Aan de Gemeenteraad. 1. Aanleiding

Transcriptie

1 Aan de Gemeenteraad. Raadsvergadering : 17 december 2009 Nummer : 13 Commissie : Commissie Grondgebied Portefeuillehouder : wethouder T. Kokke Afdeling : II-Bouwen en Wonen - Opsteller : M.Fopma Productiedatum : 28 oktober 2009 Vaststellingsdatum b&w : 10 november 2009 Fatale datum : n.v.t. Registratienummer : Reg.nrs(s) bijlage(n) : , , , Onderwerp : Standpuntbepaling over Project Ecologische Golfbaan Woestduin Korte inhoud voorstel Het college van B&W heeft een ultieme poging gedaan om te onderzoeken of het realiseren van een ecologische golfbaan in Bloemendaal mogelijk is. Uit de diverse studies, gesprekken en ontwikkelingen concludeert het college dat het project Ecologische Golfbaan Woestduin financieel niet haalbaar is. Het college stelt de raad daarom voor het project stop te zetten. 1. Aanleiding De golfclub Marienweide golft op het sportcomplex Marienweide. Er is een 9 holes baan met C status uitgezet rond de hockeyvelden van Rood-Wit. De mogelijkheid om te golfen is beperkt vanwege het gebruik van de hockeyvelden. Tevens wordt gebruik gemaakt van een tijdelijk gedoogd clubhuis. Sinds haar oprichting in 1985 is de golfclub op zoek naar een goede locatie voor een golfbaan. In 2003 is de locatie bij Woestduin in beeld gekomen. Hier zou in samenhang met natuurontwikkeling in het noordelijke gedeelte een ecologische golfbaan ontwikkeld kunnen worden. Hierover is intensief contact geweest de provincie Noord-Holland (natuurontwikkeling) en Landschap Noord-Holland (eigenaar aangrenzend landgoed en mogelijk toekomstig beheerder van de ecologische golfbaan). De gemeente is steeds bereid geweest om de opties planologisch te beoordelen en dit ook met de provincie te bespreken. Dit heeft in 2007 geleid tot een bestemmingsplan voor een golfbaan in het bollengebied nabij Woestduin. Het plan is echter niet binnen de wettelijke termijn door het college van gedeputeerde staten goedgekeurd, waardoor dit plan geen rechtskracht heeft gekregen. De toezegging is gedaan dat bij het opnieuw in procedure brengen het plan wel goedgekeurd zou worden. Het collegeprogramma ( ) geeft aan dat ons college het voornemen heeft binnen de collegeperiode een aanvang te maken met de realisatie van een ecologische golfbaan nabij Woestduin. Hiertoe heeft ons college in april 2009 het Plan

2 -2- van Aanpak vastgesteld en ter kennisname aan uw raad gestuurd. Met het plan wilde ons college een laatste poging doen om een ecologische golfbaan in Bloemendaal te realiseren. In het Plan van Aanpak worden de te nemen stappen beschreven om te komen tot een besluit over de haalbaarheid van de golfbaan: - Het maken van een gebiedsomschrijving en het ontwikkelingsvoorstellen. - Verkenning van de behoefte aan de verschillende ontwikkelingsvoorstellen. - Opstellen van een financieel haalbaarheidsplan. - Actorenanalyse. - Opstellen van een overeenkomst tussen de provincie, golfclub en gemeente. - Afronding haalbaarheidsanalyse. 2. Probleem- en doelstelling/oplossingen/effecten In het kader van het Plan van Aanpak is de haalbaarheid van de ecologische golfbaan onderzocht. De elementen van het project bestaan uit een ecologische golfbaan variërend in grootte, natuurontwikkeling in het kader van de Ecologische Hoofdstructuur en beperkte woningbouw om de groene ontwikkeling te kunnen financieren. Gebiedsomschrijving Door het bureau Van Empelen van Aalderen Partners BV Landschapsarchitecten is een analyse van het gebied gemaakt. Deze analyse bevat de natuurwaarden en landschapsanalyse. Het plangebied maakte deel uit van een strandwal maar is in de 19 e eeuw afgegraven ten behoeve van woningbouw en sindsdien gebruikt voor bollenteelt. Hierdoor maakt het plangebied onderdeel uit van de ontginningsgeschiedenis van deze streek en heeft daardoor een cultuurhistorische betekenis. De aardkundige waarden van het gebied zijn beperkt vanwege de afgravingen. In het gebied zijn geen monumenten aanwezig. Uit het onderzoek kan geconcludeerd worden dat voorgenomen ontwikkelingen in het gebied niet leiden tot effecten op strikt beschermde soorten dieren. Alleen de watergangen en de bosranden (deels gelegen net buiten het plangebied) worden mogelijk gebruikt als foerageergebied voor beschermde soorten. De vergraven strandwallen zijn historisch en landschappelijk logische gebieden voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het toepassen van oorspronkelijke en gebiedseigen inrichtingsmiddelen kunnen in ruimtelijk, landschappelijk en ecologische opzicht bijdragen aan herstel van het gebied in relatie tot de omgeving. Ontwi ntwikkelingsvoorstellen en marktbehoefte: Er zijn 4 ontwikkelingsvoorstellen beschreven. Voor deze opties zijn ontwerpen gemaakt om te bepalen of ze passen in het gebied: - 9 holes B baan (15 ha) - 9 holes A baan (25 ha) - 9 holes A met een par 3 baan (30 ha) - 18 holes A baan (45 ha) Alle opties passen in principe in het gebied. Voor de 18 holes golfbaan moet echter de volgende kanttekening gemaakt worden. Het gebied is net voldoende om een 18 holes baan met A status aan te leggen. Echter is er geen ruimte voor een kwalitatief

3 -3- hoogwaardige ecologische golfbaan. De huidige 18 holes golfbanen hebben een minimale omvang van 60 ha. Er ontwikkelt zich de laatste jaren ook het besef dat voor een duurzame ecologische invulling minimaal 80 ha nodig is. Derhalve is de 18 holes variant niet in de marktanalyse meegenomen. De golfclub heeft aangegeven de golfbaan zelf te willen aanleggen. In opdracht van de golfclub is een marktanalyse uitgevoerd; deze analyse levert het volgende op: - Op dit moment is in de directe omgeving (Zuid-Kennemerland/Regio Amsterdam/Bollenstreek) de markt redelijk in evenwicht, in de wijdere omgeving (Randstad en Noord-Holland-Midden) is echter een tekort aan golfaanbod te zien. - Voor de toekomst is er voldoende vraag naar golf in de regio. Met het aantal projecten waarvan bekend is dat ze in de regio in de initiatieffase verkeren wordt een beperkte groei in het aanbod van golfrondes berekend. Dit geeft een positief beeld van de haalbaarheid van golfbaan Woestduin. - De analyse wijst uit dat de het ontwikkelingsmodel 9 holes met A status en par 3 baan de meest aantrekkelijke optie is vanuit de markt, maar ook vanuit de exploitatiemogelijkheden. Financiële haalbaarheidsanalyse In opdracht van de gemeente is een haalbaarheidsanalyse uitgevoerd door het Ingenieursbureau Civilink. Tevens is er door een taxateur een geveltaxatie uitgevoerd voor het gebied en een marktanalyse gemaakt van de mogelijkheden en opbrengsten van geplande woningen. Door de golfclub Marienweide is gekoppeld aan de marktanalyse een exploitatieonderzoek gedaan naar de draagkracht van de golfclub. Gezien de marktanalyse is er door de golfclub alleen een berekening gemaakt van de variant 9 holes golfbaan met A status met par 3 baan (30 ha). Er zijn 2 modellen uitgewerkt: een model voor boven gemiddeld niveau voor een breed publiek en een model voor high-end concept met een zeer exclusief karakter. De golfclub heeft aangegeven dat er een aanloopperiode zal zijn waarin niet de volledige inkomsten behaald kunnen worden. Pas na 6 jaar zal de exploitatie van de 2 modellen vol potentieel bereiken (aantal leden en bezettingsgraad van de golfbaan) en is het mogelijk om een positief saldo over te houden waarmee de huur betaald kan worden. Uit de verschillende onderzoeken van de gemeente kunnen de volgende conclusies getrokken worden: - Totale taxatie waarde van het gebied wordt berekend op ongeveer 12 miljoen; naar verwachting is dit de koopprijs van de grond inclusief opstallen. - De opbrengst door middel van woningbouw is ongeveer 3 miljoen; dit komt volledig ten goede van de ontwikkeling (verwerving van de grond) van de golfbaan. - In alle opties is een financieel tekort (opbrengsten door woningbouw versus aankoop van de gronden) van 9 miljoen euro. Dit tekort moet opgebracht worden door erfpacht of huur door de golfclub. - Door de gemeente is een pacht/huurprijs berekend voor de verschillende opties waarbij de golfbaan zelf de baan aan moet leggen.: o 9 holes B: ,-/jaar o 9 holes A: ,-/jaar o 9 holes A met een par 3: ,- /jaar (voorkeursoptie golfbaan)

4 -4- o 18 holes: ,- /jaar De golfclub heeft aangegeven wat haar draagkracht-potentieel is: - De opbrengsten na 6 jaar voor het voorkeursmodel van de golfclub zijn ruim één ton per jaar. Het model met een meer exclusief karakter levert ruimt twee ton op per jaar, echter dit model wordt naar verwachting van het bestuur van de golfclub niet door de leden ondersteund. Vanuit de mogelijke bijdrage van de golfclub ziet de berekening er globaal als volgt uit: 12 miljoen euro aankoop gronden 3 miljoen euro bijdrage van de gemeente (inkomsten woningbouw) 3 à 4 miljoen euro bijdrage van de golfclub via huur/pacht à 6 miljoen euro ongedekt Geconcludeerd kan worden dat de toekomstige opbrengsten en daarmee de draagkracht van de golfclub onvoldoende zijn om de grond tegen de door de gemeente voorgestelde huur beschikbaar te stellen. Actorenanalyse In het afgelopen jaar is een aantal keer gesproken met de provincie Noord-Holland en Landschap Noord-Holland en regelmatig met de golfclub. Landschap Noord-Holland Met de Stichting Landschap Noord-Holland is een aantal gespreken gevoerd. Daarbij is aangegeven dat de stichting grote voorkeur heeft voor de varianten van een 9 holes baan vanwege de mogelijkheden voor natuurontwikkeling en de toegevoegde ecologische waarden op de golfbaan en de potenties ten aanzien van een meer natuurlijke en schonere waterhuishouding in het gehele gebied. De stichting is geen voorstander van een 18 holes baan omdat hierdoor de natuurpotenties in het gebied niet optimaal benut kunnen worden. Wanneer natuurontwikkeling in het kader van de EHS niet plaats vindt wordt de optie van een 18 holes baan aantrekkelijker omdat hierdoor wel enige natuurwaarden ontwikkeld kunnen worden en de waterhuishouding positief aangepast kan worden. Daarbij is de stichting van mening dat een golfbaan niet hetzelfde is als natuur. Provincie Noord-Holland In het voorjaar is intensief contact geweest met de provincie Noord-Holland over natuurontwikkeling in het gebied, de haarbaarheid van het plan en samenwerking. Op 15 april 2009 heeft bestuurlijk overleg plaatsgevonden met de provincie. Hierin kwam aan de orde dat de provincie van plan was in het kader van de herbegrenzing van de Ecologische Hoofdstructuur het tot natuur te ontwikkelen gedeelte binnen het plangebied te ontgrenzen. Dit zou inhouden dat geen natuurontwikkeling meer plaats zou vinden in het kader van de EHS, gefinancierd door de provincie. Echter als de gemeente voor de zomer 2009 duidelijkheid zou hebben over de haalbaarheid en realiseerbaarheid van het plan zou de provincie haar mening willen herzien. Daarbij werd opgemerkt dat de provincie onvoldoende financiële middelen heeft om de grond aan te kopen ten behoeve van natuurontwikkeling en dat grondverwerving alleen

5 -5- mogelijk zou zijn wanneer de baten van woningbouw deels ten goede zouden komen van de grondverwerving. De provincie heeft zich wel positief uitgesproken over de realisatie van enkele woningen om het project (golfbaan en EHS) te kunnen financieren. Aangezien het gebied buiten de rode contour ligt, is meer woningbouw uitgesloten. De gemeente heeft niet kunnen voldoen aan de voorwaarden van de provincie ( en antwoord van B&W ) t.a.v. de duidelijkheid over realisatie van het plan. Het college van gedeputeerde staten heeft vervolgens in de Nota Herijking de natuurontwikkeling bij Woestduin op de te ontgrenzen gebieden gezet. Dit betekent dat bij realisatie van een 9 holes golfbaan een gedeelte van het gebied niet ontwikkeld kan worden en daarmee bollengrond blijft. Dit draagt niet bij aan de gewenste groene kwaliteitsverbetering van het gehele gebied en maakt het realiseren van natuurwaarden en een natuurlijke waterhuishouding op de golfbaan moeilijker. Golfclub Marienweide Met de golfclub is zeer regelmatig contact geweest, op ambtelijk en bestuurlijk niveau. Daarin heeft de gemeente getracht de haalbaarheid van het project zo goed mogelijk te onderzoeken. De gemeente heeft geen middelen gereserveerd voor bijdragen aan een golfbaan. Toch heeft ons college gezocht naar een mogelijkheid om de golfbaan te realiseren. Enerzijds heeft de gemeente gekeken naar de planologische mogelijkheden voor een golfbaan en haar wil getoond door al in 2007 een bestemmingsplan voor de golfbaan op te stellen. Anderzijds heeft de gemeente ook gezocht hoe de golfbaan financieel gerealiseerd kan worden. Deze vorm is gevonden door de opbrengsten van beperkte woningbouw (de provincie staat slechts enige woningbouw toe) ten bate te laten komen aan de golfbaan. De financiële haalbaarheid is in een aantal gesprekken met de golfclub doorgenomen. Op 20 oktober 2009 heeft ons college een brief van de golfclub ontvangen ( , bijgevoegd als bijlage). Daarin concludeert de golfclub dat de gemeente de gronden niet tegen dusdanige voorwaarden aan de golfclub beschikbaar kan stellen dat de golfclub de gewenste golfbaan kan realiseren. Tevens geeft zij aan dat ze zelf in overleg gaat met de grondeigenaren over het realiseren van een golfbaan. Daarbij wordt van de gemeente verwacht dat de golfbaan onder dezelfde ruimtelijke voorwaarden, inclusief woningbouw, ontwikkeld kan worden. Hierover zijn echter door ons college geen toezeggingen gedaan. Grondeigenaren In het kader van de actoren-analyse zou ook een gesprek plaatsvinden met de grondeigenaren in het gebied. Er zijn met enkele grondeigenaren (of vertegenwoordigers van grondeigenaren) dit jaar ( en ook in het verleden) gesprekken gevoerd, op initiatief van de grondeigenaren. Er is echter niet gestart met het verkennen van de bereidheid om tot verkoop van de gronden over te gaan omdat eerst de financiële haalbaarheid onderzocht moest worden. Aangezien de financiële haalbaarheid onder de huidige voorwaarden door de gemeente en de golfclub niet haalbaar wordt geacht, heeft de consultatie van de grondeigenaren niet plaatsgevonden. Overigens hebben de meeste eigenaren nog geen bereidheid tot verkoop uitgesproken. Integendeel de grootste grondeigenaren willen de grond niet verkopen.

6 -6- Procedures: : voorkeursrecht en milieueffectrapportage Ons college heeft op 15 april 2008 besloten het voorkeursrecht te vestigen op de gronden van het plangebied. Dit voorkeursrecht verloopt op 15 oktober 2010 tenzij er een vastgesteld ruimtelijk plan is; dit kan een bestemmingsplan, projectbesluit of structuurvisie zijn. Aangezien er door ons college een structuurplan wordt opgesteld zou deze planvorm het besluitvormende ruimtelijke document zijn waarop het voorkeursrecht voortgezet kan worden. Bij het ruimtelijke plan waarin een besluit wordt genomen over een golfbaan moet afhankelijk van de grootte en nabijheid van natuurgebieden een milieueffectrapportage opgesteld worden. Voor de varianten die door de gemeente zijn onderzocht is dit het geval. Deze MER moet inhoudelijk en procedureel gekoppeld worden aan de structuurvisie. Aangezien ons college de realisatie van de golfbaan niet haalbaar acht, is niet gestart met het laten opstellen van een MER. Dit houdt ook in dat er in de structuurvisie geen uitspraak meer gedaan kan worden over de realisatie van een nieuwe golfbaan. Dit vanwege de onduidelijkheid of een golfbaan ergens in Bloemendaal mogelijk is en de termijnen van het opstellen van een MER die niet meer haalbaar zijn binnen de planning van de structuurvisie. Conclusies 1. De natuur- en landschapswaarden in het gebied zijn gering, een ecologische golfbaan met natuurontwikkeling kan bijdragen aan herstel van het landschap en de natuurwaarden verhogen. 2. Alleen de ecologische 9 holes banen passen in het plangebied. 3. De gewenste kwaliteitsverbetering (geheel groene invulling) van het gehele gebied wordt niet meer gehaald doordat natuurontwikkeling geen doorgang zal vinden. 4. De golfbaan is financieel niet haalbaar, doordat de kosten te hoog zijn en de opbrengsten te laag. Tevens is het gat zo groot dat overbrugging door middel van eventuele subsidies of alternatieve financieringsconstructies niet haalbaar wordt geacht. 5. Het project is voor de gemeente risicovol op financieel gebied. Ook is het onzeker of de gemeente alle grond kan aankopen. 3. Financiële aspecten/risico s De financiële consequenties en risico s van het project voor de gemeente worden te groot geacht in afweging van het te behalen doel. Onzekere factoren zijn de verwerving van de grond, de kosten van de verwerving, de opbrengsten van de woningen, de draagkracht van de golfclub nu en in de toekomst en de uiteindelijke kwaliteit van het gebied wanneer een deel van het gebied bollengrond blijft. De gedoogperiode van het clubhuis op de huidige locatie is dit jaar verlopen. De golfclub zal zo snel mogelijk een oplossing moeten vinden voor deze situatie. Van het door uw raad beschikbaar gestelde raadskrediet van ,- is nog 1053,33 over; echter nog niet alle kosten zijn betaald. Voorgesteld wordt om het uitgegeven bedrag ten laste te brengen van de meevallende bouwleges en eventueel de algemene reserve.

7 -7-4. Voorstel Wij stellen u voor in te stemmen met het volgende: 1. het project Ecologische Golfbaan stop te zetten; 2. de golfclub van de beslissing op de hoogte te stellen en een reactie te geven op diens brief; 3. het beschikbare gestelde raadskrediet ten laste te brengen van de meevallende bouwleges en eventueel de algemene reserve; 4. het voorkeursrecht in het gehele gebied in te trekken; 5. de grondeigenaren over de intrekken van het voorkeursrecht alsmede de reden te informeren. 5. Uitvoering De golfclub Marienweide, provincie Noord-Holland en Landschap Noord-Holland worden hiervan op de hoogte gesteld. Het voorkeursrecht op de gronden wordt ingetrokken en de grondeigenaren worden geïnformeerd over de ontwikkelingen. Wij zullen met inachtneming van uw standpunt een definitief besluit nemen. Burgemeester en wethouders van Bloemendaal, R.Th.M. Nederveen, burgemeester. A.Ph. van der Wees, secretaris. Advies Commissie De onhaalbaarheid wordt betreurd, maar de meerderheid van de commissie beschouwt het als feit dat de plannen financieel niet haalbaar zijn. Het College wordt gesteund in de realistische keuze. De VVD verwacht dat het College bij eventueel toekomstig particulier initiatief voor een vergelijkbaar plan zal meewerken. De PvdA is verbaasd over het voorstel, dat volgens hen past in het rijtje van projecten dat niet doorgaat of minder wordt. (MFA, Dorpshuis Brouwerskolkgebied). Zij zien dit als een voorbeeld van klein denken. De commissie beschouwt dit punt als een bespreekpunt.

8 De raad van de gemeente Bloemendaal; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 10 november 2009; Besluit dit voorstel te behandelen in de gemeenteraad van januari 2010 b e s l u i t: in te stemmen met het volgende: 1. het project Ecologische Golfbaan stop te zetten; 2. de golfclub van de beslissing op de hoogte te stellen en een reactie te geven op diens brief; 3. het beschikbare gestelde raadskrediet ten laste te brengen van de meevallende bouwleges en eventueel de algemene reserve; 4. het voorkeursrecht in het gehele gebied in te trekken; 5. de grondeigenaren over de intrekken van het voorkeursrecht alsmede de reden te informeren. Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Bloemendaal, gehouden op 17 december 2009., voorzitter, griffier