Barometer Maatschappelijk Vastgoed

Transcriptie

1 Barometer Maatschappelijk Vastgoed 2016 Onderzoeken, trends en ontwikkelingen in zorgvastgoed en gemeentelijk vastgoed Jan Veuger et al.

2 Barometer Maatschappelijk Vastgoed 2016 Zorgvastgoed: perspectief tot 2020 Massaal investeren in zorgvastgoed N.J.H. (Niels) Kornegoor MSc RE, drs. P. (Pim) Diepstraten en prof. dr. P.M.A. (Piet) Eichholtz

3 II ZORGVASTGOED FINANCIEREN EN BELEGGEN Zorgvastgoed: perspectief tot 2020 Massaal investeren in zorgvastgoed N.J.H. (Niels) Kornegoor MSc RE, drs. P. (Pim) Diepstraten en prof. dr. P.M.A. (Piet) Eichholtz Waar voorheen de overheid garant stond voor hun vastgoedinvesteringen, zijn zorginstellingen met de introductie van integrale tarieven en prestatiebekostiging zelf risicodragend. Dit heeft ertoe geleid dat het risicoprofiel van zorginstellingen is toegenomen, wat zich vertaalt in terughoudende banken en striktere leningvoorwaarden. Tevens zorgt de noodzakelijke inbreng van eigen middelen en hoge aflossing voor een aanzienlijke druk op de liquiditeit. Omdat er maar een paar banken actief zijn in de zorgsector, die vaak ook nog eens in consortia opereren, én omdat het Waarborgfonds voor de Zorgsector (WFZ) een borgingsplafond hanteert, is de onderhandelingspositie van zorginstellingen snel verslechterd. Dit zorgt er mede voor dat steeds meer zorginstellingen kijken naar alternatieve financiering van het vastgoed. Een van deze mogelijkheden, die alles behalve onbekend is bij zorginstellingen, is om het vastgoed te huren. Echter een groot deel van de gebruikelijke verhuurders, woningcorporaties, trekt zich terug uit de markt. Terwijl zij momenteel wel circa een derde van het zorgvastgoed in de langdurige zorg in bezit heeft. Er is een nieuwe partij nodig om dat gat op te vullen en de toekomstige groeiende vraag naar zorgvastgoed op te vangen. Kunnen de institutionele vastgoedbeleggers die rol gaan vervullen? Een sterk toegenomen zorgvraag heeft de Nederlandse zorgsector de afgelopen jaren onder druk gezet. In Nederland is sprake van een dubbele vergrijzing. Dit houdt in dat het aantal ouderen toeneemt én dat deze ouderen bovendien steeds langer leven. Zo groeit het aantal 65+ ers van 3,4 miljoen in 2020 naar 4,5 miljoen in Dat is een toename van 31 procent. Het aantal jarigen groeit in dezelfde periode echter met 104 procent en het aantal 90+ ers zelfs met 170 procent. Verder zorgt een veranderende levensstijl, nieuwe behandeltechnieken en vroeg-diagnostiek tot een stijging van het aantal mensen dat lang doorleeft leeft met één of meer chronische ziekten. Naast een goede behandeling verschuift daardoor de aandacht steeds meer van de aandacht op genezing naar het bieden van een kwalitatief goed leven met een chronische ziekte of bij functieverlies als gevolg van veroudering. De zorgconsumptie zal dan ook, ondanks alle aandacht voor doelmatigheid, in de periode tot 2030 zowel in omvang als kosten aanzienlijk blijven groeien. 155

4 ZORGVASTGOED Figuur 1: aantal ouderen in % ten opzichte van totale bevolking (bron: CBS Statline en analyse Finance Ideas) In 2014 zijn de uitgaven aan zorg (gezondheids- en welzijnszorg) met 1,8 procent gestegen tot een bedrag van 95 miljard euro. Dat komt neer op euro per hoofd van de bevolking, 79 euro meer dan in Daarmee zet de na 2008 ingezette trend van afvlakkende groei van de zorguitgaven in 2014 door (CBS). Figuur 2: uitgaven zorgsector in euro's en als % van BBP (bron: CBS Statline) 156

5 II ZORGVASTGOED FINANCIEREN EN BELEGGEN Het aantal instellingen actief in de verschillende deelsectoren is divers. Met name in de ziekenhuissector heeft de laatste jaren een aanzienlijk consolidatie plaatsgevonden. De verwachting is dat de ouderenzorg en de geestelijke gezondheidszorg de komende jaren een zelfde beeld laten zien. De eerstelijnszorg kent een beperkte omvang en is erg versnipperd. Deelsector 2013 Ouderenzorg (VVT) 422 Gehandicaptenzorg (GHZ) 172 Geestelijke gezondheidszorg (GGZ) 218 Ziekenhuizen (ZKH) 113 Eerstelijnszorg > Tabel 1: aantal individuele instellingen per deelsector (bron: CBS Statline, ZorgRating database en RIVM) Dynamiek en complexiteit per deelsector verschillen sterk Alle deelsectoren in de zorg hebben de afgelopen jaren fundamentele veranderingen doorgemaakt. De invoering van prestatiebekostiging, het scheiden van wonen en zorg en de decentralisatie naar gemeenten zijn een paar veelbesproken voorbeelden die de ongekende hervormingsdynamiek weergeven. Tegen de achtergrond van deze aardverschuivingen is er ook nog flink bezuinigd. En die bezuinigingen zijn nog niet voorbij, al zal dat per deelsector verschillen. Hoewel wij verwachten dat de tarieven in alle deelsectoren onder druk blijven staan, zijn de risico s van omzetdaling het grootst voor de geestelijke gezondheidszorg en de ziekenhuissector. Dit komt respectievelijk met name door een verder ambulantisering en een doorstroom naar eerste- en anderhalvelijnszorg, maar ook door de selectieve inkoop van verzekeraars. Voor de ouderenzorg geldt dat de thuiszorg verder onder druk komt te staan, maar dit geldt niet voor de intramurale ouderenzorg en ook de gehandicaptenzorg kent hierin een beperkt risico. De cliënten verblijven langdurig in de instelling en vormen daarmee een stabiele doelgroep. De complexiteit van de bekostiging en de organisaties in de langdurige zorg is beperkt, hetgeen aansturing eenvoudiger maakt. Verder voldoet een meerderheid van de instellingen aan de financiële eisen die bijvoorbeeld banken stellen. Ons advies richting de institutionele vastgoedbelegger luidt dan ook om in eerste instantie te investeren in de intramurale ouderenzorg en de gehandicaptenzorg, waarbij de eerstelijnszorg ook tot 157

6 ZORGVASTGOED de mogelijkheden behoort. Dit advies is gericht op zorgspecifiek vastgoed. Ons inziens vallen woningen voor zorgbehoevende hier buiten en kunnen deze door de institutionele belegger worden beoordeeld als "normale" woningen. Figuur 3: financiële risico s per deelsector (bron: Analyse Finance Ideas) Grote financiële spreiding Naast een verschil in dynamiek en complexiteit per deelsector is er een steeds groter onderscheid te zien tussen de financiële prestaties van individuele zorginstellingen. De betrouwbaarheid van de huurder bepaalt de zekerheid over de kasstromen waarmee het direct rendement wordt behaald. Daarmee is de financiële positie van de zorginstelling een bepalende risicofactor. Een zorgverlener die zich opstelt als een betrouwbare huurder zal de belegger kunnen overtuigen te rekenen met een lagere risico-opslag. ZorgRating geeft inzicht in de kredietwaardigheid van zorginstellingen ten opzichte van de markt. Het is daarmee een bewezen instrument in de markt, waar bijvoorbeeld ook Bouwinvest mee werkt. Met het Bouwinvest Healthcare Fund investeren wij namens bpfbouw de komende jaren 300 miljoen euro in zorgvastgoed. Wij zien veel kansen in een stabiele groeimarkt. Het risicoprofiel van zorginstellingen is echter ook toegenomen. Om ervoor te zorgen dat wij investeren in gezonde en kredietwaardige organisaties doen wij vooraf een grondige risico analyse. Daarbij maken wij onder andere gebruik van ZorgRating. Door de benchmark met de gehele zorgsector krijgen wij snel inzicht in de huidige financiële prestaties ten opzichte van de markt. 158

7 II ZORGVASTGOED FINANCIEREN EN BELEGGEN Figuur 4: ZorgRating Matrix: ouderenzorg en gehandicaptenzorg 2015 (bron: ZorgRating database) Met ZorgRating worden de belangrijkste 16 variabelen uit de jaarrekening gecombineerd tot één uniforme rating, die vervolgens wordt afgezet tegenover de rest van de markt. Zorg- Rating is niet alleen gebaseerd op financiële variabelen, maar ook op operationele variabelen. Het gaat naast de solvabiliteit onder andere ook om het ziekteverzuim, de omvang van de organisatie, het personeelsverloop en de liquiditeitspositie. In de ZorgRating Matrix worden de totaalscores op de twee groepen variabelen tegen elkaar uitgezet, zodat de operationele en financiële risico s van een zorgorganisatie in één oogopslag te zien zijn. In de weergegeven matrix is dit gedaan voor de instellingen actief in de ouderenzorg en de gehandicaptenzorg. Als verhuurder sta je op een grotere afstand dan bijvoorbeeld de huisbank. Tevens heeft de huisbank meerdere instrumenten om zorginstellingen te monitoren en in te grijpen op het moment dat het mis dreigt te gaan. Gezien de sterke koppeling tussen zorgspecifiek vastgoed en de exploitatie en de vaak langdurige huurcontracten is het toch noodzakelijk ook op individueel niveau inzicht te krijgen op de kredietwaardigheid en hoe deze zich heeft ontwikkeld. Voor Stichting Ouderenzorg Rotterdam (SOR) ziet als verhuurder van zorgvastgoed het belang. Een groot gedeelte van onze woningen betreft eenheden in verzorgingshuizen, waarbij sprake is van collectieve huurcontracten met zorgaanbieders. Sinds 2013 maken wij gebruik van ZorgRating. Wij gebruiken ZorgRating onder anderen als instrument om een dialoog met onze zorgpartners aan te gaan. 159

8 ZORGVASTGOED Van circa zorginstellingen voor de afgelopen vijf jaar is een ZorgRating beschikbaar. In onderstaand voorbeeld is het verloop weergegeven van ZorgRating voor een willekeurige zorginstelling actief in de ouderenzorg. Figuur 5: verloop individuele ZorgRating 2015 (bron: ZorgRating database) Nieuw kapitaal in de zorg zal waarschijnlijk niet worden verworven op het niveau van de instelling, maar zal specifiek worden verschaft ter financiering van het vastgoed. Dus voor financiers en institutionele beleggers is het niet alleen belangrijk om te kijken naar risico s op instellingsniveau, maar zeker ook op het niveau van het vastgoed. Risicofactoren zorgvastgoed niet alleen verbonden met exploitatie Zolang de vraag naar zorg toeneemt, groeit ook de vraag naar zorgvastgoed. Tot nu toe staat dat vastgoed grotendeels op de balans van de zorginstellingen. De enige andere partijen die in grotere volumes zorgvastgoed in bezit hebben zijn woningcorporaties en zij met name actief in de ouderenzorg en de gehandicaptenzorg. Het belang van institutionele beleggers is in alle deelsectoren nog zeer klein. Zorgvastgoed is dan ook een opkomende beleggingscategorie is, die wordt gekenmerkt door een grote mate van intransparantie als gevolg van het geringe aantal transacties. Maar dat is een typisch kip-ei probleem dat de tijd oplost. Meer actieve belangstelling van beleggers leidt tot meer transacties, die weer meer vastgoed bieden voor het bepalen van de waarde van het product, en meer houvast voor de beleggers, zodat er weer belangstelling ontstaat, etc. Dit is een markt waarbij onzekerheid bij beleggers langzamerhand wordt vervangen door kwantificeerbaar risico. Om ervoor te zorgen dat vraag en aanbod dichter naar elkaar toe bewegen, is het van belang de risico's bij beleggen in zorgvastgoed inzichtelijk te maken. Dit geldt in het bijzonder bij intramuraal zorgvastgoed. Een voor de hand liggende categorie bestaat derhalve uit 160

9 II ZORGVASTGOED FINANCIEREN EN BELEGGEN zorgwoningen, aangezien die veel overeenkomsten vertonen met 'gewone' woningen, een beleggingsproduct waar institutionele beleggers al jaren ervaring mee hebben. Op basis van een aantal risicofactoren kan men een goede inschatting maken van het gewenste rendement door gebruik te maken van risico-opslagen. Naast de betrouwbaarheid van de huurder betreft in grote lijnen de courantheid van het vastgoed en de ontwikkelingen op de (regionale) zorgmarkt. De andere voorname categorie, de courantheid van het vastgoed, bepaalt de waardevastheid van het object waarmee indirect rendement kan worden behaald. Eén van de risicofactoren die hieronder valt is de alternatieve aanwendbaarheid. Bij ouder intramuraal zorgvastgoed is deze beperkt. Zorginstellingen moeten in deze meer varen op de kennis van de belegger. De belegger moet vaststellen of eenheden van 30 m2 zelfstandig in de markt gezet kunnen worden of dat het combineren van eenheden tegen een beperkte investering mogelijk is. Hoe meer flexibiliteit hoe lager de risicopremie. Tenslotte speelt ook de ontwikkelingen in de (regionale) zorgmarkt een rol. Hierin is één van de risicofactoren de mate van concurrentie. Maar ook het inkoopbeleid van de verzekeraar/zorgkantoor speelt hierin een rol. Een lage concurrentie en lange contracten met het zorgkantoor leiden tot een lagere risicopremie. Match tussen vraag en aanbod Voor zorginstellingen is het verstandig om vanuit een breder perspectief naar verschillende financieringsvormen te kijken. Huren van een vastgoedbelegger is één van de alternatieven ten opzichte van bancaire financiering. Mogelijk voordeel is de beperkte inzet van eigen middelen en het vergroten van de flexibele schil. Hoewel er steeds meer transacties tussen beide partijen plaatsvinden, ontbreekt er nog een goede match met name op het gebied van intramuraal zorgvastgoed. Meer ervaring, transparantie en beter inzicht in de relevante risicofactoren is nodig om de onzekerheid bij vastgoedbeleggers weg te nemen en te komen tot een meer reële risico/rendement-inschatting en kortere huurcontracten. Als zorginstelling is het dan verstandig om in de belevingswereld van de belegger te kruipen. Vanuit dat perspectief kan zij inzicht geven in onder andere haar kredietwaardigheid, het beperkte risico op leegstand, de aantrekkelijkheid van de locatie en de energieprestaties. Andere vastgoed categorieën zoals studentenhuisvesting hebben aangetoond dat nieuwe beleggingsvormen mogelijk zijn. Het kost met name tijd. Onbekend maakt onbemind. Blijf 161

10 ZORGVASTGOED inzicht geven en het uitleggen. Wij verwachten dat over tien jaar beleggers massaal in zorgvastgoed investeren en de zorginstelling niet alleen afhankelijk hoeft te zijn van de bank en de woningcorporatie. Advies aan vastgoedbelegger - Kies de komende jaren voor stabiele sectoren met een beperkte dynamiek. Dit kunnen woningen zijn voor ouderen doelgroep of intramurale zorg in de ouderenzorg en gehandicaptenzorg Advies aan zorginstelling - Stel vooraf een financieringsstrategie vast. Welke objecten worden op welke wijze gefinancierd, met welke mogelijke partijen en wat zijn marktconforme uitgangspunten - Selecteer financieel gezonde zorginstellingen, minimale zorgrating van BB een derde partij en beperkt het eigen Pro- - Maak gebruik van de vastgoedkennis van gramma van eisen. Hoge flexibiliteit en - Sluit huurcontracten af met een looptijd cournatheid verlaagt de risicopremie en van maximaal 10 jaar voor intramuraal daarmee de prijs en de looptijd van het zorgvastgoed zodat de zorginstellingen de huurcontract voordelen van huren ook daadwerkelijk krijgen - Geef inzicht in de kwaliteit van de geleverde zorg. Keurmerken, meerjarige verkoopcontracten, wachtlijsten, financiële - Maak de risico s van zorgvastgoed inzichtelijk en zorg ervoor dat er geen onzekerheid wordt in geprijsd positie, etc. Tabel 2: adviezen aan beleggers en zorginstellingen 162

11 Colofon Verschenen in: Barometer Maatschappelijk Vastgoed 2016 ISBN NUR e oplage Oktober 2016 Omslag Advies- en redactieraad Jan Veuger A. (Annette) van den Beemt Tjeerdsma MSc E. (Eltje) de Klerk MSc MRE mr. D. Kootstra MScRE RMT/RT drs. C.L.A. (Cor) Worms RBA Eerste exemplaar aangeboden op het congres Barometer Maatschappelijk Vastgoed op 5 oktober 2016 aan mevrouw drs. Jantine Kriens, voorzitter directieraad Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) en lid RvC Bank Nederlandse Gemeenten (BNG), en de heer mr. drs. Jan de Vries, algemeen directeur Actiz, organisatie voor zorgondernemers. CC BY-NC-SA 4.0. Jan Veuger Alles uit dit artikel mag worden gebruikt zonder toestemming van de auteur, onder de voorwaarde dat u de bron correct aangeeft: Veuger, J. et al. (2016), Barometer Maatschappelijk vastgoed 2016: Onderzoeken, trends en ontwikkelingen in zorgvastgoed en gemeentelijk vastgoed. Groningen. Andere voorwaarden zijn dat u dit rapport niet voor commerciële doeleinden gebruikt en dat u uw werk op basis van dit artikel onder dezelfde licentie (CC BY-NC-SA 4.0) verspreidt.