2015 een Ladderonderbouwing gemaakt door RIGO Research en Advies, waarin er voldoende Ladderruimte wordt toegeschreven aan de ontwikkeling van De Bulders. Enkele omwonenden kunnen zich niet vinden in de uitkomsten van bovengenoemd Ladderonderzoek. In opdracht van hen heeft Nunc Advocaten daarom aan Bureau Stedelijke Planning gevraagd een second opinion te verrichten. De Ladder voor Duurzame Verstedelijking bestaat uit drie Treden. In Trede 1 moet worden aangetoond dat er sprake is van een regionale behoefte. In het geval van een ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied zijn ook Trede 2 en 3 vereist. Trede 2 gaat het om de onderbouwing dat de geplande ontwikkeling niet elders binnen bestaand stedelijk gebied mogelijk is. Ten slotte is in Trede 3 van belang dat de locatie multimodaal is of wordt ontsloten. Voor De Bulders als locatie buiten bestaand stedelijk gebied moeten alle drie de Treden worden doorlopen. In deze second opinion zullen de Treden van de Ladder opnieuw te doorlopen worden om zo te beoordelen in hoeverre de uitkomsten van het onderzoek uitgevoerd door RIGO al dan niet bevestigd kunnen worden.

7 AFBAKENING REGIONALE WONINGMARKT EN ONDERZOEKSPERIODE VRAAGSTELLING Centrale onderzoeksvraag: Is er sprake van een kwantitatieve en kwalitatieve regionale behoefte aan de woningen die worden voorzien in het nieuwe bestemmingsplan voor De Bulders? Deelvragen: 1. Wat is de begrenzing van de regionale woningmarkt? 2. Wat zijn de kenmerken en de kwaliteiten van de locatie en het project? 3. Wat zijn de regionale ontwikkelingen van vraag en aanbod? 4. Wat is de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan woningen in de regio? 5. Passen de in het project opgenomen woningen binnen de regionale behoefte (Trede 1 van de Ladder)? 6. Zijn er alternatieve locaties binnen bestaand stedelijk gebied om te voorzien in het beoogde woningbouwprogramma (Trede 2 van de Ladder)? 7. Is of wordt de locatie multimodaal ontsloten (Trede 3 van de Ladder)? Bij de beantwoording van deze vragen leggen we telkens de relatie met het rapport van RIGO.

8 8 AFBAKENING REGIONALE WONINGMARKT EN ONDERZOEKSPERIODE 2 AFBAKENING REGIONALE WONINGMARKT EN ONDERZOEKSPERIODE Deze behoefteraming heeft betrekking op de periode Daarmee wordt aangesloten op de gebruikelijke planhorizon van een bestemmingsplan van tien jaar. De begrenzing van het onderzoeksgebied is gebaseerd op het functioneren van de regionale woningmarkt en vastgesteld met behulp van de verhuisbewegingen tussen Heeze-Leende en direct aangrenzende gemeenten (CBS, 2016). Daarbij is er een onderzoeksperiode van 10 jaar aangehouden om een stabiel en realistisch beeld te krijgen. Het primaire onderzoeksgebied betreft de gemeente Heeze- Leende (Figuur 1). Meer dan de helft van de verhuizingen in Heeze-Leende vindt plaats binnen de eigen gemeente (Tabel 1). FIGUUR 1 AFBAKENING PRIMAIR EN SECUNDAIR ONDERZOEKSGEBIED Bron: CBS Statline, 2016 bewerking Bureau Stedelijke Planning

9 AFBAKENING REGIONALE WONINGMARKT EN ONDERZOEKSPERIODE 9 TABEL 1 VERHUISDE EN GEVESTIGDE PERSONEN IN HEEZE-LEENDE ( ) AANTAL VERHUISDE PERSONEN AANDEEL IN TOTAAL AANTAL VERHUIZINGEN Gevestigde personen in Heeze- Leende vanuit andere gemeenten Verhuisde personen binnen Heeze-Leende Totaal verhuisde personen in Heeze-Leende Bron: CBS Statline, 2016 bewerking Bureau Stedelijk Planning ,6% ,4% % De omliggende gemeenten waar Heeze-Leende de sterkste verhuisrelatie mee heeft, zijn Cranendonck, Eindhoven, Geldrop-Mierlo, Helmond, Someren, Valkenswaard, Veldhoven en Waalre. Samen vormen deze gemeenten het secundaire onderzoeksgebied. De gemeenten bevinden zich allen in provincie Noord-Brabant. In de periode (recentere cijfers zijn bij het CBS nog niet beschikbaar) was circa 58% van de instromers in Heeze-Leende afkomstig uit de secundaire woningmarktregio (Tabel 2). De verhuisrelatie is het sterkst met gemeente Eindhoven. Bijna 22% van de instromers in Heeze-Leende is afkomstig uit Eindhoven. Buiten de secundaire woningmarktregio is er een relatief grote instroom uit grotere steden in de omgeving, zoals Tilburg, Nijmegen en Maastricht. Het aandeel van gemeente Someren is met 1,9% in het totaal aantal gevestigde personen beperkt. Vanwege de aangrenzende ligging aan Heeze-Leende is het echter toch een logisch onderdeel van de woningmarktregio. Daarnaast blijkt dat het aantal instromers afkomstig uit Someren sinds 2010 aanzienlijk is gestegen (CBS Statline, 2016). RIGO heeft op een vergelijkbare manier de woningmarktregio bepaald. Zij komen dan ook tot dezelfde regioafbakening als Bureau Stedelijke Planning.

10 10 AFBAKENING REGIONALE WONINGMARKT EN ONDERZOEKSPERIODE TABEL 2 VERHUISDE PERSONEN NAAR HEEZE-LEENDE, VERTREKGEMEENTE AANTAL VERHUISDE PERSONEN AANDEEL IN TOTALE INSTROOM Cranendonck 325 6,8% Eindhoven ,7% Geldrop-Mierlo % Helmond 178 3,8% Someren 91 1,9% Valkenswaard 286 6% Veldhoven 138 2,9% Waalre 111 2,3% Overige gemeenten (o.a. Maastricht, Tilburg & Nijmegen) Totaal verhuisde personen naar Heeze-Leende vanuit een andere gemeente Bron: CBS Statline, ,5% % Bij elkaar vormen het primaire en het secundaire onderzoeksgebied de totale woningmarktregio waarbinnen de woningbehoefte is onderzocht op basis van een confrontatie van vraag en aanbod.

11 LOCATIE EN PROJECTBESCHRIJVING 11 3 LOCATIE EN PROJECTBESCHRIJVING Dit hoofdstuk beschrijft de locatie en het programma, voor zover bekend, voor De Bulders. Paragraaf 3.1 gaat kort in op de locatie van De Bulders en het woonmilieu. Paragraaf 3.2 behandelt vervolgens het project zelf. 3.1 LOCATIEGEGEVENS Heeze-Leende is een gemeente bestaande uit 14 kleine kernen waarvan de grootsten Heeze, Leende en Sterksel zijn. De planlocatie van De Bulders ligt ten zuiden van de kern Heeze (Figuur 2) en beslaat circa 23 hectare (Gemeente Heeze- Leende, 2015). De intentie van de ontwikkelaars is om dit gebied te ontwikkelen tot woningbouw, met een maximumaantal van 350 woningen. FIGUUR 2 BEOOGDE LOCATIE DE BULDERS, HEEZE Bron: De Bulders Woningbouw, 2016 De kern Heeze ligt tussen de A2 en de A67 in en heeft een treinstation waar sprinters naar Eindhoven en Weert stoppen.

12 12 LOCATIE EN PROJECTBESCHRIJVING (CENTRUM)DORPS WOONMILIEU De projectlocatie is te typeren als een (centrum)dorps woonmilieu. Een (centrum)dorps woonmilieu is gelegen in een woonkern van minder dan huishoudens per kern. Daarnaast zijn er relatief veel voorzieningen in de dorpskern aanwezig (Ministerie van BZK, 2015). De indeling in woonmilieus wordt gebruikt in het landelijke WoON2015 onderzoek. Er wordt onderscheid gemaakt tussen de volgende vijf woonmilieus: Centrumstedelijk Buitencentrum Groenstedelijk (Centrum)dorps Landelijk De woonwensen worden in het WoOn 2015 van het Ministerie van BZK vertaald naar deze woonmilieus. Daarom is de indeling bijzonder geschikt om de woonwensen in beeld te brengen voor deze Ladderonderbouwing. En deze vervolgens te confronteren met het aanbod. In het Ladderonderzoek dat door RIGO is geschreven, is geen rekening gehouden met het woonmilieu dat van toepassing is op het project en gebied. Inwoners van steden binnen de woningmarktregio (Eindhoven, Geldrop, Helmond, Valkenswaard en Veldhoven) hebben minder behoefte aan een (centrum)dorps woonmilieu, dan de inwoners van dorpse kernen. Dit onderscheid is door RIGO niet gemaakt in hun kwalitatieve Ladderonderbouwing. Dat is opmerkelijk omdat de woonwensen van de consument voor een groot deel zijn gebaseerd op het woonmilieu van een woning. Een voorbeeld: een woningzoekende in Eindhoven, zal niet snel voor een woning in Heeze kiezen als alternatief, omdat hij specifiek een woning in een centrumstedelijk woonmilieu zoekt. De kwalitatieve analyse van de woningbehoefte richt zich in dit onderzoek dan ook specifiek op de vraag naar en het aanbod van woningen in (centrum)dorpse woonmilieus.

13 LOCATIE EN PROJECTBESCHRIJVING PROJECTGEGEVENS Het project De Bulders biedt in totaal ruimte aan circa 350 grondgebonden woningen. Er is geen ruimte binnen het ontwerp voor appartementen. Daarnaast zal minimaal 30% van de woningen tot sociale huur bestemd worden (Ontwerpbestemmingsplan De Bulders, 2016). Verdere specificering over prijsniveaus en koop-huur verhoudingen zijn onbekend. Hierom wordt de Ladderruimte voor alle woningmarktsegmenten geanalyseerd. TABEL 3 WONINGPROGRAMMA DE BULDERS WONINGTYPE EN -SEGMENT WONINGEN (AANTAL) Grondgebonden woningen Circa 350 Sociale huurwoningen 105 Overig 245 Bron: De Bulders Woningbouw, 2016; Gemeente Heeze-Leende, 2015; Ontwerpbestemmingsplan De Bulders, 2016

14 14 VRAAG 4 VRAAG In dit hoofdstuk is de vraagzijde van de woningmarkt in beeld gebracht: de huishoudensprognose, de ontwikkeling van de huishoudenssamenstelling, migratie en inkomen. Daarnaast is de kwalitatieve woningvraag in beeld gebracht op basis van woonwensenonderzoek (Ministerie van BZK, 2015). 4.1 HUISHOUDENSPROGNOSE In de komende tien jaar wordt er een toename van het aantal huishoudens verwacht in alle gemeenten binnen de woningmarkregio (Tabel 4). De grootste relatieve groei wordt verwacht in de gemeenten Helmond en Someren. De huishoudensgroei in Heeze-Leende is relatief klein met 4,3% tussen 2016 en In totaal worden er in Heeze-Leende in de komende tien jaar 275 extra huishoudens verwacht. In de gehele woningmarktregio zijn dit er Dit duidt op een extra woningbehoefte van in de woningmarktregio in de periode Oftewel een jaarlijkse woningbehoefte van circa woningen. RIGO maakt voor het bepalen van de groei van de vraag gebruik van dezelfde huishoudensprognose, met aftrek van sloop. Ook wij nemen sloop mee, maar dit pas in paragraaf 5.3: toekomstig aanbod. Sloop van woningen betekent namelijk een afname van de groei van het aanbod. Het is dus logisch dit in het hoofdstuk aanbod aan bod te laten komen.

15 VRAAG 15 TABEL 4 HUISHOUDENSONTWIKKELING IN DE WONINGMARKTREGIO HEEZE-LEENDE ( ) GEMEENTE AANTAL HUISHOUDENS (2016) AANTAL HUISHOUDENS (2026) ONTWIKKELING AANTAL HUISHOUDENS ( ) Heeze-Leende Cranendonck Eindhoven Geldrop-Mierlo Helmond Someren Valkenswaard Veldhoven Waalre Woningmarktregio Bron: Huishoudensprognose Provincie Noord-Brabant, 2014, bewerking Bureau Stedelijke Planning 4.2 DEMOGRAFISCHE ONTWIKKELING Het migratiesaldo van de gemeente Heeze-Leende is sinds 2008 positief. In 2013 vertoonde het saldo een dal waarin er meer mensen uit Heeze-Leende vertrokken dan dat er kwamen wonen. Sinds 2014 is het saldo echter weer positief en komt het voor het eerst in de afgelopen tien jaar boven de honderd uit (Figuur 3).

16 16 VRAAG FIGUUR 3 MIGRATIESALDO GEMEENTE HEEZE-LEENDE, Bron: CBS Statline, 2016 De gemeente Heeze-Leende krijgt in de komende tien jaar te maken met een sterke vergrijzing. De groep 20 tot 40 jarigen blijft stabiel. Binnen de groep 60+ ers wordt er groei verwacht, terwijl de groep 0 tot 20 jarigen juist zal krimpen (Figuur 4). FIGUUR 4 ONTWIKKELING LEEFTIJDSGROEPEN GEMEENTE HEEZE-LEENDE ( ) Bron: CBS Statline, 2016 De vergrijzing is ook waar te nemen wanneer er wordt gekeken naar de ontwikkeling van de huishoudenstypen in Heeze-Leende. De groep eenpersoonshuishoudens, dit zijn vaker ouderen, neemt aanzienlijk toe met circa 20%. De groep samenwonenden met kinderen neemt de komende tien jaar naar verwachting af met 8%

17 VRAAG 17 FIGUUR 5 ONTWIKKELING HUISHOUDENSTYPEN GEMEENTE HEEZE-LEENDE ( ) Bron: Huishoudensprognose Provincie Noord-Brabant, 2014 Het gemiddelde besteedbare inkomen in Heeze-Leende is per jaar (Figuur 6). Dit ligt hoger dan het Nederlands gemiddelde ( ) en dan de overige gemeenten in de woningmarktregio (behalve Waalre) FIGUUR 6 GEMIDDELD BESTEEDBAAR INKOMEN IN DE WONINGMARKTREGIO, 2013 Bron: CBS Statline, 2016

18 18 VRAAG 4.3 GEWENSTE WONINGTYPEN De gewenste woonmilieus en woningtypen binnen de woningmarktregio zijn in beeld gebracht in het meest recente landelijke woonwensenonderzoek (Ministerie van BZK, 2015). Omdat De Bulders een (centrum)dorps woonmilieu betreft, is er ten eerste gekeken naar de omvang van de vraag in (centrum)dorpse woonmilieus binnen de woningmarktregio. In de regio heeft 10,6% van de respondenten voorkeur voor een (centrum)dorps woonmilieu. Wanneer dit wordt afgezet tegen de verwachtte huishoudensgroei in de woningmarktregio, ontstaat er een totale vraag van woningen voor de komende tien jaar (Tabel 5). TABEL 5 WONINGVRAAG NAAR (CENTRUM)DORPS WOONMILIEU IN DE WONINGMARKTREGIO WOONMILIEU VOORKEUR OMVANG VRAAG (Centrum)dorps 10,6% Bron: Huishoudensprognose Provincie Noord-Brabant, 2014, WoOn2015 en bewerking Bureau Stedelijke Planning Op basis van de woonwensen in de woningmarktregio is vervolgens de vraag naar woningtypen en -segmenten berekend, gebaseerd op de woonwensen in woonmilieus buiten de stad (Tabel 6). Dit zijn de gemiddelden van de woonwensen in de woonmilieus groenstedelijk, dorps en landelijk. Hiervoor is gekozen omdat de woonvoorkeur voor woonmilieus per woonmilieu een te laag aantal respondenten kent in WoOn2015. De uitkomsten zijn dan niet representatief. De selectie op gewenste woonmilieus in de regio is door RIGO niet gebeurd, terwijl dit een zeer belangrijk kwalitatief aspect is van een te ontwikkelen woning. TABEL 6 VRAAG NAAR WONINGTYPEN EN -SEGMENTEN IN BUITENSTEDELIJK WOONMILIEU BINNEN DE WONINGMARKTREGIO, VOORKEUR (AANDEEL) OMVANG VRAAG Sociale huursector 46,7% Grondgebonden woning 54,9% Appartement 45,1% 352 Vrijesectorhuur 17,4% Grondgebonden woning 68,4% Appartement 31,6% 92 Koopsector 35,8% Grondgebonden woning 87,2% Appartement 12,8% 77 Totaal 100% Bron: Huishoudensprognose Provincie Noord-Brabant, 2014; WoOn2015, bewerking Bureau Stedelijke Planning

19 AANBOD 19 5 AANBOD In dit hoofdstuk is de aanbodzijde van de woningmarktregio in beeld gebracht: de bestaande woningvoorraad, het huidige aanbod en het toekomstig aanbod (de plancapaciteit). 5.1 BESTAANDE WONINGVOORRAAD Gemeente Heeze-Leende heeft in 2014 een voorraad van woningen. Hiervan bestaat bijna driekwart uit grondgebonden koopwoningen. Dit percentage is aanzienlijk hoger dan het Nederlands gemiddelde, waar slechts 46% van de woningvoorraad uit grondgebonden koop bestaat (Figuur 7). Heeze-Leende kent een zeer krappe voorraad appartementen. Zowel in de koop, sociale- en particuliere huursector ligt het percentage appartementen aanzienlijk lager dan het Nederlands gemiddelde. FIGUUR 7 WONINGVOORRAAD NAAR TYPE IN HEEZE-LEENDE EN NEDERLAND, 2014 Bron: Syswov, 2016 Heeze-Leende heeft een redelijk moderne woningvoorraad. Het percentage vooroorlogse woningen ligt bijna de helft lager dan het Nederlands

20 Percentage (%) 20 AANBOD gemiddelde (Figuur 8). Er is dus geen sprake van een verouderde woningvoorraad, die om nieuwbouw vraagt. Het merendeel van de bestaande voorraad is gebouwd tussen 1971 en FIGUUR 8 BOUWJAAR WONINGVOORRAAD HEEZE-LEENDE EN NEDERLAND, Gemeente Heeze-Leende Nederland Bron: Syswov, HUIDIG AANBOD Momenteel staan er 191 bestaande woningen in aanbod in de gemeente Heeze-Leende. De krappe voorraad aan appartementen blijkt ook uit het huidige aanbod, waarin slechts 7 appartementen worden aangeboden (Funda, 2016). Het grootste deel van de aangeboden koopwoningen bevinden zich in de prijscategorie tot (Figuur 9). Het aanbod in het lage prijssegment (< ) is zeer beperkt in Heeze- Leende. In het hogere segment (> ) is het aanbod binnen de gemeente echter zeer ruim. FIGUUR 9 HUIDIGE AANBOD PER VRAAGPRIJSKLASSE Bron: Funda ( ), bewerking Bureau Stedelijke Planning

21 AANBOD 21 Wanneer naar de prijzen per m² naar oppervlaktecategorie van grondgebonden woningen wordt gekeken, blijkt dat de prijsniveaus van de kleinere woningen en de woningen tussen 130 en 220m2 het hoogst liggen (Figuur 10). Naarmate de totale oppervlakte bvo toeneemt, nemen de prijzen per m2 af. FIGUUR 10 PRIJZEN PER M2 NAAR OPPERVLAKTECATEGORIE BVO Bron: Funda (21/10/2016), bewerking Bureau Stedelijke Planning Er blijken opvallende geografische verschillen te bestaan binnen de gemeente Heeze-Leende. Wanneer naar de drie kernen wordt gekeken, blijkt dat Heeze de hoogste prijzen per m2 kent. Leende volgt, maar het verschil met Sterksel is aanzienlijk. Waar in Heeze en Leende de gemiddelde prijs per m2 rond ligt, is dit in Sterksel (Figuur 11) FIGUUR 11 PRIJS PER M2 NAAR KERN BINNEN DE GEMEENTE HEEZE-LEENDE Bron: Funda (21/10/2016), bewerking Bureau Stedelijke Planning

22 22 AANBOD Het aanbod sociale huurwoningen in de regio is krap. In Heeze-Leende en nabije gemeenten staan er momenteel 10 sociale huurwoningen in het actuele aanbod (Wooniezie, 2016). 5.3 TOEKOMSTIG AANBOD In de woningmarktregio bestaat een hard planaanbod van bijna woningen tussen 2015 en 2024 (Tabel 7) Gecorrigeerd voor de verwachtte sloop in de regio, blijft er een harde plancapaciteit van over. De harde plancapaciteit van de gemeenten in Zuidoost-Noord-Brabant zijn eind 2015 geïnventariseerd door de Metropoolregio Eindhoven en de provincie Noord-Brabant in de Regionale Agenda Wonen. Onder harde plancapaciteit wordt verstaan: ( ) de onherroepelijke of door gemeenteraden vastgestelde woningbouwplannen. TABEL 7 PLANAANBOD WONINGMARKTREGIO GECORRIGEERD VOOR VERWACHTTE SLOOP, TOTALE HARDE PLANCAPACITEIT VERWACHTTE SLOOP HARDE PC GECORRIGEERD VOOR SLOOP Heeze-Leende Cranendonck Eindhoven Geldrop-Mierlo Helmond Someren Valkenswaard Veldhoven Waalre Woningmarktregio Bron: Regionale Agenda Wonen RRO Zuidoost Brabant, 2015 Naast harde plannen bestaan er ook veel zachte plannen in de woningmarktregio. Of en wanneer deze zachte plannen ontwikkeld zullen worden is echter onzeker. Alleen de harde plancapaciteit is daarom in de behoefteraming meegerekend. Woningen opgenomen in vastgestelde (ontwerp)bestemmingsplannen vormen de harde plancapaciteit, oftewel het gaat om plannen met een directe bouwtitel. Verdere analyses en

23 AANBOD 23 berekeningen in deze onderbouwing richten zich op de harde plancapaciteit in de woningmarkregio. PLANCAPACITEIT IN (CENTRUM)DORPSE WOONMILIEUS Omdat woonmilieus voor de consument een belangrijk criterium vormen bij de zoektocht naar een woning, is de analyse van de plancapaciteit specifiek gericht op woningen in een (centrum)dorps woonmilieu. De kernen die binnen de woningmarktregio volgens de woonmilieu indeling gebruikt in het landelijk woononderzoek, als (centrum)dorps gelden (vanwege het aantal huishoudens), zijn Cranendonck, Mierlo, Heeze- Leende, Someren en Waalre. Het planaanbod in de overige gemeenten binnen de woningmarktregio is hierom niet meegenomen in de kwalitatieve onderbouwing. De harde plancapaciteit is enkel beschikbaar per gemeente, en dus niet per kern. Gezien Geldrop stedelijke woonmilieus kent en Mierlo een (centrum)dorps woonmilieu, is alleen het deel van de geplande woningen dat in Geldrop wordt verwacht in onze berekening meegenomen. Op basis van de bekende verhoudingen in de plancapaciteit (Regionale Agenda Wonen, 2015) is binnen de (centrum)dorpse woonmilieus het aantal woningen naar woningtypen en segmenten in beeld gebracht (Tabel 8). Ook hier is gecorrigeerd voor sloop. TABEL 8 HARDE PLANCAPACITEIT (GECORRIGEERD VOOR SLOOP) IN CENTRUMDORPSE WOONMILIEUS IN DE WONINGMARKTREGIO, NAAR WONINGTYPEN EN SEGMENTEN HARDE PLANCAPACITEIT IN DE WONINGMARKTREGIO, Sociale huursector Grondgebonden woning Appartement 280 Vrijesectorhuur 60 - Grondgebonden woning 23 - Appartement 37 Koopsector Grondgebonden woning Appartement 108 Totaal Bron: Huishoudensprognose Provincie Noord-Brabant, 2014, Regionale Agenda Wonen RRO Zuidoost Brabant 2015, bewerking Bureau Stedelijke Planning

24 24 AANBOD Enkele grote (concurrerende) projecten welke momenteel in ontwikkeling zijn binnen (centrum)dorpse woonmilieus in de woningmarktregio: De vrije ruimte van Providentia, Heeze-Leende: Nieuwbouwproject in de kern Sterksel waar 35 zorgwoningen en 180 marktwoningen gebouwd worden. De woningen zijn landelijk van stijl en verschillen van formaat en opzet. FIGUUR 12 ARTIST IMPRESSION NIEUWBOUWWIJK DE VRIJE RUIMTE VAN PROVIDENTIA Bron: Artisti Impression Kloostervelden, 2016 Waalre-Noord, Waalre: In Waalre-Noord worden in totaal ongeveer 600 woningen gerealiseerd tot 2030 (Gemeente Waalre, 2016). In de periode zijn er al 150 woningen gebouwd. De tweede fase worden 35 tot 40 appartementen gebouwd, deze fase zal naar verwachting eind 2016 van start gaan. Het bestemmingsplan voor dit project is nog niet vastgesteld. FIGUUR 13 APPARTEMENTENCOMPLEX RESIDENTIE DE MEERIS Bron: Artist Impression Residentie de Meeris

25 ACTUELE REGIONALE WONINGBEHOEFTE (TREDE 1 LADDER) 25 6 ACTUELE REGIONALE WONINGBEHOEFTE (TREDE 1 LADDER) In dit hoofdstuk komt de actuele regionale behoefte in de woningmarktregio aan bod: de kwantitatieve woningbehoefte, de kwalitatieve woningbehoefte en tot slot conclusies over de actuele regionale behoefte in de woningmarktregio. 6.1 KWANTITATIEVE WONINGBEHOEFTE Op basis van de plancapaciteit en de verwachte huishoudensgroei is de regionale behoefte aan woningen berekend (Tabel 9). In de woningmarktregio bestaat een actuele regionale behoefte van in totaal woningen. Kwantitatief gezien is er dus voldoende ruimte voor de ontwikkeling van de 350 woningen in De Bulders. TABEL 9 KWANTITATIEVE WONINGBEHOEFTE IN DE WONINGMARKTREGIO HUISHOUDENSGROEI ( ) HARDE PLANCAPACITEIT ( ) KWANTITATIEVE BEHOEFTE Woningmarktregio Bron: Huishoudensprognose Provincie Noord-Brabant, 2014; Regionale Agenda Wonen RRO Zuidoost Brabant 2015, bewerking Bureau Stedelijke Planning

26 26 ACTUELE REGIONALE WONINGBEHOEFTE (TREDE 1 LADDER) 6.2 KWALITATIEVE WONINGBEHOEFTE BEHOEFTE IN (CENTRUM)DORPSE WOONMILIEUS Met behulp van het woonwensenonderzoek is de kwalitatieve woningbehoefte naar de geplande woningen in De Bulders berekend (Tabel 10). TABEL 10 KWALITATIEVE WONINGBEHOEFTE IN (CENTRUM)DORPSE WOONMILIEUS IN DE WONINGMARKTREGIO BEHOEFTE HARDE PLAN- CAPACITEIT IN DE WONINGMARKTREGIO KWALITATIEVE BEHOEFTE Sociale huursector Grondgebonden woning Appartement Vrijesectorhuur Grondgebonden woning Appartement Koopsector Grondgebonden woning Appartement Totaal aantal woningen Bron: Huishoudensprognose Provincie Noord-Brabant, 2014; Regionale Agenda Wonen RRO Zuidoost Brabant 2015, bewerking Bureau Stedelijke Planning Hierbij is uitgegaan van de vraag naar grondgebonden woningen en appartementen in de sociale huur, vrije huursector en koopsector. De kolom behoefte is ontleend aan tabel 6 en de kolom harde plancapaciteit aan tabel 8. De laatste kolom kwalitatieve behoefte is de behoefte minus de harde plancapaciteit. De conclusie die RIGO trekt naar aanleiding van hun onderzoek, is dat er een regionale behoefte bestaat aan eengezinswoningen (grondgebonden woningen). De conclusie van Bureau Stedelijke Planning is daarentegen dat er een overschot aan grondgebonden koopwoningen bestaat in (centrum)dorpse woonmilieus binnen de regio. Dit verschil wordt verklaard doordat in het onderzoek van RIGO geen rekening is gehouden met specifieke (centrum)dorpse woonmilieu van de Bulders.

27 ACTUELE REGIONALE WONINGBEHOEFTE (TREDE 1 LADDER) 27 Het dus waarschijnlijk dat er in stedelijke woonmilieus (zoals Eindhoven, Geldrop of Helmond) wel vraag is naar grondgebonden koopwoningen, maar dat hier in de (centrum)dorpse woonmilieus een overschot aan is. TABEL 11 SAMENVATTING ACTUELE REGIONALE BEHOEFTE ACTUELE REGIONALE BEHOEFTE Sociale huursector Grondgebonden woning Appartement + 72 Vrijesectorhuur Grondgebonden woning Appartement + 55 Koopsector Grondgebonden woning Appartement - 31 Totaal aantal woningen in (centrum)dorps woonmilieu Totale woningvraag in de woningmarktregio CONCLUSIE LADDERRRUIMTE DE BULDERS KWANTITATIEVE EN KWALITATIEVE REGIONALE BEHOEFTE Er bestaat Ladderruimte voor 465 woningen in een (centrum)dorps woonmilieu binnen de woningmarktregio. Voor de in totaal 350 grondgebonden woningen zijn gepland op de ontwikkelingslocatie De Bulders, is kwantitatief voldoende Ladderruimte gevonden. Er bestaat een grote regionale behoefte aan huurwoningen, zowel in de sociale- als de vrije sector. Er bestaat geen actuele regionale behoefte aan nieuwe koopwoningen in een (centrum)dorps woonmilieu binnen de woningmarktregio van Heeze- Leende. Hier is sprake van een overschot. Er is dus onvoldoende Ladderruimte voor de ontwikkeling van de 350 woningen in De Bulders in de huidige vorm, uitgaande van grondgebonden koopwoningen. Er bestaat geen actuele regionale behoefte aan koopwoningen. Tenzij alle woningbouw gepland in De Bulders zullen worden verhuurd in de sociale en vrijesectorhuur, bestaat er onvoldoende Ladderruimte voor deze ontwikkeling.

28 28 ACTUELE REGIONALE WONINGBEHOEFTE (TREDE 1 LADDER) De verschillen ten opzichte van de conclusies die RIGO trok, komen vooral doordat in deze onderbouwing veel preciezer is ingezoomd naar de specifieke vraag naar woningen in De Bulders. Voor de geplande woningontwikkeling op locatie De Bulders, is op basis van de vereisten van Trede 1 van de Ladder in kwantitatief opzicht voldoende actuele regionale behoefte. In kwalitatief opzicht voldoet het programma in de koop niet aan Ladder. Tevens wordt met De Bulders niet voor de behoefte in de gemeente zelf gebouwd. In Heeze-Leende wordt namelijk een huishoudensgroei van slechts 275 verwacht, tegenover een harde plancapaciteit (gecorrigeerd voor sloop) van 340. In de gemeente zelf bestaat dus een overschot aan plannen.

29 MOGELIJKHEDEN BESTAAND STEDELIJK GEBIED EN MULTIMODALE ONTSLUITING (TREDE 2 EN 3) 29 7 MOGELIJKHEDEN BESTAAND STEDELIJK GEBIED EN MULTIMODALE ONTSLUITING (TREDE 2 EN 3) Omdat de kwalitatieve ruimte naar het woningprogramma van De Bulders onvoldoende is, is een onderbouwing van Trede 2 en 3 in feite overbodig. Ter volledigheid gaat dit rapport in dit hoofdstuk kort in op deze twee Treden, waarbij wij de onderbouwing van RIGO aanstippen. 7.1 TREDE 2 RIGO heeft ervoor gekozen om Trede 2 op dezelfde manier aan te pakken als de eerste Trede. De harde én zachte plancapaciteit zijn afgezet tegenover de bevolkingsontwikkeling. Op basis hiervan is geconstateerd of er wel of geen ruimte is op binnenstedelijke locaties. Dit terwijl een aanzienlijk deel van de zachte planlocaties buiten bestaand stedelijk gebied ligt. Daarnaast wordt de kwalitatieve behoefte direct weerlegd met het argument dat in binnenstedelijke plannen zal het aandeel eengezinswoningen naar verwachting juist lager liggen terwijl juist daar een grotere vraag naar is zoals ook is weergeven in paragraaf er zal volgens ons daarom ook de komende 5 jaar naar verwachting een (resterend) kwalitatief woningtekort kunnen bestaan die niet binnen het bestaand bebouwd gebied kan worden voorzien Dit wekt bevreemding omdat er in (centrum)dorpse woonmilieus in de regio geen behoefte is naar de grondgebonden koopwoningen, zie paragraaf 6.2. Daarnaast gaat de perifere ligging en het grondgebonden programma van De Bulders in tegen de belangrijkste demografische trend in de gemeente: vergrijzing. Een toenemende groep mensen in Heeze wenst een kleinere woning, dichtbij winkels en andere voorzieningen. Een belangrijk deel van de vraag naar woningen in Heeze is dus gericht op binnenstedelijke appartementen of nultredenwoningen. Deze groep zal niet snel op uitbreidingslocatie De Bulders gaan wonen. Woningen binnen bestaand stedelijk gebied dichtbij voorzieningen passen veel beter bij de geconstateerde woonwensen in Heeze-Leende. Deze mogelijkheden zijn door RIGO in feite niet onderzocht. Daarnaast is er binnen de gemeente Heeze-Leende een overschot aan harde woningbouwplannen: de vraag naar De Bulders zal dus voornamelijk van buiten komen. Daarmee is de onderbouwing van Trede 2 door Rigo als niet toereikend te schetsen.

30 30 MOGELIJKHEDEN BESTAAND STEDELIJK GEBIED EN MULTIMODALE ONTSLUITING (TREDE 2 EN 3) 7.2 TREDE 3 In Trede 3 is de multimodale bereikbaarheid van De Bulders onderzocht: Het dorpscentrum van Heeze is vanuit De Bulders goed bereikbaar, ongeveer 5 minuten fietsen. Vanaf de planlocatie zijn de A2 en de A67 binnen ongeveer 10 minuten per auto te bereiken. Voor een aantal andere (centrum)dorpse kernen in de regio, zoals Leende, Someren en Waalre, is deze bereikbaarheid richting snelweg enigszins beter omdat deze een beter netwerk aan N-wegen kennen. Station Heeze is goed bereikbaar vanuit De Bulders. Op het station stoppen echter enkel sprinters in de richting Weert en Eindhoven. Hierdoor is voor reizen naar overige grote steden, afgezien van Eindhoven, altijd minimaal één overstap nodig. Hoewel de bereikbaarheid van De Bulders minder is dan die in enkele andere kernen, is deze in onze ogen voldoende om Trede 3 te doorstaan. Door het geconstateerde overschot aan grondgebonden koopwoningen in Trede 1, voldoet de ontwikkeling De Bulders niet aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. En is geen sprake van zorgvuldig ruimtegebruik en nut en noodzaak zijn niet aanwezig. Daarnaast wordt De Bulders vooral gebouwd voor de vraag van buiten Heeze-Leende: binnen de gemeente is hier geen behoefte aan (zie 6.3). Daarnaast is Trede 2 is onvoldoende onderzocht.