BUREAU STEDELIJKE PLANNING

Transcriptie

1 BUREAU STEDELIJKE PLANNING SILODAM 1E 1013 AL AMSTERDAM Gouda-Zuidelijk Stationsgebied Effecten supermarkt Eindrapportage 30 september 2011 LID NIROV KVK AMSTERDAM GOUDA

2 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam 1E 1013 AL Amsterdam Team Detailhandel en Leisure: Dr. Aart Jan van Duren Voor meer informatie: Aart Jan van Duren, In opdracht van: Multi Vastgoed De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor dit document is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV. Projectnummer: 2011.A.529 Referentie: Gouda-Centrum effecten supermarkt pagina 2

3 Inhoudsopgave Management summary 4 Inleiding 7 1. Projectuitgangspunten De Zuidelijke Spoorzone 1.2 Verzorgingsgebied 1.3 Supermarktstructuur 2. Confrontatie vraag en aanbod Distributieve berekening 2.2 Benchmark 3. Effecten Functie van de supermarkt in het Zuidelijk Stationsgebied 3.2 Effectenanalyse Factsheets referentieprojecten 25 pagina 3

4 Management summary Multi Vastgoed is voornemens het stationsgebied van Gouda te herontwikkelen. Het plan beslaat ca m² winkelvloeroppervlak (wvo), commerciële functies, horeca, appartementen en een parkeergarage. Onderdeel van het plan is een supermarkt van m² wvo. Het masterplan voor deze ontwikkeling is in de week van 11 april 2011 vastgesteld in de gemeenteraad van Gouda. Ten aanzien van de supermarkt heeft de gemeenteraad het volgende besluit genomen: vestiging van een supermarkt van maximaal m2 vvo (verkoopvloeroppervlakte) mits Multi Vastgoed door middel van een distributieplanologisch onderzoek kan aantonen dat de supermarkt geen ontwrichtende werking zal hebben op de bestaande supermarktstructuur en dat een aanzienlijk deel van de omzet gegenereerd zal worden door koopkracht uit een wijd verzorgingsgebied binnen Gouda en de regio Daarnaast is het volgende amendement aangenomen:... en waarbij in datzelfde onderzoek ook afdoende kan worden onderbouwd dat deze supermarkt geen overwegend negatief effect heeft op de doorstroming van bezoekers naar winkelstraten elders in de binnenstad. Multi Vastgoed heeft Bureau Stedelijke Planning opdracht gegeven om een onderzoek uit te voeren naar de distributieplanologische effecten van de vestiging van een supermarkt van m2 vvo in het plangebied waarbij ook de effecten op de doorstroming van bezoekers naar winkelstraten elders in de binnenstad is meegenomen. Het onderzoek is mede begeleid door een vertegenwoordiger van het HBD (Hoofd Bedrijfschap Detailhandel) om de onderzoeksmethode en gebruikte kengetallen objectief te toetsen. Het voorliggende rapport is het verslag van het gevraagde onderzoek. Het antwoord op de volgende vragen staat in dit rapport centraal: Wat zijn de effecten van de vestiging van een supermarkt van m² wvo in het centrumproject op de supermarktstructuur in Gouda? Wat zijn de te verwachten effecten van een supermarkt in het centrumproject op de doorstroming van bezoekers naar winkelstraten elders in de binnenstad? Met betrekking tot de eerste vraag naar de distributieplanologische effecten van de vestiging van een supermarkt is de conclusie van het onderzoek dat de supermarkt in het project Zuidelijke Stationsomgeving een tweeledige functie gaat vervullen in de supermarktstructuur van Gouda. De supermarkt zal vanwege de ligging in het centrumproject een overwegend deel van de omzet halen vanuit bestedingen van centrumbezoekers die primair met een recreatief bezoekmotief de binnenstad van Gouda bezoeken. Deze bezoekers kunnen uit Gouda komen, maar ook vanuit omliggende gemeenten die logischerwijs voor het winkelen georiënteerd zijn op de binnenstad van Gouda. Ook zullen (trein)reizigers zoals mensen die in Gouda werken dagelijkse boodschappen meenemen uit deze supermarkt. Daarnaast zal de supermarkt een functie gaan vervullen voor de bewoners van de binnenstad en de wijk ten noorden van de binnenstad. Deze zullen de supermarkt te voet of per fiets bezoeken, en dat ten dele doen in combinatie met andere (dagelijkse en doelgerichte) aankopen, ten dele ook solitair. pagina 4

5 Distributief is de supermarkt in het centrumproject goed te motiveren. Allereerst kent Gouda in vergelijking met referentiegemeenten nog steeds een onderbezetting als het gaat om supermarkten. Deze achterstand is door recente ontwikkelingen al voor een deel ingelopen, maar zal pas na realisering van de harde planvoorraad op een gemiddeld niveau terechtkomen. Ook kent Gouda in de huidige situatie met één kleine supermarkt een zeer beperkt aanbod van supermarkten in de binnenstad. Hier zijn de verschillen met de referentiegemeenten nog veel groter. De realisering van zowel de supermarkt in de Jan Verswollezone als die in het project Zuidelijk Stationsgebied brengt het supermarktaanbod in het centrum zowel kwantitatief als kwalitatief meer in lijn met het aanbod in de referentiesteden. In de klassieke confrontatie tussen vraag en aanbod, middels de distributieve berekening, is sprake van een (toekomstige) situatie waarin de planvoorraad de marktruimte overtreft. Dit betekent echter niet dat de vestiging van een supermarkt in het Multi-project ook per definitie leidt tot uitval van supermarkten in de bestaande structuur. Door de combinatie van maatvoering (met m² wvo niet onderscheidend aan de supermarktalternatieven in de wijk) en de specifieke projectuitgangspunten (parkeergarage, betaald parkeren) zal de supermarkt geen voorkeursoptie zijn voor solitair en doelgericht bezoek uit de rest van de gemeente en de regio. Veel meer zal de supermarkt fungeren als sluitstuk van een dagje recreatief winkelen in de binnenstad. In dat opzicht zal het effect van de supermarkt eerder positief van aard zijn, voor zowel het project als voor de binnenstad als geheel, dan negatief. De aanwezigheid van een supermarkt in het project zal namelijk ook in belangrijke mate bijdragen aan de aantrekkelijkheid van de bronpunt-functie van het project en de bijbehorende parkeergarage. In ruimtelijk opzicht vervult de supermarkt een goede functie in een deel van het plangebied dat door de ligging tegenover de kerk meer afhankelijk is van winkels die doelgericht bezocht worden. Uit eerdere studies van Bureau Stedelijke Planning en de ervaringsgegevens bij vergelijkbare projecten is vast te stellen dat slechts een klein deel van de omzetclaim van een dergelijke supermarkt is te traceren als het verlies van bestaande supermarkten. Dit heeft vooral te maken met het feit dat het totale verzorgingsgebied van de nieuwe supermarkt als gevolg van de situering in een recreatief winkelgebied met groot verzorgingsbereik zeer groot is, maar dat er geen sprake is van een stevige marktpositie in elk van de deelgebieden. De supermarkt wordt immers laagfrequent bezocht, en overwegend vanuit een ondergeschikt motief. Dit betekent: relatief veel klanten, betrekkelijk weinig klantentrouw en een relatief lage besteding per transactie. Beperkt anders geldt het voor de supermarkten Plus-Van Hogendorpplein, Albert Heijn- Markt, Hoogvliet- Nieuwe Gouwe Oost en de te realiseren supermarkt in de Jan Verswollezone die met de nieuwe supermarkt in meer directe zin concurreren in de aanvullende functie van de supermarkt, de buurt- en wijkverzorgende functie. De verwachting is dat de genoemde supermarkten meer omzet zullen inleveren dan de andere supermarkten in Gouda. Ook in dit geval gaat het om relatief beperkte ordes van grootte: circa 3-7%. Ofschoon dit een merkbaar effect is, is niet de verwachting dat als gevolg van de komst van de nieuwe supermarkt er niet langer perspectief is voor deze supermarkten. pagina 5

6 De algehele conclusie ten aanzien van de eerste vraag is dat de nieuwe supermarkt in het te herontwikkelen stationsgebied past in het streven van de gemeente naar een evenwichtige spreiding van supermarkten over de buurten en de wijken van de stad, en dat de nieuwe supermarkt gegeven de relatief bescheiden maatvoering en de functie (groot verzorgingsbereik, ondergeschikt aan recreatieve bezoekmotief) geen ontwrichtende werking zal hebben op de supermarktstructuur in de stad. Ten aanzien van de tweede vraag, de te verwachten effecten van de vestiging van een supermarkt op de doorstroming naar winkelstraten in de binnenstad is een vergelijking gemaakt met referentieprojecten in andere steden. Uit een beschrijving van drie referentieprojecten (Haarlem, Deventer en Delft) blijkt dat de supermarkten in deze gevallen niet doelgericht en solitair worden bezocht door de doelgroep, omdat de supermarkten niet onderscheidend genoeg zijn qua omvang en formule waardoor er geen autonome aantrekkingskracht van de supermarkt uitgaat en er bovendien sprake is van betaald parkeren. De supermarkt wordt (daarom) eerder doelgericht bezocht als sluitstuk van het recreatieve winkelen dan dat die aanleiding geeft tot solitair bezoek. Realisatie van een supermarkt zal toegevoegde waarde hebben voor het project omdat een supermarkt complementair is aan het overwegend recreatieve detailhandelsaanbod op de locatie. De supermarkt zal bijdragen aan de aantrekkelijkheid van de bronpuntfunctie van het project en de bijbehorende parkeergarage. De vestiging van de supermarkt is voorzien tegenover de kerk: dit is naar verwachting een locatie met minder aanloop die door de supermarkt toch publiek zal trekken hetgeen ook de sociale controle in dat deel van het winkelgebied positief beïnvloedt. De supermarkt zal loop genereren in de eerste bezoekersluwere dagen van de week en de bezoekersluwere eerste uren van de dag. De algehele conclusie ten aanzien van de tweede vraag is dat op basis van het functioneren van referentieprojecten de verwachting is dat de nieuwe supermarkt in het te herontwikkelen stationsgebied geen solitaire trekkracht zal hebben en/of de doorstroming van bezoekers naar winkelstraten in de binnenstad zal belemmeren. Vestiging van de supermarkt in het Zuidelijk Stationsgebied heeft ruimtelijke en economische voordelen die het project ten goede komen, zoals het bevorderen van de sociale veiligheid en het genereren van aanloop gedurende de stille uren van de dag en de week. pagina 6

7 Inleiding Aanleiding Multi Vastgoed is voornemens het stationsgebied van Gouda te herontwikkelen. Het masterplan voor deze ontwikkeling is in de week van 11 april 2011 vastgesteld in de gemeenteraad van Gouda. Het plan beslaat ca m² winkelvloeroppervlak (wvo), commerciële functies, horeca, appartementen en een parkeergarage. Onderdeel van het plan is een supermarkt van m² wvo. Ligging Zuidelijk Stationsgebied Bron: Masterplan Gouda Zuidelijk Stationsgebied Onderdeel van het besluit tot vaststelling van het masterplan is dat vestiging van een supermarkt van deze omvang wordt goedgekeurd, mits Multi Vastgoed door middel van een distributieplanologisch onderzoek kan aantonen dat de supermarkt geen ontwrichtende werking zal hebben op de supermarktstructuur, en dat een aanzienlijk deel van de omzet gegenereerd zal worden door koopkracht uit een wijd verzorgingsgebied binnen Gouda en de regio. Als amendement hierop is aangenomen dat in hetzelfde onderzoek ook afdoende kan worden onderbouwd dat deze supermarkt geen overwegend negatief effect heeft op de doorstroming van bezoekers naar winkelstraten elders in de binnenstad. Door het college is als reactie hierop de kanttekening gemaakt dat deze laatste vraag alleen op een kwalitatieve wijze kan worden onderzocht. Vraagstelling De volgende vragen staan in dit rapport centraal: Wat zijn de effecten van de vestiging van een supermarkt van m² wvo in het centrumproject op de supermarktstructuur in Gouda? Wat zijn de te verwachten effecten van een supermarkt in het centrumproject op de doorstroming van bezoekers naar winkelstraten elders in de binnenstad? Leeswijzer Dit rapport is als volgt opgebouwd. In hoofdstuk 1 wordt de positie van de supermarkt in het project nader gedefinieerd, wordt de verzorgingsfunctie van de supermarkt vastgesteld, en wordt vraag en aanbod in dit gebied, en de ontwikkelingen daarin, nader geanalyseerd. In hoofdstuk 2 worden vraag en aanbod met elkaar geconfronteerd, zowel pagina 7

8 op de traditionele manier (voor nu en voor de situatie in 2020), als via een meervoudige benchmark. In hoofdstuk 3 wordt mede op grond van deze confrontatie inzicht verschaft in de effecten van het initiatief, zowel voor de bestaande supermarktstructuur in Gouda als voor de doorstroming van bezoekers in het centrumgebied van Gouda. De management summary geeft beknopt inzicht in het antwoord op de in inleiding gestelde vragen. In de bijlage zijn de factsheets van de referentieprojecten opgenomen. pagina 8

9 1. Projectuitgangspunten 1.1 De Zuidelijke Spoorzone De ontwikkeling van de Zuidelijke Spoorzone in Gouda voorziet in de realisatie van een nieuw, attractief winkelgebied met ruimte voor onder andere grote winkels waar in de historische binnenstad van Gouda geen ruimte voor is. Daarnaast komen er ook kleinere winkels om diversiteit in het plan te creëren. Conform de detailhandelsnota wordt er m² wvo detailhandel gerealiseerd, waarvan m² wvo bestemd is voor een supermarkt. De Zuidelijke Spoorzone gaat fungeren als integraal onderdeel van de binnenstad, waar het bezoekdoel van consumenten en daarmee het aanbod gericht moet zijn op vergelijkend winkelen: horeca, cultuur, toerisme en recreatief winkelen. Het vergroten van de aantrekkingskracht is in eerste instantie gericht op het stimuleren van versterking, verbreding en vernieuwing van het kernwinkelapparaat. Onderstaande afbeelding toont het masterplan van de Zuidelijke Spoorzone. Het nieuwe winkelgebied moet straks aangesloten worden op het hoofdwinkelgebied (vanaf de Kleiweg). Om dit gebied te ontwikkelen is het noodzakelijk dat de Vredebest winkel- en voetgangersgebied wordt. Dit wordt mogelijk door het busstation te verplaatsen naar de andere zijde van het spoor. Op de vrijkomende plek wordt een nieuw plein gecreëerd rondom de reeds aanwezige kerk. Aan dit plein is tevens de supermarkt gesitueerd. Het plein krijgt twee sferen: een rustige rond de kerk (waar de planlocatie is) en een meer levendig plein met winkels en horeca bij de entrees naar de woningen. De parkeergarage is bereikbaar via de noordzijde via de Spoortunnel en via de westzijde. Auto s kunnen het gebied echter alleen via de westzijde weer verlaten. Het huidige fietspad aan de oostzijde wordt een inrit naar de garage en er komt een tweezijdig fietspad aan de westzijde van de Spoorstraat. Figuur 1 Plattegrond Zuidelijk Stationsgebied Bron: Masterplan Gouda Zuidelijk Stationsgebied, bewerking Bureau Stedelijke Planning bv pagina 9

10 Een belangrijke verbetering van het oorspronkelijke plan betreft de aanleg van een nieuwe ontsluitingsweg voor het gebied: de Van Hofwegensingel (zie onderstaande afbeelding). Deze loopt vanaf de zuidkant van het station, verder langs het spoor en buigt dan af naar de Nieuwe Gouwe Oostzijde bij de Steve Bikobrug. Door deze weg kunnen bezoekers makkelijk bij de parkeergarage in het nieuwe winkelgebied komen en kunnen ook de winkels bevoorraad worden. Figuur 2 Infrastructuur Gouda Bron: Masterplan Gouda Zuidelijk Stationsgebied, bewerking Bureau Stedelijke Planning bv 1.2 Verzorgingsgebied De gemeente Gouda is een middelgrote gemeente van ruim inwoners. De ligging van de stad is bijzonder. Enerzijds ligt het centraal in het Groene Hart met de Krimpenerwaard en de Reeuwijkse Plassen als belangrijke natuurgebieden. Anderzijds is Gouda nabij het verstedelijkte gebied van Rotterdam, Den Haag en Utrecht gesitueerd. Gouda is in de regio Midden-Holland de grootste gemeente en neemt onder andere op het gebied van detailhandel een centrumfunctie in. Het historische karakter van de binnenstad met een groot aantal monumentale gebouwen is aantrekkelijk voor toeristen uit binnen- en buitenland. De Zuidelijke Spoorzone wordt door de gemeente gezien als onderdeel van de binnenstad van Gouda. De supermarkt zal vanwege de ligging in het centrumproject een overwegend deel van de omzet halen vanuit bestedingen van centrumbezoekers die primair met een recreatief bezoekmotief de binnenstad van Gouda bezoeken. Deze bezoekers kunnen komen uit Gouda, maar ook vanuit omliggende gemeenten, die logischerwijs georiënteerd zijn op Gouda: plaatsen als Waddinxveen, Boskoop, Reeuwijk en Vlist. Ook zullen (trein)reizigers zoals mensen die in Gouda werken dagelijkse boodschappen meenemen uit deze supermarkt. Daarnaast zal de supermarkt een functie gaan vervullen voor de bewoners van de binnenstad en de wijk ten noorden van de binnenstad. Hierbij gaat het met name om bezoekers die de supermarkt te voet of per fiets zullen bezoeken. pagina 10

11 Vanwege de relatief beperkte omvang van de supermarkt (1.500 m² wvo), ook in vergelijking met de alternatieven in de wijken en de regio, en vanwege het feit dat deze alternatieven goed bereikbaar zijn en gratis parkeren kennen, zal de supermarkt in onze optiek niet primair en solitair worden aangereden door bewoners uit de rest van Gouda en de omliggende gemeenten. Op basis van vergelijkbare ervaringen elders (waaronder de referentieprojecten) is de verwachting dat ca % van de omzet gehaald wordt vanuit het primaire verzorgingsgebied en dat ruim meer dan de helft (ca. 60%) afkomstig is uit bestedingen van bezoekers voor wie het recreatieve bezoekmotief leidend is, maar die dat combineren met het doen van boodschappen 1. Dat laatste type supermarktbezoek is beduidend laagfrequenter dan het eerste type. Figuur 3 Planlocatie en verzorgingsgebied Bron: Google Maps, bewerking Bureau Stedelijke Planning bv Bevolkingskenmerken en -ontwikkeling De gemeente Gouda wijkt qua leeftijdopbouw nauwelijks af van het Nederlandse gemiddelde. Het aandeel niet-westerse allochtonen is met 15% iets bovengemiddeld, net als het gemiddelde inkomen per inwoner (+2% t.o.v. Nederland). Het primaire verzorgingsgebied van de supermarkt telt ca inwoners. Opvallend is de relatief kleine huishoudensgrootte. Daarbij is het gemiddelde inkomen per inwoner iets hoger dan gemiddeld (+9% t.o.v. Nederland). 1 Zie noot 10 voor een nadere onderbouwing hiervan pagina 11

12 Tabel 1 Demografische kenmerken verzorgingsgebied Inw % 0-15 % % % % 65+ Gem. hhgrootte % Nietwesterse allocht. Gem. inkomen per inw. Primair vz-gebied , Gem. Gouda , Boskoop , Reeuwijk , Vlist , Nederland , Bron: CBS Statline 2011, inkomensgegevens betreft 2009 De verwachting is dat het inwoneraantal van de gemeente Gouda de komende jaren zal toenemen. Prognoses van de gemeente Gouda, daterend uit november 2010, gaan uit van bewoners in De inwonergroei in de gemeente komt voornamelijk voor rekening van de volgende ontwikkeling: Ten zuidwesten van het centrum van Gouda, in wat nu de wijk Oostpolder in Schieland is, wordt de wijk Westergouwe gebouwd. De wijk wordt gerealiseerd als oplossing voor het woningtekort in de gemeente. In de periode zullen er circa woningen gebouwd worden. Westergouwe wordt in 5 fasen aangelegd, per fase worden circa 800 woningen opgeleverd. Er komen zowel huur- als koopwoningen, in alle typen en prijsklassen. De nadruk ligt op woningen in het luxere segment. De oplevering van de eerste woningen vindt plaats in Westergouwe wordt straks met twee rotondes aangesloten op de provinciale wegen N207 en N456 die rond de wijk lopen. Via deze routes is (de binnenstad van) Gouda straks beter bereikbaar vanaf de zuidwestkant van de stad. Ook verbetert daarmee de bereikbaarheid van de omliggende plaatsen (Waddinxveen, Moordrecht en in mindere mate Haastrecht). Ten noorden van station Gouda zullen in de Bleulandzone circa 300 woningen worden bijgebouwd en wellicht komt er een studentencomplex (zacht plan). De bouw start in 2011/2012 en wordt voltooid naar verwachting in Supermarktstructuur Gouda telt in totaal 14 supermarkten met een gezamenlijke omvang van m² wvo. De supermarktdichtheid komt hiermee neer op 0,20 m² wvo per inwoner, wat laag is in vergelijking met het Nederlandse gemiddelde van 0,23 m² wvo. Gemiddeld hebben steden tussen de en inwoners een supermarktdichtheid van 0,24 m² wvo per inwoner. In het primaire verzorgingsgebied van de nieuwe supermarkt zijn reeds twee supermarkten gelegen: de Plus-Van Hogendorpplein en de Albert Heijn in de binnenstad (Markt). De volgende figuur toont de spreiding van de supermarkten in Gouda. pagina 12

13 Figuur 4 Supermarktstructuur Gouda Bron: Locatus Verkooppunt Verkenner 2011 De supermarkten zijn in geografische zin goed verspreid over de gemeente, maar op enkele plaatsen is het supermarktaanbod tamelijk versnipperd. Het gevolg is een opvallend groot aantal supermarkten dat geen onderdeel is van een winkelconcentratie. Wijkwinkelcentrum Bloemendaal, in het noorden van Gouda, heeft een omvangrijk en gevarieerd supermarktaanbod. Hier zijn een grote Albert Heijn, een grote Jumbo en een Lidl gevestigd. Sinds de herontwikkeling is hier de grootste supermarkt van de gemeente gevestigd (Albert Heijn met m² wvo). De supermarkten hebben naast een wijkfunctie ook een sterk wijkoverstijgende functie. Dit geldt ook voor de Albert Heijnsupermarkt in winkelcentrum Goverwelle en de Hoogvliet aan de Nieuwe Gouwe O.Z. De functie van de andere supermarkten is beperkt tot een buurt- of wijkverzorgende functie. De Albert Heijn op de Markt is de enige binnenstadssupermarkt. pagina 13

14 Tabel 2 Supermarktaanbod Gouda Winkelgebied Naam Straat Kassa m² wvo Centrum Gouda Albert Heijn Markt Bloemendaal Albert Heijn Lekkenburg Jumbo Ruigenburg Lidl Ruigenburg Goverwelle Albert Heijn Middenmolenplein Korte Akkeren Plus Constantijn Huygensstr Van Hogendorppl. Plus Thorbeckelaan Driewegplein MCD Driewegplein Bebouwde kom C1000 De Rijkestraat C1000 Vuurdoornlaan Hoogvliet Plataanstraat Hoogvliet Nieuwe Gouwe O.Z Lidl Dunantsingel Lidl Westerkade Totaal Bron: Locatus Verkooppunt Verkenner 2011 Hieronder wordt een opsomming gegeven van alle supermarkten in Gouda en hun functie in de totale supermarktstructuur: In het centrum van Gouda is slechts één supermarkt gevestigd, een kleine Albert Heijn (571 m² wvo, 7 kassa s). De Albert Heijn is een typische citywinkel, een combinatie van een buurtverzorgende supermarkt en een convenience supermarkt. De supermarkt heeft vooral zogenaamde kleine klanten (lage gemiddelde besteding per aankoop), die de supermarkt voor het overgrote deel te voet of per fiets bezoeken. In wijkwinkelcentrum Bloemendaal zit een Albert Heijn (1.900 m² wvo, 9 kassa s), een Jumbo, voormalige Super de Boer (1.593 m² wvo, 9 kassa s) en (sinds december 2010) ook een Lidl (803 m² wvo, 5 kassa s). Dit is een sterk en compleet winkelcentrum, dat een dagelijks verzorgende functie vervult voor geheel Gouda-Noord, ten noorden van de spoorlijn Utrecht-Den Haag. Het winkelcentrum is recentelijk herontwikkeld en telt nu drie goed functionerende supermarkten. Naast een breed dagelijks aanbod is er ook een redelijk omvangrijk aanbod in de branche mode & luxe. Ook zijn er trekkers als HEMA en XENOS gevestigd. Aanvullend op de wijkfunctie vervult winkelcentrum Bloemendaal ook een functie voor het landelijk gebied ten noorden van Gouda (Reeuwijk-Dorp en Reeuwijk-Brug met name). In wijkwinkelcentrum Goverwelle in de gelijknamige nieuwbouwwijk uit de vroege jaren negentig zit een Albert Heijn van m² wvo en 15 kassa s. Deze Albert Heijn functioneert, door haar monopoliepositie in Gouda-Oost, bovengemiddeld goed. Ook dit winkelcentrum vervult aanvullend op de wijkfunctie een functie voor de inwoners van het landelijk gebied, ten oosten van Gouda (Haastrecht onder andere). Verspreid over de wijk Korte Akkeren zit een goed functionerende Plus (800 m² wvo, 7 kassa s) en een Lidl van m² wvo (5 kassa s). Opgave voor deze wijk is om de supermarkten te clusteren op 1 locatie. Per saldo gaat het om een beperkte uitbreiding van het supermarktaanbod. Het centrum zal een wijkverzorgende functie voor de wijk Korte Akkeren, ten zuidwesten van de binnenstad, gaan vervullen. In supermarktcentrum Driewegplein in de wijk Noord zit een MCD van 649 m² wvo en 3 kassa s. Verder zit er nog een minisuper, een apotheek en een kapper. Deze supermarkt heeft een functie voor de buurt Wethouder Venteweg. pagina 14

15 In buurtcentrum Van Hogendorpplein in de wijk Noord zit een Plus van 910 m² en 6 kassa s. Overig aanbod komt van een slijter, apotheek, een meubelwinkel en een hoortoestellenwinkel. Ook zitten er 3 horecagelegenheden, een zonnebank, kapper en makelaarskantoor. Dit buurtcentrum heeft een functie voor de eigen buurt (Statensingel) en de naastgelegen buurten Ouwe Gouwe en het Boerhaavekwartier. Aan de Vuurdoornlaan in de wijk Bloemendaal zit een C1000 van 771 m² wvo en 5 kassa s. Verder zit er een slager, slijterij en kapper. De supermarkt heeft een functie voor het Windrooskwartier en de Heesterbuurt. Verder bevinden zich in de gemeente nog enkele solitaire supermarkten. Een C1000 van 442 m² wvo en 4 kassa s, een Lidl van 771 m² wvo (6 kassa s) en twee Hoogvlietsupermarkten. Eén van m² wvo (8 kassa s) aan de Nieuwe Gouwe Oostzijde (een recente relocatie van de winkel aan de Ferdinand Huyckstraat) en één van 843 m² wvo (8 kassa s) aan de Plataanstraat. Beide supermarkten functioneren goed tot buitengewoon goed. Functioneren en plannen Er spelen diverse harde supermarktplannen in Gouda. Bij het merendeel van de plannen staat clustering centraal. De harde plannen zijn: Gouda Oost/Rijkestraat e.o. clustering en uitbreiding van de supermarkten C1000-De Rijkestraat (442 m² wvo) en Lidl-Dunantsingel (771 m² wvo) op de locatie van de sporthal aan de Sportlaan. Deze zullen samen een nieuw wijkcentrum voor Gouda-Oost gaan vormen. Per saldo gaat het hier om een toevoeging van m² wvo aan supermarkten. Gouda Zuidwest/Korte Akkeren clustering en uitbreiding van de supermarkten Plus- Korte Akkeren (800 m² wvo) en Lidl-Westerkade (1.317 m² wvo). Ook deze twee supermarkten zullen samen een nieuw wijkcentrum gaan vormen. Per saldo gaat het hier om een toevoeging van 300 m² wvo aan supermarkten. Fluwelensingel/Jan Verswollezone realisatie van een supermarkt van ca m² wvo. Deze zal een buurt/wijkfunctie krijgen, met een functie voor de oostelijke binnenstad en de wijk direct ten oosten daarvan, Kort Haarlem. De volgende tabel toont het supermarktaanbod in Gouda met daarbij (toekomstige of reeds gerealiseerde) plannen per supermarkt en een expert-beoordeling over het huidige functioneren. pagina 15

16 Tabel 3 Supermarktaanbod Gouda Winkelgebied Naam m² wvo Verzorgingsgebied Functioneren 2 Centrum Gouda Albert Heijn 571 Kern ++ Bloemendaal Albert Heijn Wijk-plus ++ Opmerkingen Jumbo Wijk-plus ++ Was SdB Lidl 803 Wijk-plus + Nieuw Goverwelle Albert Heijn Wijk-plus ++ Korte Akkeren Plus 800 Wijk + Verplaatsen/clusteren Van Hogendorppl. Plus 910 Wijk 0 Driewegplein MCD 649 Buurt 0 Bebouwde kom C Buurt 0 Verplaatsen/clusteren Bron: Locatus Verkooppunt Verkenner 2011 C Buurt + Reeds vernieuwd Hoogvliet 843 Buurt + Verplaatsen/clusteren Hoogvliet Wijk-plus ++ Reeds verplaatst Lidl 771 Buurt 0 Verplaatsen/clusteren Lidl Wijk + Verplaatsen/clusteren Conclusie Gouda kent in de huidige situatie, zelfs na enkele recente nieuwe ontwikkelingen (relocatie Hoogvliet en C1000, herontwikkeling Bloemendaal), een supermarktdekking die met 0,20 m² wvo per inwoner lager is dan het landelijke gemiddelde (0,23 m²) c.q. plaatsen van een vergelijkbare omvang en functie (0,24 m²). De supermarkten zijn in geografische zin goed verspreid over de gemeente, maar op enkele plaatsen is het supermarktaanbod tamelijk versnipperd. Het gevolg is een opvallend groot aantal supermarkten dat geen onderdeel is van een winkelconcentratie. Ook qua supermarktsegmentering is in Gouda sprake van een goede spreiding. Zowel het hard-discount segment (Lidl), als het full-service segment (Albert Heijn, C1000) en het meer prijsagressieve full-service segment (Hoogvliet, Jumbo) is goed vertegenwoordigd. Met uitzondering van de supermarkten in winkelcentrum Bloemendaal, winkelcentrum Goverwelle en de Hoogvliet aan de Nieuwe Gouwe O.Z. hebben alle supermarkten primair een buurt- of wijkverzorgende functie. Naast een wijkverzorgende functie hebben de genoemde functie tevens een substantiële bovenwijkse functie. Het zijn ook de grootste supermarkten in de gemeente Gouda. Opvallend is tevens dat het supermarktaanbod in het centrum zeer beperkt is, met alleen een kleine Albert Heijn-vestiging met een combinatie van buurtverzorging en convenience. De planvorming in Gouda als het gaat om supermarkten voorziet in een clustering van de nu nog verspreid gelegen supermarkten, tot wijkverzorgende concentraties (Korte Akkeren en Oost), en in een kwantitatieve en kwalitatieve opwaardering van het supermarktaanbod in het centrum. De supermarkten in Gouda functioneren gemiddeld genomen goed tot zeer goed. Mogelijk alleen met uitzondering van de MCD aan het Driewegplein hebben alle supermarkten voldoende tot meer dan voldoende toekomstperspectief. 2 In deze kolom wordt antwoord gegeven op de vraag of de supermarkt veel beter (++) of beter (+) functioneert dan op grond van het wvo verwacht mag worden, of vergelijkbaar hiermee (0), slechter (-) of veel slechter (- -). pagina 16

17 2. Confrontatie vraag en aanbod In dit hoofdstuk wordt inzicht geboden in een markttechnisch verantwoorde ontwikkelingsruimte van supermarkten in (de binnenstad van) Gouda. De marktruimte is bepaald aan de hand van enerzijds een traditioneel distributieplanologisch onderzoek en anderzijds een vergelijking met binnensteden die in omvang en functie vergelijkbaar zijn met Gouda. 2.1 Distributieve berekening In de supermarktsector kan een distributieve berekening een redelijk inzicht leveren in de ontwikkelingsmogelijkheden van het aanbod. Bij een distributieve berekening zijn de volgende opmerkingen op zijn plaats: Kwantitatieve ontwikkelingsmogelijkheden van het aanbod kunnen worden verklaard door een te verwachten groei van het bevolkingsdraagvlak, door een bovengemiddeld functioneren van het huidige aanbod en/of door een groei in ambitie: een hogere, maar wel te verantwoorden binding en toevloeiing. Ook een combinatie hiervan kan een driver zijn achter de ontwikkelingsmogelijkheden. Bij een distributieve berekening wordt een groot aantal kengetallen gehanteerd, zoals een gemiddeld bestedingscijfer, een gemiddelde vloerproductiviteit en (veelal) aannames ten aanzien van (huidige of te realiseren) koopkrachtbinding en toevloeiing. Ook hier worden deze kerngetallen gehanteerd. Omdat uit het gebruik van kengetallen beperkingen voortvloeien is een meervoudige aanpak van de studie naar ontwikkelingsmogelijkheden van groot belang. Hier zijn dat de genoemde benchmark en een beredeneerde inschatting van het huidige functioneren van het supermarktaanbod. Bij de distributieve berekening zijn de volgende (ken)getallen gehanteerd. Voor het draagvlak is uitgegaan van een inwoneraantal van in 2010 en in De cijfers voor 2020 zijn gebaseerd op de gemeentelijke prognose van november In de bepaling van het toekomstige draagvlak zijn de inwoners van de nieuwbouwwijk Westergouwe niet meegenomen. Ook het (toekomstige) supermarktaanbod (dat voorzien is na realisering van het Multi-project) is niet meegenomen. 3 Jaarlijks geldt een bestedingscijfer van 1.894,- per persoon aan supermarkten (inclusief gemiddeld genomen 7% BTW). Dit cijfer is gebaseerd op gegevens uit het rapport Omzetkengetallen ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek van het Hoofdbedrijfschap Detailhandel (Augustus 2010). Omdat het gemiddelde inkomen in Gouda 9% boven het landelijk gemiddelde ligt, ligt het feitelijk bestedingsgedrag iets hoger, op per persoon per jaar. 4 De koopkrachtbinding is het percentage van de supermarktaankopen dat door de inwoners van Gouda in het verzorgingsgebied zelf wordt verricht. De koopkrachttoevloeiing is het aandeel van de omzet dat afkomstig is van inwoners van buiten het verzorgingsgebied. Uit het Koopstromenonderzoek Randstad 2004 van 3 Er is voor deze benadering gekozen omdat we mogen veronderstellen dat er voor 2020 wel sprake is van groei van het bevolkingsdraagvlak in de wijk Westergouwe, maar dat het aannemelijk is dat een volwaardige dagelijkse voorziening hier pas na voltooiing van ca. 70% van de wijk, dus na 2020, zal worden gerealiseerd. Door in de berekening wel het nieuwe bevolkingsdraagvlak mee te nemen, maar niet het later te realiseren wijkverzorgende aanbod, zou de distributieve ruimte overschat kunnen worden. In de in dit onderzoek gehanteerde methode wordt echter de distributieve ruimte onderschat, omdat de toekomstige inwoners van Westergouwe tot zeker 2020 zullen zijn aangewezen op het huidige supermarktaanbod en dat wat in de harde planvoorraad zit besloten. 4 Op grond van ervaringen elders geldt de algemeen aanvaarde regel voor de dagelijkse sector dat elke 4% hoger inkomen leidt tot een 1% hoger bestedingsbedrag (elasticiteit van 0,25). pagina 17

18 Goudappel Coffeng blijkt dat de koopkrachtbinding voor de dagelijkse sector op 93% ligt. Vanwege supermarktontwikkelingen die daarna hebben plaatsgevonden zal de binding momenteel uitkomen op ca. 95%. 5 Door de nu geprojecteerde kwalitatieve versterking van het supermarktaanbod, zowel in het centrum als in de wijken, verwachten wij dat de koopkrachtbinding in de nieuwe situatie naar het gemiddelde voor vergelijkbare plaatsen, namelijk 96% zal tenderen. De koopkrachttoevloeiing wordt door ons in de toekomstige situatie geschat op plm. 8%, 3%-punt hoger dan in het kader van de detailhandelsvisie is ingeschat. Dit hogere percentage is in onze ogen legitiem, ten eerste omdat al in de huidige situatie de supermarkten in de grootste wijkcentra in Gouda zo n 15% van hun omzet van buiten de gemeente realiseren. Daarbij komt dat de versterking van het centrumaanbod (Zuidelijke Stationsomgeving en Jan Verswollezone) ook tot een grotere toevloeiing van buiten de gemeente zal leiden. De vloerproductiviteit geeft aan wat een gemiddelde supermarkt per jaar en per m² wvo omzet. Voor de supermarkten wordt er een vloerproductiviteit van gehanteerd (inclusief 7% BTW). Dit cijfer is gebaseerd op gegevens uit het rapport Omzetkengetallen ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek van het Hoofdbedrijfschap Detailhandel (Augustus 2010). Op grond van deze kengetallen wordt in tabel 4 een marktruimteberekening gepresenteerd. Tabel 4 Marktruimteberekening voor de supermarktsector in Gouda Inwoners Bestedingen per hoofd Bestedingspotentieel in mln. 137,7 137,2 Koopkrachtbinding 95% 96% Gebonden bestedingen in mln. 130,8 131,7 Koopkrachttoevloeiing 5% 8% Omzet door toevloeiing in mln. 6,9 11,4 Totale bestedingen in mln. 137,7 143,1 Gem. vloerproductiviteit in /m² wvo per jaar Haalbaar aanbod m² wvo Gevestigd aanbod m² wvo Uitbreidingsruimte m² wvo Uit deze berekening blijkt in Gouda in de supermarktsector in de huidige situatie een marktruimte te bestaan ongeveer m² wvo. Als gevolg van een te verwachten groei van zowel de koopkrachtbinding als de koopkrachttoevloeiing, als gevolg van verbetering van het supermarktaanbod in het centrum en de wijken, neemt deze marktruimte toe tot ruim m² wvo in 2020, ondanks een beperkt negatieve ontwikkeling van de Goudse bevolking (exclusief Westergouwe). Wanneer we deze uitbreidingsruimte confronteren met de harde planvoorraad, dan overtreft de planvoorraad de marktruimte. Naast de nieuwe supermarkt in het Multiproject behelst die harde planvoorraad immers in totaal een toevoeging van m² wvo aan supermarktmeters. 5 Dit cijfer is gebaseerd op het rapport Visie op de ontwikkeling van de boodschappenstructuur Gouda van BRO (2005). pagina 18

19 Bovenstaande conclusie betekent overigens niet dat de vestiging van een supermarkt in het Multi-project per definitie leidt tot uitval van supermarkten in de bestaande structuur. In hoofdstuk 3 wordt daarom nader ingezoomd op de effecten die de nieuwe supermarkt zal hebben op de bestaande structuur. 2.2 Benchmark Supermarktdekking Het supermarktaanbod in Gouda telt in totaal 14 supermarkten met een gezamenlijke omvang van m² wvo. De supermarktdichtheid is in de huidige situatie met 0,20 m² per inwoner laag te noemen. Ter vergelijking: landelijk gezien is dit 0,23 m² en in vergelijkbare gemeenten 0,24 m². Indien het huidige supermarktaanbod geprojecteerd wordt op de geprognosticeerde bevolkingsomvang in 2020 (inclusief Westergouwe), daalt de supermarktdekking in Gouda zelfs tot 0,19 m² per inwoner. Realisering van de harde planvoorraad (inclusief het Multi-project) zal de supermarktdekking doen stijgen tot 0,24 m² per inwoner. 6 Dit is vergelijkbaar met het huidige gemiddelde voor steden tussen de en inwoners. Omvang en aantal supermarkten in centrumgebieden In onderstaande benchmark wordt ingezoomd op het supermarktaanbod in de centrumgebieden van Gouda, Deventer, Delft en Haarlem. Dit zijn alle centrumgebieden die qua historisch karakter, omvang en verzorgingsfunctie vergelijkbaar zijn met het centrumgebied van Gouda, in de huidige (Delft, Deventer) of toekomstige situatie (Haarlem). Tabel 5 Benchmark supermarktaanbod in centrumgebied Winkelgebied Totaal m² wvo centrumgebied Totaal m² wvo supermarkt Aantal m² wvo/vkp Centrum Deventer Centrum Delft Centrum Haarlem Gemiddelde benchmark Centrum Gouda Verschil Bron: Locatus Verkooppunt Verkenner 2011, bewerking Bureau Stedelijke Planning bv Gemiddeld is het supermarktaanbod in de benchmarkcentra zeer ruim groter dan in Gouda Centrum. Dit geldt zowel als het gaat om het aantal supermarkten als om het totale winkelvloeroppervlak en het gemiddelde oppervlak per supermarkt. Prijs-service-segment De volgende tabel geeft de supermarktformules weer in de centrumgebieden van Deventer, Delft, Haarlem en Gouda. Opvallend is dat het merendeel van de supermarkten tot het full-service segment behoren. Alleen in Deventer zijn ook twee prijsagressieve formules in het centrumgebied gevestigd. Kenmerkend is de dominantie van Albert Heijn; deze is in alle centrumgebieden één of meerdere malen aanwezig. 6 Dit is exclusief het na 2020 te realiseren winkelcentrum met supermarktaanbod in Westergouwe. Deze zal echter ook mensen bedienen die na realisering van de supermarkt in de wijk komen wonen. Een grote impact op de supermarktdekking heeft deze nuancering dan ook niet. pagina 19

20 Tabel 6 Benchmark prijs-service segment Winkelgebied Naam m² wvo Segment Centrum Deventer Albert Heijn 371 Full-service Dirk van den Broek Prijsagressief Jumbo Prijsagressief Centrum Delft Albert Heijn 712 Full-service Albert Heijn 627 Full-service C1000 Zuidpoort Full-service Centrum Haarlem Albert Heijn 634 Full-service Albert Heijn 819 Full-service Albert Heijn Full-service Dekamarkt Full-service Marqt 515 Full-service Centrum Gouda Albert Heijn 571 Full-service Bron: Locatus Verkooppunt Verkenner 2011, bewerking Bureau Stedelijke Planning bv pagina 20

21 3. Effecten Uit het vorige hoofdstuk is gebleken dat uitbreiding van supermarktmeters in Gouda distributief verantwoord is, en dat uitbreiding van het supermarktaanbod in het centrum (nu sterk ondergemiddeld) daarvoor onmiskenbaar een logische locatie zou zijn. In dit hoofdstuk wordt inzicht verschaft in de effecten van uitbreiding in de supermarktbranche, in de vorm van een nieuwe supermarkt van m² wvo in het Multi Vastgoed-project, op de supermarktstructuur in Gouda. Daarnaast wordt, mede aan de hand van de referentieprojecten, inzicht geboden in de effecten van de voorgenomen supermarktontwikkeling op de (doorstroming van bezoekers naar winkelstraten elders in de) binnenstad. 3.1 Functie van de supermarkt in het Zuidelijk Stationsgebied Referentieprojecten Er zijn een drietal referentieprojecten geselecteerd die qua opzet vergelijkbaar zijn met het Zuidelijk Stationsgebied in Gouda. Dit zijn Haarlem-Raaks, Deventer-De Boreel en Delft-Zuidpoort. In de bijlage zijn factsheets van deze projecten opgenomen. Haarlem-Raaks Raaks in Haarlem is een recent opgeleverd project bestaande uit woningen, winkels en horeca, een bioscoop en een grote parkeergarage. Raaks is gelegen aan de westzijde van het bestaande centrum. Doel van deze ontwikkeling is de toevoeging van een nieuw stukje binnenstad en het verbeteren van de entree tot het centrum. Door middel van deze ontwikkeling aan de rand van het centrum wordt schaalvergroting gefaciliteerd om daarmee vernieuwing mogelijk te maken. Het complex bevat achttien winkelunits en heeft als trekker onder meer een vestiging van Albert Heijn en een bioscoop. De nieuwe Albert Heijn supermarkt is met m² wvo de grootste supermarkt in het centrum. Raaks past qua architectuur goed bij het beeld van het centrum en voegt een extra dimensie toe, doordat niet alleen meer sprake is van een noord-zuid as (van het station naar het Houtplein), maar ook van een west-oost as (van Raaks naar het Spaarne). Ook de parkeergarage blijkt een welkome aanvulling te zijn op het Haarlemse centrumgebied, die hiermee parkeerplaatsen rijker is. Deventer-De Boreel De Boreel is onderdeel van het centrum van Deventer en bestaat uit kantoren, winkels, leisure en wonen. Het merendeel (60%) van het aanbod bestaat uit grootschalige detailhandel. Er is een grote Jumbo-supermarkt gevestigd met een omvang van m² wvo. De ontwikkeling van De Boreel in Deventer kon voorzien in een dringende behoefte van de stad om ruimte voor grote winkels nabij het oude centrum te vestigen. De stad verloor voorheen koopkracht aan omliggende steden, mede doordat de binnenstad veelal kleinschalige winkelunits kende. Sindsdien is er geïnvesteerd in grootschalige projecten, waaronder De Boreel, die een impuls hebben geven aan de gehele binnenstad. De Boreel is aanvullend aan het binnenstadsaanbod en is tevens gericht op recreatief winkelen met een lokaal en regionaal verzorgingsniveau. De Boreel vormt een volwaardig onderdeel van de Deventer binnenstad, het versterkt de binnenstedelijke positie en geeft vorm aan grootschalige detailhandel die intensief bezocht wordt 7. Uit onderzoek is gebleken dat het merendeel van de passanten die De Boreel bezoeken, tevens de binnenstad van Deventer aandoet. Daarnaast is het aantal bezoekers nog altijd hoog en zit het aantal 7 Bron: Structuurvisie Detailhandel Gemeente Deventer, BRO 2010 pagina 21

22 getelde passanten in de binnenstad stevig in de lift, in tegenstelling tot veel andere centrumgebieden die te maken hebben gekregen met teruglopende bezoekersaantallen. In het najaar van 2007 werden bezoekers geteld. In dezelfde periode is winkelgebied De Boreel geopend, wat heeft geleid tot een forse toename van het aantal bezoekers. In het najaar van 2008 was het bezoekersaantal toegenomen tot , een groei van 33%. 8 Ook de leegstand in de binnenstad is sinds 2007 iets gedaald (met 0,5%), tegen de trend in. De meerwaarde van de Boreel wordt mede gecreëerd door de parkeergarage, een grote trekker voor de binnenstad. De aanwezigheid van de parkeergarage betekent dat de Boreel de belangrijkste aanrijroute naar de binnenstad van Deventer is. Delft-Zuidpoort Zuidpoort is het gebied rond de zuidelijke toegang tot het centrum van Delft. Het winkelcentrum is letterlijk de poort naar de binnenstad. Er zijn met name grootschalige modische winkels gevestigd, maar ook een grote C1000-supermarkt. Qua leisurevoorzieningen zijn er een theater en bioscoop aanwezig. Deze fungeren als belangrijke trekker van het winkelgebied. Onder het gehele nieuwbouwcomplex ligt een ondergrondse parkeergarage van 900 plaatsen die een belangrijke functie heeft voor bezoekers van het centrum van Delft. Conclusies De voorgaande cases Haarlem-Raaks, Deventer-De Boreel en Delft-Zuidpoort laten zien dat er van dergelijk ontwikkelingen een aanzienlijke impuls kan uitgaan voor het bestaande centrumgebied. De positieve effecten zijn het grootst indien sprake is van: Een substantiële nieuwe ontwikkeling, zowel in massa, trekkracht als bereik (regionaal); Uniciteit, dat wel zeggen de toe te voegen formules zijn uniek voor het marktgebied en complementair aan het bestaande aanbod; Het verknopen van oud en nieuw, in ruimtelijk-functionele zin, maar ook organisatorisch en marketingtechnisch. Oud en nieuw worden feitelijk als één nieuw krachtig winkelgebied geprofileerd; Een gelijktijdige, stapsgewijze opwaardering van het bestaande deel. Ook is in elk van de referentieprojecten een supermarkt onderdeel van het plan. De omvang varieert van tot m² wvo. De supermarkt in het Multi-project in Gouda hoort in dat opzicht tot de onderkant van deze range. In geen van de projecten gaat van de supermarkten een autonome aantrekkingskracht uit voor de bezoekers uit stad en regio. Dit betekent dat de supermarkten niet doelgericht en solitair worden bezocht door deze doelgroep. Dit is niet verwonderlijk gegeven het feit dat: In elke referentiesituatie sprake is van betaald parkeren, met voldoende supermarktalternatieven elders in de stad met gratis parkeren; (met uitzondering van Deventer) het winkelvloeroppervlak van de supermarkt nauwelijks onderscheidend is ten opzichte van de alternatieven in de wijk; (wederom met uitzondering van Deventer) geen sprake is van een unieke supermarktformule, dat wil zeggen dat de formules ook elders in de stad goed vertegenwoordigd zijn. Gegeven het bovenstaande is het ook niet verwonderlijk dat in geen van de referentieprojecten de komst van de supermarkt geleid heeft tot uitval van supermarkten in de bestaande structuur. Navraag bij Albert Heijn, die in alle van de genoemde steden een goed uitgebouwd netwerk heeft van centrum- en wijksupermarkten 9, leerde dat de komst van de binnenstadsupermarkt in het nieuwe 8 Bron: Economische verkenning 2009, Gemeente Deventer. 9 In Deventer gaat het om 5, in Haarlem om 6 (excl. AH-Raaks) en in Delft om 4 supermarkten. pagina 22

23 project hooguit leidde tot enig omzeteffect, met als onderling verwant kenmerk: zeer beperkt en zeer snel weer ingelopen. 3.2 Effectenanalyse Effect op de bestaande supermarktstructuur Op grond van kengetallen en referenties elders kan voor de nieuwe supermarkt worden ingeschat dat deze globaal aan weekomzet zal realiseren. Op basis van ervaringsgegevens weten we dat het grootste deel van deze omzet een bovenwijkse herkomst heeft. Immers: als onderdeel van een binnenstedelijke herontwikkeling waar het recreatieve bezoekmotief leidend is, zal de supermarkt vooral bezocht worden als onderdeel van een recreatieve winkeltrip door inwoners van heel Gouda en (vooral) de regio. Met andere woorden: het aandeel van de omzet van de supermarkt dat voor rekening komt van de bewoners van buiten Gouda zal min of meer vergelijkbaar zijn met het aandeel van de omzet dat door de winkels in de recreatieve branches van buiten Gouda wordt gehaald. We gaan er op basis van ervaringsgegevens elders, met vergelijkbare centrumsupermarkten in vergelijkbare (binnen)steden 10, vanuit dat grofweg 30 tot 40% van de omzet van de supermarkt voor rekening komt van de bewoners van het primaire verzorgingsgebied van deze supermarkt. Dat zijn niet alleen de ruim reguliere inwoners van het gebied, maar ook de tijdelijke bewoners van het gebied, werknemers, scholieren en studenten, die op regelmatige basis gedurende een langere periode in het gebied verblijven. Uit eerdere studies van Bureau Stedelijke Planning en de ervaringsgegevens bij vergelijkbare projecten is vast te stellen dat slechts een klein deel van de supermarktomzet is te traceren als het verlies van bestaande supermarkten. Dit heeft te maken met het feit dat het totale verzorgingsgebied van de nieuwe supermarkt als gevolg van de situering in een recreatief winkelgebied met groot verzorgingsbereik zeer groot is, maar dat er geen sprake is van een stevige marktpositie in elk van de deelgebieden. De supermarkt wordt immers laagfrequent bezocht, en overwegend vanuit een ondergeschikt motief. Dit betekent: relatief veel klanten, betrekkelijk weinig klantentrouw en een relatief lage besteding per transactie. Populair gezegd: dit soort supermarkten haalt over een groot gebied overal een beetje omzet vandaan. Voor elk van deze supermarkten zal het omzeteffect zeer beperkt en vaak nauwelijks merkbaar zijn. Het gaat dan om een omzeteffect van (veel) minder dan 5% voor elke individuele supermarkt. 11 Van het wegvallen van toekomstperspectief is gelet op het huidige functioneren van deze supermarkten en het beperkte effect door deze toevoeging geen enkele sprake. Beperkt anders geldt het voor de supermarkten die met de nieuwe supermarkt concurreren in de aanvullende functie van de supermarkt, de buurt- en wijkverzorgende functie. In deze hoedanigheid concurreert de supermarkt in meer directe zin met het gevestigde supermarktaanbod. Concreet gaat het dan om de Plus aan het Van Hogendorpplein, de Albert Heijn aan de Markt, de nieuw te realiseren supermarkt in de Jan Verswollezone en de Hoogvliet aan de Nieuwe Gouwe O.Z. De omzetclaim van de nieuwe supermarkt in dit gebied is ca , goed voor grofweg 20% van de 10 Deze referenties zijn naast de Albert Heijn in het Raaks-project in Haarlem onder meer de Albert Heijn-vestigingen aan de Hooigracht in Leiden, in de Arena in Den Bosch, in de Hermitage in Zaandam en in de Nieuwstraat in Breda. 11 Hiermee wordt bedoeld dat de individuele supermarkt hooguit 5% inlevert van zijn huidige omzet. pagina 23

24 omzetclaim die de drie reeds gevestigde supermarkten nu gezamenlijk uitoefenen. Als gezegd is deze omzetclaim niet alleen voor rekening van de reguliere inwoners van het gebied, maar ook voor rekening van de grote aantallen verblijvers in het gebied (werkenden, studenten, scholieren etc.). De verwachting is dat de genoemde supermarkten meer omzet zullen inleveren dan de andere supermarkten in Gouda. Ook in dit geval gaat het om relatief beperkte ordes van grootte: circa 3-7%. Ofschoon dit een merkbaar effect is, is niet de verwachting dat als gevolg van de komst van de nieuwe supermarkt er niet langer perspectief is voor deze supermarkten. Effect op de doorstroming Zoals in het voorgaande aangegeven zal de supermarkt in het nieuwe project een meervoudige functie hebben. Deels als dagelijkse supermarkt voor de bewoners van de binnenstad en de wijk ten noorden van de binnenstad. Deze zullen de supermarkt te voet of per fiets bezoeken, en dat ten dele doen in combinatie met andere (dagelijkse en doelgerichte) aankopen, ten dele ook solitair. Daarnaast zal de supermarkt vanwege de ligging in het centrumproject een groot, zelfs overwegend deel van de omzet halen vanuit bestedingen van centrumbezoekers die primair met een recreatief bezoekmotief de binnenstad van Gouda bezoeken. Deze bezoekers kunnen komen uit de rest van Gouda, maar ook vanuit omliggende gemeenten, die logischerwijs georiënteerd zijn op Gouda. Vanwege de relatief beperkte omvang van de supermarkt (1.500 m² wvo), ook in vergelijking met de alternatieven in de wijken en de regio, en vanwege het feit dat de alternatieven goed bereikbaar zijn en gratis parkeren kennen, zal de supermarkt in onze optiek niet primair en solitair worden aangereden door bewoners uit de rest van Gouda en de omliggende gemeenten. Veel meer zal de supermarkt fungeren als sluitstuk van een dagje recreatief winkelen in de binnenstad. In dat opzicht zal het effect van de supermarkt eerder positief zijn, voor zowel het project als voor de binnenstad als geheel, dan negatief. De aanwezigheid van een supermarkt in het project zal namelijk ook in belangrijke mate bijdragen aan de aantrekkelijkheid van de bronpunt-functie van het project en de bijbehorende parkeergarage. Bovendien is een supermarkt in het project een waardevolle toevoeging omdat het loop genereert in de eerste, luwere dagen van de week en de eerste, luwere uren van de dag. Ook wordt, zo blijkt ook uit het succes van de supermarkten in de referentieprojecten, een supermarkt als een aantrekkelijke toevoeging aan het overwegend recreatieve winkelaanbod gezien. pagina 24

25 Factsheets referentieprojecten pagina 25

26 pagina 26

27 pagina 27