Expertmeeting Kansen van woningcorporaties. Utrecht, 12 februari 2015 Lectoraat Maatschappelijk Vastgoed dr.ing. Jan Veuger MRE FRICS

Transcriptie

1 Expertmeeting Kansen van woningcorporaties Utrecht, 12 februari 2015 Lectoraat Maatschappelijk Vastgoed dr.ing. Jan Veuger MRE FRICS

2 Programma Ontvanst Opening en inleiding Ontwikkelingen corporaties door Jan Veuger dr. Wim Leplaa Communicatie, cultuur en contracten dr. Rik Koolma Kansen in bedrijfvoering en financiering Plenaire discussie Het zien van kansen Diner Einde

3 Kansen voor woningcorporaties Van verhuren naar sturen

4 Contracteren is communiceren Dr. Wim Leplaa

5 Een Overeenkomst Elke overeenkomst wordt in vrijheid aangegaan door gelijkwaardige partijen. Expert-meeting 12 februari 2015

6 Cultuur als context in de sociale huurovereenkomst Expert-meeting 12 februari 2015

7 De Overeenkomst Zonder overeenkomst is wanprestatie onmogelijk. De overeenkomst maakt wanprestatie mogelijk. Expert-meeting 12 februari 2015

8 Expert-meeting 12 februari 2015 Communiceren?

9 Communiceren? Geachte heer Jansen, Jarithamansing, Volgens onze administratie hebt u de huur voor de maand februari 2015 ad 544,30 nog niet voldaan. Wij maken u erop attent dat de huur volgens het huurcontract bij vooruitbetaling en voor de eerste dag van de nieuwe maand moet zijn betaald. Thans stellen wij u in de gelegenheid om voormeld bedrag binnen 5 dagen na briefdatum zonder verdere kosten aan ons te voldoen. Mocht u alsnog in verzuim blijven dan stellen wij u hiermede uitdrukkelijk in gebreke. Bij uitblijven van betaling zullen wij onze vordering op u uit handen geven aan de deurwaarder. Expert-meeting 12 februari 2015

10 Contracteren is Communiceren Communicatie is de synthese van: - Informatie (algemeen) - De boodschap (specifiek) - Begrijpen (check) Expert-meeting 12 februari 2015

11 Communiceren Communiceren doen wij met symbolen. Deze zijn gebaseerd op wat we weten, op onze ervaringen, op waar we vandaan komen, onze ouders en voorouders, op waar wij wonen, onze sociale omgeving, enz. Expert-meeting 12 februari 2015

12 Het Psychologisch Contract Iedereen heeft ideeën, verwachtingen, doelstellingen en wenst bepaalde resultaten te behalen. De verhuurder heeft een pc en verwoordt dit in de formele overeenkomst. De huurder heeft een pc en houdt dit voor zich. Expert-meeting 12 februari 2015

13 Het Belang van het Psychologisch Contract Het PC wordt door beide partijen begrepen en onderschreven. Het PC is een vrijwillig contract. Het PC is persoonlijk, belangrijk. Een PC wordt nagekomen. Expert-meeting 12 februari 2015

14 Hypothese De huurder met een consistent psychologisch contract komt de overeenkomst vaker na dan de huurder met een inconsistent psychologisch contract. Expert-meeting 12 februari 2015

15 Conceptueel model Achtergrondfactoren Informatie en kennis Strekking contract onbekend Overtuigingen Cultuur, opleiding, context Psychologisch contract Overtuigingen Ervaring, media, communicatie Gewoonte Overtuigingen Attitude Waargenomen norm Intenties Stemming; emotie; risicoperceptie; behoeften Gedrag Expert-meeting 12 februari 2015

16 Vastgoedstrategie & Prestatiesturing Dr.ir. Rik Koolma

17 Indeling lezing Ontwikkeling bedrijfsvoering woningcorporaties Kansrijke ontwikkelingen bedrijfsvoering Kansen bij financiering Innovaties Discussie van wie kun je / moet je leren?

18 Korte terugblik Tot brutering norm subsidiegever norm ABA Praktijk vuistregel 1 : 100 (FTE / VHE) Maatschappelijk ondernemerschap: ambitie bepaalt de maat van de organisatie (vastgoedpoot, communicatie- en beleidsafdelingen).

19 Bedrijfsvoering van toen in context m.u.v. CFV geen aandacht voor bedrijfskosten Efficiëntie uit beeld bij bestuurders en intern toezichthouders Corporaties volgen agenda rijksoverheid Legitimiteit belangrijker dan effectiviteit en efficiëntie Koplopers met extreme kosten Geen rem op kosten door vrije kasstroom

20 Historische praktijk bedrijfsvoering Na jaarbegroting geen afweging meer Alles doen en blijven doen Geen toerekening kosten aan activiteiten Inefficiënte acquisitie: Kunnen we het betalen? Geen nacalculatie investeringen en activiteiten

21 Andere context voor bedrijfsvoering Corporaties moeten laten zien dat ze effectief en efficiënt zijn Verhuurderheffing: voetklem op bedrijfskosten Onderzoeken naar efficiëntie Bedrijfsvoering en organisatiecultuur worden als taakveld bestuurders gezien (DVS 2 feb 15).

22 Kansen voor bedrijfsvoering Goed doen en zijn in bedrijfsvoering loont Processen herontwerpen / optimaliseren Afweging van activiteiten: Levert het volkshuisvestelijk voldoende op? Betalen we niet te veel? Schaalvoordeel halen bij inkoop Voordeel halen bij uitbesteden

23 Goed omspringen met kansen Kosten in relatie met effectiviteit Resultaten scherp in beeld door activity based costing Nacalculatie vanzelfsprekend maken Niet te snel tevreden zijn bij besparingen Momentum gebruiken voor echte omvorming van organisaties Bedrijfsvoering doordacht verantwoorden

24 Kansen bij financiering (1) (Voorlopig?) geen exotische producten meer WSW beoordeelt risico s veel beter Financiers kijken verder dan WSW met achtervang Financiers in actievere rol: disciplineren corporaties tot terugverdienen van (on-)rendabele investeringen Beheersing bedrijfsvoering en liquiditeit

25 Kansen bij financiering (2) Eigen rating binnenhalen? Bedenken waardoor corporaties betrouwbare klant zijn voor financiers Aantrekkelijkheid grondig en slim over het voetlicht brengen Beoordeel vooraf en tijdens de rit de toegevoegde waarde van tussenpersonen en adviseurs

26 Kansrijke innovaties Lean (and purposeful) Sigma Six Benchmarking (Aedes e.a.) Kennis delen Capaciteit delen Wendbare organisatie Sociale innovatie: slimmer organiseren Langdurige contracten met leveranciers op basis van vertrouwen

27 Discussie: Van wie kun je / moet je leren? Meer leren van eigen ervaring? Leren van collega-corporaties? Leren van commerciële vastgoedpartijen? Leren van andere sectoren?

28 Alle publicaties Rik Koolma: Rik Koolma Research fellow VU Onderzoek & Advies

29 Alle publicaties Jan Veuger: Jan Veuger Lector Maatschappelijk Vastgoed Kenniscentrum NoorderRuimte