RAADSVOORSTEL Inclusief erratum d.d. 20 september Rv. nr.: B en W-besluit d.d.: B en W-besluit nr.: 11.

Transcriptie

1 RAADSVOORSTEL Inclusief erratum d.d. 20 september 2011 Rv. nr.: B en W-besluit d.d.: B en W-besluit nr.: Naam programma: Stedelijke ontwikkeling. Onderwerp: Kaderbesluit Herontwikkeling Lammenschanspark. Aanleiding: De gemeente Leiden kent een groot tekort aan studentenhuisvesting. Dit tekort gaat gepaard met een achterblijvende productie ervan en een gebrek aan ruimte binnen de gemeentegrenzen waar op korte termijn grootschalige studentenhuisvesting gerealiseerd kan worden. Met het opstellen van de Structuurvisie Leiden 2025 is daarom overgegaan tot het aanwijzen van locaties waar in de nabije of verdere toekomst grootschalige ontwikkeling van studentenhuisvesting mogelijk is. Een van deze locaties is het Lammenschanspark. Omstreeks deze tijd (medio 2011) leveren het ROC en het Da Vinci College de locatie op aan de gemeente waarmee deze vrij komt voor herontwikkeling van het gebied tot studentencampus. Het grote tekort aan studentenhuisvesting en de gevolgen daarvan voor de stad Leiden, hebben geleid tot een groot besef van urgentie bij alle betrokken partijen. In juli 2009 heeft de gemeenteraad besloten een voorbereidingskrediet ter beschikking te stellen voor het starten van de planvorming voor de gebiedsontwikkeling van het Lammenschanspark [RV d.d. 8 juli 2009, amendement A /2 d.d. 7 juli 2009]. Daarop heeft in september 2009 het Projectmanagement Bureau de opdracht gekregen het project Herontwikkeling Lammenschanspark op te zetten. Dit project is er op gericht om op een zo kort mogelijke termijn maar met behoud van zorgvuldigheid, kwaliteit en risicobeheersing het Lammenschanspark tot campus te laten transformeren. Het doel dat de gemeente met dit project nastreeft is een zeer belangrijke: het laten realiseren van een grootschalige studentencampus waarmee het tekort aan studenten-huisvesting substantieel én duurzaam kan worden teruggedrongen. Om dit te laten plaatsvinden heeft de gemeente een aanbestedingsprocedure georganiseerd. De kaders voor de hiervoor opgestelde uitvraag zijn gesteld met de op 28 januari 2010 door de gemeenteraad vastgestelde Nota van Uitgangspunten Herontwikkeling Lammenschanspark [RV ]. Een eerste belangrijk principe voor de uitvoering van de herontwikkeling is dat de gemeente een regierol kan invullen. Dit houdt in dat de planvorming en de realisatie van het plan voor rekening en risico komen van de partij die de opdracht voor de herontwikkeling gegund krijgt. De gemeente legt zich toe op het toetsen en accepteren van de hiervoor benodigde producten en op haar publiekrechtelijke taak. Een tweede belangrijk principe is dat de gemeente zich in haar kaderstellende rol beperkt tot het noodzakelijke, oftewel de gemeente heeft zich ten doel gesteld alleen de kaders vast te leggen die noodzakelijk zijn voor het beschermen van de belangen van de gemeente (i.k.v. de te behalen gewenste doelen en resultaten en de gewenste risicobeheersing) en de belangen van de stakeholders, als ook het vastleggen van de kaders die de geïnteresseerde marktpartijen nodig

2 hebben om tot een goede invulling van de opdracht Herontwikkeling Lammenschanspark te kunnen komen. De aanbesteding Om een marktpartij (of combinatie van marktpartijen) te kunnen selecteren voor de opdracht Herontwikkeling Lammenschanspark, is een aanbestedingsprocedure opgestart. De voor deze opdracht meest geschikte aanbestedingsvorm is de Europese niet-openbare aanbesteding. Deze procedure bestaat uit een tweetal fases, te weten een openbaar deel (de Selectiefase) en een niet openbaar deel (de Gunningfase). De uiteindelijke winnaar van de aanbesteding is de partij die de Economisch Meest Voordelige Inschrijving heeft gedaan (EMVI). Met het toepassen van deze systematiek worden de inschrijvingen niet alleen beoordeeld op de hoogte van de bieding maar ook op de kwaliteit die de bij de inschrijving ingediende producten hebben. In juni 2010 is de Selectiefase van start gegaan. Doel van deze fase was marktpartijen of combinaties van marktpartijen te selecteren die meer dan voldoende relevante kennis, kunde, ervaring en financiële draagkracht in huis hebben om een grootschalige, zeer complexe en binnenstedelijke herontwikkeling als project Lammenschanspark goed te kunnen uitvoeren. Op 22 oktober van het vorig jaar is deze fase afgerond. Het resultaat van de fase is dat zich vier geschikte combinaties van marktpartijen hebben aangemeld. Deze partijen zijn daarop door de gemeente uitgenodigd om deel te nemen aan de Gunningfase. Op 30 oktober is vervolgens deze tweede fase van de aanbestedingsprocedure van start gegaan. Op 14 april jongstleden heeft de gemeente de inschrijvingen ontvangen en is de beoordeling daarvan van start gegaan. Daaruit is een winnende inschrijving voortgekomen: De Leidse Schans, ingediend door ontwikkelcombinatie Vorm Ontwikkeling B.V. Ballast Nedam Ontwikkelingsmaatschappij. Het plan De Leidse Schans wordt nu in de vorm van het Kaderbesluit Herontwikkeling Lammenschanspark aan de gemeenteraad voorgelegd. Doel: Met het vaststellen van het Kaderbesluit Herontwikkeling Lammenschanspark, worden de volgende kaders voor de verdere planontwikkeling en realisatie van De Leidse Schans, uit te voeren door ontwikkelcombinatie Vorm Ontwikkeling B.V. Ballast Nedam Ontwikkelingsmaatschappij, vastgelegd: -het Globaal Stedenbouwkundig Plan (inclusief programma en fasering) -het Beeldkwaliteitplan Deze kaders zullen door de gemeente worden ingezet als toetsings- en beoordelingsinstrumenten bij het uitoefenen van haar regierol in deze ontwikkeling. Kader: - PRIL Nota van Uitgangspunten Herontwikkeling Lammenschanspark - Structuurvisie Leiden Hoogbouwvisie Overwegingen: Op 14 april jongstleden heeft de gemeente de inschrijvingen voor de aanbestedingsprocedure Herontwikkeling Lammenschanspark ontvangen. De inschrijvingen zijn door de deelnemende marktpartijen opgesteld aan de hand van de door de gemeente gestelde kaders hiervoor. De uitvraag voor de Gunningfase

3 De gemeente heeft van de deelnemende partijen een aantal producten gevraagd op basis waarvan vervolgens tot het bepalen van de EMVI gekomen kan worden. Alle producten tezamen vormen het Masterplan voor de Herontwikkeling Lammenschanspark. Dit Masterplan moet niet alleen voldoende intrinsieke waarde hebben, het moet ook een ruimtelijke en functionele vertaling zijn van wat de gemeente in haar uitvraag heeft genoemd: de sociaal duurzame campus. De sociaal duurzame campus is gedefinieerd als: een campus die met zodanige kwaliteit is ontworpen en gerealiseerd, dat zij bestand is tegen veranderingen in de tijd, dat zij door de jaren heen haar aantrekkelijkheid behoudt en steeds nieuwe aantrekkelijkheid kan krijgen. Hierin vormen de continue borging van leefbaarheid en sociale veiligheid belangrijke elementen. Het Masterplan zoals de gemeente dit heeft gevraagd, bestaat uit een globaal Stedenbouwkundig Plan, een Beeldkwaliteitplan, een schets op de omgeving, een faseringsplan en een omgevingsmanagementplan. De producten zijn beoordeeld aan de hand van een aantal daartoe opgestelde eisen en een aantal aanvullende wensen. De eisen zoals zijn gesteld, komen voort uit de door de gemeenteraad vastgestelde Nota van Uitgangspunten Herontwikkeling Lammenschanspark. De wensen die zijn geformuleerd gaan in op de mate waarin er extra kwaliteit wordt gerealiseerd. De Economisch Meest Voordelige Inschrijving Op 14 april jongstleden was de sluitingsdatum van de Gunningfase en heeft de gemeente de inschrijvingen ontvangen. Daarop is een integraal samengestelde ambtelijke aanbestedingscommissie gestart met de beoordeling van de inschrijvingen. Zoals gedurende de gehele procedure, is er ook tijdens deze beoordelingsperiode streng op toegezien dat alle spelregels zoals deze uit de aanbestedingsregelgeving voortvloeien, strikt in acht genomen zijn. Voor de beoordeling luidden die spelregels dat de biedingen ongeopend bij de notaris in bewaring zijn gegeven en dat vervolgens eerst alle inschrijvingen uitsluitend op hun kwaliteit werden beoordeeld. Nadat deze kwalitatieve beoordeling was afgerond en de resultaten daarvan overlegd waren aan de notaris, konden de biedingen worden beoordeeld. Na afronding daarvan kon de einduitslag worden bepaald. De inschrijving die als Economisch Meest Voordelige Inschrijving uit de beoordeling is voortgekomen, is geworden: De Leidse Schans, ingediend door ontwikkelcombinatie Vorm Ontwikkeling B.V. Ballast Nedam Ontwikkelingsmaatschappij (i.s.m. Syntrus Achmea en Duwo). Afronding aanbestedingsprocedure Op 24 mei jongstleden heeft het college van Burgemeester en Wethouders het gunningadvies van de aanbestedingscommissie ontvangen. Met dit advies is aan het college het aanbestedingsresultaat en het besluit Voornemen tot gunnen opdracht Herontwikkeling Lammenschanspark voorgelegd. Het college heeft besloten tot dit voornemen [B&W besluit nr ]. Op 30 mei jongstleden is de zogenaamde Alcateltermijn in werking getreden. Deze termijn heeft 15 werkdagen geduurd en bood de twee overige inschrijvers de mogelijkheid bezwaar aan te tekenen tegen het collegebesluit. Van deze bezwaar-mogelijkheid is geen gebruik gemaakt met als gevolg dat, nadat de gemeenteraad het Kaderbesluit heeft vastgesteld, het college direct over kan gaan tot het definitief gunnen van de opdracht aan ontwikkelcombinatie Vorm Ontwikkeling B.V. Ballast Nedam Ontwikkelingsmaatschappij. Daarmee zal de aanbestedingsprocedure formeel volledig afgerond zijn. Wanneer de opdracht definitief gegund is, zal overgegaan worden tot ondertekenen van de ontwikkelovereenkomst tussen gemeente en de ontwikkelcombinatie. De Leidse Schans Het winnende plan is ontwikkeld met als motto: een sociaal duurzame campus. De ontwikkelcombinatie omschrijft De Leidse Schans als de best denkbare campus voor studenten en overige bewoners, een campus voor langdurige studentenhuisvesting, waar ruimte is om elkaar te

4 ontmoeten, waar sociale activiteiten plaatsvinden en waar voorzieningen in de directe omgeving aanwezig zijn. De campus zal voor een nieuwe energie in het gebied zorgen die het aantrekkelijk maakt om in Leiden te studeren. Programma: Met het plan De Leidse Schans heeft de ontwikkelcombinatie een goede invulling gegeven aan de gemeentelijke ambities voor de campus. De nieuwe campus biedt haar bewoners de sociaal dynamische en veilige woonomgeving die hen de ruimte biedt te ontmoeten, te ontspannen en te ontplooien. Maar minstens zo belangrijk voor deze groep mensen is het type woning dat hen hier aangeboden wordt en de betaalbaarheid en bereikbaarheid van deze woningen. Het programma zoals dat zal worden gerealiseerd is daarom specifiek toegespitst op de behoefte van de studenten. In totaal zal er aan studenten woonruimte geboden gaan worden. Daarnaast biedt het woonprogramma van De Leidse Schans ruimte voor de net afgestudeerden, de aio s en oio s of andere starters op de woningmarkt door ruim 200 starterswoningen in de huur en koopsector te realiseren. Daarmee wordt met de nieuwe campus ook een bijdrage geleverd aan de stedelijke ambitie om deze eveneens belangrijke doelgroep voor de stad te bewaren. Naast woningbouwprogramma voorziet het plan in de realisatie van circa m2 commerciële ruimte, voldoende parkeren voor auto s en fietsen, en een openbare ruimte met water en groen. Ontsluiting van het gebied: De ontsluiting van het Lammenschanspark voor het autoverkeer verloopt via de inmiddels daartoe verworven locatie aan de Lammenschansweg (nummer 134). In het kader van de duurzame, toekomstbestendige ruimtelijke ontwikkeling, heeft de gemeente aan de inschrijvers meegegeven dat het stedenbouwkundig plan zodanig ontworpen dient te zijn dat er, bij het eventueel ontstaan van de gemeentelijke wens daartoe, een tweede ontsluiting van het gebied gerealiseerd zou kunnen worden aan de zijde van de Kanaalweg. De opgave die we hiermee aan de ontwikkelcombinatie hebben gegeven is dat zij een plan ontwerpen dat moet kunnen functioneren met één ontsluiting op de Lammenschansweg, maar dat tegelijkertijd de kans behoudt voor een eventueel toevoegen van een tweede ontsluiting zonder dat dit leidt tot grote en kostbare ingrepen. Voor het langzaam verkeer wordt in het gebied een fijnmazige structuur van voetpaden gerealiseerd en worden twee fietspaden aangelegd die aansluiten op de belangrijkste routes in de omgeving.

5 Parkeren: Al het parkeren wordt op maaiveldniveau opgelost en gesitueerd op de binnenhoven van de gebouwen. Boven de parkeerplaatsen worden zogenaamde leefdeks gemaakt. Deze deks zijn ingericht als ontmoetingspleintjes voor de verschillende woonbuurten in De Leidse Schans en hebben grote ronde openingen die ervoor zorgen dat in de parkeervoorziening eronder voldoende daglichttoetreding is. Deze grote openingen zorgen daarnaast ook voor zichtbaarheid en daarmee de sociale controle en veiligheid van de parkeervoorzieningen. Naast het voorzien in de eigen parkeerbehoefte (conform het gestelde in de Nota van Uitgangspunten), moet het plan voor de nieuwe campus ook de parkeervoorziening onder het nieuwe ROC toegankelijk laten zijn. Dit is verzorgd door de ingang van deze garage op te nemen in het gebouw dat ter plaatse zal worden gerealiseerd. Op deze manier wordt de bereikbaarheid van de garage goed geregeld en wordt tegelijkertijd de ingang van de garage volledig aan het zicht onttrokken. Hiermee wordt niet alleen voor Lammenschanspark een mooie oplossing geboden, maar wordt eveneens bijgedragen aan de kwaliteit van het ROC-plein. Openbare ruimte: De openbare ruimte vormt het hart van De Leidse Schans en is een beeldbepalend en verbindend element in het nieuw te ontwikkelen stedelijk gebied. Het is een park waar de bewoners de ruimte hebben voor ontmoeting, sport en ontspanning. De verblijfskwaliteit en leefbaarheid worden bepaald door de inrichting van het openbaar gebied (waterpartij, park, fijnmazige structuur van paden zonder autoverkeer) en door de interactie tussen de gebouwen en het park. De sociale veiligheid en de levendigheid van de openbare ruimte worden verzorgd door alle gebouwen een duidelijk vormgegeven entree aan het park te geven en door het begane grondniveau van de gebouwen in te vullen met de commerciële voorzieningen, woonkamers en Leidse stoepen. Met de inrichting van de openbare ruimte is de aansluiting gezocht bij de beplanting van het polderpark Cronesteyn. De ontwikkelcombinatie heeft zich met haar plan en de openbare inrichting ervan, gericht op het zoveel mogelijk behouden van bestaande bomen. Ook het water heeft in het plan De Leidse Schans een belangrijke rol gekregen. Het water is een integraal onderdeel van de openbare ruimte en draagt bij aan de kwaliteit en de belevingswaarde ervan.

6 Bebouwing: Het plangebied waarvoor de gemeente de aanbestedingsprocedure heeft georganiseerd, is ongeveer 4,5 hectare groot. Op dit gebied heeft de winnende ontwikkelcombinatie een aantal bouwblokken geprojecteerd die gefaseerd in ontwikkeling genomen zullen worden (zie hiervoor paragraaf Planning). De bouwblokken hebben verschillende bouwhoogtes. Het merendeel van de gebouwen is gemiddeld 6 lagen hoog. Op een aantal locaties in het plangebied worden hoogbouwaccenten geplaatst van 51 meter hoog. Hiermee blijft het ruim binnen het door de gemeente gestelde kader van de maximaal toegestane bouwhoogte van 70 meter. Fasering: De wens van de gemeente is om zo snel mogelijk het tekort aan studentenhuisvesting terug te dringen. De ontwikkelopgave voor het Lammenschanspark is echter te groot om in een keer tot uitvoering gebracht te kunnen worden. Daarom heeft de gemeente bij de aanbesteding gesteld dat zij het opstellen van het faseringsplan overlaat aan de inschrijvende partijen maar dat zij meer waarde zal toekennen aan de plannen die tegemoet komen aan de wens van de gemeente om tot een zo snel mogelijke realisatie van de studentenhuisvesting te komen. De ontwikkelcombinatie Vorm Ontwikkeling B.V. Ballast Nedam Ontwikkelingsmaatschappij heeft met De Leidse Schans nadrukkelijk ingespeeld op deze gemeentelijke wens. De ontwikkelcombinatie heeft een faseringsplan opgesteld dat laat zien dat de nieuwe campus in een relatief korte tijd kan worden gerealiseerd. Het faseringsplan bestaat uit de realisatie van het Stedenbouwkundig Plan in 5 fases. De eerste fase die zal worden gerealiseerd, zal direct een groot aantal studentenwoningen opleveren. Daarnaast zal ook een deel van de starterswoningen en een deel van de commerciële voorzieningen worden gerealiseerd. Het wordt daarmee direct een leefbaar en goed functionerend geheel, ondanks het feit dat de campus in de jaren erna nog volop in uitvoering zal zijn. Afzet van het programma: Met de ontwikkelcombinatie Vorm en Ballast Nedam en de daarmee samenwerkende partijen Duwo en Syntrus Achmea, is een combinatie van marktpartijen gevormd waarin een ontwikkelende partij, een bouwende partij, een belegger en een beheerder samen optrekken in de planvorming en realisatie van De Leidse Schans. Met deze slim samengestelde combinatie van marktpartijen wordt een sterke kwaliteit op het gebied van planontwikkeling geboden, is de eerste afzet reeds gegarandeerd en zijn de vooruitzichten op de afzet van het overig programma heel gunstig. De waarde van deze sterke samenstelling van partijen, komt al direct tot uiting bij de eerste fase van het project: niet alleen is de afzet al gegarandeerd, de omvang van deze eerste fase is direct aanzienlijk. Er zal in deze fase namelijk al voor bijna 600 studenten huisvesting gerealiseerd worden. Daarnaast zal al een deel van de starterwoningen, een inpandige fietsenstalling, algemene studentenvoorzieningen en ruim 500 m2 commerciële voorzieningen gerealiseerd worden. Met de belegger en beheerder die reeds aan boord zijn, zijn de vooruitzichten voor de volgende af te zetten fases eveneens zeer gunstig. Bijkomend voordeel van het direct realiseren van een dergelijke grote eerste fase, is dat de realisatie hiervan een positief effect zal hebben op de afzetmogelijkheden van de daarna te realiseren fases. Met het faseringsplan in het algemeen en de fasering en omvang van de eerste fase in het bijzonder, heeft de ontwikkelcombinatie niet alleen gehoor gegeven aan de wens van de gemeente om zo snel mogelijk te komen tot de realisatie van een groot aantal studentenwoningen, er wordt ook gehoor gegeven aan de wens van de gemeente om zoveel mogelijk zekerheid te verkrijgen over de totale afzetbaarheid, realiseerbaarheid en daarmee de haalbaarheid van het plan voor de studentencampus. De realisatie van De Leidse Schans zal, bij voorspoedig verloop van de bestemmingsplan-procedure, kunnen starten in Ook hier heeft de gemeente de wens geuit zo veel mogelijk snelheid te

7 betrachten. Deze wens wordt gedeeld door de ontwikkelcombinatie en gestreefd zal worden naar een start van de bouw aan het einde van Wanneer gemeente en ontwikkelcombinatie erin slagen deze versnelling door te voeren, dan zal naar verwachting De Leidse Schans aan het einde van 2018 voltooid kunnen zijn. Dit laat onverlet dat gemeente en ontwikkelcombinatie zich tezamen zullen blijven inspannen om een nog verdere versnelling mogelijk te maken. Beeldkwaliteit Zoals eerder aangegeven, heeft de gemeente niet alleen om een Globaal Stedenbouwkundig Plan gevraagd, maar is ook gevraagd om aan de hand van een Beeldkwaliteitsplan te laten zien hoe de campus eruit zal komen te zien. Het Beeldkwaliteitsplan, zoals dat hoort bij De Leidse Schans, laat een kwaliteit zien die zowel samenhang als variatie tussen de gebouwen bewerkstelligt en er daarnaast voor zorgt dat de campus aan zal sluiten op de omliggende woonbuurten. Het Beeldkwaliteitsplan zal een van de kaders vormen waarbinnen de ontwikkelcombinatie het plan verder zal uitwerken en tot ontwikkeling zal brengen. Schets op de omgeving De gemeente heeft de inschrijvende partijen gevraagd een schets op de omgeving te maken. Deze schets geeft een visie op hoofdlijnen weer op de gehele Lammenschansdriehoek (oost- en westzijde van de Lammenschansweg). De gemeente heeft met het vragen van een dergelijke schets als doel gehad te bezien of de ontwikkelcombinatie met het plan voor het Lammenschanspark verder heeft kunnen kijken dan slechts het invullen van een puzzelstukje binnen het gebied. Met de schets heeft de ontwikkelcombinatie kunnen laten zien dat zij voldoende inzicht heeft in de ruimtelijke en functionele samenhang in het Lammenschans-gebied. De schets zal niet worden vastgesteld als kader voor deze transformatie. Het biedt de gemeente, de ontwikkelcombinatie en de eigenaren ter plaatse wel een handvat of startpunt voor het denken over de toekomst en de transformatiemogelijkheden van het gebied. In de directe omgeving van het Lammenschanspark is een groot aantal grondeigenaren actief. Samen met deze eigenaren zal in de zomer van dit jaar begonnen worden met workshops om de transformatiemogelijkheden te verkennen van het gebied tussen de Lammenschansweg, de Kanaalweg en het spoor. Het doel is om gezamenlijk tot een gebiedsvisie te komen. De gemeente zal hierin een nadrukkelijke rol spelen door bijvoorbeeld de inzet van de stadsstedenbouwer. Met deze gebiedsvisie kan in gezamenlijkheid richting gegeven worden aan de toekomst en de transformatiemogelijkheden die het gebied aan de verschillende grondeigenaren te bieden heeft. Risicobeheersing, risico s en kansen De herontwikkeling van het Lammenschanspark zal voor rekening en risico van de ontwikkelcombinatie gaan plaatsvinden. De gemeente heeft hen hierin wel een zorgvuldige uitgangspositie geboden. Dit wil zeggen dat de gemeente heeft voorkomen dat de ontwikkelcombinatie onnodige en niet door haar te beïnvloeden risico s op haar bord heeft gekregen (zie verder hieronder: Risicobeheersmaatregelen). Tegelijkertijd heeft de gemeente zich uiteraard niet laten verleiden tot het simpelweg verschuiven van risico s van ontwikkelaar naar gemeente. Het bieden van de zorgvuldige uitgangspositie op het gebied van de risico s, heeft ertoe geleid dat de ontwikkelcombinatie geen onnodige risico-opslagen heeft hoeven te rekenen maar in plaats daarvan een bieding en een plan heeft kunnen indienen die voor zowel de ontwikkelcombinatie als de gemeente een zo voordelig mogelijk resultaat met zich mee brengen. Risicobeheersmaatregelen: Het belangrijkste risico voor de ontwikkelcombinatie is de financiering van het project. Door het nemen van enkele zorgvuldig afgewogen maar zeer effectieve beheersmaatregelen, heeft de gemeente een

8 erg positieve invloed weten uit te oefenen op de beheersbaarheid van dit risico voor de ontwikkelcombinatie. Dit heeft er toe geleid dat de ontwikkelcombinatie zoveel vertrouwen heeft gekregen dat zij is gekomen tot het indienen van het plan De Leidse Schans. De beheersmaatregelen die de gemeente getroffen heeft zijn: 1) De ontwikkelcombinatie bepaalt zelf de fasering. Dit heeft een gunstig effect op de risicobeheersing omdat op deze wijze de omvang van de investering kan worden afgestemd op de faseerbaarheid van het Stedenbouwkundig Plan en op wat de ontwikkelcombinatie haalbaar acht o.g.v. financiering en afzetbaarheid per fase. De fasering die de ontwikkelcombinatie heeft opgegeven wordt met dit Kaderbesluit vastgesteld en zal door gemeente en ontwikkelcombinatie worden gehanteerd als planning voor het project. 2) De ontwikkelcombinatie betaalt per fase het bijbehorende deel van de koopsom aan de gemeente. Op deze wijze kan de ontwikkelcombinatie de financieringsrisico s verdelen over de verschillende fases en ze daarmee beter beheersbaar maken. De omvang van het financieringsrisico als geheel is daarmee ook verkleind. 3) De ontwikkelcombinatie bepaalt of zij aan het begin van de fase de grond afneemt of dat zij dit 9, dan wel maximaal 12 maanden na aanvang van de fase doet. Dit heeft eveneens een gunstig effect op de beheersbaarheid van het financieringsrisico. De ontwikkelcombinatie kan er op deze manier voor kiezen om (binnen de aangegeven termijn) eerst het voor een gunstiger en veiliger financieringsregeling benodigde afzetpercentage te realiseren. Hiermee wordt het financieringsrisico voor de ontwikkelcombinatie aanzienlijk verkleind en beheersbaar gemaakt. Bij latere afname betaalt de ontwikkelcombinatie de gemeente wel een maandelijkse vergoeding. Daarmee blijft de prikkel bestaan om de gronden zo snel mogelijk af te nemen en tot ontwikkeling te brengen. Bovenbeschreven risicobeheersmaatregelen zijn dus nadrukkelijk van belang geweest voor de ontwikkelcombinatie om te kunnen komen tot het plan De Leidse Schans. Ze zijn echter even nadrukkelijk in gemeentelijk belang: de maatregelen dragen in zeer belangrijke mate bij aan het zo klein mogelijk maken van het risico dat de voortgang en zelfs het welslagen van het project in gevaar komen. Ook hebben deze risicobeheersmaatregelen ertoe bijgedragen dat het project binnen de financiële kaders van de gemeente is gebleven en daarmee dus niet alleen voor de ontwikkelcombinatie maar ook voor de gemeente financieel haalbaar is geworden. Naast bovengenoemde risicobeheersmaatregelen, is er ook een tweetal beheersmaatregelen genomen dat specifiek ter bescherming van het gemeentelijk belang dient: 4) Bebouwingsplicht. Dit is de voor de gemeente belangrijkste beheersmaatregel. Hiermee is direct voorkomen dat de gemeente een vrijblijvend ontwikkelrecht op de locatie heeft weggegeven. De bebouwingsplicht is in de ontwikkelovereenkomst opgenomen. Met de ontwikkelovereenkomst tussen gemeente en ontwikkelcombinatie wordt een zakelijke overeenkomst gesloten die toeziet op de inhoud van verplichtingen en het nakomen ervan. De bebouwingsplicht is echter geen eenzijdig opgelegde bouwplicht. Het is een evenwichtig opgestelde maatregel die erop toeziet dat de ontwikkelcombinatie binnen 9 tot maximaal 12 maanden na aanvang van iedere fase over zal gaan tot het afnemen van de grond en het starten met de bouw. Wanneer de ontwikkelcombinatie in gebreke blijft (de afspraken dus niet na kan komen), dan kan de gemeente de overeenkomst desgewenst ontbinden. Het plan De Leidse Schans zal dan tegen kostprijs aan de gemeente verkocht worden en door een andere partij verder uitgevoerd kunnen worden.

9 Uiteraard biedt de overeenkomst de gemeente ook de keuzemogelijkheid om desgewenst te onderzoeken op welke wijze de samenwerking met de ontwikkelcombinatie kan worden voortgezet. 5) De inschrijving zoals die door de ontwikkelcombinatie is ingediend, wordt als zodanig verder uitgewerkt en uitgevoerd. De inschrijving dient voor de gemeente als toetsingskader (Kaderbesluit) maar zal ook als contractueel document in de ontwikkelovereenkomst opgenomen worden. Het is daarmee niet mogelijk voor de ontwikkelcombinatie om eenzijdig wijzigingen in het plan door te voeren die door de gemeente als nadelig zouden kunnen worden bestempeld. De gemeente en de belanghebbenden weten dus vanaf vaststellen van het Kaderbesluit waar zij aan toe zijn. Risico s: Het nemen van risicobeheersmaatregelen betekent niet dat het project volledig ontdaan wordt van risico s. Met een gedegen en uitgebreid risicomanagementplan zullen gemeente en ontwikkelcombinatie gezamenlijk en actief toezien op het waar mogelijk beheersbaar maken van de risico s. Niet alle risico s zijn echter te voorzien of volledig beheersbaar te maken, zeker gezien de complexe aard, de omvang en de doorlooptijd van het project. Hiermee dienen zowel gemeente als ontwikkelcombinatie rekening te houden. Mogelijke risico s die niet of slechts in beperkte mate beheersbaar gemaakt kunnen worden zijn: 1) Vertraging in de bestemmingsplanprocedure (bezwaren, behandeling ervan door RvSt) leidt tot vertraging in de uitvoering van het project; [Kans is aanwezig. Door gemeente en ontwikkelcombinatie wordt zwaar ingezet op procesmanagement ter voorkoming hiervan.] 2) Verslechterde marktomstandigheden hebben negatieve uitwerking op de afzet van het programma in de dan bestaande marktsituatie; [Kans wordt erg laag ingeschat.] 3) Archeologische vondsten leiden tot vertraging in de uitvoering van het project; [Kans wordt laag ingeschat.] 4) De ontwikkelcombinatie blijkt om nu onvoorziene redenen niet langer in staat haar verplichtingen na te komen en het plan tot uitvoering te brengen. Als gevolg zal de gemeente een nieuwe ontwikkelaar/aannemer moeten selecteren voor de verdere uitvoering van het plan. [Kans wordt erg laag ingeschat.] Voor dergelijke risico s kunnen vooraf geen concrete risicobeheersmaatregelen worden opgesteld worden (denk bijvoorbeeld aan risico s voortvloeiend uit verslechterd economisch klimaat) ofwel nooit echt beheersbaar gemaakt worden (zoals zienswijzen&bezwaren bij bestemmingsplanprocedures). Wel zijn er procesafspraken in de ontwikkelovereenkomst opgenomen die bepalen hoe beide partijen met dergelijke tegenvallers zullen omgaan. Het gezamenlijke streven is en blijft De Leidse Schans realiseren. Naast dit belangrijke gezamenlijke streven, is er ook een groot vertrouwen in het plan omdat dit zodanig ontworpen is en gefaseerd kan worden, dat het de gewenste flexibiliteit in zich heeft om met tegenvallende situaties om te kunnen gaan. Kansen: Er is aan de deelnemende partijen niet alleen gevraagd om in te gaan op het beheersbaar maken van de risico s, er is ook gevraagd om kansen te inventariseren die zowel voor de ontwikkelende partij als voor de gemeente van waarde zijn. Ontwikkelcombinatie Vorm Ontwikkeling B.V. Ballast Nedam Ontwikkelingsmaatschappij is op twee manieren met deze vraag omgegaan. Enerzijds heeft de combinatie heel specifiek gekeken naar de kansen om het project sneller tot uitvoering te brengen (zo kort mogelijke productietijd van het bestemmingsplan als meest belangrijke voorbeeld). Tegelijkertijd is

10 gekeken naar het creëren van kansen om het plan ook in tegenvallende marktomstandigheden tot uitvoering te laten komen. Deze zijn vooral gelegen in de flexibiliteit in de fasering. Het plan is namelijk zo ontworpen dat de fases kunnen worden opgeknipt in kleinere onderdelen waardoor productie bij tegenvallende marktomstandigheden niet hoeft te stagneren. Naast het creëren van kansen ten gunste van de voortgang van het project, heeft de ontwikkelcombinatie ook gekeken naar kansen die buiten het plangebied gelegen zijn. De ontwikkelcombinatie heeft in dat kader de mogelijkheid omschreven om op de ontsluitingslocatie (Lammenschansweg 134) te zijner tijd een ontwikkelvolume te realiseren. Deze ontwikkeling maakt geen deel uit van de inschrijving en behoort daarmee evenmin tot de verplichtingen die in de overeenkomst tussen gemeente en ontwikkelcombinatie zullen worden opgenomen. Het is een mogelijke kans die de ontwikkelcombinatie schetst. Indien de gemeente in de toekomst eventueel zou besluiten tot een gedeeltelijk andere invulling van deze locatie, dan zou daar mogelijk extra opbrengstpotentie uit voort kunnen vloeien en een extra kwaliteitsimpuls aan de Lammenschansweg kunnen worden gegeven. Of deze kans ook realistisch en van voldoende waarde is, zal moeten worden uitgezocht. Uiteraard zal dit dan in samenhang met de belendende percelen worden bezien. Planning Het project Lammenschanspark zal in een aantal deelprojecten (fases) worden opgedeeld en per deelproject tot planontwikkeling en uitvoering gebracht worden. Voordat echter tot uitvoering van de deelprojecten zal kunnen worden overgegaan, zal een nieuw bestemmingsplan opgesteld en vastgesteld moeten worden. Bestemmingsplan: In de zomer van 2011 zal worden begonnen met de voorbereiding van de bestemmingsplanprocedure. Een belangrijk onderdeel van deze voorbereiding is het laten uitvoeren van een MERbeoordeling. Doel is om in de tweede helft van 2013 een onherroepelijk bestemmingsplan te hebben. De planning per fase zoals hieronder wordt beschreven, gaat uit van het onherroepelijk zijn van het bestemmingsplan in die periode. Uiteraard zullen bij vertraging in de bestemmingsplanprocedure, ook onderstaande planningen opschuiven. Fase 1: Direct na vaststelling van het Kaderbesluit zal met de uitwerking van de eerste fase van De Leidse Schans worden aangevangen. Deze fase bestaat uit de realisatie van twee bouwblokken. Uitvoering van het eerste blok zal starten aan het einde van Het tweede blok zal vanaf januari 2014 in uitvoering genomen worden. De oplevering van fase 1 zal in mei 2015 plaatsvinden. fase 1

11 Fase 2a en 2b: Fase 2 is opgeknipt in twee delen (a en b) en bestaat uit de realisatie van drie gebouwen. Start bouw van deel a zal plaatsvinden in januari Het zal worden opgeleverd in mei Deel b van fase 2 bestaat uit de realisatie van twee gebouwen. Het eerste gebouw zal haar start bouw kennen in mei 2015, het tweede gebouw in augustus van dat jaar. Oplevering van deel b van fase 2 is voorzien in december fase 2a en b Fase 3a en 3b: Ook de derde fase is opgedeeld in twee delen. Het eerste deel heeft de geplande start bouw in augustus 2016 en de oplevering in maart Het tweede deel van deze fase heeft de start van de bouw gepland staan voor augustus 2017 en de oplevering in december fase 3a en b Voor te leggen besluiten: In het kader van de herontwikkeling van het Lammenschanspark zal de komende jaren een aantal besluiten aan de gemeenteraad worden voorgelegd. Het eerste besluit zal betrekking hebben op het nieuw te ontwikkelen bestemmingsplan. De planning is om in het derde kwartaal van 2012 het nieuwe bestemmingsplan ter vaststelling aan de gemeenteraad aan te bieden. Daarnaast zal voor aanvang van iedere fase een Uitvoeringsbesluit aan de gemeenteraad worden voorgelegd. Deze besluiten zullen naar verwachting circa 9 maanden voor start bouw van iedere fase worden voorgelegd. Financiën:

12 In PRIL 2010 Het Perspectief is een bedrag van ,- binnen de Vereveningsreserve gereserveerd ten behoeve van het project Lammenschanspark. De locatie Lammenschanspark is in 2006 aangekocht met als dekking de opbrengst van de te realiseren commerciële woningbouw. In 2009 is besloten het beoogde commerciële woningbouwprogramma los te laten en de locatie beschikbaar te stellen voor de realisatie van studentenhuisvesting. Studentenhuisvesting heeft een lagere grondwaarde dan commerciële woningbouw en als gevolg zal een deel van de investering niet terugverdiend gaan worden. Daarnaast is besloten om het Da Vinci College te verplaatsen. Dit heeft als gevolg gehad dat een extra investering nodig was. Ook deze diende gedekt te worden uit de herontwikkeling van Lammenschanspark (RV ). De genoemde investeringen kunnen echter niet gedekt worden met de opbrengst van de herontwikkeling van Lammenschanspark. Om de herontwikkeling toch mogelijk te maken is een reservering van ,- in het PRIL 2010 Het Perspectief opgenomen. In het PRIL 2011 Het Perspectief is besloten te anticiperen op het zeer waarschijnlijk eerder plaatsvinden van het transport van de locatie. Lange tijd is er vanuit gegaan dat het transport van de locatie, door het ROC aan de gemeente, medio 2013 zou plaatsvinden. Het ROC heeft echter eenzijdig besloten tot wijziging van haar verhuisplan en daarmee tot het opleveren van de locatie Lammenschanspark in Als gevolg van het in 2006 ondertekende koopcontract tussen gemeente en ROC, kan de gemeente juridisch niet anders dan deze wijziging te accepteren en de locatie Lammenschanspark al in 2011 af te nemen. Het twee jaar eerder dan verwacht moeten afnemen van de locatie leidt er evenwel toe dat de gemeente extra rentekosten zal moeten maken. Bij PRIL Het Perspectief is ten behoeve van deze rentekosten een bedrag van ,- binnen de Vereveningsreserve gereserveerd. De hier bedoelde grondtransactie maakt formeel gezien geen onderdeel uit van het project Lammenschanspark. Echter, ten behoeve van een heldere afwikkeling van deze zaak, is besloten om in het kader van het nu voorliggende besluit de financiële gevolgen van het eerder afnemen van de locatie mee te nemen. Het feit dat de gemeente nu twee jaar eerder beschikt over de locatie en de panden die daar staan, maakt dat er nu onderzocht wordt op welke wijze deze kunnen worden ingezet, bijvoorbeeld ten gunste van het project. Er wordt vooralsnog gedacht aan inzet van de panden en/of de locatie ten behoeve van tijdelijke studentenhuisvesting en branding van De Leidse Schans. Voor het onderzoeken naar een goed tijdelijk gebruik van de locatie en de panden wordt ook de samenwerking met de ontwikkelcombinatie opgezocht. Gedurende een periode van zes jaar, vanaf 2011 tot aan het laatste Uitvoeringsbesluit in 2017, zal de gemeente plankosten maken. Deze bestaan uit de kosten die zullen worden gemaakt voor het uitvoeren van de taken en verantwoordelijkheden die voortvloeien uit de gemeentelijke regierol, voor het uitvoeren van de ontsluiting van het Lammenschanspark, voor de inzet voor de op te stellen gebiedsvisie en voor het komen tot de benodigde Uitvoeringsbesluiten. Na het laatste Uitvoeringsbesluit zal de gemeente naar verwachting weinig tot geen plankosten meer maken, anders dan het vervullen van haar publiekrechtelijke taak. Het project Lammenschanspark is een binnenstedelijk project met een lange doorlooptijd, met een ambitieus programma en een grote complexiteit. De combinatie van deze kenmerken maakt dat de gemeente rekening dient te houden met de mogelijkheid dat zich situaties kunnen voordoen die een kostenverhogend effect tot gevolg hebben. Om deze situaties te kunnen opvangen en te voorkomen dat deze direct leiden tot grote vertraging of risico s ten aanzien van het welslagen van het project, zal het krediet voorzien in een reservering ter dekking van de onvoorziene kosten. Uiteraard zal, zoals in de paragraaf Risico s reeds staat omschreven, door zowel gemeente als ontwikkelcombinatie gedurende de gehele projectduur actief gestuurd worden op risicomanagement, wat onder andere inhoudt dat er nadrukkelijk gewerkt wordt aan het zo actueel mogelijk houden van het risicomanagementplan.

13 Het grote commerciële belang dat voor de gemeente en de ontwikkelcombinatie gemoeid gaat met het project Lammenschanspark, maakt dat de financiën van het project nader geduid zullen worden in de vertrouwelijke bijlage. Evaluatie: Geen. Bijgevoegde informatie: 1 Boekwerk van de inschrijving van ontwikkelcombinatie Vorm Ontwikkeling B.V. Ballast Nedam Ontwikkelmaatschappij: De Leidse Schans 2 Vertrouwelijke bijlage Financiële paragraaf 3 Geheim Gunningadvies aanbesteding Lammenschanspark 4 Het doel, de voeding en de besteding vaststellen van de rentedragende bestemmingsreserve Lammenschanspark. RAADSBESLUIT De raad van de gemeente Leiden: Gezien het voorstel van burgemeester en wethouders (raadsvoorstel van 2011), mede gezien het advies van de commissie, BESLUIT 1. Vaststellen van het Kaderbesluit Herontwikkeling Lammenschanspark bestaande uit: i. Het Globaal Stedenbouwkundig Plan De Leidse Schans; ii. Het bijbehorende programma dat voorziet in de realisatie van woningen voor studenten, 205 starterswoningen, 1.000m2 commerciële voorzieningen, parkeervoorzieningen voor auto s en fietsen; iii. Het faseringsplan dat voorziet in de gefaseerde realisatie van De Leidse Schans in de periode van 2013 tot en met 2018; iv. Het Beeldkwaliteitplan De Leidse Schans; 2. Het financieel kader Lammenschanspark ter grootte van ,- (reservering zoals opgenomen in het PRIL 2011 Het Perspectief ) als volgt in te zetten: i ,- ten behoeve van het inlossen van de verplichting jegens Vereveningsreserve inzake voorfinanciering van de verplaatsing van het Da Vinci College (conform RV ); ii ,- ten behoeve van de verwerving van de ontsluitingslocatie, zoals reeds gedoteerd bij RV iii ,- te storten in de bestemmingsreserve Lammenschanspark ten behoeve van de dekking van de plankosten en reservering onvoorziene kosten van project Lammenschanspark; 3. Instellen van de bestemmingsreserve Lammenschanspark welke dient ter dekking van de plankosten voortvloeiende uit het project Lammenschanspark. Deze reserve maakt deel uit van het vermogensbeheer en is daarom rentedragend conform RB ;

14 4. Vaststellen van de omschrijving van het doel, de voeding en de besteding van de bestemmingsreserve Lammenschanspark, zoals verwoord in de bestemmingsreserve Lammenschanspark Naam Nummer/Afd. Bestemmingsreserve Lammenschanspark Vastgoedontwikkeling en Grondzaken Raadsbesluit Kaderbesluit Herontwikkeling Lammenschanspark (RV ) Beleidsproduct Doel Dient ter dekking van de plankosten voortvloeiende uit het project Lammenschanspark. Datum realisatie 2011 tot en met 2018 Datum opheffing 2018 (volgens projectplanning bij kaderbesluit RV ) Voeding Dotatie uit de Vereveningsreserve Grondexploitaties conform RV Kaderbesluit Herontwikkeling Lammenschanspark, ad In de nota vermogensbeheer (RB ) is afgesproken dat alle reserves en voorzieningen uit het vermogensbeheer rentedragend zullen worden. Besteding Dekking van de plankosten voortvloeiende uit het project Lammenschanspark. Onttrekkingen zullen plaatsvinden gedurende de periode Beschikbaar stellen van een krediet ter grootte van ,- ten behoeve van de dekking van plankosten en reservering ten behoeve van kosten onvoorzien, te dekken uit de bestemmingsreserve Lammenschanspark ; 6. Beschikbaar stellen van een krediet ter grootte van ,- ten behoeve van de dekking van de rentelasten als gevolg van het eerdere transport van de ROC-locatie en deze te dekken vanuit de Vereveningsreserve; 7. Instemmen met definitieve gunning van de opdracht herontwikkeling Lammenschanspark door het college van Burgemeester en Wethouders; 8. Het gunningadvies Herontwikkeling Lammenschanspark Gemeente Leiden geheim te verklaren op grond van artikel 55 van de Gemeentewet; 9. Motie vreemd aan de orde van de dag d.d. 2 december 2008 inzake 3 e studentenhuisvester tebeschouwen als in voldoende mate afgedaan; 10. De begroting 2011 als volgt te wijzigen: Programma LASTEN BATEN Verhogen Verlagen Verhogen Verlagen 06 Stedelijke Ontwikkeling Verrekening met reserves Totaal Gedaan in de openbare raadsvergadering van, de Griffier, de Voorzitter,

15 TECHNISCHE INFORMATIE Opsteller: C. Sevink Organisatieonderdeel: Projectmanagementbureau Telefoon: Portefeuillehouder:

16 Ruimtelijke Ordening, Binnenstad en Publiekszaken B&W.nr , d.d Onderwerp Kaderbesluit Herontwikkeling Lammenschanspark Besluiten:Behoudens advies van de commissie De raad voor te stellen: 1. Vaststellen van het Kaderbesluit Herontwikkeling Lammenschanspark bestaande uit: i. Het Globaal Stedenbouwkundig Plan De Leidse Schans; ii. Het bijbehorende programma dat voorziet in de realisatie van woningen voor studenten, 205 starterswoningen, 1.000m2 commerciële voorzieningen, parkeervoorzieningen voor auto s en fietsen iii. Het faseringsplan dat voorziet in de gefaseerde realisatie van De Leidse Schans in de periode van 2013 tot en met 2018; iv. Het Beeldkwaliteitplan De Leidse Schans; 2. Het financieel kader Lammenschanspark ter grootte van ,- (reservering zoals opgenomen in het PRIL 2011 Het Perspectief ) als volgt in te zetten: i ,- ten behoeve van het inlossen van de verplichting jegens Vereveningsreserve inzake voorfinanciering van de verplaatsing van het Da Vinci College (conform RV ); ii ,- ten behoeve van de verwerving van de ontsluitingslocatie, zoals reeds gedoteerd bij RV iii ,- te storten in de bestemmingsreserve Lammenschanspark ten behoeve van de dekking van de plankosten en reservering onvoorziene kosten van project Lammenschanspark; 3. Instellen van de bestemmingsreserve Lammenschanspark welke dient ter dekking van de plankosten voortvloeiende uit het project Lammenschanspark. Deze reserve maakt deel uit van het vermogensbeheer en is daarom rentedragend conform RB ; 4. Vaststellen van de omschrijving van het doel, de voeding en de besteding van de bestemmingsreserve Lammenschanspark, zoals verwoord in bijlage 4 bij dit besluit; 5. Beschikbaar stellen van een krediet ter grootte van ,- ten behoeve van de dekking van plankosten en reservering ten behoeve van kosten onvoorzien, te dekken uit de bestemmingsreserve Lammenschanspark (zoals ingesteld conform RV ); 6. Beschikbaar stellen van een krediet ter grootte van ,- ten behoeve van de dekking van de rentelasten als gevolg van het eerdere transport van de ROC-locatie en deze te dekken vanuit de Vereveningsreserve; 7. Instemmen met definitieve gunning van de opdracht herontwikkeling Lammenschanspark door het college van Burgemeester en Wethouders; 8. Het gunningadvies Herontwikkeling Lammenschanspark Gemeente Leiden geheim te verklaren op grond van artikel 55 van de Gemeentewet; 9. De begroting 2011 als volgt te wijzigen: Programma LASTEN BATEN 06 Stedelijke Ontwikkeling Verhogen Verlagen Verhogen Verlagen

17 12 Verrekening met reserves Totaal Perssamenvatting: De gemeente Leiden heeft de ambitie om het Lammenschanspark te laten herontwikkelen tot studentencampus. Om tot de selectie van een ontwikkelaar te komen is in juni 2010 een aanbestedingsprocedure opgestart. De ontwikkelaars werd gevraagd een plan voor de herontwikkeling van het Lammenschanspark in te dienen. Op 14 april jongstleden heeft de gemeente de inschrijvingen van de marktpartijen ontvangen en in de weken erna beoordeeld aan de hand van vooraf opgestelde kwalitatieve en financiële criteria. De aanbestedingsprocedure heeft geleid tot de winnende inschrijving: De Leidse Schans, ingediend door de ontwikkelcombinatie Vorm Ontwikkeling B.V. Ballast Nedam Ontwikkelmaatschappij. Deze ontwikkelcombinatie heeft in samenwerking met Syntrus Achmea en Duwo het plan ontwikkeld. De Leidse Schans is een sociaal duurzame campus voor studenten en overige bewoners. Het wordt een nieuw stedelijk gebied waar mensen zich kunnen ontplooien, ontspannen en elkaar kunnen ontmoeten. De nieuwe campus maakt het met de huisvesting voor studenten nog aantrekkelijker om in Leiden te studeren. Op 24 mei heeft het college van Burgemeester en Wethouders het voorlopig gunningbesluit voor de herontwikkeling van het Lammenschanspark genomen. Met het Kaderbesluit heeft de gemeenteraad het plan De Leidse Schans vastgesteld en kan tot definitieve gunning worden overgegaan. De verwachting is dat in 2015 de eerste studentenwoningen zullen worden opgeleverd.