Jongeren op de Zoetermeerse woningmarkt. Plan van aanpak

Transcriptie

1 Jongeren op de Zoetermeerse woningmarkt Plan van aanpak

2 Inhoudsopgave Hoofdstuk 1: Inleiding blz Aanleiding en doel blz Beleidskaders blz Verschillende groepen jongeren blz Proces en betrokkenen blz Leeswijzer blz. 5 Hoofdstuk 2: Resultaten beleid blz Doelen plan van aanpak 2002 blz Gerealiseerde jongerenwoningen blz Geplande jongerenwoningen blz Starterslening gemeente blz Woonruimte voor studenten ICT-hogeschool blz Begeleid wonen blz Conclusies blz. 9 Hoofdstuk 3: Woningmarktanalyse jongeren blz Ontwikkeling Zoetermeerse bevolking blz Slaagkansen en inschrijfduur jongeren blz Woonwensen jongeren blz Effecten van lokaal beleid blz Beleid regiogemeenten blz Fysieke ruimte voor jongerenwoningen blz Conclusies blz. 20 Hoofdstuk 4: Doelstellingen blz Inleiding blz Vijf doelstellingen blz Vergroten woningaanbod blz Kwalitatieve woonwensen blz Informatievoorziening blz Begeleid wonen blz Monitoren jongerenhuisvesting blz. 28 Bijlage I: betrokken organisaties en personen blz. 29 Bijlage II: geraadpleegde literatuur blz. 30 Jongeren op de Zoetermeerse woningmarkt Plan van aanpak

3 1. Inleiding 1.1. Aanleiding en doel In 2002 stelde de gemeente voor het eerst een plan van aanpak voor jongerenhuisvesting vast. Dit plan van aanpak speelde voor het eerst expliciet in op het belang van goede huisvesting voor jongeren in Zoetermeer. De gemeente vindt het nu tijd om het woonbeleid van Zoetermeer voor jongeren te actualiseren. Op de eerste plaats is een actualisatie van belang omdat veel jongeren, ondanks in de afgelopen jaren door verschillende partijen geleverde inspanningen, nog steeds niet gemakkelijk aan een door hen gewenste woning kunnen komen. Daarnaast is een actualisatie nodig vanwege het groeiende besef dat jongeren van groot belang zijn voor de toekomst van Zoetermeer. Jongeren kunnen namelijk bij uitstek bijdragen aan het realiseren van een levendige en attractieve stad. Bovendien zijn zij ook als beroepsgroep cruciaal voor Zoetermeer doordat zij voor de stad waardevolle beroepen kunnen vervullen, zoals bijvoorbeeld in het lokale bedrijfsleven, het onderwijs en de gezondheidszorg. Tot slot vindt de gemeente een actualisatie van het woonbeleid voor jongeren gewenst omdat de gemeente merkt dat jongeren een steeds bredere bevolkingsgroep gaan vormen met verschillende woonbehoeften. Zo richt de ene jongere zich afhankelijk van onder andere leeftijd en inkomen op een speciaal voor jongeren gelabelde sociale huurwoning, is een ander op zoek naar een ruimere reguliere sociale huurwoning en verlangt weer een ander naar een betaalbare eerste eigen koopwoning. Doel van de nu voorliggende actualisatie is om het woonbeleid voor jongeren van de afgelopen jaren te evalueren en op basis van alle nieuwe ontwikkelingen te komen tot actuele doelen en daarvan afgeleide maatregelen en projecten. De te benoemen maatregelen en projecten hebben betrekking op de periode 2009 tot en met Op die manier kan de gemeente snel tot zichtbare resultaten komen. De afgebakende looptijd van het plan betekent niet dat de opgave na 2012 volbracht is. Voor de periode erna zal het waarschijnlijk nodig zijn om (op basis van een actualisatie) weer tot nieuwe maatregelen en projecten te komen Beleidskaders Het Collegeprogramma , de Stadsvisie 2030 en de nieuwe Woonvisie Zoetermeer vormen de belangrijkste beleidskaders waarbinnen het nieuwe plan van aanpak jongerenhuisvesting tot stand is gekomen. Hieronder volgt een korte toelichting op de ambities die deze beleidskaders uitspreken ten aanzien van het wonen voor jongeren. Het collegeprogramma besteedt nadrukkelijk aandacht aan de positie van jongeren op de Zoetermeerse woningmarkt. Als concrete doelstelling is in het programma opgenomen om tot 2010 nog eens 150 extra jongerenwoningen aan de woningvoorraad toe te voegen. Dit aantal komt bovenop het al eerder beoogde aantal van 250 toe te voegen jongerenwoningen (Plan van aanpak Jongerenhuisvesting uit 2002). De stadsvisie benoemt in totaal acht lange termijn opgaven voor Zoetermeer in de periode tot Eén hiervan (de eerste) richt zich expliciet op jongeren en luidt: jongeren perspectief bieden. Door hen goede perspectieven te bieden wil de stadsvisie jongeren binden aan Zoetermeer, oftewel er voor zorgen dat jongeren in Zoetermeer blijven wonen of er na een studie elders weer terugkeren. De stadsvisie benadrukt dat Zoetermeer al veel te bieden heeft voor jongeren, zoals jongerencentra, veel sportvoorzieningen en in het oog springende leisurevoorzieningen. Tegelijkertijd plaatst de stadsvisie kanttekeningen bij het aanbod en/of de kwaliteit van een aantal (andere) voorzieningen, te weten: de culturele voorzieningen, de MBO- en HBO- Jongeren op de Zoetermeerse woningmarkt Plan van aanpak

4 onderwijsrichtingen, de uitgaansgelegenheden voor jongeren én de aanwezige woonruimte voor jongeren. Wat betreft het laatste punt constateert de stadsvisie dat er op dit moment voor jongeren, die in Zoetermeer willen blijven wonen, te weinig mogelijkheden zijn om te huren en de mogelijkheden voor starters op de koopwoningenmarkt beperkt zijn. De nieuwe woonvisie van de gemeente kiest in lijn met de stadsvisie en het collegeprogramma uitdrukkelijk voor het verbeteren van de positie van jongeren op de Zoetermeerse woningmarkt. De woonvisie wijst daarbij op het feit dat de kansen van jongeren op de woningmarkt nog steeds laag zijn in vergelijking met andere groepen. Aan de hand van het voorliggende nieuwe plan van aanpak jongerenhuisvesting wil de woonvisie daadwerkelijk stappen zetten die binnen afzienbare tijd leiden tot betere kansen voor jongeren op een geschikte woning Verschillende groepen jongeren Het plan van aanpak maakt een globaal onderscheid in vier verschillende groepen jongeren. Al deze groepen jongeren richten zich qua woonbehoeften veelal op afzonderlijke delen van de Zoetermeerse woningmarkt. Hieronder zijn de verschillende groepen op een rij gezet. - Jongeren tot 23 jaar. De Zoetermeerse woningcorporaties (Vidomes, Vestia en De Goede Woning) hebben een specifiek deel van de sociale huurwoningenvoorraad voor 18 tot 23 jarigen gereserveerd door middel van labeling. Een groot deel van de jongeren tot 23 jaar richt zich op dit gelabelde segment. Binnen de Zoetermeerse huursector zijn dit de goedkoopste woningen met een maximale huurprijs van 349. Jongeren tot 23 richten zich met name op deze woningen omdat dit vaak de enige woningen zijn binnen Zoetermeer die voor hen betaalbaar zijn. - Iets oudere jongeren (vanaf 23 tot ongeveer 30 jaar). Ook iets oudere jongeren vragen om specifiek woonbeleid. Zij richten zich op de reguliere sociale huurwoningenmarkt, maar (steeds meer) ook op andere segmenten, zoals de particuliere huursector of de goedkope koopwoningenmarkt voor starters. Met name de koopsector komt bij hen in toenemende mate in beeld. De beperkte kansen (lange wachttijden in de sociale huursector), een behoefte aan meer kwaliteit en het hebben van een eigen woning lijken hiervoor de belangrijkste redenen te zijn. - Studenten. Zoetermeer beschikt over (in de nabije toekomst verder uitbreidende) MBOopleidingen en sinds 2003 ook over een HBO-opleiding. De gemeente en de woningcorporaties willen de studenten die deze opleidingen volgen woonruimte bieden door middel van specifieke studentenhuisvesting of woonruimte op de reguliere woningmarkt. Tevens is er in Zoetermeer een (toenemend) aantal studenten die elders (in bijvoorbeeld Rotterdam, Den Haag of Leiden) studeren, maar in Zoetermeer willen blijven wonen. Ook deze studenten wil de gemeente aan woonruimte helpen. - Jongeren met een behoefte aan begeleid wonen. Binnen Zoetermeer is een aantal jongeren aanwezig dat vanwege problemen professionele begeleiding nodig heeft. De gemeente, de woningcorporaties en andere zorginstanties willen deze jongeren met verschillende vormen van begeleid wonen helpen om hun problemen op te lossen en een zelfstandig bestaan op te bouwen. Belangrijk om vooraf te beseffen is dat de begrippen jongere en starter onderling niet geheel uitwisselbaar zijn. Het begrip jongere is gekoppeld aan leeftijd. Starters zijn vaak jongeren, maar het kan ook gaan om oudere starters of mensen in een echtscheidingssituatie. Het plan van aanpak ontkomt er niet aan om jongeren vaak gelijk te stellen aan starters, aangezien veel van de beschikbare onderzoeksgegevens op starters gericht zijn. Jongeren op de Zoetermeerse woningmarkt Plan van aanpak

5 1.4. Proces en betrokkenen Het plan van aanpak is in een aantal stappen tot stand gekomen. Allereerst is tweemaal een brede bijeenkomst van de gemeenteraad over het wonen in Zoetermeer georganiseerd. Jongerenhuisvesting was daarbij één van de belangrijke thema s. Naast raadsleden hebben ook vertegenwoordigers van de Zoetermeerse woningcorporaties, projectontwikkelaars, lokale makelaars en vertegenwoordigers van Zoetermeerse jongeren (Jongerenbelang Zoetermeer) tijdens deze bijeenkomsten hun visie gegeven op het belang van goede woonruimte voor jongeren in Zoetermeer. Na de brede raadsbijeenkomst is intern gewerkt aan het opstellen van het plan van aanpak. Hierbij zijn binnen de gemeentelijke organisatie onder andere door middel van het instellen van een projectgroep verschillende specialisten betrokken. Tevens zijn binnen Haaglanden een aantal specialisten van andere gemeenten op het gebied van jongerenhuisvesting geraadpleegd. Tot slot is het plan is het plan van aanpak afgestemd met de woningcorporaties en Jongerenbelang Zoetermeer Leeswijzer Het plan van aanpak bestaat uit vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1 is een inleidend hoofdstuk dat ingaat op het doel van het plan van aanpak. Tevens schetst het de belangrijkste bestaande beleidskaders waarbinnen het plan van aanpak tot stand is gekomen. Het volgende hoofdstuk (hoofdstuk 2) biedt allereerst een korte terugblik. Het beschrijft welke resultaten er de afgelopen jaren zijn behaald op het gebied van jongerenhuisvesting. Daarnaast geeft het aan welke projecten er in de komende tijd al in de planning staan en noemt het de projecten waarvan het programma nog niet vaststaat en waarbij er kansen liggen om jongerenwoningen in het programma op te nemen. In hoofdstuk 3 volgt een analyse van de woningmarkt voor jongeren. Dit hoofdstuk gaat onder andere in op de (toekomstige) kwantitatieve en kwalitatieve wensen van jongeren, hun kansen op de woningmarkt en de effecten van bestaand en toekomstig beleid op de woningmarkt voor jongeren. Op basis van de ingrediënten die de eerste drie hoofdstukken leveren, zijn in het afsluitende hoofdstuk (hoofdstuk 4) de nieuwe doelstellingen voor de komende jaren geformuleerd en de daarvan afgeleide maatregelen. In feite vormt het vierde hoofdstuk dus het nieuwe plan van aanpak voor de periode 2009 tot en met Jongeren op de Zoetermeerse woningmarkt Plan van aanpak

6 2. Resultaten beleid Doelen plan van aanpak 2002 De belangrijkste doelen uit het plan van aanpak 2002 waren: - Behouden en aantrekken van jongeren door het aanbieden van voldoende goedkope 2- en 3-kamerwoningen; - Bouwen van minimaal 250 extra jongerenwoningen tot Dit aantal is later door het college (in het Collegeprogramma ) opgevoerd naar 400; - Faciliteren van studenten, ook als zij elders studeren maar in Zoetermeer (willen) wonen; - Bieden van voldoende huisvesting voor Zoetermeerse jongeren die behoefte hebben aan een vorm van begeleid wonen. In de nu volgende paragrafen van dit hoofdstuk is beschreven in hoeverre op verschillende onderdelen aan de doelstellingen van 2002 is beantwoord. Bij het weergeven van de gerealiseerde jongerenwoningen (paragraaf 2.2.) en de geplande jongerenwoningen (paragraaf 2.3.) is een onderscheid gemaakt tussen specifieke jongerenwoningen (voor jongeren gelabelde sociale huurwoningen) 1 en voor jongeren bereikbare starterswoningen (goedkope koopwoningen voor starters) 2. Gerealiseerde/te realiseren sociale huurwoningen, die zich niet in het bijzonder op jongeren en starters richten, zijn buiten beschouwing gelaten. Dit neemt niet weg dat ook deze woningen voor jongeren van waarde zijn, met name voor jongeren vanaf 23 jaar Gerealiseerde jongerenwoningen De tabel hierna geeft een beeld van de gerealiseerde woningen voor jongeren in de periode Tabel 2.1. Gerealiseerde woningen voor jongeren, Huurwoningen, specifiek voor jongeren Oosterheem jongerenwoningen, Tuindorp Occ2 (71 woningen met 2 kamers en 63 met 3 kamers, gestapeld), Vidomes jongerenwoningen, Wadi Obd (gestapeld), De Goede Woning Koopwoningen, bereikbaar voor jongeren - 24 schoolwoningen (koopappartementen). Na 10 tot 15 jaar komt de schoolruimte vrij, zodat er nog eens 24 woningen gerealiseerd kunnen worden. Tot op heden zijn alle woningen bewoond door jongeren, Dura Vermeer woningen tot ca v.o.n. (77 in deelplan 1 en 30 in deelplan 2), diverse partijen woningen tot ca v.o.n. (102 in deelplan 1 en 30 in deelplan 2), diverse partijen Centrumgebied - 35 appartementen, bereikbaar voor jongeren, koopprijs vanaf v.o.n. Seghwaert - 9 startersappartementen tot ca v.o.n., Dadelgaarde Totaal 259 woningen 307 woningen Bron: Gemeente Zoetermeer, team Economie&Wonen (2008) 1 Voor jongeren gelabelde sociale huurwoningen zijn alleen bestemd voor jongeren met een leeftijd van 18 tot 23 jaar en hebben in Zoetermeer maximaal een huurprijs van 349. Deze prijs sluit aan bij de landelijk geldende maximale huurgrens voor jongeren (18 tot 23 jarigen). De huurgrens is de maximale huurprijs waarbij een jongere nog in aanmerking komt voor huurtoeslag. Huurt hij of zij een woning met een hogere huurprijs dan is er geen huurtoeslag meer mogelijk. 2 Bij goedkope koopwoningen voor starters gaat het in feite om sociale koopwoningen die zich richten op starters op de koopwoningenmarkt. Het stadsgewest Haaglanden hanteert momenteel als maximale koopprijs voor een sociale koopwoning. Jongeren op de Zoetermeerse woningmarkt Plan van aanpak

7 2.3. Geplande jongerenwoningen Voor de komende jaren staan er een aantal concrete projecten in de planning die (tot en met 2010) voorzien in nieuwe specifieke jongerenwoningen en starterswoningen die bereikbaar zijn voor jongeren. Hieronder volgt een overzicht. Tabel 2.2. Woningen voor jongeren in de pijplijn, Huurwoningen, specifiek voor jongeren Oosterheem - 40 jongerenwoningen, deelplan 3 Oosterheem, De Goede Woning Koopwoningen, bereikbaar voor jongeren beneden-bovenwoningen tot ca v.o.n., diverse partijen woningen tot ca v.o.n., Dura Vermeer en Bouwfonds, Beagle - 71 woningen tot ca v.o.n., Eurowoningen Palenstein - 42 jongerenwoningen, Brede School, De Goede Woning Centrumgebied - 32 woningen tot ca v.o.n., Buitenhof, Ontwikkelingscombinatie Buitenhof Totaal 82 woningen 413 woningen Bron: Gemeente Zoetermeer, team Economie&Wonen (2008) Tot en met 2010 komen er, zoals blijkt uit tabel 2.2., naar verwachting nog een kleine 500 nieuwe woningen voor jongeren gereed of is de bouw ervan begonnen. Het overgrote deel daarvan, zo n 450, betreft voor jongeren bereikbare starterswoningen in de koopsector. Het aantal te realiseren specifieke huurwoningen voor jongeren ligt veel lager (rond de 80). Het naar verhouding geringe aantal in de planning staande specifieke huurwoningen voor jongeren is een punt van zorg. Immers voor jongeren (18 tot 23 jaar) die zich op dit soort woningen richten, is een alternatief in de goedkope koopsector meestal niet haalbaar vanwege een te gering inkomen. Naast de hierboven genoemde concrete projecten bestaan er ook een aantal minder harde projecten waarvan de planning en precieze inhoud nog niet vaststaan. Binnen deze projecten liggen er kansen om woningen voor jongeren te realiseren, met name in de periode vanaf Hieronder volgt een overzicht. Tabel 2.3. Kansrijke projecten met woningen voor jongeren, vanaf 2010 Seghwaert, Chrysantentuin (scholenlocatie) De gemeente wil op deze locatie onder andere jongerenwoningen realiseren. De eerste ideeën gaan uit van 40 jongerenwoningen, specifiek dan wel bereikbaar voor jongeren. Het onlangs vastgestelde nieuwe bestemmingsplan voor Seghwaert maakt de realisatie van jongerenwoningen op deze locatie mogelijk. Centrumgebied, Denemarkenlaan Boerhaavelaan Hier wil de gemeente samen met betrokken partijen in de komende jaren nadrukkelijk voor jongeren aan de slag gaan. De gedachten gaan daarbij uit naar een servicegebied voor jongeren met speciaal op hen toegesneden woningen, voorzieningen en leer-/werkplekken. Tijdens het voorjaarsdebat (juni 2008) is door de gemeenteraad een motie aangenomen waarin is opgenomen dat het college samen met de ontwikkelaar binnen het projectgebied Boerhaavelaan op zoek gaat naar mogelijkheden voor jongerenhuisvesting. Vlamingstraat/Bijdorplaan In het voorlopige programma zijn 40 starterskoopwoningen opgenomen tot ca v.o.n.. Bellamyhove In het voorlopige programma zijn 30 starterskoopwoningen opgenomen tot ca v.o.n.. Bron: Gemeente Zoetermeer, team Economie&Wonen (2008) Jongeren op de Zoetermeerse woningmarkt Plan van aanpak

8 2.4. Starterslening gemeente Sinds 1 september 2005 kent de gemeente Zoetermeer een starterslening. Met behulp van deze lening kunnen starters (waaronder veel jongeren) voor wie een koopwoning (net) niet betaalbaar is, toch een eerste koopwoning kopen 3. Eind oktober 2006 is de bestaande starterslening in Zoetermeer gewijzigd om het tot dan toe zeer beperkte aantal aanvragen te vergroten. Als voorwaarde geldt voortaan niet meer dat een aanvrager een sociale huurwoning dient achter te laten om in aanmerking te komen voor een starterslening. Na het wijzigen van deze voorwaarde is de vraag naar de starterslening goed op gang gekomen. Inmiddels zijn al meer dan 100 Zoetermeerse starters aan een koopwoning geholpen met behulp van een starterslening van de gemeente. De gemeente bereikt daarbij met name een groep starters (binnen de totale doelgroep starters) die het college bij uitstek graag wil bedienen: jonge starters op de woningmarkt met een bescheiden inkomen die zich richten op het laagste koopsegment Woonruimte voor studenten Zoetermeer is sinds 2003 HBO-stad door de komst van een dependance van de Haagse Hogeschool. De dependance biedt een ICT-opleiding op HBO-niveau aan. Het aantal aan de dependance studerende studenten is in de afgelopen jaren langzaam gestegen tot rond de 100 studenten in het studiejaar Het aantal aanmeldingen voor de ICT-opleiding is daarmee achtergebleven bij de verwachting van circa 130 (met een doorgroei naar 400). De vraag naar studentenwoningen ICT-studenten in Zoetermeer bleef ook achter bij de verwachtingen, enerzijds door het lagere aantal studenten, maar ook doordat meer studenten elders zijn blijven wonen. Vooraf was gerekend op een vraag van 10 studenten naar woonruimte. In de praktijk bleef de vraag steken op 3. Voor het opvangen van de zeer beperkte vraag naar studentenwoningen heeft woningcorporatie De Goede Woning tijdelijke woonruimte beschikbaar gesteld. Door daarbij te werken met eindige huurcontracten zijn studenten verplicht om hun woning binnen een half jaar na het afronden van de studie te verlaten. Op die manier is een goede doorstroming gegarandeerd. De gemeente en de Zoetermeerse woningcorporaties overleggen al enkele jaren regelmatig over het thema studentenhuisvesting. Uit deze overleggen blijkt dat De Goede Woning, die tot op heden de huisvesting van studenten op zich heeft genomen, de zeer beperkte vraag zonder problemen kan bedienen. Als hierin (door een toenemende vraag) verandering komt dan is het volgens alle betrokken partijen de bedoeling dat zij zich gezamenlijk inspannen om extra benodigde huisvesting voor studenten beschikbaar te stellen. In de toekomst kan zich mogelijk een extra vraag aandienen door de groeiende belangstelling van studenten voor de DAPA-opleiding 4 aan het ID-college Begeleid wonen Begeleid wonen richt zich op jongeren die vanwege uiteenlopende problemen niet zelfstandig kunnen wonen en professionele hulp nodig hebben om hun problemen op te kunnen lossen. Het gaat bijvoorbeeld om jongeren die voortijdig hun school hebben verlaten, dreigen te verlaten en/of in aanraking zijn gekomen met justitie. Voor jongeren tot 18 jaar is er in Zoetermeer een systeem van toewijzing op basis van een zorgindicatie door Bureau Jeugdzorg. Het stadsgewest Haaglanden financiert het begeleid wonen voor deze groep jongeren tot 18 jaar. Stichting Jeugdformaat heeft in Zoetermeer 24 logeerhuisplaatsen (met dag- en nachtopvang) voor jongeren tot 18 jaar die op basis van een indicatie in aanmerking komen voor begeleid wonen. Daarnaast beschikt de stichting over 6 zogeheten kamertrainingplaatsen. Deze zijn gekoppeld aan de logeerhuisplaatsen 3 De starterslening overbrugt het verschil tussen de aankoopkosten en het bedrag dat een starter maximaal kan lenen volgens de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) tot een maximum van De lening kent gunstige voorwaarden. De eerste drie jaar is de lening aflossings- en rentevrij. Daarna bekijkt de gemeente de financiële draagkracht van de aspirant-koper opnieuw en volgt afhankelijk van de uitkomst een aanpassing van de te betalen rente en aflossing. De starterslening is toepasbaar op koopwoningen met een maximale verwervingsprijs van De maximale verwervingsprijs is de verkoopprijs van een woning inclusief de bijkomende kosten (oftewel de zogeheten kosten-koper ). 4 DAPA staat voor Dutch Academy of Performing Arts. Jongeren op de Zoetermeerse woningmarkt Plan van aanpak

9 en bedoeld voor jongeren net onder de 18 jaar. Van de 24 de logeerhuisplaatsen zijn er voorts 6 plaatsen gereserveerd voor crisisopvang in noodsituaties. Voor de leeftijdscategorie van 18 tot 23 jaar bestaat er in Zoetermeer geen begeleid wonen aan de hand van een indicatiestelling door Bureau Jeugdzorg en financiering door het stadsgewest. Het begeleid wonen voor deze jongeren komt tot stand door middel van projecten van de Zoetermeerse woningcorporaties de ISHJ (Interkerkelijke Stichting Huisvesting Jongeren). Woningcorporatie Vestia en Vidomes hebben voor jongeren van 18 tot 23 jaar gezamenlijk 22 onzelfstandige kamereenheden in beheer. Merendeels betreft het units van 3 geclusterde kamers met gezamenlijke voorzieningen. Toewijzing hiervan verloopt door middel van het coöptatiesysteem: zittende bewoners kiezen hun nieuwe medebewoner. Woningcorporatie De Goede Woning stelt daarnaast 4 wooneenheden met begeleid wonen beschikbaar voor jongeren van 18 tot 23 jaar. Zij werken daarbij volgens het principe dat bij een succesvol verloop de betreffende jongere na een jaar de woning als normale huurder kan gaan bewonen. Tot slot biedt de ISHJ aan het Olmehout een woonvoorziening aan voor 6 zwerfjongeren in de leeftijd van 18 tot 23 jaar. De algehele indruk van de betrokken partijen is dat het aanbod van begeleid wonen in Zoetermeer tot op heden onvoldoende is, zowel voor de leeftijdscategorie tot 18 als die van 18 tot 23. Dit blijkt onder andere uit het feit dat de afzonderlijke partijen (lang) niet altijd in staat zijn om een jongere met problemen direct te helpen aan een vorm van begeleid wonen. Een overzicht met een kwantificering van het tekort is echter niet voorhanden. De betrokken partijen zijn er voorstander van om het tekort in de toekomst beter in beeld te brengen. Dit kan met name door de onderlinge samenwerking en uitwisseling van gegevens tussen de betrokken partijen te intensiveren. Een intensivering van de contacten is volgens de betrokkenen ook goed om meer zicht te krijgen op de tot nu toe met begeleid wonen door iedereen behaalde resultaten en de effectiviteit van de verschillende projecten. Momenteel ontbreekt dit inzicht Conclusies Op basis van de hierboven gepresenteerde feiten zijn de volgende conclusies te trekken over de behaalde resultaten in de periode Uitbreiding aanbod In de afgelopen jaren is de bouwproductie van jongerenwoningen in Zoetermeer goed op gang gekomen. In totaal zijn er tot op heden ruim 250 specifieke jongerenwoningen (sociale huurwoningen gelabeld voor jongeren van 18 tot 23 jaar) bijgekomen. Daarnaast zijn er ook nog ruim 300 voor jongeren bereikbare goedkope koopwoningen aan de voorraad toegevoegd. Tot en met 2010 staat er nog een productie van bijna 500 woningen in de planning. De nadruk is daarbij hoofdzakelijk komen te liggen op voor jongeren bereikbare starterswoningen in de koopsector: zo n 400 tegenover ongeveer 80 specifiek voor jongeren gelabelde woningen in de sociale huursector. Het geringe aantal geplande specifieke jongerenwoningen in de sociale huursector vormt een punt van zorg. Voor de periode vanaf 2010 zijn er al een aantal projecten in beeld waar zich kansen voordoen voor het toevoegen van jongerenwoningen. Zekerheid over de realisatie bestaat er nog niet, maar jongerenwoningen als programma(onderdeel) zijn bij deze projecten wel nadrukkelijk in beeld. Jongeren op de Zoetermeerse woningmarkt Plan van aanpak

10 Naast de goed op gang gekomen productie van woningen voor jongeren heeft ook de in 2005 door de gemeente ingevoerde starterslening bijgedragen aan het vergroten van het bereikbare aanbod voor jongeren op de Zoetermeerse woningmarkt. Al met al is de constatering terecht dat de gemeente de doelstelling om tot 2010 het aanbod van jongerenwoningen met minimaal 400 woningen uit te breiden ruimschoots heeft gehaald. Studentenhuisvesting De vraag naar studentenhuisvesting onder ICT-studenten is aanzienlijk achtergebleven bij de verwachtingen die er waren toen de Zoetermeerse ICT-opleiding in 2003 van start ging. De beperkte vraag die er is, kan woningcorporatie De Goede Woning vooralsnog zonder problemen bedienen. Begeleid wonen projecten Het aanbod van begeleid wonen in Zoetermeer schiet volgens de betrokken partijen tot op heden nog tekort. De doelstelling uit het plan van aanpak 2002 om voor jongeren met problemen voldoende begeleid wonen projecten te realiseren, is dus vooralsnog niet gehaald. Jongeren op de Zoetermeerse woningmarkt Plan van aanpak

11 3. Woningmarktanalyse jongeren 3.1. Ontwikkeling Zoetermeerse bevolking De bevolking van Zoetermeer groeit volgens de gemeentelijke prognose 5 tot 2012 nog gestaag door. Dit geldt ook voor het aantal Zoetermeerse jongeren. Vanaf 2012 begint het aantal jongeren volgens de prognose langzaamaan te dalen. Een belangrijke oorzaak hiervan vormt de toenemende vergrijzing onder de Zoetermeerse bevolking en het daardoor afnemende aantal gezinnen met kinderen. Daarnaast zorgt ook de na 2012 sterk afnemende woningbouwproductie voor een lager aantal jongeren. Immers de instroom van nieuwe huishoudens, waaronder gezinnen met kinderen, neemt hierdoor af. Vanaf 2012 loopt eerst het aantal jarigen terug. Met enige vertraging werkt deze terugloop later door in de daaropvolgende leeftijdscategorieën. In de onderstaande figuur zijn de verwachte ontwikkelingen van het aantal jongeren inzichtelijk gemaakt. Figuur 3.1. Geïndexeerde demografische ontwikkeling van Zoetermeerse jongeren naar leeftijdscategorie (2006 = 100) totale bevolking Bron: Woningmarktanalyse gemeente Zoetermeer (Companen, 2007) In de Zoetermeerse woningmarktanalyse van Companen 6 uit 2007 is op basis van de geplande woningbouwproductie en de bevolkingsprognose berekend dat er in de periode gemiddeld jaarlijks ongeveer 950 startende huishoudens de Zoetermeerse woningmarkt gaan betreden. Daarna neemt dit aantal naar verwachting af tot gemiddeld jaarlijks circa 850 starters in de periode Slaagkansen en inschrijfduur jongeren Ontwikkelingen in Zoetermeer De Zoetermeerse woningcorporaties houden periodiek in de gaten hoe de kansen van starters en andere doelgroepen op een sociale huurwoning in Zoetermeer zich ontwikkelen. Hiertoe maken zij gebruik van zogenaamde slaagkansberekeningen, waarbij ze het aantal verhuringen in een bepaalde periode delen door het aantal reacties van woningzoekenden op aangeboden huurwoningen. In tabel 3.1. hieronder zijn de slaagkansen van starters van de afgelopen drie jaar op een rij gezet. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen jonge starters (18 tot 23 jaar) en starters vanaf 23 jaar. Tevens is een verdeling gemaakt in starters behorend tot de sociale doelgroep en 5 Bevolkingsprognose Zoetermeer , afdeling Onderzoek&Statistiek (2007). 6 Analyse vraag en aanbod Zoetermeerse woningmarkt; Basis voor een bouwprogramma, Companen (Arnhem), december Dit onderzoek is in belangrijke mate gebaseerd op de in opdracht van het Ministerie van VROM uitgevoerde landelijke WoON-enquête (2006). Jongeren op de Zoetermeerse woningmarkt Plan van aanpak

12 starters die daar niet toe behoren 7. Tot slot zijn de slaagkansen van starters vergeleken met die van doorstromers op de woningmarkt. Tabel 3.1. Slaagkansen starters en doorstromers in Zoetermeer Subdoelgroep Slaagkansen juli 2005-juni 2006 Slaagkansen juli juni 2007 Slaagkansen juli juni 2008 Sociale doelgroep Nietdoelgroep Sociale doelgroep Nietdoelgroep Sociale doelgroep Nietdoelgroep Starters < 23 12% 8% 7% 5% 7% 4% Starters > 23 9% 5% 7% 5% 7% 5% Starters en doorstromers vergeleken Totaal starters 10% 5% 7% 5% 7% 5% Totaal doorstromers 12% 14% 10% 8% 13% 13% Bron: De Goede Woning, Vestia en Vidomes (2008) Uit de tabel blijkt dat de slaagkansen van jonge starters (18 tot 23 jaar) in de afgelopen paar jaar behoorlijk zijn afgenomen. Het sterkst geldt dit voor jonge starters die tot de sociale doelgroep behoren. Wat verder opvalt is dat de slaagkansen van starters die niet tot de sociale doelgroep behoren, over de gehele periode lager zijn dan die van starters die wel tot deze doelgroep behoren. Ook blijkt dat de slaagkansen van alle starters te samen aanzienlijk en structureel lager zijn dan die van alle doorstromers op de Zoetermeerse woningmarkt. Al met al is de conclusie terecht dat de kansen van starters zowel de 18 tot 23 jarigen als de 23-plussers in Zoetermeer op een sociale huurwoning zorgelijk zijn. Met name jonge starters met een laag inkomen (sociale doelgroep) vragen om aandacht, omdat hun slaagkansen sterk zijn gedaald in de afgelopen jaren en zij nauwelijks alternatieve mogelijkheden hebben. Niettemin hebben ook starters die niet tot de sociale doelgroep behoren, aandacht nodig. Zij hebben in Zoetermeer (continue) de laagste slaagkansen op de sociale huurwoningenmarkt en kunnen van alle huishoudens dus het moeilijkst op deze markt terecht. Daar komt bij dat een deel van hen vooral de jonge éénpersoonshuishoudens geen goede alternatieven heeft: hun inkomen is te laag om een woning te kopen op de koopwoningenmarkt of te huren op de particuliere huurwoningenmarkt 8. Zoetermeer ten opzichte van de regiogemeenten Tabel 2.3 hieronder geeft aan dat de gemiddelde inschrijvingsduur van starters in Zoetermeer in 2007 met 22 maanden net wat langer was dan de gemiddelde inschrijvingsduur in heel Haaglanden (21 maanden). Afgaand op de inschrijvingsduur deed Zoetermeer het in 2007 dus niet beter dan de meeste andere gemeenten in Haaglanden. 7 De woningcorporaties richten zich in hoofdzaak op de sociale doelgroep, ook wel aangeduid als BBSH-doelgroep. Dit zijn huishoudens die vanwege hun lage inkomen zijn aangewezen op de sociale huursector en in aanmerking komen voor huurtoeslag vanuit het Rijk. Het inkomen van starters die behoren tot de sociale doelgroep bedraagt maximaal bruto per jaar (bij éénpersoonshuishoudens) of (bij meerpersoonshuishoudens). 8 Het zelfstandig kopen van een woning in Zoetermeer is voor jongeren pas mogelijk als ze rond de bruto per jaar of meer verdienen. Ook een particuliere huurwoning is meestal pas betaalbaar vanaf een dergelijk inkomen. Jongeren op de Zoetermeerse woningmarkt Plan van aanpak

13 Tabel 3.2. Gemiddelde inschrijvingsduur starters Haaglandse gemeenten in 2007 Gemeente Gemiddelde inschrijvingsduur (aantal maanden) Delft 24 maanden Den Haag 20 maanden Leidschendam-voorburg 22 maanden Midden-Delfland 38 maanden Pijnacker-Nootdorp 20 maanden Rijswijk 26 maanden Wassenaar 14 maanden Westland 38 maanden Zoetermeer 22 maanden Haaglanden 21 maanden Bron: Jaarmonitor prestatieafspraken SGH-SVH Haaglanden, 2007 Het is op zijn plaats om bij tabel 3.2. de kanttekening te plaatsen dat het een momentopname betreft. Cijfers van voorgaande jaren zijn niet beschikbaar. De cijfers over 2008 zullen moeten uitwijzen in hoeverre de cijfers over 2007 een structureel karakter hebben. Bestaand stuwmeer Volgens de Zoetermeerse woningmarktanalyse van Companen staan er al enkele jaren min of meer permanent zo n 4000 starters ingeschreven die nadrukkelijk binnen de Zoetermeerse sociale huursector naar een woning zoeken. Dit is een omvangrijk stuwmeer aan starters dat vooralsnog niet in omvang afneemt, maar eerder toeneemt. Het ontstane stuwmeer heeft alles te maken met het feit dat er jaarlijks meer nieuwe starters bijkomen dan dat er woningen beschikbaar komen voor starters. Zoals in paragraaf 3.1. al is aangegeven, komen er momenteel ieder jaar in Zoetermeer een kleine 1000 starters bij op de woningmarkt, die naar een eerste woning zoeken. Gemiddeld komen er echter jaarlijks maar zo n 650 woningen 9 voor starters vrij binnen de bestaande sociale huurwoningenvoorraad. Weliswaar zoekt en vindt een (klein) deel van de starters een woning buiten de sociale huursector of buiten Zoetermeer, maar het tekort binnen de Zoetermeerse sociale huursector groeit eerder dan dat het afneemt. De in de afgelopen drie jaar (zie paragraaf 3.3.) gedaalde slaagkansen voor starters bevestigen dit beeld Woonwensen jongeren Jongeren in Zoetermeer en Haaglanden Companen heeft in de Zoetermeerse woningmarktanalyse de woonwensen van Zoetermeerse starters (merendeels jongeren) afgezet tegen de woonwensen van doorstromers 10 en die van starters elders in de regio Haaglanden. Onderstaande tabel 3.3. geeft hiervan een overzicht. Tabel 3.3. Woonwensen van starters vergeleken Huur of koopwoning? Starters Zoetermeer Doorstromers Zoetermeer Starters Haaglanden Huur 83% 43% 72% Koop 17% 57% 28% Gewenste prijs gemiddeld Huurprijs Koopprijs Hypotheeklast / maand Maatvoering Oppervlakte woning Oppervlakte woonkamer Dit aantal is gebaseerd op cijfers van De Goede Woning, Vestia en Vidomes over de afgelopen drie jaar. 10 Doorstromers zijn huishoudens die in tegenstelling tot starters al eerder zelfstandig een woning hebben bewoond. Jongeren op de Zoetermeerse woningmarkt Plan van aanpak

14 Aantal kamers 3,0 4,0 3,0 Ligging In het centrum 22% 10% 19% Tot 15 minuten lopen naar het centrum 36% 29% 34% Verder uit het centrum 18% 45% 28% Geen voorkeur 24% 17% 20% Soort buurt Voor het merendeel eengezinswoningen 13% 47% 15% Voor het merendeel etagewoningen 9% 4% 8% ongeveer evenveel eengezins- als etagewoningen 37% 30% 31% Geen voorkeur 41% 18% 47% Bron: Woningmarktanalyse gemeente Zoetermeer (Companen, 2007) Uit de tabel blijkt dat het grootste deel van de Zoetermeerse starters een (zelfstandige) woning wenst met drie kamers in of nabij het Stadscentrum. Ook maakt de tabel duidelijk dat de woonwensen van Zoetermeerse starters zich op een lager woningmarktsegment richten dan die van de doorstromers. Dit komt naar voren uit de kleinere oppervlakte van de woning en de lagere huur- en koopprijs die zij gemiddeld wensen. Over het geheel bekeken vragen zij hoofdzakelijk woningen binnen het sociale segment. De nadruk ligt daarbij op het sociale huursegment. Ook uit een eigen inventarisatie door de gemeente van de woonwensen van jongeren binnen Haaglanden 11 komt naar voren dat de stadscentra en de randen daarvan vaak in trek zijn bij jongeren. Dit neemt niet weg dat zeker niet alle jongeren perse een woning in het centrum wensen. Zo zijn bijvoorbeeld jongerenwoningen op Vinex-locaties ook in trek. Het aspect bereikbaarheid lijkt in veel gemeenten voor jongeren een minstens even belangrijk aspect als de ligging in of nabij het centrum. Jongerenwoningen in de nabijheid van randstadrailstations krijgen bijvoorbeeld een hoge waardering. Door middel van woningen nabij goed openbaar vervoer zijn jongeren verzekerd van de bereikbaarheid van studiefaciliteiten, werk en stedelijke voorzieningen elders. Dit is iets wat jongeren met name in gemeenten rondom Den Haag vaak waarderen. Uit de eigen inventarisatie komt verder naar voren dat in verschillende gemeenten een aantal jongeren een behoorlijke binding heeft met de gemeente waarin ze geboren en opgegroeid zijn. Zij hebben een nadrukkelijke wens om een geschikte woning in de eigen gemeente te vinden. Een woning in een andere gemeente bijvoorbeeld in Den Haag Zuidwest waar zich een groot aanbod aandient is voor hen geen wezenlijke optie. Bijna overal is ook waarneembaar dat veel jongeren in vergelijking met een aantal jaar geleden wat betreft hun woning meer kwaliteit vragen. Een zelfstandige woning heeft tegenwoordig duidelijk hun voorkeur en als jongeren geen woning naar hun zin kunnen vinden, blijven ze vaak liever wat langer bij hun ouders thuis wonen. De toegenomen kwaliteitsvraag komt ook tot uiting in het feit dat de laatste tijd meer jongeren meteen de stap naar de koopsector maken al dan niet met financiële hulp van hun ouders, een gemeentelijke starterslening of een goedkope koopconstructie van een woningcorporatie. Voorts blijkt uit de inventarisatie dat er onder jongeren, met name studenten, ook een vraag is naar zo goedkoop mogelijke tijdelijke huisvesting, bijvoorbeeld in de vorm van antikraakverhuur van te slopen wooncomplexen. Tot slot komt in veel gemeenten naar voren dat jongeren vaak niet goed weten hoe ze in aanmerking kunnen komen voor een woning, welk aanbod er precies binnen de gemeente voor hen is en hoe ze hun kansen op een woning kunnen vergroten. Een tekortschietende informatievoorziening aan jongeren lijkt een belangrijke verklaring hiervoor. In veel gemeenten ontbreekt het bijvoorbeeld aan een goed totaaloverzicht van jongerenwoningen en een centraal aanspreekpunt waar zij met al hun vragen over het wonen terecht kunnen. 11 Woonbeleid en woonwensen jongeren in Haaglanden, team Economie&Wonen (augustus 2008) Jongeren op de Zoetermeerse woningmarkt Plan van aanpak

15 Studenten en pas afgestudeerden Bij studenten in Haaglanden lijkt zo maakt de inventarisatie Woonbeleid en woonwensen jongeren in Haaglanden duidelijk de voorkeur (net als bij veel andere jongeren) ook meer en meer uit te gaan naar zelfstandige woonruimte. Eigen onderzoek van de gemeente Den Haag wijst uit dat meer dan de helft van de HBO-studenten in den Haag zelfstandige woonruimte wenst. Volgens de gemeente Den Haag zijn er wel duidelijke verschillen tussen studenten die universitair onderwijs volgen in echte studentensteden als Delft en Leiden en studenten die aan een HBO- of MBO-instelling studeren. MBO- en HBO-studenten blijven vaak langer thuis bij hun ouders wonen en als ze eenmaal besluiten uit huis te gaan dan stellen ze gemiddeld hogere eisen aan hun huisvesting dan universitaire studenten. Zo is zelfstandige woonruimte (al dan niet tijdelijke) bij hen meer in trek dan het wonen op kamers in studentencomplexen. Wil Zoetermeer middelhoog en hoger opgeleiden in de toekomst behouden voor de stad dan is het van belang om goed in te blijven spelen op de woonwensen van studenten, door middel van het aanbieden van betaalbare, hoofdzakelijk zelfstandige (tijdelijke) huisvesting. Het gaat daarbij niet alleen om studenten die in Zoetermeer aan een MBO- of HBO-instelling studeren, maar juist ook om studenten die elders studeren, bijvoorbeeld aan de Haagse Hogeschool, en in Zoetermeer willen blijven wonen. Daarnaast is het belangrijk om studenten ook (vlak) na hun studie goede perspectieven op de Zoetermeerse woningmarkt te blijven bieden. Dit kan onder andere door middel van de realisatie van goedkope starterskoopwoningen, maar ook door afgestudeerden bijvoorbeeld betaalbare woonruimte in combinatie met werkruimte aan te bieden, zodat zij in Zoetermeer een eigen bedrijfje kunnen starten. Bij studenten die aan de hand van een eindig huurcontract woonruimte huren, is het van belang om hen na hun studie nog voldoende tijd te geven om nieuwe woonruimte te vinden. Behoefte aan begeleid wonen Al eerder bleek in hoofdstuk 2 (paragraaf 2.6) dat het aanbod van begeleid wonen kwantitatief gezien op dit moment tekort schiet. Een uitbreiding van het aantal begeleid wonen projecten in Zoetermeer is dan ook wenselijk. Een belangrijke vraag is vervolgens aan wat voor soort begeleid wonen projecten precies behoefte is. De groep jongeren in Zoetermeer, waarvoor een vorm van begeleid wonen nodig is, is divers van karakter, zo geven de bij het begeleid wonen betrokken partijen aan. Het gaat om jongeren met vaak heel verschillende achtergronden en met uiteenlopende soorten problemen, variërend van lichte tot zware. Volgens de betrokken partijen is het daarom belangrijk dat de begeleid wonen projecten gevarieerd en flexibel van karakter zijn. Op die manier is het mogelijk om de woonbegeleiding optimaal af te stemmen op de individuele probleemsituaties van jongeren en zijn de kansen op successen het grootst Effecten van lokaal beleid Nieuwbouw voor jongeren Om de kansen van jongeren op de Zoetermeerse woningmarkt in de toekomst te vergroten is het bouwen van nieuwe woningen voor jongeren een effectief beleidsinstrument. Er zijn drie vormen van nieuwbouw mogelijk. Elke vorm helpt een afzonderlijke groep jongeren: - Nieuwbouw van voor jongeren gelabelde sociale huurwoningen (specifieke jongerenwoningen). Deze vorm speelt heel rechtstreeks in op de woonbehoeften van 18 tot 23 jarigen, die vanwege een vaak gering inkomen geen andere mogelijkheden hebben op de Zoetermeerse woningmarkt; - Nieuwbouw goedkope koopwoningen voor starters. Deze vorm richt zich goed op de groep jongeren (vaak vanaf 23 jaar) met een hoger inkomen dan de vorige groep, die (met of zonder hulp van de starterslening) in staat zijn om een woning te kopen. Een punt Jongeren op de Zoetermeerse woningmarkt Plan van aanpak

16 van zorg is dat koopwoningen voor starters na verloop van tijd door marktontwikkelingen in prijs kunnen gaan stijgen, zodat ze op een gegeven moment niet meer binnen de categorie starterskoopwoning vallen. Een effectieve manier om dit tegen te gaan is door bij koopwoningen voor starters een MGE-constructie 12 toe te passen; - Nieuwbouw reguliere sociale huurappartementen (al dan wel of niet gelabeld voor 23 t/m 27 jarigen). Deze vorm van nieuwbouw is qua type en prijs van betekenis voor jongeren vanaf 23 jaar die niet kunnen (of willen) kopen op de koopwoningenmarkt of huren in de particuliere huursector. Jongeren ondervinden binnen de reguliere sociale huurmarkt wel veel concurrentie van andere groepen woningzoekenden. Het is mogelijk om deze concurrentie te verminderen door een deel van de nieuwe sociale huurappartementen te labelen voor jongeren vanaf 23 t/m 27 jaar, zoals in Oosterheem op heel beperkte schaal al is gebeurd. Faciliteren tweede stap wooncarrière Het bouwen van goedkope koopwoningen voor starters en gelabelde sociale huurwoningen voor 23 t/m 27 jarigen kan (ook) van waarde zijn voor jongeren die al toe zijn aan een tweede stap in hun wooncarrière. Het gaat hierbij om jongeren die nu in een voor 18 tot 23 jarigen gelabelde jongerenwoning wonen. Een aantal van deze jongeren zal ook na hun 22 ste nog in de voor jongeren van 18 tot 23 jaar gelabelde woning blijven wonen. Dit komt onder andere door de grote concurrentie op de reguliere sociale huurwoningenmarkt, de onbetaalbaarheid van de duurdere marktsegmenten en/of het feit dat een mogelijke andere woning kwalitatief gezien voor hen geen verbetering betekent. Het toevoegen van goedkope koopwoningen voor starters en gelabelde sociale huurwoningen voor 23 t/m 27 jarigen kan er voor zorgen dat meer jongeren eerder vanuit het segment voor 18 tot 23 jarigen een tweede stap in hun wooncarrière kunnen maken. Bijkomend voordeel hiervan is dat bestaande specifieke jongerenwoningen (18 tot 23 jaar) sneller weer vrij komen voor nieuwe jongeren in deze leeftijdsklasse. Nieuwbouw voor andere huishoudens Nieuwbouw voor andere groepen huishoudens, zoals gezinnen met kinderen, kan indirect ook van waarde zijn voor jongeren. Dit is het geval als de nieuwbouw voor die andere groepen doorstroming op de woningmarkt tot stand brengt. Zo biedt bijvoorbeeld een nieuwe eengezinswoning voor een tweepersoonshuishouden, waarbij kinderen op komst zijn, de mogelijkheid om vanuit een starterskoopwoning een nieuwe stap te maken in hun wooncarrière. Vervolgens komt de starterskoopwoning vrij, waardoor een jongere zijn/haar eerste stap op de woningmarkt kan maken of een tweede stap als hij/zij al in een gelabelde jongerenwoning (18 tot 23 jaar) woonde. In het laatste geval komt er ook een gelabelde jongerenwoning vrij. Het is raadzaam om de betekenis van nieuwbouw voor andere groepen huishoudens als instrument om de kansen van jongeren op de woningmarkt te verbeteren niet te overschatten. De praktijk wijst namelijk uit dat doorstroming op de lokale woningmarkt maar moeizaam tot stand komt. Dit heeft vooral te maken met het feit dat een deel van de nieuwbouw onder andere omdat Zoetermeer deel uitmaakt van een regionale woningmarkt terecht komt bij huishoudens van buiten Zoetermeer. Lokaal vindt er dan geen doorstroming plaats. Ook het feit dat sommige huishoudens willen blijven zitten waar ze zitten, ondanks een gestegen inkomen of een passend nieuw aanbod, leidt tot een maar geringe doorstroming. Nieuwbouw die zich direct richt op jongeren is en blijft dan ook een effectievere manier om de positie van jongeren op de woningmarkt te verbeteren. 12 MGE staat voor Maatschappelijk Gebonden Eigendom. Veel woningcorporaties werken met MGE-constructies bij nieuwbouwprojecten in de sociale koopsector. Eigenaren hebben dan bij tussentijdse verkoop van hun woning de plicht om de woning terug te verkopen aan de woningcorporatie, waarbij eventuele winsten uit de verkoop tussen de verkoper en de woningcorporatie verdeeld worden. Vervolgens kan de corporatie de woning weer als een sociale koopwoning aanbieden. Jongeren op de Zoetermeerse woningmarkt Plan van aanpak

17 Labelen bestaande voorraad In totaal hebben de Zoetermeerse woningcorporaties zo n 1650 woningen in Zoetermeer specifiek gelabeld voor jongeren van 18 tot 23 jaar. Dit komt neer op een kleine 9 procent van hun totale sociale huurwoningenvoorraad van ruim woningen (zie tabel 3.4. hieronder). Qua verdeling van de jongerenwoningen over Zoetermeer valt op dat in bijna alle wijken jongerenwoningen aanwezig zijn. Vier wijken springen er daarbij uit met een aanzienlijk groter aandeel jongerenwoningen dan in de andere wijken. Het gaat om de wijken Palenstein (14,1 procent), Seghwaert Zuidwest (16,2 procent), Seghwaert Noordoost (23,1 procent) en Oosterheem Noordoost (15,1 procent). Opmerkelijk is dat het Stadscentrum (8,5 procent) niet tot de wijken behoort met een relatief groot aantal gelabelde jongerenwoningen, als ook dat in de aan de rand van het Stadscentrum gelegen wijken Dorp en Driemanspolder helemaal geen gelabelde jongerenwoningen te vinden zijn. Dit staat enigszins op gespannen voet met de eerdere constatering dat woningen in of nabij het Stadscentrum populair zijn bij jongeren. Tabel 3.4. Gelabelde jongerenwoningen (18-23 jaar) per wijk, absoluut en in procenten Wijk Jongerenwoningen (18-23 jaar), absoluut Jongerenwoningen (18-23 jaar), in procenten Dorp 0 0% 582 Stadscentrum 50 8,5% 588 Palenstein ,1% 2349 Driemanspolder 0 0% 632 Meerzicht West 166 7,8% 2122 Meerzicht Oost 24 1,2% 2041 Buytenwegh 69 2,6% 2657 De Leyens 62 7,2% 862 Seghwaert Zuidwest ,2% 1343 Seghwaert Noordoost ,1% 1362 Noordhove West 59 8,7% 680 Noordhove Oost 66 16,2% 407 Rokkeveen West 0 0% 894 Rokkeveen Oost 60 5,5% 1098 Oosterheem Noordoost ,7% 1526 Totaal Zoetermeer ,7% Bron: Gemeente Zoetermeer, afdeling Onderzoek&Statistiek (2006) Totale bezit woningcorporaties, absoluut Naast het stimuleren van nieuwbouw voor 18 tot 23 jarigen is het een overweging om de woningcorporaties er toe te bewegen om in de toekomst het aantal voor jongeren gelabelde sociale huurwoningen binnen de bestaande voorraad op te hogen. Als belangrijk argument hiervoor geldt dat jongeren van 18 tot 23 jaar (nagenoeg) geen alternatieven hebben op de woningmarkt. Een belangrijke voorwaarde is wel dat een ophoging niet leidt tot het in problemen brengen van andere Zoetermeerse bevolkingsgroepen die op de sociale huursector zijn aangewezen. Tevens is het een overweging om voor jongeren vanaf 23 jaar met een laag inkomen, die van de sociale huursector afhankelijk zijn, een klein deel van de bestaande voorraad te labelen tot en met 27 jaar. Ook hier geldt wederom dat labeling niet mag leiden tot het in problemen brengen van andere bevolkingsgroepen. Afgaande op de behoefte van jongeren ligt het voor de hand om een zoektocht naar extra voor hen te labelen woningen te beginnen in het Stadscentrum, de randen daarvan en/of op locaties nabij openbaar vervoerstations. 13 Van dit aantal zijn 63 woningen gelabeld voor jongeren tot en met 27 jaar. Jongeren op de Zoetermeerse woningmarkt Plan van aanpak

18 Herstructurering De herstructurering van Palenstein, die in de komende jaren op gang komt, heeft een grote invloed op de kansen van jongeren op de Zoetermeerse woningmarkt. De wijk bestaat namelijk voor het merendeel uit (ook) voor jongeren geschikte woningen: ruim 2400 reguliere sociale huurappartementen, waarvan er ook nog eens ruim 300 specifiek voor jongeren van 18 tot 23 jaar gelabeld zijn. Het laatstgenoemde aantal komt neer op ongeveer 14 procent van het totale woningbezit van de drie woningcorporaties (De Goede Woning, Vestia en Vidomes) in deze wijk 14. In totaal gaan er door sloop in de komende jaren ruim sociale huurwoningen verdwijnen. Het nieuwbouwprogramma voorziet in het terugbouwen van een groter aantal woningen, zo n in totaal. Het uitgangspunt is daarbij om een grotere mix aan eigendomsvormen en financieringscategorieën terug te bouwen. Daarnaast is er ook nog sprake van het ingrijpend renoveren van in totaal 350 woningen. Voor de kansen van jongeren op de Zoetermeerse woningmarkt is het van belang dat het voor hen geschikte aantal woningen in Palenstein bij de herstructurering op peil blijft of zelfs toeneemt. Ook de ligging van Palenstein vormt een argument om bij de herstructurering veel aandacht te besteden aan jongeren. Qua ligging gelegen aan de rand van het Stadscentrum is Palenstein namelijk aantrekkelijk voor jongeren als woonlocatie. Starterslening De gemeentelijke starterslening vormt een goed beleidsinstrument om de perspectieven voor jongeren op de Zoetermeerse woningmarkt te verbeteren. Eigen onderzoek van de gemeente 15 wijst uit dat vooral jongeren tussen de 20 en 30 jaar, die vanuit het ouderlijk huis als éénpersoonshuishouden een woning willen kopen, gebruik maken van de starterslening. Hun inkomen beweegt zich daarbij globaal tussen de en bruto per jaar. Voor hen is er vooralsnog permanent een geschikt aanbod van tussen de 100 en 150 koopwoningen aanwezig dat door middel van de starterslening voor hen bereikbaar is. Jongeren die gebruik maken van de starterslening kopen graag een woning omdat ze een sterke binding met de stad Zoetermeer hebben. Bovendien komen zij op de sociale huurwoningmarkt vanwege aanzienlijke wachttijden niet snel aan een woning, of hun inkomen is (net) te hoog om überhaupt voor een specifieke jongerenwoning of reguliere sociale huurwoning in aanmerking te komen. Hun inkomen is echter te laag om zelfstandig een woning te kunnen kopen op de koopwoningenmarkt. Met behulp van de starterslening ontstaat er dan wel de mogelijkheid om te kopen. Een gunstige bijkomstigheid van de starterslening is dat deze leidt tot een iets minder grote druk op de sociale huurwoningenmarkt. Immers, een deel van de jongeren die nu een huis kopen met behulp van de starterslening zou zich bij het ontbreken van deze mogelijkheid toch richten op de sociale huurwoningenmarkt Beleid regiogemeenten In bijna alle gemeenten in Haaglanden zijn jongeren een belangrijk speerpunt binnen het woonbeleid, zo blijkt uit de inventarisatie Woonbeleid en woonwensen jongeren in Haaglanden. Afhankelijk van de specifieke omstandigheden op de lokale woningmarkt zetten gemeenten verschillende instrumenten in om de positie van jongeren op de woningmarkt te verbeteren. Sommige gemeenten hebben een starterslening ingevoerd om de koopmogelijkheden van jongeren en starters te verbeteren of de woningcorporaties werken er met MGE-constructies. Andere gemeenten overwegen het invoeren van een starterslening. Er zijn er ook, zoals de 14 Afdeling Onderzoek&Statistiek (2006). 15 Evaluatie starterslening Zoetermeer, team Economie&Wonen (2008). Jongeren op de Zoetermeerse woningmarkt Plan van aanpak

19 gemeente Den Haag en Rijswijk, die afzien van de starterslening. Zij geven aan dat er bij hen voldoende goedkope koopwoningen voor jongeren te vinden zijn, die jongeren zonder een starterslening kunnen kopen. Het betreft vaak kleine portieketagewoningen. Enkele gemeenten passen bij nieuwbouwprojecten voor jongeren zo nu en dan bepaalde selectiecriteria toe ten aanzien van inkomen, leeftijd en herkomst. Dit kan soms op gespannen voet komen te staan met de Regionale Huisvestingsverordening. De verordening biedt weliswaar mogelijkheden tot het toepassen van selectiecriteria, maar stelt hieraan wel grenzen. Zo mogen gemeenten en woningcorporaties bij nieuwbouw voor jongeren niet meer dan 50 procent van de woningen toewijzen aan eigen jongeren. Om goed in te spelen op de specifieke woonwensen van jongeren zijn er ook gemeenten zoals bijvoorbeeld Pijnacker-Nootdorp die jongeren bij bepaalde projecten de mogelijkheid bieden om invloed uit te oefenen op het ontwerp. Door middel van een vorm van collectief particulier opdrachtgeverschap kunnen jongeren dan samen een op hun wensen toegesneden woonconcept samenstellen. Bij de meeste gemeenten in Haaglanden komt informatievoorziening aan jongeren over hun mogelijkheden op de woningmarkt als belangrijk aandachtspunt naar voren. Nogal wat jongeren weet niet goed tot wie ze zich moeten richten voor een woning en welke mogelijkheden er überhaupt voor hen zijn. Met name de gemeente Den Haag is zich hiervan bewust en doet er recentelijk veel aan met name via internet om de informatievoorziening aan jongeren en starters te verbeteren, onder andere via de websites haagsestarters.nl en ikzithier.nl. Beide websites bieden een gebundeld overzicht van het woningaanbod voor jongeren, zowel in de koop- als de huursector. Veel gemeenten geven, tot slot, aan dat ook tijdelijke huisvesting in trek is bij jongeren en voor hen perspectieven kan bieden. De voorkeur gaat daarbij uit naar zelfstandige tijdelijke woonruimte. Een project als Househopping in Den Haag speelt hier goed op in. Jongeren tot 27 jaar, werkend of studerend, kunnen via dit project in aanmerking komen voor tijdelijke huisvesting in sloopwoningen voor minimaal 6 maanden tot maximaal 3 jaar Fysieke ruimte voor jongerenwoningen Ondanks dat er na het afronden van Oosterheem geen ruimte meer is voor grootschalige nieuwbouw in Zoetermeer zijn er binnen de bestaande stad nog een aantal plekken waar een woonfunctie (op korte of langere termijn) voor jongeren kansrijk kan zijn: - Locaties in het Stadscentrum en aan de randen daarvan. Het gaat hier niet zozeer om open plekken die voor nieuwbouw geschikt kunnen zijn, maar eerder om transformatielocaties waar functieveranderingen nu of in de toekomst aan de orde kunnen komen. Mogelijke voorbeelden zijn de locaties Woonhart II, de brandweer-locatie en de locatie Abdissenbos. Daarnaast kunnen er wellicht kantorenlocaties beschikbaar komen voor een woonfunctie. Als duidelijk argument om op dit soort locaties te kiezen voor op jongeren gerichte woningen geldt het feit dat het Stadscentrum en de randen bij hen in trek zijn; - Locaties rondom belangrijke hoofdwegen in de stad en nabij (toekomstige) randstadrailstations. Rondom hoofdwegen en randstadrailstations is soms nog sprake van ruimte of kan aan de hand van functiewijzigingen in de toekomst ruimte beschikbaar komen. Te denken valt onder andere aan de Afrikaweg, Europaweg, de locatie Ruimtebaan en station Voorweg hoog/laag. Vanwege de goede bereikbaarheid zijn dit soort locaties voor jongeren interessant. Bovendien zijn locaties rondom hoofdwegen en stations voor veel andere groepen, zoals gezinnen met kinderen, juist minder aantrekkelijk, vanwege het meestal ontbreken van grote buitenruimtes bij de woningen en de aanwezigheid van geluidhinder. Voor veel jongeren weegt een goede Jongeren op de Zoetermeerse woningmarkt Plan van aanpak

20 bereikbaarheid daarentegen meer dan op tegen de mogelijke nadelen. Overigens zullen dit soort locaties, wil woningbouw voor jongeren een optie zijn, wel moeten voldoen aan de wettelijke milieunormen; - Locaties binnen de A12-zone. In de nieuwe Stadsvisie 2030 is de A12-zone (met Station Zoetermeer en Bleizo) als belangrijke ontwikkelingslocatie voor de lange termijn benoemd. De A12-zone kan voor jongeren heel aantrekkelijk zijn als woongebied, allereerst vanwege de hier aanwezige en te realiseren hoogwaardige openbaar vervoer verbindingen met steden als Den Haag, Rotterdam en Utrecht. Daarnaast is de binnen de A12-zone voorgestane functiemix met hoogwaardige werk-, woon- en leisurefuncties voor jongeren interessant Conclusies Hieronder volgt een kort overzicht van de belangrijkste conclusies die uit de hierboven weergegeven analyse van de woningmarkt voor jongeren te trekken zijn. Aantallen en woonwensen Gemiddeld betreden jaarlijks een kleine 1000 nieuwe starters de Zoetermeerse woningmarkt. De meerderheid van hen zoekt een zelfstandige huurwoning binnen het sociale segment en woont het liefst in of nabij het Stadscentrum van Zoetermeer. Ook bereikbaarheid (per openbaar vervoer) is voor jongeren een heel belangrijk aspect bij het zoeken naar een geschikte woonlocatie. Slaagkansen De slaagkansen van starters op de sociale huurwoningenmarkt van Zoetermeer zijn in de afgelopen jaren afgenomen. Dit is zorgelijk. Er bestaat al lange tijd een omvangrijk stuwmeer van circa 4000 ingeschreven starters. Dit aantal neemt vooralsnog eerder toe dan af, omdat de jaarlijkse vraag groter is dan het beschikbaar komende aanbod. Effectieve beleidsinstrumenten Nieuwbouw van voor jongeren (18 tot 23 jaar en 23 t/m 27 jaar) gelabelde sociale huurwoningen, nieuwbouw van goedkope koopwoningen voor starters en nieuwbouw van reguliere sociale huurappartementen vormen effectieve instrumenten om de mogelijkheden van verschillende groepen jongeren op de Zoetermeerse woningmarkt te verbeteren. Een ophoging van het aantal voor jongeren (18 tot 23 jaar en 23 t/m 27 jaar) gelabelde sociale huurwoningen binnen de bestaande woningvoorraad vormt (naast nieuwbouw) ook een effectief beleidsinstrument. Aangezien jongeren van 18 tot 23 jaar (bijna) geen alternatieven hebben op de woningmarkt is vooral voor hen extra labeling binnen de bestaande voorraad in aanvulling op nieuwbouw een goede overweging. Ook de bestaande gemeentelijke starterslening blijkt waardevol voor een betere positie van jongeren op de Zoetermeerse woningmarkt, met name voor jongeren die (net) te veel verdienen om op de sociale woningmarkt terecht te kunnen, maar (net) te weinig om zelfstandig een woning te kopen. Palenstein In de wijk Palenstein bevinden zich veel voor jongeren geschikte woningen. Voor de kansen van jongeren op de Zoetermeerse woningmarkt is het belangrijk dat het voor hen geschikte aantal woningen bij de herstructurering van de wijk op peil blijft of zelfs toeneemt. Jongeren op de Zoetermeerse woningmarkt Plan van aanpak