Gastcollege Maatschappelijk Vastgoed

Transcriptie

1 Gastcollege Maatschappelijk Vastgoed Dr.ing. Jan Veuger, lector Maatschappelijk Vastgoed Hanzehogeschool Groningen Fontys Hogescholen, Eindhoven, 13 oktober 2015

2 Taxatieleer Vastgoed 2 Geheel herziene uitgave hoofdstuk maatschappelijk vastgoed

3 Barometer 2015 Gemeentelijk Maatschappelijk Vastgoed Meer beleid, beperkt maatregelen tegen risico s dr. ing. Jan Veuger MRE FRICS

4 Maatschappelijk Vastgoed Omvang 85,5 miljoen m 2 Geschatte waarde: 157 miljard Maatschappelijk Vastgoed Kantoren Kadaster, 2012 DTZ Zadelhoff, Retail IVBN, Industrieel vastgoed DTZ Zadelhoff, 2014 in m 2

5 Barometer Maatschappelijk Vastgoed Public Real Estate International Deel I Gemeentelijk Maatschappelijk Vastgoed Deel II Het Rijksvastgoedbedrijf als referentiekader Deel III Ontwikkelingen in maatschappelijk vastgoed Deel IV Internationaal onderzoek maatschappelijk vastgoed

6 Barometer Zorgvastgoed Health Care Real Estate International Deel I Ontwikkelingen in zorgvastgoed Deel II Waardering en financiering van zorgvastgoed Deel III Assetmanagement zorgvastgoed

7 Barometer Gemeentelijk Maatschappelijk Vastgoed 2015: Het onderzoek onder alle gemeenten in Nederland Annette Tjeerdsma Jan Veuger

8 Representativiteit Respons en vergelijkbaarheid *Per 1 januari 2015 (CBS)

9 Resultaten 2015 Visie en beleid 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 9% 11% 21% 16% 22% 18% 26% 15% 29% 16% 16% 35% 35% 24% 35% 47% 76% 63% 62% 54% 50% 49% 47% 25% Onderhoudsbeleid Gemeentelijk vastgoedbeleid Accommodatiebeleid Verhuurbeleid Visie op vastgoedmanagement Huurprijsbeleid Exploitatiebeleid Risicomanagement vastgoedbeleid Ja Nee Zijn we op dit moment aan het opstellen

10 Resultaten 2015 Visie en beleid naar omvang gemeenten

11 Resultaten 2015 Risicomanagement Borgen Continue verbetering

12 Resultaten 2015 Taken die beschouwd worden als gemeentelijke kerntaak

13 Resultaten 2015 Trends in visie op gemeentelijke kerntaken

14 Resultaten 2015 Gemeentelijke kerntaken naar jaren en omvang gemeenten

15 Resultaten 2015 Kerntaken uitbesteden

16 Resultaten 2015 Partijen waarmee gemeenten samenwerken

17 Resultaten 2015 Ervaren knelpunten bij uitvoering maatschappelijk vastgoedtaken

18 Resultaten 2015 Actualiteit beleidsthema s

19 Resultaten 2015 Verkoop: meer verkoop, minder resultaat 74% geeft aan dat het verkopen van maatschappelijk vastgoed een middel is om de kosten te beheersen (76% in 2014) Het aantal maatschappelijk vastgoedobjecten in de verkoop varieert in 2014 tussen de 0 en 60 met een gemiddelde van 7,2 (2,7 in 2013) Het aantal objecten dat gemeenten daadwerkelijk verkochten varieert tussen 0 en 11 met een gemiddelde van 1,5 (1,2 in 2013) Het percentage verkochte objecten ten opzichte van het aantal aangeboden objecten halveert daarmee van 44% naar 21%

20 Resultaten 2015 Gemeentelijke organisatie Aantal fte s toebedeeld aan vastgoedmanagement werkzaamheden

21 Resultaten 2015 Gemeentelijke organisatie Verdeling fte s vastgoedmanagement

22 Resultaten 2015 Gemeentelijke organisatie Organisatie en uitvoering van de maatschappelijk vastgoedtaken

23 Resultaten 2015 Gemeentelijke organisatie Verwachtingen dat het aantal fte s vastgoedmanagement verandert

24 Resultaten 2015 Gemeenten die kwaliteit meten

25 Resultaten 2015 Maatschappelijk rendement meten Veelal hoe vaak gemeten wordt en wie verantwoordelijk is. Weinig gemeenten weten wat er onder maatschappelijk rendement wordt verstaan en hoe de hoogte van dit rendement wordt bepaald. In gesprek gaan met gebruikers, (uitvoerings)organisaties, huurders en/of andere partijen wordt het meest genoemd en kan gezien worden als (kwalitatieve) methode om het maatschappelijk rendement te bepalen. Een paar gemeenten (12%) geven aan dat zij kijken naar de bezettingsgraad van het vastgoed of dat het maatschappelijk rendement gelijktijdig met de toekenning van subsidies wordt beoordeeld (12%).

26 Resultaten 2015 Koplopers Gemeenten die gezien worden als koplopers (of goed voorbeeld) op het gebied van maatschappelijk vastgoed

27 Conclusies Barometer Gemeentelijk Maatschappelijk Vastgoed [1/2] Helft gemeenten heeft beleid maar neemt beperkt maatregelen tegen risico s Terugtrekkende lokale overheid Beheer en exploitatie meest uitbesteed Knelpunten onveranderd Kostenreductie sinds 2009 meest actuele beleidsthema Actualiteit sommige beleidsthema s afhankelijk van omvang gemeenten

28 Conclusies Barometer Gemeentelijk Maatschappelijk Vastgoed [2/2] Meer vastgoed in de verkoop, procentueel minder verkocht Meer fte s vastgoedmanagement, vooral werkzaam op uitvoerende taken Bewust sturen op kwaliteit Meer koplopers naast Enschede Strijdige belangen van marktpartijen: woningcorporaties hebben meer te bieden

29 Gemeenten zijn organisatieopgaven aan het managen Gemeenten wilden zich in 2013 anders organiseren en in 2014 zijn ze deze opgaven aan het managen. Vanaf 2015 zijn er de ambities van de koplopers.

30 Onderzoek koplopers Resultaten en debat Jan Veuger & Cor Worms

31 Onderzoeksresultaten Lessons to learn Het lerend vermogen en een organisatie die het leren mogelijk maakt, lijken de onderliggende succesfactoren te zijn van deze koplopers. Zij durven keuzes te maken, leren daarvan en ontwikkelen zich verder

32 Barometer Maatschappelijk Vastgoed 2015 prof. dr. J.J.M. Uijlenbroek Directeur-generaal Rijksvastgoedbedrijf, ministerie van BZK

33 Barometer Maatschappelijk Vastgoed 2015 Exemplaar aangeboden aan dr. Jet Bussemaker, minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap Opening hogeschooljaar Hanzehogeschool Groningen

34 Barometer Zorgvastgoed 2015

35 Barometer Zorgvastgoed 2015 Health Care real estate international Deel I Ontwikkelingen in zorgvastgoed Deel II Waardering en financiering van zorgvastgoed Deel III Assetmanagement zorgvastgoed

36 bron: Centraal Fonds Volkshuisvesting 2015 in Barometer Zorgvastgoed 2015 (Veuger et al.) I: Ontwikkelingen in zorgvastgoed Risico s zorgvastgoed van woningcorporaties: bevindingen Driekwart corporaties heeft zorgvastgoed woongelegenheden in zorgcomplexen aanleunwoningen Exploitatiewaarde circa 8,5 miljard Gemiddelde exploitatie woongelegenheid (is circa meer dan de gemiddelde verhuureenheid van woningcorporaties)

37 bron: Centraal Fonds Volkshuisvesting 2015 in Barometer Zorgvastgoed 2015 (Veuger et al.) I: Ontwikkelingen in zorgvastgoed Risico s zorgvastgoed van woningcorporaties : aanbevelingen Stel een risicoanalyse op voor uw zorgvastgoed. Vertaal uw visie op de lokale/regionale zorgmarkt en de bevindingen uit uw risicoanalyse naar uw portefeuillemanagement naar uw liquiditeitsbegroting en vermogenspositie. Ontwikkel een stresstest en fall back scenario s, waaronder voldoende ruimte in de operationele kasstroom. Ga zorgvuldig en kritisch om met de waardering van het zorgvastgoed. Een realistische en goed onderbouwde waardering van het zorgvastgoed is relevant.

38 bron: Harkes en Witter in Barometer Zorgvastgoed 2015 (Veuger et al.) I: Ontwikkelingen in zorgvastgoed Woonmonitor 2015: onbekend maakt onbemind Gezond en tevreden Denken maar niet doen Betaalbaar en zelf kiezen Onbekend maakt onbemind Wanted: betaalbare woningen en informatie

39 Figuur 1: Bekendheid woonvorm uit De Woonmonitor 2015 bron: Harkes en Witter in Barometer Zorgvastgoed 2015 (Veuger et al.) I: Ontwikkelingen in zorgvastgoed Woonmonitor 2015: onbekend maakt onbemind 1 e Mantelzorgwoning Eindhoven

40 Figuur 2: Zorgvastgoed naar segmenten, grootteklasse m² bron: BAG, EIB in Elp 2015 in Barometer Zorgvastgoed 2015 (Veuger et a) II: Waardering & financiering van zorgvastgoed Perspectief voor beleggers in zorgvastgoed: segmenten Metrage (1.000 m²) Aandeel in totaal segment (%) Cure - Eerstelijns Tweede-/derdelijns Privéklinieken Care - Woonzorgvastgoed Vastgoed met zorgfunctie Maatschappelijke dienstverlening Privétehuizen Totaal

41 Figuur 3: Investmentgrade zorgvastgoed matrix, groeicijfers per jaar tot 2030 bron: Elp 2015 in Barometer Zorgvastgoed 2015 (Veuger et al.) II: Waardering & financiering van zorgvastgoed Perspectief voor beleggers in zorgvastgoed: matrix

42 Figuur 4 en 5 Care en Cure totaal, direct en indirect Nederlands zorgvastgoed bron: BAG, Elp 2015 in Barometer Zorgvastgoed 2015 (Veuger et al.) II: Waardering & financiering van zorgvastgoed Perspectief voor beleggers in zorgvastgoed: rendementen 20,0 15,0 20,0 15,0 10,0 10,0 5,0 5,0 0,0 0,0-5,0-5,0-10,0-10,0-15, , totaal rendem ent direct rendem ent indirect rendem ent totaal rendement direct rendement indirect rendement Figuur 4: Cure: Totaal, direct en indirect Nederlands zorgvastgoed Figuur 5: Care: Totaal, direct en indirect Nederlands zorgvastgoed

43 Figuur 6 rn 7: direct en totaal rendement Nederlands zorgvastgoed afgezet tegen Nederlandse Vastgoed index bron: Elp 2015 in in Barometer Zorgvastgoed 2015 (Veuger et al.) II: Waardering & financiering van zorgvastgoed Perspectief voor beleggers in zorgvastgoed: rendementen Care 8,0 20,0 7,0 15,0 6,0 10,0 5,0 4,0 5,0 3,0 0,0 2,0-5,0 1,0 0, Cure Care Nederlandse vastgoedindex -10, Cure Care Nederlandse vastgoedindex Figuur 6: Direct rendement Nederlands zorgvastgoed care en cure afgezet tegen Nederlandse vastgoed index, Figuur 7: Totaal rendement Nederlands zorgvastgoed care en cure afgezet tegen Nederlandse vastgoed index,

44 bron: Elp 2015 in in Barometer Zorgvastgoed 2015 (Veuger et al.) II: Waardering & financiering van zorgvastgoed Aanbevelingen Het kan van belang zijn dat investeringen voldoende schaal hebben, omdat in kleine gebouwen weinig wordt belegd. Het bevorderen van meer privéklinieken en -tehuizen kan aantrekkelijk zijn omdat deze voor beleggers qua gebouw- en gebruikerskenmerken aantrekkelijk zijn om in te beleggen. Transparantie in de markt moet verbeterd worden door gegevens over zorggebruik en vastgoed op landelijk en regionaal niveau te verbinden. De doorwerking op zorgvastgoed van verschillende decentralisaties en beleidsingrepen moet voorspelbaar en transparant zijn, om beleggen in zorgvastgoed aantrekkelijker te maken

45 Figuur 8: Kredietverlening BNG Bank en borgstelling Wfz bron: Postema 2015 in Barometer Zorgvastgoed 2015 (Veuger et al.) II: Waardering & financiering van zorgvastgoed Financierbaarheid van zorgvastgoed: risico s nemen toe Kredietverlening BNG Bank en borgstelling WfZ WfZ BNG Bank

46 Figuur 9: Veramtwoordelijkheid langdurige zorg per land en uitgave thuiszorg als % van het BBP bron: Baaij 2015 in in Barometer Zorgvastgoed 2015 (Veuger et al.) II: Waardering & financiering van zorgvastgoed Zorgvastgoed internationaal een volwassen beleggingsmarkt Ch Pl De Be Fr Dk 2.5 Es At 2.0 Sl Cz, Pl Nl Sw 1.5 Hu Ee It 1.0 Familie Beide Overheid

47 Figuur 10: Gerealiseerd en geprognotiseerd investeringsvolume zorgvastgoed Bron: DTZ, E. Scheijgrond in Barometer Zorgvastgoed 2015 (Veuger et al.) II: Waardering & financiering van zorgvastgoed Gerealiseerd en geprognotiseerd investeringsvolume zorgvastgoed Gerealiseerd en geprognosticeerd investeringsvolume zorgvastgoed '13-'17 in miljoenen EUR investeringsvolume prognose scenario uit verkenning behoudend scenario optimistisch scenario

48 III: Assetmanagement zorgvastgoed Aansturen van de afstemming tussen organisatie en gebouw Figuur 11: Metamodel voor huisvestingsmanagement in de zorg (bron: Barometer Zorgvastgoed 2015:: 158).

49 III: Assetmanagement zorgvastgoed Aansturen van de afstemming tussen organisatie en gebouw Stappenplan 1. Stel helder en SMART de doelstellingen vast, zowel voor de organisatie als voor de huisvesting, en houd daarbij rekening met de wensen en belangen van alle stakeholders en met de veranderende context. 2. Bepaal de kritische succesfactoren voor de organisatie en de toegevoegde waarden die het gebouw moet opleveren c.q. hoe het gebouw de organisatiedoelen kan ondersteunen. 3. Stel vast welke organisatorische maatregelen en vastgoedmaatregelen nodig zijn om de doelstellingen te realiseren, nu en in de toekomst, bewaak de onderlinge afstemming, en bepaal hoe de organisatiestrategie en huisvestingsstrategie het beste kunnen worden geïmplementeerd. 4. Voer de veranderingen door in een (her)ontwerp van de organisatie en van de huisvesting. Figuur 11: Metamodel voor huisvestingsmanagement in de zorg (bron: Barometer Zorgvastgoed 2015:1 58.

50 Barometer Zorgvastgoed 2015 Jan Veuger et al. (2015)

51 Structureel en systematisch onderzoek naar zorgvastgoed financiering Bancaire lening Eigen vermogen Zorgobligatie Nieuwe onderzoekslijn door Jan Veuger met oproep voor Barometer Zorgvastgoed 2016 met o.a. onderzoek naar trends en ontwikkelingen, robuuste business cases en beleggingen in zorgvastgoed Drie bronnenmodel zorgvastgoedfinanciering (Veuger 2015)

52 dr. ing. Jan Veuger MRE FRICS Lector Maatschappelijk Vastgoed Kenniscentrum NoorderRuimte Hanzehogeschool Groningen / Publicaties: